1、重庆市百可科技（集团）有限公司重庆市百可科技（集团）有限公司一、项目区域市场环境 二、项目情况三、项目SWTO分析四、项目商业整体发展策略五、项目定位及业态规划六、经济测算大大 纲纲七、招商策略重庆市百可科技（集团）有限公司一、项目区域市场环境一、项目区域市场环境p 九龙坡城乡结合区域商业现状p 项目区域及周边商业市场现状p 区域市场状况综述重庆市百可科技（集团）有限公司九龙坡城乡结合区域商业现状 由于城乡结合区域过去存在着城市规划边缘及政府当时对这一区域的发展缺乏长远的规划，导致在交通、建筑及主导产业的引导，使这一区域的发展远远落后于主城区。但是随着经济的发展主城区域的土地资源日渐稀缺政府意
2、识到城乡结合区域是城市可持续发展的重要资源，加大对这一区域的投入及科学的规划。就目前九龙坡区城乡结合区域的商业环境还处于生活消费配套初级阶段，没有前期科学的商业规划，市政配套缺乏导致现有一些区域的商业发展较为混乱，脏、乱、差现象比较严重。缺乏规划，脏、乱、差现象严重重庆市百可科技（集团）有限公司项目区域及周边商业市场现状 本项目位于北起白市驿南至西彭的白彭路沿线的陶家镇。白彭路全长28公里，在这一公路沿线白市驿镇与西彭镇发展相比陶家镇发展超前，这归为于白市驿的公路交通资源和镇内的温泉资源和西彭镇的西南铝业主力产业影响拉动所致。白市驿至西彭白彭路沿线由北至南有白市驿、石板镇、陶家镇、西彭镇四个自
3、然镇，目前初具规模的商业物业仅有白市驿及西彭两个镇。重庆市百可科技（集团）有限公司项目区域及周边商业市场现状 陶家镇位于西彭北侧6公里，全镇8个村。2010年底，工农业总产值达近21亿元，农民人均纯收入达3900元，而陶家镇商业发展还处于生活配套的初级阶段，没有核心商业项目，使得陶家镇一部分中高端外流到主城区或西彭镇。陶家经济开发区商业规模的比例是四个自然镇最大的，农民回迁安置房建设每一栋居民楼一楼均设计隔断独立商铺，这也使陶家现有商业铺位将近400家，然而正在经营商家只达到30%，多为生活必须配套商业。陶家镇商业发展现状重庆市百可科技（集团）有限公司区域市场状况综述住宅型物业投资逐步向商业物
4、业投资转向因为住宅物业这类投资已发展的时期，投资空间有限投资形式较为单一。促进投资市场最大化是未来商业发展的趋势。商业物业脏、乱、差等现象依然存在因这类物业在传统发展过程中均存在脏、乱、差形象，但由于市场的逐步完善促使先发展的物业势必得到改善。客户网络单一化与市场区域化现有白彭路商业市场主要辐射周边消费目标，对于投资客户也是锁定这一区域客户为主，在层次上偏低。对购买价格过于敏感且接受程度有待于提高客户对商业物业购买存在多处担忧，对直接利益点不是很清楚，大多数人将首付与二手租赁市场转让金额做相应比较，从而决定是否购买。三大投资环境争夺客户资源本项目与白市驿、西彭同时抢夺区域投资市场，主要投资目标
5、锁定这一区域，由于客户资源有限，导致竞争相对激烈。重庆市百可科技（集团）有限公司二、项目情况二、项目情况p 项目概况p 项目商业具体情况p 项目现状综述重庆市百可科技（集团）有限公司项目概况 陶家都市工业园是重庆九龙坡区陶家镇与重庆百可科技（集团）有限公司共同打造，属于重庆市城乡统筹重点项目，项目位于白市驿至西彭靠近西彭约7公里处、陶家镇经济开发区北2公里处。本项目商业0号楼、1号楼商业、3-1是白市驿至西彭这一区域唯一大型商业载体项目。重庆市百可科技（集团）有限公司项目商业具体情况项目楼层建筑面积（）0号楼商业负一层3,225.91一层4,179.79二层3,598.85三层3,136.37
6、四层2,744.99五、六层876.87合计面积（）17762.79租售情况：已出租面积2831 重庆市百可科技（集团）有限公司项目商业具体情况租售情况：已出租面积3015.62，已出售面积5024.97 项目楼层建筑面积（）3-1商业负一层3,600.51一层3,662.01二层3,415.73三层1,947.61四层1,065.23合计面积（）13691.09重庆市百可科技（集团）有限公司项目商业具体情况租售情况：未租、售项目楼层建筑面积（）1号楼商业负一层2,837.31一层3,598.90二层3,969.50三层3,969.50四层3,969.50合计面积（）18,344.71重庆市百
7、可科技（集团）有限公司项目商业具体情况 整体商业面积49798.59中，公司自有部分为37,182.74，他建/联建部分为12,615.86。目前商业已出售5024.97，已出租5846.62。重庆市百可科技（集团）有限公司项目现状综述NO.1 本项目具备区域内较大的综合商业体量，具备吸引部分行业中、大型商家的条件，可考虑进行统一招商。NO.2 商业权属中有四分之一体量属于他建/联建部分，考虑到保证整体商业招商的规划性、完整性，建议将他建/联建部分纳入整体统一运营模式。NO.3 由于区域商业成熟度不足，目前项目常规的销售、租赁招商情况不理想，商业运营面临一定难度。城乡统筹重点区域 大型企业进驻
8、园区 白彭公路交通便捷 整体商业氛围不足 前提商业宣传不足 商家谨慎观望态度严重 周边低端商铺供应较大 目前区域消费力及消费需求低周边企业带动消费力提升常青藤、公租房建设带来大量区域常住人口轻轨5、7号线带来人流拉动消费政府对陶家商圈的打造规划近期区域内没有相同规模商业项目启动S 优势W劣势O威胁T 机会重庆市百可科技（集团）有限公司三、项目三、项目SWTO分析分析重庆市百可科技（集团）有限公司四、项目发展策略四、项目发展策略p 项目发展面临的问题及针对思路p 商业整体招商策略重庆市百可科技（集团）有限公司面对问题 解决问题商业权属中有四分之一体量属于他建/联建部分，如任其随意招商销售，可能影
9、响项目商业业态的规划布局。同时不对入驻商家进行筛选，可能降低整体商业档次本项目所在区域商业发展成熟度不够，商家虽然可以预计未来发展空间，但要目前进入就明显信心不够本项目为区域新建规模最大的统一商业，不能只考虑区域内常规的临街门面经营，故招商、销售难度大发展思路 统一进行整体招商运营 以具备足够吸引力的招商政策驱动商家入驻，以快速提升项目商业成熟度 先租后售，以租带售。先促进项目商业成熟，再获得项目价值提升重庆市百可科技（集团）有限公司商业整体招商策略重庆市百可科技（集团）有限公司商业整体招商策略招 商 优 惠 政 策 建 议 保证金优惠政策建议对已缴纳经营保证金的商家，经营满2年免租期后，商家
10、意向购买商业继续经营或投资的，按保证金缴纳的额度给予等额购房款优惠。续租优惠政策建议对已缴纳经营保证金的商家，经营满2年免租期后，商家意向意向继续租赁经营的，以已缴纳的保证金冲抵后续租金，月租金按保证金单价下浮10%计算。重庆市百可科技（集团）有限公司五、项目定位及业态规划五、项目定位及业态规划p 项目整体定位p 项目案名建议p 项目推广定位p 项目功能定位与组合p 项目整体业态规划建议p 项目具体业态规划建议重庆市百可科技（集团）有限公司项目整体定位 项目为立足于服务本区域放射周边区域，集餐饮、购物、娱乐休闲生活配套功能等为一体，具有强大的辐射力大型综合商业项目。整体定位：陶家区域大型社区生
11、活配套商业中心重庆市百可科技（集团）有限公司项目案名建议百可陶家都市广场 “百可”为前缀，承载企业通过项目建立市场形象的使命。“都市广场”体现项目的规模体量和商业形态，且“都市”表现了经过城乡统筹发展，陶家将完全城市化的前景。同时与整体项目案名“陶家都市工业园”具备一定的延续性。重庆市百可科技（集团）有限公司项目案名建议百可陶家时代商城 “百可”为前缀，承载企业通过项目建立市场形象的使命。拆分开“陶家时代”可引申因本项目的运作及陶家商圈打造，陶家将开启一个商业发展的时代。“商城”也能形象体现本项目商业及规模。重庆市百可科技（集团）有限公司项目推广定位立足陶家 投身商圈 其一，对企业而言可理解为
12、立足区域发展，投身区域建设的正向形象推广。其二，对商家明确阐述了陶家以及项目所在位置的商机和未来潜力。重庆市百可科技（集团）有限公司项目功能定位与组合主要功能餐饮、购物功能餐饮、购物为本项目主要功能区形成主力店与次主力店的功能关系，拉动其他业态的进驻。辅助功能健身、娱乐、休闲功能健身、娱乐、休闲区为本项目辅助功能区，主要提高本案档次。配套功能医疗、金融、服务功能医疗、金融、功能区为本项目配套功能，主要满足未来消费者的生活服务的便捷。重庆市百可科技（集团）有限公司项目整体业态规划建议区域主要功能业态规划3-1商业娱乐、休闲功能为主，特色餐饮为次，辅助部分购物、生活配套配套次主力店：KTV歌城1家
13、 快捷式酒店1家 中型餐饮店 1家 中型购物超市1家小型店：小型特色餐饮5家 美容美发、移动营业厅、精品烟酒、电器卖场各1家0号楼商业以医院、高档餐饮为主，休闲为次，辅助部分区域提升的配套套功能主力店：医院1家 高档餐饮酒楼1家次主力店：咖啡西餐1家 洗脚城1家 茶楼1家 运动健身馆1家小型店：银行小型营业厅、汽车维修美容、药房、美容美发、影音书店各1家1号楼商业以购物功能为主主力店：大型超市（如永辉）1家 专业建材装饰市场重庆市百可科技（集团）有限公司项目具体业态规划建议3-1商业 仓储 3600.513-1 负一层 总面积3600.51重庆市百可科技（集团）有限公司项目具体业态规划建议生活
14、配套类商家 3-1 一层 总面积3662.01购发超市 1498.76 生活配套：美容美发 159.87 移动营业厅 153.43 烟酒批发193.92 电器卖场 497.47小型特色餐饮：233.41、156.02、165、252.32、351.813-1商业重庆市百可科技（集团）有限公司项目具体业态规划建议生活配套类商家 KTV 3415.733-1 二层 总面积3415.733-1商业重庆市百可科技（集团）有限公司项目具体业态规划建议生活配套类商家 快捷式宾馆 1947.613-1 三层 总面积1947.613-1商业重庆市百可科技（集团）有限公司项目具体业态规划建议生活配套类商家 大型
15、餐饮 1065.233-1 四层 总面积1065.233-1商业重庆市百可科技（集团）有限公司项目具体业态规划建议生活配套类商家 医院1326.460号楼 负一层 总面积3225.910 0号楼商业号楼商业仓储1899.45重庆市百可科技（集团）有限公司项目具体业态规划建议生活配套类商家 0号楼一层 总面积4179.790 0号楼商业号楼商业医院1326.46汽车美容维修 988.08配套区域：鲜花礼品店200 银行营业厅500 服装干洗100 影音书店100 药房300 美容美发200 重庆市百可科技（集团）有限公司项目具体业态规划建议生活配套类商家 0号楼二层 总面积3598.850 0号
16、楼商业号楼商业医院1052.40大型餐饮1265.86洗脚城1280.59重庆市百可科技（集团）有限公司项目具体业态规划建议生活配套类商家 0号楼三层 总面积3136.370 0号楼商业号楼商业医院1100.74咖啡馆1141.17茶楼894.46重庆市百可科技（集团）有限公司项目具体业态规划建议生活配套类商家 0号楼四层 总面积2744.990 0号楼商业号楼商业医院1222.75（含露台556）餐饮588.28健身房933.96重庆市百可科技（集团）有限公司项目具体业态规划建议生活配套类商家 0号楼五、六层 总面积876.870 0号楼商业号楼商业医院664.65办公室212.22 重庆市
17、百可科技（集团）有限公司项目具体业态规划建议生活配套类商家 1 1号号楼商业楼商业 1-1商业建筑面积最大，负一层引进商业建筑面积最大，负一层引进外，其余部分可考虑整体打造外，其余部分可考虑整体打造成成。重庆市百可科技（集团）有限公司六、经济测算六、经济测算p 公司收入项p 整体招商公司收入情况重庆市百可科技（集团）有限公司公司收入项经营保证金 经营保证金以免租期2年作为基准核算，入驻商家最低一次性缴纳24个月经营保证金，免租期满后全额返还。可根据商家实际免租时间要求，按每平米保证金单价实际免租月数进行收取。平均每平米收取26.7元经营保证金，合计收取2754万元。（备注：0号楼及3-1商业负
18、1层均考虑为仓储出租，不纳入保证金收取范围）重庆市百可科技（集团）有限公司公司收入项项目楼层面积（）单价（元/月）时间（月）金额（元）0号楼一层 4,179.79 30243,009,452 二层 3,598.85 28242,418,428 三层 3,136.37 25241,881,823 四层 2,744.99 22241,449,354 五层 876.87 2024420,899 3-1商业一层 3,662.01 33242,900,312 二层 3,415.73 28242,295,371 三层 1,947.61 25241,168,566 四层 1,065.23 2224562,4
19、41 1号楼负一层 2,837.31 25241,702,386 一层 3,598.90 30242,591,208 二层 3,969.50 28242,667,504 三层 3,969.50 25242,381,700 四层 3,969.50 22242,095,896 合计 42,972.17 26.7085127,545,340 经营保证金收入预算表重庆市百可科技（集团）有限公司公司收入项物业管理费 物业管理费按3元/月标准收取（含0号楼及3-1商业负一层）。合计收取物业管理费3,585,499元。项目面积（）单价（元/月）时间（月）金额（元）0号楼 17,762.79 324 1,27
20、8,921.14 3-1商业 13,691.09 324 985,758.48 1号楼 18,344.71 324 1,320,819.12 合计 49,798.59 3 3,585,498.74 重庆市百可科技（集团）有限公司公司收入项物业运营管理费 成立商业管理部，针对整体都市广场商业进行运营管理。按照1元/月标准收取（不含0号楼及3-1商业负一层）。合计收取商业项目运营管理费1,031,322元。项目面积（）单价（元/月）时间（月）金额（元）0号楼14,536.88 124348,8853-1商业10,090.58 124 242,1741号楼 18,344.71 124 440,273
21、合计 42,972.17 11,031,322重庆市百可科技（集团）有限公司公司收入项商业推广费 成立商业管理部，针对整体都市广场商业进行推广。按照2.5元/月标准收取（招商初期只针对已购买商业的业主）。合计收取商业推广费301，498元。项目面积（）单价（元/月）时间（月）金额（元）0号楼0 2.52403-1商业5024.972.524301,4981号楼02.5240合计5024.972.5301,498重庆市百可科技（集团）有限公司整体招商公司收入情况类别项目面积（）价格（元/）金额（元）备注收入保证金收入42,972.1726.724月27,545,340物业管理费49,798.59
22、324月3,585,499商业管理费42,972.17124月1,031,322推广费42,972.17124月301,498支出已售部分委托租赁返租5024.972518月-2,261,237已出售的商业，按由业主委托公司进行租赁招商。公司按25元/支付给业主18个月租金进行测算已出租部分租金返还5846.622512月-1,753,986已出租的商业，公司对经营户返还租金。公司按25元/退还经营户12个月租金进行测算应收款项用电增容49798.5960-2,987,915用电增容费用按平均60元/进行测算水、电安装49798.595-248,993水、电一户一表安装费用，按5元/进行测算合
23、计25,211,528元资金利息收入按2年年利息9%测算，资金利息收入为：4,538,075元重庆市百可科技（集团）有限公司整体招商公司收入情况（除去支出及垫付应收款项）实际收入资金 合计收益资金利息 重庆市百可科技（集团）有限公司七、招商推广策略七、招商推广策略p 招商推广核心p 阶段性招商推广策略重庆市百可科技（集团）有限公司招商推广核心招商推广核心招商优惠 以招商优惠政策作为主要推广点，吸引商家入驻本项目进行经营，带动项目商业氛围成熟高调性推广 推广述求，把握提高项目推广调性，提升项目商业品质为主重庆市百可科技（集团）有限公司阶段性招商推广策略阶段性招商推广策略招商阶段时间推广主题招商渠
24、道实现招商目标预热期 2012.1 1、陶家城乡统筹发展成绩2、项目区域商业快速发展3、企业对园区建设的责任感4、感恩发展，0租金回馈商家现场新年展销会活动报媒、短信走访、直邮6000 2012.2 新闻、短信、网络走访、产品推介会活动8000 强势招商期 2012.3 1、陶家商圈规划的未来前景2、区域商业升值空间3、主力商家入驻宣传4、感恩发展，0租金回馈商家报媒、短信、网络走访、直邮12000 2012.4新闻、短信走访、入驻商家签约仪式12000清盘期2012.51、陶家商圈规划的未来前景2、项目招商效果，仅剩最后席位3、主力商家入驻宣传4、感恩发展，0租金回馈商家报媒、新闻、短信网络、走访、直邮6000 2012.65000 重庆市百可科技（集团）有限公司谢 谢！
全部分类
免费下载资料库
10000份+资源包
千万vip文档畅享下载
下载文档文件编辑即用
网站精选百万好案
百万工程地产工作者都在用
微信扫一扫登录
