辽宁大连沿海国际中心商业综合体开发建议提案（94页）.ppt

1、大连沿海国际中心商业开发建议大连沿海国际中心商业开发建议09.0509.05I.项目概况项目概况II.商业立地条件初探商业立地条件初探III.项目商业定位概述项目商业定位概述IV.商业初步规划及业态落位商业初步规划及业态落位V.商业实施开发建议商业实施开发建议VI.商业营销及售价建议商业营销及售价建议目目 录录2023年11月2整体项目概况整体项目概况p 地理位置：地理位置：沿海国际中心位于星海广场东北角，地块南侧为会展二期工程、东侧为马栏河及莲花山、西侧为会展一期、北侧为网球场和建设期货广场。p 产品构成：产品构成：该项目占地面积约3.4万，整体建筑规模约37万，由4栋超高层、1栋高层及商业

2、独栋组成；产品种类包括公寓（国际公寓、酒店式公寓）、SOHO办公、底商商铺及超五星级酒店（JW万豪）组成。p 项目特征：项目特征：星海湾商务区域内新兴综合体项目星海湾商务区域内新兴综合体项目2023年11月3国际公寓国际公寓2国际公寓国际公寓1酒店式公寓酒店式公寓1酒店式公寓酒店式公寓2酒店式公寓酒店式公寓3商业商业超超5星级万豪星级万豪酒店酒店商业部分介绍商业部分介绍p 商业规模概况：商业规模概况：商业约15000平方米，占沿海国际中心产品构成的5%。（商务公寓9万平米、酒店/写字楼19.5万平米）p 商业分布及构成：商业分布及构成：呈围合式商业分布，外侧3面临街（西侧/南侧/东侧-星河路）

3、,内侧比邻项目绿化广场。商业组成：公寓底商（1#、3#、5#）、SOHO底商（2#）及独栋商业（4#）商业结构：以2-3层底层商业为主。p 商业特征：商业特征：商务综合体的附属配套商业商务综合体的附属配套商业2023年11月4I.项目概况项目概况II.商业立地条件初探商业立地条件初探III.项目商业定位概述项目商业定位概述IV.商业初步规划及业态落位商业初步规划及业态落位V.商业实施开发建议商业实施开发建议VI.商业营销及售价建议商业营销及售价建议目目 录录2023年11月5 项目区域发展立势分析项目区域发展立势分析商业发展环境研究影响商圈发展分析区域发展环境研究星海湾商务金融区域的发展 大连

4、综合体大连综合体/高端配套商业发展分析高端配套商业发展分析区域周边竞品项目的分析城市综合体项目的发展分析2023年11月62023年11月思源顾问7区域发展立势分析区域发展立势分析沿海沿海国际中心国际中心p 区域商圈影响分析：区域商圈影响分析：星海湾区域现有商业星海湾区域现有商业餐饮餐饮/娱乐娱乐/休闲休闲/文化文化商务休闲餐饮-画布咖啡/哈根达斯/客舍茶厅 娱乐-好乐迪、金钱柜 地方餐饮-澳门豆捞、三宝食府和平广场和平广场零售为主零售为主 乐购大型综合超市、国美电器西安路商圈西安路商圈零售零售/餐饮餐饮/娱乐为主娱乐为主百盛、麦凯乐商场、国美电器、苏宁电器、大连影城、肯德基、麦当劳等星海广场

5、周边与和平广场共属同一商圈星海广场周边与和平广场共属同一商圈/主要竞争商圈为主要竞争商圈为日益繁盛的西安路商圈。日益繁盛的西安路商圈。沿海国际中心项目商业应与周边竞品项目商业相协调，沿海国际中心项目商业应与周边竞品项目商业相协调，共同打造大星海湾区域范畴的新兴商圈。共同打造大星海湾区域范畴的新兴商圈。2023年11月72023年11月思源顾问8p 项目所处区域特征项目所处区域特征-星海湾金融商务区发展：星海湾金融商务区发展：星海湾金融商务区星海湾金融商务区区域特征：大连传统的文化旅游、会议展览中心，为政府重点打造的金融商务办公区，更将要成为大连的期货交易中心。发展趋势：会展/旅游餐饮/配套商务

6、/金融区域布局：南侧-旅游带动商业，以主题娱乐、文化展示为主中部-住宅影响商业，以社区配套及餐饮服务为主北侧-商务引导商业，以高端商业、商务服务为主会展一期会展一期会展二会展二期期和平广场和平广场圣亚海洋世界圣亚海洋世界游艇码头游艇码头星海新天地星海新天地现代博物馆现代博物馆金玉星海金玉星海星海旺座星海旺座星海国宝星海国宝壹品星海壹品星海星海湾壹号星海湾壹号沿海沿海国际中心国际中心期货大厦、期货大厦、百年汇百年汇证券、信托、证券、信托、金融大厦金融大厦沿海国际中心项目地处现有公寓及配套区域向商务沿海国际中心项目地处现有公寓及配套区域向商务金融区域过渡带区位，同时紧邻会展中心及星海广金融区域过渡

7、带区位，同时紧邻会展中心及星海广场。场。商业功能：商务配套商业功能：商务配套+社区服务社区服务+餐饮休闲餐饮休闲区域发展立势分析区域发展立势分析2023年11月82023年11月思源顾问9大连综合体大连综合体/高端配套商业发展分析高端配套商业发展分析p 商业综合体的发展：商业综合体的发展：项目名称建筑面积商业体量建筑形式商业业态入驻品牌入驻时间租售模式业态配比附图时代广场13.9万4.8万高层公寓+二层裙商高端服饰品牌专门店（购物中心）LV、Gucci、Dior、Prada、Zara、阿玛尼、杰尼亚等2008年9月出租零售为主大连中心80万15万高层公寓、写字楼、酒店+地下一层和地上五层、局部

8、六层商业超五星级酒店，购物中心，奢侈品名屋，溜冰场，24小时动力街区，文化广场，星级影院等规划中2011年建成出租零售/餐饮/休闲/娱乐2023年11月92023年11月思源顾问10大连综合体大连综合体/高端配套商业发展分析高端配套商业发展分析p 商业综合体的发展：商业综合体的发展：现有与本项目有可比性的两个高端综合体项目：时代广场和大连中心均为高端公寓裙楼现有与本项目有可比性的两个高端综合体项目：时代广场和大连中心均为高端公寓裙楼/开放式购开放式购物中心。大型商业物业以开发商自持招商出租为开发方式。物中心。大型商业物业以开发商自持招商出租为开发方式。本项目物业条件不支持大型主力店规划，为项目

9、今后商业的入市带来经营风险；本项目物业条件不支持大型主力店规划，为项目今后商业的入市带来经营风险；打散销售的开发方式，对项目的整体品质有很大的挑战，同时现有市场支持力度薄弱。打散销售的开发方式，对项目的整体品质有很大的挑战，同时现有市场支持力度薄弱。现状特征地段成熟/规模大/购物中心模式入市项目位置：地处城市核心区域（商圈沿线/交通便利/消费群体）规模构成：以MALL模式入市，体量为5万平方米以上。（开放式购物中心：主力店+商业街/封闭式购物中心：奢侈品牌带动商业街）业态组合：零售占主体。营销模式：独立商业/裙楼商业以自持为主。2023年11月102023年11月思源顾问11大连综合体大连综合

10、体/高端配套商业发展分析高端配套商业发展分析p 周边公寓配套商业的发展：周边公寓配套商业的发展：项目名称建筑面积商业体量建筑形式商业业态入驻品牌入驻时间租售模式业态配比附图大连明珠20万约1.5万高层公寓+二到三层，7002000平方米框架结构沿街裙商社区配套法拉利展示店、金海岸游艇俱乐部、逸足道会馆2008年8月出售、出租-星海国宝17.4万5.5万标准户4层，转角5层商业主题餐饮/海边爵士酒吧/咖啡名店/美容美体/健康养生/私人会所/婚纱摄影KTV、肥牛、海鲜、三宝食府、澳门豆捞、山野味、聚宝隆等-以餐饮为主，占到约90%。2023年11月112023年11月思源顾问12大连综合体大连综合

11、体/高端配套商业发展分析高端配套商业发展分析p 周边公寓配套商业的发展：周边公寓配套商业的发展：项目名称建筑面积商业体量建筑形式商业业态入驻品牌入驻时间租售模式业态配比附图星海湾1号24万-酒店及商业-壹品星海38万约0.5万一层底商社区配套暂无入驻2008年出售-2023年11月122023年11月思源顾问13大连综合体大连综合体/高端配套商业发展分析高端配套商业发展分析p 公寓配套商业的发展：公寓配套商业的发展：从本项目周边的几个项目的商业入市情况来看，基本为沿街底商的形式，以打散销售为主。除了从本项目周边的几个项目的商业入市情况来看，基本为沿街底商的形式，以打散销售为主。除了国宝公建项目

12、外，其余入驻情况不佳。国宝公建项目外，其余入驻情况不佳。本项目在操作的时候应该注意产品错位经营，尽量避开国宝的餐饮休闲娱乐的同质化竞争，挖掘本项目在操作的时候应该注意产品错位经营，尽量避开国宝的餐饮休闲娱乐的同质化竞争，挖掘自身的公寓业主以及展会人员的消费潜力。自身的公寓业主以及展会人员的消费潜力。现状特征 区域商业发展尚不成熟/商铺销售正处初步发展阶段/商家入驻率低商业部分布局：沿街开发规模构成：以公建商业街及底商形式入市，平均商业开发体量为2万平方米左右。业态组合：社区配套/餐饮及休闲业态占主体。营销模式：以销售为主。2023年11月132023年11月思源顾问14生活服务区域：高端生活服

13、务区域：高端公寓配套商业为主公寓配套商业为主现有餐饮聚集现有餐饮聚集区域：以大中区域：以大中型餐饮商家为型餐饮商家为主主新兴新兴CBD商务区域：商务区域：以商务配套商业为以商务配套商业为主主区域核心商业中心：生活区域核心商业中心：生活类基础消费（零售）聚集类基础消费（零售）聚集区域亮点：以旅区域亮点：以旅游客流及会展延游客流及会展延伸为方向伸为方向 以项目自身业主及商务办公人群为主要以项目自身业主及商务办公人群为主要商业功能配给出发点商业功能配给出发点 以城市未来商务客群及现有旅游客群为以城市未来商务客群及现有旅游客群为主要辐射商圈主要辐射商圈 在现有餐饮聚集及会展服务的基础上进在现有餐饮聚集

14、及会展服务的基础上进行商业的延伸行商业的延伸 项目项目“合力合力”的打造的打造新兴新兴CBDCBD区域生活服务及休区域生活服务及休闲消费的闲消费的“后花园后花园”立地研究分析立地研究分析p 综合立地条件分析综合立地条件分析2023年11月14I.项目概况项目概况II.商业立地条件初探商业立地条件初探III.项目商业定位概述项目商业定位概述IV.商业初步规划及业态落位商业初步规划及业态落位V.商业实施开发建议商业实施开发建议VI.商业营销及售价建议商业营销及售价建议目目 录录2023年11月15 商业差异化方向性的提出商业差异化方向性的提出 商业发展主题商业发展主题树立区域新兴“商务休闲商业街区

15、”的形象。商业客群挖掘商业客群挖掘 商业基本概念商业基本概念 新兴都会休闲活力街区新兴都会休闲活力街区2023年11月16p 立地条件要求立地条件要求项目产品组成：以商务型综合体为主（公寓/写字楼/酒店/配套底商）区域零售核心商圈-和平广场距离项目2KM以内项目地处CBD区域紧邻会展及星海湾广场p 城市开发进程要求城市开发进程要求CBD区域的日益形成，为区域发展提供市场基础星海湾区域发展-会展/旅游 公寓/餐饮商务办公/酒店休闲p 商业发展新起点要求商业发展新起点要求与周边项目发展的错位综合大盘及城市综合体项目的营运已在大连具有较大的市场基础p 项目整盘品牌需求项目整盘品牌需求以商务综合体配套

16、商业入市以商务综合体配套商业入市整体项目商业发展方向整体项目商业发展方向商务综合大盘的入市商务综合大盘的入市2023年11月17商务综合体配套商业商务综合体配套商业品质生活需求品质生活需求高级别高级别/高档次高档次低级别低级别/低档次低档次基本生活需求基本生活需求沿海国际中心沿海国际中心IN-CROSSIN-CROSS街区街区现有商业设施现有商业设施单一功能设施单一功能设施购物消费型设施购物消费型设施时间消费型设施时间消费型设施多功能复合式设施多功能复合式设施公寓配套商业街区公寓配套商业街区传统商圈：传统商圈：现代百货现代百货/大卖场或商业街大卖场或商业街+专业店组合专业店组合都市商务休闲商业

17、街区都市商务休闲商业街区沿海国际商业沿海国际商业IN-CROSSIN-CROSS街区街区消费需求的提升消费需求的提升/商业供给的优化商业供给的优化 商业设施差异化示意商业设施差异化示意项目商业发展方向示意项目商业发展方向示意金融商业中心区：金融商业中心区：高端百货高端百货/购物中心购物中心/名品街名品街/2023年11月18以项目硬件条件为基础，借助区域发展及竞品特征，合力打以项目硬件条件为基础，借助区域发展及竞品特征，合力打造新型商业集合体。造新型商业集合体。CBD区域商业发展需求 与周边现有公寓配套商业为主导的方向的错位 产品物业特征需求以街区式商业进行开发p 商业发展主题商业发展主题树立

18、区域新兴树立区域新兴“商务休闲商业街区商务休闲商业街区”的形象。的形象。在自身新兴商业街区形成和发展的同时，应契入到整个在自身新兴商业街区形成和发展的同时，应契入到整个星海湾区域商业发展之中，提升项目整体商业竞争力。星海湾区域商业发展之中，提升项目整体商业竞争力。沿海国际中心商业基本概念沿海国际中心商业基本概念2023年11月192023年11月思源顾问20p 消费者特征消费者特征 未来未来CBDCBD新入住消费群体及城市商旅客流。新入住消费群体及城市商旅客流。客流分布区域客流分布区域沿海国际中心入住业主星海湾区域潜在新业主群体核心CBD区域办公群体及商务客流星海广场及会展中心带动的流动客群消

19、费需求方向消费需求方向商务配套方向：商务配套方向：商务会聚、美体休闲、商旅服务、文化展示区域新兴中心：区域新兴中心：零售专业店、品牌专卖街、流行快餐、量贩娱乐社区服务配套方向：社区服务配套方向：零售便利、家居家饰、洗衣护理、亲子培训、服务设施沿海国际中心商业客群特征沿海国际中心商业客群特征2023年11月20p 商业主题商业主题 新兴都会休闲活力街区新兴都会休闲活力街区p 阐述阐述 商务休闲街区乃都市新兴商务客群所崇尚的生活服务及商务休闲方式的体验、融合，以配合中高端公寓消费群体及商务办公需求的Modern Life需求，涵括购物、餐饮、欢聚、休闲、服务、娱享6种现代都市生活方式载体。沿海国际

20、中心沿海国际中心-商业主题商业主题2023年11月21沿海国际中心商业概念寓意沿海国际中心商业概念寓意2023年11月22Creative -Creative -创意、文化创意、文化现代都市人群对美好的向往，积极乐观的生活态度、绚丽多彩的生活体验。画廊、书吧、主题俱乐部、特色餐饮、酒吧、咖啡等Relax -Relax -愉悦、休闲愉悦、休闲未来新兴商务客群在生活办公的同时，更追求多元的歇息方式、轻松尝试。会所、雪茄吧Outstanding-Outstanding-精品、优质精品、优质 随着区域居民生活水平的逐步提升，现在都市人群更注重消费品质的追求，购物注重品牌效应、消费关切健康环保。药妆超市

21、、商业街、家居家饰、儿童用品、品牌专卖店Sporty-Sporty-动感、活力动感、活力 随着奥运的召开，运动、健身以逐步深入生活。在满足日常工作及消遣的同时，积极参与户外运动、室内娱乐、提升自身潜力技能。健身会所、电玩世界Shining-Shining-健康、阳光健康、阳光SPA、足浴、休闲风情街区2023年11月232023年11月思源顾问24 新兴都会休闲活力街区新兴都会休闲活力街区p主题特征主题特征国际性风情、都市化潮流国际性风情、都市化潮流综合性业态、休闲式体验综合性业态、休闲式体验时尚化生活、商务性配套时尚化生活、商务性配套p名词解释名词解释IN-IN-“新型的新型的/潮流的潮流的

22、”，沿海国际中心在众多旅游客流、商务客流及高端社区业主的围合区域内新兴打造星海湾区，沿海国际中心在众多旅游客流、商务客流及高端社区业主的围合区域内新兴打造星海湾区域商务配套特征的综合体。域商务配套特征的综合体。CROSS-CROSS-“跨界跨界”，商业街区取义，商业街区取义“CBDCBD区域后花园的概念区域后花园的概念”，涵盖区域商务特征及业主生活服务之功能所需的交，涵盖区域商务特征及业主生活服务之功能所需的交汇、融合，倡导商务服务、生活配套；流行文化、时尚追求；餐饮会聚、品牌展示等。汇、融合，倡导商务服务、生活配套；流行文化、时尚追求；餐饮会聚、品牌展示等。商业街区商业街区以底商为主，围合式

23、以底商为主，围合式2-32-3层商业店铺组成。层商业店铺组成。活力活力-响应区域消费客群的个性需求及业态规划特征。响应区域消费客群的个性需求及业态规划特征。案名解释：案名解释：2023年11月24I.项目概况项目概况II.商业立地条件初探商业立地条件初探III.项目商业定位概述项目商业定位概述IV.商业初步规划及业态落位商业初步规划及业态落位V.商业实施开发建议商业实施开发建议VI.商业营销及售价建议商业营销及售价建议目目 录录2023年11月25 项目商业布局规划项目商业布局规划规划思路各楼座商业主题 各楼座商业规划及业态推荐各楼座商业规划及业态推荐店铺规划及经济指标业态组合及品牌示意 主要

24、商业业态交付条件汇总主要商业业态交付条件汇总2023年11月26项目商业布局规划项目商业布局规划p 分析考虑因素分析考虑因素店铺规划上店铺规划上 现有物业布局及内部结构 项目外部及内部客流、车流交通 商业销售价值取向：临街性商业价值的开发/店铺整体规模及 物业结构要符合区域投资市场及商家的使用业态组合上业态组合上 商业街区的规划操作 各楼座商业合力的打造 整体项目商业差异化发展2023年11月272023年11月思源顾问28项目商业布局规划项目商业布局规划p 立地条件上的影响立地条件上的影响会展一期会展一期会展二期会展二期和平广场和平广场圣亚海洋世界圣亚海洋世界游艇码头游艇码头星海新天地星海新

25、天地现代博物馆现代博物馆金玉星海金玉星海星海旺座星海旺座星海国宝星海国宝壹品星海壹品星海星海湾壹号星海湾壹号沿海沿海国际中心国际中心期货大厦、期货大厦、百年汇百年汇证券、信托、证券、信托、金融大厦金融大厦店铺规划上店铺规划上 沿街价值的开发:尤其是西南侧交叉口区域 市场基础:1托2店铺占有较大市场比重/100平方米左右的规模适宜投资接受业态组合上业态组合上 区域商业亮点：会展文化、星海广场CBD商务客流-会聚、餐饮、休闲需求项目业主客流-公寓配套商业的开发 其他：中高档次的要求2023年11月282023年11月思源顾问29项目商业布局规划项目商业布局规划p 规划操作方向规划操作方向商业价值取

26、向上商业价值取向上 西侧 南侧 东侧各楼座店铺切分上各楼座店铺切分上挖掘沿街性及绿化广场的价值，考虑里侧店铺/外侧店铺。（二面铺的方式）Main pedestrian passage 主要人行通路主要人行通路Secondary pedestrian passage 次要人行通路次要人行通路Road sidewalks 城市人行道城市人行道Pedestrian entrance主要人行出入口主要人行出入口2023年11月292023年11月思源顾问30项目商业布局规划项目商业布局规划p 业态分布示意及动线设计方向业态分布示意及动线设计方向外部动线：沿星河路及西侧、南侧现状路内部动线：各店铺内部扶

27、梯零售餐饮休闲商务配套社区配套项目商业布局规划项目商业布局规划p 商业规划经济指标汇总商业规划经济指标汇总整体商业规划店铺规模约9550平方米左右1#：商业规模约1830平方米，规划店铺9家，以1托2为主，平均店面200平方米；1#2#3#4#5#店铺结构规划数目占比单层15家36%一拖二18家43%一拖三9家21%合计42家*2#：商业规模约2530平方米，规划店铺10家，以1托2为主，平均店面250平方米；3#：商业规模约780平方米，规划店铺9家，以1托2为主，平均店面90平方米；4#：商业规模约2250平方米，规划店铺2家，以1托3为主，平均店面1200平方米；5#：商业规模约2200

28、平方米，规划店铺12家，以1托3为主，平均店面180平方米；2023年11月3132各楼座商业规划各楼座商业规划p 基础店铺结构建议基础店铺结构建议1#1#F1F2店铺规划店铺规划/分割思路：分割思路：南北2侧内、外沿街方向划分考虑到物业内墙结构及南侧客流/商业价值突出问题，南侧店铺较大。基础经济指标：基础经济指标：店铺面积区间80260平均店铺面积200店铺格局一拖二为主、局部单层物业完善方向：物业完善方向：1106、1103、1105店铺内部交通动线的增设建议增设店铺内的上下水设施各楼座商业规划各楼座商业规划p 基础店铺结构建议基础店铺结构建议1#1#F1F2其他规划方向：其他规划方向：若

29、1106、1103、1105店铺内部交通动线的增设无法达成，可考虑公用部分现有楼梯，扩大2层店的规模。如下图示意：2023年11月3334p 基础店铺结构建议基础店铺结构建议2#2#F1F2店铺规划店铺规划/分割思路：分割思路：东西方向沿中央办公大厅区域分割开来进行规划南北2侧建议分别考虑项目内部广场及南侧沿街因素，分别规划内、外沿街店铺基础经济指标：基础经济指标：店铺面积区间100400平均店铺面积250店铺格局一拖二为主、局部单层物业完善方向：物业完善方向：2101、2106、2109店铺内部交通动线的增设建议增设店铺内餐饮业态需求设施（上下水设施、燃气、排烟、隔油池等）各楼座商业规划各楼

30、座商业规划思源顾问35p 基础店铺结构建议基础店铺结构建议3#3#F1F2店铺规划店铺规划/分割思路：分割思路：以西侧及南侧2方向进行店铺划分，以提升整体店铺的沿街性考虑内墙原因，本楼座店铺以小型规模为主。基础经济指标：基础经济指标：店铺面积区间36120平均店铺面积90店铺格局一拖二为主、局部单层物业完善方向：物业完善方向：3101、3204、3107店铺内部交通动线的增设建议店铺内增设上下水设施以提升商家经营方向的扩大各楼座商业规划各楼座商业规划p 基础店铺结构建议基础店铺结构建议4#4#店铺规划店铺规划/分割思路：分割思路：以西侧及南侧2方向进行店铺划分，以提升整体店铺的沿街性考虑内墙原

31、因，本楼座店铺以大中型规模为主。基础经济指标：基础经济指标：店铺面积区间10001200平均店铺面积1200店铺格局一拖三店铺规划方案：店铺规划方案：考虑项目是否可以改造，以下有2种方案进行规划及店铺切分。第一种：不改动现有物业条件，以东西侧2家大型店铺规划第二种：考虑项目四面临街，改动现有物业条件，增加垂直交通提升中小店面的设计。店铺面积区间220430平均店铺面积370店铺格局一拖二为主、局部一拖三第一种第二种各楼座商业规划各楼座商业规划2023年11月362023年11月p 基础店铺结构建议基础店铺结构建议4#4#第一种店铺规划示意：第一种店铺规划示意：F1F2F3各楼座商业规划各楼座商

32、业规划2023年11月37p 基础店铺结构建议基础店铺结构建议4#4#第二种店铺规划示意：第二种店铺规划示意：F1F2F3各楼座商业规划各楼座商业规划2023年11月38p 基础店铺结构建议基础店铺结构建议5#5#店铺规划店铺规划/分割思路：分割思路：项目四面临街，店铺规划主要以东侧及西侧2方向进行店铺划分，以提升整体店铺的沿街性考虑内墙原因，本楼座西侧店铺主要以1托2中型规模为主、东侧店铺则主要以1托3小型店铺为主。基础经济指标：基础经济指标：店铺面积区间56430平均店铺面积180店铺格局一拖三为主，局部一层各楼座商业规划各楼座商业规划2023年11月392023年11月40p 基础店铺结

33、构建议基础店铺结构建议5#5#F1F2物业完善方向：物业完善方向：5112、5106、5103店铺内部交通动线的增设建议店铺内增设上下水设施以提升商家经营方向的扩大F3各楼座商业规划各楼座商业规划2023年11月思源顾问41p 各楼座店铺规划指标汇总各楼座商业规划各楼座商业规划2023年11月思源顾问42项目商业业态组合及落位示意项目商业业态组合及落位示意p 立地条件的限制级影响立地条件的限制级影响国际公寓国际公寓2国际公寓国际公寓1酒店式公寓酒店式公寓1酒店式公寓酒店式公寓2酒店式公寓酒店式公寓3商业商业超超5星级万豪酒店星级万豪酒店商业价值挖掘商业价值挖掘CBD核心区域核心区域商业延伸商业

34、延伸酒店高端辐射酒店高端辐射商业沿线商业沿线交通交通干线干线定向定向型商型商业开业开发发现有现有商业商业基础基础雄厚雄厚会展配套商业开发会展配套商业开发星海湾流动客流及商旅客流商业开发星海湾流动客流及商旅客流商业开发商业设施档次分布示意商业设施档次分布示意高高端端档档次次高端档次高端档次中端档次中端档次中中高高端端档档次次l 内侧区域以内侧区域以高档公寓生活配套商业及广场延伸商业高档公寓生活配套商业及广场延伸商业为主为主涵盖刚性生活配套所需：零售便利、家居家饰、洗衣房产、快餐茶吧延伸弹性生活配套所需：美容美体、咖啡茶艺、亲子培训、休闲健身l 外侧区域以外侧区域以商务服务及品牌展示业态商业商务服

35、务及品牌展示业态商业为主。为主。响应SOHO及区域商务客群的基础配套服务，规划咖啡茶艺、主题餐饮、商务正餐、银行证券、休闲酒吧、流行服饰、文化传播等业态。l 树立商业街区及商务中心之提升商业需求树立商业街区及商务中心之提升商业需求：响应区域新兴高端需求-艺术画廊、品位家居、主题摄影、品牌服饰；区域旅游及会展延伸服务-品牌快餐、品牌展示p 内外侧商业发展方向内外侧商业发展方向项目商业业态组合及落位示意项目商业业态组合及落位示意2023年11月432023年11月思源顾问44p 项目各楼座业态分布特征项目各楼座业态分布特征以商务配套商业为出发点，增加辐射区域的零售及餐饮、休闲业态。以商务配套商业为

36、出发点，增加辐射区域的零售及餐饮、休闲业态。1#：以商务配套及休闲业态为主（服务/展示）1#2#3#4#5#2#：以商务配套业态为主（餐饮）3#：以零售业态为主（名品服饰、珠宝饰品）4#：以餐饮及休闲娱乐业态为主。5#：以商务配套（服务/展示）及休闲业态为主。零售餐饮休闲商务配套社区配套项目商业业态组合及落位示意项目商业业态组合及落位示意2023年11月思源顾问45p1#1#：乐活湾：乐活湾 LOHASLOHAS外侧商业：以商务服务及品牌形象展示为主内侧商业：以社区生活服务配套为主（零售/服务业态）p2#2#：休闲巷：休闲巷 RELAXRELAX外侧商业：以新式中餐及及时尚快餐为主内侧商业：以

37、商务聚会、休闲主题为主p3#3#：流行汇：流行汇 FASHIONFASHION外侧商业：以流行文化及潮流服饰类零售业态为主内侧商业：以社区生活服务配套为主（服务业态）p4#4#：饕餮港饕餮港 LUXURY-LUXURY-以商务正餐及休闲会所为主p5#5#：风尚坊风尚坊 TASTETASTE外侧商业：以高端品牌零售及文化展示商业为主内侧商业：以社区生活服务配套商业为主（休闲业态）项目商业业态组合及落位示意项目商业业态组合及落位示意商业主题分区商业主题分区46各楼座商业组合及业态推荐各楼座商业组合及业态推荐p 基础店铺业态推荐基础店铺业态推荐1#1#洗衣房洗衣房瑜伽瑜伽/桌球桌球亲子中心亲子中心教

38、育培训教育培训妇婴用品妇婴用品药店药店家居家居家饰家饰婚纱婚纱摄影摄影婚纱婚纱摄影摄影邮局邮局通信通信服务服务银行银行证券证券婚纱婚纱摄影摄影婚纱婚纱摄影摄影邮局邮局通信通信服务服务银行银行证券证券瑜伽瑜伽/桌球桌球家居家居家饰家饰亲子中心亲子中心教育培训教育培训F1F2业态组合思路：业态组合思路：外侧 商务配套服务功能为主，考虑靠近会展中心及东侧星河路，东侧店铺商业增加品牌展示方向内侧沿主要业主出入口方向，以社区服务配套商业为主；考虑区域消费能力的提升，增强休闲配套服务商业。分层因素2层店铺主要以运动休闲、服务教育为主。思源顾问47p 基础店铺业态推荐基础店铺业态推荐1#1#经济指标：经济指

39、标：1#楼方案二房间号商家业态面积（）一层1101洗衣房社区配套86.651102瑜伽/桌球娱乐43.961103亲子中心/教育培训社区配套77.951104妇婴用品/药店社区配套76.941105家居家饰社区配套91.051106银行/证券商务配套130.961107邮局/通信服务商务配套130.961108婚纱摄影休闲130.961109婚纱摄影休闲130.96二层1202瑜伽/桌球娱乐163.61203亲子中心/教育培训社区配套153.891205家居家饰社区配套91.051206银行/证券商务配套130.961207邮局/通信服务商务配套130.961208婚纱摄影休闲130.9612

40、09婚纱摄影休闲130.96汇总1832.77业态面积()比例娱乐 207.5611%休闲 523.8429%社区配套 577.5332%商务配套 523.8429%合计1832.77100%商业店铺面积1832平方米左右以商务休闲业态为主。各楼座商业组合及业态推荐各楼座商业组合及业态推荐48茶艺茶艺时尚餐时尚餐吧吧咖啡咖啡简餐简餐西式快西式快餐餐韩式韩式烧烤烧烤新派新派火锅火锅咖啡简餐咖啡简餐西点西点蛋糕房蛋糕房西式西式快餐快餐中式中式快餐快餐韩式韩式烧烤烧烤新派新派火锅火锅中式中式快餐快餐流行流行轻食轻食主题主题书吧书吧茶艺茶艺时尚时尚餐吧餐吧p 基础店铺业态推荐基础店铺业态推荐2#2#F

41、1F1F2业态组合思路：业态组合思路：解决区域内流动客流及新兴办公商务客群的餐饮及休闲品味需求。外侧 考虑南侧会展中心配套所需，建议以流行快餐及速食类业态为主。内侧考虑项目内部绿化广场及办公商务客群主要主出入口方向，建议以商务服务及休闲餐饮业态为主。分层因素2层店铺主要以品牌档次高、经营规模较大的餐饮及休闲业态商家为主（烧烤、火锅、上岛类带便餐的咖啡、茶艺等）各楼座商业组合及业态推荐各楼座商业组合及业态推荐2023年11月48p 基础店铺业态推荐基础店铺业态推荐2#2#2#楼房间号商家业态面积（）一层2101咖啡简餐商务配套134.182102主题书吧商务配套108.962103西点/蛋糕房商

42、务配套112.942104茶艺/时尚餐吧商务配套87.352105流行轻食餐饮97.042106西式快餐餐饮55.662107中式快餐餐饮189.952108韩式烧烤餐饮153.922109新派火锅餐饮47.342110中式快餐餐饮152.67二层2201咖啡简餐商务配套242.182204茶艺/时尚餐吧商务配套298.932206西式快餐餐饮323.472208韩式烧烤餐饮153.922209新派火锅餐饮367.49汇总2526业态面积比例商务配套984.5439%餐饮1541.4661%合计2526100%经济指标：经济指标：商业店铺面积2526平方米左右以商务配套业态为主。（餐饮）各楼座

43、商业组合及业态推荐各楼座商业组合及业态推荐2023年11月49珠宝饰珠宝饰品店品店休闲休闲食品食品店店数码专数码专卖店卖店精品精品钟表钟表行行流行流行服饰服饰美肤美肤药妆药妆超市超市珠宝饰珠宝饰品店品店流行流行服饰服饰休闲休闲食品食品店店流行流行服饰服饰精品钟精品钟表行表行流行流行服饰服饰数码数码专卖专卖店店便利便利超市超市美肤美肤药妆药妆超市超市p 基础店铺业态推荐基础店铺业态推荐3#3#F1F1业态组合思路：业态组合思路：西侧现状路为核心CBD区域商务客流及星海广场流动客流的主要聚集区域，商业价值高3#商业应沿袭酒店带动的中促进区域流动客流的随意性消费的产生。西侧交叉口区域 沿袭中高端消费

44、及形象展示所需，考虑引进品牌性表行、珠宝店、饰品店、眼镜店及会聚客流的国际品牌休闲餐饮。南侧区域主要考虑南侧会展中心配套所需及项目新兴商务客群的零售需求，建议以流行服饰、国际量贩名品、外贸精品、创意集市及淘宝小店为主。各楼座商业组合及业态推荐各楼座商业组合及业态推荐2023年11月50p 基础店铺业态推荐基础店铺业态推荐3#3#3#楼房间号商家业态面积（）一层3101珠宝饰品店零售51.913102休闲食品商务配套43.533103流行服饰零售36.993104精品钟表行零售34.793105流行服饰零售36.993106流行服饰零售39.913107美肤药妆超市社区配套34.793108数码

45、专卖店零售36.993109便利超市零售41.25二层3201珠宝饰品店零售56.063202休闲食品商务配套80.523204精品钟表行零售59.913205流行服饰零售83.553207美肤药妆超市社区配套59.913208数码专卖店零售83.51汇总780.61业态面积比例社区配套94.712%商务配套124.0516%零售561.8672%合计780.61100%经济指标：经济指标：商业店铺面积780平方米左右以零售业态为主，突出服饰、饰品业种商家。各楼座商业组合及业态推荐各楼座商业组合及业态推荐2023年11月51p 基础店铺业态推荐基础店铺业态推荐4#4#业态组合思路：业态组合思路

46、：发展思路：以星海国宝公建及星海广场的市场基础，满足区域商务客群及高端消费群体商务会聚、商务餐饮所需，打造区域新兴商务会聚、休闲娱乐及餐饮消费基地。方案一：考虑东侧路为交通干线，定向型消费的商业开发以大中型餐饮及休闲娱乐为发展方向。方案二：以中型餐饮及休闲业态商家的综合体来打造区域商务客群的会聚及餐饮、休闲消费场所。重点引进主题餐吧、休闲俱乐部、流行地方餐饮。注：与2#楼座商业相协调。各楼座商业组合及业态推荐各楼座商业组合及业态推荐2023年11月52p 基础店铺业态推荐基础店铺业态推荐4#4#F3F1F2业态组合示意：业态组合示意：商务正餐商务正餐海鲜广场海鲜广场俱乐部俱乐部慢摇吧慢摇吧俱乐

47、部俱乐部慢摇吧慢摇吧商务正餐商务正餐海鲜广场海鲜广场俱乐部俱乐部慢摇吧慢摇吧商务正餐商务正餐海鲜广场海鲜广场各楼座商业组合及业态推荐各楼座商业组合及业态推荐2023年11月53p 基础店铺业态推荐基础店铺业态推荐4#4#4#楼房间号商家业态面积（）一层4101俱乐部/慢摇吧娱乐405.664102商务正餐/海鲜广场餐饮406.06二层4201俱乐部/慢摇吧娱乐405.664202商务正餐/海鲜广场餐饮406.06三层4301俱乐部/慢摇吧娱乐176.344302商务正餐/海鲜广场餐饮406.06汇总2205.84业态面积比例娱乐987.6645%餐饮1218.1855%合计2205.84100

48、%经济指标：经济指标：商业店铺面积2205平方米左右以餐饮及休闲娱乐业态为主。各楼座商业组合及业态推荐各楼座商业组合及业态推荐2023年11月54F1p 基础店铺业态推荐基础店铺业态推荐5#5#业态组合思路：业态组合思路：发展思路：考虑星河路之交通干线特征以及北侧CBD商务区以及星级酒店之商业立地特征。东侧：功能性/定向型商业开发，考虑品牌展示店铺为主，结合区域现状商业特征，建议引进高端客群需求-画廊、艺术展品家居文化-名品家居、品牌科技产品展厅西侧：结合酒店消费客群及项目内部绿化广场，引进休闲业态商家，即响应项目社区配套所需同时又为区域商务客群的休闲消费、品味追求提供供给。各楼座商业组合及业

49、态推荐各楼座商业组合及业态推荐2023年11月552023年11月思源顾问56美容美体美容美体足浴堂足浴堂SPA会所会所口腔护理医疗服口腔护理医疗服务务品牌展品牌展示文化示文化创意创意名品家居名品家居品牌展品牌展示文化示文化创意创意美容美体美容美体足浴堂足浴堂SPA会所会所口腔护理医疗服口腔护理医疗服务务品牌展品牌展示文化示文化创意创意名品家居名品家居品牌展品牌展示文化示文化创意创意形象设计形象设计美发美发shalom足浴堂足浴堂休闲茶座休闲茶座棋牌娱乐棋牌娱乐美甲塑体美甲塑体美容美体美容美体SPA会所会所旅行商社旅行商社品牌展品牌展示文化示文化创意创意名品家居名品家居品牌展品牌展示文化示文化

50、创意创意品牌展品牌展示文化示文化创意创意p 基础店铺业态推荐基础店铺业态推荐5#5#F3F1F2业态组合示意：业态组合示意：业态面积比例休闲1165.3253%商务配套1026.9447%合计2192.26100%各楼座商业组合及业态推荐各楼座商业组合及业态推荐2023年11月思源顾问57p 基础店铺业态推荐基础店铺业态推荐5#5#5#楼房间号商家业态面积（）一层5101形象设计/美发salon休闲116.225102美容美体休闲60.645103口腔护理/医疗服务商务配套12.815104旅行商社商务配套67.315105品牌展示/文化创意商务配套61.425106品牌展示/文化创意商务配套

51、60.415107品牌展示/文化创意商务配套30.15108名品家居商务配套74.445109SPA会所休闲103.855110美甲塑体休闲56.925111休闲茶座/棋牌娱乐商务配套109.115112足浴堂休闲155.755#楼房间号商家业态面积（）二层5202美容美体休闲60.645203口腔护理/医疗服务商务配套79.195205品牌展示/文化创意商务配套61.425206品牌展示/文化创意商务配套60.415208名品家居商务配套104.655209SPA会所休闲221.695212足浴堂休闲155.75三层5302美容美体休闲60.645303口腔护理/医疗服务商务配套79.195

52、305品牌展示/文化创意商务配套61.425306品牌展示/文化创意商务配套60.415308名品家居商务配套104.655309SPA会所休闲111.875312足浴堂休闲61.35汇总2192.26经济指标：经济指标：商业店铺面积2200平方米左右以商务及休闲业态为主。各楼座商业组合及业态推荐各楼座商业组合及业态推荐业态业种品牌零售珠宝/饰品/表行老庙黄金、周生生、亨得利便利店及便利超市711/华润食品店好利来、巴黎贝甜、宾果士、米旗、天福名茶、燕之屋钟表眼镜亮视点、爱眼、宝岛、明廊服装服饰国际量贩及2-3线品牌：ZARA、H&M时尚流行品牌品牌：JACK JONES、ONLY、ESPRI

53、T、NICK 妇婴用品：乐友、丽家宝贝、巴拉巴拉其他屈臣氏、万宁、全新药房、同仁堂餐饮快餐麦当劳、肯德基、31种口味冰激凌、酷石、土大力、永和咖啡茶艺上岛、SPR商务餐饮净雅、大宅门、大连海鲜日韩/地方餐饮/茶餐厅汉拿山、东方饺子王、黄记煌、豪佳香商家品牌示意商家品牌示意2023年11月58业态业种品牌休闲SPA/美体思妍丽、玛花仟体美容美发TONY&GUY、审美、诗婷、佐登尼斯、自然美、克丽缇娜足浴千子莲、良子婚纱及主题摄影薇薇新娘、金夫人、格林童话服务洗衣福奈特、伊尔萨亲子/培训金宝贝、红黄蓝、东方爱婴、姜杰、英昌、EF英孚教育、华尔街医疗佳美商家品牌示意商家品牌示意2023年11月591

54、.位于主干道或次干道或餐饮集中地；2.便于车辆及人员进出；3.店面有较好的可视性；4.进出店面的通道宽敞、便捷；5.有充足的停车位；6.店内柱梁较少，大开间、房型规则；7.3米以上的层高；8.上下水方便；9.电力充足、气源足够、后厨排烟方便；10.无特殊的消防和环保要求；11.面积在5003000平米左右。如东来顺、便宜坊、蜀国演义等。主要业态商家交付条件汇总主要业态商家交付条件汇总p 商务正餐商务正餐2023年11月601.城市一类商圈，有一定的消费支持；2.高度不低3米，承重量厨房区负荷不低于450kg/平米、餐饮区250kg/平米；3.中央空调、电表、玻璃幕墙等可以自行装修；4.供水、排

55、水、排烟、隔油池、化粪池、广告牌等须具备；5.设备总重：冷库、排油烟机、汽水机、制冷机的室外机全部放置楼顶，要求加固承重；6.卸货车位、专用车位；7.电话、网线、消防系统；8.面积：200-300平米；9.租期：10-20年。如KFC、MCDonalds、真功夫等主要业态商家交付条件汇总主要业态商家交付条件汇总p 快餐快餐2023年11月611.面积在500平米以上，以600-1500平米为宜；2.可经营餐饮行业；3.水（一寸水管）、电（80-100KW）、煤气（30-40立方米）4.有适当数量的车位；5.位于商圈辐射区内；6.中心商务区或临近高档住宅小区；7.与现有的咖啡或西餐门店有一定的距

56、离；8.如加盟，需具有一定的经济资金实力。如上岛、真锅、名典咖啡等主要业态商家交付条件汇总主要业态商家交付条件汇总p 休闲餐饮休闲餐饮2023年11月62I.项目概况项目概况II.商业立地条件初探商业立地条件初探III.项目商业定位概述项目商业定位概述IV.商业初步规划及业态落位商业初步规划及业态落位V.商业实施开发建议商业实施开发建议VI.商业营销及售价建议商业营销及售价建议目目 录录2023年11月63 综合体商业开发推荐综合体商业开发推荐北京区域内综合体项目的开发启示重点项目推荐华茂中心建外SOHO天津上古商业街区针对2#/4#本项目商业开发建议本项目商业开发建议2023年11月64项目

57、名称区域物业组合自持/出售比重公寓写字楼商业酒店华贸中心CBD公寓/写字楼/商业/酒店自持出售出售自持+出售自持售财富中心CBD公寓/写字楼/商业/酒店自持出售出售出售自持+出售未知银泰中心CBD公寓/写字楼/商业/酒店自持出售出售自持自持合作SOHO现代城CBD公寓/写字楼/商业 自持出售出售出售出售建外SOHOCBD公寓/写字楼/商业自持出售出售出售出售国贸中心CBD公寓/写字楼/商业/酒店/会展自持出售自持自持自持租光华国际CBD公寓/写字楼/商业 自持出售自持自持+出售自持世贸天阶CBD公寓/写字楼/商业自持出售出售自持自持大成国际中心CBD公寓/写字楼/商业自持出售出售出售自持+出售

58、万达广场CBD公寓/写字楼/商业/酒店自持出售出售自持+出售自持+出售租北京北京CBD区域综合体项目发展区域综合体项目发展p 操作模式操作模式2023年11月65华贸中心出售统一招租+售后散租96%德意志银行/渣打银行/东方汇理银行/巴西航空公司/伊藤忠商社等统一招商90%新光三越百货售银泰中心出售统一招租未知中国人保/美林证券统一招商合作国贸中心自持统一招租99%埃克森美孚、福特汽车、壳牌石油等世界500强统一招商100%国际名品、晨曦百货、华润万家租光华国际自持统一招租+售后散租统一招商世贸天阶出售统一招租92%绫致时装/财富时报/时尚杂志统一招商95%星巴克咖啡/金钱豹/POTATO&C

59、O时尚生活家品馆等东方广场自持统一招租98%思科/东芝/可口可乐等世界500强统一招商100%晨曦百货、国际名品、华润超市等售北京北京CBD区域综合体项目发展区域综合体项目发展p 营销模式营销模式2023年11月66财富中心出售统一招租90%普华永道会计师事务所/美国飞康公司/中国建筑工程装饰总公司/宏达股票投资咨询公司/中海油（新疆）有限公司等售后散租70%百其咖啡厅、星巴克咖啡、华夏银行、光大银行,都市生活、赛百味&SPR咖啡、福奈特、博视藏品、邱公馆、迪默珠宝、奔驰展厅、EDDA服饰等SOHO现代城出售售后散租90%小型公司售后散租80%小门市店建外SOHO出售售后散租90%合众睿智/中

60、新华文化传播等小型公司售后散租85%7-11、惠美超市、办公服务等大成国际中心出售售后散租70%服装/装修/设计类中小企业售后散租80%乐购超市、苏宁电器、丽家贝贝、肯德基、好利来、美食达人、迪斯尼、维尼熊、天瑞宝、艾莲达、达芙尼、小豆面、老银匠、BOSS百俊 万达广场出售统一招租+售后散租70%中经美国快运代理有限公司/美国麦氏控股公司北京代表处/EnviTec Biogas AG/小洋人生物乳液集团有限公司等统一招商+售后散租90%一期上岛咖啡、招商银行、审美、7-ELEVEN等/二期新世界百货、沃尔玛超市p 营销模式营销模式北京北京CBD区域综合体项目发展区域综合体项目发展2023年11

61、月672023年11月思源顾问68北京北京CBD区域综合体项目发展区域综合体项目发展p 开发及营销模式特征开发及营销模式特征公寓+写字楼+商业+酒店 多为“自持出售”公寓+写字楼+商业 多为“自持出售”自持型物业比出售型物业在商业档次维护、商家入驻率上具有一定得优势商业部分，单体裙楼部分多以自持开发，街区部分及底商部分多以出售开发商商 业业公公 寓寓写写 字字 楼楼商务人流商业配套商务人流居住配套消费人流商业配套销售型物业：写字楼、公寓、商业街（底商/内街）、酒店、推盘次序都是：先出售部分，后自持部分。先推出销售部分，迅速回款，缓解资金压力一般而言，先行公寓（住宅）部分后行商业。项目名称项目名

62、称公寓开盘时间公寓开盘时间写字楼开盘时间写字楼开盘时间商业开盘时间商业开盘时间酒店开业时间酒店开业时间华贸中心华贸中心2003.62003.62004.62004.62005200520072007银泰中心银泰中心2005200520062006未知未知20082008世贸天阶世贸天阶2000.52000.52005.122005.122005.122005.12东方广场东方广场未知未知20022002未知未知20022002SOHOSOHO现代城现代城199919991999199919991999建外建外SOHOSOHO2002.12002.12002200220022002大成国际中心大

63、成国际中心2005.112005.11200520052006.122006.12万达广场万达广场2003.12003.12006.32006.32005.52005.520072007北京北京CBD区域综合体项目发展区域综合体项目发展p 推盘顺序特征推盘顺序特征2023年11月69综合体项目案例综合体项目案例p 华茂中心华茂中心项目概况：项目概况：北京华贸中心坐落于长安街国贸桥以东900米处。这座由三栋高达百余米写字楼、2座酒店、商城、国际公寓、商务楼和公园组成的地标性百万平米超大规模商务建筑集群。整体项目定位：整体项目定位：构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体5A智能写字楼+国际商业区+国

64、际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心商家组成：商家组成：华茂中心的出现使CBD繁华地段东移，确立了CBD新的商务地标。主力商户：酒店2家（丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店）、百货主力店1家（新光三越），服饰类专卖店1000多个国际品牌，各式餐厅60多家。写字楼已签约入驻客户包括德意志银行、渣打银行、法国汇理银行、SAP、伊藤忠商社等66家行业领先的跨国公司。2023年11月70p 华茂中心华茂中心商业概况：商业概况：1 1、新光天地、新光天地位于整体项目的西侧，比邻西大望路。总建筑面积逾18万平米，是国内单体面积最大的百货公司，地下四层，地上六层，营业面积12万平米。新光天地整合国内外百货零售业

65、的领先优势，汇集众多顶级精品及奢侈品牌。2 2、华贸购物中心、华贸购物中心位于华贸写字楼裙房部分，建筑面积约4万平米，营业楼层共五层，包括地下一层和地上四层，B1层与新光天地及地铁站连通。已有众多国际品牌已进驻华贸购物中心。综合体项目案例综合体项目案例2023年11月71p 华茂中心华茂中心商业概况：商业概况：3 3、华贸商业街：、华贸商业街：位于项目西侧主出入口区域，商业楼层为地下一层至地上三层，规划店铺分割为570米至 3800米不等，以经营服装、家居、珠宝、体育用品、眼镜、名表、美容美发、沙龙、餐饮等业态为主。层高：18号楼地下一层层高3.3米，一层层高4.75米,二、三层层高均为4.1

66、米;18号楼以外,地下一层层高3.3米，一层层高4.75米,二、三层层高均为3.1米综合体项目案例综合体项目案例2023年11月72p 华茂中心华茂中心借鉴方向：借鉴方向：项目整体规划方面：商业街的设置-主要客群出入口商业合力的打造-不同楼宇商业的档次及业态特征的错位商业操作上：商业自持为后续商业的经营及项目整体品质的提升奠定基础。综合体项目案例综合体项目案例2023年11月73p 建外建外SOHOSOHO项目概况：项目概况：建外SOHO位于北京市朝阳区东三环中路39号，紧邻国贸及新进入市的银泰中心，地处CBD核心区域。占地面积：16.9万平方米总建筑面积约70万平方米产品构成：产品构成：由1

67、8栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房及大量裙房/底商组成，配套设施包括幼儿园和会所。产品特点：产品特点：以公寓为主，户型面积小，保证了单价的提升。综合体项目案例综合体项目案例2023年11月74p 建外建外SOHOSOHO商业概况：商业概况：建外SOHO16条步行商业小街，300个沿街店铺；SOHO商铺-全部临街，1、2层铺面复式结构自成一体，3层铺面由滚梯直达公共院落，出入便利。随着项目商务客群的入住及周边区域的成熟，建外SOHO逐步发展成为北京新兴时尚的生活圈之一（时尚秀场、名品专卖、淘宝欢愉、会聚娱乐）品牌代表：星巴克旗舰店、同仁堂旗舰店、渝乡人家旗舰店、东田造型旗舰店、美克美家

68、、温帝吴等众多极具风格的时尚店铺。综合体项目案例综合体项目案例2023年11月75p 建外建外SOHOSOHO借鉴方向：借鉴方向：商业街区式销售操作，提供带租服务以维护区域商业的培育商业动线及交通的设计-开放式街区：建外SOHO没有围墙，16条小街在占地约17万平方米的建筑群中流动，制造出充满人情味的小街文化。底商/裙楼的临街性规划及分割：提升商业价值（如右图）综合体项目案例综合体项目案例2023年11月76p 天津上古商业项目天津上古商业项目项目概况：项目概况：上古商业街区主题特征为商务综合商业街区，以餐饮娱乐为主。上谷商业街毗邻奥运迎宾干道，总建筑面积5.6万平米，地上建筑面积4.2万平米

69、，地下面积1.4万平米。地下一层为酒吧娱乐区一至三层以餐饮娱乐业商家为主四到六层为soho办公，但入驻商家基本为偏商业性质的商户，如美容、美发、摄影、画室等。商业街区项目案例商业街区项目案例p 天津上古商业项目天津上古商业项目项目概况：项目概况：上古商业街区主题特征为商务综合商业街区，以餐饮娱乐为主。上谷商业街毗邻奥运迎宾干道，总建筑面积5.6万平米，地上建筑面积4.2万平米，地下面积1.4万平米。地下一层为酒吧娱乐区一至三层以餐饮娱乐业商家为主四到六层为soho办公，但入驻商家基本为偏商业性质的商户，如美容、美发、摄影、画室等。2023年11月77商业楼层入驻商户A区鼎鼎香（1-3F）、荣日

70、本料理（3F）、迪赛纳图书（4F）、美丽她减肥（5F）、辉煌经典旅行社（4F）、时空力阳光舞蹈工作室（5F）、曼诗贝丹美容（3F）、香江御品（1-3F）、唐宋CLUB（B1）、1969CLUB（1F）、成都108火锅（1F）、红花铁板烧（1-2F）、佐登尼丝（3F）、芭瓦琪印餐（3F）B区小岛义志日本料理（1F）、富田韩国料理（1-2F）、香茗轩阁棋牌（3F）、明逸谷瑜伽（5F）、未来齿科（4F）、汇聚西餐吧（3F）、凯宾音乐西餐厅（2F）、四川冷锅鱼火锅（1F）、客杯木炭烧烤（1-2F）、地久客栈酒吧（3F）、KIMS HAIR发艺（4F）、百一铁板烧（1-2F）、上岛咖啡（1-2F）C区汉

71、拿山（1-2F）、金宝贝早教（3F）、阿曼尼CLUB（B1）、多园日餐（1-2F）、大渔铁板烧（1-2F）、韩尚宫（1-3F）、大方便利（1F）、牛家韩国烤肉（1-2F）、帝奥芳巧克力吧（2F）、和源烤吧（2F）、老北京炸酱面（3F）、红草火辣烧（2F）、福袋发屋（4F）、克丽缇娜美容（5F）D区玫琳凯（1-2F）、楚湘名茶馆（1-2F）、蜀雨轩香锅（2F）、大红门酒楼（1-3F）、YEZA韩餐（1F）、美E韩都KTV（4F）、韩美佳海鲜料理（1F）E区牛力士烤肉（1-2F）、麟霖装饰公司（1-2F）、阿娃比日本料理（1F）、VIBE忘比酒吧（3F）、鸿运茶栈（B1）、明日午后音乐吧（6F）、

72、天津东坡酒家（1-3F）、阿阳足道（1-2F）、云井铁板烧（1-2F）、YUMIKO（1-2F）、凤凰火锅（3F）、1718烤鸭（1-2F）、天合茗品茶艺棋牌（3F）、燕之屋（1-2F）、宏郡网吧（5-6F）、金领汇健身（5-6F）、CEST LA VIE 法餐（3F）商业街区项目案例商业街区项目案例p 天津上古商业项目天津上古商业项目商业概况：商业概况：2023年11月78p 天津上古商业项目天津上古商业项目商业街区项目案例商业街区项目案例p 天津上古商业项目天津上古商业项目借鉴方向：借鉴方向：商业发展方向：以区域未来商务客流为主定位，更偏重于商务快餐、商务正餐、休闲业态的商家引进。高效销售

73、的达成：商务办公与商业投资客群的结合2023年11月79项目商业开发建议项目商业开发建议p 商业规划方面商业规划方面 开放式商业街区的整体规划提升商铺临街的可能/扩大客流交通的通达商务型综合体配套商业的业态商务正餐、品牌快餐、足浴休闲、美体沙龙、银行底商式店铺规划沿街方向分割/商务配套业态考虑餐饮设施的提供p 商业营销方面商业营销方面 综合体的商业开发大型商业单体/裙楼商业以自持方向为主;底商商铺及独立商业街以出售方式为主。考虑商业需要市场培育及客群积累问题，商业入市一般在公寓、写字楼之后。2023年11月80I.项目概况项目概况II.商业立地条件初探商业立地条件初探III.项目商业定位概述项

74、目商业定位概述IV.商业初步规划及业态落位商业初步规划及业态落位V.商业实施开发建议商业实施开发建议VI.商业营销及售价建议商业营销及售价建议目目 录录2023年11月81 商业入市开盘建议商业入市开盘建议 商业推盘建议商业推盘建议 商业营销政策建议商业营销政策建议 商铺销售价格建议商铺销售价格建议2023年11月82商业开盘建议商业开盘建议p 考虑因素考虑因素 现有区域商业入市竞争现状及客群来源基础项目资金回收需求p 开盘建议开盘建议 先行推广先行推广/投资客积累（蓄水）投资客积累（蓄水）/再行开盘再行开盘建议推迟建议推迟2-32-3个月进行商业间接推广并积累客户后再行开盘（个月进行商业间接

75、推广并积累客户后再行开盘（20092009年年8-98-9月）月）商铺销售忌讳长久持续，重在“开盘即红”：需要有一定的投资客储备后再顺利入市“拦坝蓄水”，快速结束阶段性销售为后期开盘的部分奠定市场基础。目前区域内尚无成型项目商业销售达成，市场存在一定的投资压力、缺少市场基础。2023年11月831#2#3#4#5#1期期开盘开盘2期期开盘开盘3期期开盘开盘商业推盘建议商业推盘建议p 考虑因素考虑因素 项目商业的立体条件及楼座布局店铺规划因素（规模/朝向）p 推盘建议推盘建议 先期开盘先期开盘-3#-3#商业商业 之后开盘顺序之后开盘顺序-5#3-5#3期开盘期开盘-2#-2#、1#1#、4#4

76、#3#先期开盘：以优势区域项目入市，探索市场接受程度易被市场接受的店铺促进开盘即赢、促进销售进程；高价格标准提升项目品质;中小客户储备蓄水，为后期开盘奠定基础。2023年11月84商业营销政策建议商业营销政策建议p 先行推广阶段先行推广阶段 解决解决“客户寻找客户寻找/市场告知市场告知/造势蓄水造势蓄水”手段推荐围挡宣传/结合公寓销售的媒体推广（专业杂志/新闻媒体/广告牌/路旗）/区域商业研究性论坛开办p 商铺销售商铺销售 潜在客户挖掘建议：方式-现场接待/人员行销/营销推广（高端俱乐部,如游艇俱乐部会员/商业地产展会等）来源渠道-项目公寓业主及潜在到访客/区域已有商铺投资客的再挖掘/企业客户

77、的行销（银行等既经营又投资的商家）、缺少市场基础。2023年11月85商业营销政策建议商业营销政策建议p 商铺销售商铺销售 销售促进政策：销售促进政策：带租约销售-针对大中型商铺可先采取定向商家客户开发，意向租赁确定后带动商铺销售的执行。付款优惠措施物业费补贴及减免2023年11月86商铺销售价格建议商铺销售价格建议p 考虑因素考虑因素 外部因素-项目立地条件 内部因素-商铺布局、规模及结构、其他（设施供给）2023年11月87p 项目各楼座店铺售价汇总项目各楼座店铺售价汇总1#：均价25600元/平方米1#2#3#4#5#2#：均价26000元/平方米3#：均价 37000元/平方米4#：均

78、价20000元/平方米 （方案二：22000元/平方米）5#：均价23600元/平方米商铺销售价格建议商铺销售价格建议项目商铺均价为项目商铺均价为25300元元/平方米左右平方米左右,商业销售收益为商业销售收益为2.42亿元左右。亿元左右。2023年11月88商铺销售价格建议商铺销售价格建议p 各楼座商铺销售表各楼座商铺销售表 1#1#楼座铺位号物业结构考察因素综合铺位面积（）单价（元/）总价（元）交通/临街性商铺规划布局店铺规模店铺结构层高因素店铺实用性1#101单层10%20%15%12%8%2%67%86.65268002322220102一托二10%20%8%8%7%2%55%240.

79、54216005195664103一托二10%20%8%8%7%2%55%230.83216004985928104单层10%25%15%12%8%2%72%76.94280002154320105一托二10%28%15%8%7%2%70%182.10 276005025960106一托二15%28%8%8%7%2%68%261.92268007019456107一托二15%28%8%8%7%2%68%261.92268007019456108一托二15%28%8%8%7%2%68%261.92268007019456109一托二15%28%8%8%7%2%68%261.92268007019

80、4562023年11月89商铺销售价格建议商铺销售价格建议p 各楼座商铺销售表各楼座商铺销售表 2#2#楼座铺位号物业结构考察因素综合铺位面积（）单价（元/）总价（元）交通/临街性商铺规划布局店铺规模店铺结构层高因素店铺实用性2#201一托二10%20%8%8%7%2%55%376.36216008129376202单层10%20%15%12%8%2%67%108.96266002898336203单层10%20%15%12%8%2%67%112.94266003004204204一托二10%20%8%8%7%2%55%386.28218008420904205单层20%28%15%12%8%

81、2%85%97.04336003260544206一托二15%28%8%8%7%2%68%379.132680010160684207单层15%28%15%12%8%2%80%189.95316006002420208一托二15%28%8%8%7%2%68%307.84268008250112209一托二15%28%5%8%7%2%65%414.832600010785580210单层15%28%15%12%8%2%80%152.673160048243722023年11月90商铺销售价格建议商铺销售价格建议p 各楼座商铺销售表各楼座商铺销售表 3#3#楼座铺位号物业结构考察因素综合铺位面积（

82、）单价（元/）总价（元）交通/临街性商铺规划布局店铺规模店铺结构层高因素店铺实用性3#301一托二35%28%15%8%7%2%95%107.97376004059672302一托二35%28%15%8%7%2%95%124.05376004664280303单层35%28%15%12%8%2%100%36.99388001435212304一托二35%28%15%8%7%2%95%97.70 376003673520305一托二35%28%15%8%7%2%95%120.54376004532304306单层35%28%15%12%8%1%99%39.91386001540526307一托二

83、30%28%15%8%7%2%90%94.70 356003371320308一托二30%28%15%8%7%2%90%120.50 356004289800309单层25%28%15%12%8%1%89%41.253560014685002023年11月91商铺销售价格建议商铺销售价格建议p 各楼座商铺销售表各楼座商铺销售表 4#4#楼座铺位号物业结构考察因素综合铺位面积（）单价（元/）总价（元）交通/临街性商铺规划布局店铺规模店铺结构层高因素店铺实用性4#401一托三10%20%5%5%6%2%48%987.661880018568008402一托三10%28%5%5%6%2%56%121

84、8.182260027530868401一托二10%20%5%8%6%2%51%419.86206008649116402一托二10%28%8%8%6%2%62%359.08246008833368403一托二10%20%8%8%6%2%54%398.81216008614296404一托二10%28%8%8%6%2%62%334.04246008217384405一托三10%20%8%5%6%2%51%220.18206004535708406一托三10%20%5%5%6%2%48%448.10 1960087827602023年11月92商铺销售价格建议商铺销售价格建议p 各楼座商铺销售表

85、各楼座商铺销售表 5#5#楼座铺位号物业结构考察因素综合铺位面积（）单价（元/）总价（元）交通/临街性商铺规划布局店铺规模店铺结构层高因素店铺实用性5#501单层10%20%15%12%8%2%67%116.22268003114696502一托三10%20%15%5%6%1%57%181.92228004147776503一托三10%20%15%5%6%1%57%171.19228003903132504单层10%25%15%12%8%1%71%67.31286001925066505一托三10%28%15%5%6%2%66%184.26286005269836506一托三10%28%15%

86、5%6%2%66%181.23286005183178507单层10%28%15%12%8%2%75%30.10 29800896980508一托三10%28%8%5%6%2%59%283.74236006696264509一托三10%20%5%5%6%2%48%437.41196008573236510单层10%20%15%12%8%2%67%56.92268001525456511单层10%20%15%12%8%2%67%109.11268002924148512一托三10%20%8%5%6%2%51%372.852060076807102023年11月93hanks!hanks!T T感谢开发商对我们的信任！2023年11月94