上海中粮大悦城招商调研报告（55页）.ppt

1、闸北区中粮大悦城明发上海招商调研报告明发上海公司运营部明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-697729992PART-01/03案例概况基本信息项目体量区位交通明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-6977299931 1、项目简介、项目简介上海大悦城项目位于西藏北路166号市中心苏河湾地区，地处闸北区最南端，毗邻苏州河，距人民广场不到1公里。近邻西藏北路、天目中路、河南北路等多条交通主干道，地理位置优越。整体开发规模将超过40万平方

2、米，以富有鲜明个性的项目定位，打造独具时尚魅力的商业地标，实现苏河湾区域的全面升级。规划包括大型时尚购物中心、第一居所临水豪宅、高品质酒店式公寓、五星级酒店及甲级写字楼，打造海派文化与国际文化的兼容并蓄。1期商业面积约5.3万平方米，定位于“乐尚生活魅力场”，将聚焦年轻女性白领客群，提供符合潮流、性感时尚、享乐新生活方式的一站式生活中心。2 2、区位图、区位图01中粮大悦城基本信息海宁路西藏北路曲阜路明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999401中粮大悦城体量结构3 3、体量结构表、体量结构表城区闸北

3、地址西藏北路180号（曲阜路口）商圈新客站不夜城开发商中粮置业商业特色投资型商铺,地铁商业物业类别城市综合体建筑面积65800平方米占地面积13686平方米开盘时间2009年09月方位西 内环内装修公共部分精装产权年限40年绿化率40%物业公司上海康苑物业管理有限公司明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-6977299954 4、周边交通、周边交通地铁：8号线/曲阜路站、12号线/曲阜路站（规划在建）公交：952，315，108，46，18，802，916，518，573，315，58 5 5、周边其他商业情况、周

4、边其他商业情况大悦城位于闸北区与静安区、虹口区的交界处，紧邻苏州河，自身商务、居住条件都不成熟，但紧邻周边几大知名大型商业中心：1、东面紧邻七浦路小商品市场；2、西北侧紧邻火车站商业中心；3、西南方紧邻南京西路商业带4、南方紧靠人民广场5、东南方紧邻南京路步行街；01中粮大悦城区位和交通中粮大悦城2 25 51 13 34 4明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-697729996PART-02/03案例商业分析业态品牌动线规划明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69

5、772888 FAX：021-6977299971 1、各楼层定位图（总）、各楼层定位图（总）02中粮大悦城各楼层品牌图（总）明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-6977299982.12.1、汤姆熊、汤姆熊02中粮大悦城部分主力品牌店2.22.2、无印良品、无印良品2.32.3、H&MH&M2.42.4、优衣库、优衣库明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999902中粮大悦城部分主力品牌店明发集团上海实业有限公司运营部地

6、址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-697729991002中粮大悦城部分主力品牌店明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999113.1.13.1.1、B1B1楼平面图楼平面图02中粮大悦城品牌落位及平面图明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-6977299912023.1.23.1.2、布局描述、布局描述B1F是大悦城无缝连接地铁8号线的楼层，放置有19家商户，定位为乐活族

7、，主要时尚特色购物和特色小吃两个部分，以特色购物小店为主，很适合购物中心+地铁的商业条件。该层店铺分布在走到两侧，优衣库是B1F最大的品牌店，占据了南侧部分，北侧部分及中庭以小型店铺填充，这样的布局充分利用了B1的结构，减少了动线线设置，使得地铁人流有效在所有店铺面前流动，减少的动线死角。3.1.33.1.3、动线分析、动线分析B1F的人流主要是进出地铁的人员（及部分到购物中心消费客流），这些人的目的性较强，因此，在设置动线时，要考虑地铁人流的特殊性。大悦城B1F的动线基本是两点一条线（地铁出口-过中庭 -购物中心上层入口），减少不必要的动线，提高了商铺的临街展示效果。中粮大悦城品牌布局和动线

8、分析明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999133.1.43.1.4、B1B1楼品牌分析楼品牌分析3.1.53.1.5、品牌占比分析、品牌占比分析02中粮大悦城品牌布局和动线分析明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999143.2.13.2.1、一楼平面图、一楼平面图02中粮大悦城品牌落位及平面图明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021

9、-69772999153.2.23.2.2、布局描述、布局描述大悦城的整体格局，基本上是一个带圆形中庭的方形楼层建筑，其品牌商户都是围绕中庭展开。大悦城1F定位为：美学家，其品牌主要由时尚购物精品店组成，围绕中庭展开，形成一个内循环。3.2.33.2.3、动线分析、动线分析1F是大悦城的临街楼层，在西藏南路曲阜路处设有一个主入口。客流进入后，就直面开放式中庭，四周的品牌店都可看到，绕中庭一圈就可到任一店铺；也可以通过直达电梯、自动扶梯到达其它楼层。在中庭处，设有演艺展示平台及特色休息座椅，聚客能力较强。02中粮大悦城品牌布局和动线分析明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路88

10、8号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999163.2.43.2.4、一楼品牌分析、一楼品牌分析业态业态品牌品牌档次档次客群客群综合购物APPLE中高档全客群H&M中高档全客群SEPHORA中档中青年LACOSTE LIVE中高档中青年M.A.C中高档全客层MANGO中高档青少年FANCL中高档中青年AGATHA中高档青少年JOY RICH中高档全客层CHRISTIAN AUDIGER中高档青少年CK中高档中青年LOCCITANE中高档全客层综合餐饮wagas中高档全客层3.2.53.2.5、品牌占比分析、品牌占比分析02中粮大悦城品牌布局和动线分析明发集团上海实

11、业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999173.3.13.3.1、二楼平面图、二楼平面图02中粮大悦城品牌落位及平面图明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-6977299918023.3.23.3.2、布局描述、布局描述大致圆形的结构，使得大悦城的店铺都是围绕中庭展开，在店面不好分割的位置放置面积较大的主力品牌店。2F比较有特色的是，在临近或背靠中庭的位置，设置的一些小型店面，局部形成了双层同心圆。，3.3.33.3.3、动线分析、动线

12、分析2F的客流主要通过直达电梯、主入口处直达2F的自动扶梯导入，收大悦城自身设计的影响（中庭、超长自动扶梯、结构），主入口处直达2F的自动扶梯位置较偏，视觉效果不好，影响实际使用。在2F内部，动线也比较简单，店铺围绕中庭展开，顾客可以直视所有商家。中粮大悦城品牌布局和动线分析明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999193.3.43.3.4、二楼品牌分析、二楼品牌分析3.3.53.3.5、品牌占比分析、品牌占比分析02中粮大悦城品牌布局和动线分析明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路8

13、88号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999203.4.13.4.1、三楼平面图、三楼平面图02中粮大悦城品牌落位及平面图明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999213.4.23.4.2、布局描述、布局描述3F的设计有自己的特色，作为大悦城超长自动扶梯的起点平台，3F有一个内广场；作为大悦城楼层之间无错层感设计的体现，3F也是楼层之间坡道的起点，所以，3F的布局都是围绕这些进行。围绕中庭环形展开的10家商户，使得顾客一目了然；通过错层坡道设置，顾客在不知不觉中转完所有商

14、家并进入上一楼层；利用超长自动扶梯的起点平台内广场，放置了2家休闲餐饮。3.4.33.4.3、动线分析、动线分析相比下面的楼层，3F的动线设置在简单中蕴含着复杂：简单方面：主入口到达3F 的自动扶梯、直达电梯与中庭的自动扶梯，与其它购物中心没什么区别；复杂方面：超长自动扶梯的聚客能力及分流效果，把大量的客流直接输送到7F甚至9F；错层坡道的引导效果，使得本层的客流充分流动到每一商家，引导高层客流无感觉逐层下行；楼层内部围绕中庭环形通道流动。02中粮大悦城品牌布局和动线分析明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-697

15、72999223.4.43.4.4、三楼品牌分析、三楼品牌分析业态业态品牌品牌档次档次客群客群综合购物CITY CHINA中高档全客群H&M中高档全客群CK UNDERWEAR中高档中青年PEACH JOHN中高档中青年LILY中高档青少年B+ab 中高档青少年HAZZYS中高档青少年KOSE中高档中青年MABELLE高档中青年无印良品中高档全客层综合餐饮漫记甜品中档全客层星巴克中档中青年3.4.53.4.5、品牌占比分析、品牌占比分析02中粮大悦城品牌布局和动线分析明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772

16、999233.5.13.5.1、四楼平面图、四楼平面图02中粮大悦城品牌落位及平面图明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999243.5.23.5.2、布局描述、布局描述大悦城4F名为潮流军，放置了24家商户，以时尚品牌服饰为主。商家围绕中庭平台展开，部分地区形成内回廊通道，在中庭平台上设有小型休闲，整个楼层以中小面积品牌商家为主。3.5.33.5.3、动线分析、动线分析4F的人流主要通过两个通道导入：1、直达电梯、中庭的自动扶梯；2、高楼层客流通过错层坡道进入；小部分店面的设置不够合理，人流引入能力较

17、差02中粮大悦城品牌布局和动线分析明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999253.5.43.5.4、四楼品牌分析、四楼品牌分析023.5.53.5.5、品牌占比分析、品牌占比分析中粮大悦城品牌布局和动线分析明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999263.6.13.6.1、五楼平面图、五楼平面图02中粮大悦城品牌落位及平面图明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69

18、772888 FAX：021-6977299927023.6.23.6.2、布局描述、布局描述5F有22家商户，以中型品牌商家为主，围绕中庭成同心圆布置，以时尚购物为主。其中，小型店面的商户在里环，较大店面的商户在外环，中庭平台的咖啡店，给顾客提供了休憩的地方。3.6.33.6.3、动线分析、动线分析5F的动线可分为两条：1、广场的直达电梯、中庭的自动扶梯；2、高层客流通过错层坡道进入；在楼层内部，两个内环通道有效的沟通了各个商家。中粮大悦城品牌布局和动线分析明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-697729992

19、83.6.43.6.4、五楼品牌分析、五楼品牌分析3.6.53.6.5、品牌占比分析、品牌占比分析02中粮大悦城品牌布局和动线分析明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999293.7.13.7.1、六楼平面图、六楼平面图02中粮大悦城品牌落位及平面图明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-6977299930023.7.23.7.2、布局描述、布局描述6F楼层店面布局与5F一致，只是缺少了中庭平台的休憩小站，17家入住商户以家

20、居、娱乐为主。3.7.33.7.3、动线分析、动线分析6F的动线布局与5F一致，没有改变。中粮大悦城品牌布局和动线分析明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999313.7.43.7.4、六楼品牌分析、六楼品牌分析3.7.53.7.5、品牌占比分析、品牌占比分析02中粮大悦城品牌布局和动线分析明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999323.8.13.8.1、七楼平面图、七楼平面图02中粮大悦城品牌落位及平面图明发

21、集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-6977299933023.8.23.8.2、布局描述、布局描述大悦城有三个楼层作为餐饮业态使用，7F是餐饮业态的起始层，放置有7家商户，围绕中庭环形展开，大小商家结合放置，有效的利用了物业结构。3.8.33.8.3、动线分析、动线分析7F除了拥有商城固有的垂直电梯、中庭自动扶梯外，还拥有以下两个特色动线：1、楼层之间的错层坡道，使上下楼层无缝连接；2、7F作为大悦城超长自动扶梯的中继平台（超长扶梯概念上到9F），乘坐超长扶梯的客流，大部分会在此平台停留并分散到本层商家；楼层内部延

22、续环形通道的风格，使得客流有效流转。中粮大悦城品牌布局和动线分析明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999343.8.43.8.4、七楼品牌分析、七楼品牌分析业态业态品牌品牌档次档次客群客群综合餐饮板长寿司中档全客层广州蕉叶-星马殿中档全客层棒约翰中档全客层权金城中档全客层索菲蜜斯中档全客层望湘园中档全客层味千拉面中档全客层3.8.53.8.5、品牌占比分析、品牌占比分析02中粮大悦城品牌布局和动线分析明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888

23、FAX：021-69772999353.9.13.9.1、八楼平面图、八楼平面图02中粮大悦城品牌落位及平面图明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-6977299936023.9.23.9.2、布局描述、布局描述8F放置了5家餐饮商户，以中型商家为主，外婆家一家就占据近一半面积，环形的店面布置，使得所有商家的展示面都很好，没有视角及交通死角。3.9.33.9.3、动线分析、动线分析8F的动线设置，延续其它楼层的风格，没有什么变动。中粮大悦城品牌布局和动线分析明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路8

24、88号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999373.9.43.9.4、八楼品牌分析、八楼品牌分析业态业态品牌品牌档次档次客群客群综合餐饮避风塘中档全客层拿渡麻辣香锅中档全客层吞云小莳中档全客层豆捞坊中档全客层外婆家中档全客层3.9.53.9.5、品牌占比分析、品牌占比分析02中粮大悦城品牌布局和动线分析明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999383.10.13.10.1、九楼平面图、九楼平面图02中粮大悦城品牌落位及平面图明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区

25、华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-6977299939023.10.23.10.2、布局描述、布局描述9F作为大悦城最高的餐饮楼层（7-9F 餐饮），放置了7家商户，是小型餐饮商家最多的楼层。在本层，作为餐饮主力店的辛香汇，占据了大半的楼层置，其部分是它时尚餐饮小店。3.10.33.10.3、动线分析、动线分析9F是大悦城超长自动扶梯的终点，是时尚潮流人群的聚集地，但是，超长扶梯的终点直接设在辛香汇店内，成了辛香汇的专用通道，影响了该楼层小店铺的客流。通过直达电梯、自动扶梯，客流可以通过环形通道在该层小店铺间流动，但辛香汇的阻断性，很大的影响了小商家的客流、

26、商业视角。中粮大悦城品牌布局和动线分析明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999403.10.43.10.4、九楼品牌分析、九楼品牌分析业态业态品牌品牌档次档次客群客群综合餐饮权味中档全客层鲁豫秦中档全客层鲜而纯面馆中档全客层呷哺呷哺中档全客层辣玫瑰中档全客层尚保罗香榭铁板烧中档全客层辛香汇中档全客层3.10.53.10.5、品牌占比分析、品牌占比分析02中粮大悦城品牌布局和动线分析明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69

27、772999413.11.13.11.1、十、十一楼平面图、十、十一楼平面图02中粮大悦城品牌落位及平面图明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-6977299942023.11.23.11.2、布局描述、布局描述十楼、十一楼是大悦城放置主力店的楼层，其中，十楼是好乐迪KTV，十一楼是金逸电影院。3.11.33.11.3、动线分析、动线分析作为主力店占据的楼层，顾客一般通过直达电梯进入，因此，直达电梯是其最主要的客流动线；内部的直达电梯，也会导入部分客流。中粮大悦城品牌布局和动线分析明发集团上海实业有限公司运营部地址

28、：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999433.11.43.11.4、十、十一楼品牌分析、十、十一楼品牌分析业态业态品牌品牌档次档次客群客群娱乐休闲好乐迪中档全客层金逸影院中档全客层3.11.53.11.5、品牌占比分析、品牌占比分析02中粮大悦城品牌布局和动线分析明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999444.14.1、天梯以及室内退台观景平台、天梯以及室内退台观景平台024.24.2、室内退台观景平台、室内退台观景平台中粮大悦城规划特色分

29、析明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999454.34.3、环形楼梯走道、环形楼梯走道024.44.4、中庭空中商铺、中庭空中商铺中粮大悦城规划特色分析明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999464.54.5、乐高积木吊饰、乐高积木吊饰024.64.6、电梯品牌展示、电梯品牌展示中粮大悦城规划特色分析明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：

30、021-69772999474.74.7、活动布景（万圣节）、活动布景（万圣节）024.84.8、巨型墙面投影、巨型墙面投影4.94.9、3D3D立体画立体画中粮大悦城规划特色分析明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999484.104.10、装修风格、装修风格02中粮大悦城规划特色分析明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999494.114.11、广告位情况、广告位情况02中粮大悦城规划特色分析明发集团上海实业

31、有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-6977299950PART-03/03案例调研总结品牌一览/品牌定位/品牌密度总体/楼层业态配比/主力店密度亮点/不足总结明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999511 1、商家品牌汇总表、商家品牌汇总表03中粮大悦城商家品牌汇总分析明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-6977299952总商家数总商家数160160综

32、合购物124综合餐饮33娱乐休闲305中粮大悦城业态品牌结构分析4 4、品牌档次占比图、品牌档次占比图从图表上可以看出，大悦城为中高档购物中心，引入的品牌主要是中高档品牌商家。广场内入住的优衣库、H&M、无印良品、好乐迪等品牌商家，有效的提升了悦达889广场的整体形象和购物档次。2 2、业态配比图、业态配比图从业态配比上看，大悦城由购物、餐饮、休闲娱乐三部分组成，虽然休闲娱乐商家数量很少，但是，这几家的总铺位面积却很大，特别是十、十一楼的KTV、影院，因此，大悦城的业态配置比较完善。从商家构成上看，大悦城放弃了卖场等生活性配套的配置，重点引入时尚购物品牌、时尚娱乐商家，努力打造一个市级购物中心

33、，以融入一河之隔的人民广场商圈。由此可见，大悦城希望打造一个市级时尚购物中心。3 3、品牌密度表、品牌密度表左图显示：大悦城的品牌主要集中在B2F、4F、5F。这与其主力店落位及整体结构设计有关，其它几个楼层品牌虽少，但都有主力店支持，且大悦城是层层收缩的设计结构，高楼层的面积逐渐缩减。明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999535 5、各楼层业态面积汇总表、各楼层业态面积汇总表05中粮大悦城业态面积配比分析从右上图可以看出，大悦城在业态面积配比上，侧重于购物和餐饮，实际上，大悦城在业态配比上是比较完

34、善的，时尚购物、餐饮、休闲的配置比较合理，主要是休闲方面都是主力店，所以看起来休闲商家不多。大悦城的主力店、次主力店的配比较多，占的面积较大，几乎每一楼层都放置了一家主力店或主力品牌店。明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999548 8、悦达、悦达889889项目优劣势分析项目优劣势分析05中粮大悦城亮点和不足类别类别亮点亮点不足不足业态布局1.设置标志性建筑（摩天轮），吸引关注；2.定位清晰明确，以年轻、时尚为主，品牌引入非常成功；3.各楼层都有自己独特而清晰的定位；4.大力引入主力店，大部分楼层都

35、放置主力品牌店，消除楼层死角；5.各楼层的店铺布大置都简洁、合理，商业展示效果非常好1.拆除了其标志性建筑；2.少部分店面的设置不合理，商业界面不好；动线组织1.广场共放置了5部垂直电梯、25部自动扶梯，初步估算自动扶梯密度指标为1766平米/部左右；2.超长自动扶梯直接把客流送至高层，提升高层商业价值；3.3.中庭直达电梯、自动扶梯有效输送客流到各个楼层；中庭直达电梯、自动扶梯有效输送客流到各个楼层；4.楼层内部动线简洁明了，围绕中庭环形展开；1.非景观直梯太隐蔽，利用效果不高，；2.超长自动扶梯的高层出入口设在辛香汇内部，影响其他商家；3.主入口侧面的自动扶梯较隐蔽，影响使用；4.车流动线

36、不合理，入口不明确，入口下坡通道太窄且转弯较多；规划特色1.首层的面积规划的较多，充分利用了低楼层的商业价值，缩小了高楼层的面积；2.广告位、灯光、内外景观的设计都很有亮点；3.独有的超长自动扶梯；无楼层感的错层通道；4.4.主入口处主入口处1-11F1-11F的景观玻璃幕墙结构，吸引人流目光；的景观玻璃幕墙结构，吸引人流目光；5.中庭圆形广场有效聚集客流，方便举行各类活动；6.层层的空中中庭平台设计，提升商业面积；1.层层的空中中庭平台影响中庭景观效果；其他1.位于市中心成熟商圈附近（人民广场、南京路）；2.紧邻8号线曲阜路站，地铁出口直入购物中心；1.离七浦路、火车站、人民广场、南京路太近

37、，且苏州河隔断了其与人民广场、南京路的联系，客流很难进入；2.交通不便，仅有8号线，离人民广场仅一站路；明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-697729995505中粮大悦城案例调研总结案例总结案例总结中粮大悦城位于闸北、虹口、静安三区交界处，紧邻苏河湾创意产业园区，东面是七浦路小商品市场，西面是人民广场、南京路，北面被3号线轻轨高架阻断，地理位置、周边环境不是很好。但目前看来，大悦城的招商、运营都比较成功，大量知名品牌商家纷纷入驻，周边人流也慢慢被引导过去。我们调研时看到，虽然大悦城开业有很长时间，但目前购物中

38、心内的客流并不是很多，大悦城的运营团队还需要努力，积极采取措施吸引客流。我公司可借鉴其运营成功之处，以及在项目设计、细节处理等方面的成功经验，实现我项目方案的完善及今后招商运营的成功。指标指标业态面积配比业态面积配比品牌数量配比品牌数量配比主力店密度主力店密度品牌密度品牌密度品牌档次配比品牌档次配比扶梯密度扶梯密度数值数值58%58%：26%26%：16%16%78%78%：20%20%：2%2%43%43%331331/个个65%65%：32%32%：3%3%17661766/个个指标说明综合购物：综合餐饮：娱乐休闲的面积比例关系综合购物：综合餐饮：娱乐休闲的品牌数量比例关系主力店和次主力店面积总合/商业总面积总商业面积/品牌总数中高档：中档：高档的比例关系商业总面积/扶梯总数