2011年8月广东深圳北站交通枢纽配套商业报告市场研究及项目定位部分（145页）.ppt

1、1深圳北站交通枢纽配套商业策划报告之一深圳北站交通枢纽配套商业策划报告之一（市场研究及项目定位部分）（市场研究及项目定位部分）深圳市地铁集团有限公司2011年8月2 2 项目目标项目目标：通过内外部研究确定深圳北站配套商业项目的商业定位 交付品交付品：-城市宏观研究 -项目物业条件分析 -消费者调查 -商圈研究 -案例分析及案例研究 -潜在商家访谈测试结果及核心发现 主要工作方法主要工作方法：-案头研究 -实地调查 -专家访谈 -SWOT分析 -研讨会本策划项目第一阶段工作说明本策划项目第一阶段工作说明3 3为了保障项目报告的科学性，项目小组进行了大量的实地调研、外地考为了保障项目报告的科学性

2、，项目小组进行了大量的实地调研、外地考察、内外部访谈、研讨会和案头研究工作察、内外部访谈、研讨会和案头研究工作项目商圈研究项目商圈研究 项目小组走访了项目商圈各类项目50余个，其中:酒店22个 办公楼12个 商业18个 此外，还专程考察了香港、上海、广州的枢纽及地铁商业及多家购物中心 同时，项目小组针对消费者研究发放问卷360份内外部研讨会内外部研讨会 商业概念梳理研讨会 消费者研究讨论会 商圈研究讨论会 案例研究讨论会 租户长短名单研讨会 设计方案调整研讨会专家及租户访谈专家及租户访谈专家访谈专家访谈 深圳市城市规划设计院 深圳大学设计院 深圳市轨道办 深圳市交通管理局 北京城建设计院 中建

3、国际租户访谈：租户访谈：商业潜在租户80个 旅行社5个 酒店管理公司3个查阅文献查阅文献 中国统计年鉴 深圳市城市总体规划 深圳市龙华二线拓展区城市设计 深圳市近期建设规划 深圳统计年鉴2008 深圳北站综合交通枢纽配套工程可行性研究报告 新深圳站站区城市设计 深圳北站商业配套项目资料 4 4目录目录A.城市宏观研究城市宏观研究B.项目商圈研究项目商圈研究C.项目物业条件分析项目物业条件分析D.市场需求分析市场需求分析E.参考案例研究参考案例研究F.各物业定位方案各物业定位方案G.潜在合作商家访谈潜在合作商家访谈5 5A.城市宏观研究城市宏观研究6 6资料来源：深圳市十一五规划，九洲远景分析地

4、理位置：地理位置：深圳市隶属于广东省，位于我国南方珠江三角洲东岸，北与东莞、惠州市接壤，南以深圳河为界与香港相邻，东隔大亚湾，西临珠江口，海陆空口岸俱全，是我国重要的对外门户城市区划：城市区划：全市土地总面积1952.84平方公里，深圳经济特区面积为395.81平方公里，常住人口876.83万人，下辖8个区，包括：特区内福田、罗湖、南山、盐田以及特区外的宝安、龙岗、光明新区和坪山新区城市定位：城市定位：深圳是全国经济中心城市之一，是中国第一个经济特区，中国大陆经济效益最好的城市之一，人均GDP居全国大中城市第一；是连接香港和中国内地的纽带和桥梁，是华南沿海重要的交通枢纽，在中国高新技术产业、金

5、融服务、外贸出口、海洋运输、创意文化等多方面占有重要地位 深圳市位于珠江三角洲东岸，作为中国第一个经济特区，是连接香港和深圳市位于珠江三角洲东岸，作为中国第一个经济特区，是连接香港和中国内地的纽带和桥梁中国内地的纽带和桥梁深深 圳圳深圳市地理位置图深圳市地理位置图深圳市概况深圳市概况7深圳经济总量快速增长，人均深圳经济总量快速增长，人均GDP水平位居一线水平位居一线城市城市首位，并保持较高首位，并保持较高增长率增长率2008年国内一线城市年国内一线城市GDP比较比较 亿元，亿元，%经济总体发展情况经济总体发展情况GDP2004-2008年GDP年均增长率资料来源：深圳统计年鉴，四城市2008统

6、计公报，深圳市国民经济和社会发展十一五规划纲要，九洲远景分析常住人口万人8771695188810182008年国内一线城市人均年国内一线城市人均GDP比较比较元元8 8深圳市的支柱产业为高新技术、金融和物流业，三大产业占深圳市的支柱产业为高新技术、金融和物流业，三大产业占GDP的比重的比重达达53%，文化产业、旅游产业也已成为深圳新的经济增长点，文化产业、旅游产业也已成为深圳新的经济增长点高新技术产业高新技术产业物流业物流业金融业金融业旅游产业旅游产业其他其他文化产业文化产业2008年深圳各产业产值占年深圳各产业产值占GDP比重比重高新技术高新技术产业产业文化文化产业产业旅游旅游产业产业 到

7、2010年，深圳市高新技术产品产值达将到1万亿元以上，高新技术产品增加值占深圳GDP的比重以年均1.2%的比例增长，达到35%以上 物流物流产业产业 到2010年，深圳将实现年物流产业增加值822亿元，物流业增加值占GDP的比重增加到12%金融金融产业产业 到2010年，深圳金融产业增加值将达到1350亿元，金融产业增加值占GDP比重达到15以上，资产规模达到1.8万亿元 到2010年，深圳文化产业将实现以高于GDP年均增长率2左右的速度增长，文化产业增加值占GDP比重将达到10以上 旅游业已成为深圳重要经济增长点和重要产业之一，随着现代服务业快速发展，未来旅游会展业在经济总量的比重将达到8%

8、10%1)注：1)国内外公认的支柱产业实际份额为8%10%资料来源：深圳统计年鉴，深圳统计公报，九洲远景分析支持支持9深圳市深圳市2008年常住人口年常住人口877万人，非户籍人口超过七成，关外地区非户万人，非户籍人口超过七成，关外地区非户籍人口数量占据更大比重籍人口数量占据更大比重人口情况人口情况深圳常住人口变化情况深圳常住人口变化情况 万人万人 7478018288468628778.7%CAGR1.7%CAGR20082008年深圳各区人口构成情况年深圳各区人口构成情况 万人万人 户籍人口非户籍人口1)1)备注：非户籍人口指在深居住时间半年以上的非户籍人口资料来源：深圳统计年鉴，深圳市国

9、民经济和社会发展十一五规划纲要，九洲远景分析户籍人口非户籍人口9751010城市主中心城市主中心-福田罗湖中心：福田罗湖中心：包括福田中心区和罗湖中心区，主要发展市级行政、文化、商业、商务等职能-前海中心：前海中心：包括前海、后海，主要发展区域性生产性服务业与总部经济城市副中心城市副中心-龙华中心：龙华中心：包括龙华新城和龙华中心区，是全市和区域性的综合交通枢纽，以及福田中心区综合服务功能的延伸-龙岗中心：龙岗中心：包括大运新城和龙岗中心城，发展文化体育和商业服务业，成为东部地区及辐射粤东地区的综合服务中心-光明新城中心：光明新城中心：西部高新技术产业服务中心-坪山新城中心：坪山新城中心：东部

10、高新技术产业服务中心-盐田中心：盐田中心：深圳东部滨海地区旅游综合服务基地、深圳东部港口与物流配套服务中心城市组团中心城市组团中心-8个组团中心：个组团中心：包括航空城、沙井、松岗、观澜、平湖、布吉、横岗和葵涌，是城市组团的综合服务中心从政府规划来看，深圳市城市总体空间结构为：以中心城区为中心，以西中东从政府规划来看，深圳市城市总体空间结构为：以中心城区为中心，以西中东三条发展轴为基本骨架，形成三条发展轴为基本骨架，形成“三轴一带多中心三轴一带多中心”的轴带组团结构的轴带组团结构资料来源：深圳市城市总体规划（20072020），九洲远景分析深圳市城市发展规划深圳市城市发展规划深圳市城市发展规划

11、示意图深圳市城市发展规划示意图龙华中心龙华中心光明新城中心光明新城中心盐田中心盐田中心龙岗中心龙岗中心坪山新城中心坪山新城中心城市发展规划城市发展规划1111深圳目前已形成市级中心区域中心的多中心商业格局，并在部分区域深圳目前已形成市级中心区域中心的多中心商业格局，并在部分区域形成了购物中心区域组团形成了购物中心区域组团深圳市多中心商业格局深圳市多中心商业格局资料来源：九洲远景分析深圳商圈深圳商圈35241龙岗中心城商业中心龙岗中心城商业中心罗湖金三角商业中心罗湖金三角商业中心（市级)：人民南商圈东门商圈深南中商圈南山：南山：南头商业区后海文化中心南油-蛇口商圈福田：福田：华强北商圈（市级)福

12、田中心区商圈宝安中心城商业中心宝安中心城商业中心本本 项项 目目1212深圳市整体商业格局已呈现出明显的多中心共同演化发展的特征深圳市整体商业格局已呈现出明显的多中心共同演化发展的特征由单一商业中心向多商业中心格局转变由单一商业中心向多商业中心格局转变单一商业中心单一商业中心 消费集中在该单一商业中心内 商业地位不可动摇 商业业态较为单一，难以满足不同层次、不同类型消费需求，消费支出则会外流多商业中心相互竞争，此消彼长多商业中心相互竞争，此消彼长多商业中心细分市场，共同繁荣多商业中心细分市场，共同繁荣 新商业中心 老商业中心ABC资料来源：九洲远景分析1313深圳市酒店分布以罗湖、福田、南山主

13、城区为核心，在关内呈核心组团深圳市酒店分布以罗湖、福田、南山主城区为核心，在关内呈核心组团分布，在关外则零星分布分布，在关外则零星分布酒店酒店罗湖：罗湖：罗湖区五星级酒店的数量占到深圳五星级酒店总数的一半，包括罗湖口岸/火车站、东门步行街、国贸大厦、深南东路、地王大厦和笋岗罗芳几个中心福田：福田：伴随福田CBD区域的发展，成为星级酒店发展的重要区域，主要以福田中心区为主，如福田香格里拉酒店、大中华喜来登酒店等南山：南山：南山区酒店主要集中在华侨城附近，包括华侨城洲际大酒店、威尼斯酒店和海景酒店，直线距离在公里范围内其他区域：其他区域：盐田区主要分布于大梅沙/小梅沙，龙岗区主要分布于布吉关、南澳

14、镇；而宝安区星级酒店主要分布于宝安中心城区附近、机场附近及龙华附近深圳市酒店分布深圳市酒店分布南南山山福福田田罗罗湖湖深圳市酒店分布主要特点深圳市酒店分布主要特点资料来源：，九洲远景分析14目前星级酒店数量以罗湖区位居首位，宝安区星级酒店总数与福田区相目前星级酒店数量以罗湖区位居首位，宝安区星级酒店总数与福田区相近，但平均房价与关内近，但平均房价与关内3区相比尚有差距区相比尚有差距深圳市深圳市2008年各区各星级酒店数量年各区各星级酒店数量个个五星酒店四星酒店三星酒店资料来源：,深圳市统计年鉴，九洲远景分析深圳市各区酒店平均房价深圳市各区酒店平均房价元元,%酒店酒店15福田区酒店客房出租率最高

15、，宝安区低于全市平均水平但为关外地区最福田区酒店客房出租率最高，宝安区低于全市平均水平但为关外地区最高，按星级看，二星级酒店的出租率最高高，按星级看，二星级酒店的出租率最高2008年深圳市酒店客房出租率（分星级）年深圳市酒店客房出租率（分星级）资料来源：深圳市旅游局，深圳市统计年鉴，九洲远景分析%2008年深圳市酒店客房出租率（分区域）年深圳市酒店客房出租率（分区域）%酒店酒店1616写字楼主要聚集在福田中心区和罗湖蔡屋围，此外车公庙、华强北和南写字楼主要聚集在福田中心区和罗湖蔡屋围，此外车公庙、华强北和南山中心区也形成一定规模，关外地区分布较少，以宝安中心区为代表山中心区也形成一定规模，关外

16、地区分布较少，以宝安中心区为代表写字楼写字楼福田中心区：福田中心区：该区域是日渐成熟的核心商务区，租户行业以工贸实业、电子及高科技类、专业服务和金融类为主，多为大型企业，包括大量跨国企业罗湖蔡屋围：罗湖蔡屋围：金融中心区，最早发展且最为成熟租户包括金融、专业服务、物流等生产性服务业企业车公庙：车公庙：租户是依托车公庙产业链的电子、贸易、物流、金融等相关行业，企业规模不大，需求面积较小华强北：华强北：是较成熟的商务片区，租户以电子行业和电子相关贸易企业为主南山中心区：南山中心区：是新兴的商务区域，商务氛围不浓，租户以外贸、贸易类和高新技术类和专业服务类为主，以物流、金融证券保险及房地产相关行业为

17、辅关外地区：关外地区：写字楼集中在宝安中心区，租户以电子、科技、贸易、服务等的小型企业为主，面积需求较小资料来源：，世联地产报告，仲量联行报告，九洲远景分析深圳市写字楼分布深圳市写字楼分布深圳市写字楼分布主要特点深圳市写字楼分布主要特点蔡屋围蔡屋围福田中心区福田中心区华强北华强北车公庙车公庙南山中心区南山中心区宝安中心区宝安中心区市级商务区区域级商务区1709年写字楼租金较年写字楼租金较08年有所下降，接近年有所下降，接近07年的水平，其中罗湖区无论租年的水平，其中罗湖区无论租金还是空置率都有最好的表现金还是空置率都有最好的表现2005-2009深圳市甲级写字楼租金变化深圳市甲级写字楼租金变化

18、2009年各区甲级写字楼租金和空置率年各区甲级写字楼租金和空置率资料来源：世邦魏理仕报告，第一太平戴维斯报告，九洲远景分析写字楼写字楼租金 元/平方米/月空置率%元元/平方米平方米/月月元元/平方米平方米/月月18福田区甲级写字楼现有存量远高于罗湖和南山区，近两年新增供应体量来福田区甲级写字楼现有存量远高于罗湖和南山区，近两年新增供应体量来看福田依旧保持热门，关外的宝安区也有大量新增体量入市看福田依旧保持热门，关外的宝安区也有大量新增体量入市2009-2010年各区写字楼新增供应量年各区写字楼新增供应量资料来源：戴德梁行报告，世联地产报告，九洲远景分析万平方米万平方米写字楼写字楼2009年各区

19、甲级写字楼存量年各区甲级写字楼存量万平方米万平方米1919B.项目商圈研究项目商圈研究2020龙华新城将会形成以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区，定位龙华新城将会形成以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区，定位于城市副中心，承接福田中心区综合城市功能于城市副中心，承接福田中心区综合城市功能项目区域位置说明图项目区域位置说明图项目区位概况简介项目区位概况简介 项目区位：项目区位：项目位于深圳市关外的宝安区龙华新城，属于深圳市2007-2020年综合规划的中部综合组团范围。龙华新城定位为承接福田中心区综合城市功能的城市副中心和口岸型枢纽地区福田区罗湖区南山区盐田区龙岗区宝安区本项目龙华新城

20、资料来源：，深圳市城市总体规划（20072020），九洲远景分析CBD功能拓展区功能拓展区龙华新城建设目标是未来中央生活区，为福田中心区CBD提供中高档生活社区和服务配套国家级交通枢纽国家级交通枢纽该区域已规划建设国家级交通枢纽深圳新客站，将直接联系香港与内地，作为内地旅客入港的中转，并与深圳多条地铁紧密连接，同时作为关外市民入关的中转，交通枢纽地位明显2121项目核心商圈区域分布概况项目核心商圈区域分布概况 现有原住民及工厂职工居住区域现有原住民及工厂职工居住区域 主要分布在龙华和民治的传统街道中心城区周围 在龙华街道内分布于景龙、龙园、三联等社区 在民治街道内分布于龙塘、民乐、民新等社区

21、工业区域工业区域 主要分布在商圈东侧靠近梅观高速沿线 龙华街道辖区内有各类工业企业2500多家；涉及电脑、IT制 造、自行车、塑胶、玩具、电子、机械制造、卷烟等行业；知名企业有富士康、力劲、好日子卷烟等 民治街道辖区内现在有工业企业315家；行业覆盖电子、塑 胶、五金、服装、礼品、玩具、纸品、家居、机械等；辖 区华南国际物流中心是深圳市八大物流园区之一 已有现代化小区已有现代化小区 主要分布在民治北面和龙华东南面，包括梅龙路沿线和人民 路沿线 包括锦绣江南、金地梅陇镇等 新增人口居住区新增人口居住区 主要分布在以深圳北站为核心的二线拓展区内 未来入住楼盘包括莱蒙水榭春天、潜龙曼海宁等商圈人口主

22、要由四类区域构成，现代化小区及未来人口导入区域主要分商圈人口主要由四类区域构成，现代化小区及未来人口导入区域主要分布在商圈的西侧和南侧，原住民、职工及工业区在东侧和北侧布在商圈的西侧和南侧，原住民、职工及工业区在东侧和北侧资料来源：宝安各街道办，实地调研，九洲远景分析工工业业园园区区原住民及工厂原住民及工厂职工居住区域职工居住区域已有现代化小已有现代化小区区主要新增人口主要新增人口居住区居住区本项目本项目梅观高速梅观高速机荷高速机荷高速工工业业园园区区福龙路福龙路南坪快速南坪快速22新建住宅人口城中村人口商圈各类人口组成商圈各类人口组成 万人万人120143人口类型人口类型区域区域201220

23、1220202020新建住宅人口龙华街道7.121.8龙华新城7.530.4 民治街道4.016.0城中村人口龙华街道55.941.2龙华新城-民治街道45.633.6商圈各类人口按区域细分商圈各类人口按区域细分 万人万人商圈人口数量商圈人口数量2012年将达到年将达到120万人，至万人，至2020年达到年达到143万人，其中万人，其中2020年新建住宅人口数量比年新建住宅人口数量比2012年增加约年增加约40万万资料来源：宝安各街道办，实地调研，龙华新城地块规划，九洲远景分析2323近年来商圈内新建楼盘陆续推出，年份较早的多集中于龙华街道，从近年来商圈内新建楼盘陆续推出，年份较早的多集中于龙

24、华街道，从09年开始新入住楼盘重心明显逐渐向二线拓展区转移年开始新入住楼盘重心明显逐渐向二线拓展区转移资料来源：，实地调研，九洲远景分析千户以上规模新建楼盘分布图千户以上规模新建楼盘分布图 万人万人编号编号楼盘名称楼盘名称户数户数入住时间入住时间1 1金地梅陇镇36762009年2 2锦绣江南30362006年3 3莱蒙水榭春天28042010年4 4世纪春城25522009年5 5美丽36524002003年6 6潜龙曼海宁20182011年7 7碧水龙庭20062009年8 8万科华府19472010年9 9劲力城市明珠16512007年1010皓月花园15972005年1111大信花园1

25、3802002年1212潜龙华城13652006年1313苹果园13122004年1414馨园11552003年1515卓能雅苑10892012年1616金地上塘道10872010年123456789111213141516102424项目周边道路系统发达，多级交通网络提高项目可达性，来自关内和关项目周边道路系统发达，多级交通网络提高项目可达性，来自关内和关外各区域的车辆都可方便到达外各区域的车辆都可方便到达项目周边道路示意图项目周边道路示意图项目周边道路概况项目周边道路概况 高速公路高速公路 梅观高速：由梅林检查站至观澜街道，中间经过龙华街道，北接东莞市的莞深高速公路，南接深圳皇岗路，中间与

26、机荷高速公路于清湖立交相接 主干道主干道 布龙公路：连接布吉、龙华、民治、大浪等区域 梅龙路：连接梅林关口、龙华、民治等区域 新区大道：连接和平路、南坪快速路 留仙大道：通往蛇口和布吉 玉龙路：连接新区大道、梅龙路和民治大道 次主干道次主干道 包括人民路、和平路、民治大道、工业路等 主要起到连接主干道的作用高速公路主干道次主干道工业路工业路和平路和平路东环二路东环二路人民路人民路本项目本项目梅观高速梅观高速在建主干道资料来源：，专家访谈，九洲远景分析2525目前老城区形成了龙观路人民北路、万众城、民治天虹目前老城区形成了龙观路人民北路、万众城、民治天虹3个重要商圈个重要商圈龙观路人民北路商圈龙

27、观路人民北路商圈与本项目直线距离：5.5千米商圈主要组成：-华润万家、天虹百货、佳华百货3个大型GMS和国美、苏宁、永乐龙华电子市场三个大型专业店、800-900家街铺组成-整体商业规模约13万平米主要满足龙华、民治及大浪片区居民日常综合消费需求万众城商圈万众城商圈与本项目直线距离：2.1千米商圈主要组成：-由万众城家居广场、富威家具广场、万众城服装批发市场、万众城百货、大新百 货、牛栏前商业步行 -整体商业规模约12.3万平米主要满足龙华及民治片区居民家居购物需求及小型服装零售商需求民治南康天虹商圈民治南康天虹商圈与本项目直线距离：1.6千米商圈主要组成：-民治天虹、南康百货、国美、新建小区

28、底商及街铺 -整体商业面积约5.3万平米 -目前主要满足民治南部片区内的居民日常购物需求1商业购物商业购物5号线6号线4号线火车北站龙观路-人民北路商圈民治南康天虹商圈万众城商圈资料来源：市场调研，九洲远景分析2626华润万家与龙华天虹档次相当、定位类似，大润发除百货及超市外还引华润万家与龙华天虹档次相当、定位类似，大润发除百货及超市外还引入了餐饮业态，商业功能更加丰富入了餐饮业态，商业功能更加丰富支持华润万家天虹百货（龙华）大润发B1鞋、电器、鞋类修理1F男女装、饰品、化妆品、钟表、保健品、珠宝、超市2F女装、配饰、皮具3F运动、男装、皮具、保暖内衣4F童装、内衣、家居服、成熟女装、孕妇装、

29、床上用品1F化妆品、鞋类、钟表、首饰、眼镜、饰品、首饰钟表鞋类维修2F超市、烟酒茶、药品、保健品3F女装、饰品、美容中心、美甲4F男装、休闲装、皮包、运动装、健身器材、服装制作5F儿童用品、玩具、内衣、家居服、大小家电、床上用品、手机、办公、数码、文具B1地停车库1F商店街2F超市、商店街3F超市、商店街4F美食街、书城5FKTV楼层分布楼层分布楼层分布楼层分布楼层分布楼层分布资料来源：市场调研，九洲远景分析2727根据新城区规划，未来将会在龙华新城内形成以港铁等大型商业为代表根据新城区规划，未来将会在龙华新城内形成以港铁等大型商业为代表的红山站商圈和以深圳火车北站为核心的火车站商圈的红山站商

30、圈和以深圳火车北站为核心的火车站商圈红山站商圈红山站商圈与本项目直线距离：1千米商圈主要组成：-目前已知潜在商业包括香港地铁购物中心、莱蒙地产购物中心、中航地产购物中心,住宅底商等组成 -目前已知潜在的3个购物中心面积总计约为25.2万平方米未来可能成为龙华新城主商圈火车站商圈火车站商圈以火车站上盖商业物业为核心，周边办公和旅馆配套商业为补充预计2020年商业总供应面积为16万平米未来可能成为龙华新城的次商圈1商业潜在商业商业潜在商业5号线6号线4号线火车北站红山站商圈火车站商圈资料来源：市场调研，九洲远景分析28红山站商圈内目前已有多个潜在大型商业项目，已知潜在商业面积达红山站商圈内目前已有

31、多个潜在大型商业项目，已知潜在商业面积达25.2万平米；火车站商圈内潜在商业估算约万平米；火车站商圈内潜在商业估算约10.5万平米万平米#开发商开发商可能开发类型可能开发类型面积面积1香港地铁大型综合购物中心10.2万平米2莱蒙大型综合购物中心7.6万平米3中航大型综合购物中心7.4万平米1234号线红山路站号线红山路站1商业潜在商业商业潜在商业123954671011158121314#用地性质用地性质建筑面积建筑面积#用地性质用地性质建筑面积建筑面积1综合用地845809商业金融889622综合用地4574510商业金融568863综合用地6177011商业金融682384商业金融1157

32、7012商业金融980765商业金融9371213商业金融835566商业金融5072414商业金融3284587商业金融8293615商业金融2637608商业金融124336合计合计1055291资料来源：市场调研，九洲远景分析2929龙华片区成规模酒店主要分布于人民北路及和平东路，以档次较高的星龙华片区成规模酒店主要分布于人民北路及和平东路，以档次较高的星级和准星级酒店为主级和准星级酒店为主龙华片区主要酒店概况龙华片区主要酒店概况#项目名称项目名称房间房间数量数量星级星级开业开业时间时间1中保国际酒店3185星20082龙泉酒店1334星20023皇廷假日酒店4334星19994新梅园酒

33、店140准4星20015新宝成酒店140准4星20046上苑宾馆200准4星20057银轩酒店130准4星20068维也纳酒店（国王店）1303星20079金鹏酒店171准3星200110同泰酒店70准3星-11莫泰168210经济酒店200612维也纳酒店（油松店）159经济酒店200813七天连锁81经济酒店20072酒店业酒店业资料来源：市场调研，九洲远景分析5号线6号线4号线火车北站1111273296138105430305号线6号线4号线火车北站民治片区酒店主要沿民治大道沿线分布，酒店整体档次相对较低，以准民治片区酒店主要沿民治大道沿线分布，酒店整体档次相对较低，以准星级酒店为主星

34、级酒店为主民治片区主要酒店概况民治片区主要酒店概况#项目名称项目名称房间房间数量数量星级星级开业开业时间时间14维纳斯酒店159准4星200815君凯悦酒店168准4星200916彩悦酒店110准4星200817维也纳酒店（民治店）192准4星200718御龙湾艺术酒店1223星200719吉盛酒店1163星200520鑫茂花园酒店117准3星200721雅丰苑连锁酒店100经济酒店22万福盈连锁酒店90经济酒店200223维也纳酒店（梅龙店）194经济酒店2007172323172015152018141621211822192酒店业酒店业资料来源：市场调研，九洲远景分析3131龙华及民治片

35、区内代表性酒店龙华及民治片区内代表性酒店开业时间：开业时间：2002年星星 级：级：4星房间数量：房间数量：144标间价格：标间价格：442入入 住住 率：率：80%配套设施：配套设施：3个会议室、中、西餐厅各1个、水会客客 源：源：主要以大企业接待的商务客人、过大型公司出差公干人员为主开业时间：开业时间：2005年星星 级：级：3星房间数量：房间数量：122标间价格：标间价格：198入入 住住 率：率：80%配套设施：配套设施：2个会议室、中、西餐厅各1个，酒吧、夜总会等客源：客源：本地中小企业重要客户，出差本地商务客人开业时间：开业时间：2007年星星 级：级：经济型酒店房间数量：房间数量

36、：194标间价格：标间价格：145入入 住住 率：率：90%配套设施：配套设施：无 客客 源：源：本地中小企业客户，与本地有业务往来的小型公司出差人员等支持龙泉酒店龙泉酒店吉盛酒店吉盛酒店维也纳维也纳3好连锁酒店（梅龙店）好连锁酒店（梅龙店）资料来源：市场调研，九洲远景分析3232整体上看，龙华酒店业发达，档次齐全，目前主要客户群为周边企业相关的商务整体上看，龙华酒店业发达，档次齐全，目前主要客户群为周边企业相关的商务人群，高星级酒店和经济型酒店价格稳定，人群，高星级酒店和经济型酒店价格稳定，3星及其他准星级酒店价格偏低星及其他准星级酒店价格偏低分布分布 酒店主要沿片区内的主干道分布，龙华及民

37、治片区内酒店数量相当，但龙华片区内整体档次较高，标准4星和5星级酒店均分布在龙华片区内酒店档次酒店档次 龙华片区内酒店档次齐全，从经济型酒店到5星级酒店均有分布。但片区内的酒店主要还是以3星及其它准星级酒店为主，高端及经济型酒店相对较少整体品质整体品质 从酒店服务来看，除标准星级酒店外，其他准酒店服务质量一般，多数仅关注于满足基本的住宿要求酒店客源酒店客源 目前酒店客人多为出差公干的商务旅客，旅游及其他散客数量相对较少经营状况经营状况 受经济环境影响，目前酒店业经营状况一般，多数酒店平均出租率维持在60%左右，酒店房价与07年相比有较大幅度下滑，经济型酒店价格在150-200元；3星及准星级酒

38、店在价格在180-400左右；四星及以上酒店价格400-500之间访谈总结访谈总结 酒店也目前经营状况一般，客房出租率不是很高 房价偏低，多数3星或准星级酒店实际房价仅略高于经济型酒店 客源类似，均为周边企业相关的商务旅客，受周边企业影响明显 绝大多数酒店从业人员对未来酒店业市场均持乐观观点 包括大部分星级酒店工作人员在内的酒店从业人员均看好未来片区内经济型酒店市场2酒店业酒店业资料来源：市场调研，九洲远景分析33火车站商圈内规划有约火车站商圈内规划有约25万平米旅馆业用地，预计未来将形成龙华片区万平米旅馆业用地，预计未来将形成龙华片区高星级酒店最集中地区高星级酒店最集中地区2341#用地性质

39、用地性质容积率容积率建筑面积建筑面积1旅馆业用地6607082旅馆业用地6597363旅馆业用地6617824旅馆业用地663450合计合计245676龙华新城旅馆业地块规划状况龙华新城旅馆业地块规划状况旅馆业用地相对集中在火车站商圈内，位置紧邻商业金融用地地块位置好、容积率高，未来可能主要建设建设成高档星级酒店根据规划面积，预计2015年完成30%开发量，建成旅馆用建筑面积约7.4万平米，可设置1000个房间；2020年完成60%开发量，约14.7万平米，可设置约2000个房间2酒店业潜在酒店规模酒店业潜在酒店规模资料来源：政府规划资料，九洲远景分析345号线6号线4号线火车北站民治写字楼数

40、量主要分布于民治大道两侧，数量多于龙华片区，但龙华民治写字楼数量主要分布于民治大道两侧，数量多于龙华片区，但龙华片区写字楼等级高于民治地区片区写字楼等级高于民治地区#项目名称项目名称面积面积档次档次1金銮大厦3.8万平米甲2华商国际大厦0.95万平米甲3美丽AAA大厦共13万平米，办公2万平米甲级4牛栏前大厦共11万，其中办公4万准甲级5金龙华广场约2万平米乙级6新澜大厦约0.9万平米乙级7东边商务大厦1.2万平米乙级8东边商业大厦约1万平米乙级9秋瑞大厦1万平米乙级10深圳天府星办公大厦约0.5万平米乙级11泽华大厦约3.1万平米，办公约2.6万乙级12南贤商业广场约2万平米乙级13在建项目

41、办公面接约1.8万平米甲级3写字楼写字楼龙华及民治片区主要酒店概况龙华及民治片区主要酒店概况53124612101311978资料来源：市场调研，九洲远景分析3535龙华地区典型写字楼项目龙华地区典型写字楼项目支持开开 业业 时时 间：间：2006年等等 级：级：甲级面面 积：积：2万平米入入 住住 率：率：70%租租 金：金：70元/月.平米入住企业类型：入住企业类型：小型科技公司开开 业业 时时 间：间：2010年等等 级：级：乙级面面 积：积：4万平米入入 住住 率：率：未入住租租 金：金：暂定租金38元/月 .平米入住企业类型：入住企业类型：暂未入住开开 业业 时时 间：间：2005年

42、等等 级：级：乙级面面 积：积：1.2万平米入入 住住 率：率：95%租租 金：金：40元/月.平米入住企业类型：入住企业类型：小型科技公司、贸 易公司美丽美丽AAA大厦（龙华商业中心）大厦（龙华商业中心）秋瑞大厦秋瑞大厦牛栏前大厦牛栏前大厦资料来源：市场调研，九洲远景分析3636龙华与民治片区写字楼数量少、无明显集聚、租户多为小型科技及贸易龙华与民治片区写字楼数量少、无明显集聚、租户多为小型科技及贸易公司，租金整体偏低公司，租金整体偏低分分 布布 片区内写字楼较为分散，无明显集聚区域档次分布档次分布 片区内主要以乙级写字楼为主，少量甲级写字楼及部分厂房改建的丙级写字楼。龙华片区内写字楼整体档

43、次高于民治片区整体品质整体品质 甲级写字楼硬件品质较高，但物管水平较低。乙级写字楼品质较关内有一定差距出租状况出租状况 乙级写字楼是片区内需求主体，整体出租率维持在90%左右。甲级写字楼出租率较低，3个甲级写字楼最高出租率最高仅为70%出租状况不佳，导致甲级写字楼租金增长缓慢。如美丽AAA大厦写字楼租金连续两年零增长 甲级写字楼租金在45-70元/平米.月，乙级写字楼租金加物管在35-40左右访谈总结访谈总结龙华及民治片区内高档写字楼需求与供给量不大。受片区内租户企业性质和规模的限制，乙级写字楼中的小面积办公室成为市场需求的主体，此类写字楼出租率较高写字楼出租率和租金受区位影响明显，区位成为左

44、右写字楼价格的主要因素高档甲级写字楼市场供应及需求有限，乙级写字楼市场供应充足主要租户主要租户 甲、乙级写字楼租户类型相差不大，主要以小型科技公司和贸易公司为主3写字楼写字楼资料来源：市场调研，九洲远景分析37火车站商圈内未来将打造仅次于福田中心区的商务副中心，规划大量商火车站商圈内未来将打造仅次于福田中心区的商务副中心，规划大量商业金融用地，长期写字楼供应量将大幅增长业金融用地，长期写字楼供应量将大幅增长621347812591011#用地性质用地性质容积率容积率建筑面积建筑面积1商业金融业用地61157702商业金融业用地6937123商业金融业用地6507244商业金融业用地682936

45、5商业金融业用地61243366商业金融业用地6889627商业金融业用地6568868商业金融业用地6682389商业金融业用地69807610商业金融业用地68355611商业金融业用地632845812商业金融业用地6263760合计合计-863196未来写字楼潜在供应量未来写字楼潜在供应量商业金融用地与本项目紧邻预计2015年完可成30%开发量，约23.3万平米预计2020年可完成60%开发量，达46.6万平米，按甲级写字楼标准，可满足4.7万人办公需求3写字楼潜在写字楼写字楼潜在写字楼资料来源：政府规划资料，九洲远景分析3838C.项目物业条件分析项目物业条件分析39留留 仙仙 大大

46、 道道西西规规划划路路上上 塘塘 路路玉玉 龙龙 路路长途长途场站场站地下车库地下车库出租场站出租场站地铁地铁5号线号线地铁地铁5号线号线地铁地铁4号线号线地铁地铁6号线号线新区大道新区大道 道路交通道路交通 项目东至上塘路，南至玉龙路，西至西规划路，北至留仙大道，南北走向的新区大道直接通过本项目下穿隧道 轨道交通轨道交通 京广深客运专线 杭福深客运专线 广深港高速铁路 地铁4、5、6号线 交通站场交通站场 项目规划设计长途车站、公交车站、出租车站、地下车库，充分有效实现交通枢纽集散功能项目交通说明项目交通说明项目周边交通情况项目作为大型综合性交通枢纽，集合了铁路、地铁、公交、长途客运、项目作

47、为大型综合性交通枢纽，集合了铁路、地铁、公交、长途客运、出租等多种交通方式，构成汇聚人流的强大驱动出租等多种交通方式，构成汇聚人流的强大驱动资料来源：九洲远景分析公交场站公交场站4040 京广深客运专线京广深客运专线（预计20142015年完工）高速铁路路线，“四横四纵“客运专线之一”纵”，是贯通南北的客运专线 经过北京、武汉、广州等城市 厦深铁路厦深铁路（预计2011年通车）是“四纵四横”客运专线中杭福深客运专线的重要组成部分 经过厦门、福州、宁波、杭州等城市 广深港客运专线广深港客运专线（预计2010年底通车）广深段与京广深客运专线共线 过深圳北站后向南从地下穿越市中心区，在中心区设地下站

48、，延伸至香港 全国各地经深圳前往香港的乘客将主要在本项目中转三条国家铁路在本项目连接，全国各地经深圳前往香港的乘客将主要在三条国家铁路在本项目连接，全国各地经深圳前往香港的乘客将主要在本项目中转本项目中转项目国铁线路示意图项目国铁线路示意图项目国铁线路概况项目国铁线路概况广深港广深港客运专线客运专线本本 项项 目目京广深京广深客运专线客运专线厦深铁路厦深铁路至广州、北京至广州、北京至厦门、杭州至厦门、杭州至香港至香港资料来源：，中长期铁路网规划，专家访谈，九洲远景分析4141本项目是本项目是3条地铁线路的换乘枢纽，条地铁线路的换乘枢纽，5号线和号线和6号线沿线乘客搭乘地铁号线沿线乘客搭乘地铁进

49、入市中心区必须在本项目换乘进入市中心区必须在本项目换乘项目地铁线路示意图项目地铁线路示意图项目地铁线路概况项目地铁线路概况南山前海南山前海石岩石岩罗湖罗湖福田福田六号观澜观澜松岗松岗公明公明布吉布吉光明光明广州广州4号线号线6号线号线5号线号线地铁地铁4 号线号线（计划2010年通车）联系皇岗、福田中心区、龙华拓展区、龙华、观澜等片区，并接驳皇岗口岸、龙华火车站覆盖中部发展轴，是南北城市交通的主干，将承接龙华新城大部分人的入关交通4号线在枢纽内为高架车站地铁地铁5 号线号线（计划2011年通车）联系前海枢纽、火车北站和布吉火车站，途经宝安、南山西丽、龙华拓展区、坂田、布吉、布心、罗湖蔡屋围等片

50、区贯穿城市第二圈层，联系东中西三条发展轴5号线在枢纽内为地下车站地铁地铁6 号线号线联系宝安区公明、光明、石岩、龙华等地区为中部综合组团、西部高新组团这两大组团和城市核心区的快速联系提供便利6号线在枢纽内为高架车站本本 项项 目目资料来源：，深圳市城市地铁建设规划（20112020），专家访谈，九洲远景分析4242项目设有长途车站和公交车站，长途车站主要功能为提供国铁客流向省项目设有长途车站和公交车站，长途车站主要功能为提供国铁客流向省内其他城市中转，公交线路则主要连接内其他城市中转，公交线路则主要连接关外地铁暂未到达地区关外地铁暂未到达地区项目车辆交通位置示意图项目车辆交通概况长途汽车长途汽

51、车客源：客源：只发送省内线路，且以与深圳无铁路连接的城市为主作用：作用：主要定位于与深圳无铁路连接的城市客人前往香港的中转位置：位置：长途汽车站位于项目西北象限公交线路公交线路客源：客源：主要安排前往关外和关内短期内暂未开通轨道交通的地区短线：短线：78平台靠站的线路主要是短途线路，覆盖龙华地区内轨道交通覆盖不到的地方长线：长线：84平台靠站的主要是距离较长的线路，如西到沙井、光明、南山东到龙岗、罗湖，以及部分到福田的长线公交90平台为下客区，78和84平台为上客区位置：位置：公交车站位于项目东北象限公交车站公交车站长途车站长途车站商业商业商业商业资料来源：专家访谈，九洲远景分析43留留 仙仙

52、 大大 道道西西规规划划路路上上 塘塘 路路玉玉 龙龙 路路长途长途场站场站地下车库地下车库地铁地铁5号线号线地铁地铁5号线号线地铁地铁4号线号线地铁地铁6号线号线新区大道新区大道东广场东广场 枢纽与城市繁华地区的过渡 公共交通方式的聚集区域 枢纽人流量主要的聚集区 未预留私人停车位西广场西广场 枢纽办公集中区域 与东广场城市公共交通由国铁分隔 尽量减少与国铁交通无关的人流聚集 国铁与长途社会车辆的衔接区域，共设国铁配套车位1100，办公车位400个，未预留商业停车位项目规划设计指导方针项目规划设计指导方针项目周边交通情况基于交通枢纽各类交通方式避免互相干扰且利于人流疏散的设计思路，基于交通枢

53、纽各类交通方式避免互相干扰且利于人流疏散的设计思路，东广场公共交通聚集商业发展条件较好，而西广场则较为孤立东广场公共交通聚集商业发展条件较好，而西广场则较为孤立资料来源：九洲远景分析公交场站公交场站东广场东广场西广场西广场4444项目人流动线项目人流动线东广场配套建筑东广场配套建筑C1、D1只能经由只能经由90平台通过平台通过4部手扶电梯进入，与人流部手扶电梯进入，与人流最为集中的最为集中的84及及78换乘厅未规划直接交通链接，难以实现对交通枢纽综换乘厅未规划直接交通链接，难以实现对交通枢纽综合人群的有效利用合人群的有效利用90广场C1、D1商业人流分析国铁人流国铁人流4、6号线人流号线人流5

54、号线人流号线人流周边居民周边居民出租下客流出租下客流公交下客流公交下客流 配套建筑配套建筑 D1的士公交配套建筑配套建筑C1二期用地二期用地二期用地二期用地国铁出口国铁出口广场广场东广场东广场90层平面图层平面图西西南南东东北北4545东广场地下层东延平台商业与出租、地铁、公交、国铁乘客均可在东广场地下层东延平台商业与出租、地铁、公交、国铁乘客均可在84层层和和78层交通换乘厅实现无缝对接，商业价值更为显著层交通换乘厅实现无缝对接，商业价值更为显著东延平台商业东延平台商业东延平台商业东延平台商业东广场东广场84层平面图层平面图东广场东广场78层平面图层平面图综合换乘厅综合换乘厅的士的士的士的士

55、公交公交公交公交西西南南东东北北项目人流动线项目人流动线综合换乘厅综合换乘厅国铁、地铁人流国铁、地铁人流公交、的士人流公交、的士人流周边居民周边居民46西广场西广场A1办公和办公和B1-b的酒店客流动线设计能够满足其服务国铁及长途旅的酒店客流动线设计能够满足其服务国铁及长途旅客经营需要，然而东西广场无法实现有效互通成为制约其商业价值的最客经营需要，然而东西广场无法实现有效互通成为制约其商业价值的最大问题大问题口岸口岸长途长途大巴大巴广场广场配套建筑配套建筑B1a配套建筑配套建筑A1东东北北西西南南 国铁出口国铁出口公交车停靠点公交车停靠点配套建筑配套建筑B1b长途汽车人流长途汽车人流国铁人流国

56、铁人流的士和社会车辆人流的士和社会车辆人流4747D.市场需求研究市场需求研究48预测项目客流量主要为来自地铁乘客，因此本项目商业部分以龙华本地预测项目客流量主要为来自地铁乘客，因此本项目商业部分以龙华本地潜在工作通勤居民为主要目标消费群潜在工作通勤居民为主要目标消费群项目客流来源构成项目客流来源占比分析项目客流来源占比分析步行轨道交通口岸公交国铁出租车total=120万人万人/天天项目客流来源分析项目客流来源分析轨道乘客：轨道乘客：为本项目商业部分最大客流来源，4、6号线均为南北方向连接深圳市关内与关外的地铁轨道交通，5号线是深圳市轨道网络的骨干线路，连接多个交通枢纽，因此乘客来源以本地通

57、勤居民和地铁外换乘居民为主公交乘客：公交乘客：也是本项目商业部分重要客流来源，公交线路涉及关内、关外，因此乘客以当地居民为主国铁乘客：国铁乘客：作为深圳铁路交通枢纽项目，国铁乘客来源分散，随机性强，作为本项目补充消费群带有明显的功能性消费特点，不作为本次消费者调研的范围资料来源：龙华枢纽商业策划报告自驾车长途49消费者调研方案消费者调研方案调研方法与时间安排调研方法与时间安排调研方法：定点拦截访问调研时间：1月3日 节假日 1月4日 工作日 样本量样本量短问卷样本：共400份，四个访问区域各100份，随机抽样长问卷样本：共360份，市内地铁站厅各110份，关外龙华、民治区域各70份，条件抽样研

58、究目的：研究目的：了解本项目潜在消费者自然构成了解消费者日常消费行为特征访问地点访问地点 岗厦地铁站购物公园地铁站龙华华润万家、龙华市场民治人人乐、民治天虹针对商业部分消费者需求，我们采用问卷调研的方式进行定量分析针对商业部分消费者需求，我们采用问卷调研的方式进行定量分析资料来源：消费者调研，九洲远景分析5050我们根据不同的年龄和家庭收入水平，将消费者划分为三个可考虑的细我们根据不同的年龄和家庭收入水平，将消费者划分为三个可考虑的细分消费人群分消费人群年龄年龄45岁岁35岁岁24岁岁15岁岁1500元元5000元元10000元元15000元元家庭人均月均收入家庭人均月均收入细分市场类型定义细

59、分市场类型定义年轻一族中产阶层工薪人群收入:500015000元年龄:24岁 50岁收入:1500元年龄:15岁 24岁收入:1500元5000元年龄:24岁 50岁描述描述消费人群细分市场划分资料来源：消费者调研，九洲远景分析50岁岁3000元元5151核心发现核心发现消费者研究消费者研究(1/2)1消费者调研方案说明消费者调研方案说明本项目预测未来客流主要来自地铁轨道交通乘客，因此将潜在本地通勤居民作为本项目的核心消费群进行调研分析，调研地点选择在福田地铁站和龙华商业中心区九洲远景采取短接触和长问卷两种研究方式来发现项目的目标消费人群，并研究目标消费者的消费行为特征2消费者自然构成研究消费

60、者自然构成研究在本次调研范围内，消费群集中在15-35岁，比例达到85%；关内家庭人均收入分布较为平均，关外则以5000元以下为主消费群集中在福田和龙华本地工作并居住，交通出行主要依靠公交车，福田区域消费者表示地铁也是其出行的重要交通工具从职业分布上看，福田地铁消费者中私营企业业主比例较高，龙华消费者主要为制造业工人和企业办公室职员5252核心发现核心发现消费者研究消费者研究(2/2)3细分人群消费行为特征细分人群消费行为特征细分人群特征细分人群特征：根据年龄结构和收入结构双维度的划分，我们将核心消费群划分为年轻一族、工薪人群、中产阶层3个细分市场。年轻一族在关内外均占比达到40%，关内中产人

61、群比例与工薪阶层比例相当约为25%，而关外工薪阶层占比最高，为45%，中产人群比例为14%。消费行为特征消费行为特征：公交和地铁是目前消费者最常使用的交通工具；超市、百货、商品市场、电子数码城较受消费者欢迎；东门和华强北商业的影响力较大，同时龙华本地居民经常光顾龙华的GMS；服装、鞋、数码产品等商品品类受到普遍关注；时尚是年轻一族关注的重点因素，工薪人群更关注价格，而中产阶层关注品类和品牌；中小型饭馆、快餐依然是目前餐饮市场的主流，川湘口味的菜系较受欢迎；口味依然是消费者最关心的因素；KTV和电影院是消费者经常选择的休闲娱乐场所，年轻一族更偏爱电玩游戏；消费者品牌忠诚度普遍较低；整体来看，年轻

62、一族月平均购物支出600元，餐饮支出400元，休闲娱乐支出300元，工薪人群消费支出略低于年轻一族，中产阶层则相应高出500元左右交通枢纽商业概念测试交通枢纽商业概念测试：大部分消费者表示对交通枢纽商业感兴趣，同时也认为经营内容十分关键；其中超市、品牌折扣店、电子数码店、休闲食品、中小型餐馆、快餐等是大部分消费者表示感兴趣的商业经营内容53关内和关外年轻一族比例相近，且占总人口比例较高，达到关内和关外年轻一族比例相近，且占总人口比例较高，达到40%40%，关外，关外工薪人群较关内占比更高工薪人群较关内占比更高三类人群所占比例资料来源：消费者调研，九洲远景分析支持支持54公共汽车和地铁是各类消费

63、人群主要采取的交通工具，年轻一族和中产公共汽车和地铁是各类消费人群主要采取的交通工具，年轻一族和中产阶层选择私家车和出租车的比例也较高阶层选择私家车和出租车的比例也较高细分市场消费者经常使用的交通工具资料来源：消费者调研，九洲远景分析年轻一族样本量=123 工薪人群样本量=121 中产阶层样本量=125细分人群行为特征细分人群行为特征55东门和华强北是各类消费者最常光顾的商圈，其中龙华年轻一族更偏爱东门和华强北是各类消费者最常光顾的商圈，其中龙华年轻一族更偏爱龙华镇商业区龙华镇商业区年轻一族样本量=123 工薪人群样本量=121 中产阶层样本量=125细分市场消费者经常光顾的商业场所区域总体=

64、369关内=224关外=145资料来源：消费者调研，九洲远景分析细分人群行为特征细分人群行为特征56服饰、鞋类等商品受到最多的关注，电子数码产品也较受青睐，工薪人服饰、鞋类等商品受到最多的关注，电子数码产品也较受青睐，工薪人群对于食品、日用品的关注度也较高群对于食品、日用品的关注度也较高细分市场消费者经常关注的商品类型资料来源：消费者调研，九洲远景分析年轻一族工薪人群中产阶层年轻一族样本量=123 工薪人群样本量=121 中产阶层样本量=125细分人群行为特征细分人群行为特征57年轻一族希望商品时尚、有个人风格，工薪人群偏好有吸引力的价格，年轻一族希望商品时尚、有个人风格，工薪人群偏好有吸引力

65、的价格，中产阶级则对商品品类和品牌有一定要求中产阶级则对商品品类和品牌有一定要求细分市场消费者选择购物商场的主要考虑因素资料来源：消费者调研，九洲远景分析年轻一族样本量=123 工薪人群样本量=121 中产阶层样本量=125细分人群行为特征细分人群行为特征58消费者时间充裕时在交通枢纽换乘过程中是否会考虑进行商业消费活动超过一半的人群表示超过一半的人群表示时间充裕时时间充裕时会考虑在会考虑在交通枢纽换乘过程中进行商业交通枢纽换乘过程中进行商业消费活动，工薪人群和中产阶层倾向性更高消费活动，工薪人群和中产阶层倾向性更高年轻一族样本量=123 工薪人群样本量=121 中产阶层样本量=125交通枢纽

66、商业概念测试交通枢纽商业概念测试59消费者对于交通枢纽商业的可达性强表达出一定的喜好，但商业经营内消费者对于交通枢纽商业的可达性强表达出一定的喜好，但商业经营内容仍需要对他们有吸引力容仍需要对他们有吸引力细分市场消费者对于交通枢纽商业的看法资料来源：消费者调研，九洲远景分析多种交通方式方便到达，会增加我的消费可能性周边环境嘈杂，会减少我的消费可能性是否是交通枢纽对我影响不大，关键看商业经营内容是否我喜欢年轻一族样本量=123 工薪人群样本量=121 中产阶层样本量=1253交通枢纽商业概念测试交通枢纽商业概念测试60目前深圳市旅客中以休闲旅游目的为主，其次为探亲访友和商务，其中目前深圳市旅客中

67、以休闲旅游目的为主，其次为探亲访友和商务，其中约约40%会产生住宿需求；会产生住宿需求；40%消费者会选择酒店消费者会选择酒店/宾馆入住宾馆入住深圳酒店市场深圳酒店市场需求特征需求特征游客住宿设施游客住宿设施游客到访目的游客到访目的资料来源：酒店市场报告，九洲远景分析港澳同胞国内游客外国人台湾同胞酒店住客类别酒店住客类别有入住酒店需求的旅客无入住酒店需求的旅客游客滞留时间比例游客滞留时间比例酒店需求酒店需求6161度假型游客比较关注价格和周边环境，而商务型游客更关注地理位置和度假型游客比较关注价格和周边环境，而商务型游客更关注地理位置和酒店本身的品质酒店本身的品质价格敏感度价格敏感度地理位置地

68、理位置度假型游客对价格的敏感度较高，性价比高的酒店是其首选管理和服务管理和服务周边环境周边环境度假型游客度假型游客商务型游客商务型游客商务型游客对价格的敏感度相对较低，不是选择酒店的首要因素 地理位置是商务型游客普遍认为最重要的考虑因素；客户理想的居住酒店为：位于市中心，但能闹中取静；同时购物、娱乐、商务活动方便酒店设施酒店设施 度假型游客对周边环境有一定的要求，通常选择离度假目的地较近的区域 管理和服务对度假型游客因人而异，部分游客会选择有品牌的酒店，表示对酒店管理和服务的信任 对餐厅、会议室的要求不高，不是度假型游客的重要考虑因素 商务型游客对周边环境、绿化设施等要求较高 偏爱有品牌的连锁

69、酒店，对管理和服务的品质有一定的要求 对会议室规模以及配置有较高要求资料来源：九洲远景分析酒店需求酒店需求 地理位置不是重要的考虑因素，但对公共交通的便捷性有一定的要求酒店市场消费者需求特征分析62龙华目前酒店市场消费者以商务旅客为主，预测未来休闲旅游型游客增龙华目前酒店市场消费者以商务旅客为主，预测未来休闲旅游型游客增长速度高于商务型游客长速度高于商务型游客项目酒店市场需求分析从短期来看，龙华片区的商务人群依然以关内制造业相关企业为主，关内商务人士驻留龙华的可能性较低，未来随着二线拓展关的商务承接功能的完善，商务游客的构成将逐渐发生变化，但这一过程在近年内难以实现随着未来国铁投入运营，在北站

70、地区中转商务及游客数量将会迅速增加；而此类客户相当长时期内酒店选择则将以价格适中的中档及以下档次酒店为主龙华目前酒店市场上消费者以商务人士居多，多数为与龙华制造厂有业务关系的商务客，日本人和台湾人较多；休闲旅游度假的游客数量较少-现有龙华商务旅客中以中档三星及经济型酒店为主，而龙华地区制造业发达且企业数量和门类众多，商业旅客市场容量较为可观，同时需求受龙华地区制造业景气程度影响较大 酒店消费者现状分析酒店消费者现状分析酒店消费者未来发展分析酒店消费者未来发展分析资料来源：龙华酒店市场访谈，九洲远景分析酒店需求酒店需求63私营企业是深圳市写字楼租户的重要组成部分，从注册资本规模来看，私营企业是深

71、圳市写字楼租户的重要组成部分，从注册资本规模来看，300万以下的中小企业超过半数万以下的中小企业超过半数深圳写字楼市场租户特征分析Source:世联写字楼市场分析报告2007年写字楼客户性质占比分析年写字楼客户性质占比分析2007年写字楼客户注册资本占比分析年写字楼客户注册资本占比分析合资企业私企外资企业国企%写字楼需求写字楼需求个人500-1000万100万以下300-500万1000万以上100-300万64不同行业的写字楼租户具有不同的偏好因素，贸易物流行业对物业价格敏感度较不同行业的写字楼租户具有不同的偏好因素，贸易物流行业对物业价格敏感度较高，金融类和服务类企业对地段要求较高，研发机

72、构则通常成片区发展高，金融类和服务类企业对地段要求较高，研发机构则通常成片区发展资料来源：九洲远景分析写字楼需求写字楼需求客户行业客户行业租金价格租金价格地段环境地段环境写字楼品质写字楼品质交通交通面积需求面积需求贸易物流贸易物流承租能力居于中等位置要求较低无特别要求对交通便捷性要求较高100-200平米居多金融金融/保险保险承租能力较高要求优质的地段环境对物业安全性等配套设置要求较高对交通便捷性要求较低普遍500平米以上研发机构研发机构承租能力较高通常规划片区集中发展，对地段的要求较低无特别要求对交通便捷性要求较低面积需求不一商务服务商务服务承租能力居于中等位置要求优质的地段环境无特别要求对

73、交通便捷性要求较低100-300平米居多写字楼市场租户需求特征分析65龙华写字楼市场租户以商贸型中小企业为主，对写字楼市场数量要求较龙华写字楼市场租户以商贸型中小企业为主，对写字楼市场数量要求较少，预期短期内写字楼市场的需求难以发生根本改变少，预期短期内写字楼市场的需求难以发生根本改变龙华写字楼市场租户分析龙华街道2008年GDP突破400亿元，三次产业比例为0：83.25：16.75，比较2007年第二产业产值第二产业下降了2.23个百分点，从长期来看，龙华产业结构的根本转变难以实现写字楼市场的主力行业租户第三产业发展有待二线拓展关承接福田中心区商务功能的时间，因此短期内龙华写字楼市场租户结

74、构不会发生根本上的改变，中小型生产服务型企业是写字楼需求主体，写字楼市场的增长将保持较为缓慢的速度租户组成：租户组成：目前龙华企业以制造业加工厂为主体，龙华街道共2500余家，办公需求大部分在工厂内实现，写字楼市场租户数量较少，主要为一些与当地制造业加工厂有业务往来的商贸型中小企业租户需求因素：租户需求因素：租户对写字楼地理位置比较关注，对写字楼品质要求不高，面积需求较小龙华写字楼租户现状分析龙华写字楼租户现状分析龙华写字楼租户未来发展分析龙华写字楼租户未来发展分析资料来源：龙华写字楼市场访谈，龙华街道统计局，九洲远景分析写字楼需求写字楼需求6666E.参考案例研究参考案例研究6767九洲远景

75、将从以下四个维度对交通枢纽案例进行研究和借鉴九洲远景将从以下四个维度对交通枢纽案例进行研究和借鉴品类组合品类组合动线布局动线布局商业环境商业环境竞争对手竞争对手地理区位地理区位深圳罗湖交通枢纽上海南站交通枢纽12柏林中央火车站3京都火车站468深圳罗湖交通枢纽根据自身的地理条件和结构布局，形成分区商业，并深圳罗湖交通枢纽根据自身的地理条件和结构布局，形成分区商业，并采取功能性商业布局，是本项目值得借鉴之处采取功能性商业布局，是本项目值得借鉴之处深圳罗湖交通枢纽位于城市传统商业区，商业氛围成熟，毗邻口岸，消费客群特征明显深圳罗湖交通枢纽位于城市传统商业区，商业氛围成熟，毗邻口岸，消费客群特征明显

76、1通过交通层实现多种交通方式无缝连接，人流动线布局呈辐射状，增强商业可达性通过交通层实现多种交通方式无缝连接，人流动线布局呈辐射状，增强商业可达性2针对消费客群，各部分商业分别实现不同的品类组合，差异定位，实现人流共享针对消费客群，各部分商业分别实现不同的品类组合，差异定位，实现人流共享3在不同的商业部分采取各自功能性商业布局，如小商品市场布局和街铺布局，能更好地实现商业功能性在不同的商业部分采取各自功能性商业布局，如小商品市场布局和街铺布局，能更好地实现商业功能性目的目的4资料来源：实地考察、九洲远景分析1深圳罗湖交通枢纽深圳罗湖交通枢纽6969罗湖交通枢纽位于深圳市罗湖区与香港口岸交界处，

77、是深圳市传统商业罗湖交通枢纽位于深圳市罗湖区与香港口岸交界处，是深圳市传统商业中心区中心区罗湖交通枢纽区位概况罗湖交通枢纽区位概况行政区划：行政区划：罗湖交通枢纽所在的罗湖区毗邻香港口岸，是深圳市发展最早的区域，周边以成熟住宅区域为主，是市中心交通枢纽的典型代表周边商圈：周边商圈：火车站东接人民南路，是罗湖区传统商业中心人民南商业区的核心区域，与交通枢纽互相影响，既拓展了人民南商业区的范围，也增强了交通枢纽的商业功能罗湖交通枢纽区位图罗湖交通枢纽区位图罗湖交罗湖交通枢纽通枢纽罗湖商罗湖商业中心业中心福田商福田商业中心业中心香港香港资料来源：实地考察、九洲远景分析1深圳罗湖交通枢纽深圳罗湖交通枢

78、纽7070罗湖交通枢纽包括地铁、火车站、口岸、出租车站、公交车站、长途客罗湖交通枢纽包括地铁、火车站、口岸、出租车站、公交车站、长途客运站等多种交通方式运站等多种交通方式资料来源：实地考察、九洲远景分析1深圳罗湖交通枢纽深圳罗湖交通枢纽深圳罗湖交通枢纽布局说明深圳罗湖交通枢纽布局说明火车站：火车站：铁路呈南北走向，是目前深圳市客流量最大的交通枢纽，高峰时期已突破10万人次，发送列车至广东省内其他城市、福州、武汉、长沙、岳阳、桂林、上海、北京、沈阳、郑州、九江等地铁：地铁：地铁1号线罗湖站设5个出口，A、B、C、D、E分别连接港深过境口岸、的士站、火车站、和平路、人民南路，实现多种交通方式集散的

79、纽带出租车：出租车：以火车站或口岸乘客为主公交车站：公交车站：以市内及周边居民为主长途客运站：长途客运站：以广东省内其他城市居民为主罗湖口岸：罗湖口岸：深港游客或商务人士公交车站出租车站社会车辆停车场罗湖口岸罗湖长途客运站火车站7171罗湖交通枢纽地下一层（交通层）商业部分为地铁站厅商业，同时设有罗湖交通枢纽地下一层（交通层）商业部分为地铁站厅商业，同时设有2个与罗个与罗湖商业城直梯相连的入口，的士站和火车站出站乘客均可直接到达本层商业湖商业城直梯相连的入口，的士站和火车站出站乘客均可直接到达本层商业罗湖交通枢纽交通层商业部分为地铁站厅商业，以餐饮、便利店、旅行社为主要商业品类，同时本层设有两

80、个进罗湖交通枢纽交通层商业部分为地铁站厅商业，以餐饮、便利店、旅行社为主要商业品类，同时本层设有两个进入罗湖商业城的直梯入口入罗湖商业城的直梯入口-周边道路交通人流可通过地面楼梯和地铁入口进入交通层，到达地铁站厅商业-的士站、火车站出口、香港入境出口均与本层位于同一平台，乘客可直接到达地铁站厅商业交通层交通层ADBC口岸口岸出口出口西广场通道停车场停车场资料来源：实地考察、九洲远景分析1深圳罗湖交通枢纽深圳罗湖交通枢纽地铁站地铁站厅商业厅商业罗湖商业城地下直梯入口7272地面层商业包括火车站商业和口岸商业，多种交通方式均在本层实现交地面层商业包括火车站商业和口岸商业，多种交通方式均在本层实现交

81、通方式转换通方式转换火车站售票厅火车站售票厅火车站商业火车站商业公交车站公交车站罗湖长途客运站罗湖长途客运站口口岸岸商商业业地面层地面层西广场西广场资料来源：实地考察、九洲远景分析1深圳罗湖交通枢纽深圳罗湖交通枢纽罗湖交通枢纽地面层商业部分包括火车站商业和口岸商业，以旅游商品店、旅行社为主要商业品类罗湖交通枢纽地面层商业部分包括火车站商业和口岸商业，以旅游商品店、旅行社为主要商业品类-周边道路交通、公交车站、长途客运站、火车站入口、口岸与本层位于同一平台，可直接到达本层商业广场广场7373地上二层商业包括火车站商业、口岸商业以及罗湖商业城，通过空中走地上二层商业包括火车站商业、口岸商业以及罗湖

82、商业城，通过空中走廊可以实现三者互相连接，人流共享廊可以实现三者互相连接，人流共享火车站候车室火车站候车室火车站商业火车站商业地上二层地上二层资料来源：实地考察、九洲远景分析1深圳罗湖交通枢纽深圳罗湖交通枢纽罗湖商业城罗湖商业城罗湖交通枢纽地上二层商业部分包括火车站商业和口岸商业，以快餐、美甲店、旅游商品店、旅行社为主要商业罗湖交通枢纽地上二层商业部分包括火车站商业和口岸商业，以快餐、美甲店、旅游商品店、旅行社为主要商业品类，罗湖商业城在本层进入商业部分，以服装服饰为主要商业品类品类，罗湖商业城在本层进入商业部分，以服装服饰为主要商业品类-火车站商业、口岸商业、罗湖商业城通过空中走廊可以实现互

83、相连接，人流共享口口岸岸商商业业走廊走廊走廊走廊7474罗湖商业城是罗湖交通枢纽的集中式商业体，业权分散，以服装服饰为罗湖商业城是罗湖交通枢纽的集中式商业体，业权分散，以服装服饰为主，目前租金水平在主，目前租金水平在30元元/平米平米/天天联联检检大大楼楼罗湖商业城概况：罗湖商业城概况：直接连通罗湖口岸，称为国门第一城，由深圳物业集团和香港陆氏地产联合开发，共7层，其中一层设为长途客运站，业权分散出售，消费者以香港人和游客居多，品类以服装服饰为主经营情况：经营情况：目前罗湖商业城租金水平30元/平米.天左右，物业管理费38元/平米.月资料来源：实地考察、九洲远景分析1深圳罗湖交通枢纽深圳罗湖交

84、通枢纽7575罗湖商业城以小面积商铺市场布局，方便出售罗湖商业城以小面积商铺市场布局，方便出售罗湖商业城平面布局图中庭中庭资料来源：实地考察、九洲远景分析1深圳罗湖交通枢纽深圳罗湖交通枢纽7676同时，在地铁站厅、火车站内、口岸大楼内还有部分商铺，以餐饮、便同时，在地铁站厅、火车站内、口岸大楼内还有部分商铺，以餐饮、便利店、旅游商品店等商业品类为主利店、旅游商品店等商业品类为主地铁站厅商业地铁站厅商业口岸商业口岸商业火车站站厅商业火车站站厅商业口岸商业以旅行社和旅游商品店为主，租金水平在50-70元/平米.天 火车站地面层商业以旅游商品店为主，地上二层商业以餐饮和美甲店为主 地铁站厅商业主要为

85、餐饮、便利店和旅行社网点，便利店租金70元/平米.天，餐饮租金范围在10-50元平米.天资料来源：实地考察、九洲远景分析1深圳罗湖交通枢纽深圳罗湖交通枢纽7777罗湖交通枢纽周边分布着大量酒店，既有连锁品牌，也有本地私营酒店罗湖交通枢纽周边分布着大量酒店，既有连锁品牌，也有本地私营酒店华侨酒店火车站大酒店广深铁路大酒店戴斯酒店如家酒店资料来源：实地考察、九洲远景分析1深圳罗湖交通枢纽深圳罗湖交通枢纽7878火车站周边酒店入住率均保持较高水平，客源以商务会展、游客为主火车站周边酒店入住率均保持较高水平，客源以商务会展、游客为主酒店评级酒店评级经营面积经营面积三星永辉超市永辉超市小天鹅小天鹅三星准

86、四星戴斯酒店戴斯酒店 酒店设置在5-7F 共228间房经营情况经营情况指标配套指标配套火车站大酒店火车站大酒店广深铁路广深铁路大酒店大酒店华侨酒店华侨酒店如家酒店如家酒店准三星经济型 标间面积32平米 配套有餐厅、2间会议室 酒店设置在6-9F 共300余间房 酒店设置在5-10F 共128间房 标间价格400元/晚 入住率能保持在80%客源情况客源情况 酒店设置在7-12F 共200余间房 酒店设置在4-14F 共200余间房 标间面积30平米 配套有餐厅、商务中心、康体足浴 标间价格218元/晚 入住率能保持在80%标间价格218元/晚 入住率能保持在60%-70%商务出差、会议展览人群为

87、主，兼有旅行团游客 散客为主，70%的住户以港深两地个体经营者 标间面积30平米 配套有餐厅、会议室 70%为散客，30%为旅行团游客 标间面积28平米 配套有餐厅、会议室 标间价格198元/晚 入住率能保持在60%-70%主要为商务团体入住 标间面积28平米 配套有餐厅、会议室 标间价格208 入住率在60%-70%参加会议展览的商务人士、游客为主资料来源：实地考察、九洲远景分析1深圳罗湖交通枢纽深圳罗湖交通枢纽79上海南站交通枢纽便捷的交通动线布局和整体经营的战略定位，是本项上海南站交通枢纽便捷的交通动线布局和整体经营的战略定位，是本项目值得借鉴之处目值得借鉴之处上海南站交通枢纽位于城市住

88、宅区与工业区结合处，距离商业中心有一定距离，集中式功能性商业空间上海南站交通枢纽位于城市住宅区与工业区结合处，距离商业中心有一定距离，集中式功能性商业空间较大较大1通过地下通道的设计实现南北广场地下商业与多种交通方式的衔接，有效扩展商业客流范围通过地下通道的设计实现南北广场地下商业与多种交通方式的衔接，有效扩展商业客流范围2整体统一的定位及品类组合有利于增强分散的商业部分整体吸引力，同时，以休闲类服装服饰和餐饮为整体统一的定位及品类组合有利于增强分散的商业部分整体吸引力，同时，以休闲类服装服饰和餐饮为驱动，可以增强新区消费可能性驱动，可以增强新区消费可能性3通过营造购物中心的商业消费环境帮助实

89、现整体定位的经营策略通过营造购物中心的商业消费环境帮助实现整体定位的经营策略4资料来源：实地考察、九洲远景分析2上海南站交通枢纽上海南站交通枢纽8080项目基础资料上海南站交通枢纽上海南站交通枢纽上海南站距徐汇区中心约上海南站距徐汇区中心约5公里，总占地公里，总占地60万平方米，是涵盖车站、商业万平方米，是涵盖车站、商业等多功能的交通枢纽综合体，为上海中心城市的南大门等多功能的交通枢纽综合体，为上海中心城市的南大门资料来源：，九洲远景分析行政区划：行政区划：上海南站交通枢纽位于上海市徐汇区南部，靠近闵行工业区，有“上海市南大门”之称，周边以工业区、老式住宅为主周边商圈：周边商圈：上海南站离徐汇

90、区商业中心约5公里，周边无大型集中式商业体2上海南站交通枢纽上海南站交通枢纽上海南站上海南站内环高架路内环高架路地地铁铁1号号线线地地铁铁3号号线线闵行区8181上海南站交通枢纽由火车站、长途客运站、地铁上海南站交通枢纽由火车站、长途客运站、地铁1号线、地铁号线、地铁3号线、公号线、公交车站、南北广场组成交车站、南北广场组成上海南站交通枢纽布局说明上海南站交通枢纽布局说明火车站：火车站：铁路呈东西走向，日发送客流量约8万人次，火车主要发往上海以南区域，如湖北、湖南、广东、浙江、福建等地铁：地铁：地铁1号线和3号线在南站地下1层换乘，均为南北走向贯穿浦西的两条重要轨道交通线公交车站：公交车站：北

91、广场公交车站（市区）、南广场公交车站（市区）、南广场公交车站（郊区）长途客运站：长途客运站：主要发往江苏、浙江各市南北广场：南北广场：下沉式广场，地下为商业区资料来源：实地考察、九洲远景分析2上海南站交通枢纽上海南站交通枢纽长途客运站长途客运站公交车站公交车站（郊区）（郊区）公交车站公交车站（市区）（市区）公交车站公交车站（市区）（市区）地铁地铁1号线号线地铁地铁3号线号线住宅住宅南广场南广场北广场北广场停车场停车场8282通过地铁出口、地铁换乘通道以及火车站南北通道，南北广场地下商业通过地铁出口、地铁换乘通道以及火车站南北通道，南北广场地下商业及各种交通方式实现无缝连接及各种交通方式实现无缝

92、连接地铁1号线地铁3号线地地铁铁换换乘乘通通道道车车站站南南北北通通道道上海南站地下人流动线说明上海南站地下人流动线说明地铁出口：地铁出口：通过设置地铁出口，将地铁、地下商业、火车站、的士站、公交车站连接起来地铁换乘通道：地铁换乘通道：通过地铁1号线与3号线换乘通道，实现南北广场地下商业的无缝连接火车站南北通道：火车站南北通道：同时，火车站地下的南北通道也提供南北广场地下商业的直接连通方式资料来源：实地考察、九洲远景分析2上海南站交通枢纽上海南站交通枢纽8383上海银泰百利时尚中心位于南北广场地下一层和二层，商场面积达上海银泰百利时尚中心位于南北广场地下一层和二层，商场面积达6.5万万m，定位

93、为面向上海居民、来沪旅客及换乘乘客的品牌折扣中心及白领，定位为面向上海居民、来沪旅客及换乘乘客的品牌折扣中心及白领休闲中心休闲中心银泰百利时尚中心银泰百利时尚中心资料来源：实地考察，九洲远景分析楼层楼层南广场南广场北广场北广场B1运动折扣店特色商品专卖店时尚休闲装量贩休闲装鞋包主题商场银行、通讯餐饮精品少女装珠宝首饰精品鞋品手袋生活主题商场餐饮停车场B2餐饮停车场设计师品牌少女装少淑女装内衣鞋品饰品手袋精品少女装潮流快线美容美发SPA停车场2上海南站交通枢纽上海南站交通枢纽8484银泰百利地下一层以休闲装、运动品牌租户为主，配套有饰品、餐饮、银泰百利地下一层以休闲装、运动品牌租户为主，配套有饰

94、品、餐饮、服务品类租户服务品类租户银泰百利地下一层布局资料来源：实地考察、九洲远景分析2上海南站交通枢纽上海南站交通枢纽8585地下二层则以餐饮为主，配套有部分服装服饰地下二层则以餐饮为主，配套有部分服装服饰银泰百利地下二层布局资料来源：实地考察、九洲远景分析2上海南站交通枢纽上海南站交通枢纽8686百利时尚中心内部环境以购物中心租户的标准设置，整体布局明亮有序百利时尚中心内部环境以购物中心租户的标准设置，整体布局明亮有序资料来源：实地考察、九洲远景分析2上海南站交通枢纽上海南站交通枢纽87柏林中央火车站枢纽占地柏林中央火车站枢纽占地1.5万平米，建筑面积万平米，建筑面积9万平方米，耗资万平方

95、米，耗资12亿欧亿欧元，包括交通、办公和商业多种功能，是德国及欧洲高速列车重要集散元，包括交通、办公和商业多种功能，是德国及欧洲高速列车重要集散地之一地之一柏林中央火车站柏林中央火车站资料来源：九洲远景分析建成时间建成时间建筑形式建筑形式体体 量量所属类型所属类型定定 位位交通枢纽2006年5月26日 占地面积1.5万平米，建筑面积9万平米、商业面积1.5万平米完美体现当代审美艺术与工程技术的70米双塔楼 德国及欧洲的高速列车重要集散地之一服务人群服务人群德国及欧洲高速铁路乘客运营状况运营状况日发送/停靠各类列车1100列，输送30万人预计2010年全年输送8500万人柏林中央车站柏林中央车站

96、38888中央车站实景中央车站实景资料来源：九洲远景分析柏林中央车站柏林中央车站38989项目地理位置概况柏林中央火车站柏林中央火车站柏林中央火车站位于柏林市中心的施普雷河柏林中央火车站位于柏林市中心的施普雷河(River Spree)河畔，距离市河畔，距离市中心约中心约1.6公里公里地理位置：地理位置：车站位于城市核心与柏林机场之间，与机场直线距离6公里，与柏林市中心国会大厦直线距离0.9公里，可兼顾城市旅客与机场旅客快速换乘欧洲高速铁路的需求周边商圈：周边商圈：与柏林中心商业圈（Unter den Linden/Friedrichstrasse）距离约1.6公里柏林中央火车站飞机场中心区商

97、业资料来源：九洲远景分析国会大厦6公里0.9公里1.6公里柏林中央车站柏林中央车站39090其商业区域分布在地铁和铁路交通轨道的换乘空间内，使多种交通换乘其商业区域分布在地铁和铁路交通轨道的换乘空间内，使多种交通换乘均需经过车站商业，实现商业对客流的完全覆盖均需经过车站商业，实现商业对客流的完全覆盖柏林火车站功能分布柏林火车站功能分布柏林中央火车站功能分布柏林中央火车站功能分布地上二层地上二层地下一层地下一层地上一层地上一层地上三层地上三层地下二层地下二层东西向连通俄罗斯和法国的铁路、国内城际铁路、柏林轻轨3、5、6、7、9号线换乘大厅、车站商业短途公共交通、私人机动车停车、旅游大巴、自行车、

98、车站大厅、车站商业车站商业能北向连通希腊和丹麦的铁路、国内城际铁路、柏林重轨5号线地下二层地上三层二层车站商业一层车站商业地下一层车站商业资料来源：九洲远景分析办公办公柏林中央车站柏林中央车站39191柏林中央火车站商业面积约柏林中央火车站商业面积约1.5万平米，约万平米，约80个商铺，分三层沿大厅两侧分布，个商铺，分三层沿大厅两侧分布，地下一层租户以食品和休闲餐饮为主，一层租户以服装为主，地上二层租户以服地下一层租户以食品和休闲餐饮为主，一层租户以服装为主，地上二层租户以服饰、餐饮为主饰、餐饮为主地下一层商业分布地上一层商业分布地上二层商业分布品类组合：品类组合：食品、餐饮、服务品类组合：品

99、类组合：服装、餐饮、服务品类组合：品类组合：服饰、餐饮、食品代表商户：代表商户：Esprit、Dunkin Donuts、麦当劳、BLUME花店、Brezelbckerei Ditsch面包店、Hertz代表商户：代表商户：Tom Tailor、Casamoda、Vero Mode、Burger King、Pizza Hut、AG銀行、Berlin info store代表商户：代表商户：施华洛世奇、Gerry Weber、Diekmanns-usternbar、Doner包餅店、Gosh Silt、Virgin唱片资料来源：九洲远景分析柏林中央车站柏林中央车站39292商业主要呈现专卖店形式

100、，布局简洁商业主要呈现专卖店形式，布局简洁资料来源：九洲远景分析柏林中央车站柏林中央车站39393内部空间排列有序，换乘厅、站台、上下扶梯共同形成错落有致的空间内部空间排列有序，换乘厅、站台、上下扶梯共同形成错落有致的空间格局格局资料来源：九洲远景分析柏林中央车站柏林中央车站39494项目基础资料京都火车站京都火车站项目功能项目功能竣工时间竣工时间1997年 火车站和交通枢纽 购物中心 大型活动的聚会中心 城市的大型敞开式露天舞台 古城全景的观赏点 城市休闲会友之地设计师设计师日本原广司设计事务所占地3.8万平方米，总建筑面积23.8万平方米；地下3层，地上16层 建筑体量建筑体量京都火车站总

101、建筑面积京都火车站总建筑面积23.8万平方米，是涵盖车站、商业、酒店、会展万平方米，是涵盖车站、商业、酒店、会展等多种功能的交通枢纽综合体等多种功能的交通枢纽综合体京都火车站京都火车站49595京都火车站位于京都市南，连接东海道新干线，京都火车站位于京都市南，连接东海道新干线，3条城际铁路以及市区南条城际铁路以及市区南北地铁线，是京都交通换乘综合枢纽北地铁线，是京都交通换乘综合枢纽 京都市中心京都市中心京都火车站京都火车站京都火车站线路概况京都火车站线路概况JR东海道新干线：东海道新干线：是一条由日本东海旅客铁道营运，连接东京车站与新大阪车站的新干线高速铁路路线，可以说是全球第一个成功的高速铁

102、路系统JR京都线：京都线：东海道本线的大阪京都路段的通称 JR山阴本线：山阴本线：西日本旅客铁道（JR西日本）营运，路线连接京都与丹波地方和山阴地方的各个都市近铁京都线：近铁京都线：京都到奈良快速铁路线京都地铁乌丸线：京都地铁乌丸线：京都市营地铁线，贯穿京都南北方向，可与JR城际新干线直接换乘京都火车站区位图京都火车站区位图京都火车站京都火车站49696京都火车站不但承担城际城市交通运输功能，而且综合商业、剧院、酒京都火车站不但承担城际城市交通运输功能，而且综合商业、剧院、酒店等多种功能，形成交通枢纽综合体店等多种功能，形成交通枢纽综合体PORTA 地下商业街地下商业街京都京都剧场剧场京都京都

103、伊势丹伊势丹NHOTEL地铁地铁火车站火车站S火车站入口火车站入口京都火车站京都火车站49797京都火车站东区由京都剧场、手冢治虫纪念馆、京都格兰比亚饭店组成京都火车站东区由京都剧场、手冢治虫纪念馆、京都格兰比亚饭店组成京都剧场京都剧场京都格兰比亚饭店京都格兰比亚饭店手冢治虫手冢治虫纪念馆纪念馆 京都格兰比亚饭店开业于1997年，是日本京都最高级的大饭店之一 手冢治虫纪念馆是日本漫画纪念馆的先驱，在这里随处可见铁臂阿童木等漫画纪念品 京都剧场是戏剧公演首选场所京都火车站京都火车站49898京都火车站西区由地下京都火车站西区由地下2层及地上层及地上11层的伊势丹百货组成层的伊势丹百货组成楼层功能

104、楼层功能楼层楼层女士服饰用品、化妆品特选女士服装B1F食品、洋式日式甜点、传统美食、铭酒1F女套装、进口服饰、大号女装、手提包2F3F5F4F女士服装、女士正装、小号女装B2F食品、生鲜食品、小菜、便当少女服装、女装内衣楼层功能楼层功能楼层楼层家庭用品、厨具用品、室内装饰婴儿用品、童装、玩具礼品6F男士服装、饰品7F运动服装、美容按摩、珠宝首饰、和服8F9F11F10F文具、纪念品、促销活动场餐厅饮食广场京都火车站京都火车站49999同时，其别具一格的建筑创新，营造出现代火车站的想象空间和独特感同时，其别具一格的建筑创新，营造出现代火车站的想象空间和独特感受受京都火车站有着巨大而不对称的玻璃穹

105、顶，让消费者置身于半开放式建筑中，减少了单调厌烦感，增加了建筑形态的想象空间位于高层的悬空走廊体现了现代技术与建筑想象的创新结合，也给消费者带来了独特的感受京都火车站京都火车站4100100F.各物业定位方案各物业定位方案101101产品定位方案是综合考虑市场需求、商业供给及地块条件等多方面因素产品定位方案是综合考虑市场需求、商业供给及地块条件等多方面因素条件的结果条件的结果消费需求分消费需求分析析项目规划条项目规划条件件商业供给分商业供给分析析123竞争差异化方向竞争差异化方向满足市场机会最大的满足市场机会最大的消费需求消费需求项目地块可满足发项目地块可满足发展的类型展的类型项目产品定位项目

106、产品定位102102深圳北站配套商业定位思路深圳北站配套商业定位思路项目总体分析项目总体分析定位思路定位思路区位区位环境环境项目功项目功能布局能布局评价评价市场需市场需求评价求评价 项目作为深圳最重要的客运交通枢纽，其周边目前为制造企业及城中村聚集区域。但其城市CBD综合配套区域和城市副中心的战略定位，将直接带来人口的快速导入和区域商业环境由目前的一般日常传统消费向城市现代商业转变。同时，预计区域环境的转变将以枢纽为带动，在10年左右的时间逐步实现 本项目功能设置优先围绕将高铁、地铁、出租、长途、公交等众多交通流的有效衔接而展开，而将商业分象限坐标呈四角展开布置，一定程度上影响了商业人流的互流

107、互通，同时，大量商业在高于地面2层的90平台布置，对周边居民及枢纽内部人流的到达造成一定障碍 本枢纽未来成熟期日客流量将达120万人，包括国铁、长途为代表的旅游、商务类客流和四、五、六号线为代表的本地居民及工作通勤出行客流。预计短期内将以旅游、商务为目的转乘客流较多，长期将以本地居住及工作人群为主市场竞市场竞争评价争评价依托于交通枢依托于交通枢纽，为各类人纽，为各类人群交通出行活群交通出行活动提供以便利、动提供以便利、快捷为核心价快捷为核心价值的综合性商值的综合性商业服务业服务 依据规划，项目周边2公里范围内未来将形成龙华商业商务核心区，预计未来5年内将有大量商业及商务、酒店物业入市。对本项目

108、商业物业形成显著竞争。本项目基于枢纽人流特点建立差异化的竞争优势十分关键103103深圳北站交通枢纽商业综合体的总体定位将通过赋予不同区块物业以不深圳北站交通枢纽商业综合体的总体定位将通过赋予不同区块物业以不同的商业功能主题定位得以实现，并尽可能的实现各模块之间的协调和同的商业功能主题定位得以实现，并尽可能的实现各模块之间的协调和互动互动A1B1-bC1D1东延平台配套商业商业商业办公办公酒店酒店104龙华地区具备支撑酒店市场发展的经济活动基础，且未来枢纽的建设将龙华地区具备支撑酒店市场发展的经济活动基础，且未来枢纽的建设将使本项目获得针对潜在住宿旅客的显著便利性优势，酒店开发前景良好使本项目

109、获得针对潜在住宿旅客的显著便利性优势，酒店开发前景良好 紧邻国铁站房和长途站场，具备针对旅游及商务客流的显著可见性和便利到达性 相对于枢纽的人流量预测，项目设计规模适度STRENGHT优势优势WEAKNESSES劣势劣势 枢纽环境噪音对本项目酒店用途造成一定不利影响 与东广场商业聚集及公交设施被国铁站房分隔，影响市内出行便利 未来本项目东侧商务区规划共有24万平米酒店物业将在十年内陆续投入市场，预计其中将有大量高星级项目。但由于目前仍未进入土地出让阶段，故在3年内本项目酒店周边竞争威胁难以形成OPPORTUNITIES机机会会THREATS威胁威胁酒店开发酒店开发SWOTSWOT分析分析 主要

110、以当地大量制造性企业及贸易公司的商务访客接待为主。目前龙华地区酒店星级酒店平均入住率可达65%以上，且各类星级酒店齐全，发展势头较好 据测算，枢纽每天约21万长途客流，按1%住宿需求计算，将产生约2000个客房的住宿需求，市场需求巨大105本项目商业物业的开发需基于枢纽人流的特征，与周边潜在大型购物中本项目商业物业的开发需基于枢纽人流的特征，与周边潜在大型购物中心项目进行差异化定位心项目进行差异化定位 具备利用枢纽未来大量客流的优先条件 C1,D1及东延平台层均为低层数物业，且层高预留充足，具备容纳多种类型商业租户条件，并可有效降低商业开发风险 本项目划分为相对独立的区域，有利于根据项目成熟度

111、分期开发运营STRENGHT优势优势WEAKNESSES劣势劣势 除东延平台商业可直接利用枢纽可观人流外，C1,D1及西广场物业均缺乏便利到达途径，为本项目发展商业造成一定瓶颈 各物业子项体量有限，难以规划大型综合性购物中心，在周边竞争情况下，不具备成为区域性购物中心的规模条件 龙华地区现有商业中心商业供应体量约30万平米，档次及业态丰富 根据规划，本项目周边地区未来预计短期内将有超过20万平米大型商业，其中预计有专业商业地产开发商体量建设3个超过7万平米的大型综合性购物中心，成为本项目的重要竞争对手OPPORTUNITIES机机会会THREATS威胁威胁商业开发商业开发SWOTSWOT分析分

112、析 作为龙华新城核心发展驱动力的枢纽将带来每天120万人的庞大客流，形成潜在巨大商业需求 枢纽将成为深圳中部关外地区数百万常住居民进入中心区的首要中转场所。其客流中将以中产阶级及工薪阶层为主，此类人群对于较高性价比及便利性商业供应较为看重，并对枢纽内进行商业消费行为接受程度较高106本项目开发办公物业劣势较为显著，其办公物业定位应突出其交通优势，本项目开发办公物业劣势较为显著，其办公物业定位应突出其交通优势，吸引交通敏感型贸易及物流类中小型公司入驻吸引交通敏感型贸易及物流类中小型公司入驻 具备较好的长途交通条件STRENGHT优势优势WEAKNESSES劣势劣势 紧邻长途站场，环境较为嘈杂，不

113、利于以脑力劳动为特征的知识类、开发类企业入住 西广场紧靠连绵山麓，东部被国铁站房与东广场公交及商业设施隔断，位置孤立，难以形成商务办公氛围且不利于写字楼租户员工上班通勤 由于本区域经济发展以制造业为主，办公物业需求较为有限，写字楼市场普遍不景气 东部广场东部及北部地区规划商业金融用地总建筑面积为86万平米，其中大部分预计将以写字楼物业入市，办公物业市场面临巨大竞争压力OPPORTUNITIES机机会会THREATS威胁威胁写字楼开发写字楼开发SWOTSWOT分析分析 随着以二线拓展关地区为主的未来龙华新城确立为福田中心区的综合功能拓展区，以枢纽为核心的东部及北部地区规划为中央商务区，整体区域商

114、务发展前景较好107本次商业定位将依据于项目落成十年内的商业环境条件制定，未来随着项目周边本次商业定位将依据于项目落成十年内的商业环境条件制定，未来随着项目周边商业环境的成熟和枢纽人流结构变化，项目商业规划将有条件实现业态升级和品商业环境的成熟和枢纽人流结构变化，项目商业规划将有条件实现业态升级和品牌提升牌提升枢纽人流结构的变化枢纽人流结构的变化国铁客流由近期年3000万人增长为5400万人地铁人流由于龙华形成新兴中产阶层人口比例的提升，由以工薪及年轻人群为主导向中产阶层家庭比例大幅提升转变6号线2016年建设开通，枢纽地铁人流量更加大幅提升 现有商业定位现有商业定位 未来商业定位升级未来商业

115、定位升级商业周边环境的成熟商业周边环境的成熟龙华形成建设逐步完成，人口达到30万商务中心区功能得以实现龙华地区经济结构升级，制造业比例下降，生产性服务业比例上升定位策略：定位策略：依托于交通枢纽，为各类人群交通出行活动提供以便利、快捷为核心价值的综合性商业服务 定位阶段：定位阶段：2011-2020 定位依据：定位依据：周边人口以城中村的大量打工人群为主导，现代中产阶层人群比重逐步增加 周边经济结构仍以制造业为主导，现代商务经济仍处于萌芽状态定位阶段：定位阶段：2020-2030 定位依据：定位依据：关外形成大量中产白领人群聚集，枢纽商业日臻成熟 枢纽周边商务中心区基本成型，大量现代服务性企业

116、入驻定位策略：定位策略：枢纽的商业功能朝休闲化、和品牌化进行升级、档次持续提升108深圳北站枢纽各商业模块定位A1商务办公楼B1-b酒店C1商业D1商业东延平台配套商业依据项目中短期商业条件，项目组对本项目各部分物业做出如下定位建依据项目中短期商业条件，项目组对本项目各部分物业做出如下定位建议议办公楼办公楼+旅旅游商业中心游商业中心舒适型商务酒店舒适型商务酒店通信数码城通信数码城潮流生活广潮流生活广场场潮流生活广场潮流生活广场运动休闲城运动休闲城西广场西广场东广场东广场109109A1定位为中档办公楼，并将其一层物业打造为深圳关外地区的旅游服务定位为中档办公楼，并将其一层物业打造为深圳关外地区

117、的旅游服务中心中心项目定位项目定位 商业部分定位商业部分定位 以国铁及长途旅客为目标消费群，提供满足其旅游出行中转性旅游购物、餐饮及旅游服务需求 办公部分定位办公部分定位 提供对于交通条件具备较高敏感性的贸易及物流类中小型公司中档办公资料来源：九洲远景分析A1物业物业110110A1旅游商业配套示意旅游商业配套示意111111B1-b物业定位为具备大型餐饮及会议接待功能的舒适型商务酒店物业定位为具备大型餐饮及会议接待功能的舒适型商务酒店项目定位：项目定位：以国铁及长途旅客中对交通便利性及住宿条件有较高品质要求的商务旅客为核心目标消费者，提供舒适住宿条件+大型宴会餐饮及多种商务会议服务功能的舒适

118、型商务酒店资料来源：九洲远景分析B1-b物业物业112舒适型商务酒店客房装修良好美观，室内满铺地毯或木板地舒适型商务酒店客房装修良好美观，室内满铺地毯或木板地资料来源：九洲远景分析113113C1物业以中产阶层及年轻一族为主要目标消费者，定位于运动休闲主物业以中产阶层及年轻一族为主要目标消费者，定位于运动休闲主题性购物场所题性购物场所项目定位：项目定位：以项目客流中的中产阶层及年轻一族为目标消费群，通过提供体育运动品牌服装、休闲品牌服装、餐饮、电玩娱乐等商业品类，打造运动休闲主题性商业场所资料来源：九洲远景分析C1-运动休闲折扣城运动休闲折扣城114运动休闲折扣城依靠运动品牌店、时尚休闲品牌店

119、突出其主题定位，同运动休闲折扣城依靠运动品牌店、时尚休闲品牌店突出其主题定位，同时配套餐饮和休闲娱乐业态时配套餐饮和休闲娱乐业态运动品牌运动品牌休闲品牌休闲品牌运动体验运动体验运动品牌运动品牌缤纷美食缤纷美食电玩娱乐电玩娱乐资料来源：九洲远景分析115115D1物业定位于通讯数码专业卖场，以枢纽客流和游客为主要消费者，物业定位于通讯数码专业卖场，以枢纽客流和游客为主要消费者，并辐射龙华周边区域居民并辐射龙华周边区域居民项目定位：项目定位：通过集中提供电子数码类商业品类，满足电子类快速消费品消费需求，实现辐射龙华及周边区域电子数码消费者，打造关外地区电子数码首选消费场所和深圳城市优势产业展示窗口

120、资料来源：九洲远景分析D1-数码通讯城数码通讯城116数码通讯城整体环境布局强调整体有序，以及便捷的交通动线数码通讯城整体环境布局强调整体有序，以及便捷的交通动线电脑区内部布局示意图电脑区内部布局示意图手机区内部布局示意图手机区内部布局示意图117117东延平台商业定位为以年轻中等收入人群为主要目标人群的各类品类东延平台商业定位为以年轻中等收入人群为主要目标人群的各类品类丰富的枢纽型潮流生活商业广场丰富的枢纽型潮流生活商业广场项目定位：项目定位：以轨道交通乘客和周边居民为目标消费群，通过提供非品牌性中档及中低档特色服装服饰、配饰、餐饮、文化产品丰富品类组合等，满足交通枢纽年轻中等收入人群为主的

121、综合性便捷消费生活需求资料来源：九洲远景分析东延平台东延平台-潮流生活广场潮流生活广场118个性商业主要租户图片个性商业主要租户图片个性饰品个性饰品个性饰品个性饰品特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮箱包皮具箱包皮具美鞋小店美鞋小店资料来源：九洲远景分析119潮流商业主要租户图片潮流商业主要租户图片影音产品影音产品外贸服装外贸服装品牌服装品牌服装时尚女装时尚女装精品书店精品书店时尚男装时尚男装资料来源：九洲远景分析120G.租户访谈租户访谈G1.租户访谈目的和方法G2.访谈结果分析121121G1.酒店潜在合作商户访谈酒店潜在合作商户访谈122122汉庭酒店认为本项目适合于快捷酒店定位，并希望本项

122、目采取加盟形式汉庭酒店认为本项目适合于快捷酒店定位，并希望本项目采取加盟形式合作合作本项目为枢纽交通项目，未来火车旅客为主要客流，房价较低的经济性酒店将非常适合本项目。汉庭目前不考虑于关外地区开设直营店。但考虑加盟形式进行合作 汉庭目前有3种酒店业态，汉庭酒店（均价400）、汉庭快捷（均价200）、汉庭客栈（均价100）。目前深圳有4家汉庭快捷开业、4家正在筹备阶段。开业酒店入驻率为90%以上 标准汉庭快捷酒店房间数为120间，大堂100平米、餐厅100平米，会议室80平米。装修投资约为5万/间。员工数约30人。汉庭酒店硬件上大堂面积适当扩大到200平米，房间装修投资标准与快捷酒店相差不大加盟

123、合作形式，汉庭公司将负责开业前设计、开业筹备及开业后运营的全部工作。主要费用标准为：加盟费20-30万；特许品牌使用费为每年总收入的3%，特许服务支持费为每年总收入2%汉庭酒店访谈纪要汉庭酒店访谈纪要访谈人：深圳区域项目开发经理李肖林访谈人：深圳区域项目开发经理李肖林项目看法项目看法品牌合作建议品牌合作建议物业要求物业要求合作条件合作条件123123锦江之星酒店对本项目可考虑租赁和加盟两种合作方式。具体合作条件锦江之星酒店对本项目可考虑租赁和加盟两种合作方式。具体合作条件需需3月份详细洽谈月份详细洽谈项目看法项目看法品牌合作建议品牌合作建议物业要求物业要求目前正在积极了解关外市场，但基本看法是

124、整体关外酒店市场明显落后于关内。因此，关外市场拓展比较谨慎。深圳北站交通枢纽价值比较看好，春节后将到项目实地考察。锦江目前有2种酒店业态，锦江之星快捷酒店、锦江白玉兰酒店三星标准酒店。本项目物业初步设计方案适用的酒店形态比较适合白玉兰酒店，但要看周边市场是否能够配合。要项目实地调查之后才具体沟通本项目可考虑租赁和加盟两种形式。若希望开业时间为2010年12月，则需提前6-8个月时间确定合作。内部装修需4-6个月时间。锦江之星访谈纪要锦江之星访谈纪要访谈人：深圳区域项目开发经理肖先生访谈人：深圳区域项目开发经理肖先生合作条件合作条件124124G2.旅游商业中心潜在合作商户访谈旅游商业中心潜在合

125、作商户访谈125访谈旅行社普遍认可本项目概念，表示火车站的旅游商业有市场发展空访谈旅行社普遍认可本项目概念，表示火车站的旅游商业有市场发展空间，同时建议旅行社整体数量控制在间，同时建议旅行社整体数量控制在10家以内，避免恶性竞争家以内，避免恶性竞争旅行社访谈的核心发现旅游集散中心旅游集散中心 资料来源:租户访谈、九洲远景分析基本信息基本信息 口岸旅行社主要业务为港澳游，比如内地未开通自由行城市的游客团签业务、订香港酒店机票、代售香港景点门票；观光旅游业务较少，线路主要为东南亚 港澳游客户占9成的比例，其中主要是内地未开通自由行城市的客户对深圳现有旅游对深圳现有旅游集散中心的评价集散中心的评价

126、旅行社普遍反映不知道旅游集散中心的说法，有个人私营的旅行社名字叫集散中心 目前深圳市旅行社比较集中的区域是口岸，罗湖口岸有近20家旅行社对项目的看法及对项目的看法及进驻意向进驻意向 访谈旅行社有6家知道深圳北站项目，有2家表示不知道本项目 对本项目的概念基本认可，认为如果有口岸设在北站会更好，火车站人流量比较大，市场空间较大 访谈7家有进驻意向，并且表示旅行社竞争较大，希望整体数量控制在10家以内进驻要求进驻要求 期望面积约为30-50平方米 需要配套餐饮、大巴停车场、小型便利店，建筑物上的广告牌要显眼注：本次旅行社访谈共计8个，访谈地点为罗湖火车站、罗湖口岸和皇岗口岸126126G3.商业潜

127、在合作商户访谈商业潜在合作商户访谈127127通过租户访谈进行租户可得性测试，了解项目可获取的竞争优势及租户通过租户访谈进行租户可得性测试，了解项目可获取的竞争优势及租户的进驻需求，指导项目概念设计和招商方向的进驻需求，指导项目概念设计和招商方向购物中心概念设计购物中心概念设计租户招商指导租户招商指导资料来源：九洲远景分析目的和方法目的和方法进驻意愿进驻意愿概念测试概念测试进驻需求进驻需求123128128租户访谈中需要解决的核心问题租户访谈中需要解决的核心问题了解租户基本品牌信息、经营情况，以及未来拓展计划了解租户基本品牌信息、经营情况，以及未来拓展计划1在帮助租户建立对北站交通枢纽的认识和

128、信心的基础上，了解目标租户进驻意愿性在帮助租户建立对北站交通枢纽的认识和信心的基础上，了解目标租户进驻意愿性2了解项目商业概念对租户的吸引力了解项目商业概念对租户的吸引力3对本项目有意向进驻和持观望态度租户的具体需求，包括经营模式、租金条件、楼层选择和工程条件对本项目有意向进驻和持观望态度租户的具体需求，包括经营模式、租金条件、楼层选择和工程条件4租户访谈的核心问题目的和方法目的和方法资料来源：九洲远景分析129根据实际访谈情况调整，项目组实际完成目标租户访谈根据实际访谈情况调整，项目组实际完成目标租户访谈80个，其中购物个，其中购物类租户类租户59个，餐饮类租户个，餐饮类租户19个，休闲娱乐

129、类租户个，休闲娱乐类租户2个个(1/4)资料来源：九洲远景分析IDID模块模块子模块子模块功能功能行业行业子行业子行业品牌名称品牌名称1运动休闲折扣城主力店购物百货店百货店天虹百货2运动休闲折扣城折扣购物荟购物服装服饰运动装SPORTS 1003运动休闲折扣城折扣购物荟购物服装服饰运动装TOP sports4运动休闲折扣城折扣购物荟购物服装服饰运动装领跑5运动休闲折扣城折扣购物荟购物服装服饰运动装CONVERSE6运动休闲折扣城折扣购物荟购物服装服饰运动装安踏7运动休闲折扣城折扣购物荟购物服装服饰运动装美津浓8运动休闲折扣城折扣购物荟购物服装服饰休闲装ETAM9运动休闲折扣城折扣购物荟购物服装

130、服饰休闲装BOSSINI10运动休闲折扣城折扣购物荟购物服装服饰休闲装BALENO,E-BASE,IPZONE等11运动休闲折扣城折扣购物荟购物服装服饰休闲装美特斯邦威12运动休闲折扣城折扣购物荟购物服装服饰休闲装佐丹奴13运动休闲折扣城折扣购物荟购物服装服饰休闲装曼娅奴14运动休闲折扣城折扣购物荟购物服装服饰休闲装欧尼尔15运动休闲折扣城折扣购物荟购物服装服饰休闲装纳帕佳16运动休闲折扣城折扣购物荟购物服装服饰休闲装UNIQLO17运动休闲折扣城折扣购物荟购物服装服饰休闲装ESPRIT18运动休闲折扣城折扣购物荟购物服装服饰休闲装ONLY19运动休闲折扣城折扣购物荟购物服装服饰休闲装VERO

131、 MODA20运动休闲折扣城折扣购物荟购物服装服饰休闲装JACK JONES130根据实际访谈情况调整，项目组实际完成目标租户访谈根据实际访谈情况调整，项目组实际完成目标租户访谈80个，其中购物个，其中购物类租户类租户59个，餐饮类租户个，餐饮类租户19个，休闲娱乐类租户个，休闲娱乐类租户2个个(2/4)资料来源：九洲远景分析IDID模块模块子模块子模块功能功能行业行业子行业子行业品牌名称品牌名称21运动休闲折扣城折扣购物荟购物服装服饰休闲装SELECTED22运动休闲折扣城折扣购物荟购物服装服饰休闲装E-LAND23运动休闲折扣城缤纷美食餐饮餐饮中式正餐味宗烧鹅24运动休闲折扣城缤纷美食餐饮

132、餐饮中式正餐湘粉人家25运动休闲折扣城缤纷美食餐饮餐饮西餐萨莉亚26运动休闲折扣城缤纷美食餐饮餐饮中式快餐真功夫27潮流生活广场美食天地餐饮餐饮休闲餐饮DQ28运动休闲折扣城缤纷美食餐饮餐饮美食广场美乐汇29运动休闲折扣城缤纷美食餐饮餐饮中式快餐大家乐30运动休闲折扣城缤纷美食餐饮餐饮中式正餐老王家31运动休闲折扣城缤纷美食餐饮餐饮中式正餐巴蜀风32运动休闲折扣城缤纷美食餐饮餐饮中式正餐小肥羊33运动休闲折扣城缤纷美食餐饮餐饮中式正餐味时尚34运动休闲折扣城缤纷美食餐饮餐饮中式正餐毛家饭店35运动休闲折扣城缤纷美食餐饮餐饮中式正餐水煮鱼乡36运动休闲折扣城缤纷美食餐饮餐饮中式正餐胜记37运动休

133、闲折扣城动感地带休闲娱乐休闲娱乐电玩城反斗乐园38运动休闲折扣城动感地带休闲娱乐休闲娱乐电玩城海洋乐园39数码通讯城 数码区购物电子数码太平洋数码40数码通讯城 数码区购物电子数码赛博数码广场131根据实际访谈情况调整，项目组实际完成目标租户访谈根据实际访谈情况调整，项目组实际完成目标租户访谈80个，其中购物个，其中购物类租户类租户59个，餐饮类租户个，餐饮类租户19个，休闲娱乐类租户个，休闲娱乐类租户2个个(3/4)资料来源：九洲远景分析IDID模块模块子模块子模块功能功能行业行业子行业子行业品牌名称品牌名称41数码通讯城 数码区购物电子数码赛格电子42数码通讯城 手机区购物电子数码恒波手机

134、连锁43潮流生活广场时尚精品购物服装服饰时尚美集44潮流生活广场时尚精品购物服装服饰时尚时尚风45潮流生活广场时尚精品购物服装服饰时尚米兰站46潮流生活广场时尚精品购物服装服饰时尚K-247潮流生活广场时尚精品购物服装服饰时尚My City48潮流生活广场时尚精品购物服装服饰时尚伊索49潮流生活广场时尚精品购物服装服饰时尚贞智美50潮流生活广场时尚精品购物服装服饰时尚衣SQUARE51潮流生活广场美食天地餐饮餐饮休闲餐饮大卡司52潮流生活广场美食天地餐饮餐饮西式快餐万菜屋53潮流生活广场美食天地餐饮餐饮西式快餐KFC54潮流生活广场美食天地餐饮餐饮西式快餐麦当劳55潮流生活广场美食天地餐饮餐饮

135、西式快餐味千拉面56潮流生活广场影音文化购物图书音像新华书店57潮流生活广场潮流前线购物服装服饰时尚大s小s58潮流生活广场潮流前线购物服装服饰时尚衣饰名妆59潮流生活广场潮流前线购物服装服饰时尚梵米尼60潮流生活广场潮流前线购物服装服饰时尚慧慧132根据实际访谈情况调整，项目组实际完成目标租户访谈根据实际访谈情况调整，项目组实际完成目标租户访谈80个，其中购物个，其中购物类租户类租户59个，餐饮类租户个，餐饮类租户19个，休闲娱乐类租户个，休闲娱乐类租户2个个(4/4)资料来源：九洲远景分析IDID模块模块子模块子模块功能功能行业行业子行业子行业品牌名称品牌名称61潮流生活广场潮流前线购物服

136、装服饰时尚UFO62潮流生活广场潮流前线购物服装服饰时尚K12863潮流生活广场潮流前线购物服装服饰时尚B.D.S64潮流生活广场便利生活购物食品-日用品休闲食品自然派65潮流生活广场便利生活购物食品-日用品便利店万店通66潮流生活广场便利生活购物医药保健森活健康67潮流生活广场便利生活购物眼镜店博士眼镜68潮流生活广场便利生活购物眼镜店亚洲眼镜69潮流生活广场便利生活购物家居家具家居饰品大吉日本物品专卖70潮流生活广场便利生活购物家居家具家居饰品吉祥床上用品71潮流生活广场便利生活购物家居家具家居饰品玩美构造72潮流生活广场达人特区购物珠宝藏玉轩73潮流生活广场达人特区购物化妆品守护天使74

137、潮流生活广场达人特区购物服装服饰饰品闪亮一族75潮流生活广场达人特区购物珠宝坎迪斯银饰76潮流生活广场达人特区购物箱包皮具偶遇77潮流生活广场达人特区购物化妆品蜜之无语78潮流生活广场达人特区购物化妆品无添加日韩化妆品79潮流生活广场达人特区购物服装服饰饰品银钢饰品80潮流生活广场达人特区购物服装服饰饰品Oid.Shop133133从项目组访谈从项目组访谈80个品牌租户的结果来看，愿意进驻项目的租户占比为约个品牌租户的结果来看，愿意进驻项目的租户占比为约46%，租户可得性较高，租户可得性较高评估结果、进驻意向比例及各业态租户进驻意向统计评估结果：有意向进驻本项目租户的的比例约为评估结果：有意向

138、进驻本项目租户的的比例约为46%，租户可得性较高，租户可得性较高租户可得性租户可得性有意向租户进驻意向租户进驻意向样本总量样本总量:86个个资料来源：租户访谈，九洲远景分析各业态租户进驻意向统计各业态租户进驻意向统计进驻意向进驻意向购物类购物类餐饮类餐饮类娱乐类娱乐类租户总计租户总计无意向15%26%50%15观望44%5%50%28有意向40%68%-37租户总计5919280观望无意向134134项目的位置和交通是主要优势，而对龙华商业成熟度的考虑是租户观望项目的位置和交通是主要优势，而对龙华商业成熟度的考虑是租户观望的主要因素的主要因素 租户认为项目所在区域龙华新城发展潜力大，周边新兴住

139、宅社区的发展是商业发展的前提条件 认为项目地理位置好，人流量大，符合品牌选址基本要求 认为交通的便利性是自身品牌消费的主要原因，本项目的交通优势无可比拟 项目目前商业规划中所具有的各类商业品类组合丰富，具有相互补充和促进的效果 对地铁物业感兴趣，战略布点上以地铁物业为主要方向 租户自身拓展意愿不强，近年内无拓展计划 租户本身有拓展计划，但是认为关外地区目前的消费力不符合品牌拓展要求 目前龙华区域已有分店，市场供给已经饱和，无需再设新店 认为项目周边商业氛围还不成熟，需要时间等到项目成熟后考虑 租户自身需要对龙华市场、项目周边和现场进行详细考察和测算租户访谈分析租户有意向进驻项目的主要原因租户有

140、意向进驻项目的主要原因租户观望或无意向进驻项目的主要原因租户观望或无意向进驻项目的主要原因进驻意向分析进驻意向分析资料来源：租户访谈，九洲远景分析135运动休闲城模块共访谈运动休闲城模块共访谈37个租户，其中运动装租户和中小型餐饮租户进个租户，其中运动装租户和中小型餐饮租户进驻意向高，而中档以上休闲装租户和休闲娱乐类租户需要考虑项目周边驻意向高，而中档以上休闲装租户和休闲娱乐类租户需要考虑项目周边商业成熟度；大型中餐租户则由于市场消费力问题不考虑进驻关外地区商业成熟度；大型中餐租户则由于市场消费力问题不考虑进驻关外地区运动休闲城租户访谈的核心发现主题模块主题模块运动休闲城运动休闲城 资料来源:

141、租户访谈、九洲远景分析运动装类运动装类 访谈品牌综合零售商3个，品牌商3个，有意向进驻项目的租户3个，观望品牌3个，无意向1个 租户对项目概念普遍表示认同，需要进一步考察市场 此类租户合作方式对固定租金和扣点均表示接受；综合零售商面积在2000平米左右，专卖店面积100平米左右休闲装类休闲装类 访谈全国连锁服装品牌15个，有意向进驻项目有4个，观望租户7个，4个无意向，租户可得性中等。中低档休闲装进驻意向明显好于中档以上品牌 此类租户承受租金能力相对较强，意向租金方式为扣点或租金，约15%-20%的营业额；面积需求多为100-300平米餐饮类餐饮类 访谈中小型餐饮9个，大型餐饮品牌3个，中小型

142、餐饮进驻意向较为强烈，而大型租户普遍表示关外地区的市场消费力不能满足其新店拓展的需要 中小型租户承受租金能力相对较强，意向租金合作方式扣点和租金均可，扣点通常为5%-10%，面积需求300-500平米休闲娱乐类休闲娱乐类 访谈电玩城品牌2个，进驻意向为无意向和观望，主要考虑本项目对周边的住宅社区人口的吸引力 此类租户投资较大，意向租金合作方式为扣点（分成），面积需求1000-2000平米1136数码通讯城模块访谈发现品牌管理商的进驻意向较强，可以实现整栋租数码通讯城模块访谈发现品牌管理商的进驻意向较强，可以实现整栋租赁或委托管理赁或委托管理数码通讯城租户访谈的核心发现主题模块主题模块数码通讯城

143、数码通讯城 资料来源:租户访谈、九洲远景分析2数码品牌综合管数码品牌综合管理商理商 访谈数码品牌综合管理商3个，其中赛博数码和赛格电子表示有进驻本项目的意向，太平洋数码则表示无进驻意向 2个意向租户对项目区位和交通便捷性的优势认可度较高，考虑下一步合作细节 无意向租户太平洋数据因为公司战略发展以网络店为主，实体店无经营拓展计划 租户对项目概念均表示认同，认为交通枢纽的便捷性与数码产品的快速消费性是共赢的契合点 此类租户承租能力较弱，以固定租金为主要租金合作方式；物业建筑面积要求在1万平方米以上，希望整栋租赁物业，赛格电子倾向于以委托管理的模式进驻137潮流生活广场模块共访谈租户潮流生活广场模块

144、共访谈租户39个并以小型租户为主，总体进驻意向较个并以小型租户为主，总体进驻意向较高，餐饮类租户表现尤其明显高，餐饮类租户表现尤其明显潮流生活广场租户访谈的核心发现主题模块主题模块潮流生活广场潮流生活广场 资料来源:租户访谈、九洲远景分析3服装类服装类 访谈15个租户，有意向进驻项目的租户5个，观望租户7个，无意向3个 有意向租户主要看好枢纽所带来的巨大人流的发展，观望租户对项目消费人流比例持保留态度；而无意向租户则为较高档品牌如米兰站、K2 此类租户合作方式以固定租金为主；经营面积10-30平米日常生活类日常生活类 访谈9个租户，品类包括食品店、眼镜店、家居饰品店等，有意向进驻项目有4个，观

145、望租户5个，人流量是租户关注的主要因素 此类租户意向租金方式为固定租金，面积需求多为10-30平米饰品配件类饰品配件类 访谈9个租户，租户品类构成丰富，包括服饰、箱包、饰品、珠宝、化妆品等，观望租户4个，有意向租户5个 意向租户看重本项目所带来的人流量，观望租户则需要了解更多周边情况 租户意向租金合作方式为固定租金，面积需求10平米以内餐饮类餐饮类 访谈餐饮品牌6个，以休闲餐饮和西式快餐为主，均表示有进驻项目的意向，看好龙华地区地铁枢纽的人流量所带来的便利性就餐需求 此类租户意向租金合作方式对固定租金和扣点均接受，面积需求200-400平米138138天虹访谈核心要点天虹访谈核心要点访谈对象：

146、天虹华南区拓展部部长刘光裕访谈对象：天虹华南区拓展部部长刘光裕租户基本情况租户基本情况 天虹百货是天虹商场股份有限公司旗下百货品牌，是中港合资经营的大型连锁零售企业 目前在全国共36家分店，深圳有20家，拓展区域以深圳为主对本项目的看法对本项目的看法 认为本项目地理位置优势明显，是二线拓展关的中心区位，未来商业价值很高进驻意向进驻意向 观望态度 由于中航自身在洪山站有物业，天虹百货考虑进驻洪山站项目，与此项目有一定的冲突 可以考虑委托管理的合作方式，天虹在销售额固定比例提成 面积要求20,000平方米以上，因此希望能整体租赁工程要求工程要求 只负责内装，装修时间3个月 楼层要求首层层高不低于5

147、米，二层以上层高不低于4.5米天虹认为本项目区位优势明显，由于与中航红山站项目有冲突，目前持天虹认为本项目区位优势明显，由于与中航红山站项目有冲突，目前持观望态度观望态度资料来源:租户访谈、九洲远景分析主力店租户访谈举例主力店租户访谈举例 天虹天虹租户基本情况租户基本情况对本项目看法对本项目看法进驻意向进驻意向合作条件合作条件工程要求工程要求139139Sport 100认可本项目概念，认为运动与休闲类服饰有互相促进作用，且认可本项目概念，认为运动与休闲类服饰有互相促进作用，且看好交通枢纽及龙华新城商业，表示有进驻意向看好交通枢纽及龙华新城商业，表示有进驻意向关键租户访谈举例关键租户访谈举例

148、sport 100 Sport 100成立于1997年，是一家融合运动休闲、时尚购物为一体的多品牌大型零售概念店 目前在全国共60家分店，覆盖全国16个城市 目前在深圳市只有万象城1家店 看好龙华新城及交通枢纽商业，且运动与休闲概念可相互促进，因此看好本项目的商业概念 有意向进驻，且已向上级汇报 固定租金和扣点的合作方式均可接受，租赁期一般在5年以上 面积需求在2500平方米左右工程要求工程要求 装修及招商时间约2-3个月 装修前中央空调、消防、电梯等设备设施齐备SPORT100 访谈核心要点访谈核心要点访谈对象：访谈对象：SPORT100深圳市场负责人胡松玉深圳市场负责人胡松玉资料来源:租户

149、访谈、九洲远景分析租户基本情况租户基本情况对本项目看法对本项目看法进驻意向进驻意向合作条件合作条件工程要求工程要求注：140140纳帕佳访谈核心要点纳帕佳访谈核心要点访谈对象：纳帕佳拓展部珍小姐访谈对象：纳帕佳拓展部珍小姐 Lapargay定位于25-40岁女性，品牌风格以个性、时尚、独立、优雅为主要特征 目前全国有50余家分店，拓展计划以一二线城市核心商圈为主 对项目概念定位不关心，自身品牌定位高端，主要是看位置 无进驻意向 认为项目地理位置与品牌形象不符，周边的消费力不能满足分店发展的需要 周边市场环境形成核心商业区 固定租金和扣点的合作方式均可接受，面积要求在200平方米左右 无特殊工程

150、要求纳帕佳服饰品牌定位于中高档个性女装，认为本项目商业成熟度不高，纳帕佳服饰品牌定位于中高档个性女装，认为本项目商业成熟度不高，不能满足其市场拓展要求，无进驻意向不能满足其市场拓展要求，无进驻意向资料来源:租户访谈、九洲远景分析关键租户访谈举例关键租户访谈举例 LAPARGAY租户基本情况租户基本情况对本项目看法对本项目看法进驻意向进驻意向合作条件合作条件工程要求工程要求141141班尼路集团访谈核心要点班尼路集团访谈核心要点访谈对象：班尼路拓展部赖总访谈对象：班尼路拓展部赖总 班尼路服饰有限公司旗下品牌包括班尼路、生活几何（SK）、互动地带（I.P.ZONE）、纯真传说（BAMBINI）、水

151、虹（Baleno Attitude）以及衣本色（ebase）等 目前深圳有100多间店，均为直营店 认同本项目的概念定位，项目定位与周边市场环境较为匹配，有信心可以做好 有进驻意向 看好周边市场与项目交通位置，主题性定位明确，符合项目选址的要求 只负责内装，装修时间1个月内 无特殊工程要求休闲服饰班尼路集团认同本项目的概念定位，看好本项目地理位置，有休闲服饰班尼路集团认同本项目的概念定位，看好本项目地理位置，有进驻意向进驻意向资料来源:租户访谈、九洲远景分析关键租户访谈举例关键租户访谈举例 BALENO 固定租金和扣点的合作方式均可以接受，具体租金水平可谈 面积要求100平方米左右，位置要求与

152、其他休闲品牌成行成市租户基本情况租户基本情况对本项目看法对本项目看法进驻意向进驻意向合作条件合作条件工程要求工程要求142142胜记访谈核心要点胜记访谈核心要点访谈对象：胜记门店经理叶先生访谈对象：胜记门店经理叶先生 胜记餐饮集团是以经营粤菜为主的深圳本地餐饮集团，旗下包括胜记、金筷子主厨、云顶花园三个品牌 目前共8家分店，经营区域以深圳为主 认为龙华地区的整体消费力还不足以支撑其分店的发展，大型餐饮投资较大，选址多考虑周边商业的成熟度 无进驻意向 考虑到市场成熟度的问题，暂无对龙华地区的拓展计划 面积需求在1000平方米以上 合作方式主要考虑固定租金模式，扣点也可以接受 餐饮上下水、排烟管道

153、、消防等预留工程要求胜记餐饮认为龙华地区的消费力不能满足其开店的要求，无进驻意向胜记餐饮认为龙华地区的消费力不能满足其开店的要求，无进驻意向资料来源:租户访谈、九洲远景分析关键租户访谈举例关键租户访谈举例 胜记胜记租户基本情况租户基本情况对本项目看法对本项目看法进驻意向进驻意向合作条件合作条件工程要求工程要求143143肯德基访谈核心要点肯德基访谈核心要点访谈对象：百胜肯德基餐饮深圳拓展经理蔡先生访谈对象：百胜肯德基餐饮深圳拓展经理蔡先生 肯德基是百胜餐饮集团旗下西式快餐品牌，一、二线城市以直营店为主 目前在龙华片区共有3家店，经营状况较关内有一定的差别 认为本项目地理位置优势明显，特别看好和

154、地铁相连的物业，认为人流量有保证 有进驻意向，已安排洽谈人员跟进 主要考虑到地铁交通的便捷性所带来的人流 固定租金和扣点的合作方式均可以接受，具体租金水平可谈 面积要求400平方米左右 只负责内装，装修时间45天左右 门店进深11米以上，其他无特殊工程条件，满足普通餐饮工程条件即可KFC对地铁接驳物业比较感兴趣，进驻意向强烈，面积需求在对地铁接驳物业比较感兴趣，进驻意向强烈，面积需求在200平方米平方米左右左右资料来源:租户访谈、九洲远景分析关键租户访谈举例关键租户访谈举例 KFC租户基本情况租户基本情况对本项目看法对本项目看法进驻意向进驻意向合作条件合作条件工程要求工程要求144144赛博认

155、可本项目概念定位，认为交通枢纽带来的人流量有利于数码市场赛博认可本项目概念定位，认为交通枢纽带来的人流量有利于数码市场发展，希望整体租赁物业发展，希望整体租赁物业 赛博数码广场深圳店设立于2003年，由富士康集团所有 目前在全国共37家分店 深圳有2家，分别位于深圳市福田区华强北和宝安25区创业二路 从长期看，认为本项目有发展的市场空间，交通枢纽的优势明显，人流量有所保证 有进驻意向 交通便利性带来的大量人流符合电子数码产品的选址要求 整体租赁，租期一般为10-15年，其中包括6个月免租期 固定租金，租金增长比例及周期具体协商，通常情况下租金占商场总收入的1/3 装修时间3个月 装修前中央空调、消防、电梯等设备设施齐备关键租户访谈举例关键租户访谈举例 赛博数码赛博数码赛博数码访谈核心要点赛博数码访谈核心要点访谈对象：赛博数码华南区开发部刘小姐访谈对象：赛博数码华南区开发部刘小姐资料来源:租户访谈、九洲远景分析租户基本情况租户基本情况对本项目看法对本项目看法进驻意向进驻意向合作条件合作条件工程要求工程要求145145谢谢！谢谢！