1、中信庐山西海中信庐山西海 商业项目前期方案商业项目前期方案现阶段我司工作成果 经过同中信公司南昌分司进一步的沟通，双方明确了项目一期的商业招商重点和业态，根据沟通内容，我司召开西海项目专题会，并启动了重点商家招商工作。现对工作初步成果做如下说明：超市业态：入住意向2家；高尔夫系列：意向客户2家；餐饮业态：意向客户1家；礼品业态：意向客户5家；文化创意工作室：意向考察2家；目录目录市场背景市场背景1.项目介绍项目介绍2.定位分析定位分析3.业态分布业态分布4.经营管理经营管理5.一、市场背景一、市场背景庐山西海风景名胜区于2005年被授予国家重点风景名胜区,属特大型风景区，规划总面积680平方公
2、里。位于江西省北部九江市、庐山西麓，昌九工业走廊中段，地跨永修、武宁两县。跨越南昌、武汉、长沙、合肥四个省会城市的十字交汇地；区位优势非常优越，景区交通十分便利，105、316国道和西海旅游高速公路贯穿全境，福银高速、大广高速、京九铁路擦肩而过，九江机场、昌北机场分列两翼。地处“鄱阳湖经济区”及“沿江经济带”。二、项目介绍二、项目介绍 庐山西海项目自2005年国务院规划批准了680公里的旅游地产，中信地产将投资120亿元倾情打造商业旅游项目；目前一期开发项目7平方公里，总建筑面积100万平方米，投资60亿。可以说西海旅游地产项目给江西的经济发展带来巨大的商机。项目确定了以生态保护性开发为原则的
3、战略定位和总体规划。该项目启动分为养生度假区、生态娱乐区、会务康体区以及运动休闲区4大主题区域，以“身心修养”为核心价值；通过对区内生态契约、休闲养生、商务会议、绅士运动、教育培训等一系列特色主题的精心设计，使客户在体验良好生态社区的同时，享受一站式度假服务。二、项目介绍二、项目介绍该项目建成后将成为景区乃至江西省生态旅游的一张新名片。预计进驻西海的人群总量大概2000人。而面对一期项目的开发，将要打造商业街来促进一期项目各业态的销售，那我们应该怎样去思考这个问题？我们应该怎么来打造这个商业街项目，我们的优势及劣势在哪里，首先把这个问题解决掉，才能更好的进行下一步。二、项目介绍二、项目介绍项目
4、优势项目优势&劣势分析劣势分析优势：优势：1资源优势2区位优势 3客源市场优势 4品牌优势 5政府支持 西海风情街西海风情街 劣势劣势.：1基础设施不完善2顾客被分流3周边环境有待开发，商业氛围不够浓郁1.资源优势资源优势优优势势稀缺资源文化修养绝美景观身心修养心灵论坛禅学文化国学艺术独特性独特性层次丰富，功能复合动静结合，完整体验（吃/住/玩/逛/游/养）四季景观：表演/会议/寺庙（观/赏/思/悟）远离喧嚣，宁静身心，打造世界知名度假旅游胜地 专业性专业性专业机构经营管理商业/酒店/温泉/SPA娱乐/运动/文化/养生 组合性 庐山西海位于江西省西北部，地处庐山和南昌之间，区位优势明显。距南昌
5、市80公里，九江市100公里，南距南昌昌北机场72公里，北距九江马回岭机场60公里，京九铁路、昌九高速公路、105国道和3 16国道穿境而过，区位优势突出。2.区位优势区位优势优优势势3.客源市场优势客源市场优势优优势势整合庐山西海相关特色服务资源+整合中信集团内容优质资源专属服务，打造“一对一”专属“中信会”会员服务，将在旅游、度假、理财、培训、修养等一系列活动，以提升中信地产增值服务能力为目标。中信银行VIP中信地产VIP中信信托理财VIP中信书店VIP中信国安VIP中信银行VIP政府官员国外游客国内高端人士+庐山西海与庐山、吴城镇国际湿地国家级自然保护区构成赣北旅游体系中的金三角。庐山西
6、海与庐山、吴城镇国际湿地国家级自然保护区构成赣北旅游体系中的金三角。西海可借庐山等品牌，纳入九江庐山大旅游经济圈，成为一处新的集观光旅游、休闲度假于一体的综合景区。4.品牌优势品牌优势优优势势西海旅游地产项目是国务院批准下发的地块。西海有着历史悠久，资源丰富，是国家的一个代表。此开发旅游地产是大势所趋，前景无可估量，我们此时重金打造商业街无疑是最好的选择。5.政府支持政府支持优优势势当地现状是基础设施建设不够完善。旅游的吃、住、行、购、娱与景区不相匹配。如餐饮设施档次低、卫生条件较差；住宿设施数量少，档次低，配套性差；几个主要景点没有上等级的旅游道路，造成景区交通不便。劣劣势势1.基础设施不完
7、善基础设施不完善顾客被分流的压力。周边景区旅游业的发展，对庐山西海的客源市场产生强烈竞争(特别是庐山，星子，黄山等具有较为独特的文化旅游资源的景点)，同时在全国都在加大旅游开发力度的形势下，庐山西海还要面临来自中部地区的竞争。地方保护主义和条块分割等弊端也将减少庐山西海的客流。2.顾客被分流顾客被分流劣劣势势周边环境经济有待开发，商业氛围不够浓郁，由于本项目是开刚发的地块，紧邻鄱阳湖，周边是人烟稀少，交通往来少，商业经济不繁华，这一切值得我们深思熟虑。3.商业氛围不够浓郁商业氛围不够浓郁劣劣势势解决问题解决问题（1）（2）（3）（4）积极创建庐山积极创建庐山西海品牌形象西海品牌形象 加大品牌宣
8、传加大品牌宣传力度力度 搭建一条黄金搭建一条黄金走廊走廊 客流带动商业客流带动商业活力活力(1)积极创建庐山西海品牌形象积极融入大庐山，大打庐山牌，同时注意突出本景区特色。借助庐山西海拥有的丰厚旅游风景资源和悠久的文化宗教历史吗，来打造具有特定文化内涵的旅游品牌。对外创建品牌形象，同时加强当地经营者和群众维护庐山西海品牌形象的意识。解决问题解决问题(2)加大品牌宣传力度运用旅游定位营销策略，注重创造旅游需求，制造消费者满意的景区，提供优质服务，使独具魅力的庐山西海使游客对其产生情感，并通过他们的口碑对庐山西海进行宣传。采取“请进来，走出去”的方式，通过参加组织新闻发布会、旅游博览会、交易会、邀
9、请海外旅游商和媒体考察等活动，着力进行庐山西海山水旅游形象宣传。加大宣传此商业街独特的体验方式。解决问题解决问题（3）搭建一条黄金走廊为吸引游客到此地观光旅游还需要搭建一条黄金通道，庐山与西海这条黄金线路搭建交通旅游线路，去庐山旅游的高端客户，可以凭通道到西海一游，此标”通道通向西海旅游方向”。解决问题解决问题（4）客流带动商业活力 要想带动商业街的热捧，需要我们给商业街怎么定位，注入什么的主题，填补西海旅游休闲购物商业的空白，优化旅游产业结构，就看怎么打造此商业街，接下来我们就围绕项目本身的主题商业街进行定位阐述。解决问题解决问题三、定位分析思考三、定位分析思考塞纳河畔，在浪漫中沉醉了数百年
10、的“香榭丽舍大道”，拥有着诸如凯旋门等数十个闻名遐迩的建筑，上百个名牌店在岁月的洗礼中蜕变为一个个人文符号。顾客在度假之余，更像一个温情旅者，在橱窗前遐想、在白鸽群里旋转身姿敏锐的我们已经捕捉到商业活力永续的灵魂“旅游人文”，并依此开发出一种全新的商业模式旅游休闲为主题的商旅步行街，它是一种国际领先的商业模式，它源自欧美，脱胎于Shopping Mall和商旅步行街，其商旅步行街，核心理念是利用建筑、空间、园林、文学等艺术手段，为每一种业态、每一个品牌都注入浓厚的旅游文化元素，接合本案一期开发的主题项目，高端商务会所及酒店，休闲度假，养生，水上健身运动，高尔夫等这些高端业态休闲项目。当地旅游景
11、点只有传统的白天经济，而夜间经济不发达，导致一些游客白天游玩后晚上启程，但随着市场竞争力的变化，以无法满足游客者的们需求，应该倡导全天侯的经营模式，白天旅游为主，夜间以经济为辅的消费模式，使项目成为当地市场上的亮点，增强项目竞争优势，促进项目迅速占领市场。三、定位分析思考三、定位分析思考三、总体定位三、总体定位首席新都市商旅风情街典范集餐饮、酒吧、购物、娱乐、养生、休闲度假为一体的一站式消费体验，更能唤醒心灵，赋予你旖旎的旅者人生。市场定位:西海全天侯经济倡导者目标客群：中信集团VIP客户、政府官员、国外游客及国内高端人士功能定位：休闲娱乐为一体的体验式消费。案名：西海风情街三三.消费群体定位
12、消费群体定位西海商旅项目针对两种人群：一、高端人群及社会精英，崇尚高品质生活状态；二、大众消费人群，有一定物质追求也有一定的精神追求但都不是高端，他们提倡的是合理消费。而我们围绕一期主题项目的开发，和目标群体的定位，此商旅风情街业态将打造中高端精品餐饮休闲购物街；三、旅游消费人群，为满足这部分客人，设立旅游特色精品街区、店面，提供旅游特色产品，省内特产；四四.业态定位业态定位中高档餐饮美食琳琅满目购物街区运动娱乐天地精美自选超市休闲养生会馆运动娱乐天地四四.主题列举主题列举二六三四五一运动娱乐快乐购物休闲养生精美超市高档礼品特色餐饮第一大主题特色美食：鄱阳湖生产丰富的鱼类等水产品，庐山出产养生
13、滋补植物类原生态食物。两者结合形成特色餐饮系列第二大主题运动娱乐：水上运动、高尔夫及本地特色旅游，形成户外运动用品、渔具，高尔夫器材等精品专卖第三大主题快乐购物：大中型商品超市，中高档购物广场！第四大主题休闲养生：天然的温泉形成得天独厚的SPA，健康水疗养生第五大主题精美超市：由于周边的居住群体较少，商业氛围几乎为零，此时我们打造2000平米的精美超市，来满足当地居民生活需要第六大主题高档礼品：根据项目定位，消费人群主要是中高端人群，消费环境是开放性的，对于设定高档礼品店，一方面显示整体商业街形象，另一方面满足游客满载而归四四.主题列举主题列举业态定位说明业态定位说明根据此项目在江西庐山旅游景
14、点区，我们设想定位一些相对中高档一些业态以此吸引游客。比如江西特产、工艺品等，打造一种业态丰富而不奢华此项目购物街区，周边驻扎一些消费档次一般的居民，对于此类人群我们认为在打造购物街的同时把此类消费人群拉拢过来，做一些为满足日常生活用品的自选超市旅游地产商业配套一般高端人群聚集的地方，因为消费较为高端，对于成功人士花钱购买礼品应不在话下，选择什么样的礼品，以及什么样的礼品更具有意义，这是我们需要考虑的四四.主题列举主题列举四四.业态品牌业态品牌 潘阳湖银鱼 阿迪耐克、钓魔渔具、迪佳渔具一一一一三三四四五五六六二二特色购物街区华夏良子.颐生锦城康体养生.金鳞man、中型品牌超市景德镇瓷器、李渡毛
15、笔、庐山云雾茶特色餐饮特色餐饮餐饮系列我们可以引进来国内各地区的各种特色风味的餐饮。各餐厅环境舒适、口餐饮系列我们可以引进来国内各地区的各种特色风味的餐饮。各餐厅环境舒适、口味地道、消费经济、一味一家。在这里吃遍中外美食。有个说法是味地道、消费经济、一味一家。在这里吃遍中外美食。有个说法是“吃通街吃通街”，我，我们希望能在西海能完成这个，再一次打造们希望能在西海能完成这个，再一次打造“食在西海食在西海”的美誉，的美誉，“足不出户足不出户”吃遍吃遍中国的传奇，在西海商风情街街上成为一颗璀璨的明珠。中国的传奇，在西海商风情街街上成为一颗璀璨的明珠。酒酒藏藏酒酒窖窖酒酒吧吧门面大、装修豪华，以卖高档
16、洋酒、红酒为主，在餐门面大、装修豪华，以卖高档洋酒、红酒为主，在餐馆丛中亮相，可引入纳帕谷酒窖、骏德业等。店内设馆丛中亮相，可引入纳帕谷酒窖、骏德业等。店内设有不同的品酒区，顾客可坐在舒服的靠椅上，边品酒，有不同的品酒区，顾客可坐在舒服的靠椅上，边品酒，边读时尚杂志，同时欣赏窗外的都市风景。边读时尚杂志，同时欣赏窗外的都市风景。运动娱乐运动娱乐针对高端商务运动，如水针对高端商务运动，如水上运动、高尔夫及高层次上运动、高尔夫及高层次消费精品专卖店。消费精品专卖店。娱娱乐乐寻找国内知名的娱乐商务会所为一个主题。寻找国内知名的娱乐商务会所为一个主题。让人们在西海能够享受休闲、度假的同时，让人们在西海
17、能够享受休闲、度假的同时，也不缺带些娱乐性质的活动也不缺带些娱乐性质的活动 快乐购物快乐购物让人们在西海享受休闲、度假的同时，也能让人们在西海享受休闲、度假的同时，也能享受到购物所带来的愉悦心情享受到购物所带来的愉悦心情！健康养生健康养生养生健体是一个不可缺少的休闲方式，一种即可修身养性亦有可强身健体。我们spa养生会所，它带来不一样的体验和感受，包括健体、医疗、美容、美体、水疗、按摩等，让顾客通过体验感受亲临大自然的感觉，即安静、舒适。休闲度假休闲度假商业配套高档奢侈品业态商业配套高档奢侈品业态 高档奢侈品的存在、代表富有而华丽的象高档奢侈品的存在、代表富有而华丽的象征征 五、经营理念五、经
18、营理念体验：体验：全新的消费模式 全新的商务理念 全新的生活理念 品质：品质：品质化规划理念 品质化开发概念 品质化的人居理念品质化的人性管理 街区：街区：高品质生活 高品质商业 空间融合 商居“城”生活“城”开放：开放：兼容并包人文环境 沟通交流 区域整合 西海风情街西海风情街五、运营模式五、运营模式统一招商统一招商统一销售统一销售统一推广统一推广 统一包装统一包装西海风情街西海风情街统一运营统一运营结束语一个即将闪亮登场的中信庐山西海项目一个厚积薄发、创造传奇的新生庐山西海品牌西海尊贵的代名词，秉承“黄金品牌、专项旅游、专业管理、财富保证”的优势原则，成为西海经典、潮流、创新、永续的化身。无限空间里，感恩着你我的勤奋进取、风雨同舟。庐山西海，邀您共创美好未来！永联恒泰商业管理机构缔造商业传奇！北京永联恒泰商业管理顾问机构北京永联恒泰商业管理顾问机构地址：北京朝阳区长安驿大厦地址：北京朝阳区长安驿大厦7层层电话：电话：网址：网址：邮箱：邮箱：感谢您的聆听感谢您的聆听!
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