2013年重庆融景城商务住宅项目营销策略工作汇报（214页）.ppt

1、融景城营销策略工作汇报2013年4月2目目 录录融景城住宅项目融景城住宅项目Part 1 宏观市场及竞品情况Part 2 融景城整体销售情况Part 3 融景城客户需求调研Part 4 九年整体营销策略融景城商务及商业项目融景城商务及商业项目Part 1 2013年商务营销策略Part 2 2013年商业营销策略23 3融景城住宅项目融景城住宅项目4Part 1 Part 1 宏观市场及竞品情况宏观市场及竞品情况1.2013年1季度宏观政策分析；2.12年1月-13年3月市场成交供应分析；3.2012年竞品市场成交产品及总价分析；4.竞品项目12年去化情况；5.竞品项目13年第一季度去化情况。

2、5Part1*：宏观市场政策分析2013年1季度宏观政策分析：2013年1季度宏观政策分析：小结：2013年新一轮调控政策出台，加剧客户购房观望情绪，刚需市场和改善类市场将成两极发展，刚需首次置业户型将继续畅销，而首改及投资类住宅将面临更大的困难。重庆国五条政策情况：2013年3月30日，重庆市“新国五条”细则终于落地，主要内容包括：主城房价增幅低于收入增幅；今年建成保障房15.58万套；楼面地价不超当期房价1/3；二手房按转让所得20%征个税；停发第三套及以上住房贷款；报价过高项目不发预售许可。此细则出台后，个税和贷款从严，更多客户将选择一步到位，刚需改善户型或迎来需求增长。56 612年1

3、月-13年3月市场成交供应分析：Part1*：宏观市场市场成交情况小结：13年3月重庆市场整体“量价齐涨”，供销比1.09，市场供略大于求，随着重庆国五条政策落地，小户型成交继续井喷。7成交产品线分析两房三房50-6060-7070-8080-9080-9090-100100-110110-120120-140140以上50万31219350-60万303920655241260-70万16144117612636712170-80万328497384485342283080-90万151441547431147226690-100万34950341023202535100-110万61314

4、211511582110-120万153262311120-140万2885501140万214146378100小结：小结：2012年融景城竞品项目主要推出为刚需型中小户型为主，两房主力套内面积60-90，总价50-90万2012年竞品市场成交产品及总价分析Part1*：宏观市场融景城竞争市场78项目名称物业类型 主力面积 推出套数推出体量成交套数成交体量成交均价去化周期月均月均（套内）（套内）去化套数去化体量龙湖春森彼岸小高层95-1191802184017721271100507个月25.33038超高层57-80562382805263567493703个月175.311891珠江太阳

5、城高层74-1103923465293576482871511个月856953中海紫御江山高层70-14012861171571076979181067011个月97.88902长嘉汇高层75-13588594963668702481120011个月60.76386华润中央公园高层69-10014781313681456111910826011个月132.410174国兴北岸江山高层73-1697927830091095888849011个月82.78717首创鸿恩高层62-120940788151250105246821011个月113.69568保利江上明珠高层63-11415331301

6、431574132724838011个月143.112066招商花园城高层55-110620599015815560182708个月72.66950鲁能星城高层68-12313261258581388132137883011个月126.212012瑞安重庆天地高层75-18038838201410420821276211个月37.23826鹏润半山华府高层65-1012361950755040342867611个月50 3667 中渝国宾城高层114-1381551882226231019980511个月23.82820融景城高层89-14597811351468177283103778个月8

7、5.19660竞品项目12年去化情况Part1*：宏观市场融景城竞争市场小结：2012年去化速度较好项目均为主推小户型产品，融景城2012年均推出大户型产品但去化速度与成交体量处于竞争项目中上水平89Part1*：宏观市场融景城竞争市场项目名称物业类型主力面积推出套数备注推出体量成交套数成交体量成交单套面积均值成交均价去化周期月均月均（套内）（套内）去化套数去化体量龙湖春森彼岸小高层超高层95-19857-800012110892135633个月4369珠江太阳城高层33-590013179056095823个月43.62635中海紫御江山高层70-1203701921月-1号楼3月-3号楼3

8、2077196084193645687100373个月139.612152中海寰宇天下高层150-1901603月-B2/B626576406616165247713个月13.32205华润中央公园高层69-1022631月-19号楼17032396302467687053个月13210082国兴北岸江山高层83-1691942月-A1号楼197811701747610286713个月56.65825瑞安重庆天地高层74-109144-1801527160302月-二期17#3月-四期2#3月-四期6#3月-二期16#4951415315466565414519476134159553个月48

9、.36492长嘉汇高层75-123602月-11号楼49351851771096105003个月61.75903金融街融景城高层90-115883月-47#950021925156115101003个月738385竞品项目13年第一季度去化情况小结：2013年多数竞品在2-3月进行集中加推，小户型产品走量较好，大户型产品去化难度较大。融景城去化情况相比竞争项目较好水平。910Part 1 Part 1 宏观市场及竞品情况宏观市场及竞品情况1.紫御江山项目分析2.寰宇天下项目分析3.长嘉汇项目分析4.重庆天地项目分析5.华润二十四城项目分析11紫御江山紫御江山基础数据基础数据融景城1长 江 占地

10、面积约325亩总建面88万平方米容积率4.06 绿化率33.8%规划户数7000 户（一期2200)面积范围一期：70-141建筑形态高层、超高层建筑风格ART-DECO几梯几户4梯6户、3梯8户楼层33层、48层户车比例2:1交房标准清水房物管费用2.9元/电梯品牌待定l 地段：江北嘴CBD仅有的两块居住用地之一，城市价值稀缺l 品牌：中海地产在重庆的影响力逐渐打开，特别是在寰宇天下标杆影响力下，在高端物业领域形成一定的市场认知l 价格：对江北嘴的未来有很高的预期但又无力承担寰宇天下的价格的客户12紫御江山紫御江山项目配套情况项目配套情况融景城11座重庆大剧院，城市文明象征；1个私人游艇码头

11、，带来更多的商机；1所国际学校，1家重庆重点医院；3大主题公园，演绎生态CBD；4座五星，1座超五星级酒店，聚集江北嘴；4万方科技馆，重庆创新精神的象征；300米国金中心，开启江北嘴腾飞新纪元；项目自身18班幼儿园、集中商业、和社区商业配套区域配套：私人游艇码头私人游艇码头城投超六星级酒店城投超六星级酒店规划国际学校规划国际学校江北城中央公园江北城中央公园（包括（包括2个教堂）个教堂）重庆大剧院重庆大剧院重庆科技馆重庆科技馆江北城独立商业体江北城独立商业体国金中心国金中心（3栋写字楼栋写字楼+1栋超高层城栋超高层城市综合体，包含群楼商业）市综合体，包含群楼商业）政府打造政府打造13紫御江山紫御

12、江山地块规划地块规划融景城1低高近100米高差1组团组团2组团组团3组团组团4组团组团6#开发策略：项目共分为四期开发，首期开发1组团，为其现金流产品，二期开发2组团，整体位置较好，会作为树立项目项目形象，拔高价格的主打产品。整体策略为现金流产品先入世，二期开发标杆组团树立价值高地，根据市场及时间的过度后期开发其他组团。整体开发周期预计为5年。1314紫御江山紫御江山历次推售信息历次推售信息融景城1备注：数据为套内面积，销售为认购数据开盘时间项目区域 项目名称本期开盘位置建筑形态 折前均价 折后均价本期推出套数开盘当天销售套数面积区间优惠措施2011-12-3江北嘴紫御江山 4、5#楼高层11

13、7731060338010174-141自办卡之日起到开盘当天优惠1000元/套/天（6000-50000元/套）；团购优惠建面700元/；开盘优惠1%；按时签约1%；一次性优惠4%，按揭优惠1%。2012-3-24江北嘴紫御江山6#楼高层12356107811965574-148当天认购优惠1%；一次性优惠3%，按揭优惠1%；1-100号优惠3%，100-150号优惠2%，150号以后优惠1%；参与活动优惠1万元；参与团购优惠10万元。2012-6-30江北嘴紫御江山2#楼超高层116021066926816371-104开盘当天及按时签约 95折团购优惠5万，当天认购优惠3万 2012-9

14、-22江北嘴紫御江山7#楼超高层123261093123511671-1069.7折后减8万2012-11-10江北嘴紫御江山8#楼超高层118211047527515470-140总价优惠9万当天认购97折2013-1-26江北嘴紫御江山1#楼超高层11550993027610770-143按时签约9.8折；开盘当天9.8折；团购优惠5万元；当天认筹优惠3万元；春节贺岁优惠2万元。1415紫御江山紫御江山价格走势价格走势融景城11、紫御江山第一次开盘，因面积较大（主力面积为100以上房源），总价较高，整体去化并不理想；后期在推售户型上进行调整，改为主推71、74、86户型，总价有效控制，故后

15、期销售较好。2、项目推出八栋楼，户型相同，71两房、74、86两房变三房、103、112三房及141四房，两房产品高单价，低总价，销售最好，141总价最高，去化最慢。3.整体价格适当走低。去化率：27%28%61%49%56%39%38019626823527527610155163116154107106031078110669109311047599309400960098001000010200104001060010800110000501001502002503003504002011/12/32012/3/242012/6/302012/9/222012/11/102013/1/2

16、6供应套数销售套数折后均价1516紫御江山紫御江山热销户型点评热销户型点评融景城1户型特点：优点：入户玄关设计，私密性好；户型方正合理，客厅与卧室功能分区齐全，使用率较高；客厅4.2米大开间，连接超大面宽景观阳台；带超大空中院馆可两房变三房；缺点：动线交叉阳台、卫生间异形，不利于利用热销户型两室两厅一卫套内面积:74 销售面积74使用面积82.4赠送比例11.4%赠送内容院馆、阳台1617紫御江山紫御江山热销户型点评热销户型点评融景城1户型特点：优点：入户玄关设计，私密性好；户型方正合理，客厅与卧室功能分区齐全，使用率较高；客厅4米大开间，连接超大面宽景观阳台；带超大空中院馆可两房变三房；缺点

17、：次卧较小热销户型两室两厅一卫套内面积:86 销售面积约86使用面积约92.55赠送比例7.1%赠送内容景观阳台、阳台、生活阳台半面积1718紫御江山紫御江山营销推广策略营销推广策略融景城12011年2012年2013年推广主题：中国江北嘴之心；首付20万，买下江北嘴！主述求：产品形象+地段价值19紫御江山紫御江山营销推广策略营销推广策略融景城12011年2012年2013年推广主题：重庆未来，城市核心，汇聚一城精英；至此，世界级CBD极致生活在此；首付13万买下江北嘴；首付15万江北嘴江景房；恭迎江北嘴新主人。主述求：产品形象+地段+促销价格20紫御江山紫御江山营销推广策略营销推广策略融景城

18、12011年2012年2013年推广主题：8800元/江北嘴，最后一次；60万买两房，80万买三房，难以置信，以市场均价买江北嘴！主角登场，江北肃静；8600元/抢占江北嘴。主述求：地段+价格21紫御江山紫御江山营销推广策略营销推广策略融景城1时间推广对象诉求点广告主题2011年12月高层产品形象中国江北嘴之心 长江上游金融中心 新重庆商业核心崛起 一期紫峰 创意户型 建面90-170 即将全球发售；中国江北嘴之心 紫御江山 缘何如此受追捧2012年3月产品产品形象重庆未来 城市核心 汇集一城精粹 紫峰组团建面90-169瞰江楼栋载誉献世；紫峰组团瞰江楼王3月开盘倒计时 90-169m建面 可

19、变户型7588元/m起；2012年4月产品推广江北嘴 紫御江山汇聚一城精粹 城就时代生活理想2012年5月产品形象促销中国江北嘴 紫御江山 至此 世界级CBD极致生活在此 江北嘴都会生活体验区 紫御江山销售中心即将耀世开启 5月12日晚18点 恭迎莅临；江北嘴紫御江山 由此 习惯在城市的仰望中生活 新推臻品房源套内约72-100m 江北嘴精英小户套内8900元/m起 诚意金交3万抵6万2012年6月产品形象促销首付13万买下江北嘴 紫御江山 套内70-104 全新升级精装小户 让世人仰慕的CBD生活 至少开销；首付13万买下江北嘴 紫御江山 套内70-104 全新升级精装小户 让世人仰慕的CB

20、D生活；投资江北嘴 选择紫御江山；首付13万 买下江北嘴；紫御江山 套内70-104全新升级精装小户 让世人仰慕的CBD生活；首付13万买下江北嘴 紫御江山 套内70-140全新升级精英小户 让世人仰慕的CBD生活；2012年7月产品形象促销首付15万 江北嘴 江景房；首付15万 折后 江北嘴 江景房；首付15万 折后 江北嘴 江景房 加推绝版瞰江尊邸7号楼 套内71-114 交3万抵6万。2012年8月产品形象促销首付15万 折后 江北嘴 江景房；瞰江尊抵 江北嘴可有它处 首付15万 江北嘴 江景房；江山两望 江北嘴难得再有 首付15万 江北嘴 江景房；江北嘴顶级资本 铸就世界级CBD生活创

21、举 首付15万 江北嘴 江景房 交3万抵6万 VIP卡限量预约中。2012年9月产品形象促销江北嘴顶级资本 铸就世界级CBD生活创举 首付15万 江北嘴 江景房投资江北嘴 选择紫御江山2012年10月产品形象促销8.2万平方公里置业首选 江北嘴 紫御江山 紫峰组团8号楼 约71-104 约9500-12000元/即将加推 交3万抵6万 VIP卡限量办理中3200万人置业梦想 江北嘴 紫御江山 紫峰组团8号楼 约71-104 约9500-12000元/即将加推 交3万抵6万 VIP卡限量办理中8.2万平方公里置业首选 3200万人置业梦想 江北嘴 紫御江山 紫峰组团8号楼 约71-104 约95

22、00-12000元/即将加推 交3万抵6万 VIP卡限量办江北嘴紫御江山 8.2万平方公里置业首选 3200万人置业梦想 紫峰组团 8号楼 约71-104套内约9500-12000元/折后 即将加推 交3万抵6万 VIP卡限量办理中70万买江北嘴两房75万止 85万买江北嘴三房90万止2012年11月产品新开70万买江北嘴两房75万止 85万买江北嘴三房90万止；恭迎江北嘴新主人 70万-75万买江北嘴两房 85万-90万买江北嘴三房 11月10日即将盛大开盘；江北嘴紫御江山 11月10日盛大开盘 70-75万买两房 85-90万买三房；2012年12月产品促销12.12特惠疯狂抢房季 钜惠1

23、21212元 买下江北嘴 71-104精选小户 仅限12套 先到先抢；紫御江山 江北嘴唯一百万方 生活大盘 3200万重庆人置业梦想；江北嘴紫御岁末特惠再升级 套内71-140 主力套内单价约9044元/-9444元/144444 元限量44套；紫御推广策略：采用“江北嘴CBD“地段价值+“8600元/起买江北嘴”价格优势，与同在江北嘴的寰宇形成对比，用对比营销模式，以高性价比的价格撬动市场，促进项目热销。22紫御江山小结紫御江山小结融景城11、项目定位：紫御江山项目定位为江北嘴百万平方米滨江豪宅，体现其项目地段的绝对优势，尽享江北嘴极致资源，如中央公园、科技馆、教堂、大剧院等；2、开发策略：

24、紫御项目共分为4个组团，最先开发的是其位置较差的1组团，其次是提升项目品质的临江2组团，因此整体营销周期中，前期以回笼资金为主，主要销售快消类房源，后期会提升项目品质，价格适当有所上涨；3、销售情况：2011年至今，项目整体均价一直保持在10000元/左右，2012年底至2013年因年终价格有所下降；项目产品多样，71-141户型，其中以74两房变三房户型最为热销；4、营销策略：从营销推广上，紫御主打“地段+优惠价格”，与同处江北嘴的寰宇形成价格对比，以优惠价格促成热销趋势。2223寰宇天下寰宇天下基础数据基础数据融景城3占地面积140亩总建面43万平方米 容积率4.6绿化率35%规划户数 2

25、000 当期 500 户面积范围74-334平方米建筑形态高层、超高层、别墅建筑风格新古典主义风格几梯几户两梯三户楼层高层：31F超高层：47F车位比例待定交房标准精装修：6000元/物管费用4.2元/平方米/月电梯品牌待定l 地段：江北嘴CBD仅有的两块居住用地之一，城市价值稀缺，对未来的价值上涨预期非常看好l 装修：6000元/平米的装修标准l 景观：一线江岸资源，两江汇聚，规划环境优美2324寰宇天下寰宇天下项目配套情况项目配套情况融景城31座重庆大剧院，城市文明象征；1个私人游艇码头，带来更多的商机；1所国际学校，1家重庆重点医院；3大主题公园，演绎生态CBD；4座五星，1座超五星级酒

26、店，聚集江北嘴；4万方科技馆，重庆创新精神的象征；300米国金中心，开启江北嘴腾飞新纪元；24区域配套：私人游艇码头私人游艇码头城投超六星级酒店城投超六星级酒店规划国际学校规划国际学校国金中心国金中心（3栋写字楼栋写字楼+1栋超高层城栋超高层城市综合体，包含群楼商业）市综合体，包含群楼商业）江北城中央公园江北城中央公园（包括（包括2个教堂）个教堂）重庆大剧院重庆大剧院重庆科技馆重庆科技馆江北城独立商业体江北城独立商业体政府打造政府打造25寰宇天下寰宇天下地块规划地块规划融景城3 开发策略：寰宇天下首期开发观澜苑1、2号楼，以滨江一线豪宅入市，提升项目调性，后推出超高层天擎组团，吸引更多人群，于

27、2012年下旬推出观澜苑小高层，一线滨江资源吸引高端客户，预计后续推出一线别墅区域房源。整体开发周期预计5年。观澜苑31层（2T3H)211275106观澜苑17层（2T4H)89观澜苑17层（2T3H)观澜苑23层（2T4H)天擎组团47层1号楼（5T7H)，2号楼（5T6H）2526寰宇天下寰宇天下历次推售信息历次推售信息融景城3开盘时间本期开盘位置建筑形态 折前均价 折后均价本期推出套数开盘当天销售套数面积区间优惠措施2011/4/29观澜苑2号楼高层30000280009494220-223持VIP卡优惠1%；一次性优惠4%，按揭优惠1%；团购优惠1%；整层认购优惠2%（团购与整层不能

28、共享）。2011/5/26观澜苑1号楼高层26000245009480220-222持VIP卡优惠1%；一次性优惠4%，按揭优惠1%；团购优惠1%；整层认购优惠2%（团购与整层不能共享）。2011/6/25天擎2号楼超高层2382123106264100140-180持VIP卡优惠1%；一次性优惠4%，按揭优惠1%；7天内签约1%2011/9/28天擎1号楼（部分）超高层20911200751548175-173一次性优惠9.5折，按揭优惠9.9折；认购优惠1%，VIP优惠1%，团购优惠1%。2011/10/27观澜苑7号楼小高层33222312296732152-193一次性9.5折，按揭9

29、.9折；当天认购优惠1%；持VIP卡优惠1%；团购优惠1%；日进千金卡（从10月15日开始办理最大优惠1.3万元）2011/11/26天擎1号楼（部分）超高层20876200141541775-173一次性优惠9.5折，按揭优惠9.9折；认购优惠1%，VIP优惠1%，团购优惠1%。2012/3/31观澜苑6号楼小高层31495302355121190-478一次性9.5折，按揭9.9折；当天认购优惠1%；持VIP卡优惠1%；团购优惠1%。备注：数据为套内面积，销售为认购数据2627寰宇天下寰宇天下价格走势价格走势融景城31.项目4月首推开盘热销，11年6月以后市场受政策调控影响整体走低，项目去

30、化持续下降；2.10月推出一线滨江小高层，单价突破30000元/m，开盘销售相对较好，达到48%，11月推出天擎1号楼剩余房源，开盘滞销。3.12年3月项目推出小高层6号楼，整体折后均价30000元/，客户积累有限，开盘仅去化4成。高层高层超高层超高层小高层超高层当天去化率100%当天去化率85%当天去化率38%当天去化率53%当天去化率48%当天去化率11%小高层当天去化率41%2728寰宇天下寰宇天下热销户型点评热销户型点评3户型套内面积（）客厅(米)餐厅（米）主卧室次卧1次卧室2入户花园（）开间进深开间进深开间进深开间进深开间进深C户型三房两厅双卫1224.24.14.24.13.66.

31、934.134.11.5热销户型三室两厅双卫 套内面积:122 户型特点：优点：户型功能分区齐全，使用率较高；客厅4.5米大开间，连接超大面宽景观阳台，领略豁达境界；三房配置，满足家庭各个成员居住需求；缺点：景观阳台同时连接客厅和两个套房，私密性欠佳29户型特点：优点：本户型方正合理，功能分区齐全，使用率较高；两房配置，户型舒适；缺点：生活阳台过大，浪费较多热销户型两室两厅单卫 套内面积:74 户型套内面积（）客厅(米)餐厅（米）主卧室次卧1景观阳台（）开间进深开间进深开间进深开间进深C户型两房两厅单卫743.94.23.52.83.43332.3寰宇天下寰宇天下热销户型点评热销户型点评融景城

32、32930寰宇天下寰宇天下营销推广策略营销推广策略融景城32011年2012年2013年推广主题：寰宇天下至尊楼座即将全球发售；江北嘴，感恩季正式开启主述求：地段+产品3031寰宇天下寰宇天下营销推广策略营销推广策略融景城32011年2012年2013年推广主题：荣耀归来，再续传奇；江北嘴360，全景小高层；2012开启江北嘴金融中心价值元年；主述求：地段价值+投资32寰宇天下寰宇天下营销推广策略营销推广策略融景城32011年2012年2013年推广主题：2013江北嘴全球投资置业节；中国战略资产，领袖圈层共赏；江北嘴CBD大势已成，寰宇天下生活兑现主述求：地段价值+投资+产品33寰宇天下寰宇

33、天下营销推广策略营销推广策略融景城3时间推广对象诉求点广告主题2011年4月项目推广现场接待中心 华丽启幕 寰宇天下 亲历中国战略 揭幕江北嘴时代2011年5月1号楼产品观澜苑2号楼当日售罄 1号楼 滨江豪装平墅（建面250）今日起正式接受咨询登记；开启重庆地产新纪元 观澜苑2号楼当日售罄 1号楼 滨江豪装平墅（建面250）现正接受咨询登记。2011年6月天擎2号楼产品市场低迷下逆势热销 28天10个亿 客户来自世界各地 寰宇天下 站上世界城市居住高度；站上世界高度 方可寰宇天下【天擎】全新精装高层组团 今日正式接受咨询登记 建面约90-210平米 即将公开发售；2011年7月整体产品不是所有

34、地标都能承载一座城市的骄傲 寰宇天下 至尊楼座 即将震撼面市 全新豪装平墅 仅68席 并肩重庆大剧院 坐拥两江交汇 揭幕江北嘴时代并非所有建筑都能成为一座城市的象征 寰宇天下 全新精装天擎超高层组团 并肩大剧院 坐拥两江交汇 俯瞰新重庆 建面150-250 即将全球发售 现已正式接受咨询登记2011年8月项目推广在国际化金融中心 寰宇天下见证江北嘴盛世生活启幕 寰宇天下生活体验示范区盛大开放引领城市战上世界高度 代言重庆 对话世界 寰宇天下揭幕江北嘴盛世生活2011年9月项目推广代言重庆 对话世界 寰宇天下揭幕江北嘴盛世生活 2011江北嘴优才置业计划 抢驻江北嘴 荣耀新重庆 寰宇天下 90-

35、210平米 建面 全新天擎 精装组团 即将全球发售2011年10月项目推广寰宇天下 至尊楼座 御玺 即将全球发售建面 170-220豪装平墅 仅67席2011年12月项目产品12月24日 江北嘴 感恩季正式启幕 寰宇天下营销策略：抢先占位，利用高端品质，江北嘴核心位置，抢占西部第一豪宅品牌，成功占领客户心智。3334寰宇天下小结寰宇天下小结融景城31、项目定位：重庆江北嘴，西部第一豪宅。凸显出项目地段的唯一性，并以西部第一豪宅抢占客户心智，提升项目调性；2、开发策略：项目包含别墅、高层、小高层、超高层、洋房等产品，先行开发销售观澜苑1、2号楼高层房源，后陆续推出超高层天擎组团，及观澜苑小高层、

36、洋房等房源。各种产品陆续完工，确保销售产品的多样性；4、营销策略：项目采用抢先占位策略，首次入市以重庆江北嘴的地段优势，配以项目品质，抢占西部第一豪宅头衔，并配合江北嘴极致资源，如五星级酒店、中央公园等，实行高价销售。3435长嘉汇长嘉汇基础数据基础数据融景城2项目一期住宅商业集中商业老街商业滨江商业公园项目一期占地面积799亩总建面150万方容积率3.98绿化率36%规划户数1559（一期）面积范围132-200建筑形态高层、小高层建筑风格现代几梯几户小高层：4梯3户楼层18层车位比例1:0.9交房标准清水物管费用待定电梯品牌待定n地段：位于长江与嘉陵江交汇之处，地处南滨路CBD中心n商业：

37、30万方商业，以独特、丰富的业态组合，升级区域商圈，全方位满足区域消费需求36长嘉汇长嘉汇项目配套情况项目配套情况融景城2商业集中商业老街商业滨江商业公园内部配套：乒乓球场羽毛球场健身路径儿童游戏场三人制篮球场室外综合健身场标准篮球场普通游泳池门球场五人制足球场外部配套：滨江商业老街商业集中商业滨江公园大禹广场现阶段商业已引入温莎夫人蜡像馆、海洋公园等36温莎夫人蜡像馆37长嘉汇长嘉汇地块规划地块规划融景城2滨江商业及公园4653128791011新开在售未售售罄开发策略：该项目开发模式为先开发项目价值最好且直接看江的一期朝江部分树立项目高端形象，中期推出地理商业通过强大的招商及商业呈现带动后

38、期二期的开发。预计开发周期9年。项目整体分为两期，项目采取高开高走策略，首次开盘就销售大平层精装房源，配以极致江景，以提升项目品质，后期开出景观较差房源，价格有所下降。其30万方商业配套，打造南滨新生活中心，并引进温莎夫人蜡像馆、海洋馆等。一期二期38长嘉汇长嘉汇历次推售信息历次推售信息融景城2备注：数据为套内面积，销售为认购数据开盘时间 项目区域 项目名称本期开盘位置建筑形态 折前均价 折后均价本期推出套数开盘当天销售套数面积区间优惠措施2011-12-18南岸区长嘉汇3#、5小高层19345179916253199-429开盘当天9.8折、持VIP卡9.9折，持铂金卡9.7折，按时签约9.

39、9折，一次性付款9.5折。2012-3-10 南岸区长嘉汇7#高层12553114529264117-135持VIP卡9.7折；当天认购9.5折；十天内签约9.9折；一次性9.8折，按揭无。2012-5-5南岸区长嘉汇9#超高层1108898121086576-114持VIP卡9.7折；开盘当天9.5折；按时签约9.9折；一次性、按揭均优惠9.8折；“日进斗金”每日优惠300元。2012-7-28 南岸区长嘉汇8#高层1124110023936676-123持VIP卡交4千元抵4万元；当天认购优惠5%；业主卡优惠2%；一次性、按揭均优惠1%。2012-9-15 南岸区长嘉汇2#高层120001

40、1231706576-136VIP优惠3%，业主卡优惠2%，一次性优惠3%，团购优惠400003839长嘉汇长嘉汇价格走势价格走势融景城21.长嘉汇11年12月首次面世，首先推出一线江景小高层，推出量小，蓄客久，去化率85%，成交均价17991元/2.12年3月推出后排高层房源，看江效果相对较差，价格下降，去化70%；12年5月推出后排超高层房源，价格下降，去化60%；项目首次加推超高层项目推量较小，且整体去化较慢。当天去化率 85%70%60%71%93%629210893705364656665179911145298121002311231020004000600080001000012

41、000140001600018000200000204060801001202011/12/182012/3/102012/5/52012/7/282012/9/15推出套数销售套数折后均价3940长嘉汇长嘉汇热销户型点评热销户型点评融景城2户型特点：优点：景观视野好；卧室户户可观景，采光通风较好；有赠送空间，可变三房；干湿分区、动静分区合理缺点：次卧较小热销户型三室两厅双卫 套内面积:89 销售面积89使用面积101赠送比例13%赠送内容生活阳台，景观阳台半面积赠送，飘窗面积全赠送。4041长嘉汇长嘉汇热销户型点评热销户型点评融景城216.3m面宽卧室户户观景空中院馆多功能空间利用主卧南北通

42、透设计户型特点：优点：室内动静分区合理，功能齐全；客厅4.2米大开间，连接超大面宽景观阳台；带超大空中院馆可三房变四房；卧室户户可观景，主卧室南北通透设计；缺点：干湿分区不够合理热销户型三室两厅双卫 套内面积:117 销售面积117使用面积132赠送比例10%赠送内容生活阳台，景观阳台半面积赠送，飘窗面积全赠送、空中院馆。4142长嘉汇长嘉汇营销推广策略营销推广策略融景城22011年2012年2013年推广主题：观江三千里，不及长嘉汇；百年维港，只在长嘉汇主述求：江景资源+产品+周边配套43长嘉汇长嘉汇营销推广策略营销推广策略融景城22011年2012年2013年推广主题：一线临江，7500元

43、/起；全城之上瞰两江，星空华府；两江凌绝顶，唯此长嘉汇；主述求：江景资源+优惠价格+产品44长嘉汇长嘉汇营销推广策略营销推广策略融景城22011年2012年2013年推广主题：重庆再此，世界再此；CBD，唯长嘉汇；我在长嘉汇你在哪儿；一步到位的幸福；主述求：促销信息+招商成果45时间推广对象诉求点广告主题2011年12月3、5号楼产品财富机遇 大幕将启 长嘉汇 开盘在即；财富机遇 大幕将启 12月18日 长嘉汇 盛大开盘 套内约134-202超级江景大宅 正式发售 四梯三户 全程角逐2012年3月高层产品促销不观望 建面7888元/7号楼一线瞰江套内约119-136风光大宅 即将发售长嘉汇 单

44、周热销1.7亿 一户享两梯 套内约134揽园瞰江大宅 臻稀面市 VIP优惠限时办理中 解析长嘉汇热销背后的七大价值体系百年维港 只在长嘉汇 套内约76-115m驭景150米超高层 首付15万起 VIP卡全城办理中2012年4月高层产品促销长嘉汇天天送手机，高端 缔造高端 全城之上瞰两江 星空华府 璀璨启幕 9号楼套内约75-115超高层 首付15万即可入住 VIP办理中，全城之上瞰两江 星空华府 璀璨启幕 9号楼 套内约75-115超高层 开盘在即 首付15万即可入住2012年5月高层产品促销长嘉汇新推9号楼 裸价销售 6600元/起 限量60套 限时5月5日至6日，9号楼首批次收官 二批次紧

45、急加推 建面6600元/起 价撼全城 二批次特价房源 最高享受91折 5月13日截止，庆招商局140周年 9号楼首批次收官 二批次紧急加推 6600元/起 价憾全城 长嘉汇鼎级生活系统2012年6月高层促销两江凌绝顶 唯此长嘉汇 全新50层 云玺 组团 CBD套内76-115无上尊邸 震撼面世 VIP卡全城办理中 办理可享3%总房款优惠 最高优惠20万2012年7月高层产品、促销长嘉汇30万方国际商业全球招商 耀世启幕 抢占维多利亚港的高端生活格局套内8600元/起 抢驻重庆时尚生活重心全新璟玺组团 凌两江 揽中庭 套内约75-125雍锦华府 VIP全城办理中 独享5%购房特惠 参与时报团购交

46、4千抵4万 可享套内8600元/起 开盘在即长嘉汇30万方国际商业全球招商 耀世启幕 重庆时尚生活中心 落址长嘉汇 参与时报团购交4千抵4万 可享套内8600元/起 开盘在即2012年8月高层产品、促销瑾玺 全新臻藏级楼栋 VIP全城办理中 一线临江 套内约75-136 办卡享3%购房折扣 交5千抵4万；有一种高度 在香港叫维港 在重庆叫长嘉汇 璟玺 全新臻藏级楼栋 一线临江 建面7500元/起2012年9月高层促销长嘉汇周年庆 限时限量一口价房源 最高优惠23万长嘉汇 十月秋交 惠 特价房源限时限量推出 先到先得 单套优惠约16-28万2012年10月高层产品长嘉汇30万方国际商业改写CBD

47、格局 商业原始股 仟玺街 全城星耀首发在CBD核心 南滨路上 更在总部经济区 坦白说 比嘉诚选的地段还好仟玺街 套内约34-152一线临街聚金小旺铺即将发售仅45席在南滨路豪宅区 30万方国际商业中 5万方地标级大禹广场旁 150万方3万方业主大社区里 人气太旺生意太好 所以 你恐怕需要更麻利的收银员30万方自营国际高端商业 只此4000方用作销售 有且仅有45席 等候45个睡着大觉赚钱的人 仟玺街 套内约34-152一线临街聚金小旺铺即将发售仅45席2012年11月高层促销仟玺街 长嘉汇30万方国际高端商业 首批次黄金小旺铺 即将全城发售 仅34席；两江凌绝顶 唯此长嘉汇 两江四岸绝佳观赏台

48、 私藏两江无敌江景 9号楼 套内约76-123星空华府 VIP火热办理中；拥抱这座城市的骄傲 两江交汇 长交汇重塑大众的 江景情结 两江临绝顶 唯此长嘉汇 两江之巅 盛况空前 长嘉汇携手秋交惠 罕见盛惠礼遇全城；两江四岸观景台 9号楼超高40层峰景样板房 12月1日倾城开放 VIP火热办理中2012年12月产品推广、促销长嘉汇岁末置业计划全城震撼开启 首付14万买中庭2房 首付15万买阔景3房 两江凌绝顶 唯此长嘉汇；重庆资源列阵典范 长嘉汇让台商集体惊为天人；感谢 812份信任 首付14万 买中庭2房 首付20万买阔景三房长嘉汇长嘉汇营销推广策略营销推广策略融景城2长嘉汇营销策略：首期以两江

49、资源+高价策略，突出地理位置；2012年采用刚需户型+低价策略，配合招商成果展现，体现项目配套完善，提升项目价值，利用价格策略吸引市场客源。46长嘉汇小结长嘉汇小结融景城21、项目定位：南滨路CBD核心区域的滨江高端城市综合体，突出其稀有的两江交汇景观资源，南CBD的核心地理位置，以及30万方的商业，凸显城市综合体价值无可取代；2、开发策略：从项目开发来看，先行推出地理位置较差的一组团，虽位置较差，但销售大平层精装房源，配以极致江景，提升项目品质，呈现高开高走策略，后期开出景观较差房源，价格有所下降。陆续推出商业物业进行销售。预计今年下旬推出二组团产品，同样以高层为主，整体开发周期为9年左右；

50、3、营销策略：项目采用高价入市，销售一线滨江产品，再推出低价刚需产品，形成价格挤压，吸引高端及刚需客户购买，根据后续商业逐步完善，如温莎夫人蜡像馆、海洋馆等引进，进而再次拉升价格上涨；4、销售情况：其产品面积区间多样70-200户型均有，且以70多带可赠送面积的户型最为热销，可见刚需客户购买实力。4647瑞安重庆天地瑞安重庆天地基础数据基础数据融景城4物业形态洋房、小高层、高层、写字楼规划户数780户（一期）1565户（二期）1080户（三期）占地面积1900亩建筑面积360万绿化率38%容积率2.84总户数约7000户装修情况高层：一期1500元/，二三期2000元/洋房：3000元/车位比

51、1：1.3l 规划：渝中新城中心再造，1800亩国际化综合社区的规划，持续影响力l 商业：商业街成功经营所带来的市场影响力，是其国际化的品味和居住格调的体现l 市政道路的分割也是有好处的，能形成不同的组团，多层次的产品资源，面对各种阶层的客户嘉陵江一期二期三期4748瑞安重庆天地瑞安重庆天地项目配套情况项目配套情况融景城4开发策略：首批开发一期雍江苑看江效果较好的精装项目，树立重庆滨江精装豪宅的概念，后期以天地商业及人和小学学校的开盘促进项目的持续销售。预计开发周期15年。4849瑞安重庆天地瑞安重庆天地项目配套情况项目配套情况融景城4n 项目占地面积1900亩，总建筑面积360万方，整体规划

52、商业商务体量共150万方商业，分三部分，一期“雍江苑”社区商业、二期“雍江艺庭”旁的独立集中式商业、后期的中心商贸区商业部分；n 现一期的社区商业已经开始营业，二期8万方的独立商业，业态主要定位于高档餐饮，现对大型餐饮业招商。n 项目规划有大型的中央商贸区，伴随渝中区“一主两副”的规划，此区域将定位于金融功能辐射区及配套设施支持区；n 涵盖的业态有，商业中心、商务中心、高档星级酒店、智能化写字楼、餐饮、娱乐、购物、休闲及相关社区配套。商业介绍 商务介绍 4950瑞安重庆天地瑞安重庆天地地块规划地块规划融景城4期数占地面积建筑面积一期（雍江苑）5万方14万方期数占地面积建筑面积二期（雍江艺庭）6

53、.8万方27万方期数占地面积建筑面积三期（雍江悦庭）6.6万方16万方一期二期三期四期51瑞安重庆天地瑞安重庆天地历次推售信息历次推售信息融景城4备注：数据为套内面积，销售为认购数据开盘时间项目区域 项目名称本期开盘位置建筑形态 折前均价 折后均价本期推出套数开盘当天销售套数面积区间优惠措施2011-2-19渝中区雍江悦庭4#楼高层14811140711631854-146当天认购优惠1.5%；持VIP卡优惠0.5%；7天内签约优惠1%，15天签约优惠0.5%；一次性9.8折，按揭无。2011-4-17渝中区雍江艺庭13#楼小高层19826192314910128-283 当天认购9.8折；一

54、次性9.9折，按揭无。2011-7-3渝中区雍江悦庭5#楼高层13200121721819751-1843天内认购优惠2%；认筹优惠1%；7天内签署优惠1%；一次性优惠6%，按揭优惠4%。2011-8-7渝中区雍江悦庭7#楼高层13280122461447451-136开盘优惠2%；认筹优惠1%；7天内签约优惠1%；一次性优惠6%，按揭优惠4%。2011-9-28渝中区雍江悦庭T1#楼洋房1430013299169117-182一次性9.3折，按揭9.5折；7天内认购优惠1%，老带新优惠1%。2011-10-25渝中区雍江悦庭8#楼高层13866124341585551-212购一房优惠4万元

55、，购两房、三房优惠8万元；一次性9.3折，按揭9.5折。2012-1-16渝中区雍江悦庭T2#楼洋房14493133341614117-182一次性9.4折，按揭9.6折；当天认购9.9折；三天内签约9.9折；老带新9.8折。2012-2-18渝中区雍江艺庭15#楼小高层19837194534930128-286 当天认购9.8折；一次性9.9折，按揭无。2012-4-7渝中区雍江悦庭T9#楼高层139801209418111245-184一次性优惠6%，按揭优惠4%；开盘当天优惠1%；15天内签约优惠1%；“老带新”新客户优惠2%；持“岁月留金卡”优惠1%；购1、2、3号房7天内签约优惠2%

56、+8万元。2012-8-25渝中区雍江萃璟7号楼高层12173113271582674-127持VIP卡9.9折；当天认购9.9折；按时签约9.9折；一次性9.8折，按揭无；2013-3-16渝中区瑞安雍江翠璟2号楼小高层 16605159402712144-281一次性9.4折，按揭9.6折（装修标准：3500元/）2013-4-20渝中区瑞安雍江翠璟6号楼高层13453122471588574-127总价款减10万，房交会期间99折，全款95折，按揭99折（装修标准：2000元/）52瑞安重庆天地瑞安重庆天地价格走势价格走势融景城4项目2008年初首次开盘，销售单价较高，成交客户多以香港、

57、上海客户为主，首次开盘虽价格较高，但整体销售较好，后售市场影响，整体去化较差，2009年价格下调至6000元/，出现小波热销，后价格持续维持在10000元/以上，整体去化较差。2012年底推出萃璟组团，配置教育，出现热销现象。6817838074803762281103261301634918114416158164918115827158457134912284211588224312018109774955143011226128511500928064051100512250101751257912348141801601914071192311217212246132991243413

58、334194531209411327159401224705000100001500020000250000501001502002503003504004502008/3/52008/5/142009/3/212009/4/252009/10/152009/12/62010/5/12010/7/12010/9/12010/11/12011/2/192011/4/172011/7/32011/8/72011/9/282011/10/252012/1/162012/2/182012/4/72012/8/252013/3/162013/4/20推出套数销售套数折后均价5253瑞安重庆天地瑞安重庆天

59、地热销户型点评热销户型点评融景城4户型特点：优点：户型方正合理，室内分区较为合理；室内各个功能房间采光条件较好；缺点：主卫空间略显偏大热销户型两室两厅双卫 套内面积:82 户型户型套内面积套内面积（）（）客厅客厅(米米)餐厅（米）餐厅（米）主卧室主卧室次卧次卧1 1次卧室次卧室2 2入户花园入户花园（）（）开间开间进深进深开间开间进深进深开间开间进深进深开间开间进深进深开间开间进深进深户型户型2 2两房两厅双卫两房两厅双卫82823.83.83.53.53.83.82.92.93.33.34.44.43.13.13.53.5-客厅11.2开间3.8进深2.9景观阳台6.08生阳2.88次卧10

60、.85客厅13.3飘窗4.48主卧14.52主卫11.5554瑞安重庆天地瑞安重庆天地热销户型点评热销户型点评融景城4客厅17.1开间4.5进深3.8次卧10.5生阳3.8次卧12.6院馆7.68主卧17.55景观阳台7.6餐厅23.4厨房6.6飘窗2.73飘窗4.62户型特点：优点：户型方正合理，室内分区较为合理；室内过廊较少，空间利用较好；客厅、餐厅开间及进深尺度较为宽绰；缺点：次卧室面积较小，舒适度不高热销户型三室两厅双卫 套内面积:117 户型户型套内面积套内面积（）（）客厅客厅(米米)餐厅（米）餐厅（米）主卧室主卧室次卧次卧1 1次卧室次卧室2 2入户花园入户花园（）（）开间开间进深

61、进深开间开间进深进深开间开间进深进深开间开间进深进深开间开间进深进深户型户型3 3三房两厅双卫三房两厅双卫1171174.54.53.83.84.54.55.25.24.44.43.93.93 33.63.63 33 33.83.855瑞安重庆天地瑞安重庆天地营销推广策略营销推广策略融景城42011年2012年2013年推广主题：大宅因天地而不同；主述求：形象+产品56瑞安重庆天地瑞安重庆天地营销推广策略营销推广策略融景城42011年2012年2013年推广主题：天地之间别有天地；主述求：产品+形象57瑞安重庆天地瑞安重庆天地营销推广策略营销推广策略融景城42011年2012年2013年推广主

62、题：市中心360万方滨江国际城；重庆天地人和街小学校9月正式开学；雍江萃璟学区房开盘热销。主述求：教育配套+产品58瑞安重庆天地瑞安重庆天地营销推广策略营销推广策略融景城4时间推广对象诉求点广告主题2012年4月项目产品重庆天地 雍江悦庭 景观高层T9即将开盘 套内45-115平方米精装华宅 认筹进行中2012年5月项目形象重庆天地 企业天地写字楼 深得世界500强企业青睐 重庆天地商业集群助推重庆发展2012年6月项目形象天地之间 别有天地 2012年7月项目形象天地之间 别有天地 2012年8月项目产品、概念天地之间 别有天地 山静云轻 水流花开 T7套内74-109精装华宅恭迎品鉴 雍江

63、翠璟2012年10月项目产品、概念重庆天地率先城熟 四期住宅雍江翠璟尽享完美配套 重庆天地四期住宅 雍江翠璟 一揽 城熟之美 重庆天地 享受真正的国际生活 不是理想 是现实2012年11月项目形象、概念中国西部需要世界地标 468米 企业天地 重庆的世界商务标高 只有世界领先建筑才配得上世界领先企业 巨头争相入驻 企业天地备受青睐2012年12月项目形象、概念企业天地 世界领先企业重庆落址首选化龙桥获授重庆国际商务区 重庆天地定位国际水准限贷服务中心 企业天地 重庆国际商务平台高起点瑞安重庆天地营销推广：商业引擎，以新天地品牌商业带动销售，后期配套升级，2013年引入教育资源。5859瑞安重庆

64、天地小结瑞安重庆天地小结融景城41、项目定位：360万方市中心滨江国际城，以商务、娱乐、购物、居住、休闲等多种需求，创造国际生活新天地；2、开发策略：首批开发一期雍江苑看江效果较好的精装项目，树立重庆滨江精装豪宅的概念，后期以天地商业及人和小学学校的开盘促进项目的持续销售。3、营销策略：项目采用高价入市的策略，以重庆首个单价万元大盘吸引市场关注，后因08年底市场影响，项目采取降价措施，降至6400元/，逆市热销，待10年商业逐步呈现后，价格基本保持在10000元/以上；商业引擎，以新天地品牌商业带动销售，后期配套升级，2013年引入教育资源。4、销售情况：项目2008年初首次开盘，销售单价10

65、000元/，成交客户多以香港、上海客户为主，随着外地客户透支，2009年价格下调至6000元/，出现小波热销。后价格持续维持在10000元/以上，整体去化较差。2012年底推出萃璟组团，配置教育，出现热销现象。5960华润二十四城华润二十四城基础数据基础数据融景城5占地面积1051亩总建面191.6万方容积率4.17绿化率50%规划户数3425户（一期）面积范围67-143建筑形态高层建筑风格现代几梯几户三梯六户、二梯五户、四梯22户楼层33层车位比例3：1交房标准毛坯物管费用1.8元/平方米/月电梯品牌广州日立6061华润二十四城华润二十四城项目配套情况项目配套情况融景城5住宅一期住宅二期万

66、象城谢家湾小学配套分析配套分析教育：重庆医科大学，重庆工学院，育才中学，建设一中，杨二小等；项目自身还配备谢家湾小学；商业：享有周边重百，新世纪瑞城商都，西城天街，家乐福，沃尔玛，国美电器，中百仓储超市等配套，而自身配备的万象城也成为重要卖点之一；银行：建设银行，工商银行，农业银行，重庆商业银行，中国银行，招商银行，交通银行，浦发银行等；医院：重医附一院，建设医院，九龙坡区一院；休闲：奥体中心，极地运动公园，动物园等；6162华润二十四城华润二十四城地块规划地块规划融景城53号楼11号楼1号楼2号楼4号楼5号楼6号楼7号楼8号楼9号楼10号楼未售售罄新推在售1 13 31 16 61 19 9

67、1 18 82 20 01 15 52 21 11 14 41 17 7一期二、三期开发策略：项目以先期开发靠近鹅公岩大桥噪音偏大的组团，低价入世，后期以项目大盘呈现及万象城商业开盘带动项目销售，预计项目开发周期为9年。三期二期6263华润二十四城华润二十四城历次推售信息历次推售信息融景城5开盘时间区域楼盘名称分期物业类型 入市套数均价(套内）折后均价（套内）面积区间当日销售套数优惠措施2011-10-15九龙坡区华润二十四城16、17高层3888384 7844 63.63-113.41364前期意向登记享9.9折，验资登记享9.9折和日进百金优惠，时间从9月16日起至10月14日止，老业主

68、购买9.8折，资深会员9.9折，一次性9.8折，按揭9.9折，交2万诚意金购两房抵3万，购三房抵4万，按时签约9.9折。2012-10-27九龙坡区华润二十四城24#高层18611538 1092366-116148 总价优惠2万5，一次性9.5折，按揭9.6折2011-11-19九龙坡区华润二十四城15#、18#高层3888275 7931 63-1132931、前期意向客户优惠1%2、交两万购两房抵3万，购三房抵4万 3、一次性优惠2%，按揭1%4、七日签约优惠1%2012-5-26九龙坡区华润二十四城14#高层1689463 8958 99.7-113.29701.两万诚意金，买一房抵三

69、万，三房抵四万。2，七日内签约优惠1%。3，意向登记优惠1%。4，业主重复购买优惠2%,资深会员优惠1%。5一次性优惠3%。按揭优惠2%。6.前期办理特惠权协议未退诚意金客户再次购买再额外优惠1%2013-1-13九龙坡区华润二十四城25#、26#高层16112267 1131766-116119 交5千元抵5万元;当天认购9.9折按时签约9.9折;一次性9.8折;按揭9.95折;老业主9.9 备注：数据为套内面积，销售为认购数据6364华润二十四城华润二十四城价格走势价格走势融景城5首批入世，单价4500元/引起市场轰动，10年推出精装小户拉高整体均价，11年高层产品价格受政策影响，维持在8

70、300元/左右，12年因市场回暖，及其商业万象城的热炒，价格上涨至11000元/。55319432116139439471415415013216890388388318330330250164841864421552571293153155711231201061347231031025425633013710355161558453105878567072008055890010129853210450114421400083848271 8325 83658875997493099974115380200040006000800010000120001400016000010020030

71、04005006007008002008年11月2009年1月2009年3月2009年4月2010年2月2010年4月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年3月2012年4月2012年5月2012年5月2012年10月入市套数销售套数折后均价6465华润二十四城华润二十四城热销户型热销户型融景城5户型特点：优点：户型方正合理，室内分区较为合理；室内各个功能房间采光条件较好；景观阳台较大，赠送面积大，舒适两房可变三房；朝向中庭，居家安静。缺点：卫生间略显偏小热销户型两室两厅

72、双卫 套内面积:86 销售面积86使用面积99.99赠送比例16%赠送内容景观阳台半面积10.35，院馆半面积：4.5，生活阳台半面积1.53，飘窗36566华润二十四城华润二十四城音效推广策略音效推广策略融景城52011年2012年2013年推广主题：难得紫云府；华润二十四城，大有所为主述求：形象+产品+江景资源6667华润二十四城华润二十四城音效推广策略音效推广策略融景城52011年2012年2013年推广主题：都会中心，商居多功能投资小户；主述求：万象城+都会中心6768华润二十四城华润二十四城推广策略推广策略融景城52011年2012年2013年推广主题：微小成本投入做百万方都会中心股

73、东主述求：万象城+都会中心6869华润二十四城华润二十四城营销推广策略营销推广策略融景城5时间时间推广对象推广对象诉求点诉求点广告主题广告主题2011年8月二期产品推广华润二十四城 五大品牌战略计划隆重发布 华润二十四城 推动城市的著作 二期紫云府套内63-113城市华宅 瞩目面市 华润二十四城 五大品牌战略计划布局发布2011年9月二期产品推广华润二十四城五大品牌战略之教育计划 华润谢家湾小学 即将开学 华润二十四城优质教育体系 即将全面呈现 华润二十四城二期紫云府 套内63-113城市华宅 瞩目面市 华润二十四城 巨著呈阅 完美启幕 华润 紫云府 9月16日样板间盛装开放 套内63-113

74、城市华宅 瞩目面市 华润紫云府 精工巨著 二十四城精华所在 套内 63-113城市华宅 瞩目面市 样板间盛装开放 欢迎品鉴 华润紫云府 精工巨著 二十四城精华所在 套内63-113城市华宅 瞩目面市 现场验资可享总房款1%优惠和日进百金优惠2011年10月二期产品推广久等之后的由衷感谢 历经313天品质雕琢 华润紫云府 15日耀市开盘 套内63-113 城市华宅 品质如约而至 13日起缴纳2万可抵3-4万 惊喜优惠6重奏 齐贺开盘 向所有坚定的选择致敬 2小时 369套 3亿 华润紫云府 独步重庆居住 剩余少量房源持续热销 多重购房优惠火热进行中 新品即将加推 华润紫云府 精工品质绽放重庆20

75、11年11月二期产品推广难得紫云府 集萃城市精华 开创品质生活新篇 全新套内63-113城市华宅 18号楼11月中旬加推 错过一次选择 这一次不容错过 华润 紫云府 15、18号楼 套内 63-113城市华府 19日珍席开盘 6重惊喜优惠火热办理中2011年12月二期产品推广华润二十四城 大有所为 套内63-113 中庭景观集萃尊邸 即将全新加推 华润二十四城 大有所为 二期紫云府 繁花深处逸万物 套内63-113中庭景观集萃尊邸 19号楼即将加推2012年5月商业产品第四座华润万象城于成都璀璨开业 中国顶级商业综合体即将落户重庆2012年9月项目商业中国顶级商业旗舰 华润中心入驻重庆 华润来

76、了 重庆商业进入华润时代 华润中心来了 填补重庆都会中心空白2012年10月项目产品、形象重庆不缺消费力 缺的是国际都会中心；万象商圈 全新消费体验 新在哪里；环线改变格局 重庆 黄金支点崛起；百老汇最高端院线 同步奥运的真冰场抢驻 华润中心来渝 造 国际范儿 万象商圈；华润中心 万象商圈 公共消费目的地 改写重庆消费史；华润中心携手滚石30年 送你一颗珍藏青春的 时空胶囊；坐拥万象商圈核心 万象润街面市 坐收100万方华润中心红利 万象润街黄金商铺即将发售；华润中心赋重庆城市红利 万象润街 成就精英人群的财富梦想2012年11月项目产品、促销华润中心万象城 滚石30重庆演唱会 共赴滚石30会

77、议盛宴 5大亮点抢鲜看；重庆新都汇中心崛起 华润中心颠覆城市商业版图；都会中心 商居多功能投资小户 享受媒体团购优惠 交3999元抵35000元 华润中心 万象SOHO；盛况空前 超强都会中心牵手超强话语声音 华润中心 滚石30周年音乐会唱响重庆 华润影响力重庆发轫 打造2012重庆商业非凡盛事；华润中心万象城 滚石30 演唱会唱响重庆 滚石巨星影响力 见证华润中心城市影响力；都会中心 商居多功能投资小户 33-46万象商圈 投资臻品 享受媒体团购优惠 交3999元抵35000元2012年12月项目产品、促销都会中心 商居多功能 投资微公寓 享受媒体团购优惠 交3999元抵35000元都会中心

78、 商居多功能投资小户 套内33-46 投资臻品 全城启幕 享受媒体团购优惠 交3999元抵35000元都会中心 商居多功能微公寓 33-64万象商圈 投资臻品 享受媒体团购优惠 交3999元抵35000元华润二十四城营销策略：江景资源+大盘形象切入市场，二期引入教育资源，三期配套升级，着重热炒商业万象城，带动项目销售70华润二十四城小结华润二十四城小结融景城5项目定位：华润二十四城项目是集万象购物中心、国际酒店、顶级写字楼、滨江高尚住宅群为一体的城市中心大型居住区；开发策略：项目以先期开发靠近鹅公岩大桥噪音偏大的组团，低价入世，后期以项目大盘呈现及万象城商业开盘带动项目销售，预计项目开发周期为

79、9年。销售情况：首批入世，单价4500元/引起市场轰动，10年推出精装小户拉高整体均价，11年高层产品价格受政策影响，维持在8300元/左右，12年因市场回暖，及其商业万象城的热炒，价格上涨至11000元/。营销策略：江景资源+大盘形象切入市场，二期引入教育资源，三期配套升级，着重热炒商业万象城，带动项目销售。707171Part1*：宏观市场竞品情况汇总融景城项目名称开发周期开发策略营销策略均价紫御江山5年现金流产品入世，二期开发标杆组团树立价值高地，根据市场及时间的过度后期开发其他组团。主打“地段+优惠价格”，与同处江北嘴的寰宇形成价格对比，以优惠价格促成热销趋势10300元/长嘉汇9年高

80、开高走，以大平层精装豪宅入市，后期开出景观较差的清水房源项目采用高价入市，销售一线滨江产品，再推出低价刚需产品，形成价格挤压，吸引高端及刚需客户购买，根据后续商业逐步完善，进而再次拉升价格上涨。12100元/寰宇天下5年以滨江一线豪宅入市，提升项目调性，后推出超高层天擎组团，吸引更多人群，于2012年下旬推出观澜苑小高层，一线滨江资源吸引高端客户。抢先占位策略，首次入市以重庆江北嘴的地段优势，配以项目品质，抢占西部第一豪宅头衔，21700元/重庆天地15年首批开发一期雍江苑看江效果较好的精装项目，树立重庆滨江精装豪宅的概念，后期以天地商业及人和小学学校的开盘促进项目的持续销售项目采用高价入市的

81、策略，以重庆首个单价万元大盘吸引市场关注，商业引擎，以新天地品牌商业带动销售，后期配套升级，2013年引入教育资源。15300元/华润二十四城9年低价入世，后期以项目大盘呈现及万象城商业开盘带动项目销售江景资源+大盘形象切入市场，二期引入教育资源，三期配套升级，着重热炒商业万象城，带动项目销售9800元/72融景城1.1.20132013年新一轮调控政策出台，加剧客户购房观望情绪，刚需市场和改善类市场将成两极发展，刚需首次年新一轮调控政策出台，加剧客户购房观望情绪，刚需市场和改善类市场将成两极发展，刚需首次置业户型将继续畅销，而首改及投资类住宅将面临更大的困难置业户型将继续畅销，而首改及投资类

82、住宅将面临更大的困难。2.2.竞品主力户型以中小户型为主，均控制总价在竞品主力户型以中小户型为主，均控制总价在100100万以内，总价万以内，总价100100万以上产品存在一定去化难度，竞争万以上产品存在一定去化难度，竞争项目此类产品均陷入了销售困境，融景城在项目此类产品均陷入了销售困境，融景城在20122012年和年和20132013年第一季度相比竞争项目都属于较好水平。年第一季度相比竞争项目都属于较好水平。3.3.竞品项目开发周期均较长，多数为竞品项目开发周期均较长，多数为8-98-9年的开发周期，其中重庆天地开发周期预计年的开发周期，其中重庆天地开发周期预计1515年以上。年以上。4.4

83、.从竞品可看出，一类项目以江景资源产品打入市场，以此拔高项目形象，再以低价产品与此形成挤压，从竞品可看出，一类项目以江景资源产品打入市场，以此拔高项目形象，再以低价产品与此形成挤压，达到快速出货；另一类项目以低价入世，低开高走，根据市场的持续上涨、项目的持续呈现，及地段的达到快速出货；另一类项目以低价入世，低开高走，根据市场的持续上涨、项目的持续呈现，及地段的优势价格持续走高。优势价格持续走高。5.5.竞品热销均为性价比高，户型偏小，总价低的产品。大户型出货量较差。竞品热销均为性价比高，户型偏小，总价低的产品。大户型出货量较差。竞品主要以地段本身的优势及商业配套作为主诉求，同时具备学校资源的项

84、竞品主要以地段本身的优势及商业配套作为主诉求，同时具备学校资源的项目销售情况相对较好；目销售情况相对较好；Part1*：宏观市场融景城竞争市场市场及竞品总结727373Part1*：宏观市场融景城1.1.政策调控将成为常态，意在长期打压投资投机性购房，而刚需市场将继续平稳发展，改政策调控将成为常态，意在长期打压投资投机性购房，而刚需市场将继续平稳发展，改善性住宅短期内受政策打压善性住宅短期内受政策打压;2.2.竞品后续会延续前期多种户型推售，利用丰富的产品线，刺激市场，引爆销售；竞品后续会延续前期多种户型推售，利用丰富的产品线，刺激市场，引爆销售；3.3.从竞品的营销可看出，竞品利用其逐步完善

85、的配套，如教育、品牌及大型商业引入，进从竞品的营销可看出，竞品利用其逐步完善的配套，如教育、品牌及大型商业引入，进一步提升项目价格。一步提升项目价格。4.4.从竞品的产品、完善的配套、价格可看出未来几年市场竞争异常激烈。从竞品的产品、完善的配套、价格可看出未来几年市场竞争异常激烈。市场后市预判74Part 2 Part 2 融景城整体销售情况融景城整体销售情况1.融景城总体销售情况及一季度销售情况2.融景城每月每周去化及价格走势图3.户型去化情况分析75Part2*：融景城总体销售情况及一季度销售情况销售情况汇报75统计标准来电来访认购签约套面积（）金额（元）套面积（）金额（元）开盘至今287

86、620156897126963.51 1068778462 767 108147.05 838781168一季度249330516828915.2824786398317124672.94200006490融景城项目从开盘至今，月均去化69套，金额82213727元，而今年一季度，月均去化56套，金额82621327元。7676Part2*：融景城总体销售情况及一季度销售情况户型去化情况分析户型总标的累计销售剩余可售套数套内面积套内单价总价套数套内面积套内单价总价套数套内面积套内单价总价去化率8928125339 10500 266048881 22820554 10441 214598431

87、53478511220 5368742681%11560369474 10171 706646058 405465999941 46326116519822875 11101 25393397367%125156194458669 168576710 117146628479 1243263833947849662 4622180775%144160229988654 199033822 120172788627 1490537644057209118 5215310475%小结：p 89户型隶属A3组团，资源景观相对较好，且户型面积小，总价不超过100万，去化率相对较高；p 115户型单价较

88、高，总价与125、144户型总价价差不明显，走量相对较慢；p 125、144户型目前去化率均为75%。77112569446394647115827962604812946293198875947497741044210261961697371009999981005010351977980008500900095001000010500110000204060801001201402012.4 2012.5 2012.6 2012.7 2012.8 2012.9 2012.102012.112012.12 2013.1 2013.2 2013.3 2013.4 2013.5销售套数（套）折后

89、均价（元/)1263467421021449684319520252381330395619161745468435148126394629319887594749774104421026196169737100999998100501035197798000850090009500100001050011000020004000600080001000012000140002012.4 2012.5 2012.6 2012.7 2012.8 2012.9 2012.102012.112012.12 2013.1 2013.2 2013.3 2013.4 2013.5销售套内面积（）折后均价（

90、元/)2012年4月-2013年5月销售套数及均价走势2012年4月-2013年5月销售面积及均价走势20132013年年5 5月停止公月停止公积金贷款购房积金贷款购房20132013年年5 5月停止公月停止公积金贷款购房积金贷款购房备注：5月数据截止5月12日78171416221761225182673915910915310135968810551100969783964610441101081031892449736101921003910540110951084910314 1034894690200040006000800010000120000510152025303540452

91、013.1.1-2013.1.62013.1.7-2013.1.132013.1.14-2013.1.202013.1.21-2013.1.272013.1.28-2013.2.32013.2.4-2013.2.102013.2.11-2013.2.172013.2.18-2013.2.242013.2.25-2013.3.32013.3.4-2013.3.102013.3.11-2013.3.172013.3.18-2013.3.242013.3.25-2013.3.312013.4.1-2013.4.72013.4.8-2013.4.152013.4.16-2013.4.212013.4.

92、22-2013.4.282013.4.29-2013.5.52013.5.6-2013.5.12销售套数（套）折后均价（元/)2013年1月1日-5月12日周销售套数及均价走势2013年1月1日-5月12日周销售面积及均价走势19471695187124951989749143129412226259782880419415448731061964158438410135968810551100969783964610441101081031892449736101921003910540110951084910314 1034894690200040006000800010000120000

93、500100015002000250030003500400045002013.1.1-2013.1.62013.1.7-2013.1.132013.1.14-2013.1.202013.1.21-2013.1.272013.1.28-2013.2.32013.2.4-2013.2.102013.2.11-2013.2.172013.2.18-2013.2.242013.2.25-2013.3.32013.3.4-2013.3.102013.3.11-2013.3.172013.3.18-2013.3.242013.3.25-2013.3.312013.4.1-2013.4.72013.4.8

94、-2013.4.152013.4.16-2013.4.212013.4.22-2013.4.282013.4.29-2013.5.52013.5.6-2013.5.12销售套内面积（）折后均价（元/)20132013年年5 5月停止公月停止公积金贷款购房积金贷款购房20132013年年5 5月停止公月停止公积金贷款购房积金贷款购房从周成交来看，2013年整体均价在10000元/左右，3月30日开盘销量有较大攀升，停办公积金贷款后整体销量有所下滑，近期下滑较为明显。7979Part2*：融景城总体销售情况小结1.1.从项目整体销售情况来看，因户型面积较大，多为从项目整体销售情况来看，因户型面积较

95、大，多为115-144115-144户型，而最小户型也为户型，而最小户型也为8989，整体去化，整体去化897897套，从整体重庆市场来看，只销售大户型的项目，整体去化较好套，从整体重庆市场来看，只销售大户型的项目，整体去化较好;2.2.20132013年整体均价在年整体均价在1000010000元元/左右，左右，3 3月月3030日开盘销量有较大攀升，停办公积金贷款后整体销量有所日开盘销量有较大攀升，停办公积金贷款后整体销量有所下滑，近期下滑较为明显下滑，近期下滑较为明显。3.3.从去化的户型可看出从去化的户型可看出8989去化率最高，市场客户还是为去化率最高，市场客户还是为100100以下

96、房源买单。以下房源买单。80Part 3 Part 3 融景城客户需求调研融景城客户需求调研1.客户基础属性分析2.购买目的分析3.知晓途径分析4.满意度分析5.购买决策分析81Part3*：融景城客户需求分析客户基础属性分析：1.客户年龄主要集中在35-60岁之间，文化程度多为大专和本科；2.客户主要从事房地产建筑行业、服务业/商贸类、金融/保险以及政府机关；3.客户工作职务比较广泛，普通职员、一般管理人员，中高层管理人员，已经私营企业主均涵盖。82置业次数及购房目的：1.客户多数为2次、3次置业，第1次置业占比也较大；2.客户购买主要用于自住；3.客户自用的主要目的为旧房升级和为儿女购置房

97、产。Part3*：融景城客户需求调研83家庭收入及客户区域：1.客户家庭结构多为三口之家，家庭收入主要集中在10-30万和40万以上；2.客户工作区域主要分布在江北、渝北和渝中区，有部分在区县工作，生活区域主要在江北和渝中区。Part3*：融景城客户需求调研84私家车信息：客户多数拥有1-2台私家车，私家车金额主要集中在20万以内和20-50万两个价格段。Part3*：融景城客户需求调研855 5分：非常满意分：非常满意 1 1分：非常不满意分：非常不满意项目满意度：1.客户对融景城项目总体较为满意，2.最满意的地方为项目的产品质量，3.最不满意的地方为项目景观园林。Part3*：融景城客户需

98、求调研86Part3*：融景城客户需求调研知晓途径：1.客户主要通过朋友介绍知晓本项目，2.客户最信任的知晓报纸为晨报，3.客户最信任的知晓网络为搜房网。87Part3*：融景城客户需求调研客户对项目的整体印象和购买决策：1.客户多数购买过金融街物业1次，客户大多认为金融街开发商实力强、项目品质高；2.客户大多数均有可能再次购买金融街物业，有部分客户不确定是否购买。5 5分：肯定会分：肯定会 1 1分：肯定不会分：肯定不会88Part3*：融景城客户需求调研客户对项目的整体印象和购买决策1.客户多数还没向亲戚、朋友推荐过本项目，部分客户向1-2个亲戚、朋友推荐过本项目；2.客户多数有意愿向亲戚

99、、朋友推荐本项目，主要认为项目整体还可以。5 5分：肯定会分：肯定会 1 1分：肯定不会分：肯定不会89Part3*：融景城客户需求调研未购买原因：1.客户认为重庆房地产市场将健康平稳的发展；2.客户认为融景城销售单价与北滨路同类最好产品相比，3.单价应该持平；4.客户尚未购买融景城的主要原因是总价过高、配套不成熟等。90Part3*：融景城客户需求调研客户生活方式：1.客户喜欢的休闲轻松方式排名前三位为去外地旅游，在家轻松、休息，其他运动休闲（打网球、羽毛球、游泳等）；2.客户平时购物经常去的商场为新世纪、北城天街；3.客户使用频率较高的VIP为银行理财卡和信用卡。91Part3*：融景城客

100、户需求调研客户生活方式：1.客户现在的生活状态排名前三名为舒适的、休闲轻松的、稳定的；2.客户未来的生活理想排名前列的为舒适的和休闲轻松的。92Part3*：融景城客户需求调研营销服务方面-融景城营销服务整体满意度1.客户对融景城营销服务整体满意度较高，2.其中最满意的地方集中在于销售人员热情、专业，3.最不满意的地方在于看实景样板房不方便，销售电话太多等。最满意的地方集中：最满意的地方集中：销售人员热情、专业。销售人员热情、专业。5 5分：最高分：最高 1 1分：最低分：最低最不满意的地方集中：最不满意的地方集中：到工地看房不方便，园林示范区需要工作人员带领才能去看；到工地看房不方便，园林示

101、范区需要工作人员带领才能去看；电话太多；电话太多；售房部暖气太大；售房部暖气太大；厕所比较难找。厕所比较难找。93Part3*：融景城客户需求调研营销服务方面-融景城销售中心满意度5 5分：最高分：最高 1 1分：最低分：最低5 5分：最高分：最高 1 1分：最低分：最低5 5分：最高分：最高 1 1分：最低分：最低客户对咖啡厅和儿童娱乐设施的需求较高客户对咖啡厅和儿童娱乐设施的需求较高有一半的客户认为，看房车的服务态度较好，有一半的客户认为，看房车的服务态度较好，但看房车太少，不能及时满足看房需求但看房车太少，不能及时满足看房需求1.客户对融景城营销中心的整体满意度较高。功能设施上，希望增加

102、咖啡厅和儿童娱乐设施。2.客户认为看房车太少，不能及时满足看房需求，希望改进。94Part3*：融景城客户需求调研营销服务方面-融景城销售流程环节满意度客户对融景城销售流程满意度较高。5 5分：最高分：最高 1 1分：最低分：最低5 5分：最高分：最高 1 1分：最低分：最低5 5分：最高分：最高 1 1分：最低分：最低5 5分：最高分：最高 1 1分：最低分：最低5 5分：最高分：最高 1 1分：最低分：最低95Part3*：融景城客户需求调研营销服务方面-融景城销售流程环节满意度客户对融景城按揭贷款过程较为满意。96Part3*：融景城客户需求调研营销服务方面-销售人员表现客户对融景城销售

103、人员满意度十分高。97Part3*：融景城客户需求调研营销服务方面-销售人员表现客户对融景城销售人员在售后服务方面的表现，较为满意。98Part3*：融景城客户需求调研营销服务方面-展示区满意度1.客户对融景城展示区的整体满意度较高，2.认为展示区品质感强，做工细，展示区干净，整体有一定吸引力。99Part3*：融景城客户需求调研营销服务方面-展示区满意度客户对融景城展示区服务人员的整体满意度较高。100Part3*：融景城客户需求调研营销服务方面-业主活动目前大多数客户由于没有时间，没有参加我们组织的相关活动，他们喜欢的活动类型主要是旅游。101Part3*：融景城客户需求调研规划设计客户对

104、融景城规划设计较为满意，多数客户为融景城项目的建筑材料和智能配置有一定的了解。102Part3*：融景城客户需求调研客户建议和期许客户建议和期许主要为希望设计小户型产品、小区内部加大绿化面积，强化景观，销售价格更便宜，特别是针对老客户有更大的优惠措施。103103Part3*：融景城客户需求调研小结1 1、从成交客群可以看出，客户教育程度较高，并较喜欢休闲、轻松的生活方式，整体消费较高，有一定经济基础，后续活动可增进较休闲的户外运动等，增进与客户的距离，为老带新提供条件。2、客户大多认同金融街品牌，对项目品质认可度高；建议项目宣传上，加大品牌建设推广，增加金融街在重庆地区的影响力，同时突出项目

105、品质优势，做到品牌和产品双剑齐发，最大程度抢占市场份额；3、客户对融景城项目总体较为满意，但希望尽快落实公交线路，教育，超市等配套，展现北滨第一高端生活大盘的品质的整体形象；4、客户对89面积的户型需求最高，后期需完善产品线，控制产品总价。104Part 4 Part 4 九年整体营销策略九年整体营销策略1.12年营销总结2.13年营销策略及推售情况3.14年营销策略及推售情况4.15年营销策略及推售情况5.16年营销策略及推售情况6.17年营销策略及推售情况7.18年营销策略及推售情况8.19年营销策略及推售情况105产品结构产品结构 20122012年年 20132013年年 201420

106、14年年 20152015年年 20162016年年 20172017年年 20182018年年 20192019年年 合计合计（万平方米）毛坯改善型住宅7.515.37.59.48.653.446.71毛坯小户型住宅 1.484.014.023.976.894.043.8428.25精装豪宅0.561.631.964.15精装小户型公寓 35.5667.9628.46车库 4.794.794.794.796.396.3931.94合计合计 7.517.517.347.3417.9317.9323.1723.1722.8622.8622.6822.6819.8319.8318.1918.191

107、39.51139.51项目逐年营销策略项目逐年营销策略起步阶段“起起”巩固阶段“承承”发展阶段“转转”收官阶段“合合”Part4*：九年总体营销策略105106Part4*：九年总体营销策略2012年起步阶段步阶段：2012年为项目的起势期，大盘形象入市，提升了项目知名度，及高端产品形象。1 1、销售区域：、销售区域：2012年主要销售A3、B3组团2 2、产品类型：、产品类型：A3为89-115B3为125-1443 3、销售情况：、销售情况：A3 认购469469套，面积6243062430，金额5.45.4亿B3 认购169169套，面积2730627306，金额2.12.1亿B3A1B

108、1C1C2C3A2A3B2本期销售房源B3-1107Part4*：九年总体营销策略2012年2012年销售思路产品结构产品结构20122012年销售面积年销售面积毛坯改善型住宅7.51毛坯小户型住宅 精装豪宅精装小户型公寓 车库合计合计7.517.51用大盘形象入市，提升项目知名度，奠定大盘用大盘形象入市，提升项目知名度，奠定大盘品质感品质感大盘起步阶段，产品结构较为单一。大盘起步阶段，产品结构较为单一。推广力度大，多方位、多渠道造声势，扩大项推广力度大，多方位、多渠道造声势，扩大项目知名度。目知名度。蓄客时间较长，开盘稳健，价格较低。蓄客时间较长，开盘稳健，价格较低。注：本表面积单位为万平方

109、米107108108Part4*：九年总体营销策略2012年市场+销售情况+客户需求1.市场政策：受新政影响，市场以刚需为主，投资投机性购房被抑制，而改善性购房将面临更大困难。2.竞品营销情况：一类竞品以高价江景资源性产品入市，拔高项目形象，配以低价产品形成挤压，达到快速出货；一类竞品以低价入市，低开高走，配合项目配套的呈现，价格持续走高。3.竞品热销原因：其产品多样，但热销的还以性价比较高，户型较小多赠送，总价较低的产品为主；配套完善，竞品的教育、商业、生活、商务配套等逐步呈现，为项目热销加码。4.2012年本项目推出户型面积较大，89-144户型，而客户购买还是以低总价产品为主。5.客户关

110、注：成交客户及意向客户更关注项目后期配套，对教育、商业配套、生活便捷度等更为关注。109109Part4*：九年总体营销策略2013年2013年营销工作思路1.1.保利润促销售：严格按照总部下达的利润指标完成融景城保利润促销售：严格按照总部下达的利润指标完成融景城20132013年的销售签约工作；年的销售签约工作；2.2.价格稳中有升：在完成总部下达的销售指标前提下，做到价格的稳中有升；价格稳中有升：在完成总部下达的销售指标前提下，做到价格的稳中有升；3.3.坚持差异化推广：继续深挖项目核心差异化价值点，做到项目的标签化及区隔化；坚持差异化推广：继续深挖项目核心差异化价值点，做到项目的标签化及

111、区隔化；4.4.线下配合：公关活动及渠道正对目标客群及项目的圈层集散地进行有效覆盖线下配合：公关活动及渠道正对目标客群及项目的圈层集散地进行有效覆盖5.5.明确项目教育资源配套，确认教育资源明确项目教育资源配套，确认教育资源6.6.确认项目交通配套，明确项目内部公交系统确认项目交通配套，明确项目内部公交系统7.7.确认项目商业配套，为住宅销售提供有效支撑确认项目商业配套，为住宅销售提供有效支撑8.8.丰富项目产品线，增加控制总价的刚需类产品供应丰富项目产品线，增加控制总价的刚需类产品供应核心价值点传播+配套呈现110110Part4*：九年总体营销策略2013年起承转合巩固阶段：2013年承接

112、起势，配套呈现，产品线丰富，品质推广。销售区域：A3、A2、B3、C2、C2组团产品类型：A3、C3为89-115B3为125-144C2为45-86A2为170-220销售情况：A3 认购115115套，面积15520 15520，金额1.431.43亿B3 认购7272套，面积 1194111941，金额0.930.93亿C3 认购7272套，面积：93289328，金额，79967996万新推物业情况A2：预计均价2125021250元/，销售面积0.56万C2：预计均价1021310213元/，销售面积1.51.5万A3本期销售房源C3B3C2A2新新推推物物业业2013年年10月交房

113、月交房111产品结构产品结构20132013年销售面积年销售面积毛坯改善型住宅5.30毛坯小户型住宅1.48精装豪宅0.56精装小户型公寓 车库合计合计7.347.34销售巩固阶段，迅速丰富产品线。着力于产品品质推广，巩固项目知名度。借助一期客户入驻炒热人气，顺势拉高价格。保利润促销售：严格按照总部下达的利润指标完成融景城2013年的销售签约工作；价格稳中有升：在完成总部下达的销售指标前提下，做到价格的稳中有升；坚持差异化推广：继续深挖项目核心差异化价值点，做到项目的标签化及区隔化；线下配合：公关活动及渠道正对目标客群及项目的圈层集散地进行有效覆盖明确项目教育资源配套，确认教育资源确认项目交通

114、配套，明确项目内部公交系统确认项目商业配套，为住宅销售提供有效支撑丰富项目产品线，增加控制总价的刚需类产品供应注：本表面积单位为万平方米Part4*：九年总体营销策略2013年2013年销售思路主要工作思路：主要工作思路：1121.继续加强代理公司管理及案场管理加强，增强销售人员积极性；2.明确融景城教育划分范围及就读学校，坚决首改客户小孩上学问题3.后期完成尚峰组团超市招商、尚峰组团异地样板间软、将有利于加强融景城整体价值成型。4.同时下半年的交房与幼儿园投入使用工作也是重点工作，也强有力地支撑项目价值体系。5.电商：利用电商平台，联合网络媒体、报纸媒体，对融景城本次47号楼开盘信息进行大范

115、围传播；6.派单：针对项目的目标客群为原点人群，故对项目周边人群进行派单，方圆辐射5公里范围；7.巡展：对项目周边人流量较大超市、人流集中社区进行巡展活动，进一步宣传项目销售信息；8.电话CALL客：获取周边竞品、高端客户电话，并电话告知客户项目信息；9.短信：对项目以前的老客户、新增客户、周边区域等发送项目信息。10.周边拆迁区域互动：建立与周边街道及居委会的联系，赞助周边老社区活动，对周边的需求客群做深入渗透。11.针对融景城前期成交客户数量已经足够，开始建立融景城业主足球队、篮球队等，拉近客户关系，为融景城持续老带新做铺垫；12.确保项目配套资源呈现，如教育资源确定，项目内交通公交确定，

116、以及招商成果呈现。Part4*：九年总体营销策略2013年2013年营销工作措施及重点深入完成大盘价值体系构成，持续加强线下渠道工作开展。113“核心价值”构建：四大特质+六大梦想+六大奇迹+八大价值Part4*：九年总体营销策略2013年2013年营销策略114“四大特质”不可复制的品牌优势金融街品牌资源。不可复制的历史机遇西部时光，重庆时间。不可复制的国际品质品质追求，世界领先。不可复制的资源价值江山城园景观。Part4*：九年总体营销策略2013年2013年营销策略115六大梦想梦想之一：品牌资源，优势之梦梦想之二：两江新区，城市之梦梦想之三：百万平米，规模之梦梦想之四：高端配置，标准之

117、梦梦想之五：优品生活，生活之梦梦想之六：品质社区，未来之梦Part4*：九年总体营销策略2013年2013年营销策略116六大奇迹奇迹之一：双CBD双商圈环绕，双城市主干道接驳奇迹之二：90米坡地落差，立体城市奇观奇迹之三：南山、铁山坪、洪恩寺、渝中绿轴，多重景观环抱奇迹之四：住宅商业商务集结，世界级城居典范奇迹之五：中心生活、滨江生活、高端生活，三位一体国际优品生活 奇迹之六：170万方北滨规模之城，缔造一切可能Part4*：九年总体营销策略2013年2013年营销策略117八大价值城市价值：一个重心，两个支点（重庆为中心，观音桥和解放碑两支点，实现三位一体的生活价值）板块价值：两江新区北滨

118、生活带（水岸+城市）品牌价值：金融街资源环境价值：水、草甸、山峰，三位生态空间配套价值：城市配套产品价值：高端标准商务价值：甲级商务空间投资价值：升值空间Part4*：九年总体营销策略2013年2013年营销策略118北滨菁华地段，高端居住云集 独占观音桥、江北嘴双CBD黄金中点 近170方恢宏体量，北滨难再有 轻轨9号线/6号线接驳，数十条公交线交汇 江岸亲水生活，远眺极致江山胜景 世卫组织健康家居理念，引领国际都会标准 高端商务配置标准，营造品质生活体验 九曲花街风情商业区，城市高端生活场在推广体系上，优品生活的四大特质、六大梦想、六大奇迹、八大价值的庞大体系，经过重新解构与凝炼，组成八个

119、构筑优品生活的价值保障体系。Part4*：九年总体营销策略2013年2013年营销策略119Part4*：九年总体营销策略2013年2013年营销策略120Part4*：九年总体营销策略2013年2013年营销策略121Part4*：九年总体营销策略2013年122从容阅天下 心归融景城无论走过世界的鉴赏家，亦或阅尽浮华的新行者，纵使步履冗长，终将觅得优居一处，身心安然停靠于此。金融街融景城，坐拥观音桥、江北嘴双CBD繁华商圈；于北滨中心之上，近170万方国际优品生活城空前呈现，世界级标准水岸建筑，领航重庆亲水豪宅新篇；全方位优品生活价值，典藏城市居住最高梦想。Part4*：九年总体营销策略2

120、013年2013年营销策略123Part4*：九年总体营销策略2013年2013年营销策略124Part4*：九年总体营销策略2013年2013年营销策略125居高自成峰 心归融景城 心境决定高度，而非年龄。以胆识与智慧，提前跻身成功者行列亦不无可能。融景城C2组团，45-75城市中心巅峰高层，以近170万方国际优品生活大城至高海拔处，实现全优城居理想，与城市层峰人士同列，观潮汐进退，进阶人生更高层次。Part4*：九年总体营销策略20132013年年2013年营销策略126Part4*：九年总体营销策略2013年2013年营销策略127Part4*：九年总体营销策略2013年128一览江天尽

121、 心归融景城 俯仰风云间隙，何妨暂缓思绪，身心交付江水之畔，凭栏处任由江涛成为人生的背景。融景城A2组团，144-200城市中心精装滨江大宅，于中心处不动声色掌握世界脉搏，无论意见领袖亦或塔尖权威，皆为时光沉淀的人生归宿。Part4*：九年总体营销策略2013年2013年营销策略129129 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月推售节点推广方式大型活动春交会推广主题蓄客期开盘期强销期营销节点元旦节春节劳动节圣诞节居高自成峰 心归融景城从容阅天下 心归融景城一览江天尽 心归融景城电商启动，渠道、巡展、短信、微博、直投、站台灯箱配合报媒、楼体、渠道、巡展、短

122、信、主题活动、网络、微博、直投报媒、楼体、渠道、短信、主题活动、网络炒作、巡展、站台灯箱、微博报媒、楼体、渠道、巡展、短信、主题活动、网络炒作、微博C2亮相，全城征集小户型创意设计中秋节3月C3地块47#开盘持续销售期蓄客期2013年营销节点排布9月C2地块53#楼开盘12月A2地块 6#开盘幼儿园交付使用C2样板间和示范区开放一期交房老客户维系活动儿童成长营少儿成长夏令营加勒比夜宴儿童成长营组织业主郊游活动业主赠票活动节假日活动青年节金融街联谊会儿童游园及才艺展示中秋节传统文化讲座及月饼DIY年终音乐会圣诞节假面舞会日常暖场活动哈根达斯DIY清凉水果节音乐盒抢票活动DIY粽子活动教师节凭教师

123、证享受购房0.5优惠超市入驻签约成长营毕业汇演老业主工地看房及工地开放日母亲节最美的微笑Part4*：九年总体营销策略2013年130130Part4*：九年总体营销策略2014年2014年销售情况起承转合：2014年产品线丰富，价格稳步走高。销售区域：A2、B3、C2、C3组团产品类型：C3：清水，89-115B3：清水，125-144C2：清水，45-86A2：精装，170-220预计销售面积：A2：销售面积1.63万B3：销售面积3.5万C2：销售面积4.0万C3：销售面积4.0万预计销售均价:1.精装修均价2231322313元/2.清水房均价1143811438元/本期销售房源C3B

124、3C2A2C3板块2014年4月交房B3板块持续交房131产品结构产品结构20142014年年20152015年年20162016年年20172017年年毛坯改善型住宅7.509.408.605.00毛坯小户型住宅4.01 4.023.976.89 精装豪宅1.631.96精装小户型公寓3.005.50 6.00 车库4.79 4.79 4.79 4.79 合计合计17.9317.9323.17 23.17 22.8622.68 22.68 营销策略：营销策略：1.1.A2A2产品梳理项目标杆带动产品梳理项目标杆带动C3C3及及B3B3销售销售2.2.教育配套及商业配套呈现带动教育配套及商业配

125、套呈现带动C3C3小户型销售小户型销售3.3.通过通过A3A3、B3B3的交房开展系统的的交房开展系统的老客户维系活动带动项目老带老客户维系活动带动项目老带新的成交新的成交4.4.价格稳步走高，根据产品结构价格稳步走高，根据产品结构加大推盘量。加大推盘量。注：本表数值为逐年销售面积，单位为万平方米Part4*：九年总体营销策略2014年2014年营销思路132132四大价值呈现产品线丰富：A2及C2产品入市，产品线丰富成熟，融景城进入销售发展阶段。配套明确：教育配套落实，交通道路贯通，超市商业呈现，融景城一期组团交付，区域成熟度广为传播，融景始城人气聚集：融景城2013年底A3、B3交房后，融

126、景城人气社区商业成熟，将呈现融景城高端生活方式形象巩固：从2011年始，推广从大盘形象树立期到目前大盘形象的落地期，华丽蜕变成就融景兑现生活年Part4*：九年总体营销策略2014年2014年营销思路133B3A2A3A1B2B1C1C2C320142014年融景城组团产品线素描年融景城组团产品线素描A3/C3A3/C3组团组团套内：套内：89-11589-115B3B3组团组团套内：套内：125-144125-144C2C2组团组团套内：套内：45-9045-90（暂定）（暂定）A2A2组团（精装修）组团（精装修）套内：套内：120-180120-180B2B2组团（精装小户城市公寓）组团（

127、精装小户城市公寓）套内：套内：50-9050-90（暂定）（暂定）20152015年即将推出的新组团年即将推出的新组团在售组团在售组团未推组团未推组团售罄组团售罄组团134A2组团属性B3A1B1C1C2C3优势：1、一线临江，九曲花街，景观资源极优地块紧邻北滨路，无遮挡江景资源，对望渝中半岛及嘉陵江，右靠九曲花街，景观资源为地块最优；2、商务、商业氛围浓厚，未来增值力大左临融盛中心，右靠九曲格调商业街，正对滨江商业体，后期商业商务氛围浓厚，升值潜力巨大。3、交通便捷，地块配套档次高北滨路、融景大道等城市交通路网齐全，顶级会所、无边际泳池、风雨连廊顶端奢华配置。4、小户型、低总价的顶级配置精装

128、豪宅建面150-220顶级精装修豪宅，配以融景城超奢华配套及配置，市场极具稀缺，属于项目标杆地块。劣势：总价较高，自用型客群少。Part4Part4*：九年总体营销策略：九年总体营销策略20142014年年组团属性分析A2A3B2135C2变电变电站站C2组团属性优势：1、临近成熟城市居住区，商业配套完善除享受五里店旧城商业外，C2组团本身具备大体量商业，能满足业主的生活娱乐需求。2、临近城市主干道，公共交通发达C2地块紧邻建新东路附近就设有公交站点融景城站，10多条公交线路可通达全城，公共交通较为发达。3、产品稀缺北滨建新东路沿线唯一的大盘小户劣势：1、周边城市面貌和城市环境较差C2位于整个

129、项目的北端，与建新东路相连，周边属于五里店旧城，环境较差；2、北侧变电站影响C2组团北端有一处变电站，对环境产生不利影响，地块严重价值降低。B3B1C1A2C3A1A3B2Part4Part4*：九年总体营销策略：九年总体营销策略20142014年年组团属性分析136C3组团属性优势：1、临近成熟城市社区，周边交通及生活配套较完善。2、位置距离融景中心写字楼最近，可吸引自用型写字楼客户购买，居家、办公具有较强的便利性。劣势：1、靠近二片区待拆迁社区，景观较差。C3变电变电站站B3B1C1A2A1A3B2C2Part4Part4*：九年总体营销策略：九年总体营销策略20142014年年组团属性分

130、析137客户来源：3北区和渝中区客户为主，约占50-60%，地缘地域型不强。区县客户，约占30-40%，外地客户占比约10-20%。客户年龄：集中在40-55岁，全国性顶级圈层；客户职业：私营业主/个体经营户（约占60%）、以及高精专业人才（约占10%）、国际企业高管和社会名流（10%）。除此之外，还有少量外地、区县的顶级富层级为本组团目标客户；购买目的：自住比例较大，约占整体的70-80%，投资兼自住占比15-25%，纯投资客户约占10-15%；购买关注点：区位/地段、极致江景资源、奢华配置、交通环境、生活配套、教育配套和项目升值潜力为客户主要关注点。Part4Part4*：九年总体营销策略

131、：九年总体营销策略20142014年年目标客户定位A2组团目标客户定位追求滨江品质生活的社会金字塔顶端圈层138C2组团目标客户定位客户来源：江北区域地缘客户为主，约占40-50%，在本区工作的其他主城区域客户，约占30-40%，外地或区县客户占比约10-20%。客户年龄：集中在25-35岁，年轻的城市精英阶层；客户职业：企事业单位员工（约占35%）、私营业主/个体经营户（约占20%）、城市白领（约占20%）、以及专业技术人士（约占10%）构成C2组团主要客户群体。除此之外，还有少量房地产业内人士为本组团目标客户；购买目的：自住比例较大，约占整体的60-70%，投资兼自住占比20-25%，纯投

132、资客户约占10-15%；购买关注点：区位/地段、交通环境、生活配套、教育配套和项目升值潜力为客户主要关注点。乐享生活的年轻城市精英Part4Part4*：九年总体营销策略：九年总体营销策略20142014年年目标客户定位139客户来源：江北区域地缘客户为主，约占50%，项目临近区域（渝北区、渝中区）约占30%，外地或区县客户占比约20%；客户年龄：集中在30-45岁，追求生活品质的社会中流阶层；客户职业：企事业单位中高层（约占40%）、私营业主/个体经营户（约占25%）、政府公务员（约占20%）为C3组团主要客户群；购买目的：自住比例较大，约占整体的70-80%，投资兼自住占比10-20%，纯

133、投资客户不足10%；购买关注点：区位/地段、项目品质、小区形象、社区环境为客户主要关注点。C3组团目标客户定位寻找繁华中谧静乐园的社会中流Part4Part4*：九年总体营销策略：九年总体营销策略20142014年年目标客户定位140拔形象，树标杆，高配置，低总价的稀缺精装滨江大户高层豪宅，锁定重庆的中产阶层。造声势，互补助，高品质居住社区内的小户型刚需型产品，锁定年轻时尚的白领阶层。畅静谧，逸舒适，适生活，老城区高品质的城市公寓，锁定“地缘型”中年家庭。Part4Part4*：九年总体营销策略：九年总体营销策略20142014年年组团推广定位组团推广定位141 1月 2月 3月 4月 5月

134、6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月推售节点推广方式大型活动春交会蓄客期开盘期强销期营销节点元旦节 春节劳动节圣诞节线上：网络、报媒宣传线下：渠道、巡展、短信、微博、直投、站台灯箱配合线上：网络、报媒宣传线下：报媒、楼体、渠道、巡展、短信、主题活动、网络、微博、直投、主题活动营销线下：报媒、楼体、渠道、巡展、短信、主题活动、网络炒作、微博A2会所开放体验会中秋节3月C3地块开盘持续销售期蓄客期7月C2地块开盘11月A2地块开盘4月C3交房老客户维系活动儿童成长营少儿成长夏令营业主运动会儿童成长营融景旅游季郊游活动节假日活动中秋节传统文化讲座及月饼DIY年终音乐会圣诞节假面舞会日常暖场

135、活动剪纸艺术活动沙画DIY音乐盒抢票活动DIY粽子活动教师节感恩回馈购房0.5优惠母亲节温馨祝福9月B3地块开盘秋交会风筝节业主接房：超市大赢家陶泥DIYPart4Part4*：九年总体营销策略：九年总体营销策略20142014年年2014年营销节点排布142142142Part4*：九年总体营销策略20152015年年2015年销售情况起承转合：2015年产品线丰富，价格稳步走高，项目市场标杆持续形成。销售区域：A2、B2、B3、C2、C3组团产品类型：A2：精装，170-220B2：精装，50-90B3：清水，125-144C3：清水，89-115C2：清水，45-86预计销售面积A2：销

136、售面积1.96万B2：销售面积3.0万B3：销售面积6.4万C2：销售面积4.0万C3：销售面积3.0万3、销售均价精装修均价2125021250元/清水房均价1292512925元/本期销售房源C3B3C2A2B2预计2015年5月交房143营销策略：营销策略：多产品组合推出市场，抢占市场先机，以老客户口碑、现场项目呈现及交通配套优势进行差异化营销。核心价值点：核心价值点：A2豪宅形象现场高品质呈现公交体系建立稀缺大盘小户 注：本表数值为逐年销售面积，单位为万平方米产品结构产品结构20142014年年20152015年年20162016年年20172017年年毛坯改善型住宅7.509.408

137、.605.00毛坯小户型住宅4.01 4.023.976.89 精装豪宅1.631.96精装小户型公寓3.005.50 6.00 车库4.79 4.79 4.79 4.79 合计合计17.9317.9323.17 23.17 22.8622.68 22.68 Part4*：九年总体营销策略20152015年年2015年营销思路144B2组团属性B2B3B1C1A2A1A3C2C3优势：1、项目中心位置，享受各组团配套B2地块处于项目中心，可享受A2组团九曲花街和C2组团商业配套，增强居住舒适性。.2、面积小，总价低，精装提升性价比B2组团产品面积偏小，总价较低，滨江精装小户型产品在市场具备一定

138、稀缺性。劣势：1、公路环绕，噪音较大B2地块位于项目中心，四周被公路切断，对整个地块会产生一定噪音影响；2、地块中心组团，视野有一定阻碍B2地块四周均有其他组团，相比之下视野开阔度较弱，Part4*：九年总体营销策略20152015年年组团属性分析145 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月推售节点推广方式大型活动春交会蓄客期开盘期强销期营销节点元旦节 春节劳动节圣诞节线上：网络、报媒宣传线下：渠道、巡展、短信、微博、直投、站台灯箱配合线上：网络、报媒宣传线下：报媒、楼体、渠道、巡展、短信、主题活动、网络、微博、直投、主题活动营销线下：报媒、楼体、渠道、

139、巡展、短信、主题活动、网络炒作、微博B2释放区开放中秋节3月B2地块开盘持续销售期蓄客期7月C2地块开盘5月C2交房老客户维系活动少儿成长夏令营业主运动会第二季融景旅游季郊游活动节假日活动中秋节业主联欢会年终音乐会平安夜狂欢舞会日常暖场活动瑜伽健身讲座清凉一夏水果节DIY粽子活动Part4*：九年总体营销策略：九年总体营销策略20152015年年2015年营销节点排布9月B3地块开盘秋交会融景城首届业主自驾游养生茶艺4月C3地块开盘万圣节南瓜灯DIY元宵游园会车友自驾旅游分享T恤、帽子DIY浓情巧克力DIY咖啡品鉴会146146146Part4*：九年总体营销策略20162016年年2016年

140、销售情况本期销售房源起承转合：2016年产品线丰富，价格稳步走高。销售区域：B2、B3、C2、C3组团产品类型：B2：精装，50-90B3：清水，125-144C3：清水，89-115C2：清水，45-86预计销售面积B2：销售面积5.5万B3：销售面积5.0万C2：销售面积4.0万C3：销售面积3.6万预计销售均价精装修均价2295022950元/清水房均价1473414734元/C3B3C2B2147产品线丰富成熟，利用项目产品线丰富成熟，利用项目建立的良好形象及现场呈现快建立的良好形象及现场呈现快速去货；速去货；随着入驻客户逐渐增多，项随着入驻客户逐渐增多，项目大盘特点已现，以销售节点目

141、大盘特点已现，以销售节点作为主推广点。作为主推广点。价格稳步走高，根据产品结价格稳步走高，根据产品结构加大推盘量。构加大推盘量。注：本表数值为逐年销售面积，单位为万平方米Part4*：九年总体营销策略20162016年年2016年营销思路产品结构产品结构20142014年年20152015年年20162016年年20172017年年毛坯改善型住宅7.509.408.605.00毛坯小户型住宅4.01 4.023.976.89 精装豪宅1.631.96精装小户型公寓3.005.50 6.00 车库4.79 4.79 4.79 4.79 合计合计17.9317.9323.17 23.17 22.8

142、622.68 22.68 148Part4*：九年总体营销策略20172017年年2017年销售情况148148本期销售房源起承转合：2017年产品线丰富，价格稳步走高。销售区域：B1、B3、C1、C2组团产品类型：B1：精装，50-90B3：清水，125-144C1：清水，89-115C2：清水，45-86预计销售面积B1：销售面积6.0万B3：销售面积5.0万C1：销售面积3.0万C2：销售面积3.9万预计销售均价精装修均价2524525245元/清水房均价1679716797元/B3C2C1B1149注：本表数值为逐年销售面积，单位为万平方米Part4*：九年总体营销策略20172017

143、年年2017年营销思路产品结构产品结构20142014年年20152015年年20162016年年20172017年年毛坯改善型住宅7.509.408.605.00毛坯小户型住宅4.01 4.023.976.89 精装豪宅1.631.96精装小户型公寓3.005.50 6.00 车库4.79 4.79 4.79 4.79 合计合计17.9317.9323.17 23.17 22.8622.68 22.68 产品线丰富成熟，利用项目产品线丰富成熟，利用项目建立的良好形象及现场呈现快建立的良好形象及现场呈现快速去货；速去货；随着入驻客户逐渐增多，项随着入驻客户逐渐增多，项目大盘特点已现，以销售节点

144、目大盘特点已现，以销售节点作为主推广点。作为主推广点。价格稳步走高，根据产品结价格稳步走高，根据产品结构加大推盘量。构加大推盘量。150150150Part4*：九年总体营销策略20182018年年2018年销售情况起承转合：2018年尾盘销售，更多组团入住，融景城大盘形成。销售区域：B1、B3、C1组团产品类型：B1：精装，50-90B3：清水，125-144C1：清水，45-86预计销售面积B1：销售面积6.0万B3：销售面积3.4万C1：销售面积4.0万预计销售均价精装修均价2777027770元/清水房均价1914919149元/本期销售房源B3C1B1151注：本表数值为逐年销售面积

145、，单位为万平方米Part4*：九年总体营销策略20182018年年2018年营销思路产品结构产品结构20182018年年20192019年年毛坯改善型住宅3.40毛坯小户型住宅4.04 3.84 精装豪宅精装小户型公寓6.00 7.96 车库6.39 6.39 合计合计19.83 19.83 18.1918.19尾盘销售阶段，产品线逐渐尾盘销售阶段，产品线逐渐单一。单一。大盘已成，剩余产品为稀缺大盘已成，剩余产品为稀缺资源，逐渐降低推盘量，增加资源，逐渐降低推盘量，增加推盘次数，高价走量。推盘次数，高价走量。152Part4*：九年总体营销策略20192019年年2019年销售情况起承转合：2

146、019年尾盘销售，产品逐渐单一。销售区域：B1、C1组团产品类型：B1：精装，50-90C1：清水，45-86物业销售面积B1：销售面积8.0万C1：销售面积3.8万销售均价精装修均价3054630546元/清水房均价2183021830元/152152本期销售房源C1B1153产品结构产品结构20182018年年20192019年年毛坯改善型住宅3.40毛坯小户型住宅4.04 3.84 精装豪宅精装小户型公寓6.00 7.96 车库6.39 6.39 合计合计19.83 19.83 18.1918.19注：本表数值为逐年销售面积，单位为万平方米Part4*：九年总体营销策略20192019年

147、年2019年营销思路尾盘销售阶段，产品线逐渐尾盘销售阶段，产品线逐渐单一。单一。大盘已成，剩余产品为稀缺大盘已成，剩余产品为稀缺资源，逐渐降低推盘量，增加资源，逐渐降低推盘量，增加推盘次数，高价走量。推盘次数，高价走量。154154融景城商务及商业项目融景城商务及商业项目155155Part 1 2013Part 1 2013年商务营销策略年商务营销策略1.市场分析；2.竞品分析；3.前期回顾；4.营销策略；5.融盛中心。156Part1*：2013年商务营销策略市场分析总体供求分析157Part1*：2013年商务营销策略市场分析总体供求分析158Part1*：2013年商务营销策略市场分析

148、甲级写字楼租凭解析159Part1*：2013年商务营销策略市场分析空置率解析160Part1*：2013年商务营销策略市场分析分区域解析16120132013年重庆写字楼甲级写字楼供应年重庆写字楼甲级写字楼供应209209万平米万平米为历年历史之最。为历年历史之最。Part1*：2013年商务营销策略市场分析未来写字楼供应分析162Part1*：2013年商务营销策略市场分析（改)潜在供应量预测根据江北嘴已知入驻大型企业得知，江北嘴已去化物业约70万方，剩余约140万方。163Part1*：2013年商务营销策略市场分析（改）售价、租金预测但由于2013年写字楼供应量井喷，写字楼均价有所下滑

149、，目前约为17000-18000元/。164Part1*：2013年商务营销策略竞品分析甲级典型个案165Part1*：2013年商务营销策略竞品分析典型甲级写字楼简况汇总166Part1*：2013年商务营销策略竞品分析融恒时代广场167Part1*：2013年商务营销策略竞品分析融恒时代广场置业目的置业目的168Part1*：2013年商务营销策略竞品分析国汇中心169Part1*：2013年商务营销策略竞品分析国汇中心置业目的置业目的170Part1*：2013年商务营销策略竞品分析时代天街171Part1*：2013年商务营销策略竞品分析时代天街置业目的置业目的172Part1*：20

150、13年商务营销策略竞品分析总部城173Part1*：2013年商务营销策略竞品分析总部城置业目的置业目的174Part1*：2013年商务营销策略竞品分析甲级典型个案小结175175175四级竞争区域金融城2号融恒时代广场康田凯旋国际SFC协信中心WFC三级竞争区域长江国际国汇中心融创玖玺国际一级竞争区域动力国际财富中心 国际都会晶石公元二级竞争区域龙湖时代天街万科中心英利国际广场本项目一级竞争区域为：北部新区板块北部新区板块新牌坊板块大坪板块本项目次级竞争区域为：观音桥板块观音桥板块解放碑板块解放碑板块江北嘴板块江北嘴板块江北嘴板块弹子石板块Part1*：2013年商务营销策略竞品分析竞争区

151、域176项目名称项目名称体量体量（万（万方）方）楼高楼高层高层高单层面积单层面积（）（）大堂大堂电梯电梯(部部)车位车位物业物业英利IFC16318m/63F4.2/4.5200010m/60020/otis 669世邦魏理仕金融城2号26T2:37F4.3m20008.5m491000融创物业融恒时代广场8130m/30F3.9154811.6m/4009432戴德梁行玖玺国际3222F3.3-5.1130010m/1002000第一太平戴维斯时代天街13039F3.715107m/15087616（整体）重庆新龙湖物业有限公司中渝国际都会2002#36F/141m3#31F/99m2#4.

152、353#3.2815002#18m/10003#8.4m/4002#143#72000第一太平戴维斯重庆天地3602#46F3#31F4-5#23F4.251404-15399.5m/2003#11部4-5#9部一期640新昌瑞安物业管理公司贝蒙盘古5.5高层2-14F 独栋1-6 F高层6m独栋3.7m高层668独栋 432-1186高层9m挑高，独栋无大堂高层4部，独栋每栋2部450贝蒙物业动力国际16106m3.3-6.6m10609mA栋6部B栋4部1300第一太平戴维斯金贸时代389-25F3.6m5.1m78010505.8米3.6m:35.1m:42000融创物业融景中心融景中心

153、14A:134m/33FB:100m/25FA:3.9B:3.75A:1900B:14807.95m/300A:11B:5788第一太平戴维斯第一太平戴维斯n第一、二层级项目的产品配置较高。第一、二层级项目的产品配置较高。n第三层级项目的产品具有多样性，能满足不同层级的客户要求。第三层级项目的产品具有多样性，能满足不同层级的客户要求。n第四层级项目的产品具有高层高、独栋以及高车位比等产品特色。第四层级项目的产品具有高层高、独栋以及高车位比等产品特色。Part1*：2013年商务营销策略竞品分析（改）产品配置对比177项目名称项目名称写字楼写字楼商业配套商业配套酒店配套酒店配套公寓配套公寓配套公

154、园配套公园配套英利IFC8.65万方购物中心/自持无无无金融城2号162.8万方无无周边中央公园融恒时代广场3.52.6万方购物中心/自持无无无玖玺国际20高端精品商业街周边凯宾斯基1栋SOHO公寓周边重庆游乐园时代天街1554万方购物中心/一半自持5万方酒店36万方高层+公寓无中渝国际都会6050万方购物中心6万方香港新世界超五星级酒店14万方住宅无重庆天地7135万方超五星级酒店150万方高档住宅27万方人工湖休闲绿地贝蒙盘古5.20.3临街商业无无项目中央水景，楼顶绿化动力国际9.54万方BLOCK购物公园精品酒店无无金贸时代2215.4万方无1栋精装公寓无融景中心融景中心91.5万方底

155、商万方底商无无170万住宅万住宅无无n第一、二层级项目的周边配套完善，以打造高端商务加裙楼购物中心为主。第一、二层级项目的周边配套完善，以打造高端商务加裙楼购物中心为主。n第三、四层级项目多以打造善商务集群、大型商业体及住宅来弥补所在区域商第三、四层级项目多以打造善商务集群、大型商业体及住宅来弥补所在区域商务商业氛围和人气的不足。务商业氛围和人气的不足。Part1*：2013年商务营销策略竞品分析（改）（改）配套对比178专业品牌与潜专业品牌与潜力地段支撑的力地段支撑的相对性价比相对性价比金融街在重庆的作品示范金融街在重庆的作品示范房交所等大客户的号召力房交所等大客户的号召力一线物管品牌一线物

156、管品牌便捷交通体系便捷交通体系金融街金融街2020年专业商务地产开发经验年专业商务地产开发经验国际设计团队国际设计团队五里店与江北嘴五里店与江北嘴CBDCBD的互补关系的互补关系老区升级的标杆形象老区升级的标杆形象甲级写字楼标准配置甲级写字楼标准配置金融街在商务地产的资源优势金融街在商务地产的资源优势观音桥商圈商务需求外溢观音桥商圈商务需求外溢高端大盘的活跃商务氛围高端大盘的活跃商务氛围大盘完备的商业配套大盘完备的商业配套Part1*：2013年商务营销策略前期回顾定位回顾基于竞争的核心价值体系构建1791212月月1010月月1111月月报媒报媒户外户外网络网络活动活动10.1210.12商

157、报半版商报半版12.512.5晚、时报整版晚、时报整版9.20-10.129.20-10.12搜房网搜房网电梯轿厢电梯轿厢11.511.5富隆活动富隆活动10.1710.17商报半版商报半版10.2510.25晨报整版晨报整版其他其他渠道渠道95.595.5电台电台西南航空西南航空短信短信130130万条万条CALLCALL客客短信短信100100万条万条观音桥外展观音桥外展11.8-11.3011.8-11.30搜房网搜房网11.8-11.2511.8-11.25搜狐焦点搜狐焦点11.19-12.911.19-12.9大渝网大渝网11.16-12.511.16-12.5地产网地产网11.15

158、-11.2311.15-11.23华龙网华龙网品味印象品味印象西南航空西南航空商界杂志商界杂志一优券一优券12.112.1签约仪式签约仪式观音桥户外广告观音桥户外广告推广主题推广主题中国商务地标缔造者的重庆作品中国商务地标缔造者的重庆作品实力巨头正式签约入驻实力巨头正式签约入驻户外户外Part1*：2013年商务营销策略前期回顾2012年推广回顾180通过通过2012年来电来访的客户知晓途径分析得知，除传统的项目围挡及朋友介绍以外，年来电来访的客户知晓途径分析得知，除传统的项目围挡及朋友介绍以外，楼楼体广告、网络及报媒体广告、网络及报媒的效果最佳。的效果最佳。29%24%19%9%8%7%2%

159、1%1%来电客户知晓途径来电客户知晓途径路过短信围挡楼体朋友介绍搜房网晨报商报电梯轿厢34%32%11%10%6%5%2%0%来访客户知晓途径来访客户知晓途径路过围挡朋友介绍楼体渠道短信搜房网电梯轿厢来电知晓途径数量知晓途径朋友介绍13路过47晨报3商报2搜房网12楼体14电梯轿厢1围挡32桁架0户外广告0短信40杂志0小计164来访知晓途径数量知晓途径朋友介绍19路过60晨报0商报0搜房网4楼体18电梯轿厢0围挡57桁架0户外广告0短信8渠道10杂志0小计176Part1*：2013年商务营销策略前期回顾客户来电来访及知晓途径分析181通过通过2012年来电来访客户的需求面积分析得知，需求面

160、积最多的前三位分别是年来电来访客户的需求面积分析得知，需求面积最多的前三位分别是101-200，201-300以及以及50-100。3%28%22%23%4%6%3%3%1%0%0%7%来电客户需求面积来电客户需求面积50以下50-100101-200201-300301-400401-500501-600601-700701-800801-900901-10001000以上3%9%43%23%6%3%7%1%1%0%1%3%来访客户需求面积来访客户需求面积50以下50-100101-200201-300301-400401-500501-600601-700701-800801-900901

161、-10001000以上来电面积区间组数需求面积50以下550-10046101-20036201-30038301-4006401-50010501-6004601-7005701-8002801-9000901-100001000以上12小计164来访面积区间组数需求面积50以下550-10016101-20076201-30040301-40010401-5006501-60012601-7002701-8002801-9001901-100011000以上5小计176Part1*：2013年商务营销策略前期回顾客户需求面积分析1821 1、项目线上推广主要为、项目线上推广主要为4 4版硬

162、广及分众、搜房等窄众媒介，渠道性宣传在版硬广及分众、搜房等窄众媒介，渠道性宣传在20122012年其他竞争项年其他竞争项目大量的推广声音中所淹没，项目标签化不明显及诉求推动性不足导致来电来访数量级质量目大量的推广声音中所淹没，项目标签化不明显及诉求推动性不足导致来电来访数量级质量严重不足，销售现场只能作为客户积累过程中较小的一部分；严重不足，销售现场只能作为客户积累过程中较小的一部分；2 2、目前意向客户及成交客户均为渠道拜访所积累的企业，印证写字楼营销线上做形象、线、目前意向客户及成交客户均为渠道拜访所积累的企业，印证写字楼营销线上做形象、线下重渠道的思路，而线上形象标签性、切入实际利益点是

163、下重渠道的思路，而线上形象标签性、切入实际利益点是20132013年营销重点关注问题；年营销重点关注问题；3 3、300300组到访客户及来电客户均为成交，主要集中在三方面，组到访客户及来电客户均为成交，主要集中在三方面，1 1、投资收益率较低，（、投资收益率较低，（4%4%收收益率），总价过高。益率），总价过高。2 2、对未来建新东路的商务发展存在较大偏见。、对未来建新东路的商务发展存在较大偏见。3 3、市场竞争激烈，项目、市场竞争激烈，项目客户流失严重。客户流失严重。Part1*：2013年商务营销策略前期回顾小结183235.82138.2653.7353.7353.73173.5953

164、.7353.7353.7353.73170.9853.73109.4844.8444.8469.2569.25户型面积户型面积（平方米/套）200修改后户型比例11.76%58.82%11.76%11.765.88%修改后面积比例6.03%38.24%16.67%23.19%15.87%B塔户型修改后户型及面积比例表B塔修改以后的户型主要以44.84-69.25的小户型为主。户型比例占到了58.82%，面积比例占到了38.24%。因此消化此面积段的客户为B塔主力客户。Part1*：2013年商务营销策略营销策略产品分析184楼层楼层单层面单层面积积建筑面建筑面积积(平米平米)建面单建面单价价(

165、元元/平米平米)总金额总金额（亿元）（亿元）备注备注A塔塔26约约190049400150007.3512层、层、24层为避难层为避难层，层，5层已售、层已售、B塔塔15约约148022200140003.15-8层已售、层已售、24-25层为自用层为自用小计小计7160010.462013年融景中心销售目标10.46亿Part1*：2013年商务营销策略营销策略营销目标1852013年销售目标四分之一层销售半层销售整层销售6F11F套内面积：套内面积：1281.56建筑面积：建筑面积：1954.4213F23F套内面积：套内面积：1281.56建筑面积：建筑面积：1954.4225F33F套

166、内面积：套内面积：1290.96建筑面积：建筑面积：1968.7624F 避难间避难间屋顶备用房屋顶备用房12F 避难间避难间 5F套内面积：套内面积：1260.76建筑面积：建筑面积：1922.79-23F分零销售分零销售建筑面积：建筑面积：22281.12成交金额：约成交金额：约3.3亿亿5F-8F建筑面积：建筑面积：5932.62成交金额：约成交金额：约7700万万A栋栋B栋栋车库车库分零销售分零销售已售24-25F分零销售建筑面积：建筑面积：2975.14已售开发商保留8 8月前消化月前消化B B栋产品栋产品B B栋先行，先推出栋先行，先推出1111层分零销售，由低到高逐层递增层分零销

167、售，由低到高逐层递增A A栋在栋在B B栋实现栋实现90%90%的去华后进行加推的去华后进行加推Part1*：2013年商务营销策略营销策略推售策略186 针对针对B B栋营销在小户型及现在融景中心所处的营销环境下，快速成交是栋营销在小户型及现在融景中心所处的营销环境下，快速成交是B B栋现在首要解栋现在首要解决的问题，只有在决的问题，只有在B B栋完成快速成交的情况下，才能轻装上阵，解决栋完成快速成交的情况下，才能轻装上阵，解决A A栋的营销问题，而栋的营销问题，而ABAB栋同栋同卖将产生项目形象混淆，品质过低，直接影响卖将产生项目形象混淆，品质过低，直接影响A A栋销售。栋销售。按照按照B

168、 B栋重新划分的产品，最小面积栋重新划分的产品，最小面积4444平米，总价平米，总价6161万，首付万，首付5 5成约成约3030万左右。万左右。从从3030万的首付来看，在重庆写字楼市场具有一定冲击力万的首付来看，在重庆写字楼市场具有一定冲击力推广策略一：低总价，低门槛，冲击写字楼市场推广策略一：低总价，低门槛，冲击写字楼市场Part1*：2013年商务营销策略营销策略营销总思路一：低总价，低门槛，冲击写字楼市场187超低的首付并不足以给市场足够的信心，毕竟写字楼投资客关注的是后超低的首付并不足以给市场足够的信心，毕竟写字楼投资客关注的是后期的收益及整体项目的运营能力，期的收益及整体项目的运

169、营能力，就如富力海洋广场的电商微企孵化园就如富力海洋广场的电商微企孵化园一样一样，给给投资者投资者一个预期一个预期，这会对整个，这会对整个C C地块，形成相当深远的影响。地块，形成相当深远的影响。政府政策支持政府政策支持向相关部门申请向相关部门申请B B塔作为江北区微企孵化基地（如金融微企塔作为江北区微企孵化基地（如金融微企孵化园）。孵化园）。Part1*：2013年商务营销策略营销策略营销总思路二：金融微企业孵化园188四个商务服务中心支持四个商务服务中心支持打造打造SVOSVO服务模式（四个服务中心）服务模式（四个服务中心）超低首付、运营的保证之后，客户关心最后一步是：超低首付、运营的保证

170、之后，客户关心最后一步是：4040平米小户型能做什么样的办公，就是一间房子如何产生较高的收益。平米小户型能做什么样的办公，就是一间房子如何产生较高的收益。对于投资者和自用者而言，对于投资者和自用者而言，4040平方米的投资，平方米的投资，如果如果可以获得一倍甚至更多的扩展使用空间。可以获得一倍甚至更多的扩展使用空间。Part1*：2013年商务营销策略营销策略营销总思路三：四个服务中心提高投资价值189第一个最低十万首付的第一个最低十万首付的5A甲级写字楼。甲级写字楼。首付首付低过低过SOHO和小户和小户-好买。好买。建新东路新中心里的政商中心建新东路新中心里的政商中心-好卖。好卖。双双CBD

171、、交通纵横、政府背书、交通纵横、政府背书-好租。好租。SVO创新模式，小户办公，大户扩展。省钱省事创新模式，小户办公，大户扩展。省钱省事-好住。好住。好买好卖，好租好住。好买好卖，好租好住。（核心广告语）（核心广告语）这就是这就是B B塔说服客户的核心价值。塔说服客户的核心价值。Part1*：2013年商务营销策略营销策略推广策略：推广主题190线上：线上：第一步：以新国五条为诱因，通过新闻软文带入新投资方向第一步：以新国五条为诱因，通过新闻软文带入新投资方向。第二步：以好买好卖，好租好住为价值核心，对住宅投资者边打边拉，第二步：以好买好卖，好租好住为价值核心，对住宅投资者边打边拉，获得市场高

172、关注。获得市场高关注。第三步：以第三步：以5A5A甲级写字楼全民投资时代甲级写字楼全民投资时代为号召为号召，用价格持续收割市场。，用价格持续收割市场。线下：线下：提前植入小企业集中办公区（新牌坊龙湖国际等）巡展提前植入小企业集中办公区（新牌坊龙湖国际等）巡展。Part1*：2013年商务营销策略营销策略推广策略：推广节奏191国五条切入国五条切入紧随其后，以房东的烦恼，直接打击住宅物业投资。紧随其后，以房东的烦恼，直接打击住宅物业投资。Part1*：2013年商务营销策略营销策略推广策略：线上推广1921 1、对于对于A A塔的推广，塔的推广，保持合理的推广节奏，避免产品混淆，造成客群分化保持

173、合理的推广节奏，避免产品混淆，造成客群分化A A塔的销售，对中心与其商务氛围的要求较高。塔的销售，对中心与其商务氛围的要求较高。2 2、推广上过早对推广上过早对A A塔用力，一则分散塔用力，一则分散B B塔财物塔财物，二则时机不成熟二则时机不成熟，收效未必好，收效未必好。A A塔注定不是快塔注定不是快销销型产品，与其如此，型产品，与其如此，不如不如：A A塔为塔为B B塔与塔与C2C2商业让路，集中商业让路，集中营销力营销力快速清除快速清除B B塔与塔与C2C2商业商业。再再集中集中精力精力消化消化A A塔。塔。因此，对于因此，对于A A塔，塔，主要为：主要为：“做实潜销做实潜销 谋定后动谋定

174、后动”Part1*：2013年商务营销策略营销策略推广策略：线上推广193做实潜消在锦峰与B塔推广期间，以“建新东中心的政商中心”为定位，广泛做实A塔潜销动作。现阶段重点大客户开始A栋渠道蓄客，同时通过B栋推广对A栋提供自用客源支持 谋定后动如果A塔大客户潜销仍不理想，而B塔市场成效高。则根据B塔剩余客户需求，以B塔方式，将B塔客户以团购名义，定制分零A塔。Part1*：2013年商务营销策略营销策略推广策略：线上推广1941 1月月5 5月月9 9月月1 1月月销销售售线线上上推推广广线线下下推推广广2 2月月3 3月月4 4月月6 6月月7 7月月8 8月月1010月月1111月月1212

175、月月主主题题重庆首个甲级SVO服务型商务地标甲级SVO创造重庆新财富对小板块中170万大盘的SVO商业地标进行炒作。20132013年整体预算费用年整体预算费用280280万万Part1*：2013年商务营销策略营销策略推广策略：推广排期195195产品结构产品结构20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年20192019年年合计合计 （万平方米）写字楼1.133.964.23.2412.53写字楼全周期计划安排写字楼全周期计划安排写字楼周期计划分为：融景中心与融盛中心写字楼周期计划分为：融景中心

176、与融盛中心2012201320122013年主要销售指标为融景中心，年主要销售指标为融景中心，20142014年融盛中心开工建设，预计年融盛中心开工建设，预计20152015年末完成融盛中心销售年末完成融盛中心销售Part1*：2013年商务营销策略融盛中心写字楼周期计划安排196196 2010 2010年公司获取融景城建设用地，该宗土地面积近年公司获取融景城建设用地，该宗土地面积近3030公顷，建设规模为公顷，建设规模为170170万平方米，项目总体定位为北万平方米，项目总体定位为北滨路高端城市综合体。滨路高端城市综合体。融景城项目共分为十个地块，融盛中心地块位于融景城建设用地西南侧，用地

177、面积融景城项目共分为十个地块，融盛中心地块位于融景城建设用地西南侧，用地面积1.181.18万平方米，总建筑万平方米，总建筑面积面积9.659.65万平方米，项目定位为国内领先、区域一流智能化生态写字楼；写字楼分为万平方米，项目定位为国内领先、区域一流智能化生态写字楼；写字楼分为A A、B B塔，建筑面积塔，建筑面积6.486.48万万平方米；底层花园办公及商业建筑面积近平方米；底层花园办公及商业建筑面积近1 1万平方米。万平方米。融盛中心融盛中心 融融 景景 城城 A A塔塔B B塔塔A A塔塔B B塔塔Part1*：2013年商务营销策略融盛中心融盛中心介绍197197分项分项指标指标总用

178、地面积()11894 总建筑面积()96582高层办公建筑面积（）64810 底层花园办公及商业9991 1）地上建筑面积()74801 2）地下建筑面积()21781 A塔写字楼（）37400（标准层面积1902）B塔写字楼（）27410（标准层面积1918）可停机动车525容积率6.28 绿化率35%A A塔塔B B塔塔写字楼层高净高电梯配置空调系统销售形式客户定位面积A塔3.9米2.7米8+2部VRV+新风散售中小微企业3.74万B塔4.2米3.0米6+2部风机盘管+新风整售金融类大客户2.74万产品配置表产品配置表Part1*：2013年商务营销策略融盛中心融盛中心产品指标198198

179、Part 2 2013Part 2 2013年商业营销策略年商业营销策略1.商业产品分析；2.商业营销策略。199【重庆公司商业及商务指标分析】20132013年商业总销售指标：年商业总销售指标：总销售面积：总销售面积：3189431894平米平米总销售金额：总销售金额：6449064490万万总销售套数：总销售套数：101101套套项目名称项目名称物业类型物业类型年初可售货量年初可售货量年度签约计划年度签约计划面积面积()金额金额(万元万元)套数套数面积面积()建面单价建面单价金额金额(万元万元)套数套数金悦城二期1.2号楼商业3,298 3,958 27 3,298 12,000 3,95

180、8 27 融景城B3-2商业商业4,796 9,592 25 4,796 20,000 9,592 25 融景城C4地块商业4,600 6,900 16 4,600 15,000 6,900 16 融景城C2地块商业12,603 31,508 25 6,000 25,000 15,000 25 融景城展厅商业13,200 29,040 8 13,200 22,000 29,040 8 合计合计38,49738,49780,99880,99810110131,89431,89494,00094,00064,49064,490101101Part2*：2013年商业营销策略商业产品分析重庆公司商业

181、及商务指标分析200【重庆公司商业及商务营销分解重庆公司商业及商务营销分解】项目名称项目名称物业类型物业类型面积面积面积占比面积占比来源目标来源目标策略动作策略动作营销因素营销因素营销难度营销难度金悦城二期1.2号楼商业3,298 9%利润来源甩尾价格B融景城B3-2商业商业4,796 12%利润来源甩尾价格C融景城C4地块商业4,600 12%利润来源甩尾价格F融景城C2地块商业12,603 33%签约来源细化产品产品优化A融景城展厅商业13,200 34%利润来源持续销售价格E合计合计38,497100%20132013年商业及商务板块营销重心项目为年商业及商务板块营销重心项目为C4C4写

182、字楼及写字楼及C2C2商业、展厅商业。商业、展厅商业。从产品营销难易程度分析，从产品营销难易程度分析，C4C4商业动线、昭示等原因，销售抗性较大，商业动线、昭示等原因，销售抗性较大，C2C2商业后期销售较商业后期销售较为容易。为容易。Part2*：2013年商业营销策略商业产品分析重庆公司商业及商务营销分解201Part2*：2013年商业营销策略商业产品分析（加一页）2012-2013商务及商业货量统计商务及商业货量统计商务及商业货量统计序号物业形态所属地块共计货量已售货量剩余套数建筑面积（）销售总价（亿）套数建筑面积（）销售总价（亿）1写字楼A塔30851338 7.7121918.720

183、.247.35 2B塔290281203.9356726.890.743.1 3商业B3264796.371.3132538.940.50.80 4C312621.420.16296.980.040.12 5C4329068.122.451571281.720.73 合计67493944 15.347718410 3.2412.1 202九曲花街项目总建项目总建筑面积筑面积170万方万方总商业建总商业建筑面积筑面积现约现约6万方万方商业划分商业划分C2、C3、C4、B3-2组团商业、九曲花组团商业、九曲花街、滨江独栋商业街、滨江独栋商业建筑业态建筑业态社区底商社区底商集中商业集中商业格调商业格

184、调商业独栋商业独栋商业滨江商业社区商业社区商业集中商业集中商业集中商业写字楼底商Part2*：2013年商业营销策略商业产品分析融景城商业分析203n“双核驱动双核驱动”商业规划，将商业规划，将“居住居住”与与“社交社交”进行进行250250米的短距离切换，满足现代城市精英多种需求，米的短距离切换，满足现代城市精英多种需求，极大提升建新东路与北滨路在区域商业中的地位，进而提升板块商业价值。极大提升建新东路与北滨路在区域商业中的地位，进而提升板块商业价值。建新东路建新东路板块商业板块商业中心中心北滨商业中心北滨商业中心北区北区“生活商业中心生活商业中心”精品超市、影院、精品超市、影院、SPASP

185、A、品牌专卖店、品牌专卖店满足周边高端生活所需满足周边高端生活所需南区南区“格调休闲中心格调休闲中心”游艇、豪车、咖啡、红酒、私家菜游艇、豪车、咖啡、红酒、私家菜 是您宴请、会客、聚合的最佳社交场所是您宴请、会客、聚合的最佳社交场所203Part2*：2013年商业营销策略商业产品分析融景城商业分析204 204Part2*：2013年商业营销策略商业产品分析（改）融景城商业分析：九曲花街及滨江商业*九九曲曲花花街街商商业业会所会所A3A2北城路北城路北滨路北滨路13号楼10号楼5号楼6号楼滨江商业九曲花街是融景城项目北滨沿线九曲花街是融景城项目北滨沿线昭示性商业配套，是项目重要的昭示性商业配

186、套，是项目重要的卖点。卖点。九曲花街的打造将直接影响到整九曲花街的打造将直接影响到整个融景城大盘的品质提升与价值。个融景城大盘的品质提升与价值。因此：因此：1 1、与商业管理公司合作，对九、与商业管理公司合作，对九曲花街统一包装、定位并招商。曲花街统一包装、定位并招商。2 2、待九曲花街招商完成后，可、待九曲花街招商完成后，可对九曲花街进行带租约销售。对九曲花街进行带租约销售。3 3、滨江商业由于整栋体量较大，、滨江商业由于整栋体量较大，后期将进行单层销售，降低销售后期将进行单层销售，降低销售总额。总额。205205九曲花街滨江商业社区商业社区商业集中商业集中商业集中商业B3商业：商业类型：内

187、向型社区商业功能定位：以满足融景城的基本生活需求为主，产品稀缺性明显，170万纯居住社区稀缺商业。业态定位：小型精品超市、茶楼、银行AMT自助营业厅、餐饮、牙医等服务于社区型的配套商业。总价范围：300万-700万。客户定位：融景城业主、私营企业主、商业投资客、企事业单位领导写字楼底商Part2*：2013年商业营销策略商业营销策略融景城B3商业定位206B3地块剩余商业商铺的位置不理想，道路高差太大商铺的面积大，总价高部分商铺隔墙太多，不便于使用商铺周边停车较难，阻碍了部分餐饮、娱乐客户购买剩余商业销售难点关键词产品价格23号楼3号铺内部隔墙较多，户型较大，动线较弱Part2*：2013年商

188、业营销策略商业营销策略融景城B3商业剩余商铺销售难点207策略一：线上保持融景城项目整体商业形象，配合住宅销售节奏策略一：线上保持融景城项目整体商业形象，配合住宅销售节奏与融景中心商业、与融景中心商业、C2C2商业、九曲花街商业、滨江商业形成融景城商业配套体系的线上推广形象商业、九曲花街商业、滨江商业形成融景城商业配套体系的线上推广形象通过住宅销售进行项目销售信息传递。通过住宅销售进行项目销售信息传递。策略二：线下以渠道为主，重点针对已购买融景城及融景中心客户策略二：线下以渠道为主，重点针对已购买融景城及融景中心客户针对融景城及融景中心准业主及来访客户进行电话营销、短信发布、资料直投针对融景城

189、及融景中心准业主及来访客户进行电话营销、短信发布、资料直投在融景城、融景中心线下渠道（巡展、派单、大客户拜访等）中加入在融景城、融景中心线下渠道（巡展、派单、大客户拜访等）中加入B3B3商业推广商业推广针对已购买周边项目商业的业主进行线下推广针对已购买周边项目商业的业主进行线下推广策略三：结合金悦城商业及策略三：结合金悦城商业及B3B3商业，较差户型进行针对性特价营销商业，较差户型进行针对性特价营销主题：金融街主题：金融街2020年，商业投资季年，商业投资季促销力度：全线下降促销力度：全线下降6 6个点，每周推出特价商业（增加个点，每周推出特价商业（增加2 2个点）个点）信息载体：所有购买金融

190、街物业业主及关联单位短信群发信息载体：所有购买金融街物业业主及关联单位短信群发Part2*：2013年商业营销策略商业营销策略融景城B3商业后期营销思路208九曲花街滨江商业社区商业社区商业集中商业集中商业集中商业C2C2地块位于整个项目最北端，北地块位于整个项目最北端，北靠城市主干道建新东路，东临融靠城市主干道建新东路，东临融景大道，西南侧均为内部干道，景大道，西南侧均为内部干道，向内、向外皆具备较强的通达性。向内、向外皆具备较强的通达性。写字楼底商Part2*：2013年商业营销策略商业营销策略融景城C2商业分析209C2C2地块商业销售均价初步预判为地块商业销售均价初步预判为250002

191、5000元元/，商业总面积，商业总面积22788.9122788.91。C2C2地块商业总货值约：地块商业总货值约：3.53.5亿元亿元备注：扣除备注：扣除80008000平米超市，可销售面积平米超市，可销售面积1400014000平米平米 20132013年年6 6月，与华润万家签订入驻月，与华润万家签订入驻53#53#楼规划超市意向，楼规划超市意向，带动带动C2C2地块东侧（临融景大道地块东侧（临融景大道51#51#、53#53#楼）的其余商铺楼）的其余商铺销售；销售；针对针对42#42#楼（南端）大体量集中式商业，首先考虑引楼（南端）大体量集中式商业，首先考虑引入大型主力店，带动其余小铺

192、销售；入大型主力店，带动其余小铺销售；线下渠道拓展：大客户推荐；同时针对金融街重庆地线下渠道拓展：大客户推荐；同时针对金融街重庆地区各项目业主、融景城周边项目商业业主进行电话及短区各项目业主、融景城周边项目商业业主进行电话及短信推广；信推广；现场围挡、楼体广告宣传。现场围挡、楼体广告宣传。Part2*：2013年商业营销策略商业营销策略融景城C2商业总货值210九曲花街滨江商业社区商业社区商业集中商业集中商业集中商业C4rC4r融景中心裙楼底商融景中心裙楼底商写字楼底商Part2*：2013年商业营销策略商业营销策略融景城C4商业分析211写字楼剩余商业未进行科学的业态分布及定位，整体商业氛围

193、不浓，剩余商业不临街，属商铺性质，并处于平街下，昭示性和人流动线较差销售单价及总价过高，投资风险大剩余商业销售难点关键词商业氛围不浓产品价格1、写字楼中介渠道建立后，C4商业与写字楼加大渠道销售。Part2*：2013年商业营销策略商业营销策略融景城C4商业营销难点212九曲花街滨江商业社区商业社区商业集中商业集中商业集中商业滨江商业为北滨路独栋商业体，滨江商业为北滨路独栋商业体，体量约体量约1.31.3万方万方写字楼底商Part2*：2013年商业营销策略商业营销策略融景城滨江商业分析213策略一：渠道为主、招商先行，保证投资收益情况下再寻找客户策略一：渠道为主、招商先行，保证投资收益情况下

194、再寻找客户策略二：与金融机构初步形成金融投资方案，保证客户投资价值（金融信贷方案）策略二：与金融机构初步形成金融投资方案，保证客户投资价值（金融信贷方案）策略三：保证商业业态的高端性，建议签订三方协议（开发商、客户、商家）策略三：保证商业业态的高端性，建议签订三方协议（开发商、客户、商家）策略四：线上推广注重调性营造，拔高融景城商业形象策略四：线上推广注重调性营造，拔高融景城商业形象策略五：聘请重庆市所有中介、大型咨询公司等联合推售策略五：聘请重庆市所有中介、大型咨询公司等联合推售策略六：分层销售，控制总价策略六：分层销售，控制总价前期通过渠道销售，寻找大型投资自用客户，后期采取商家带租约销售的模前期通过渠道销售，寻找大型投资自用客户，后期采取商家带租约销售的模式进行，定向针对高端奢侈品零售展厅，艺术展厅等会所型经营客户定向招式进行，定向针对高端奢侈品零售展厅，艺术展厅等会所型经营客户定向招租，实施带租约销售模式定向拓展机构投资者。租，实施带租约销售模式定向拓展机构投资者。Part2*：2013年商业营销策略商业营销策略融景城滨江商业营销思路214214thanks