淮南九城淮南山南新区别墅项目整体定位与物业发展建议(103页).ppt

1、谨呈：谨呈：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司有限公司报告主要内容定位篇：项目整体定位产品篇：产品设计建议策略篇：项目开发及操作建议项目定位决策模型项目定位决策模型Q1 Q1 地块条件地块条件Q2 Q2 开发目标开发目标 Q4 Q4 客户需求客户需求视野高度视野高度限制条件限制条件发展空间发展空间项目定位项目定位发展策略发展策略Q3 Q3 市场现状市场现状Q5 Q5 案例价值案例价值项目本体具备怎样的资质条件？项目本体具备怎样的资质条件？Q1Q1u项目位于安徽淮南山南新区东北部，属于山南新区的核心地带；u淮南市城市空间发展战略为“东进、南扩”。本项目位

2、于南扩方向，是未来政务新区和新城居住区，区域认知程度高；u项目北侧临近淮南龙脉舜耕山，可近观山体；u项目与老城区田家庵区距离较近，车程3公里，通过洞山隧道即可到达；u山南新区开发还处于启动阶段，本地块周边配套尚不成熟【项目区位项目区位】本项目位于淮南山南新区东北部，距离老城区较近，本项目位于淮南山南新区东北部，距离老城区较近，规划为未来政务新区和新城居住区，区域认知程度高规划为未来政务新区和新城居住区，区域认知程度高山南新区山南新区开发区开发区谢八区田家庵区田家庵区大大通通区区南扩南扩东进东进洞山隧道洞山隧道舜耕山脉u现状交通：现状交通：地块所处区位通达性良好，经北环路，过洞山隧道，即可到达老

3、城区；北侧紧临北环路，为双向四车道的城市次干道南侧临近南纬二路；东侧紧临中兴南路，为双向八车道；u规划交通：规划交通：地块西侧为市政规划路，南北贯穿南纬一路和南纬三路，正在修建中；地块的东北方向有北环线的延长线，城市次干道，正在修建中，起于南经十四路，终点于南经十五路，全长621米。【交通状况交通状况】地块周边交通通达性良好，出入老城区便利，但目地块周边交通通达性良好，出入老城区便利，但目前公共交通不足前公共交通不足中兴南路北环路延长线北环路延长线(修建中修建中)洞山隧道洞山隧道南纬二路南纬二路淮河大道淮河大道中兴南路（南经十四路）中兴南路（南经十四路）市政规划路市政规划路北环路市政规划路北环

4、路（南纬一路）北环路（南纬一路）南经十三路南经十三路u四至：地块北临南纬一路，南临南纬二路，东至南经十四路；u现状：地块地势基本平整，地块内部为农田、树苗和待拆迁房屋（政府负责平地，项目以净地考虑）【地块四至及现状地块四至及现状】地块地块地势整体平坦，地块内有农田、树苗和地势整体平坦，地块内有农田、树苗和待拆迁房屋待拆迁房屋农田行政规划绿色景观带南经十四路南纬一路农田水沟树苗123生活配套景观资源市政配套【周边配套及景观资源周边配套及景观资源】项目所在区域周边市政配套齐全，但项目所在区域周边市政配套齐全，但基本生活配套缺乏，舜耕山为项目增加了生态宜居意向基本生活配套缺乏，舜耕山为项目增加了生态

5、宜居意向区域内奥体、会展等市政配套完善，市委市政府将于今年7、8月份搬迁至此；教育资源充分，2011.09月份淮南二中即将正式投入使用，供水、供电、供气与排污等市政设施齐全缺乏相应的医疗和商业配套，目前难以满足居民的日常生活需求；项目北侧紧邻舜耕山，是淮南市的龙脉所在，拥有独特的人文历史资源与生态景观资源，为项目增添了生态宜居氛围；舜耕山国投集团职工宿舍国投员工宿舍国投员工宿舍【规划指标规划指标】项目地块分为两块，总占地面积约项目地块分为两块，总占地面积约2727万平方米，规万平方米，规划容积率划容积率1.01.0，可提供多种物业类型组合，可提供多种物业类型组合独栋R=1联排叠拼洋房小高层12

6、345地块地块用地用地性质性质占地占地()容积容积率率建筑建筑密度密度绿绿地地率率建筑建筑面积面积()建筑建筑高度高度 1号地二类居住141082 13050%14108212米2号地36米3号地二类居住125396 13050%12539612米4号地36米5号地本次重点研究地块近400亩项目后期储备发展用地生态绿化带【属性界定属性界定】三线能源城市、城市重点发展区域、中等规模低密三线能源城市、城市重点发展区域、中等规模低密度住宅开发项目度住宅开发项目三线能源城市三线能源城市u淮南是中国的能源之都；u煤、电、化工是城市支柱产业。城市重点发展城市重点发展区域区域u项目所在区域山南新区，处于城市

7、发展南扩方向，是未来政务新区和新城居住区；u客户对新区认知程度高；中等规模低密中等规模低密度项目度项目u项目总建面约14万平米，整体容积率为1.0，决定了项目的属性是低密度社区九城对项目的期望？九城对项目的期望？Q2Q2【开发背景开发背景】开发商引入开发商引入“物联网物联网”小镇的概念，展现科技住小镇的概念，展现科技住宅给城市、客户带来的全新生活方式，以此打动政府获取土地宅给城市、客户带来的全新生活方式，以此打动政府获取土地开发商简介u开发商为北京九城口岸软件科技有限公司，隶属九城集团。u九城集团成立于1995年，2004年12月成为美国纳斯达克上市企业。凭借十多年对产品质量在供应链上的风险控

8、制经验和能力积累，九城打造出以“透明供应链”为代表的质量智能控制体系和核心能力。u开发商首个房地产开发项目。拿地背景u九城公司凭借其在软件行业的专业特长，以“物物联网联网”小镇小镇的概念为索引，通过将智能化技术引入住宅，系统展现了未来科技住宅的全新生活方式。开发愿景1、双一流：u建筑和规划设计达到一流水平；u物联网技术应用要达到一流水平；2、双结合u将该项目社区和淮南的历史文化底蕴相结合；u将住宅和旅游结合兼具旅游体验和技术展示功能的标签性和先锋性物联网展示馆成为项目兑现对政兼具旅游体验和技术展示功能的标签性和先锋性物联网展示馆成为项目兑现对政府承诺的关键举措；府承诺的关键举措；【开发商目标梳

9、理开发商目标梳理】做淮南市场的引领者成为项目的最核心做淮南市场的引领者成为项目的最核心目标目标u我们以“物联网物联网”的概念取地，后期还将有千亩的土地供应。u目前淮南市场上的滟澜山、西湖春天、山南印象在规划、立面、户型设计、配置和建筑风格等都领先平台水平，本项目在产品定位和价格产品定位和价格都要超越以上四个项目。u1、项目启动阶段：一方面，快见形象，让政府尽早看到该项目的产品力水平和项目形象，保证后期土地取得的顺利；另一方面，资金快速周转，为后期项目运作提供资金上的保证和信心；2、项目中间阶段：通过产品的升级实现产品价值的快速提升；3、项目后期阶段：结合整个项目的后期具体战略目标，最大化体现整

10、合项目的运作能力。u企业战略层面：“物联网”成为企业房地产开发的核心能力u市场占位层面 占位市场顶级位置，成为市场的引领者u财务层面 前期以 快速周转、回笼资金为主，后期实现项目价值最大化王总原话还原王总原话还原开发目标梳理开发目标梳理项目目标体系：成为市场的引领者可以实现较快的资金回现和利润最大化，形成项目目标体系：成为市场的引领者可以实现较快的资金回现和利润最大化，形成项目的品牌，经过项目品牌积累，最终促进企业品牌的形成和物联网核心能力的项目的品牌，经过项目品牌积累，最终促进企业品牌的形成和物联网核心能力的形成；形成；【研究工作界定研究工作界定】基于物联网前提的项目核心能力和开发策基于物联

11、网前提的项目核心能力和开发策略研究，最终指导产品设计略研究，最终指导产品设计王总关于物联网的阐释王总关于物联网的阐释项目分为三部分来做：一部分是公建，即：纯粹的物联网技术要在其中表现的淋漓尽致；一部分是集物联网技术和住宅相结合的混合型居住社区，即，将环保、低碳和智能产品创新性的融入住宅；第三部分是还原住宅本质，即与物联网无关的普通住宅；开发商需求重点开发商需求重点着重研究项目三部分建筑应该体现的程度，具体有：科技含量是否带来客户价值；物联网的加入所能实现的项目溢价水平；客户对物联网科技含量的认知程度和感知度，例如：潜在客户对物联网产品、物联网系统和物联网的运行模式的认知等；研究市场上类似成功产

12、品，结合风险和成本控制，以及摸清客户感知，得出本项目可借鉴点和可改善点；融合生态科技智能建筑的物联网与市场、客户的匹配度分析成为项目的研究重点！融合生态科技智能建筑的物联网与市场、客户的匹配度分析成为项目的研究重点！市场给予了项目怎样的发展空间？市场给予了项目怎样的发展空间？Q3Q3基于项目本体基于项目本体1.01.0容积率的低密度社区意向寻找市场的可比项目容积率的低密度社区意向寻找市场的可比项目1243编号项目产品形式容积率建面1泉山湖多层、洋房、联排、独栋、小高、高层0.99138万2滟澜山洋房、叠拼、联排、独栋1.0243嶺秀山南联排、双拼、独栋0.6114泽润园小高、洋房、联排、独栋1

13、.1875【金地金地滟澜山滟澜山】处于山南核心区，高品质低密社区处于山南核心区，高品质低密社区，成为淮南市场的引领者，成为淮南市场的引领者1规模规模占地360亩，地上总建面积24万容积率1.0，与本项目相同风格风格托斯卡纳产品形产品形式式洋房叠拼联排独栋套数套数10002283087户型面户型面积积90-145170-220220-260420均价均价570075001100015000销售情销售情况况售罄65%，剩80套50%，剩150套剩4套客户客户教师、矿业中层企业中高层、私营业主顶级财富人士 区位优势明显：紧邻淮河大道（淮南通往合肥等地的主干道，双向六车道），交通便利；市场表现良好：从

14、去年9月份开始销售，到目前已售别墅300多套，洋房1000套，是市场消化最快速度【核心能力核心能力】社区制胜：社区制胜：高品质风情化社区高品质风情化社区成交客户刘女士（45岁，全职太太）访谈摘要：认为滟澜山的小区很漂亮，整个社区有一种感染力。喜欢这种园林和建筑风情。制胜法宝：制胜法宝：“社区感染力社区感染力”客户多被滟澜山建筑风格、园林景观、外立面等综合打造出来的“社区感”打动。五重景观：景观均仿自龙湖，实五重景观：景观均仿自龙湖，实现了高品质复制，形成盎然情趣现了高品质复制，形成盎然情趣形式感规划：南高北低，由商形式感规划：南高北低，由商业街区隔为两组团，水系穿插，业街区隔为两组团，水系穿插

15、，整体、生态整体、生态精致外立面：涂料、拱门、红精致外立面：涂料、拱门、红屋顶，打造原汁原味的地中海屋顶，打造原汁原味的地中海风情风情豪华会所：提供项目有恒温游泳豪华会所：提供项目有恒温游泳池、棋牌室、健身器材室、台球池、棋牌室、健身器材室、台球室室【提升点提升点】在供暖和安防上无法满足客户需求，可进一步提升在供暖和安防上无法满足客户需求，可进一步提升客户对供暖和安防有需求，认客户对供暖和安防有需求，认为金地滟澜山可进一步提升为金地滟澜山可进一步提升成交客户张女士（40岁，丈夫是私营业主）访谈摘要：我非常关注安防系统，因为我丈夫经常在矿井里呆着不怎么在家，我又要上班，平时都是老人照顾孩子，所以

16、我希望能在单位办公的时候通过现代的科技住宅看到家里的情况，在这方面我愿意支付一部分溢价。滟澜山销售代表访谈摘要：很多客户关注小区的供暖，因为淮南正好位于南北方的分界线，冬天挺冷的，政府又不集中供暖，自己家用空调又不划算，所以都想要暖气。金地金地.滟澜山采用智能化系统滟澜山采用智能化系统 为可为可视对讲视对讲/红外报警系统红外报警系统/小区小区2424小时小时巡更巡更别墅：每家设有红外幕帘系统和周近红外系统，另外，房间内还有一键报警系统洋房：周近红外报警系统可提升点：可提升点：供暖、安防成为项目可以提升的关键点供暖、安防成为项目可以提升的关键点【泉山湖泉山湖】大规模复合型社区，具备强势的山湖环境

17、大规模复合型社区，具备强势的山湖环境资源，但地块存在高压线等不利因素资源，但地块存在高压线等不利因素2规模占地面积177.34公顷，总建面137.8万，容积率1.0，与本地块相同风格简欧产品形式高层小高多层洋房联排独栋套数50006000150035090户型面积70-11080-120130-190208-255300-500均价460050008000未售销售情况未售一期500套售罄一期300套售罄一期40套售75%未售客户矿业职工为主企业领导层、政府公务员私企老板、矿业老板区位图区位交通水库不利因素 极致的山湖资源：项目内部三面环山，山体植被茂盛，20余公里的舜耕山脉，500余亩的泉山湖

18、水库，自然资源得天独厚；用地范围内存在高压线等不利因素多；位于山南新区西北部，离市政府所在的中心区域较远，区位相对较偏。【核心能力核心能力】强势的山湖自然资源强势的山湖自然资源销售代表访谈摘要：买别墅的大都是矿业老板，作为度假休闲的地方，很多都喜欢钓鱼放松心情。最喜欢的是这儿的山和水，他们大多比较低调，非常追求生活的品质。买多层的一般都是周边矿上的职工，住在矿边，工资较高，每月有大概2000元/人的公积金，希望改善居住条件，看重这里的湖景和环境，觉得有水就有灵气。自然资源极致：项目依山而建，围湖而设，依山傍水围湖产品打造：临湖内圈打造独栋观湖别墅，向外辐射打造联排别墅，充分合理利用湖景资源，提

19、升项目品质配套：利用山湖资源打造的水景会所、风情商业街、观景台等商业街核心能力：山湖自然资源核心能力：山湖自然资源以及对资源的充分合理利用以及对资源的充分合理利用【嶺秀山南嶺秀山南】纯别墅社区，将于下半年入市，会对本项纯别墅社区，将于下半年入市，会对本项目产生分流影响目产生分流影响3规模占地274亩，总建面11万，容积率0.6风格英伦产品形式联排双拼、类双拼独栋套数17616826户型面积350400-500600-700配套6000的会所蓄客情况目前，客户积累情况不是特别理想外部客户不多，主要是老板的朋友 位于本项目的西侧，与本项目共享区位及环境资源；以纯粹别墅社区为项目核心价值，打造市场上

20、没有出现的英伦风情，但产品打造并不纯粹；户型面积偏大，总价偏高，客群受限；将于下半年入市，早于本项目，会形成一定的客户分流产品特色优势：区位、纯别墅不是很纯粹，面积较大淮河大道淮河大道本项目本项目嶺秀嶺秀山南山南【顺发顺发泽润园泽润园】大规模低密社区，以良好的环境资源大规模低密社区，以良好的环境资源和产品品质为核心，但大通区域认知较差和产品品质为核心，但大通区域认知较差4位置大通区九大路与合徐高速连接线交汇处规模占地面积3800亩，其中生态公园2200亩；总建面75万风格地中海风情小城，一期西班牙风格产品形式小高洋房联排独栋套数（一期）一期200套一期800套800亩户型面积70-11088-

21、145配套2300会所、九年制学校、2所幼儿园客户老板关系客户、因限购等原因来到淮南购房的合肥等外地客户、本地居民。配套齐全：2300 会所、九年制学校、2所幼儿园、商业丰富的环境资源：2200亩生态公园，生态宜居浓郁的地中海风情小镇：狭窄曲折的台阶，石板路，街头的雕塑，米色叠彩的墙面，突出的露台，营造浓郁的地中海气息主要基于以下四个维度对低密度市场开发水平进行评判主要基于以下四个维度对低密度市场开发水平进行评判1234市场规划水平市场规划水平产品力水平产品力水平智能化、智能化、物业管理水平物业管理水平园林景观水平园林景观水平四大维度评判四大维度评判市场开发水平市场开发水平【规划规划】依托资源

22、通过水系的穿插以及组团布局来强调规划的依托资源通过水系的穿插以及组团布局来强调规划的形式感形式感资源型低密度项目资源型低密度项目u泉山湖，借助自身项目的湖景资源，采用组团式排布以强化规划的形式感；u顺发泽润园通过高尔夫以及森林公园的打造，营造生态景观低密大盘的意向；非资源型低密度项目非资源型低密度项目u嶺秀山南通过组团布局体现规划形式感；u金地滟澜山通过水系的穿插和商业街的规划布局以体现规划的形式感泉山湖泽润园滟澜山嶺秀山南【园林景观园林景观】注重以水景为核心的园林景观的打造，金地注重以水景为核心的园林景观的打造，金地滟滟澜山通过五重立体园林打造的风情化景观体系，引领市场澜山通过五重立体园林打

23、造的风情化景观体系，引领市场u 因规划要求，市场在售的低密度项目绿化率较高，均达到50%以上；u市场产品在园林景观营造上注重水景的打造，满足高端客户的需求；u金地滟澜山仿照龙湖的景观体系，通过乔木、灌木、花卉的搭配，形成五重的立体绿化层次。同时穿插水系，成为市场上的亮点。金地金地滟澜滟澜山山泽润园泽润园泉山湖泉山湖泉山湖以水系为核心组织景观体系泉山湖以水系为核心组织景观体系金地金地滟澜山五重立体景观体系滟澜山五重立体景观体系金地金地滟澜山大型水面滟澜山大型水面【立面形象立面形象】市场上建筑风格以对舶来的建筑风格模仿为主，市场上建筑风格以对舶来的建筑风格模仿为主，并逐渐成为市场的主流认知并逐渐成

24、为市场的主流认知金地.滟澜山托斯卡纳嶺秀山南英伦山南印象art deco泉山湖简欧u 淮南低密度项目的建筑风格呈现多样化的发展趋势，托斯卡纳、英伦、简欧等；欧美舶来的建筑风格成为主流；u虽然各个项目的建筑风格各异，但淮南高端客户接受创新的能力较强，对于欧美舶来的建筑风格均较为认可，原汁原味的异域风情很容易获得客户的认可；洋房成交客户刘女士：外立面要板砖和石材的最好，显档次，不能是涂料的，因为后期外立面很容易脏旧联排成交客户张先生：喜欢暖色调洋气一点的建筑风格,不喜欢简欧风格金地.滟澜山成交客户访谈【户型设计户型设计】情景空间的设置和面积赠送成为户型设计亮点，情景空间的设置和面积赠送成为户型设计

25、亮点，户型尊崇礼遇空间的设置成为户型的可提升点户型尊崇礼遇空间的设置成为户型的可提升点面积全赠送面积半赠送约约150150平米平米u 洋房户型通过阳台、露台等大面积的情景空间户型设计的亮点，并且形成实惠的面积赠送；u联排户型通过多重院落的设置强化情景空间；u户型设计的尊崇度（如主卧套间的处理）可以成为户型设计的提升点；约约131131平米平米金地金地滟澜山滟澜山泉山湖泉山湖约约239239平米平米【社区配套社区配套】社区配套以满足业主基本生活为主，会所成为高社区配套以满足业主基本生活为主，会所成为高端低密度项目的标配端低密度项目的标配项目项目社区配套社区配套功能功能金地金地.滟澜山滟澜山300

26、0平米皇家会馆、5900平米风情商业街和1800平米幼儿园p会所：乒乓球室，桌球室、健身器材和室内恒温游泳池；p商业街：沿东西向市政路布置会所及1-2层独立商业，通过形体的错动围合形成多个城市广场，为居民提供休闲、娱乐、聚会的场所，成为真正的”城市客厅；p幼儿园：为社区业主孩子的教育提供便利；山南印象山南印象800平米会所面积、455平米的商业建筑，450平米的幼托和800平米的菜市场p30000平米的专属公园私享与半开放组团景观、私密庭院景观构成大庭院私家院馆生活；p另有国际流行的情景式街区生活依托公园动线贯穿其中；p数字化阅览室、影院，健身房、游泳池等全数位化社区休闲配套点缀分布；西湖春天

27、西湖春天2000平米的精英会所、近2000平米的双语幼儿园p引用“泛会所”概念，专为小区业主设立娱乐、健身、商务设施、是业主休闲聚会和交流的高档平台，由休闲会所和运动会所两部分组成，仅供小区业主专用；泉山湖泉山湖半岛水晶会所，水岸风情商业街【物业物业】物管处于较低的水平，少数项目开始出现管家式物业物管处于较低的水平，少数项目开始出现管家式物业管理服务，但是营销概念价值较大管理服务，但是营销概念价值较大项目项目物业管理公司物业管理公司服务内容以及理念服务内容以及理念金地.滟澜山青岛雅园物业管理公司山南印象安徽恒宇物业管理有限公司物业管理服务等级标准为高层三级、多层五级，物业服务费标准暂定为高层1

28、.10元/平米.月,多层0.50元/平米.月。嶺秀山南西湖春天浙江绿城物业管理公司24小时管家式周到服务为业主日常生活提供常规性、针对性和委托性的公共服务和转向特约服务。小到家政清洁，送奶送报，大到代办中介、房屋维修联华.泉山湖港联物业“金钥匙联盟”成员，港联物业进行社区直管，同步国际的服务品质，星级酒店的服务标准【科技与智能化科技与智能化】市场上产品的科技与智能化水平还处于初级市场上产品的科技与智能化水平还处于初级阶段，可提升的空间很大阶段，可提升的空间很大项目项目科技、智能化水平科技、智能化水平内容内容西湖春天智能安防系统“慧锐通”家居便利：家居便利：水电气等表具远程抄收与管理或IC卡电子

29、计量；安防系统：安防系统：门禁一卡通，可视对讲系统让您在家里即能看到小区入口、车库入口和单元入口的来访者，兼备访客头像采集系统；停车场内部安装50个探头，近130个探头分布在各出入口、休闲区域、各单元口、各电梯轿厢；闭路监控系统对供电设备、公共照明、电梯、供水等设备实施24小时全方位监控管理；铂蓝美地5大现代科技人居价值体系新风系统供暖系统24h生活热水成品家装全系家电金融世家智能安防/新风系统/地热金地.滟澜山可视对讲/红外报警系统/小区24小时巡更别墅：每家设有红外幕帘系统和周近红外系统，另外，房间内还有一键报警系统洋房：周近红外报警系统【结论一结论一】淮南低密度市场起步晚，起点高，水平提

30、升较快淮南低密度市场起步晚，起点高，水平提升较快代表项目代表项目发展特点发展特点09年年11年年文明村（联排、叠拼）山水居（叠拼）淮河新城（叠拼）公园2010（联排、叠拼）核心能力核心能力萌芽期萌芽期起步发展期起步发展期快速发展期快速发展期 城市中心别墅产品形式客户客户私营业主为主要客群（少量内部消化的淮矿领导）产品形式主要以叠拼为主；处于混合社区中，数量较少；产品力水平一般；溢价能力较低；金地滟澜山（独栋、联排、叠拼、洋房）泉山湖（独栋、联排、洋房、小高、高层）私营业主、矿业领导通过模仿品牌开发商的成熟产品，产品水品提升较快；风情化低密度社区开始形成；建筑风格处于对欧美建筑的模仿阶段；产品形

31、式呈多样化趋势；注重资源利用和景观打造；可以实现较高溢价；低密度项目开始增多，并依托自身能力形成不同的核心能力别墅社区（金地滟澜山、泽润园）别墅形式（嶺秀山南）、别墅资源（泉山湖）嶺秀山南（独栋、双拼、联排）顺发泽润园（独栋、联排、洋房、小高高层）【结论二结论二】低密度项目进入低密度项目进入“社区制胜社区制胜”阶段，金地阶段，金地滟澜山滟澜山通过风情化社区的营造成为淮南市场的引领者通过风情化社区的营造成为淮南市场的引领者价值梯度文明村文明村保障因素：依托城市核心保障因素：依托城市核心区位和别墅产品形式区位和别墅产品形式作为核心竞争力和差异点；激励因素激励因素：以人工打造景人工打造景观观为主，产

32、品水平一般保障因素较好：保障因素较好：注重营营造别墅社区感造别墅社区感，比如通过风情化立面、园林景观、通过社区边界、通过物业安保服务等；激励因素较好：激励因素较好：拥有一一定资源，但不强势。定资源，但不强势。保障因素：依托自然资保障因素：依托自然资源形成景观型别墅社区，源形成景观型别墅社区，凸现项目特色和亮点；激励因素激励因素：以自然资源以自然资源作为规划设计的核心作为规划设计的核心，综合建筑立面、景观设计；泉山湖泉山湖金地滟澜山金地滟澜山客观性：依托客观的区位、自然景观资源较多，产品主动打造稍客观性：依托客观的区位、自然景观资源较多，产品主动打造稍微欠缺，社区感不足微欠缺，社区感不足主动性：

33、产品发力，通过立面、主动性：产品发力，通过立面、园林、服务等营造别墅社区园林、服务等营造别墅社区【结论三结论三】市场项目软性价值层面凸显不足，科技与智能化体市场项目软性价值层面凸显不足，科技与智能化体系存在市场空间系存在市场空间发展阶段发展阶段需求层次需求层次需求层次需求层次“局部”到“整体”功能化功能化关注户型、面积、朝向、通风等基本生活功能指标住区化住区化开始考虑住区环境、景观、安全度、人群匀质化等方面的因素品质化品质化关注产品细节、材质、设备和工艺所带来的舒适度和人性化程度，开发专业化加强特色化特色化定制化定制化产品充分契合个体客户的功能、身份和个性需求产品开始对位客户行为特征和精神需求

34、，客户需求趋向多元化“粗放”到“精致”“标准”到“自我”生存需求自我实现需求住宅购买需求发展模型住宅购买需求发展模型将淮南低密度市场的发展特点对位于世联住宅需求模型，发现目前淮南市场处于住区化发展阶段；市场的提升方向为以关注产品细节和居住舒适度和人性化为主的品质化发展阶段；软性价值的提升，符合市场客户未被满足的需求，同样也符合成熟市场的发展趋势；淮南低密度市场的发展状况淮南低密度市场的发展状况VS通过风情化立面、园林景观、通过社区边界营造风情化社区产品风情化、社区化产品风情化、社区化软性价值层面凸显不足软性价值层面凸显不足科技或者智能化层面仅停留在可视对讲/红外报警系统/小区24小时巡更系统上

35、；客户从对安防的需求强烈客户从对安防的需求强烈淮南的低密度置业客户主要以私营业主和政府公务员为主，对安防等软性价值层面需求强烈；针对前述竞争环境的分析，本项目的竞争策略如下：针对前述竞争环境的分析，本项目的竞争策略如下：相对于顺发相对于顺发泽润园，依托山南新区的发展趋势，主动强化区域泽润园，依托山南新区的发展趋势，主动强化区域价值，凸显城市别墅的形象，在区域的竞争中强势超越；价值，凸显城市别墅的形象，在区域的竞争中强势超越；相对于泉山湖的单纯依托山湖景观资源，通过立面、景观以及社相对于泉山湖的单纯依托山湖景观资源，通过立面、景观以及社区边界等形成的全方位综合性的社区感制胜；区边界等形成的全方位

36、综合性的社区感制胜；以金地滟澜山以金地滟澜山的的产品力水平为价值平台，产品力水平为价值平台，塑造与不同的价值主张塑造与不同的价值主张，实现差异竞争；，实现差异竞争；抓住其在采暖和安防等抓住其在采暖和安防等方面方面的不足，利用科技智的不足，利用科技智能化能化实现软性增值实现软性增值；客户的需求层面如何被满足？客户的需求层面如何被满足？Q4Q4从山南新区在售项目来看，矿业人群、政府机关、私营业主、从山南新区在售项目来看，矿业人群、政府机关、私营业主、教师、企业中高层为购房主力教师、企业中高层为购房主力项目项目产品类型产品类型客户情况客户情况金地.滟澜山独栋矿业集团高层、周边矿井的矿长、政府高层、顶

37、层个体联排、叠拼企业中高层、小私营业主洋房教师、公务员、企业中层泉山湖联排私企营业主和矿业老板洋房企业领导层和政府公务员多层矿业职工山南印象多层公务员小高教师、小部分外地投资客西湖春天洋房顶层个体、矿上中高层、政府机关中层、企业中高层多层市区老师、中层个体、政府基层人员、企业中层高层中基层个体、教师、矿井人员、政府基层、企业中层通过调研发现，按照支付总价区分，目前淮南山南新区物业的通过调研发现，按照支付总价区分，目前淮南山南新区物业的置业客户主要包括以下几种类型：置业客户主要包括以下几种类型：200-400万70-160万700万以上40-70万客户类型客户类型客户来源客户来源购买产品类型购买

38、产品类型顶级财富客户高端财富客户中上产阶层中下产阶层支付总价支付总价私企老板矿主矿业、电力高层独栋联排叠拼私营业主矿业、电力中高层企事业中高层矿业、电力中层类公务员小私营业主教师等矿业、电力等普通职工洋房多层多层小高高层【顶级财富阶层顶级财富阶层】以能源系统高管、私企业主为主，以稀缺以能源系统高管、私企业主为主，以稀缺产品形式占有为目的，低调、注重私密性和身份的彰显产品形式占有为目的，低调、注重私密性和身份的彰显置业目的：置业目的：稀缺产品形式占有稀缺产品形式占有，资产优化，资产优化置业关注点：置业关注点：资源占有资源占有独栋的产品形式独栋的产品形式标签价值标签价值标志性会所标志性会所身份感身

39、份感物业环境与档次（园林、立面等）物业环境与档次（园林、立面等）核心驱动因素：核心驱动因素：标签价值、面子与身份感标签价值、面子与身份感需求产品：需求产品：独栋独栋艳澜山是市场最先出现的风情别墅，一开始也担心客户不认，但是后来发现经过引导，客户接受能力很强经过引导，客户接受能力很强。别墅一推出，就别墅一推出，就卖了好多套卖了好多套。艳澜山销售经理一共7套独栋，卖了3套，我们也不知道是谁买的不知道是谁买的。艳澜山销售代表愿意往上走、愿意追新；愿意往上走、愿意追新；创新接受能力强；创新接受能力强；低调，注重私密性，自我保护意识强；低调，注重私密性，自我保护意识强；看中身份的彰显及尊贵感；看中身份的

40、彰显及尊贵感；目前有意向买我们这房子的，都是老板打过招呼的，基本上都是老板的朋友，或者就是老板关系比较近的人老板的朋友，或者就是老板关系比较近的人。具体是做什么的，我们不知道。嶺秀山南销售代表他们很低调很低调，在合肥开宝马X5，但是在淮南只开广本。西湖春天销售经理买联排的客户都想要边套，说明他们对独栋有需求对独栋有需求。有客户（报喜鸟老板）想买400万的独栋，但市场没有，可以抓300-500万的空档。反正，市场一旦出现契合他们居住梦想的房子，他们就会表现出极强的支付意愿极强的支付意愿。金地国际城销售经理基本特征基本特征行业构成：私营老板、矿业电力高层、矿主行业构成：私营老板、矿业电力高层、矿主

41、家庭生命周期：家庭生命周期：4545岁左右岁左右经济状况：多次置业，收入不详，但经济状况：多次置业，收入不详，但支付力无支付力无明显上限明显上限行为特征行为特征【高端财富阶层高端财富阶层】私营业主，企业中高层为主，为别墅首置客私营业主，企业中高层为主，为别墅首置客户，注重别墅的产品形式、空间感受与院落的生活体验户，注重别墅的产品形式、空间感受与院落的生活体验置业目的：置业目的：感受并拥有别墅生活感受并拥有别墅生活，资产保值，资产保值置业关注点：置业关注点：产品形式产品形式联排联排居住升级居住升级别墅院落的生活体验、空间感受别墅院落的生活体验、空间感受社区环境社区环境立面、园林景观、会所立面、园

42、林景观、会所核心驱动因素：核心驱动因素：产品形式、居住升级、品质升级产品形式、居住升级、品质升级需求产品：需求产品：联排联排行业构成：私营业主、矿业电力中高层、企事业行业构成：私营业主、矿业电力中高层、企事业中高层中高层家庭生命周期：家庭生命周期：4040岁左右岁左右经济状况：拥有一套或多套住房，多次置业，有经济状况：拥有一套或多套住房，多次置业，有一定的经济实力，但属于一定的经济实力，但属于别墅首次置业别墅首次置业淮南高端客户好面子，有炫富心理好面子，有炫富心理。只要有一定的经济实力，都会买30万以上的车。艳澜山销售代表之前搞暖场活动，我们都认为别墅客户是不会参加的，结果好多联排客户都来了，

43、而且几乎每场暖场活动都来每场暖场活动都来，有的还带朋友来参加带朋友来参加，感觉生怕别人不知道他在艳澜山买了别墅。艳澜山销售经理山南这边地段好，环境和配套都不错环境和配套都不错，不足之处是，觉得联联排产品面积稍微有点小，楼间距不大排产品面积稍微有点小，楼间距不大。不喜欢叠拼，叠拼私叠拼私密性较差，没有车库，院落空间也小密性较差，没有车库，院落空间也小；社区的环境要好，社区的环境要好，草坪要多一些，要有一些树，最好是每个季节每个季节 都有不同的绿都有不同的绿色色；一定要有水一定要有水，因为从风水的角度来看，水能生财，这样社区才能活起来艳澜山联排成交客户基本特征基本特征行为特征行为特征我觉着整个小区

44、挺好的，我个人比较喜欢浅色明亮的外立面浅色明亮的外立面，还有我去看了会所会所，只对业主开放，觉着挺有档次的挺有档次的艳澜山联排客户好面子，喜欢炫富；好面子，喜欢炫富；乐于社交，喜欢扎堆；乐于社交，喜欢扎堆；讲究品质，追求情调生活；讲究品质，追求情调生活；行业构成：类公务员、矿业电力中层、小私营业主行业构成：类公务员、矿业电力中层、小私营业主家庭生命周期：家庭生命周期：3535岁左右岁左右经济状况：事业进入发展期，收入稳定，已有一套经济状况：事业进入发展期，收入稳定，已有一套住房，住房，二次置业，以改善升级需求为主二次置业，以改善升级需求为主社会特征：社会主流人群，受过良好教育社会特征：社会主流

45、人群，受过良好教育置业目的：置业目的：居住升级改善居住升级改善，保值增值，保值增值置业关注点：置业关注点：区域环境区域环境区域发展、配套区域发展、配套居住品质居住品质社区环境的品位、居住空间的舒适度社区环境的品位、居住空间的舒适度性价比性价比有品质的同时，控制总价有品质的同时，控制总价核心驱动因素：核心驱动因素：居住升级，品质升级居住升级，品质升级 需求产品：需求产品：洋房洋房、多层、多层【中上产阶层中上产阶层】客户有一定的经济实力，需要低密产品带来的客户有一定的经济实力，需要低密产品带来的居住升级，对居住环境、生活品质有较高的要求居住升级，对居住环境、生活品质有较高的要求喜欢艳澜山的地段、配

46、套和整个社区的园林绿化配套和整个社区的园林绿化，性价比性价比很关键很关键，另外比较重要的是露台和庭院露台和庭院，家里有个露台或者庭院，居住起来不仅气派而且惬意气派而且惬意；外立面喜欢漂亮的，要板砖和石材，一定要从视觉上感觉有气派、有档次要板砖和石材，一定要从视觉上感觉有气派、有档次艳澜山退台洋房成交客户基本特征基本特征行为特征行为特征崇尚居住的舒适度；崇尚居住的舒适度；讲究生活品位讲究生活品位，有一定的小资情调；，有一定的小资情调；讲求品质，关注细节；讲求品质，关注细节；崇崇“洋洋”、有显阔的心理；、有显阔的心理；以前住的老房子，环境不好，艳澜山的整体环境好，社区社区园林挺精致的，感觉比较优雅

47、园林挺精致的，感觉比较优雅，洋房有露台庭院，这点挺好，有时在庭院休息，看看书喝喝茶挺惬意的庭院休息，看看书喝喝茶挺惬意的高中老师、洋房客户不想住高层的，买肯定想买洋房买肯定想买洋房，再次就买多层，洋房在洋房在市场上稀缺，有退台什么的，看上去就有档次市场上稀缺，有退台什么的，看上去就有档次艳澜山拦访客户以后这边发展会很好，政府学校什么的都搬到这边，以后配套什么的都会慢慢成熟起来以后配套什么的都会慢慢成熟起来艳澜山拦访客户行业构成：矿业、电力等企事业单位普通职工行业构成：矿业、电力等企事业单位普通职工家庭生命周期：家庭生命周期：3030岁左右，青年之家或小太阳家庭岁左右，青年之家或小太阳家庭经济状

48、况：事业刚起步，收入稳定，首次置业或者经济状况：事业刚起步，收入稳定，首次置业或者首次改善首次改善置业目的：置业目的：婚房、教育、刚性改善婚房、教育、刚性改善置业关注点：置业关注点：总价总价满足居住功能基础上，控制总价满足居住功能基础上，控制总价生活的便利性生活的便利性区域位置、交通、配套区域位置、交通、配套产品的实用性产品的实用性功能合理、住房质量功能合理、住房质量核心驱动因素：性价比，交通、基础配套核心驱动因素：性价比，交通、基础配套需求产品：需求产品：多层多层、小高、高层、小高、高层【中下产阶层中下产阶层】客户以首置或首改为主，关注产品功能空间的客户以首置或首改为主，关注产品功能空间的分

49、布、交通的便捷，对总价敏感分布、交通的便捷，对总价敏感这一部分客户他们对每一分钱的使用都很谨慎和珍惜，因为他们财富水平决定了他们的消费习惯，他们在购置房产时，不仅考虑产品的性价比产品的性价比，还会考虑后续的投入使用费后续的投入使用费用用，具体表现是同样产品会选择低楼层（价格低），对面面积赠送和一些附加的优惠和后续物业费上会特别敏感积赠送和一些附加的优惠和后续物业费上会特别敏感。西湖春天销售经理基本特征基本特征行为特征行为特征精明，做决定较为谨慎精明，做决定较为谨慎实在，讲究实用性、功能性实在，讲究实用性、功能性他们经常来看，也在比较楼盘比较楼盘，有时会和我们说西湖春天的房子怎么样、山南印象的房

50、子怎么样，我们艳澜山的房子又怎么样。也难怪，他们挣钱都是拿命换的，所以很谨慎艳澜山销售代表我还是比较关注房子的质量房子的质量的，毕竟几十万的事，金大地老板开的房子，还是比较放心的，他在淮南做了不少楼盘了艳澜山多层客户客户置业特征总结客户置业特征总结财富财富等级等级职业特征职业特征支付能力支付能力置业特征置业特征置业目的置业目的典型项目典型项目购买购买物业物业关注点关注点顶级顶级财富财富阶层阶层矿业、电力高矿业、电力高层，私企老板层，私企老板、矿主、矿主700700万以万以上，无明上，无明显上限显上限多次置业，在合多次置业，在合肥、南京等地有肥、南京等地有置业经历，彰显置业经历，彰显身份身份稀缺

51、产品形稀缺产品形式占有、身式占有、身份彰显，资份彰显，资产优化产优化金地金地滟澜山滟澜山领秀山南领秀山南独栋独栋资源占有、资源占有、社区环境、社区环境、私密性与身私密性与身份感份感高端高端财富财富阶层阶层私营业主、矿私营业主、矿业电力中高层业电力中高层、企事业中高、企事业中高层层200-400200-400万万拥有一套或多套拥有一套或多套住房，多次置业住房，多次置业，改善需求为主，改善需求为主追求别墅的追求别墅的生活体验与生活体验与空间感受，空间感受，资产保值资产保值金地金地滟澜山滟澜山泉山湖泉山湖西湖春天西湖春天联排联排叠拼叠拼产品形式、产品形式、社区品质、社区品质、区域环境区域环境中上中上

52、产阶产阶层层普通的类公务普通的类公务员、教师、矿员、教师、矿业、电力中层业、电力中层、小私营业主、小私营业主70-16070-160万万已有一套住房，已有一套住房，二次置业，以改二次置业，以改善升级需求为主善升级需求为主居住升级改居住升级改善，保值增善，保值增值值金地金地滟澜山滟澜山泉山湖泉山湖西湖春天西湖春天洋房洋房多层多层产品形式、产品形式、社区品质、社区品质、情景空间、情景空间、性价比性价比中下中下产阶产阶层层矿业、电力等矿业、电力等普通职工普通职工40-7040-70万万首次置业或首次首次置业或首次改善改善婚房、教育婚房、教育、刚性改善、刚性改善广弘城广弘城山南印象山南印象西湖春天西湖

53、春天多层多层小高小高高层高层总价、总价、面积赠送、面积赠送、社区环境社区环境淮南市场客户对新鲜事物的接受度较强，对科技住宅有初步的淮南市场客户对新鲜事物的接受度较强，对科技住宅有初步的感知感知 目前市场上有些常规性的普通科技渗透在住宅里，但是并没有发展成一种特色。现在市场上有个科技住宅市场上有个科技住宅，叫铂蓝美地。项目前期宣传打出科技住宅的口号，就是安装了新风系统，市场反应不错，销售市场反应不错，销售速度也很快速度也很快。但是后期只采用了低端的技术如空气净化器低端的技术如空气净化器等，并没有将科技住宅的理念真实地贯彻到产品上，科技的呼声不了了之。不过他们做科技住宅，主要是因为项目旁边有个化工

54、厂，环境不好。西湖春天销售代表 淮南人喜欢新鲜的事物喜欢新鲜的事物，爱面子，接受新鲜事物的能力还是比较接受新鲜事物的能力还是比较强的强的，我觉得只要是市场上出现比较稀缺的，比如建筑形式，在适当的引导下他们都是能接受的。山南印象销售代表基本特征基本特征客户特征：客户特征：爱面子，喜爱面子，喜欢新鲜的事物，接受能欢新鲜的事物，接受能力强力强客户感知：客户感知：因市场出现因市场出现加入科技概念的住宅，加入科技概念的住宅，故有初步的感知故有初步的感知在感知和需求层面上，淮南客户对安防和采暖的需求较为强烈在感知和需求层面上，淮南客户对安防和采暖的需求较为强烈，对新风系统感知较差，对新风系统感知较差 我觉

55、得恒温很有必要恒温很有必要，在淮南冬天一般都是开空调取暖，用暖气的非常少，我目前在市中心的房子是集中供暖，比空调取暖舒服多了，因为这的别墅没有集中供暖，所以我打算自己改造下。我觉着在淮南做有暖气的高端社区是个大趋势有暖气的高端社区是个大趋势，如果你们项目能做到这点，应该能吸引不少客户。至于恒湿我觉得我不会为此买单，因为淮南湿度还是可以的，生活这么多年基本都习惯了。艳澜山联排成交客户 我对目前淮南的高端社区的安防系统都不太满意安防系统都不太满意，我觉得安全系数比较低，什么人都能进来，让我感觉很不安全，没什么保障，你们应该花大力气在这方面，因为很多顾客会为此买单艳澜山洋房成交客户 淮南人对新风系统

56、没什么感觉新风系统没什么感觉，毕竟淮南气候挺好的，大家都习惯开着窗子，而且如果做了新风系统，后期的维护也是个问题，通风道进了灰尘还好，要是细菌长期不能清理，反而对客户的健康造成了威胁艳澜山销售代表基本特征基本特征客户感知：客户感知：客户对科技客户对科技住宅的认知局限在恒温住宅的认知局限在恒温恒湿、智能安防、新风恒湿、智能安防、新风系统、智能家居等方面系统、智能家居等方面客户需求：客户需求：恒温、安防恒温、安防需求较为强烈，对新风需求较为强烈，对新风系统感知较差系统感知较差总结：这一群人共性精英文化意识他们，是淮南的社会精英阶层；他们，是淮南的社会精英阶层；有钱，有钱，并渴望得到认同；并渴望得到

57、认同；好扎堆，好扎堆，有自己的圈子文化和圈子语言；有自己的圈子文化和圈子语言；主流，但标榜自我；主流，但标榜自我；性格直率、豪爽，性格直率、豪爽，愿意接受新的事物；愿意接受新的事物；好面子，好面子，追求豪华、健康、精致生活；追求豪华、健康、精致生活；极强的精英意识极强的精英意识向往并努力拥有精致的生活方式及形态；向往并努力拥有精致的生活方式及形态；相似的操作案例给到怎样的启示？相似的操作案例给到怎样的启示？Q5Q5选择标准选择标准案例选择标准：案例选择标准：城市新区；具备一定的景观资源；融合生态、科技、智能化系统；高端居住项目；案例案例合肥合肥绿地绿地内森庄园内森庄园区域：合肥政务区新区；具备

58、天鹅湖景观资源；融合九大科技系统，八大智能化系统；站位合肥高端项目梯队；借鉴点借鉴点以科技生态智能化为以科技生态智能化为基础的项目的核心能基础的项目的核心能力以及核心发展策略力以及核心发展策略；项目的产品价值体系项目的产品价值体系如何构建；如何构建；基础价值：政务新区的区位资源成就其豪宅价值的基调基础价值：政务新区的区位资源成就其豪宅价值的基调物业地址物业地址 政务区翡翠路与南二环交汇处西南角 交通状况交通状况 公交13路、20路、156路、162路等至东怀路口站建筑类别建筑类别 联排、独栋、高层 容容 积积 率率/绿绿 化化 率率 1.50（别墅区0.62）,40%均价均价20000元/平方

59、米户户 数数总共 808 户项目地处合肥政务新区，距市政府1.5公里项目周边自然景观丰富，地块东南的天鹅湖，景色宜人，为项目重要的景观资源交通便利，双向贯通的金寨路高架桥，规划中的换乘中心和3号轻轨，5分钟直达城市核心区；项目周边配套完善教育资源：双语幼儿园、西园小学、50中，新八中；文化艺术资源：合肥大剧院、艺术中心文博园关键动作一：依托天鹅湖水系，营造绿色、生态、尊贵的英伦关键动作一：依托天鹅湖水系，营造绿色、生态、尊贵的英伦皇家园林风范，成为客户可体验感知的价值皇家园林风范，成为客户可体验感知的价值以天鹅湖水系为基础，组织景观园林体系：以天鹅湖水系为基础，组织景观园林体系：引水入社区，将

60、水景贯穿社区，尽量扩大物业临水面通透的视觉走廊：通透的视觉走廊：小区绿化和道路入口景观与集中绿化景观带相结合，内部主要景观轴线为主入口的景观大绿地及延伸的步行系统形成人们公共活动的步道，各个步行广场把整个小区景观联系起来；组团化布局实现集中绿地和私享园林的融合组团化布局实现集中绿地和私享园林的融合：小区绿地系统分为集中绿地和别墅私家花园，入口集中设置大型集中绿地和贯穿的绿轴，使之成为公众交流活动的中心；同时尽量拉大建筑间距，使得宅前屋后绿地扩大，形成私享园林，与中心绿地连片；通过水系的营造，通透的视觉走廊集，中央通过水系的营造，通透的视觉走廊集，中央绿地与私享园林的融合营造生态、绿色、尊绿地与

61、私享园林的融合营造生态、绿色、尊贵的居住社区意向；贵的居住社区意向；尊贵的英式皇家园林风范：尊贵的英式皇家园林风范：景观设计依据地形变化，将建筑巧妙融入缓坡、花海、树阵和湖泊之中，全冠移植，多重立体园林，构筑英式皇家园林；精心设置充满皇家气息建筑小品，广场喷泉、社区标识，强化了社区皇家尊贵气息；关键动作二：新古典主义奢华立面形成彰显其豪宅形象的关键动作二：新古典主义奢华立面形成彰显其豪宅形象的“豪豪宅眼宅眼”新古典主义建筑风格：新古典主义建筑风格：精雕细琢的新古典主义建筑风格，奢华而兼具现代感、历久弥新，古典、稳重，具有价值感的豪宅风格；立面细节的处理：立面细节的处理：项目立面采用干挂石材和涂

62、料相结合，形成豪宅认知；立面强化柱式、线脚以及檐口的处理；关键动作三：通过九大科技系统八大智能化系统的使用，形成关键动作三：通过九大科技系统八大智能化系统的使用，形成差异化亮点，客户感受到高舒适度、低碳、安全的庄园生活差异化亮点，客户感受到高舒适度、低碳、安全的庄园生活地源热泵地源热泵（低碳）空（低碳）空调技术系统调技术系统Text in here智能化配智能化配置置家庭安全家庭安全防范报警防范报警系统系统科技系统科技系统配置配置离线式智离线式智能巡更系能巡更系统统 地下停车地下停车管理系统；管理系统；公共背景公共背景音乐系统音乐系统 室内智能室内智能终端对讲终端对讲系统系统 彩色彩色LCD高

63、清晰厨高清晰厨房电视电房电视电话系统话系统 彩色彩色LCD高清晰厨高清晰厨房电视电房电视电话系统话系统 电子围栏电子围栏周界报警周界报警系统系统顶棚辐射制顶棚辐射制冷系统；冷系统；地板辐射制地板辐射制热系统热系统置换新风系置换新风系统；统；太阳能热水太阳能热水（低碳）供（低碳）供应系统应系统抗干扰隔音抗干扰隔音降噪系统；降噪系统；节能外墙保节能外墙保温系统温系统;高效节能隔高效节能隔热外窗系统热外窗系统；高效节能隔高效节能隔热外窗系统热外窗系统；家庭安全防范报警系统包括：红外报警、窗磁报警、煤气报警、紧急按钮；品牌：美国Honeywell（室内智能终端对讲系统、厨房电视电话系统、浴室专用对讲电

64、话系统 ）法国莱克米（电子围栏周界报警系统）项目不仅在价格上领先竞争对手，更在成交量上成为济南别墅项目不仅在价格上领先竞争对手，更在成交量上成为济南别墅市场的主力，项目市场的主力，项目“卖的火卖的火”，从而代言区域，从而代言区域20092009年同类项目价格比较年同类项目价格比较3 3月月2121日，首次开盘，首期别墅产品热卖九成，创济日，首次开盘，首期别墅产品热卖九成，创济南记录。南记录。5 5月月2828日，一期开盘日，一期开盘480480套房源，套房源，3 3小时热销小时热销418418套，销套，销售近九成。售近九成。6 6月月2727日，东区别墅开盘推出日，东区别墅开盘推出4646套房

65、源，当天销售套房源，当天销售4040套，销售逾八成。套，销售逾八成。7 7月月2525日，二期开盘日，二期开盘468468套，套，2 2小时狂销小时狂销429429套，销售逾套，销售逾九成。九成。8 8月月1010日，加推日，加推9696套，套，1 1小时劲销小时劲销8787套，销售逾九成。套，销售逾九成。9 9月月1313日，三期开盘推日，三期开盘推192192套，一小时销售套，一小时销售178178套，销套，销售逾九成。售逾九成。1010月月3131日，推售风景楼王日，推售风景楼王8 8号楼，当日开盘推售号楼，当日开盘推售144144套，套，成功认购成功认购9898套。套。1212月月12

66、12日，日，7 7号楼风景王座开盘，当日推售号楼风景王座开盘，当日推售7272套臻品套臻品房源，销售近八成，成为东部楼盘品质标杆。房源，销售近八成，成为东部楼盘品质标杆。项目每期开盘均能在当天实现八成以上的销售率项目每期开盘均能在当天实现八成以上的销售率元元/平平紫御东郡紫御东郡1700017000国华东方美郡国华东方美郡1400014000千佛山熙园千佛山熙园120001200020000200001000010000项目在济南市场中实现较高的价格和市场影响力项目在济南市场中实现较高的价格和市场影响力20092009年项目在济南别墅市场占比年项目在济南别墅市场占比 20092009年济南全市

67、成交别墅约年济南全市成交别墅约700700套，本项目套，本项目168168套全部售罄套全部售罄没有溢价、消化速度快慢案例启示案例启示启示一启示一政务新区的区位资源，绿色、尊贵的园林以及奢华的立政务新区的区位资源，绿色、尊贵的园林以及奢华的立面等社区感的构建成为绿地内森庄园的产品价值基础；面等社区感的构建成为绿地内森庄园的产品价值基础；低密度豪宅的产品价值体系的基本是社区感的营造。低密度豪宅的产品价值体系的基本是社区感的营造。启示二启示二生态、科技智能化系统的运用构成项目市场竞争突破的差生态、科技智能化系统的运用构成项目市场竞争突破的差异化亮点；异化亮点；城市中央城市中央 低碳高舒适度豪宅低碳高

68、舒适度豪宅 传世庄园传世庄园 绿地内森庄园核心策略：绿地内森庄园核心策略：依托区域，产品制胜，科技亮点依托区域，产品制胜，科技亮点核心策略指导的项目定位核心策略指导的项目定位 礼献淮南的礼献淮南的环保节能名片环保节能名片项目市场环境盘点项目市场环境盘点市场环市场环境盘点境盘点竞争客户案例绿地绿地内森庄园核心策略：内森庄园核心策略：依托区域，产品制胜，科技亮点；依托区域，产品制胜，科技亮点；产品价值体系的构建：产品价值体系的构建：产品价值体系的基本是社区感的营造；产品价值体系的基本是社区感的营造；生态、科技智能化系统的运用构成项目市生态、科技智能化系统的运用构成项目市场竞争突破的差异化亮点；场竞

69、争突破的差异化亮点；市场发展阶段：市场发展阶段：低密度项目进入低密度项目进入“社区制胜社区制胜”阶段；阶段；软性价值层面凸显不足；软性价值层面凸显不足；竞争策略：竞争策略：客户特征：客户特征：好扎堆，圈层导向；好扎堆，圈层导向；愿意接受新鲜事物；愿意接受新鲜事物；好面子，追求豪华、健康、精致生活；好面子，追求豪华、健康、精致生活；对科技的感知：对科技的感知：有认知、对安防、采暖需求强烈；有认知、对安防、采暖需求强烈；【发展策略一发展策略一】依托区域优势，营造尊崇感社区，以构筑项目产依托区域优势，营造尊崇感社区，以构筑项目产品价值基础，对标客户需求品价值基础，对标客户需求竞争竞争市场发展阶段：市

70、场发展阶段：低密度项目进入低密度项目进入“社区社区制胜制胜”阶段；阶段；竞争策略：竞争策略：关键策略关键策略依托区域价值、社区制胜、尊崇化的产品价值主张依托区域价值、社区制胜、尊崇化的产品价值主张（满足客户追求豪华的心理）（满足客户追求豪华的心理）本体本体项目所在区域山南新区项目所在区域山南新区，处于城市发展南扩方，处于城市发展南扩方向，是未来政务新区和向，是未来政务新区和新城居住区；新城居住区；客户对新区认知程度高客户对新区认知程度高；案例案例绿地绿地内森庄园核心策内森庄园核心策略：略：依托区域，产品制胜，依托区域，产品制胜，产品价值体系的构建：产品价值体系的构建：产品价值体系的基本是产品价

71、值体系的基本是社区感的营造；社区感的营造；客户客户客户特征：客户特征：好扎堆，圈层导向；好扎堆，圈层导向；好面子，追求豪华、健好面子，追求豪华、健康、精致生活；康、精致生活；【发展策略二发展策略二】物联网的极致展示，树立项目先锋性和标签价值物联网的极致展示，树立项目先锋性和标签价值；物联网；物联网系统在成本可控的前提下形成项目竞争突破差异化亮点系统在成本可控的前提下形成项目竞争突破差异化亮点开发背景开发背景竞争竞争客户客户案例案例兼具旅游体验和技术展示功能的标签性和先锋性物联网兼具旅游体验和技术展示功能的标签性和先锋性物联网展示馆成为项目兑现对政府承诺的关键举措；展示馆成为项目兑现对政府承诺的

72、关键举措；市场发展阶段：软性价值层面凸显不足；市场发展阶段：软性价值层面凸显不足；竞争策略：竞争策略：客户特征：客户特征：愿意接受新鲜事物；愿意接受新鲜事物；对科技的感知：对科技的感知：有认知、对安防、采暖需求强烈有认知、对安防、采暖需求强烈绿地绿地内森庄园核心策略：内森庄园核心策略：科技亮点；科技亮点；产品价值体系的构建：产品价值体系的构建：生态、科技智能化系统的运用构成项目市场竞争突破的差异化亮点；生态、科技智能化系统的运用构成项目市场竞争突破的差异化亮点；关键策略关键策略极致展示、极致展示、标签价值标签价值市场需求的市场需求的科技运用、科技运用、产异化亮点产异化亮点综上分析，项目的发展策

73、略体系综上分析，项目的发展策略体系站站得稳得稳打得打得赢赢本报告是严格保密的。尊崇、华贵的居住生活体验尊崇、华贵的居住生活体验本报告是严格保密的。先锋、前沿的低碳建筑先锋、前沿的低碳建筑本报告是严格保密的。安全、舒适的居住感受与享受安全、舒适的居住感受与享受项目核心价值体系项目核心价值体系尊崇、华贵尊崇、华贵的低密度物业产品形象的低密度物业产品形象先锋、前沿的先锋、前沿的低碳社区形象低碳社区形象安全、安全、隐私、无忧的生活享受隐私、无忧的生活享受绿郡绿郡舒适舒适的空间居住感受的空间居住感受产品定位：根据市场表现、客户需求结合开发商目标，确定产品定位：根据市场表现、客户需求结合开发商目标，确定项

74、目物业类型项目物业类型独栋独栋联排联排叠拼叠拼洋房、多层洋房、多层小高层小高层市场市场机会机会市场供应稀缺市场供应层面上存在400-600万总价空档具有较高的溢价能力市场供应较少，溢价能力不及洋房和联排洋房多层为市场供应的主力回现回现能力能力消化速度很慢，很少有市场行为消化高品质产品可以实现超越洋房小高的回款回现能力不及洋房和联排洋房、多层回款速度最快小高层回款速度与洋房相差不大客群客群情况情况属于淮南的顶级财富客户，置业视野开拓，强调对资源的占有，客户较窄，需要强势的资源和产品力支撑高端财富客户，以私营业主和矿主为主，追求品质生活，支付能力较强，总价受一定限制跟联排客户大体一致，但是总价承受

75、能力低于联排客户，由于产品的情景空间劣于联排，总价相差不大的情况下，客户会选择购买联排中上产客户，客户范围较广，涵盖普通的类公务员、教师、矿业电力中层、小私营业主，支付力较强客群广泛，矿业、电力等企事业单位普通职工，支付能力稍弱物业物业策略策略抓住市场空当，以小独栋产品作为项目的形象标杆，控制规模以高形象塑造为主主流产品，兼具形象和利润功能现金主力，保证项目的持续、滚动开发为了维持低密度社区的形象，尽量不排布小高层，必要时可做平衡容积率使用物物业业类类型型客户定位：客户定位：中下产（包括矿业、电力等普通职工）中下产（包括矿业、电力等普通职工）领袖客户领袖客户主要客户主要客户补充客户补充客户顶级

76、财富客户（包括私营业主和矿顶级财富客户（包括私营业主和矿业、电力高层领导）业、电力高层领导）高端财富客户、中上产客户（包括高端财富客户、中上产客户（包括私营业主、矿业、电力中高层私营业主、矿业、电力中高层企事业中高层、公务员、类公务员、企事业中高层、公务员、类公务员、教师等）教师等）客户类别客户类别客户需求客户需求基本策略基本策略产品选型产品选型产品作用产品作用产品定位产品定位寻找 城市中 “稀缺、标签稀缺、标签性好房子性好房子”顶级财富客户明确的产品形式明确的产品特色或标签通过提供具有标签性的科技科技元素元素以及别墅的形别墅的形式式吸引小独栋产品项目形象标签高溢价攫取市场明星市场明星寻找 城

77、市中 “更好品质生更好品质生活体验活体验”与面子相关（私营业主）别墅形式、生活品质通过提供尊崇感的社区形象以及科技标签元素，实现对客户吸引联排产品与身份相关（矿业、电力中高层、企事业中高层）生活品质、社区环境兼具形象和利润功能主流产品主流产品寻找 城市中“可支付范围可支付范围内舒适居住方内舒适居住方案案”企事业中高层、公务员、类公务员、教师区域、配套、情景化、性价比通过提供具有风情化、尊贵感得产品吸引洋房产品（面积较大或者退台）现金流贡献寻找 城市中“可支付范围可支付范围内最佳居住方内最佳居住方案案”矿业、电力等普通职工性价比、区域、配套通过提供具有总价优势的产品吸引小洋房产品平衡风险产品、现

78、金流产品快销品快销品ConsumerProductsC-PC-P客户客户-产品推演表产品推演表客户置业特征总结客户置业特征总结财富财富等级等级职业特征职业特征支付能力支付能力置业特征置业特征置业目的置业目的典型项目典型项目购买购买物业物业关注点关注点顶级顶级财富财富阶层阶层矿业、电力高矿业、电力高层，私企老板层，私企老板、矿主、矿主700700万以万以上，无明上，无明显上限显上限多次置业，在合多次置业，在合肥、南京等地有肥、南京等地有置业经历，彰显置业经历，彰显身份身份稀缺产品形稀缺产品形式占有、身式占有、身份彰显，资份彰显，资产优化产优化金地金地滟澜山滟澜山领秀山南领秀山南独栋独栋资源占有、

79、资源占有、社区环境、社区环境、私密性与身私密性与身份感份感高端高端财富财富阶层阶层私营业主、矿私营业主、矿业电力中高层业电力中高层、企事业中高、企事业中高层层200-400200-400万万拥有一套或多套拥有一套或多套住房，多次置业住房，多次置业，改善需求为主，改善需求为主追求别墅的追求别墅的生活体验与生活体验与空间感受，空间感受，资产保值资产保值金地金地滟澜山滟澜山泉山湖泉山湖西湖春天西湖春天联排联排叠拼叠拼产品形式、产品形式、社区品质、社区品质、区域环境区域环境中上中上产阶产阶层层普通的类公务普通的类公务员、教师、矿员、教师、矿业、电力中层业、电力中层、小私营业主、小私营业主70-1607

80、0-160万万已有一套住房，已有一套住房，二次置业，以改二次置业，以改善升级需求为主善升级需求为主居住升级改居住升级改善，保值增善，保值增值值金地金地滟澜山滟澜山泉山湖泉山湖西湖春天西湖春天洋房洋房多层多层产品形式、产品形式、社区品质、社区品质、情景空间、情景空间、性价比性价比中下中下产阶产阶层层矿业、电力等矿业、电力等普通职工普通职工40-7040-70万万首次置业或首次首次置业或首次改善改善婚房、教育婚房、教育、刚性改善、刚性改善广弘城广弘城山南印象山南印象西湖春天西湖春天多层多层小高小高高层高层总价、总价、面积赠送、面积赠送、社区环境社区环境报告主要内容定位篇：项目整体定位产品篇：产品设

81、计建议策略篇：项目开发及操作建议产品价值体系构建：产品价值体系构建：安全安全 尊崇尊崇低碳低碳项目核心价值项目核心价值先锋、前沿的先锋、前沿的低碳社区形象低碳社区形象尊崇、华贵尊崇、华贵的低密度物业产品形象的低密度物业产品形象安全、安全、隐私、无忧的生活享受隐私、无忧的生活享受舒适舒适舒适舒适的空间居住感受的空间居住感受：通过规划、园林营造低碳社：通过规划、园林营造低碳社区形象；区形象；：尊崇、华贵的低密度物业产尊崇、华贵的低密度物业产品形象品形象：生态智能科技系统运用提升居：生态智能科技系统运用提升居住舒适度住舒适度：通过物联网展示中心展示项通过物联网展示中心展示项目的先锋价值目的先锋价值产

82、品价值体系产品价值体系通过规划、园林营造低碳社区形象；通过规划、园林营造低碳社区形象；l低碳社区意向低碳社区意向整体规划整体规划l 低碳园林低碳园林园林景观园林景观71项目的规划理想项目的规划理想花园社区花园社区“花园社区花园社区”+“+“生态居住生态居住”=“有机小镇有机小镇”休闲品质休闲品质复合产品复合产品低密度产品低密度产品产品的人文情结产品的人文情结开发强度开发强度空间形态空间形态规划理念规划理念亲近自然亲近自然社区领域社区领域生态居住生态居住生态：基于项目较佳的山景资源，以环境景观设计为先导，使居民获得匀质生态居住景观体验；容积率：基于项目容积率的较低，整体打造小镇意向社区形式，布置

83、不同产品，放大景观原生资源，形成花园住区意向；72中世纪的欧洲小镇，是从环境中自然生长的，亲切宜人，与环中世纪的欧洲小镇，是从环境中自然生长的，亲切宜人，与环境天然契合，具有浓郁小镇风情境天然契合，具有浓郁小镇风情科玛小镇科玛小镇从空间结构来看，道路、绿化带河流等从空间结构来看，道路、绿化带河流等边界将标志物、广场、街区及其他公共边界将标志物、广场、街区及其他公共空间连接起来，形成小镇的基本构架空间连接起来，形成小镇的基本构架73项目规划设计原则：项目规划设计原则：1生态化原则：利用水系和绿化作为空间分割的媒介，以“溪林”作为社区景观体系的重要依托，形成生态社区意象；2小镇意向：通过规划引导，

84、将道路、绿化带河流等边界与标志物、广场、街区及其他公共空间连接起来，形成小镇的基本构架；3组团化布局；增强规划形式感，实现集中绿地和私享园林的融合；融合中低密度融合中低密度“花园社区花园社区”和和“生态居住生态居住”的的“有机小镇有机小镇”规划理想规划理想74生态化原则：利用水系和绿化作为空间分割媒介，以生态化原则：利用水系和绿化作为空间分割媒介，以“溪溪林林”作为社区景观体系的重要依托，形成生态社区意象；作为社区景观体系的重要依托，形成生态社区意象；万源城万源城御溪御溪以“水轴”和“绿轴”两条轴线控制住区规划，活跃了整个社区空间，强化社区的形式感；通过基地中部的绿岛设置作为辐射全盘的生态核，

85、将生态的意向层层渗透至各组团内部；沿主轴展开四个大小不一的节点，利用节点的收放和风格处理使人们感受到丰富多变的景观环境；绿岛森林步道花架长廊线性水系景观节点75小镇意向：界定边界，控制小镇肌理，树立小镇标志物，标定小镇意向：界定边界，控制小镇肌理，树立小镇标志物，标定区域感，营造生态小镇风情区域感，营造生态小镇风情边界边界标志物标志物小镇肌理的表现 强度与高度的控制，紧凑而富有变化的建筑布局、自由生成的城市肌理。城镇中心与主要建筑，社区的精神堡垒，自由延伸的曲折街道。l标志物、边界、肌理、城镇中心及曲折的街道，散发着小镇的浓浓的味道。l休闲风情的建筑细节与符号原木/石材/stucco/露台76

86、组团化布局：增强规划形式感，实现集中绿地和私享园林的融合组团化布局：增强规划形式感，实现集中绿地和私享园林的融合组团布局的意义：组团布局的意义：团状布局有利于适应多变的地形地貌、保障分期开发的灵活性；组团间以原生态的植被区隔，容易保持高端社区必要的尺度感和私密性，同时也便于不同形式、风格的产品进行衔接；组团布局，组团之间通过人为设置景观节点相连，从市场角度出发有利于后期营销“讲故事”，同时便于销售“定价”会所会所组组院院式式独独栋栋别别墅墅老街静镇老街静镇廊院别墅廊院别墅多庭院独栋别墅多庭院独栋别墅纳帕溪谷产品均具有鲜明的特点纳帕溪谷产品均具有鲜明的特点：多庭院多庭院独栋别墅独栋别墅 组院式组

87、院式独栋别墅独栋别墅老老街街静镇静镇 廊院廊院别墅别墅项目组团分布通过规划、园林营造低碳社区形象；通过规划、园林营造低碳社区形象；l低碳社区意向低碳社区意向整体规划整体规划l 低碳园林低碳园林园林景观园林景观78项目景观设计原则：项目景观设计原则：1园林规划上，强化生态意向：突出南北核心景观轴的打造；并通过东西两条风情体验轴强化生态意向；2组团景观的处理上，打造自然、浪漫的主题景观，实现共享园林与私享园林的融合；3细节处理彰显精致；79“以绿为王以绿为王”的景观构图特色：平面构图的流动美学，园林的景观构图特色：平面构图的流动美学，园林水体形成曲线设计水体形成曲线设计弯曲的水系配合夹岸的植物和步

88、道。这样，有曲线的水系，即使是静态的，也如同流动一样具有张力，寓动于静，相得益彰。景观的平面设计如同一副图画，按照曲线形的构图，道路、水系、林缘线多采用自然圆滑曲线，追求“田园野趣”80小镇中心广场：社区的形象统领，标定社区的气质小镇中心广场：社区的形象统领，标定社区的气质提高整个社区的品质，聚集人气，增强建筑的吸引力与亲和力，形成区域中心化。体验式中心广场：可与水结合，可设置旱地喷泉或者可进入式水面。小镇中心广场两边设置集中商业，会所、座椅和景观小品，形成浓郁的休闲氛围，购物之外亦是交往、放松之所。81社区风情商业街：迂回曲折的社区商业街，魅力四射社区风情商业街：迂回曲折的社区商业街，魅力四

89、射商业街规划布局上“宜曲不宜直”，打破传统的“一条直街两面铺”的单调空间模式，通过建筑的曲折错落，形成多节点的线性空间，延长营业面，创造适合驻留的休闲漫步商街。错落的建筑物形成独具风情的景观面。打造尺度宜人的共享空间，作为商业街的活力空间。商业形式，以社区底商为主。82绿岛：以大面积绿地结合高大乔木打造社区绿核，结合智能化绿岛：以大面积绿地结合高大乔木打造社区绿核，结合智能化的水园营造，标定社区的生态价值的水园营造，标定社区的生态价值结合项目高端会所，强化节点高尚、而富艺术气质的核心特征内部打造“水园”，着重表现水的物理特征，水的雾化景观与电脑控制的水帘、跌水或滴水景观经过精心安排，同样富有观

90、赏性；内部打造微地形变化，增加景深，丰富景观层次；以大面积的绿地配以高大的乔木，结合景观轴线打造，突出体量感；83社区入口：通过树阵及主宾道路规划，体现仪式感和尊贵感展社区入口：通过树阵及主宾道路规划，体现仪式感和尊贵感展示社区高端意向示社区高端意向入口标志彰显专属感、标签感；从社区入口开始形成内部的主景观轴线；以偏向仪式感和庄重感的设计体现项目的高端气质。主入口设置礼宾道，两侧种植高大树木，缔造身份感；建议采用厚重色彩的石材铺设。84线形水系：以线形水系作为景观组织线索，突出设计感和趣味性，线形水系：以线形水系作为景观组织线索，突出设计感和趣味性，串联整个社区串联整个社区以线性水系作为社区骨

91、架，串联整个社区景观；线形水系，降低维护成本，以的加强体现品质提升；水系底部铺上鹅卵石，内部或驳岸处加入一定的小品或雕塑，充分；85花架长廊：兼具生态和时尚气息，绚烂的色彩，时尚的造型，花架长廊：兼具生态和时尚气息，绚烂的色彩，时尚的造型，给项目带来时尚的新奇感与生态性给项目带来时尚的新奇感与生态性一路鲜花，相伴而行，花香袭人；花海中感受生态和时尚的气息；86森林步道：依托社区的生态绿化带，通过原生乔木的移植，成森林步道：依托社区的生态绿化带，通过原生乔木的移植，成为步行体验轴；为步行体验轴；l路的尽头，家在等候我的到来；l路，静谧，家与成功之间，我的专署，我的领域；l树叶飘落，投入大地怀抱，

92、一路有你，温情相伴；l慵懒的脚步，与叶间嬉戏，阳光洒落，亲吻你的发间；87项目景观设计原则：项目景观设计原则：1园林规划上，强化生态意向：突出南北核心景观轴的打造；并通过东西两条风情体验轴强化生态意向；2组团景观的处理上，打造自然、浪漫的主题景观，实现共享园林与私享园林的融合；3细节处理彰显精致；88 景观节点强化自然、浪漫主题，植物采用自然式种植，种类繁多，色彩丰富；以花卉、生态为主，穿插异域风情的雕塑小品；景观节点主题选择原则：自然、浪漫的景观主题景观节点主题选择原则：自然、浪漫的景观主题龙湖滟澜山景观主题龙湖滟澜山景观主题龙湖的景观设计通常会利用项目周边自然环境设置森林走廊、森林河谷等景

93、观概念的专属园林。在社区内部，布置香草丛林、薰衣草园等富有浪漫元素的主题园，主题园一般作为示范区的一部分提前主题园一般作为示范区的一部分提前展示，起到震撼的景观展示作用。展示，起到震撼的景观展示作用。89主题景观主题景观1 1：自然、生态：自然、生态原型原型-日本小石川后乐园日本小石川后乐园选择多种类的变色树种，跟随季节变化形成不同的景致；设置小体量的集中水面，通过人工岛、小桥等元素提升水面体验感90主题景观主题景观2 2：浪漫：浪漫作用：在地块靠近中兴南路，通过主题花园以及点缀其中的小型酒吧/咖啡厅打造一个浪漫、风情的休闲场所；主题载体：郁金香园/玫瑰园/薰衣草/油菜花、小型酒吧/咖啡厅；9

94、1主题节点主题节点3 3：峡谷景观：峡谷景观通过坡地景观与住宅产品实现有机结合，提升产品价值峡谷景观峡谷景观-整体效果示意整体效果示意景观示意-主动营造高差，设置不同高度观景步道和观景台等设施，打造多层次特色谷地景观；92主题节点主题节点4 4：风情体验：风情体验通过各种小品、重要节点的主题设施等强化体验感；Exotic SQUAREExotic SQUARE：异国风情广场异国风情广场功能：功能：n增强区域的风情体验感受，提升项目形象及价值n与特色餐饮街相结合，作为其入口广场和展示区，带动商业价值提升北欧神话主题喷泉北欧神话主题喷泉临街处的主题标示临街处的主题标示安徒生安徒生93通过住宅边界的

95、绿化处理，实现绿地园林的私享化通过住宅边界的绿化处理，实现绿地园林的私享化私家花园边界处理：私家花园边界处理：采用丰富的乔、灌木形成屏障：乔木品种：桂花、香樟、天竺、桂、小叶榕灌木品种：海桐球、花叶良姜、棕竹、毛叶、丁香球私家花园乡邻小径方案：私家花园乡邻小径方案：道路：花园间采用石汀步设置（50厚青石，70元/平米）；门牌：每户设置木制腰门配入户一个别墅间景观处理案例：龙湖睿城94用高冠树木对别墅进行软隔断，提高私密性用高冠树木对别墅进行软隔断，提高私密性采用软隔断，保护卧室等私密空间。95项目景观设计原则：项目景观设计原则：1园林规划上，强化生态意向：突出南北核心景观轴的打造；并通过东西两

96、条风情体验轴强化生态意向；2组团景观的处理上，打造自然、浪漫的主题景观，实现共享园林与私享园林的融合；3细节处理彰显精致；96自然亲切的景观风格意向自然亲切的景观风格意向低碳园林特点是以发挥和表现自然美出发，在园景布置上增加了随意性，具备了自然亲切感，园林中有自然的水池，略有起伏的大片草地，大草地之中的孤植物、树丛、树群均可以成为园林的一景；97以同纬度选树为原则进行全冠移植全冠移植的树木，保证所有的植物都保持原汁原味的生长形态。每株树木360度景观定位，确保展示的是最美的风姿全冠移植的树木、高覆盖立体绿化全冠移植的树木、高覆盖立体绿化采用彻底的人车分流，机动车直接入库，减少地面的道路面积，保

97、证高绿化覆盖率高绿化覆盖率。垂直绿化体系：在龙湖的项目内，可以看到，墙上、栏杆上都有花草覆盖，或悬挂花盆花篮，或种植爬藤植物。车库入口车库入口98层次丰富的五重立体景观层次丰富的五重立体景观第一重：高第一重：高7-157-15米，冠幅米，冠幅5-5-1010米大乔木米大乔木第二重：高第二重：高4-54-5米，大灌木、米，大灌木、小乔木小乔木第三重：第三重：2-32-3米高的灌木米高的灌木第四重：花卉、小灌木第四重：花卉、小灌木第五重：草坪、地被等第五重：草坪、地被等99布满花香，布满花香，曲径通幽的景观小径曲径通幽的景观小径 弯曲的景观小径可以营造曲径通幽的气质，小道两旁的鲜花都经过了精心布置

98、。硬质铺装与周围景观和谐相融，曲径通幽，营造出独有的私密感和温馨感。北京滟澜山北京滟澜山北京花香盛醍北京花香盛醍重庆江与城重庆江与城100严谨的细节处理严谨的细节处理低矮的花坛周边低矮的花坛周边用植物包围用植物包围垃圾桶也有绿化装饰垃圾桶也有绿化装饰尊贵的感觉在不尊贵的感觉在不经意间显露经意间显露曲线段的铺装地面，曲线段的铺装地面，弧形采用板过渡。弧形采用板过渡。101彰显尊贵彰显尊贵的情景化小品的情景化小品通过景观小品的精巧设计和布置，体现住区的厚重、大气和尊贵感，在细节处理上打造尊崇感和舒适意向；石材、雕塑感小品，制造尊贵感随处可见的小品，增加生活情趣102社区社区DISDIS系统：处处彰显细节的完美和生活的尊贵感受系统：处处彰显细节的完美和生活的尊贵感受统一视觉符号的反复运用塑造统一的社区形象；别致的楼牌标识分布于各组团内部，增强不同区域的可识别性，并建立统一的视觉识别体系。尊崇、华贵的低密度物业产品形象；尊崇、华贵的低密度物业产品形象；l建筑风格建筑风格l单体建筑单体建筑