太原靖烨不锈钢园区项目整体定位及发展战略研究报告（235页）.ppt

1、太原靖烨不锈钢园区项目太原靖烨不锈钢园区项目整体定位及发展战略研究整体定位及发展战略研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：山西靖烨房地产开发有限公司谨呈：山西靖烨房地产开发有限公司3项目顾问工作阶段划分项目顾问工作阶段划分 6个日历天个日历天前期市场调研阶段前期市场调研阶段30个日历天个日历天中期沟通中期沟通时间进度时间进度阶段划分阶段划分工作内容工作内容市调结果沟通整体定位及发展战略报告初稿提交成果提交成果 项目终稿汇报项目终稿汇报整

2、体定位及发展战略调整与修改整体定位及发展战略 报告终稿2009/06/232009/06/232009/06/282009/06/282009/07/282009/07/282007/08/032007/08/03项目地块查勘区域企业深入调研区域客户深入访谈区域客户问卷调查区域宏观经济背景研究房地产市场调研政府人员访谈专业人士访谈其它区域消费者访谈及问卷调查项目界定及研判问题结构化分析市场机会点的挖掘和分析区域价值定位客户定位与需求特征研究项目核心竞争力定位与整体规划建议开发策略经济测算4在过去的一个多月里，世联专案组进行了如下调研与研究工作在过去的一个多月里，世联专案组进行了如下调研与研究工

3、作工作内容工作内容收集的数据收集的数据进行的访谈进行的访谈太原市宏观经济情况太原市城市发展现状太原市城市总体规划太原市房地产市场状况城市及区域背城市及区域背景分析景分析目标市场与客目标市场与客户的集中分析户的集中分析项目本体分析项目本体分析周边企业领导深入访谈30多位有相关置业需求或其他相关客户访谈12位专业人士访谈（包括营销策划主管、开发公司负责人、项目销售经理等）24位楼盘销售人员访谈24个太原市住宅在售项目7个北京周边住宅在售项目地形地貌状况地块资源状况地块开发限制条件分析目标消费者价值取向和置业倾向的分析项目竞争策略初探宏观经济背景分析城市发展趋势探讨房地产市场特点分析目标购房人置业特

4、点分析区域竞争态势分析进行的分析进行的分析问卷问卷消费者对太原市北部区域的认知度消费者对在北部区域的购房意愿太原市消费者置业关注点和客群特征北部区域消费者置业关注点和客群特征太原市发改委访谈太原市规划局访谈太原市房地局拆迁处访谈太原市城改办访谈太原市经委访谈尖草坪区政府访谈尖草坪区发改委访谈5本次报告架构本次报告架构2 2市调沟通达成的共识回顾市调沟通达成的共识回顾3 3区域发展前景预测区域发展前景预测1 1项目本体条件及开发目标项目本体条件及开发目标5 5发展战略与整体定位发展战略与整体定位6 6规划设计建议规划设计建议4 4目标客户分析目标客户分析7 7分期开发建议分期开发建议1 1项目本

5、体条件及开发目标项目本体条件及开发目标7本项目本项目太钢太钢迎泽街迎泽街长风街长风街本项目本项目太原不锈钢太原不锈钢生态工业园生态工业园迎新街片区迎新街片区太钢厂区太钢厂区距离迎泽街约距离迎泽街约1313公里公里新华化工厂新华化工厂本项目位于太原市尖草坪区新兰路东侧，太钢北部，本项目位于太原市尖草坪区新兰路东侧，太钢北部，距离城市核心道路迎泽大街约距离城市核心道路迎泽大街约1313公里公里江阳化工厂江阳化工厂l本项目位于太原不锈钢生态工业园内，新兰路以东、兴安宿舍以南、太钢以北；l项目距离迎泽街约13公里，车程不足半小时。地理地理位置位置8新兰路是项目通往市区的唯一道路，周边共新兰路是项目通往

6、市区的唯一道路，周边共7 7条公交条公交线路，与北部城区联系便捷线路，与北部城区联系便捷大大同同路路新新兰兰路路新城南大街新城南大街钢钢园园路路恒恒山山路路通往通往市区市区通往通往市区市区滨滨河河东东路路通往通往市区市区向阳店南寨柏板村东高庄通往通往阳曲镇方向，阳曲镇方向，接连接连108国道国道胜利桥东胜利桥东迎泽街迎泽街l 新兰路：新兰路：紧邻地块西侧，双向4车道，目前为本项目的唯一通达道路，路况较好。通过滨河东路或恒山路进入市区l 2路：胜利桥东向阳店l 2路支：胜利桥东江阳化工厂 l 821路：胜利桥东南寨 l 841路/支：胜利桥东东高庄l 842路/支：胜利桥东柏板村 公交系统公交系

7、统 目前周边共有7条公交线路；常跑线路4条；乘坐公交乘坐公交1515分钟自项分钟自项目地块可达北方商贸城目地块可达北方商贸城交通交通条件条件本项目距本项目距离胜利桥离胜利桥东约东约8 8公里公里本项目本项目9区域内部配套集中于迎新街片区，基本生活配套设施区域内部配套集中于迎新街片区，基本生活配套设施齐全，但档次较低齐全，但档次较低新华医院新华医院新华幼儿园新华幼儿园 兴安幼儿园兴安幼儿园 迎新街二校迎新街二校 太钢医院太钢医院 风帆双语幼儿园风帆双语幼儿园 华北工学院分院华北工学院分院 山西金融职业学院山西金融职业学院 兴安二校兴安二校太钢太钢宿舍宿舍102小区小区103小区小区建行迎新街支行

8、建行迎新街支行 工行迎新街支行工行迎新街支行太原不锈太原不锈钢生态工钢生态工业园业园本项目本项目迎新街片区迎新街片区迎新街迎新街北三巷北三巷l 商业配套以低端的小商铺和商贸市场为主；l 医院、学校属于企业子弟学校或医疗机构；l 现代城市商业及配套设施缺乏。配套配套设施设施10地块内部平坦、方正，无可用自然资源地块内部平坦、方正，无可用自然资源总用地面积572900平米已征用地面积341529平米不锈钢工业园地块东边界地块北侧住宅新兰路地块内部地块东边界水渠地块内部地块内部地块内部地块地块现状现状11地块周边主要为大型国有厂区和自建住宅区，距离地地块周边主要为大型国有厂区和自建住宅区，距离地块块

9、700米处的南寨公园是区域内人群休闲的主要去处米处的南寨公园是区域内人群休闲的主要去处本项目本项目地块地块南寨公园南寨公园迎新街迎新街片区片区二电厂二电厂粮粮库库不锈钢不锈钢工业园区工业园区新华新华 化工厂化工厂二电厂南寨公园迎新街片区外部外部资源资源迎新街片区12五中或十中太原顶级中学的迁入，将成为项目内部极五中或十中太原顶级中学的迁入，将成为项目内部极具吸引力的特色资源具吸引力的特色资源内部内部资源资源l太原市第五中学，是山西省首批重点山西省首批重点中 学中 学，曾 被 评 为2007年度中国百强中学之一；l山西省实验中学，省级重点中学省级重点中学，被誉 为“山 西 第 一校”。现在一家就

10、一个孩子，哪个家长不望子成龙呀，就指望着他有出息，一定要让孩子上重点中学，所以我们家长最舍得在教育上投资 新华在职职工杨女士哪怕就是在学校旁边先买套房子，或者租房子住，只要能拿出这个钱，都要让孩子上重点中学街头拦防张先生本项目本项目地块地块五中或五中或十中十中13项目总用地项目总用地57.357.3万平，其中已征万平，其中已征26.826.8万平，住宅容积率万平，住宅容积率3.03.0，规划建筑面积规划建筑面积8080万平米，是目前万平米，是目前区域内唯一大规模商品房项目区域内唯一大规模商品房项目地地块块土地面积土地面积（平方米）（平方米）用地用地性质性质建筑面积建筑面积（平米）（平米）容积容

11、积率率建筑建筑密度密度绿地率绿地率167927居住2037813.020%35%283484居住、商业（商业建筑面积占总建筑面积比例不大于10%）2504523.020%35%3761022283063.020%35%4340581021743.020%35%56140商业245604.035%35%合合计计267711267711-809273809273-已征用地规划指标已征用地规划指标514238080万平米的建筑规模，是区域内唯一的大规模商品房开发项目万平米的建筑规模，是区域内唯一的大规模商品房开发项目l 项目总用地面积572900m2，其中待征用地305189m2。l 项目已征用地规

12、划指标：土地面积合计267711m2，建筑面积合计809273m2；使用年限：商业40年，住宅50年。技术技术指标指标14开发商及项目背景开发商及项目背景开发商背景：开发商背景：山西靖烨投资集团公司（简称山西靖烨集团）是集投资、房地产、新能源汽车、能源、旅游、高新技术研发、新能源新材料等产业于一体的多元化民营集团；山西靖烨房地产开发有限公司于2008年2月成立，计划使房地产成为公司主营业务之一；企业房地产开发地产经验较少，因此企业在房地产的资金投入比较谨慎，对风险的敏感度高；本项目背景：本项目背景：开发经验：本项目是该企业在太原的第一个项目，项目的成功开发也是房地产开发作为企业主营业务的发展需

13、要；项目条件：项目所处区域距离太原市市中心20公里左右，市场认知度不高，本项目也将成为区域内唯一的大规模商品房项目；项目成本：目前项目已征地块面积近30万平米，1.5亿的土地款已经付清，折合楼面地价约200元/平；地块资源：项目地块内部将有太原重点中学五中或十中迁移入驻，目前正在洽谈中。开发开发背景背景15开发商对项目开发的设想开发商对项目开发的设想通过本项目的成功开发运营，使房通过本项目的成功开发运营，使房地产成为公司主营业务之一地产成为公司主营业务之一不追求短期的高利润，整盘利润不追求短期的高利润，整盘利润才是项目开发的最终目标才是项目开发的最终目标滚动开发，利用回笼资金滚动开发，利用回笼

14、资金进行后续开发进行后续开发123项目战略意义项目战略意义项目利润目标项目利润目标项目运作模式项目运作模式开发开发目标目标16项目目标解析项目目标解析近30万平米的占地，100多万平米建筑面积预计开发周期6年以上首期成功是持续开发的前提企业在太原第一个开发项目项目开发风险大企业房地产开发经验不足项目运作模式及营运目标滚动开发，项目目标定价为3000元/平米整盘利润是项目开发最终目标目标目标：在控：在控制风险，确制风险，确保首期成功保首期成功开发、快速开发、快速回现的前提回现的前提下实现整体下实现整体利润最大化，利润最大化，树立企业品树立企业品牌牌项目开发目标排序项目开发目标排序控制风险控制风险

15、 成功启动成功启动 快速回现快速回现 品牌和利润品牌和利润项目位于太原市北部区域，项目规模较大区域的市场认知度较低企业在房地产的资金投入比较谨慎，对风险的敏感度较高开发开发目标目标2 2市调沟通达成的共识回顾市调沟通达成的共识回顾18在前期沟通过程中，我们已就两方面问题达成了共识：在前期沟通过程中，我们已就两方面问题达成了共识：共识一：关于区域属性共识一：关于区域属性封闭的，落后的，大型工业区封闭的，落后的，大型工业区n封闭的区域内部自成体系，生活配套设施完善n落后的城市面貌老旧，各项设施档次低下，发展落后n大型工业区区域内分布有大量的大型国有企事业单位，是太原传统工业区经历了从兴旺到衰落的过

16、程后经历了从兴旺到衰落的过程后区域的未来走势如何？是复兴？区域的未来走势如何？是复兴？是没落？是没落？19在前期沟通过程中，我们已就两方面问题达成了共识：在前期沟通过程中，我们已就两方面问题达成了共识：共识二：关于潜在客户共识二：关于潜在客户区域内产业人口区域内产业人口+城市级外溢客户城市级外溢客户n区域级区域内部大量产业人口购买动力强劲，且有相应的支付能力n城市级随着城市化的发展和房地产行业的成熟，将出现因房价过高而出城的人群区域内部客户的量和质如何？区域内部客户的量和质如何？是否符合项目需要？外溢何时是否符合项目需要？外溢何时出现？本项目能否承接此类客出现？本项目能否承接此类客户？户？20

17、基于已达成的共识，项目本阶段需要解决的两大核心问题基于已达成的共识，项目本阶段需要解决的两大核心问题站在区域发展的平台上站在区域发展的平台上城市宏观背景研究城市宏观背景研究区域发展现状研究区域发展现状研究区域发展前景预测区域发展前景预测深入研究客户特征深入研究客户特征区域产业客户来源分析区域产业客户来源分析产业客户特征分析产业客户特征分析产业客户置业需求分析产业客户置业需求分析城市客户外溢时机判断城市客户外溢时机判断外溢客户特征分析外溢客户特征分析区域发展前景预测区域发展前景预测目标客户分析目标客户分析3 3区域发展前景预测区域发展前景预测城市宏观背景研究城市宏观背景研究区域发展现状研究区域发

18、展现状研究区域发展前景预测区域发展前景预测城市宏观背景研究城市宏观背景研究22太原是太原是山西省省会，中部地区重要的中心城市，全国山西省省会，中部地区重要的中心城市，全国重要的新材料和先进制造业基地重要的新材料和先进制造业基地l太原是山西省省会，全省的政治、经济、文化、教育、科技、交通和信息中心。l太原以冶金、机械、化工、以冶金、机械、化工、煤炭为支柱产业煤炭为支柱产业，拥有全国最大的特种钢生产全国最大的特种钢生产、主焦煤生产基地、煤炭综合利用加工基地。城市功能：城市功能：l国家煤炭能源服务中心、煤炭商品交易中心；l国家重要的煤炭科技创新基地、机械装备制造业基地；l黄河中游经济区重要的商贸物流

19、中心；l中部地区重要的综合交通枢纽；山西省旅游服务基地；山西省文化娱乐中心 城市城市地位地位23大太原经济圈是国家战略层面上中部崛起的大太原经济圈是国家战略层面上中部崛起的“北引擎北引擎”，太原是大太原经济圈中的核心和龙头太原是大太原经济圈中的核心和龙头城市城市地位地位l 在国家战略层面上，大太原经济圈作为中部地区的“北引擎北引擎”，其战略作用尤为突出。l 太原市是国家中部崛起的重要支中部崛起的重要支撑点，带动省域发展的核心引擎撑点，带动省域发展的核心引擎，同时也是资源型产业绿色转型的示范基地。l“加快太原市区的发展”是推进太原经济圈发展的第一个层次，太原市在整个太原经济圈中处于太原市在整个太

20、原经济圈中处于核心和龙头的地位。核心和龙头的地位。24受宏观调控影响，太原受宏观调控影响，太原GDP经历高速增长后，保持平经历高速增长后，保持平稳态势；人均稳态势；人均GDP持续快速增长，处于中部较高水平持续快速增长，处于中部较高水平2 20 00 00 0-2 20 00 08 8年年太太原原市市人人均均G GD DP P11386.0012319.0013580.0015873.0018881.0026175.0029497.0036301.0042378.000.005000.0010000.0015000.0020000.0025000.0030000.0035000.0040000.

21、0045000.00200020012002200320042005200620072008元/人城市城市经济经济20082008年中部六省省会城市人均年中部六省省会城市人均GDPGDP比较比较2000-20082000-2008太原市太原市GDPGDP变化情况变化情况2000-20082000-2008太原市人均太原市人均GDPGDP变化情况变化情况47526403984237845569335553420401000020000300004000050000武汉郑州长沙南昌合肥太原l太原市十五期间GDP迅猛增长，2006年国家对煤炭行业调控后增速放缓，年均增长率近20%20%，人均GDP增

22、长率约18%18%，远高于全国平均水平。l20062006年年太原人均人均GDPGDP29497元，超过超过4 4千千美元美元。l在中部六省省会城市在中部六省省会城市中，太原市人均人均GDPGDP处于较高水平处于较高水平。25二产在二产在GDPGDP中的占比始终保持在中的占比始终保持在5050左右，工业是整个城市的左右，工业是整个城市的经济支柱，规模以上工业占二产的比例由经济支柱，规模以上工业占二产的比例由20012001年的年的52%52%上升到上升到20082008年的年的78%78%三类产业构成由2001年的4.33：48.8：47.2演变为2008年的1.4：50.5：48.1，二产占

23、比始终保持在二产占比始终保持在50%50%左右左右。城市城市经济经济规模以上工业增加值占二产的比规模以上工业增加值占二产的比例例逐年增加，由2001年的52.82%上升到2008年的78.42%，年平均年平均增长率达到增长率达到6.06%6.06%。2001-2008太原市规模以上工业增加值占第二产业增加值的比例60.82%67.83%71.83%77.86%78.42%65.01%53.32%52.82%50%55%60%65%70%75%80%200120022003200420052006200720082001-2008年太原市产业结构变化2001-2008年太原市产业结构变化49.3

24、2%49.83%51.57%55.04%48.10%46.93%50.90%50.50%47.29%46.64%44.96%41.96%49.68%51.16%47.50%48.10%1.40%1.40%1.60%1.60%1.92%1.92%2.23%2.23%3.01%3.01%3.45%3.45%3.70%3.70%3.89%3.89%0%20%40%60%80%100%20012002200320042005200620072008第一产业第二产业第三产业265.78%6.97%8.40%7.73%8.57%4.00%6.00%8.00%10.00%200420052006200720

25、08太原市外来人口近太原市外来人口近5年来平均增长率为年来平均增长率为12.33%，外来，外来人口的不断进入推动了太原城市人口的快速增长人口的不断进入推动了太原城市人口的快速增长 2005年,外地人在太原购买新建商品房总面积达40.65万平方米,占到总销售面积的31.86%31.86%;2006年外地人购买商品房总面积达47.2万平方米,占总销售面积的38.59%38.59%。2008年太原外地居民购买的商品房面积为65.7165.71万平，万平，61286128套套，占全市总成交面积的50.21%50.21%，其中本省其他地区居民购买占比为40.84%40.84%。城市城市人口人口2004-

26、20082004-2008年太原市外来人口占全市总人口的比例年太原市外来人口占全市总人口的比例l从2004年到2008年，太原市外来人口快速增加，其平均增长率达平均增长率达12.33%12.33%。外来人口占全市总人口的比例亦逐年增加，从2004年到2008年，总体上升2.792.79个百个百分点分点。l截止2008年底，太原市外来人口总量为33.3233.32万人万人，比上年同期增加4.10万人，增长14.02%，增速快于常住人口12.16个百分点。外来人口占常住人口的比重达12.99%，比上年同期上升1.35个百分点，几乎可以说，太原市每十个人中就有一太原市每十个人中就有一个是外来人个是外

27、来人。l外来人口中，暂住一个月以下的占13.90%，一个月至一年的占54.34%，一年以上的占31.76%，也就是说，近近90%90%的人由由暂住人口变成了常住人口的人由由暂住人口变成了常住人口。27定位的提升定位的提升、经济实力的增强经济实力的增强和和人口的快速增加人口的快速增加推动了太原城推动了太原城市功能的不断升级和规模的持续扩张市功能的不断升级和规模的持续扩张第一阶段：工业化起步工业化起步（1949-1957）基本形成城市空间布局框架：中间居住区；外围四大工业区，城市发展向北部、西部拓展。第二阶段：波动发展波动发展（1958-1977）城市化发展缓慢，伴有波动；街道工业打破原有生产与生

28、活分离的城市布局状态，沿道路交通轴向东、南扩展，布局混乱、松散。第三阶段：结构调整结构调整（1978-1998）产业园区的兴起为经济发展注入活力，产业结构由工业主导逐步转变为第二、第三产业协同发展。产业结构的调整极大的推动了城市化进程。第四阶段：升级阶段升级阶段（1999至今）产业结构进一步升级。单中心填充式的城市空间结构不能适应城市的快速发展，城市空间结构优化，城市边缘工业区改造与新区发展阶段。城市边缘工业区改造与新区发展阶段。主城区主城区河西南部河西南部化工区化工区河西北河西北部重型部重型工业区工业区北郊国防工业区北郊国防工业区长风城南中长风城南中心区心区晋源新区晋源新区太原高新技术开太原

29、高新技术开发区发区郝庄民营郝庄民营经济园区经济园区机场机场城北钢铁工业区城北钢铁工业区小店新城小店新城太原经济技术开太原经济技术开发区发区第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段规划新城规划新城市核心区市核心区28从发展阶段上看，太原城市正逐渐进入多中心大都市从发展阶段上看，太原城市正逐渐进入多中心大都市化的发展阶段化的发展阶段单中心城市扩张单中心城市扩张大都市化形成大都市化形成都市群形成都市群形成太原太原主城新城新城新城新城集聚集聚扩散扩散集聚集聚扩散扩散特征资金、技术和人才向城市集中区集聚集中区人口增加，工商业快速发展人均人均GDP3000美元以下美元以下城市集中区

30、交通拥挤、环境恶化-“城市病”投资效益降低，技术革新速度减慢外生因素促使城市向外扩张新区的形成组团式、多中心集聚组团功能多样，设施齐备人均人均GDP10000GDP10000美元以上美元以上信息网络作为基础城市群的形成人口趋于分散复合式、网络化的空间布局人均人均GDP3000-10000美元美元城市城市发展发展29太原城市整体发展规划采用太原城市整体发展规划采用“南移西进、北展东扩、提升南移西进、北展东扩、提升品质、重塑形象品质、重塑形象”的发展思路，城市逐渐向外扩展的发展思路，城市逐渐向外扩展 城市城市发展发展南移：南移：长风街城南新中心区作为城市南移的桥头堡，在长风大街贯通的实际利好下，成

31、为城市扩张中最先发展起来，是全市财富阶层购房的主要集中区。西进：西进：城市向西希望通过市政府搬迁建设城市核心区，通过晋阳湖和晋祠公园带动建设晋源新区，城市西部将成为后期之秀。北展：北展：加强崛围山风景区、牛驼寨风景区和水源地保护；推动太钢污染推动太钢污染型生产环节外迁；搬迁军工企业，进行生态恢复；建设不锈钢园型生产环节外迁；搬迁军工企业，进行生态恢复；建设不锈钢园区；完善并加强迎新街地区的服务职能区；完善并加强迎新街地区的服务职能。东扩：东扩：以太原工业园区为重点，整合、异地扩展东部产业用地，配套完善基础设施建设。同时，结合打通太行路，储备开发土地，发展生态型住宅小区，从根本上解决东山地区生态

32、恢复问题。30南部区域南部区域小店新区发展最为迅速小店新区发展最为迅速省政府搬迁，规划利好，城市化进程加快；2006年，小店区在售房地产项目约占太原市场总体的41%。太原房地产开发重心已开始逐步向南转移；2007年，现有的城南商铺日趋成熟，势必带动周围形成大规模的商业中心地带，更多的房地产开发商们会为了城南良好的发展前景而在此处投资。北部区域北部区域传统工业区传统工业区北部区域为传统工业区，以太钢、三大化工厂、大型发电厂为主，产业人口聚集，环境不佳，城市意向较差；根据北部城区发展规划：未来仍将以工业及物流产业为发展基础，同时发展高品质居住产业配套及旅游业，在区域内形成适当的城市副中心功能。河西

33、区域河西区域逐步实现发展升级逐步实现发展升级工业区改造通过市政府搬迁建设城市核心区在政府的强势规划、政府搬迁、舆论利好的拉动下，南部成在政府的强势规划、政府搬迁、舆论利好的拉动下，南部成为了目前的发展热点，而北部区域则无重大规划利好推动为了目前的发展热点，而北部区域则无重大规划利好推动北部区域北部区域河西区域河西区域小店新区小店新区本项目本项目城市城市发展发展31城市宏观背景城市宏观背景小结小结大太原经济圈的规划使太原的城市定位进一步提升，作为城市圈的龙大太原经济圈的规划使太原的城市定位进一步提升，作为城市圈的龙头和核心，太原依托以工业为核心支柱的稳健经济基础，城市规模和头和核心，太原依托以工

34、业为核心支柱的稳健经济基础，城市规模和辐射力都将进一步提升。而目前紧锣密鼓进行的辐射力都将进一步提升。而目前紧锣密鼓进行的“南移西进、北展东南移西进、北展东扩、提升品质、重塑形象扩、提升品质、重塑形象”的城市规划则正将太原从传统的单中心的城市规划则正将太原从传统的单中心城市格局向大都市的多中心格局发展。城市格局向大都市的多中心格局发展。在太原的城市发展规划中，南部地区成为在太原的城市发展规划中，南部地区成为“多中心多中心”中的重中之重。中的重中之重。而作为城市经济支柱的北部地区则无重大规划利好，其具体发展前景而作为城市经济支柱的北部地区则无重大规划利好，其具体发展前景依托于内部产业的发展和有限

35、的规划推动。依托于内部产业的发展和有限的规划推动。3 3区域发展前景预测区域发展前景预测城市宏观背景研究城市宏观背景研究区域发展现状研究区域发展现状研究区域发展前景预测区域发展前景预测区域发展现状研究区域发展现状研究33区域认知程度低，陌生感强，城市居民多认为市区的区域认知程度低，陌生感强，城市居民多认为市区的北边界为胜利街，胜利街以北则发展落后，环境差北边界为胜利街，胜利街以北则发展落后，环境差社会社会认知认知北边很少过去啊，就是一些以前的老厂子在那边，现在发展的应该也比较落后，环境也比较差，在太原生活这么多年也很少过去。街头拦访市民杨女士胜利街胜利街大多数市民心中大多数市民心中的市区北边界

36、的市区北边界城北在我印象中就是就是好多大国企，比如太钢、一些化工厂！七八十年代的时候那边应该还挺热闹的，现在重工业把那边空气污染的很严重，化工厂效益一般也都不怎么好，应该就是一些破旧的厂房吧。总之很少过去，一般就在胜利街以南活动。街头拦访市民张先生对于长期居住在区域外的市民，对区域的认知程度低，陌生感强，从没去过区域内部的市民占了很大的比例。在绝大在绝大多数市民心中，太原市的北边界即为胜多数市民心中，太原市的北边界即为胜利街，胜利街以北则发展落后，环境差。利街，胜利街以北则发展落后，环境差。34城市传统工业区，拥有雄厚的产业基础，太钢是区域最大城市传统工业区，拥有雄厚的产业基础，太钢是区域最大

37、的工业企业，的工业企业，0707年营业收入相当于太原全市年营业收入相当于太原全市GDPGDP的的80%80%产业产业实力实力区内主要国有大区内主要国有大中型企业中型企业太原钢铁公司太原钢铁公司太原第二热电厂太原第二热电厂山西新华化工厂山西新华化工厂山西兴安化学材料厂山西兴安化学材料厂东方机械厂东方机械厂太原江阳化工厂太原江阳化工厂太原轨枕厂太原轨枕厂注：太钢生产总值不计入太原市GDP太钢不锈钢营业收入与太原GDP比较02004006008001000120014001600200620072008GDP(亿元）太钢不锈营业收入l区域拥有太原市最大的国有企业最大的国有企业-太原钢铁厂太原钢铁厂，

38、太钢集团已形成了年产 300万吨不锈钢的能力，是世世界上产能最大的不锈钢生产企业界上产能最大的不锈钢生产企业。l太钢2007年实现营业收入10031003亿元，亿元，实现利税96亿元，而太原全市2007年GDP为1254.91254.9亿元亿元，太原钢铁厂可谓“富可敌市”。尖草坪区是城市的传统工业区，区域内部拥有几十家国有大中型企业，构建了雄厚的工业基础。除太钢、十三冶、兵工企业等大型工业企业外，尖草坪区其他小型工业企业尖草坪区其他小型工业企业0707年年GDPGDP总值为总值为69.769.7亿元亿元。目前已经形成太钢为龙头太钢为龙头，以冶炼制造、机械加工、石膏建材、石油化工为主的四大支柱产

39、业。35产业人口在区域总人口中的占比近产业人口在区域总人口中的占比近50，人口整体素，人口整体素质水平较高，总量保持稳定增长势头质水平较高，总量保持稳定增长势头人口人口状况状况太钢现在自动化程度高，人员需求少，新招聘员工新招聘员工均为大专以上，本科生很多去当操作工的均为大专以上，本科生很多去当操作工的。其他厂子情况也都差不多，现在想进来基本都要本科毕业，大专的难度都很大。太钢品质部杨副部长2007年区域内部总人口35.5万人，其中产业人口15.8万人，占比近50%近几年来区域内部的产业人口在保持数量稳定增长的同时，随着企业技术水平的逐渐提升，整体素质水平也逐渐提升。36区域相对封闭和自成体系，

40、基本生活配套设施完善，区域相对封闭和自成体系，基本生活配套设施完善，但档次较低，已难以满足内部客户需求但档次较低，已难以满足内部客户需求配套配套设施设施区域配套区域配套医院太钢医院学校兴安一中新华医院十一中学兴安医院山西省劳动技术学校银行邮政储蓄南寨储蓄所超市无大型超市，邻里型便利店随处可见工行南寨储蓄所其他大众餐饮、市场等基本生活型商业建行迎新街支行 我们这一片的好处就是内部的配套设施还比较全，内部的配套设施还比较全，买吃的东西和用的东西都很方便。街上的小商铺的买吃的东西和用的东西都很方便。街上的小商铺的生意都非常好，生意都非常好，一个月基本上都能赚到一万甚至更多。迎新街安踏专卖店员工 区域

41、里面外边卖什么的都有，生活起来也很方区域里面外边卖什么的都有，生活起来也很方便便，唯一的问题就是一些娱乐和运动的设施太少了。太钢102小区住户37“传统大院式厂区传统大院式厂区+破旧的多层住宅破旧的多层住宅”是区域整体面貌是区域整体面貌的真实写照，尽显繁华褪尽后的没落的真实写照，尽显繁华褪尽后的没落区域区域面貌面貌l苏联时期的建筑已成危房38区域发展现状区域发展现状小结小结作为太原传统的工业区，区域拥有十分雄厚的产业基础，为区域未来作为太原传统的工业区，区域拥有十分雄厚的产业基础，为区域未来的升级和发展提供了强有力的支撑。的升级和发展提供了强有力的支撑。区域内部产业、人口、配套三要素齐备，形成

42、了一个完整的自我循环区域内部产业、人口、配套三要素齐备，形成了一个完整的自我循环系统，使区域成为一个可以自我发展、自我更新的系统，使区域成为一个可以自我发展、自我更新的“产业城产业城”，其中，其中配套档次较低，已难以满足客户需求。配套档次较低，已难以满足客户需求。目前区域对城市客户来说属于目前区域对城市客户来说属于“陌生区陌生区”，对区域的认知停留在，对区域的认知停留在“从从来没去过来没去过”和和“落后，环境差落后，环境差”的层面。的层面。3 3区域发展前景预测区域发展前景预测城市宏观背景研究城市宏观背景研究区域发展现状研究区域发展现状研究区域发展前景预测区域发展前景预测区域发展前景预测区域发

43、展前景预测40通过对区域规划的研究，目前可见影响区域未来发展的主通过对区域规划的研究，目前可见影响区域未来发展的主要因素有三个方面要因素有三个方面项目地块项目地块不锈钢不锈钢生态工生态工业园业园太原汽车北站太原汽车北站太钢公交枢纽太钢公交枢纽产业方面产业方面不锈钢生态工业园：不锈钢生态工业园：l区域内各大工业企业未来都采取稳健发展策略，其增长不会对区域带来重大影响。目前可见最大产业项目即为不锈钢生态工业园。l由太原钢铁集团有限公司和太原市尖草坪区联合开发，规划控制面积1111平方公里平方公里，现已完成前期投入2.5亿元。l园区紧临108国道、新兰路。距大运高速公路入口3公里，滨河东路5公里。与

44、太钢联系紧密，是山西省、市、区三级是山西省、市、区三级“十一五十一五”重点项目。重点项目。重大设施重大设施北客站：北客站：规划为太原北部重要的交通枢纽，太原与其北部城市联系的纽带太原与其北部城市联系的纽带。北客站东临太忻路,西靠西北环高速路,总建筑面积为9857平方米，规模可比西客站规模可比西客站。交通方面交通方面快速公交快速公交&交通枢纽：交通枢纽：根据太原市公共交通规划方案（2008-2020年），北部城区将建设太钢新城公交枢纽，同时快速公交4号线通达至新兰路，但规划实施时间未定。41101003030050150010020030040020082010(E)2020(E)园区自园区自2

45、0032003年开始建设，规划年开始建设，规划20202020年将实现产值年将实现产值300300亿元，预测岗位数为亿元，预测岗位数为4 4万人，居住人口将达到万人，居住人口将达到4.954.95万人万人园区发展现状及目标园区发展现状及目标510年转化不锈钢（万吨）年产值（亿元）l发展历程：园区自2002年筹划，2003年建设开始发力，2008年实现转化不锈钢10万吨。l发展目标：到2010年，年转化不锈钢50万吨，占太钢不锈钢年产量的六分之一，实现产值150亿元；到2020年，年转化不锈钢100150万吨，实现产值300亿元；l园区人口规模预测：按照各行业人均用地面积、现有企业人均建筑面积，

46、结合园区发展目标，预测岗位数为预测岗位数为4 4万人万人,与太钢目前正式职工数量相当与太钢目前正式职工数量相当；结合现状保留居住人口、村镇改造人口、及规划新增人口，预测居住人口居住人口为为4.954.95万人万人。不锈钢不锈钢工业园工业园不锈钢深加工不锈钢深加工A区区不锈钢深加工不锈钢深加工B区区钢园路C区（物流园）区（物流园）物流园预留用地物流园预留用地不锈钢工业园区规划图42虽园区进展较规划已滞后，但发展已初具规模，入园虽园区进展较规划已滞后，但发展已初具规模，入园企业企业5656家，家，20082008年实现转化不锈钢年实现转化不锈钢1010万吨万吨不锈钢不锈钢工业园工业园企业建设情况企

47、业建设情况企业数量企业数量企业职工人数估算企业职工人数估算投资额投资额（人民币）（人民币）规模规模（占地）（占地）投产投产222215001500超过超过3 3亿亿超过超过1717万平万平建成建成2 220020070007000多万多万8 8万多平万多平在建在建161615001500超过超过4 4个亿个亿超过超过1212万平万平签约签约1515150015002020多个亿多个亿6060多万平多万平4320112011年三大企业的入驻在带来大量产业人口的同时将年三大企业的入驻在带来大量产业人口的同时将进一步推动园区发展进一步推动园区发展时间时间2009年年2011年年2010年年2012年

48、年2013年年企业正式运营，职工人数将达企业正式运营，职工人数将达到到2000-30002000-3000人人预计将在预计将在20112011年以前全部入住年以前全部入住建设中，预建设中，预计将于计将于20092009年年底竣工年年底竣工太原无缝钢管厂太原无缝钢管厂太原工具厂太原工具厂山西机器厂山西机器厂企业正式运营，职工人数将达企业正式运营，职工人数将达到到1000-20001000-2000人人预计将在预计将在20112011年以前全部入住年以前全部入住建设中，预建设中，预计将于计将于20092009年年底竣工年年底竣工企业正式运营，职工人数将达企业正式运营，职工人数将达到到2000-30

49、002000-3000人人开始建设，并于开始建设，并于20112011年左右企业开始逐步安迁年左右企业开始逐步安迁入入不锈钢不锈钢工业园工业园44未来华北最大的不锈钢物流园区的建设则将会使不锈未来华北最大的不锈钢物流园区的建设则将会使不锈钢工业园发展上升至另一个高度钢工业园发展上升至另一个高度征地总面积293,476.1平米/439亩实用总面积214,485平方米/321亩建筑总面积129,054.7平方米一期占地：221亩一期建筑面积：65877平米二期占地：218亩二期建筑面积：63177平米物流园总建筑规模物流园总建筑规模不锈钢不锈钢工业园工业园太原本地不锈钢材现货市场太原本地不锈钢材现

50、货市场区域有影响力的不锈钢材流通平台区域有影响力的不锈钢材流通平台l太原本地规模最大的不锈钢材交易市场l辐射山西省周边省份的区域不锈钢材流通平台l深加工产业做强后，形成区域性不锈钢材和制成品流通平台l全国主流不锈钢材市场“成份股”、”风向标”l不锈钢制品国际采购主流基地全国主流不锈钢及制品流通平台全国主流不锈钢及制品流通平台区域主流的不锈钢及制品流通平台区域主流的不锈钢及制品流通平台不锈钢物流园不锈钢物流园国家发改委立项；国家发改委立项；太原市现代物流示范基地；太原市现代物流示范基地；未来将成为华北乃至北方地区不锈钢物流中心。未来将成为华北乃至北方地区不锈钢物流中心。45汽车北站是太原城市的北

51、门户，汽车北站是太原城市的北门户，预计预计20102010年将正式投年将正式投入运营，届时客运量最多将接近入运营，届时客运量最多将接近500500万万北客站未来将是太原往北所有地市县的长途汽车都会集中的地方，到时候人流会非常聚集 建议未来北客站的规模可以参考西客站，并适当放大，因为西客站主要是面向西南方向的吕梁，而北客站主要面向的是三个地级市，即大同、朔州、忻州大同、朔州、忻州。不锈钢园区管委会李主任项目地块项目地块太原汽车北站太原汽车北站不锈钢园区物流基地不锈钢园区物流基地太钢新城公交枢纽太钢新城公交枢纽北客站北客站l地理位置地理位置：太原尖草坪区太钢不锈钢园的南端，北客站东临太忻路,西靠西

52、北环高速路；l规模规模：总建筑面积为总建筑面积为98579857平方米平方米,其中候车大楼建筑面积7757平方米，司乘公寓及附属设施建筑面积2100平方米,通车场及道路硬化40000平方米,绿化面积15000平方米。l目前进度目前进度：于2007年初开工建设,目前候车楼已建成,司乘公寓及附属设施正进行建设,预计2009年底将完工；政府建设规划中，预计到预计到20102010年，进入北站的年，进入北站的客运量最多将为客运量最多将为488488万人万人。大同大同朔州朔州忻州忻州46新兰路城市快速路、太钢新城公交枢纽及轨道交通的新兰路城市快速路、太钢新城公交枢纽及轨道交通的建设将会使北部区域与城市中

53、心的联系更加便捷建设将会使北部区域与城市中心的联系更加便捷交通交通规划规划太钢新城枢纽太钢新城枢纽l城市综合交通规划五纵八横为骨架的城市快速路系统l五纵：和平路-晋祠路-太徐快速路、滨河东路、新兰路新兰路-恒山路恒山路-建设建设路路-武宿南北六路武宿南北六路、太行路-规划新太榆路、榆次城东快速路；l八横：迎新南路-太忻公路、北中环街、南中环街、南外环快速路、化章街-龙湖大街-榆次、晋榆南路、清修快速路、徐沟快速路。l太原市公交枢纽规划lA类枢纽以对外交通设施为主体的综合交通换乘枢纽，具体有火车站枢纽、北营高铁站枢纽、武宿机场枢纽、太钢新城枢纽太钢新城枢纽、南寒枢纽、西南枢纽、东客站枢纽、小店通

54、达枢纽。l根据太原市公共交通规划方案（2008-2020年），北部城区将建设太钢新城公交枢纽，同时快速公交4号线通达至新兰路，但规划实施时间未定。l快速公交快速公交：4号线，起自太钢新城枢纽至北营火车站；l公交枢纽公交枢纽：太钢新城，规划为A类枢纽，以对外交通设施为主额度综合交通换成枢纽。l地铁地铁：目前正在进行地铁规划前的市场调研工作，地铁利好释放至少需要5年时间。47三大因素未来发展曲线三大因素未来发展曲线时间时间2009年年l三大企业入驻，企业总人数共计7000-8000人l物流园区建设取得实质性进展2011年年2010年年2012年年2013年年2014年年2015年年l已入驻企业56

55、家l员工约5000人l2010年规划实现产值150亿元l园区进一步发展，经济效益快速增加，快速向实现职工数达到4万人，居住人口4.95万人、产值300亿元的发展目标发展不锈钢生不锈钢生态工业园态工业园北客站北客站10年正式投入运营配套公交枢纽投入运营客流量大幅提升北部交通枢纽定位树立带动北部区域认知度和成熟度迅速提升交通规划交通规划快速路、公交枢纽已有明确规划，地铁尚未确定随着北客站的投入使用，北部交通压力增大，快速路和公交枢纽有望进如实质建设阶段北部地区与城市间交通便利，通达性强48区域发展前景区域发展前景小结小结不锈钢生态工业园、北客站和交通规划三方面的因素对区域在产业、人口、不锈钢生态工

56、业园、北客站和交通规划三方面的因素对区域在产业、人口、交通配套和认知度方面起到了较大的提升作用。交通配套和认知度方面起到了较大的提升作用。产业产业不锈钢生态工业园壮大了区域产业基础，优化了区域产业结构，整不锈钢生态工业园壮大了区域产业基础，优化了区域产业结构，整合和发展了现有产业链。合和发展了现有产业链。人口人口产业的发展和北客站的建设将在产业的发展和北客站的建设将在5-85-8年内为区域带来约年内为区域带来约5 5万新增人口，万新增人口，使区域产业人口从现有的使区域产业人口从现有的1616万提升至万提升至2121万，增幅万，增幅31%31%。交通配套交通配套快速公交、公交枢纽和地铁的规划运营

57、将有效提升北城和核心快速公交、公交枢纽和地铁的规划运营将有效提升北城和核心区的联系，但目前均未进入实质运作阶段，预计区的联系，但目前均未进入实质运作阶段，预计3 3年内难有较大改善。年内难有较大改善。认知度认知度不锈钢工业园和北客站的建设发展将有效提升区域知名度，增强不锈钢工业园和北客站的建设发展将有效提升区域知名度，增强区域的外向性，有助于消除人们的心理陌生感。区域的外向性，有助于消除人们的心理陌生感。49过去过去居住及配套居住及配套VS产业和人口，已产生脱节产业和人口，已产生脱节发展水平发展水平时间时间80-9080-90年代年代9090年代年代-2000-2000年年2001-20052

58、001-2005年年20052005年以后年以后改革开放，区域内10多家大型国有企业发处于快速发展时期，产业人口迅速增加，区域配套业升级较快经历了改革开放的快速发展时期，区域整体工业发展相对放缓，商业商贸发展仍保持稳定，商业网点增加到2000多个十五期间，全区经济运行良好，生产总值累计增长122.81%，二产累计增长133.09%，年均递增18.44%，产业人口也大幅增加；区域配套设施发展相对滞后与内部产业和人口的不断与内部产业和人口的不断发展和提升相比，区域居发展和提升相比，区域居住及生活配套设施提升缓住及生活配套设施提升缓慢，已难以满足内部人口慢，已难以满足内部人口生活需求，亟待升级生活需

59、求，亟待升级人口人口产业产业居住及配套居住及配套50未来未来产业和人口均有实质提升，居住和配套却没有产业和人口均有实质提升，居住和配套却没有明确促进发展的措施明确促进发展的措施201120132009时间时间产业产业人口人口居住及配套居住及配套？多家大型国企，产业基础雄厚政府规划推动产业升级，加强工业发展不锈钢工业园的发展对区域产业发展形成强力推动内部现有超过10万的产业人口不锈钢工业园未来规划产业人口超过4万人，带动区域人口总量增加和素质的提升北客站的建设将带来大量人流聚集现状城市面貌差，居住及配套设施亟待提升政府规划欲进一步完善区域的城市服务功能，但目前尚缺乏实质性的推动51 依托区域产业

60、和人口基础，紧跟未来区域发展节依托区域产业和人口基础，紧跟未来区域发展节奏，把握居住和配套滞后的机会，以居住和配套奏，把握居住和配套滞后的机会，以居住和配套升级配合产业升级成为区域中心，达到区域的全升级配合产业升级成为区域中心，达到区域的全面升级。面升级。项目发展机会一：项目发展机会一：52基于已达成的共识，项目本阶段需要解决的两大核心问题基于已达成的共识，项目本阶段需要解决的两大核心问题站在区域发展的平台上站在区域发展的平台上城市宏观背景研究城市宏观背景研究区域发展现状研究区域发展现状研究区域发展前景预测区域发展前景预测深入研究客户特征深入研究客户特征区域产业客户来源分析区域产业客户来源分析

61、产业客户特征分析产业客户特征分析产业客户置业需求分析产业客户置业需求分析城市客户外溢时机判断城市客户外溢时机判断外溢客户特征分析外溢客户特征分析区域发展前景预测区域发展前景预测目标客户分析目标客户分析4 4目标客户分析目标客户分析区域内部客户机会区域内部客户机会城市层面客户机会城市层面客户机会区域内部客户机会区域内部客户机会l区域内人口主要为产业人口及其家属，所以我们重点研究了区域内几个主要大型企业的职工情况。l太原钢铁厂l新华化工厂l兴安化学材料厂l二电厂l十三冶l太原不锈钢生态工业园以上企业距项目直线距离不超过5公里，车行时间约5分钟，公交车约10分钟，骑车上班约20分钟。区域内整体职工收

62、入水平较高，近区域内整体职工收入水平较高，近50%的职工收入高于的职工收入高于全市平均水平，太钢职工在人数和收入上均占绝对优势全市平均水平，太钢职工在人数和收入上均占绝对优势企业名称企业名称职工人数职工人数职工月收入水平估算职工月收入水平估算太钢太钢400003000元以上的占30%；2000-3000元的70%新华新华20003000元以上的占10%；2000-3000元的30%；1000-2000元的60%兴安兴安30003000元以上的占15%；2000-3000元的占35%；1000-2000元的50%十三冶十三冶100003000元以上的占30%；2000-3000元的占50%；10

63、00-2000元的占20%二电厂二电厂30003000元以上的占40%；2000-3000元的占60%不锈钢工业园不锈钢工业园50002000-3000元的占20%；1000-2000元的占80%退休人员退休人员500001000-2000元占的70%；低于1000元的占30%合计合计11300030003000元以上的约元以上的约1.71.7万人；万人；2000-30002000-3000元的约元的约3.73.7万人万人1000-20001000-2000元的有元的有4.44.4万人；低于万人；低于10001000元的约元的约1.51.5万人万人职工职工 收入收入l 根据对各企业领导、职工的

64、访谈纪要，我们可以大致推断出，区域内近区域内近50%50%（约（约5.35.3万）的万）的职工收入高于职工收入高于20082008年全市人均收入水平（年全市人均收入水平（20572057元），整体收入水平较高元），整体收入水平较高；l 太钢职工人数占区域大型企业在职职工总人数比例约60%60%，且收入相对较高，4万在职职工万在职职工的收入多高于全市平均水平的收入多高于全市平均水平，占绝对优势，他们的需求是区域有效需求的中坚力量的需求是区域有效需求的中坚力量。区域内数十万职工目前的居住地点集中在迎新街片区区域内数十万职工目前的居住地点集中在迎新街片区和尖草坪片区，居住条件较差，置业需求强烈和尖草

65、坪片区，居住条件较差，置业需求强烈l小区环境小区环境迎新街片区只有部分封闭式小区，整体小区环境较差，基本无园林绿化；l 建筑形象建筑形象住宅多建于上世纪七、八十年代甚至苏联援华期间，建筑形象十分老旧；l 建筑形式建筑形式小区建筑均为多层住宅，砖混结构砖混结构，加上建筑年代久远，部分已成为危房；l 户型设计户型设计户型单一，多为70平米左右的两居室，且户型结构不合理，多数缺少客厅空间；l 生活配套生活配套社区配套齐全，但居民多选择去城区进行大宗购物；传统老旧大型成熟住区，传统老旧大型成熟住区，未来发展空间有限未来发展空间有限太钢职工的主要聚集地，太钢职工的主要聚集地，享有城市配套资源享有城市配套

66、资源l小区环境小区环境尖草坪片区向城市延伸方向有大量小商品批发市场，致使整体环境嘈杂；l 建筑形象建筑形象尖草坪片区住宅年代相比较迎新街片区较新，建筑形象较好；l 建筑形式建筑形式小区内产品形式多为小高层，框架结构；l 户型设计户型设计小区内户型丰富，出现部分大面积户型，在户型结构设计方面也有一定的改善；l 生活配套生活配套依托城市配套资源；迎新街迎新街尖草坪尖草坪居住居住现状现状置业需求置业需求改善需求改善需求刚性需求刚性需求养老需求养老需求置业置业需求需求区域内职工的置业需求可以分为改善、刚性和养老需区域内职工的置业需求可以分为改善、刚性和养老需求三类，其中以改善需求为主求三类，其中以改善

67、需求为主改善需求改善需求 置业目的置业目的 置业需求置业需求 置业背景置业背景 置业特征置业特征改善现有居住条件；追求户型面积增长为基础的居住舒适度提升。以使用面积在100-120100-120平米平米的三居室大面积户型为主；超过50%的客户可以接受总价在20万以上的房子。追求产品的舒适性追求产品的舒适性，户型格局要求南北向，尽量保证全部空间采光；关注小区园林景观、社区配套和物业管理水平，对价格不是对价格不是特别敏感特别敏感，溢价能力强；对于其中45岁以下的置业者，尤其关注社区周围的教育配套。有经济积累的企业中坚力量，以户型面积增长为基础有经济积累的企业中坚力量，以户型面积增长为基础的居住舒适

68、度提升的居住舒适度提升改善改善需求需求以资历老、有经济积累资历老、有经济积累的企业中坚力量的企业中坚力量为主，多在35岁以上；目前多居住在单位分的福利房内。由于福利房的固有缺陷，总体居住舒适度低，从而产生改善性需求。刚性需求刚性需求 置业目的置业目的 置业需求置业需求 置业背景置业背景 置业特征置业特征想有自己小家庭独立的生活空间，人生第一套住房以面积80-10080-100平米平米两居室的户型为主；总价接受能力多希望不超过20万。对价格较为敏感对价格较为敏感，在价格、和户型要素满足的条件下，关注通勤距离通勤距离、规划和景观、社区配套、物业管理等，但不愿为此付出过多溢价；要求南北向格局，但对朝

69、向和采光无严格要求。对于各类产对于各类产品创新形式比较感兴趣且更容品创新形式比较感兴趣且更容易接受易接受。以分巢或告别单身宿舍的以分巢或告别单身宿舍的年轻夫妇为主年轻夫妇为主，收入不高，经济实力有限，多靠父母靠父母资助资助；大多数没有福利房分房资格，目前多租房居住或与父母同住。分巢或告别单身宿舍的年轻夫妇，靠父母资助的他们希分巢或告别单身宿舍的年轻夫妇，靠父母资助的他们希望能有一个面积紧凑的两居室望能有一个面积紧凑的两居室刚性刚性需求需求养老需求养老需求 置业目的置业目的 置业需求置业需求 置业背景置业背景 置业特征置业特征购房养老，改善居住条件以使用面积80-10080-100平米平米两居室

70、的户型为主；总价接受能力在20万左右。不愿远离原有生活圈层不愿远离原有生活圈层，多在原有居住地附近购房；对价格较为敏感。关注产品在小区环境、园林景观、面积、户型、配套等方面对现有居住质量的提升；希望小区安静、绿化率高且有希望小区安静、绿化率高且有适合老人休闲娱乐的空间适合老人休闲娱乐的空间。以退休职工退休职工为主，有一定积蓄，但支付能力不强；目前多居住于单位福利房内，由于福利房非封闭管理，小区环境较差，缺少老人活动空间，且没有电梯，3层以上不再适宜居住，整体舒适度低。退休职工，在原有居住地附近改善居住条件退休职工，在原有居住地附近改善居住条件养老养老需求需求区域内强烈的置业需求释放到以下三个方

71、向区域内强烈的置业需求释放到以下三个方向需求需求释放释放 十多万产业人口十多万产业人口收入水平太原中上收入水平太原中上居住条件不佳居住条件不佳置业需求强烈置业需求强烈单位建房单位建房各企业在自有土地上为职工建设的住房，通常以成本价销售给符合条件的职工。小产权小产权厂区周边农村看到市场需求，以村集体土地建设的房屋，不符合国家政策。商品房商品房北城的商品房项目中多能见到区域内产业客户的身影。各企业土地储备所剩无几，后续供应不足，职工分到福利各企业土地储备所剩无几，后续供应不足，职工分到福利房的难度加大，且福利房大多品质不佳，居住舒适度低房的难度加大，且福利房大多品质不佳，居住舒适度低l 七八十年代

72、单位建房较多，近年各企业土土地储备所剩无几地储备所剩无几，年内自建面积逐渐降低，后续供应不足后续供应不足；l 由于“僧多粥少”，对于大多数职工，尤其是年轻职工，分到福利房的概率小、难度分到福利房的概率小、难度大大；l 早期早期自建房屋由于年代久远，建筑形象差、砖混结构、户型偏小且设计不合理等原因导致居住舒适度低居住舒适度低；l 近期近期部分自建房屋虽在产品形式上进行更新，开始出现小高层、高层，同时有大面积户型配比，但部分户型设计依然老旧，小区户型设计依然老旧，小区非封闭式管理且缺少应有园林景观和社区配非封闭式管理且缺少应有园林景观和社区配套。套。单位单位建房建房企业企业在建项目在建项目太钢房苑

73、小区，3栋20层高层，园区附近，土地由拆迁得到太钢滨河小区，森林公园北边，利用太钢原有未利用地太钢程家村，大同路、界河南边，利用太钢原有未利用地新华厂区东门附近，共8栋6层，4栋11层住宅，利用 新华原有未利用地目前的新建住宅对职工来目前的新建住宅对职工来说，仍然是供不应求说，仍然是供不应求量少质低，个别项目仅以较为合理的户型设计和小高层量少质低，个别项目仅以较为合理的户型设计和小高层的产品形式即受到客户追捧的产品形式即受到客户追捧l 凤凰小区凤凰小区作为区域内小产权房的代表，虽价位高达3200元/平，且为行列式布局、缺少园林景观规划，但其户型设计合理，区位户型设计合理，区位较好较好，受到客户

74、追捧受到客户追捧，出现热销场面。其中，近50%的销售量是由太钢职工团购太钢职工团购的；l 但苹果和景尚融田苹果和景尚融田因产品品质不高产品品质不高，未得到市场认可未得到市场认可；l 总体来说，小产权房小产权房在规划、园林、户型及营销上均存在较大存在较大的提升空间的提升空间；l 同时，小产权房小产权房“违法建筑违法建筑”的标签使购房者心有余悸，存在的标签使购房者心有余悸，存在购买风险。购买风险。小产小产权房权房凤凰小区规划图楼盘楼盘凤凰 小区苹果景尚融田产品产品形式形式小高层中高层多层均价均价320028002500月销月销售量售量150套10套小于10套一梯四户，户型方正实用，无浪费面积，均有

75、南向采光。太钢职工支撑起了区域内仅有的一商品房项目热销，对太钢职工支撑起了区域内仅有的一商品房项目热销，对居住品质有更高要求的客户则流向富力城等市内项目居住品质有更高要求的客户则流向富力城等市内项目l 滨河城滨河城因紧邻太钢且小区环境、产品品质在区域内处于领先水平区域内处于领先水平，因此形成热销形成热销，70%以上客户为太钢职工。l 同时，各企业中层以上、收入较高职工的购房需求难以在区域内满足，多选择市内北城项目。距离项目区域较近的“富力城富力城”成交客户中50-60%50-60%都是太钢职工都是太钢职工。可见对于高品质的商品房，区域企业职工有需求也有购买力有需求也有购买力。l除此之外，远在南

76、城的恒大绿洲项目中也有太钢职工，可以说太钢职工是“工作在北城，买房在全市工作在北城，买房在全市”。商品商品房房楼盘楼盘滨河城龙城富力城产品形式产品形式高层高层高层均价均价350042005700（含1000装修）月销售量月销售量100套20套200套富力城效果图本项目本项目太钢滨河城滨河城龙城龙城 富力城富力城通过对产业人口置业需求和收入的访谈，我们大致可以通过对产业人口置业需求和收入的访谈，我们大致可以推算出区域内的有效需求客户超过推算出区域内的有效需求客户超过3万人万人有效需有效需求测算求测算有有 效效 需需 求求 估估 算算改改 善善 性性 需需 求求刚刚 性性 需需 求求养养 老老 需

77、需 求求l 家庭月收入超过5000元；l 对于30万元的总价，可以承担10万元的首付；l 如采用贷款20万元在20年内还清的方式，月供仅需1200元左右，占家庭月收入的20%左右，是完全可以承受的。l 区域内约有超过10万的产业人口，通过访谈我们可以大致推断出至少有60%的人有置业需求；l 同时根据他们的收入水平，推算区域内超过50%的人符合以上收入条件，能承受总价在25万以上的房子;l 也就是说，有效需求大概3万人左右。l 家庭月收入3500元左右；l 对于25万元的总价，多可在父母的资助下支付5万元首付；l 如采用贷款20万元在30年内还清的方式，月供900元左右，约占家庭月收入的25%，

78、也是可以接受的。l 家庭月收入2000元左右；l 原有福利房可采用出租月或出售两种方式，并有一定的原始积蓄；l 对于25万的总价，通过子女资助基本可以一次付清。区域内部客户机会区域内部客户机会小结小结 供需矛盾突出，有效需求被低估供需矛盾突出，有效需求被低估需求需求区域内产业人口数量超过区域内产业人口数量超过1010万，且有较强的后续增长潜力。万，且有较强的后续增长潜力。以太钢为代表的产业人口平均月收入以太钢为代表的产业人口平均月收入2000-30002000-3000元，家庭月收入大多能达到元，家庭月收入大多能达到50005000以上，属太原市中高水平。以上，属太原市中高水平。企业职工中至少

79、超过企业职工中至少超过60%60%的人对目前居住条件不满意，换房意愿强烈，初步的人对目前居住条件不满意，换房意愿强烈，初步估算超过估算超过3 3万人有能力承受万人有能力承受2525万以上住房。万以上住房。供应供应单位分房属单位分房属“千年等一回千年等一回”，小产权房是，小产权房是“无奈的选择无奈的选择”，商品房则是，商品房则是“梦里寻她千百度梦里寻她千百度”。如此有限的供应水平也仅仅是如此有限的供应水平也仅仅是“新房新房”+“+“质量好质量好”+“+“户型设计合理户型设计合理”，区域内无法满足的需求在全市释放。区域内无法满足的需求在全市释放。立足区域，深挖产业人口。以超越区域看齐城市的产品全立

80、足区域，深挖产业人口。以超越区域看齐城市的产品全面满足各种不同置业需求，以代言北城的形象保持区域市面满足各种不同置业需求，以代言北城的形象保持区域市场的持续领先，满足项目较长开发周期内主流客户来源。场的持续领先，满足项目较长开发周期内主流客户来源。项目发展机会二：项目发展机会二：4 4目标客户分析目标客户分析区域内部客户机会区域内部客户机会城市层面客户机会城市层面客户机会城市层面客户机会城市层面客户机会太原房地产市场规模化客户外溢现象将持续加剧太原房地产市场规模化客户外溢现象将持续加剧城市中等及偏低收入客户将迅速进入房地产市场，为城市中等及偏低收入客户将迅速进入房地产市场，为外溢提供了客户来源

81、外溢提供了客户来源1 1城市中心区供应匮乏，土地稀缺性凸显，拉大了与边城市中心区供应匮乏，土地稀缺性凸显，拉大了与边缘区域的价格差，形成了强势的价格差压缘区域的价格差，形成了强势的价格差压2 2汽车的普及、交通条件的改善为客户外溢创造了客观汽车的普及、交通条件的改善为客户外溢创造了客观条件条件3 3121.36130.12158.79135.6289.8105102.857.771.1130.88120.38127.58109.36122.330204124415739854060477753850501001502002002200320042005200620072008010002000

82、3000400050006000住宅竣工面积住宅销售面积商品房价格8.78%20.28%17.85%7.93%16.77%15.14%6.89%6.36%0%5%10%15%20%25%6060-8080-9090-100 100-120 120-144 144-180180城市商品房主流客户为经济实力较强的中高端自住客，城市商品房主流客户为经济实力较强的中高端自住客，其需求稳定、支付力强，使整体市场发展稳健其需求稳定、支付力强，使整体市场发展稳健2002-20082002-2008年太原市住宅年太原市住宅竣工面积、销售面积与销售价格变化情竣工面积、销售面积与销售价格变化情况况20082008

83、年太原市商品住房套型销售表年太原市商品住房套型销售表2002-2005年，太原商品房住宅竣工面积呈上升态势，供应量剧增，市场供大于求，2006年开始，市场消化以存量为主，市场出现供不应求的局面；正是由于太原商品房市场的客户构成特征，使整体市场需求稳定，在08年全国各大城市房地产市场深受金融危机影响的情况下，太原仍能保持量价齐升太原仍能保持量价齐升。2008年太原市商品住房销售量中，大于大于100100平米平米的住房所占比例超过了的住房所占比例超过了70%70%，只有不到30%的客户选择100平米以下的住房，全市户均套型面积全市户均套型面积为为112.92112.92平米平米；太原房地产市场以经

84、济实力较强的中高端自住客中高端自住客户为主户为主，需求稳定、支付能力较强，因而使得市场整体发展较为平稳；市场中投资客户占比少投资客户占比少。1 1城市中低收入客户则被小产权房和单位集资建房分流，未能进城市中低收入客户则被小产权房和单位集资建房分流，未能进入商品房市场，使全市人均商品房消化量远低于同比城市入商品房市场，使全市人均商品房消化量远低于同比城市20072007年太原与其他二线城市房地产销售面积指数对比年太原与其他二线城市房地产销售面积指数对比二线省会城市二线省会城市太原太原西安西安福州福州长沙长沙合肥合肥成都成都重庆重庆贵阳贵阳南昌南昌昆明昆明 年销售量（万平米）16795886780

85、987610811871564743973市区常住人口（万人）276350283310195530613214246302人均消化量（平米）0.60.62.72.73.13.12.62.64.54.52.02.03.13.12.62.63.03.03.23.2与其他同类城市相比，太原市2008年的商品房成交均价处于较高水平；面对居高不下的楼市，小产权房和单位建房相对于商品房具有显著的价格优势，中低端客户被大量分流；小产权房和单位建房的分流使得07年太原市人均房地产销售面积消化量仅为0.6平，处于同类市场的下限，居民购房潜力有待进一步挖掘。1 1随着政府对小产权房打击力度的增强，城市的中等及随着

86、政府对小产权房打击力度的增强，城市的中等及偏低收入客户将迅速进入商品房市场偏低收入客户将迅速进入商品房市场20072007年年国土资源部2009年6月9日明确强调指出，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查各地要严格依法查处大量存在的小产权房等违法用处大量存在的小产权房等违法用地、违法建筑行为地、违法建筑行为。2007年3月，太原市违法项目举报中心成立。在太原市被通报的楼盘中，大部分都是无证销售的集体小产权房。在媒体的大力宣传下，对置业者影响很大，很大程度上压缩了小产权房市场的生存空间。1 1众多一线品牌开发商大举进入太原，将有力

87、推动城市众多一线品牌开发商大举进入太原，将有力推动城市房地产市场化程度的提升房地产市场化程度的提升 外来开发商：大连万达、广州富力、上海绿地、北京首创、广州恒大、碧桂园、北京大连万达、广州富力、上海绿地、北京首创、广州恒大、碧桂园、北京当代、合生帝景等。当代、合生帝景等。开发商开发商拿地时间拿地时间拿地位置拿地位置土地性质土地性质规模规模(亩亩)成交价格成交价格备注备注2005年长风西大街以南，新晋祠路以东住宅364.53.1亿规划长风商务区2007年新晋祠路商业、住宅、教育772.4811.6亿规划长风居住区2007年长风商务区北部商业186.744.86亿规划长风商务区2007年龙潭公园商

88、业、住宅、教育503.25503.2515亿旧城改造项目2007年晋安东街3号商业、住宅205220526.8亿原化工厂国有企业土原化工厂国有企业土地盘活地盘活2007年义井，本地块南边商业、住宅130.5130.5，另有在谈地块约数百亩2.5亿原玻璃瓶厂，国有企原玻璃瓶厂，国有企业土地盘活业土地盘活2007年义井商业、住宅506原太原纺织厂原太原纺织厂2007年位于并州路以西、体育路以东、二营盘街以北商业、住宅138.8138.8亩7.62亿原太原铜厂，国有企原太原铜厂，国有企业土地盘活业土地盘活2007年小店区人民路商业、住宅996.75规划小店新城2009年 龙城大道与滨河东路交汇处商业

89、、住宅1020龙城新区待定晋阳湖南边晋阳创意文化产业园 约3000规划晋源新区1 11923004.71480103.3151086.1544906.6281950.8184123.905000001000000150000020000002500000迎泽区小店区万柏林晋源区杏花岭尖草坪从土地供应来看，中心城已无地可供，外围区域土地从土地供应来看，中心城已无地可供，外围区域土地供应量大幅增加，市场外扩趋势将进一步加强供应量大幅增加，市场外扩趋势将进一步加强近几年内北近几年内北郊片区几乎郊片区几乎没有土地供应没有土地供应南部和河西南部和河西区域土地供区域土地供应量大，地应量大，地块规模也相块规

90、模也相对较大对较大传统核传统核心区主心区主要是小要是小规模地规模地块供应块供应2007-20092007-2009上半年太原市各行政区土地出让面积比较上半年太原市各行政区土地出让面积比较2 2从土地供应来看，迎泽区近几年土地供应量平均不足总量的迎泽区近几年土地供应量平均不足总量的5%5%，中心城可以说已经无地可供；城市外围区域土地供应量大幅增加，其中，城南小店区作为热点发展区域，土地供应量最大，而北部区域土地供应量则明显偏低。单位：平方米493953354158300049175410624101000200030004000500060007000迎泽区杏花岭区万柏林区小店区尖草坪区项目区域

91、晋源区区域均价全市均价中心城价值随着市场供应的减少而越发突出，与城市中心城价值随着市场供应的减少而越发突出，与城市边缘形成的价格差对客户形成了巨大的拉动力边缘形成的价格差对客户形成了巨大的拉动力2 220082008年各城区商品住房均价比较年各城区商品住房均价比较53855385随着中心城土地供应、商品房供应的减少，促使区位价值凸显，推动中心城房价快速上涨；项目所在的城区北部边缘与城市中心存在的巨大价格差对低端客户形成了巨大的拉动力。近年来太原城市道路交通建设的逐渐加强，多条快速公交线路近年来太原城市道路交通建设的逐渐加强，多条快速公交线路和地铁线路的规划出台，城市与周边区域间的联系将更加便捷

92、和地铁线路的规划出台，城市与周边区域间的联系将更加便捷太原市太原市2008-20202008-2020年城市综合交通体系规划年城市综合交通体系规划3 3太钢新城枢纽太钢新城枢纽l快速公交快速公交：4号线，起自太钢新城枢纽至北营火车站；l地铁地铁：目前正在进行地铁规划前的市场调研工作，地铁利好释放至少需要5年时间；l太原市公交枢纽规划太原市公交枢纽规划：lA类枢纽以对外交通设施为主体的综合交通换乘枢纽，具体有火车站枢纽、北营高铁站枢纽、武宿机场枢纽、太钢新城枢纽太钢新城枢纽、南寒枢纽、西南枢纽、东客站枢纽、小店通达枢纽；l城市综合交通规划城市综合交通规划：l五纵：和平路-晋祠路-太徐快速路、滨河

93、东路、新兰路新兰路-恒山路恒山路-建设路建设路-武宿南北六路武宿南北六路、太行路-规划新太榆路、榆次城东快速路；l八横：迎新南路-太忻公路、北中环街、南中环街、南外环快速路、化章街-龙湖大街-榆次、晋榆南路、清修快速路、徐沟快速路。汽车保有量快速增加，汽车保有量快速增加，截至截至2007年底，约年底，约20%的家庭的家庭拥有私家车拥有私家车，且以每天，且以每天200辆的增幅继续上涨辆的增幅继续上涨26001235646929912717885521425027.30%15.00%21.40%19.80%0100000200000300000400000200320042005200620070

94、%5%10%15%20%25%30%民用汽车拥有量（辆）增长率2003-20072003-2007年太原市民用汽车拥有量及其增长率年太原市民用汽车拥有量及其增长率3 32003年以来，太原市民用汽车拥有量迅速增长，年平均增长率达到20.88%，截至2007年底，约20%的家庭拥有私家车；太原城市综合交通规划方案至2010年公共停车场车位达42770个，城市道路系统按规划建成后可容纳70万辆车的正常使用；这些都将为民用汽车的顺利出行提供保障，从而也将进一步促进民用汽车的拥有量。便利的交通必将削弱距离感，在可接受通勤时间不变的前提下延长可接受通勤距离，市民居住点选择将会出现一定程度的外溢。品质生活

95、品质生活追求型追求型 有一定的经济基础，在固定的总价接受能力下，有区域内小户型、低品质住宅和区域外大户型、高品质住宅两种选择；追求居住舒适度，愿意为大户型、高品质的产品而放弃原有居住区，并花费更多的通勤成本，属于主动外溢的群体；关注小区环境、园林景观、建筑品质、物业管理水平和社区配套等高附加值因素。价格因素价格因素主导型主导型 经济实力有限，但随着家庭人口的增加，必须更换大户型住宅，或因分巢、结婚等原因对住房有刚性需求；无法承担区域内居高不下的房价，被迫转向区域外，选择价位较低的产品，属于被动外溢的群体；价格敏感度高，对产品品质要求较低，不愿意为园林景观等高附加值因素承担溢价。通过市场调研和客

96、户访谈我们发现，外溢客户按驱动通过市场调研和客户访谈我们发现，外溢客户按驱动力因素分为品质生活追求型和价格因素主导型两类力因素分为品质生活追求型和价格因素主导型两类外溢客外溢客户分类户分类向南向南省政府搬迁、舆论利好、相对宜居的环境，使南城变为房地产开发热点区片;城市中心区外溢人口的主要去向客户复合，品质生活追求型及价格因素主导型客户均大量存在向西向西有一定的供应量，且有市政府搬迁、工业区改造的规划利好；但由于中心城区人们不愿过河的“心理抗性”，并未产生大规模的外溢。向东向东商品房供应较少，缺乏大型开发商入驻，只有少量的别墅项目；区域对外溢人口的吸引力不足。城市中心区城市中心区包括迎泽区、杏花

97、岭区南部和小店区北部，城市传统成熟区；近年来，区域内房价快速推高，是外溢人群的主要来源地。南城是城市人口外溢的主要区域，东部及西部地区吸引的外溢南城是城市人口外溢的主要区域，东部及西部地区吸引的外溢客户十分有限、且以价格因素主导型客户为主客户十分有限、且以价格因素主导型客户为主外溢客外溢客户流向户流向向北向北供应量少，加之心理认知陌生，城北目前几乎没有外溢客户。小规模项目为主，大部分项目产品品质较低，主要依托于政府的规划小规模项目为主，大部分项目产品品质较低，主要依托于政府的规划利好和自身的价格优势吸引城市外溢客户，在区域内部领袖项目的带利好和自身的价格优势吸引城市外溢客户，在区域内部领袖项目

98、的带动下，价格进一步上涨趋势明显动下，价格进一步上涨趋势明显区区域域序序号号项目名称项目名称建筑面建筑面积规模积规模产品形式产品形式绿化绿化率率景观规划景观规划物业管物业管理费理费社区社区配套配套项目项目均价均价小小店店区区南南部部1恒大绿洲 200万小高层、高层39%世界级皇家园林2.20有60002中实新天地 2.2万高层50%无主题0.80无42003易城20万多层、高层35%无主题0.60无41004君领 3万高层30%无主题0.80无38005盛华领寓 3万高层30%空中花园0.80无36006幸福家园 10万多层、高层35%绿和生态的主题0.50无3500南城项南城项目分析目分析区

99、域内部大部分项目规模在10万平米以内，目前市场均价已达到4000元/平米左右的项目，与持续上涨的价格相比，大部分项目开发水平仍然较低，缺乏社区的园林规划、配套设施落后。区域内高端项目以恒大绿洲为代表，其以世界级皇家园林、世界级物业管理（戴德梁行房地产咨询有限公司）和齐全的配套设施成为市场领袖但目前项目均价已达6000元/平米，已经远远超出了城市中心区外溢客户的可承受范围，项目客户主要集中在城市及周边区域中高收入人群；1 16 63 32 24 45 5品质生活追求型客户：高品质项目价格快速上涨，已超出经济承受范围；普通项目品质没有明显提品质生活追求型客户：高品质项目价格快速上涨，已超出经济承受

100、范围；普通项目品质没有明显提升，难以满足需求升，难以满足需求价格因素主导型客户：普通项目在领袖项目的带动下价格明显上涨，进一步上涨趋势明显价格因素主导型客户：普通项目在领袖项目的带动下价格明显上涨，进一步上涨趋势明显作为一个百万平米的大盘，在产业发展、人口增加、区域外向性逐渐增强的发展趋势下，项目有条件吸引北城的外溢人口，尤其是杏花岭区的人口；选择本项目的第一大原因是城市三缘选择本项目的第一大原因是城市三缘。工作地点于此、居住于此、有亲属居住于此，即工作缘、居住缘、亲属缘这三个支撑点都将成为客户选择我们的理由；选择本项目的第二大原因是距离选择本项目的第二大原因是距离。以城市核心路迎泽大街为准，

101、距离南城外溢客户集中区约15公里，而距离我们项目所在地只有不到13公里。特别是对于杏花岭区客户，距离约8公里，车程30分钟以内即可到达本项目。因此，本项目对于城市北部外溢客户在距离上的吸引力远远大于南城各项目；选择本项目的第三大原因是性价比。选择本项目的第三大原因是性价比。性价比是项目未来的主要发力点，保证产品品质的市场可比性、区域领先性的同时，以较低的价格优势吸引大量的城市外溢客户。南城价格的快速上涨和开发水平的落后为城市其他区域的发展提供了南城价格的快速上涨和开发水平的落后为城市其他区域的发展提供了市场机会，基于客户访谈和市场情况调研，我们认为城市北部的外溢市场机会，基于客户访谈和市场情况

102、调研，我们认为城市北部的外溢客户是项目最有可能吸引到的城市客户客户是项目最有可能吸引到的城市客户目标外目标外溢客户溢客户迎泽大街迎泽大街南城南城外溢外溢客户客户集中集中区区本项目本项目距离约13公里距离约15公里高品质项目价位已达到高品质项目价位已达到5000元元/平米以上，平米以上，5000元元/以下的项目多以下的项目多有园林或配套方面的硬伤，本项目的超越空间大有园林或配套方面的硬伤，本项目的超越空间大序序号号项目名称项目名称建筑面建筑面积规模积规模产品形式产品形式绿化绿化率率景观规划景观规划物业管物业管理费理费社区社区配套配套项目项目均价均价1富力城211万高层40%东南亚风情园林1.27

103、有57002北方三角洲 6万高层35%欧式风情园林0.90无50003德祥6院14万高层30%无主题0.8有46004五龙花园3万多层、小高层、高层25%无主题0.80无45005新街坊4万高层35%无主题0.80无45006富康苑5号 11万高层30%中心广场0.50有32007泰和怡苑 3.5万高层44%无主题1无31008东福嘉苑 5万多层40%音乐喷泉0.40无1800城市北城市北部市场部市场城市北部区域的高端楼盘以富力城为代表。大盘开发、东南亚热带风情园林、和齐全的配套是项目的主要卖点，得到绝大多数客户的认可，但5700的均价却让人们“望洋兴叹”；均价在5000以下的产品，多为规模较

104、小、无社区配套的项目，虽然绿化率很高，但缺少特色的景观规划；个别10万平米以上的项目有社区幼儿园或底商配套，但配套形式单一，多依赖外围资源。31452768城市层面客户机会城市层面客户机会小结小结太原城市的快速发展为客户外溢提供了基础条件，城市房地产市场化太原城市的快速发展为客户外溢提供了基础条件，城市房地产市场化程度的提升和中心城区价格的快速上涨对客户外溢的产生了进一步推程度的提升和中心城区价格的快速上涨对客户外溢的产生了进一步推动，城市房地产客户将持续进入规模化外溢阶段。目前，城市中心区动，城市房地产客户将持续进入规模化外溢阶段。目前，城市中心区的外溢人口主要流向小店区南部，而本项目最有可

105、能吸引到以杏花岭的外溢人口主要流向小店区南部，而本项目最有可能吸引到以杏花岭为主的城北客户。为主的城北客户。根据外溢驱动力的不同可以分为品质生活追求型和价格因素主导型两根据外溢驱动力的不同可以分为品质生活追求型和价格因素主导型两类，便捷的交通和高性价比产品是吸引客户的有效发力点。品质生活类，便捷的交通和高性价比产品是吸引客户的有效发力点。品质生活驱动型客户对价格敏感度相对较低，对项目后期整体价值的提升贡献驱动型客户对价格敏感度相对较低，对项目后期整体价值的提升贡献度大，是项目后期新增客户主要来源。度大，是项目后期新增客户主要来源。放眼城市，吸引外溢人口。以便捷的交通为基础，保证产放眼城市，吸引

106、外溢人口。以便捷的交通为基础，保证产品品质的市场可比性，通过价格优势有效吸引城市北部外品品质的市场可比性，通过价格优势有效吸引城市北部外溢客户，对项目中后期的开发形成有力支撑，从而保证项溢客户，对项目中后期的开发形成有力支撑，从而保证项目开发的可持续性和价值的不断提升。目开发的可持续性和价值的不断提升。项目发展机会三：项目发展机会三：5 5发展战略与整体定位发展战略与整体定位产品策略产品策略客户策略客户策略竞争策略竞争策略86最大化利用市场机会，保证项目开发目标的实现最大化利用市场机会，保证项目开发目标的实现机会一：机会一：区域的升级发展受制于居住和配套功能的不足，项目拥有规模和区位上的双重优

107、势，具备成为区域新居住和配套中心的基础条件机会二：机会二：区域内部客户需求从量和质上都未得到充分挖掘，通过对客户需求的引导，内部客户能够成为项目开发全过程中最核心的客户群体机会三：机会三：通过价格和交通上的优势能够有效吸引城市北部的外溢客户，对项目中后期的开发形成有力支撑3目标总结：目标总结：在控制风险，确保首期成功开发、快速回现的前提下实现整体利润最大化，树立企业品牌目标排序目标排序控制风险成功启动、快速回现品牌和利润1以项目的开发目标为以项目的开发目标为出发点出发点以最大化利用项目的以最大化利用项目的发展机会为核心发展机会为核心竞争、客户、产品等竞争、客户、产品等多方面的策略组合多方面的策

108、略组合2项目发展机会项目发展机会发展战略发展战略开发目标开发目标87时间时间居住及配套居住及配套产业产业人口人口n大盘的价值依托于区域，区域的发展对项目的整体开发至关重要；n区域内部居住和配套功能发展滞后、限制区域发展、亟待升级；n项目是区域内部唯一的大规模房地产开发项目，项目居住产品和配套设施的开发能够有效带动区域居住和配套功能升级；n在推动区域发展同时实现项目的中心化，确立区域的核心地位。关于项目站位关于项目站位引领区域发展，成为区域核心引领区域发展，成为区域核心充分利用项目大盘优势，通过项目开发带动区域居住和配套功充分利用项目大盘优势，通过项目开发带动区域居住和配套功能升级，形成区域新的

109、生活、配套中心，确立区域核心地位能升级，形成区域新的生活、配套中心，确立区域核心地位88内部改善型客户内部改善型客户内部刚性需求客户内部刚性需求客户内部养老客户内部养老客户客户客户需求需求n内部改善性客户支付能力强，同时对环境、产品品质等方面因素的敏感度高，价值挖掘空间大n项目开发过程中，通过对产品的逐渐升级，引导内部改善性客户的置业需求逐渐提升，实现项目价值的持续提升n内部刚性需求客户以企业年轻职工为主，支付能力有限，对价格敏感度较高，但溢价承受能力较强n随项目的发展成熟逐渐挖掘其溢价空间n内部养老客户支付能力弱，且溢价空间十分有限n作为项目的客户补充，扩大客户层面时间时间客户策略客户策略全

110、面覆盖内部客户，引导需求升级全面覆盖内部客户，引导需求升级保证项目客户来源广泛性的同时，主动引导客户需求升级，保证项目客户来源广泛性的同时，主动引导客户需求升级，实现项目价值的持续提升实现项目价值的持续提升89时间时间占比占比n城市客户开始小规模外溢n项目的偶得客户，占比小城市客户城市客户n城市客户外溢逐渐成为主流，客户规模大幅增加n把握市场发展趋势，迎合外溢客户需求，抢占市场先机，带动外溢客户占比快速提升n利用已积累的市场认知，保持对城市外溢客户的持续吸引n保证项目后续开发的可持续性客户策略客户策略吸引城市客户资源吸引城市客户资源主动出击，把握城市客户外溢带来的市场机会，吸引城市客主动出击，

111、把握城市客户外溢带来的市场机会，吸引城市客户资源，保证项目开发的可持续性户资源，保证项目开发的可持续性90新增客户新增客户区域发展区域发展北客站正式运营，成为北部北客站正式运营，成为北部交通枢纽交通枢纽物流园区进入物流园区进入 实质进展阶段实质进展阶段不锈钢园区整体规划利好不锈钢园区整体规划利好北客站建设利好北客站建设利好物流园区逐渐成熟，不锈钢物流园区逐渐成熟，不锈钢园区内产业基本成熟园区内产业基本成熟项目周边区域北部新中心地项目周边区域北部新中心地位基本确立位基本确立投资客户投资客户城市品质追求型客户城市品质追求型客户新兴产业人口新兴产业人口启动期启动期发展期发展期成熟期成熟期客户定位客户

112、定位区域发展区域发展 Vs.客户演变客户演变城市价格敏感型客户城市价格敏感型客户91新增客户新增客户项目发展项目发展项目逐渐发展成熟，市场价项目逐渐发展成熟，市场价值及影响力明显提升值及影响力明显提升项目开发刚刚起步，市场影响项目开发刚刚起步，市场影响力十分有限力十分有限成熟大盘形象完全确立成熟大盘形象完全确立区域内部改善需求客户区域内部改善需求客户复合客户复合客户启动期启动期发展期发展期成熟期成熟期需求升级的内部客户（改善、需求升级的内部客户（改善、刚性、养老）刚性、养老）区域内部刚性需求客户区域内部刚性需求客户客户定位客户定位项目发展项目发展 Vs.客户演变客户演变区域内部养老需求客户区域

113、内部养老需求客户92客户构成客户构成项目发展项目发展区域内部升级改善型客户区域内部升级改善型客户养老客户养老客户复合客户复合客户启动期启动期发展期发展期成熟期成熟期区域内部刚性需求型客户区域内部刚性需求型客户区域发展区域发展北客站正式运营，成为北部北客站正式运营，成为北部交通枢纽交通枢纽物流园区进入物流园区进入 实质进展阶段实质进展阶段不锈钢园区整体规划利好不锈钢园区整体规划利好北客站建设利好北客站建设利好区域内部升级改善型客户区域内部升级改善型客户养老客户养老客户区域内部刚性需求型客户区域内部刚性需求型客户城市城市品质追求型品质追求型客户客户投资客户投资客户投资客户投资客户客户定位客户定位各

114、阶段客户演变汇总各阶段客户演变汇总物流园区逐渐成熟，不锈钢物流园区逐渐成熟，不锈钢园区内产业基本成熟园区内产业基本成熟项目周边区域北部新中心地项目周边区域北部新中心地位基本确立位基本确立城市价格敏感型客户城市价格敏感型客户项目地位及形象确立，市场项目地位及形象确立，市场影响力明显提升影响力明显提升项目开发刚刚起步，市场影响项目开发刚刚起步，市场影响力十分有限力十分有限成熟大盘形象完全确立成熟大盘形象完全确立93项目目标客户群体目前的整体需求水平较低，但其需求水平将项目目标客户群体目前的整体需求水平较低，但其需求水平将随着城市和区域房地产市场的不断发展而提升随着城市和区域房地产市场的不断发展而提

115、升需求现状需求现状n区域内部客户：区域内部客户：由于区域相对封闭，市场发展水平滞后于城市市场发展，客户对产品的认知和需求水平低，仍停留在最基本的“功能化”阶段n城市外溢客户：城市外溢客户：产品认知水平相对较高，但需求水平仍主要停留在“住区化”阶段需求发展需求发展n随着市场的和客户的不断发展和成熟，在项目的开发过程中，客户的需求水平将逐渐向更高的品质化、特色化阶段发展发展阶段发展阶段发展阶段发展阶段需求层次需求层次需求层次需求层次“局部”到“整体”功能化功能化关注户型、面积、朝向、通风等基本生活功能指标住区化住区化开始考虑住区环境、景观、安全度、人群匀质化等方面的因素品质化品质化关注产品细节、材

116、质、设备和工艺所带来的舒适度和人性化程度，开发专业化加强特色化特色化定制化定制化产品充分契合个体客户的功能、身份和个性需求产品开始对位客户行为特征和精神需求，客户需求趋向多元化“粗放”到“精致”“标准”到“自我”生存需求自我实现需求住宅购买需求发展模型住宅购买需求发展模型94客户需求和市场竞争环境的变化，决定了项目不同阶段的策略客户需求和市场竞争环境的变化，决定了项目不同阶段的策略及核心发力方向及核心发力方向内部客户内部客户客户客户需求需求竞争竞争环境环境策略策略及及发力发力方向方向住区化住区化n产品全面领先内部市场，主流价格保证市场实现，迅速确立市场地位、建立竞争优势n都市化、领先的产品形象

117、n保证户型、朝向保证户型、朝向等基本元素的基础上，在景观环境上集中发景观环境上集中发力，力，引领客户需求升级品质化品质化n保持项目的持续领先和市场价值的持续提升n产品针对性针对性的在细节、材质、工细节、材质、工艺艺上加大投入，强化项目品质感n园林景观在规模和品质规模和品质上均有所升级，进一步强化项目在景观环境上的优势特色化特色化n升级项目形象巩固市场地位，谋取更高利润空间n利用社区开发相对成熟成熟的市场优势，以项目最为强势的景观资源景观资源为核心为核心，整合整合已有的产品、配套等方面的资源，形成项目独特的核心价值体系核心价值体系住区化住区化n市场开发水平的不断提升带动了客户需求的升级，社区的整

118、体环境、景观环境、景观以及物业服务物业服务等方面成为最关注的因素品质化品质化n需求进一步升级，对产品的品品质质的要求增加，关注产品的细节、细节、材质、工艺材质、工艺功能化功能化n目前内部客户置业的核心关注点仍集中在户型、面积、朝向户型、面积、朝向等产品的最基本元素上n内部市场供应十分有限，现有项目竞争能力弱竞争能力弱n小产权房及单位建房仅在产品形产品形式式上有所升级，对基本的户型、面积等元素提升十分有限n商品房开发水平相对领先，在“功能化功能化”上基本满足客户需求n结合区域今年来的土地出让状况，市场新增项目将少量增加少量增加n在城市整体市场发展和本项目开发的带动下，商品房供应比例上升，产品开发

119、水平稳步提升，基本实现了“住区化住区化”水平水平n整体竞争力有所增强n随着区域市场价值的持续提升，市场供应量将有较快速度的增加，市场新增供应项目明显增多明显增多n市场竞争将明显增强竞争将明显增强，因而市场开发水平进一步提升，市场主流项目基本达到了“品质化品质化”水平水平95客户需求和市场竞争环境的变化，决定了项目不同阶段的核心客户需求和市场竞争环境的变化，决定了项目不同阶段的核心发力方向发力方向城市外溢客户城市外溢客户客户客户需求需求竞争竞争环境环境策略策略及及发力发力方向方向住区化住区化n站位城市市场平台，充分利用价格优势n产品品质上建立与城市市场的可比性n在景观环境上集中发力，景观环境上集

120、中发力，超越市场主流项目水平，增强对城市客户的吸引力品质化品质化n项目价值随城市市场发展而提升，保持价格优势n园林景观进一步升级景观进一步升级，保持领先性n产品品质上保持与城市主流项目的可可比性比性n以城市级特色配套城市级特色配套形成新的项目亮点，增强项目的吸引力特色化特色化n升级项目形象巩固市场地位，某取更高利润空间n利用社区开发相对成熟成熟的市场优势，以项目最为强势的景景观资源为核心观资源为核心，整合整合已有的产品、配套等方面的资源，形成项目独特的核心价值体系核心价值体系品质化品质化n需求随城市整体市场发展而升级升级n“品质化”阶段，关注产品的细节、材质、工艺特色化特色化n需求趋向于多元和

121、特色多元和特色n对社区的整体居住氛围整体居住氛围和特特色色的敏感度增强住区化住区化n城市客户的整体需求水平领先领先于项目区内部客户于项目区内部客户n客户需求水平主要为“住区化”层次，对社区环境社区环境有较高要求n区域市场与城市整体市场联系度差，价值体系与城市脱节价值体系与城市脱节n城市主流项目片面追求高容积高容积率率，缺乏对社区居住环境等方面的关注n富力城等项目通过对园林景观园林景观的升级的升级，获得了良好的市场实现，成为市场领袖市场领袖n在品牌开发商的带动下，市场整体开发水平迅速提升水平迅速提升n对社区环境的关注度明显增强，园林园林景观的打造成为基本要素n品质的提升品质的提升成为了获得市场领

122、先和突破的主要发力方向n城市整体市场发展趋于成熟，各板块的核心价值逐渐明确n具有自己的核心特色核心特色，能够形成与其他项目不同的价值不同的价值点点的项目成为各个区域市场上的领先项目96项目整体发展策略汇总项目整体发展策略汇总开发周期开发周期项目价值项目价值价值梯度快速提升价值梯度快速提升巩固市场地位巩固市场地位谋取利润最大化谋取利润最大化景观及配套设施上持续做加法，景观及配套设施上持续做加法，进一步强化社区特色，保持市进一步强化社区特色，保持市场吸引力场吸引力价值平台稳步拓展价值平台稳步拓展主动升级主动升级提升价值提升价值全面实现区域市场领袖影响力，全面实现区域市场领袖影响力，保持内部的持续领

123、先保持内部的持续领先逐渐融入城市市场价值体系，逐渐融入城市市场价值体系，整体品质与城市可比，亮点配整体品质与城市可比，亮点配套及价格优势强化项目吸引力套及价格优势强化项目吸引力启动启动发展发展成熟成熟策策略略核心核心发力发力点点领先的城市形象领先的城市形象园林景观上集中发力园林景观上集中发力产品品质及景观升级产品品质及景观升级大规模城市级特色配大规模城市级特色配套形成项目新亮点套形成项目新亮点景观体系及配套体系进一步完景观体系及配套体系进一步完善，形成社区文化善，形成社区文化闪亮登场闪亮登场强势占位强势占位高形象和主流价格赢得高人高形象和主流价格赢得高人气，充分把握内部客户气，充分把握内部客户

124、价格优势和特色亮点吸引城价格优势和特色亮点吸引城市客户市客户园林景观是项目自始至终最核心的价值依托，产品形象、品质及配套设施园林景观是项目自始至终最核心的价值依托，产品形象、品质及配套设施是项目不同阶段的阶段性亮点是项目不同阶段的阶段性亮点97发展策略案例发展策略案例沈阳东方俪城沈阳东方俪城98东方俪城项目位于沈阳市大东区，区域不位于城市的主要发展东方俪城项目位于沈阳市大东区，区域不位于城市的主要发展方向之上，整体形象及认知较差、发展滞后于其他各区方向之上，整体形象及认知较差、发展滞后于其他各区大东区大东区和平区和平区铁西区铁西区皇姑区皇姑区沈河区沈河区浑南新区浑南新区北站金融北站金融商务区商

125、务区7公里公里于洪新城于洪新城于洪区于洪区一环路一环路二环路二环路金金廊廊城市中心城市中心城市发城市发展方向展方向l项目所属沈阳大东区位于城市中心区的东北方向，与城市中心区距离约12公里l区域整体发展滞后于其他区域，整体城市面貌破旧，内部以棚户区为主l南部浑南新区是政府最主要的发展方向，城市中心逐步南移，项目所属区域缺乏政府的规划利好99项目总建筑面积项目总建筑面积50多万平，是区域内部最大规模的房地产开多万平，是区域内部最大规模的房地产开发项目发项目项目项目名称名称东方俪城东方俪城项目项目规模规模占地面积30万平方米，建筑面积50万平方米，容积率1.8产品产品分期分期项目多层、小高层、高层结

126、合，分四期开发，目前为三期北区586套；未来推出三期南区692套和四期1162套园林园林国际知名公司设计，规模生态景观大盘，3万平中央景观带物业物业配套配套超市、业主会所、幼儿园100项目以都市生态园林景观大盘形象入市，集中打造了项目以都市生态园林景观大盘形象入市，集中打造了3万万平米中央核心景观带平米中央核心景观带“兰溪谷兰溪谷”，成为项目核心竞争优势，成为项目核心竞争优势特邀国际景观设计公司香港贝尔高林鼎立加盟，荟萃亚洲璀璨景致，导入东南亚独特风情景关带，三大园林主题，新加坡圣淘沙、印泥巴厘岛、泰国苏梅。101同时项目依托大盘引入完善的生活配套，并聘请知名物业管同时项目依托大盘引入完善的生

127、活配套，并聘请知名物业管理公司为顾问，树立了良好的品牌和口碑理公司为顾问，树立了良好的品牌和口碑学校学校超市超市业主业主会所会所幼儿园幼儿园l俪城项目引入家世界大型超市，不仅作为本项目的生活配套，更成为区域级的配套设施；l聘请戴德梁行为物管顾问；同时社区配有幼儿园、业主会所等设施。102项目开发全过程以社区景观的不断升级为核心线索，配套设施项目开发全过程以社区景观的不断升级为核心线索，配套设施配合推出，保证了项目价值的持续提升配合推出，保证了项目价值的持续提升启动期启动期时间时间景观景观配套配套项目价值项目价值2004.92004.9一期开一期开盘盘中央景观带南端景观展示区社区会所及临街商业区

128、域领先的城市大盘2005.52005.5二期开二期开盘盘兰溪谷部分组团实际景展示整体逐步完成临街商业以景观为核心特色的城市大盘2006.72006.7三期开三期开盘盘兰溪谷完工社区商业成熟景观大盘2007.62007.6四期开四期开盘盘组团内部景观大型集中商业成熟景观大盘二期二期三期三期四期四期会所会所103在景观及配套亮点的不断带动下，项目在实现价格快速增长的在景观及配套亮点的不断带动下，项目在实现价格快速增长的同时，销售速度亦保持市场领先水平同时，销售速度亦保持市场领先水平l05-08年，东方俪城销售价格年均增长率达到了12%，远高于沈阳平均增幅3%l东方俪城06年销售10.8万平，实现销

129、售收入4.33亿元，位居沈阳2006年商品房销售前十位，销售均价4000元/平，销售速度接近100套/月，远高于区域60-70套/月的平均销售速度58005000500050005100520051004670428039004110395037603650355035353500010002000300040005000600070002005.2005.2006.2006.2007.2007.2008.2008.2009.3%12%104区域内部客户始终是项目最核心的客户群体，随着项目的逐渐区域内部客户始终是项目最核心的客户群体，随着项目的逐渐发展成熟，城市中心区的外溢客户在项目中后期迅速

130、增加发展成熟，城市中心区的外溢客户在项目中后期迅速增加第一圈层：大东区第二圈层：皇姑区、沈河区、东陵区第三圈层：于洪区、铁西区、和平区、浑南区、其他0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%20042005200620072008第一圈层客户第二圈层客户第三圈层客户 成交客户来源分析成交客户来源分析l在项目启动阶段区域内部客户占比达到了近80%，随项目开发内部客户占比有所降低，但整体来看仍是社区最核心的客户群体；l周边区域的外溢客户是项目新增客户的主要来源，以沈河、和平及东陵区为主。105Living here,a new way of life 项目整体定位项目整体定位大景城

131、大景城引领市北生活全面升级引领市北生活全面升级106大景大景107大城大城108告别，告别，破败的厂区大院生活破败的厂区大院生活109告别，告别，钢铁森林的伪都市生活钢铁森林的伪都市生活6 6规划设计建议规划设计建议111规划前提规划前提研究范围研究范围5757万平米用地均为此次规划万平米用地均为此次规划考虑范围。考虑范围。规划道路规划道路现有规划道路不可调整，按现有规划道路不可调整，按现状道路考虑。现状道路考虑。用地性质用地性质用地性质不可更改，沿新兰用地性质不可更改，沿新兰路路5050*260260米部分按市场和客户要求设置物米部分按市场和客户要求设置物业类型。业类型。容积率容积率容积率指

132、标需要按分地块考虑，容积率指标需要按分地块考虑，不可突破。不可突破。112Part 1 Part 1 分地块容积率指标的确定分地块容积率指标的确定Part 2 Part 2 园林景观设计建议园林景观设计建议Part 3 Part 3 配套设施设计建议配套设施设计建议Part 4 Part 4 整体意象及产品风格建议整体意象及产品风格建议Part 5 Part 5 项目整体价值演绎项目整体价值演绎113R=3.0R=3.0R=3.0R=3.0R=3.0R=3.0R=3.0R=3.0R=4.0R=4.0R R未定未定容积率指标（产品形式）确定的依据容积率指标（产品形式）确定的依据l目标客户对产品形

133、式的偏好目标客户对产品形式的偏好 区域内客户普遍认为多层产品为砖混结构，质量较低，而高层类产品是目前的先进产品，认为高层是未来的发展方向，但由于得房率、物业费和心理认知过程等因素的影响短期内小高层市场接受度更高城市客户则习惯了高层类产品，对产品形式的敏感度不高，认为主要差异在得房率指标上中高端客户对低密度产品如花园洋房、别墅有价值感知，但对在本区域购买此类产品有抗性基本明确高层类产品为项目核心产品形式，基本明确高层类产品为项目核心产品形式，且从防范风险角度考虑，首期以小高层产且从防范风险角度考虑，首期以小高层产品（品（1111层）启动。层）启动。114容积率指标（产品形式）确定的依据容积率指标

134、（产品形式）确定的依据l不同产品形式下利润额和利润率指标不同产品形式下利润额和利润率指标我们分别测算了11层、18层、24层和30层产品的利润额和利润率指标测算依据测算依据：1、土地总成本2.0亿元（估算了未来可能支付的拆迁款为4000万），总占地面积26.8万平米，单位面积土地成本为747元/平；2、根据太原市场水平，不同产品建安成本选取如下，此部分成本已包括电梯费和桩基础及降水，按舒适性较高的板楼产品为对象 11层1300-1400元/平，测算取1350元/平 18层1450-1650元/平，测算取1600元/平 26层1650-1750元/平，测算取1700元/平 30层1750-185

135、0元/平，测算取1800元/平3、不同产品形式以较为舒适的板楼产品容积率为标准，测算时均取容积率上限 11层1.5-1.6，18层1.8-2.0，24层2.3-2.5，30层2.8-3.0115容积率指标（产品形式）确定的依据容积率指标（产品形式）确定的依据测算依据：测算依据：4、前期工程、市政、园林等其他费用估算约为330元/平5、此次计算目的是不同产品形式之间的比较，所以不计财务费用、营销费用、所得税率等后期成本6、启动区销售价格市场参考以区域内销售状况较好的两个项目均价为标准，滨河城均价3500元/平（商品房），凤凰小区均价3200元/平（小产权，未来有转性可能），本项目对区域内竞争的策

136、略是产品全面超越，故在销售价格上理应比滨河城与凤凰小区高，在产品品质到位的条件下3500元/平的销售价格有条件实现。防范风险同时考虑到尽可能降低启动区销售风险，使启动区达到热销的局面，为未来的四期做好资金和口碑铺垫，建议启动区价格在市场有较高吸引力，故价格选3500元/平。7、二期及以后销售价格以近几年太原市商品房价格年增幅为基础，适当考虑区域价格上涨空间，选取8%-10%的年增幅，二期3700起，3900均价。116一期产品配比测算一期产品配比测算产品形产品形式式占地面占地面积积容积容积率率建筑面建筑面积积楼面地价楼面地价建安建安成本成本其他成其他成本本单位单位面积面积成本成本总成本总成本销

137、售销售价格价格销售额销售额利润额利润额利润率利润率11层67927 1.60 108683 467 1350 330 2147 23333 3500 38039 14706 63%18层67927 2.00 135854 374 1600 330 2304 31294 3500 47549 16254 52%24层67927 2.50 169818 299 1700 330 2329 39548 3500 59436 19889 50%30层67927 3.00 203781 249 1800 330 2379 48480 3500 71323 22843 47%3500 3500 成本差成本

138、差利润额利润额差差差额的利差额的利润率润率18与11层7961 1549 19%19%24与11层16214 5183 32%32%30与11层25147 8138 32%32%p18层差额利润率最低，且小于20%，投资回报效率低，不建议选择p24和30层差额利润率（未计算财务、营销等费用）税前仅有32%，属于较低水平，可综合考虑其他因素适量选择p考虑到30层得房率低，相比较11层使用面积单价高出550元，其客户接受度不高，不建议选择第一步：形式选择第一步：形式选择11层层+24层层117一期产品配比测算一期产品配比测算第二步：配比测算第二步：配比测算11层层+24层层1111层占比层占比50

139、%50%60%60%70%70%80%80%总成本总成本31441 31441 29819 29819 28198 28198 26576 26576 利润额利润额17297 17297 16779 16779 16261 16261 15742 15742 利润率利润率55%55%56%56%58%58%59%59%容积率容积率2.052.051.961.961.871.871.781.78综合考虑社区意向，建议选择70%方案。此时24层大概有4栋，可以综合平衡社区意向和资金效率。118二期产品配比测算二期产品配比测算第一步：形式选择第一步：形式选择24层层+30层层产品形产品形式式占地面占

140、地面积积容积率容积率建筑面建筑面积积楼面地价楼面地价建安建安成本成本其他成其他成本本单位单位面积面积成本成本总成本总成本销售销售价格价格销售额销售额利润额利润额利润率利润率11层67927 1.60 108683 467 1350 330 2147 23333 3900 42386 19053 82%18层67927 2.00 135854 374 1600 330 2304 31294 3900 52983 21689 69%24层67927 2.50 169818 299 1700 330 2329 39548 3900 66229 26681 67%30层67927 3.00 20378

141、1 249 1800 330 2379 48480 3900 79475 30995 64%3900 3900 成本差利润额差差额的利润率18与11层7961 2636 33%33%24与11层16214 7628 47%47%30与11层25147 11942 47%47%p18层差额利润率最低，不建议选择p24与30层在经济效益方面表现一致119二期产品配比测算二期产品配比测算第二步：配比测算第二步：配比测算24层层+30层层2424层占比层占比50%50%60%60%70%70%80%80%总成本总成本54094 54094 52996 52996 51898 51898 50801 5

142、0801 利润额利润额26259 26259 25896 25896 25533 25533 25170 25170 利润率利润率49%49%49%49%49%49%50%50%容积率容积率2.752.752.72.72.652.652.62.624层与30层经济效率基本相同，所以从经济角度出发，两者比例无明显倾向。考虑到整体社区意向与一期的过渡和二期中心园林要求，建议容积率不要过高，选择容积率2.6方案。120R=1.8R=1.8R=2.6R=2.6R=3.0R=3.0R=3.0R=3.0R=4.0R=4.0R=3.0R=3.0容积率指标（产品形式）的建议容积率指标（产品形式）的建议121P

143、art 1 Part 1 分地块容积率指标的确定分地块容积率指标的确定Part 2 Part 2 园林景观设计建议园林景观设计建议Part 3 Part 3 配套设施设计建议配套设施设计建议Part 4 Part 4 整体意象及产品风格建议整体意象及产品风格建议Part 5 Part 5 项目整体价值演绎项目整体价值演绎122通过对市场典型项目的分析和总结，项目园林发力方向通过对市场典型项目的分析和总结，项目园林发力方向可以分为以下六种可以分为以下六种发力方向发力方向典型项目典型项目基本手段基本手段规模化规模化北京北京顺驰领海（大湖面）顺驰领海（大湖面）深圳深圳淘金山（大绿地）淘金山（大绿地）

144、以尺度和占有度的放大形成强烈的冲击力以尺度和占有度的放大形成强烈的冲击力主题化主题化北京北京奥林匹克花园（体育主题）奥林匹克花园（体育主题）北京北京万科紫台（皇家）万科紫台（皇家）园林由某一主题贯穿或某一母题反复使用，园林由某一主题贯穿或某一母题反复使用，强化项目个性强化项目个性资源化资源化北京北京万万树（原生树）万万树（原生树）天津天津蓝水假期（湿地）蓝水假期（湿地）依赖河流、植被或再造资源，使园林增值依赖河流、植被或再造资源，使园林增值细节化细节化北京北京星河湾星河湾合肥合肥绿城桂花园绿城桂花园以园林的强度、或考究的用材用料、细节完以园林的强度、或考究的用材用料、细节完备制胜备制胜风情化风

145、情化北京北京金都杭城（纯正苏州园林风格）金都杭城（纯正苏州园林风格）沈阳沈阳东方俪城（东南亚风情园林）东方俪城（东南亚风情园林）复制某一国内外园林原型，突出原汁原味的复制某一国内外园林原型，突出原汁原味的风情感风情感人文化人文化大连大连众益阳光海岸（现代艺术经典元素）众益阳光海岸（现代艺术经典元素）大量使用人文元素，营造文艺氛围或特别情大量使用人文元素，营造文艺氛围或特别情境境1233.8万平米超大水面万平米超大水面规模化规模化国际海洋生活公园国际海洋生活公园北京顺驰领海北京顺驰领海临水高板临水高板社区中共设8个主题公园，绿化率达50%。且规划中各个建筑均以水体为中心向心型布置；社区中部3.8

146、万平米的超大水面，以尺度和占有度的夸张放大形成强烈的冲击力。通过水景、建筑与整个大规模开放空间的尺度和造型的互动,营造出独具特色的规模化景观体验；124主题化主题化奥林匹克主题景观奥林匹克主题景观北京北京奥林匹克花园奥林匹克花园北京奥林匹克公园项目按照人体工程学打造的奥林匹克主题景观，将运动、园艺、人文等设计要素贯穿于景观中，使项目具有自身独特的个性；同时从奥林匹克最本原的精神中找寻灵感，将“共融、开放、有序”演绎为社区精神，形成奥运地产文化。125资源化资源化浪漫水城生活浪漫水城生活天津蓝水假期天津蓝水假期蓝水假期一期利用大面积湖景，蓝水假期二期推出其独具特色的响水系，同时，在小区里投建的多

147、个更富参与性的主题小水景，为居者营造出一种悠闲、梦幻的全新浪漫水城生活；依赖河流、植被或再造资源等景观，营造生态居住区氛围，能够有效实现为项目增值的目的。126细节化细节化园中有园，景外有景园中有园，景外有景北京星河湾北京星河湾星河湾以建筑、自然与人之和谐为主张，观赏与实用性相融合，形成园中有园，景外有景，创造出京城罕见的住宅环境艺术；追求细腻的产品品质，高强度的园林中依然坚持用料考究、细节完备，最终征服了客户。127风情化风情化御江南御江南金都杭城金都杭城金都杭城拥有3万平米的私家园林，20个园林主题景观，它们是来自南国的太湖石、梢木小桥和湖、溪、泉、池组成的曼妙水景，以及从江南行程数千公里

148、运来的奇树异草。整体风格，甚至树木品种都完全复制苏州园林的原型，突出原汁原味的风情感；建筑形式同时采用纯江南风格，与园林相呼应，和谐一致。128人文化人文化大连众益阳光海岸大连众益阳光海岸大量使用人文元素，营造文艺氛围或特别情境大量使用现代艺术感强的各类雕塑小品，营造社区文艺氛围。129园林发力方向与项目匹配度园林发力方向与项目匹配度发力方向发力方向成本投入成本投入要求要求与本项目匹配度与本项目匹配度规模化规模化 项目整体规模较大，整体性项目整体规模较大，整体性较好较好 主题化主题化 区域或市场拥有项目园林主区域或市场拥有项目园林主题化的媒介或机会题化的媒介或机会 资源化资源化 项目自身拥有特

149、色的自然资项目自身拥有特色的自然资源源细节化细节化 开发商开发水平较高开发商开发水平较高风情化风情化 市场拥有差异化的风情园林市场拥有差异化的风情园林的发展空间的发展空间对开发上开发能力要求较高对开发上开发能力要求较高 人文化人文化 项目所属区域具有较为强势项目所属区域具有较为强势的人文资源或特定客户群的的人文资源或特定客户群的支撑支撑 130考虑景观在项目开发过程中的价值和作用，结合对各种发力方向与项考虑景观在项目开发过程中的价值和作用，结合对各种发力方向与项目匹配度的分析，建议项目从景观的规模化和主题化两个方向发力目匹配度的分析，建议项目从景观的规模化和主题化两个方向发力规模化规模化社区整

150、体园林景观社区整体园林景观-四重景观体系四重景观体系项目地块分布较为零散，难以形成集中大规模社区景观通过景观的体系化处理，将社区内部零散分布的景观资源进行整合，形成更具整体感的社区园林景观，实现社区整体园林景观的规模化主题化主题化组团中心园林景观组团中心园林景观-社区内部主题景观轴社区内部主题景观轴以一个统一的主题贯穿社区内部各组团中心景观，形成社区统一、而具特色的内部景观意象，与市场其他项目形成差异化131领袖城市北部的领袖城市北部的“宜居环境宜居环境”四重景观体系四重景观体系中央组团核心景观中央组团核心景观内环景观内环景观各组团中心景观轴各组团中心景观轴社区外围社区外围DIS体系体系欣赏欣

151、赏漫步园漫步园 极限园极限园有氧园有氧园活力园活力园132领袖城市北部的领袖城市北部的“宜居环境宜居环境”四重景观体系四重景观体系中央组团核心景观中央组团核心景观内环景观内环景观各组团中心景观轴各组团中心景观轴社区外围社区外围DIS体系体系欣赏欣赏133大大建筑要建筑要用足高度，集约占地，打造具有冲击力的大用足高度，集约占地，打造具有冲击力的大规模景观集中开放空间规模景观集中开放空间p项目建筑要做足高度，集中更多外部空间，才能形成园林景观的规模优势；p通过大面积的公共休闲空间弱化高层对社区的密度影响，增加社区开阔感；p通过大量低成本绿植的种植，体现出绿树成荫的浓密感，既能以量取胜，又能控制成本

152、。134密密强调绿植的密集化，局部大面积单一种植形成主强调绿植的密集化，局部大面积单一种植形成主题森林，采用普通树种，以量取胜，控制成本题森林，采用普通树种，以量取胜，控制成本p局部集中种植单一树种树阵，搭配灌木、草地和其他乔木形成丰富的观赏效果，创造良好的生态环境感知，体现自然意象和环境、景观主题；p建议采用地方原生普通树种，以量取胜，控制成本。135项目中央组团景观采用局部的密集种植，初步估算该组团项目中央组团景观采用局部的密集种植，初步估算该组团增加成本在增加成本在1515元元/平米以内平米以内n豪宅公寓中，园林的成本比较高，例如棕榈泉的园林成本在400-500元/平米。n在一些大型社区

153、的重要景观带中，集中园林的成本也比较高，比如北奥的奥林匹克大道的成本是280元/平米。n对于一般的普通住宅项目，社区园林成本一般在100150元/平米之间。n估算过程估算过程按照密集种植面积占道项目总占地10%计算，中央组团密集种植面积约8000平米8000平米密集种植竹子的成本：8000平米10棵/平米5元/棵25万平米销售面积=2元/平米8000平米密集种植杨树的成本：8000平米8棵/平米30元/棵25万平米销售面积=8元/平米8000平米密集种植果树的成本：8000平米4棵/平米100元/棵25万平米销售面积=12元/平米房价园林成本（绿化面积计算）4000-5000元/平米100-1

154、50元/平米5000-8000元/平米150-200元/平米8000-10000元/平米250-280元/平米1万元以上 300元/平米以上参照北京项目的社区园林成本与房价水平：参照北京项目的社区园林成本与房价水平：136附：苗圃参考报价附：苗圃参考报价树种树种胸径胸径价格价格备注备注竹子-5元/棵河南竹子在北方容易成活，一平米大概需要10根左右；杨树D4-6CM30元/棵阔叶乔木类柳树 D4-6CM40元/棵阔叶乔木类白蜡D8CM200元/棵可做行道树国槐D8CM120元/棵可做行道树杏树D8-12CM130元/棵果树类苹果树D6CM80元/棵果树类梨子树D6-8CM120元/棵果树类137

155、亮点亮点可设置中央喷泉等中央景观元素，提升园林品可设置中央喷泉等中央景观元素，提升园林品质感，突出核心景观地位质感，突出核心景观地位p设置中央喷泉等中央景观元素，呼应客户亲水需求，强调居民的参与性，增加中央组团的娱乐性，达到提升空间品质的效果；p为控制成本且与整体景观相协调，喷泉规模不宜过大；138亮点亮点建筑可采用底层架空的形式，通过对架空层的建筑可采用底层架空的形式，通过对架空层的景观和功能化处理，增加中央景观的尺度感和品质感景观和功能化处理，增加中央景观的尺度感和品质感p将社区景观引入架空层内部，可以有效增加景观的尺度感和品质感p结合客户生活需求，架空层内可以设置儿童娱乐、社区休闲等多种

156、功能，完善社区功能139领袖城市北部的领袖城市北部的“宜居环境宜居环境”四重景观体系四重景观体系中央组团核心景观中央组团核心景观内环景观内环景观各组团中心景观轴各组团中心景观轴社区外围社区外围DIS体系体系欣赏欣赏140通过道路两侧大量的绿化将社区内部的的规划道路私家通过道路两侧大量的绿化将社区内部的的规划道路私家化，使之成为社区内部的核心景观亮点之一化，使之成为社区内部的核心景观亮点之一p通过道路两侧大量的绿化，结合铺地、雕塑、设施等，形成环境优质的交通空间，将社区内部的主要规划道路私家化，使之成为社区内部的核心景观亮点之一；p突出气势、对住户身份感的提示；p成为小区重要生态资源之一，形成独

157、特的自然特色景观。突出生态价值对居住品质的提升。141结合不锈钢园区和太钢的特点，设置主题化的雕塑、灯饰以结合不锈钢园区和太钢的特点，设置主题化的雕塑、灯饰以及休闲座椅等设施，增强可参与性的同时强化社区的专属感及休闲座椅等设施，增强可参与性的同时强化社区的专属感p结合不锈钢园区和太钢的特点，尽量多的利用不锈钢材质，设置主题化的雕塑、灯饰以及休闲座椅等设施；p增强可参与性的同时强化社区的专属感。142领袖城市北部的领袖城市北部的“宜居环境宜居环境”四重景观体系四重景观体系中央组团核心景观中央组团核心景观内环景观内环景观各组团中心景观轴各组团中心景观轴社区外围社区外围DIS体系体系欣赏欣赏143主

158、题一主题一:生态健康主题生态健康主题针对区域及城市发展的问题针对区域及城市发展的问题 内部居住环境较差、市场发展滞后，生活水平低于城市整体水平 城市房地产市场发展片面追求高密度和城市化，缺乏对人的生活深层次的关注 客户对于生态、健康而富活力的生活得需求还远远没有得到满足围绕对健康和活力生活的营造打造项目内部景观轴线围绕对健康和活力生活的营造打造项目内部景观轴线主题二：工业文明主题主题二：工业文明主题结合区域特色资源结合区域特色资源 区域是太原传统工业区，工业文明是区域发展的核心线索，也区域最具代表性的形象特征 工业仍是区域未来发展的核心依托，工业文明能够代表区域未来的发展特征围绕工业、特别是钢

159、的主题打造项目的内部景观轴线围绕工业、特别是钢的主题打造项目的内部景观轴线144以健康和活力生活的营造打造为线索将各个组团的中心园林景观联为以健康和活力生活的营造打造为线索将各个组团的中心园林景观联为一体，形成社区特色园林主题一体，形成社区特色园林主题漫步园漫步园 极限园极限园有氧园有氧园活力园活力园145漫步园漫步园丛林意向、健康步道、休闲氛围丛林意向、健康步道、休闲氛围1漫步园漫步园极限园极限园有氧园有氧园活力园活力园p通过高密度的园林绿化营造出整体的丛林意向，充分体现项目环境、景观上的核心优势；p结合设施健康步道、休闲座椅等设施，营造轻松、休闲的整体景观氛围。146有氧园有氧园简单设施、

160、活动空间、健身场所简单设施、活动空间、健身场所2p室外健身游乐设施与绿地相结合，给社区各类人群提供一个日常健身的场所；p设置社区慢跑道、专门的活动场地等，强化景观参与性和社区活动丰富性的同时也提升了社区生活的舒适度。漫步园漫步园 极限园极限园有氧园有氧园活力园活力园147活力园活力园完善设施、丰富活动、运动地带完善设施、丰富活动、运动地带漫步园漫步园极限园极限园有氧园有氧园活力园活力园3p篮球场、羽毛球场、兵乓球桌、滑梯等体育设施的设置，展现社区活力、运动的一面；p运动空间拓展了社区“居住”之外的功能，同时也为人们提供了更多的交往空间，是对生活方式变革的倡导。148极限园极限园专业设施、时尚意

161、向、极限天地专业设施、时尚意向、极限天地漫步园漫步园极限园极限园有氧园有氧园活力园活力园4p设置专业的滑板、攀岩、极限单车等极限运动场地，充分体现项目的时尚感与领先性；p可与西侧的时尚主力街区相结合，定期组织相关活动，提升区域的活力感，强化项目健康主题。149通过景观漫步道、浅水系等将各个景观节点串连起来，保证通过景观漫步道、浅水系等将各个景观节点串连起来，保证整个园林景观的联系性整个园林景观的联系性 p由开放的休闲空间到稍有私密性的组团空间通过道路贯穿，以原生树木、地面铺装和休闲座椅为主要元素；p步行道宜曲不宜直，突出蜿蜒形态；p充分将主景观水系与景观道相结合；线形水系控制水面面积，降低维护

162、成本，以设计感的加强体现品质提升，同时为了保证成本，建议使用浅水系。漫步园漫步园 极限园极限园有氧园有氧园活力园活力园150主题一主题一:生态健康主题生态健康主题针对区域及城市发展的问题针对区域及城市发展的问题 内部居住环境较差、市场发展滞后，生活水平低于城市整体水平 城市房地产市场发展片面追求高密度和城市化，缺乏对人的生活深层次的关注 客户对于生态、健康而富活力的生活得需求还远远没有得到满足围绕对健康和活力生活的营造打造项目内部景观轴线围绕对健康和活力生活的营造打造项目内部景观轴线主题二：工业文明主题主题二：工业文明主题结合区域特色资源结合区域特色资源 区域是太原传统工业区，工业文明是区域发

163、展的核心线索，也区域最具代表性的形象特征 工业仍是区域未来发展的核心依托，工业文明能够代表区域未来的发展特征围绕钢铁工业的主题打造项目的内部景观轴线围绕钢铁工业的主题打造项目的内部景观轴线151案例借鉴案例借鉴1 1 北杜伊斯堡公园：充分利用旧工业基地资北杜伊斯堡公园：充分利用旧工业基地资源，打造工业文化主题，形成公园独特的主题价值源，打造工业文化主题，形成公园独特的主题价值p景观公园作为文化会场而闻名天下。p鼓风炉炼钢厂则是各音乐团体举办音乐会和剧院演出的布景。鼓风炼钢厂鼓风炼钢厂经过改造成为经过改造成为音乐会和剧院演出的热门举音乐会和剧院演出的热门举办地办地景观公园景观公园经过改造成为音乐

164、会和剧院演经过改造成为音乐会和剧院演出的热门举办地出的热门举办地鼓风炼钢厂也是整个公园的标志性建筑鼓风炼钢厂也是整个公园的标志性建筑152案例借鉴案例借鉴1 1 北杜伊斯堡公园：大量改造后的工业遗址北杜伊斯堡公园：大量改造后的工业遗址遍布于公园内部，是公园工业文化主题的重要构成元素遍布于公园内部，是公园工业文化主题的重要构成元素改建的剧场看台改建的剧场看台工厂内部穿梭的自由滑梯工厂内部穿梭的自由滑梯工业遗址标志物工业遗址标志物铸造区的巨大的金属板（铸造区的巨大的金属板（4747块金块金属板，每块属板，每块2.52.5平方米）被用来平方米）被用来铺砌成金属广场铺砌成金属广场 ,浓郁的历史沧浓郁的

165、历史沧桑扑面而来桑扑面而来老的混凝土墙被用作攀岩者的训练区老的混凝土墙被用作攀岩者的训练区 153案例借鉴案例借鉴1 1 内部原有的铁轨经过改造成为了串连整个公园的核心内部原有的铁轨经过改造成为了串连整个公园的核心线索元素，增强了公园整体感的同时进一步强化了工业文化主题线索元素，增强了公园整体感的同时进一步强化了工业文化主题p内部的铁轨隶属于不同的厂矿和公司，它们串连于各厂区之间，是整个公园内部天然的联系纽带p公园内部主要的大马路使用老的架空铁道的路线，因此来访者得以走过水箱、油罐，从上面一览该公园154案例借鉴案例借鉴2 2 巴黎拉维莱特公园：都市、艺术主题元素与巴黎拉维莱特公园：都市、艺术

166、主题元素与自然环境的完美结合自然环境的完美结合拉维莱特公园拉维莱特公园 -p公园整体设计遵循“解构主义”的设计思想，用点、线、面三种要素叠加，相互之间毫无联系，各自可以单独成一系统p点：26个红色的点景物，p线：空中步道、林荫道和一条贯穿全园的弯曲小径p面：十个主题花园p公园的最大特点是建筑与自然的完美融合，建筑占地面积很少，但通过其与周边环境在色彩和内在上联系，保证了公园整体意向上的和谐统一。点缀于自然中的构筑物点缀于自然中的构筑物点缀于自然中的构筑物点缀于自然中的构筑物155案例借鉴案例借鉴2 2 巴黎拉维莱特公园：利用遍布公园内部的红色钢铁构巴黎拉维莱特公园：利用遍布公园内部的红色钢铁构

167、筑物和标志性的特色功能节点，充分传达了整个城市的现代与热情筑物和标志性的特色功能节点，充分传达了整个城市的现代与热情p大量的构筑物既作为重要的艺术元素，也是特色的功能节点p体现了新潮的思想内涵也充分传达了整个城市的现代感与热情富于解构感的步道入口富于解构感的步道入口10*10*10的钢铁怪物的钢铁怪物标志性建筑标志性建筑-球形影院球形影院10*10*10的钢铁怪物的钢铁怪物结合商业功能结合商业功能 与自然环境紧密结合与自然环境紧密结合 156案例借鉴案例借鉴2 2 巴黎拉维莱特公园：以乌尔克运河上的空中步道为核心线巴黎拉维莱特公园：以乌尔克运河上的空中步道为核心线索串连内部主题元素和多个主题花

168、园，形成公园整体统一形象，强化公园索串连内部主题元素和多个主题花园，形成公园整体统一形象，强化公园主题主题p空中步道整合了公园的多种功能p与绿化公园相结合，展示巴黎的优雅与浪漫p与节点性的钢铁构筑物相结合，展示巴黎的现代与热情p与音乐、绘画、雕塑等艺术设施及特色庭院相结合，展示巴黎的艺术气息p使运河两岸成为了城市文化及形象的展示中心主题花园主题花园主题花园主题花园主题花园主题花园球形球形立体立体电影电影院院主题花园主题花园主题花园主题花园主题花园主题花园乌乌尔尔克克运运河河主题花园主题花园整体的冲击力整体的冲击力现代感的步道造型现代感的步道造型157项目建议项目建议1-1-景观中设置大量的钢主

169、题雕塑景观，营造景观中设置大量的钢主题雕塑景观，营造整体的钢主题景观氛围整体的钢主题景观氛围p在以钢为核心主题元素、贯穿社区各个组团的同时，不同组团内的雕塑可以通过造型、颜色或子主题的不同形成一定的差异化p保证社区整体统一主题的同时，尽量的丰富化和多元化，避免单调和重复158项目建议项目建议2-2-通过核心的轴线景观元素将各组团间景观串连通过核心的轴线景观元素将各组团间景观串连起来，形成社区整体统一的景观意象，同时强化项目主题起来，形成社区整体统一的景观意象，同时强化项目主题p轴线景观元素建议主体采用连续的钢构件，呼应整体景观主题p可结合灯光、色彩等元素增强轴线的丰富感和层次感p沿轴线设置重复

170、性的主题节点，增强社区整体景观的统一感159领袖城市北部的领袖城市北部的“宜居环境宜居环境”四重景观体系四重景观体系中央组团核心景观中央组团核心景观内环景观内环景观各组团中心景观轴各组团中心景观轴社区外围社区外围DIS体系体系欣赏欣赏时尚、品味时尚、品味 浪漫、风情浪漫、风情亲情、沟通亲情、沟通幽默、开心幽默、开心活力、运动活力、运动160边界界定边界界定统一、大气，在展示项目大盘气势的同时，统一、大气，在展示项目大盘气势的同时，要能够充分传递项目的生态环境价值要能够充分传递项目的生态环境价值DIS体系体系项目展示阶段边界标定项目展示阶段边界标定p形象统一，大气，有效传递项目信息，充分展示项目

171、大盘形象项目成熟阶段边界标定项目成熟阶段边界标定p社区边界以绿植结合硬质围墙为主，与社区整体形象保持统一，成为项目以生态景观为核心的价值体系的一部份161导视体系导视体系简洁、美观、人性化，注重与项目整体的景简洁、美观、人性化，注重与项目整体的景观氛围的结合和呼应观氛围的结合和呼应DIS体系体系p作为社区内部的指示系统，体现人性化；p在主入口、中心广场等交通节点处设置通向各个功能区的指示性路牌，标明地点、行进方向、距离等；p外观设计与社区整体景观意向保持统一，通过视觉符号的反复运用塑造统一的社区形象，强化社区生态、宜居氛围162小品的设计小品的设计小尺度、品质感、现代感，以生态、自然小尺度、品

172、质感、现代感，以生态、自然为主题为主题DIS体系体系p社区内部小品是展示物业形象的重要方面，精彩的设计和工艺可以有效增加社区的品质感和归属感。p项目小品设计应围绕项目的核心价值点，以生态、自然为主题，充分体现项目生态、宜居特色示例：万科17英里海洋主题的DIS系统163大景大景颠覆您现有生活品质的颠覆您现有生活品质的环境就在这里。环境就在这里。164Part 1 Part 1 分地块容积率指标的确定分地块容积率指标的确定Part 2 Part 2 园林景观设计建议园林景观设计建议Part 3 Part 3 配套设施设计建议配套设施设计建议Part 4 Part 4 整体意象及产品风格建议整体意

173、象及产品风格建议Part 5 Part 5 项目整体价值演绎项目整体价值演绎165对于大盘来说配套设施的意义对于大盘来说配套设施的意义商商业设业设施价施价值值高于普通高于普通居住物居住物业业地地块块本身本身拥拥有的商有的商业业价价值值一定要充分利用一定要充分利用商商业业机机会会的充分的充分挖挖掘和掘和利用能利用能够够成成为项为项目重要目重要的利的利润来润来源源配套配套设设施是大施是大盘盘力的重力的重要要组组成部分成部分是增强是增强项项目市目市场场和和区区域域影影响响力的有效手段力的有效手段特定的配套特定的配套设设施能施能够够有有效增强大效增强大盘对盘对于客于客户户的的吸引力吸引力配套配套设设施

174、是体施是体现项现项目不目不同其他同其他项项目的核心特色目的核心特色的有效媒介的有效媒介往往是大往往是大盘盘故事的重要故事的重要组组成部分和最集中的体成部分和最集中的体现现点点竞争力的依托竞争力的依托核心特色的体现点核心特色的体现点利润来源利润来源166项目配套设施体系项目配套设施体系分分类类配套配套分布分布商业配套大型仓储商业地块6北部城市广场地块6南部及地块7北部结合通往社区的路口设置时尚主力街区地块7南部风情商业街地块1及地块8临内部规划路处弹性商业地块5社区商业地块3南部及各组团内部社区会所地块3内部教育配套中学地块9小学项目北侧原有学校（项目负责对学校进行升级）幼儿园地块2及地块4内部

175、城市城市广场广场风情商业街风情商业街时尚时尚主力主力街区街区商业商业弹性商业弹性商业幼儿园幼儿园幼儿园幼儿园小学小学大型大型仓储仓储商业商业会所会所中学中学167项目配套设施体系项目配套设施体系项目配项目配套设施套设施利润来源利润来源大盘竞争力大盘竞争力大盘特色大盘特色大型仓储大型仓储商业商业临与城市联系的交通干道新兰路商业价值较大区域内部大型商业配套设施匮乏，存在市场机会项目需要具震撼性的特色配套设施，在开发中期有力提升项目市场地位和知名度，增强对外部客户的吸引力-城市广场城市广场聚集商业人气，提升商业价值展示项目大盘气势集中体现内部园林景观主题 时尚主力时尚主力商业商业临新兰路，商业价值高

176、区域现有商业亟待升级领先区域的特色配套设施是强化区域领先地位，提升项目品质感的重要依托传递项目现代都市意象风情商业风情商业街街通往社区内部道路两侧，与城市广场及时尚主力商业相连，具有一定商业价值构成项目完善的配套体系-弹性商业弹性商业商业地块，未来的商业价值空间进一步强化项目完善商业配套-社区商业社区商业社区内部居民日常生活的商业需求构成项目完善的配套体系-社区会所社区会所-构成项目完善的配套体系，提升项目形象-中学名校中学名校-与大型仓储商业一起构成项目的特色配套设施，提升项目知名度和对外部客户吸引力-幼儿园及幼儿园及小学小学-形成项目全周期教育配套体系-168项目配套总结项目配套总结多层次

177、的商业配套和全周期的教育配多层次的商业配套和全周期的教育配套设施套设施商商业业配配套套教教育育配配套套城市广场时尚主力街区风情商业街大型仓储商业社区会所中学小学幼儿园弹性商业区域级商业区域级商业社区级商业社区级商业社区商业169大型仓储商业大型仓储商业大型大型仓储仓储商业商业既有助于树立项目大盘气势、消除区域的陌生感，也能够对高端客户形成有效吸引，有力提升项目价值品牌化运作，有限引进具有较高市场知名度，能够带来足够市场效应的大型仓储商业170OUTLETS大型品牌折扣店的聚合体大型品牌折扣店的聚合体大型仓储商业大型仓储商业案例借鉴案例借鉴p区位区位：坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路；p

178、规模规模：建筑面积3.5万平方米，营业面积1.9万平方米；二期总建筑面积将达到12万平方米；p开业时间开业时间：2002年12月；p产品类型产品类型：各种名牌护肤品；名牌时装、套装、休闲装及时尚服饰；运动用品及服装；男女皮鞋、运动鞋、休闲鞋；各种箱包、配饰；儿童服饰、用品与玩具；家居用品；图书音像等；p商铺租金商铺租金：均价为20元/平米/天，价格区间为4-25元/平米/天。171迪卡侬迪卡侬大型主题商业大型主题商业大郊亭店大郊亭店亦庄店亦庄店大型仓储商业大型仓储商业案例借鉴案例借鉴p简介简介：迪卡侬是一家在全球生产和销售体育用品的企业，是欧洲第一、世界第二大的专业运动品超市。总部设在法国北部

179、迪卡侬，目前在北京有3加分店，分别位于东南五环亦庄、东四环大郊亭以及昌平立水桥的龙德；p大郊亭店大郊亭店：东四环的大郊亭店是迪卡侬目前在中国最大的店面；p位置位置：朝阳区东四环中路195号，靠近大郊亭，与燕莎OUTLETS北面一站地之遥；p规模规模：建面5000余平米；p开业时间开业时间：2006.08.30；p产品类型产品类型：该超市涵盖迪卡侬旗下的11个自有品牌，65种运动项目的产品，其注意消费者对商品的切身体验，经常在某个专区有帮助消费者试用商品的区域，比如乒乓球台和小旱冰场等。172沃尔玛山姆会员店沃尔玛山姆会员店仓储型超市仓储型超市大型仓储商业大型仓储商业案例借鉴案例借鉴p地址地址：

180、石景山西五环晋元桥西南角，首钢篮球中心斜对面，沃尔玛在北京开设的第一个沃尔玛山姆会员店；p位置解析位置解析：山姆会员店一般都建在城郊结合部，选在交通便利的位置布城郊结合部，选在交通便利的位置布设；设；p开业时间：开业时间：2003年7月11日；p规模：规模：营业面积1.65万平方米；p产品类型产品类型：只向会员提供服务的会员制仓储式购物商店，提供各种商品4000多种，其中食品类占50%以上。主要针对周末一次性集中采购的客户，量大价低，采取会员制。173通过案例借鉴，综合考虑项目整体形象与周边现有商业通过案例借鉴，综合考虑项目整体形象与周边现有商业的竞争，大型仓储商业推荐业态如下：的竞争，大型仓

181、储商业推荐业态如下：红星美凯龙、乐华美兰、百安居等家具市场城市：城市：一、二线城市优先区位：区位：城市外围区域交通：交通：城市环线或交通主干道沿线公共交通系统完善昭示性强项目区域与太原中心城区相邻地块紧邻新兰路，与城市中心区联系便捷公共交通发达，目前有7跳公交线路，未来有北客站和太钢公交枢纽的规划利好保守估计，项目周边5公里范围内常住人口超过15万人人口总体收入水平较高，购买能力强，拥有旺盛的内部需求OUTLETS、ITAT折扣市场迪卡侬主题商业山姆会员店、麦德龙、万客隆等仓储超市174大型仓储式商业大型仓储式商业-形象示意：与项目整体风格保持一致、形象示意：与项目整体风格保持一致、简洁、现代

182、简洁、现代175城市广场城市广场城市城市广场广场176广场意向广场意向1 1山水文园：对园林景观的极致展示山水文园：对园林景观的极致展示p山水文园项目内的主题广场围绕对于项目景观优势的充分展示p通过大面积的景观绿化形成震撼性的展示效果，有力促进了项目销售177广场意向广场意向2 2美景天城：大盘形象与项目主题的集中展美景天城：大盘形象与项目主题的集中展示示p美景天城结合其欧式主题，在其入口处设置了大型主题广场p通过广场既有效传递了项目的主题价值也展示了项目的大盘形象178时尚主力街区时尚主力街区时尚时尚主力主力街区街区179时尚主力街区建议要点时尚主力街区建议要点时尚感时尚感以独立商业体为主，

183、建筑形式可适当风格化和个性化，通过新颖的建筑以独立商业体为主，建筑形式可适当风格化和个性化，通过新颖的建筑形象传递项目的时尚感形象传递项目的时尚感品牌化品牌化商业业态以餐饮和娱乐为主，通过品牌主力店的引入，提升商业的吸引商业业态以餐饮和娱乐为主，通过品牌主力店的引入，提升商业的吸引力的同时，进一步强化项目市场影响力力的同时，进一步强化项目市场影响力街区化街区化充分利用商业单体之间的开放空间，通过大量的雕塑小品和丰富的活动充分利用商业单体之间的开放空间，通过大量的雕塑小品和丰富的活动营造街区化的商业氛围营造街区化的商业氛围180时尚感时尚感以建筑单体为主的独立商业体，通过独特的以建筑单体为主的独

184、立商业体，通过独特的建筑形式体现街区的时尚与个性建筑形式体现街区的时尚与个性p建筑形态以单体为主的2-3层的独立商业体；p体现城市感和时尚感的个性建筑；p不同主题区域的商业建筑和主题风格相互契合，建筑本身也成为风景的一部分。p北京三里屯VILLIG：通过不规则的几何外形和大胆饱满的建筑用色，赋予每幢建筑独特的外观和个性。181品牌化品牌化以餐饮和娱乐为主要业态，引入品牌主力店以餐饮和娱乐为主要业态，引入品牌主力店p通过品牌知名度较高的主力店的引入，在提升项目商业的吸引力的同时也将进一步带动整个区域商业市场的进一步升级，提升整个区域的价值。p各种强势主力品牌的引入使得三里屯Village迅速得到

185、了年轻人的追捧。182街区化街区化充分利用开放空间，组织丰富的室内外活动，充分利用开放空间，组织丰富的室内外活动，增加商业的活力感增加商业的活力感p充分利用单体间的开放空间，组织发布会、促销等各种活动，聚集人气，增加街区的活力；183街区化街区化开放空间内设置大量建筑小品，充分体现都开放空间内设置大量建筑小品，充分体现都市感与时尚性市感与时尚性184风情商业街风情商业街风情商业街风情商业街185风情商业街建议要点风情商业街建议要点-风情化风情化外部形象更强调风情感，与住宅产品形成足够的差异化得同时也有助于外部形象更强调风情感，与住宅产品形成足够的差异化得同时也有助于营造项目商业氛围，提升项目商

186、业的吸引力营造项目商业氛围，提升项目商业的吸引力品牌化品牌化通过品牌商业的引入进一步强化项目领先形象，提升项目价值通过品牌商业的引入进一步强化项目领先形象，提升项目价值休闲化休闲化商业与外部环境紧密结合，营造轻松、休闲的商业氛围商业与外部环境紧密结合，营造轻松、休闲的商业氛围186风情化风情化以底商为主要建筑形式，外部形象更加强调建筑以底商为主要建筑形式，外部形象更加强调建筑的风情感，与项目住宅产品形成差异化，提升商业吸引力的风情感，与项目住宅产品形成差异化，提升商业吸引力p通过外部颜色的不同或装饰物与住宅产品形成足够的差异化，营造风情感p商业街规划布局上“宜曲不宜直”，打破传统的“一条直街两

187、面铺”的单调空间模式，通过错落的建筑物形成独具风情的景观面。187品牌化品牌化业态以服装、餐饮等日常生活所需商业为主，业态以服装、餐饮等日常生活所需商业为主，通过商业的品牌化实现对区域现有商业的全面升级通过商业的品牌化实现对区域现有商业的全面升级p主动引入大众品牌，在增强商业吸引力的同时，保证市场的可实现性p业态主要针对区域内部人口的日常生活需求188休闲化休闲化室内商业功能设施室外化，与周边环境相互室内商业功能设施室外化，与周边环境相互融合融合p酒吧、茶亭都将座椅等经营设施摆在室外，一方面是一种很好的展示，另一方面突出了良好的轻松休闲氛围；p开放式的商业空间，与周边环境和氛围达到完全交融。1

188、89休闲化休闲化特色小品引人驻足，形成浓郁的休闲氛围，购特色小品引人驻足，形成浓郁的休闲氛围，购物之外亦是交往、放松之所物之外亦是交往、放松之所p花样繁多的特色小品引人驻足拍照、体验，增加人们在风情商业街的体验新奇程度和游玩时间；p商业街内街局部放大为若干小广场，配合户外的卖场、座椅和景观小品，形成浓郁的休闲氛围，购物之外亦是交往、放松之所。190弹性商业弹性商业区域为弹性用地，目前的商业价值有限，区域为弹性用地，目前的商业价值有限，随着区域发展和项目开发成熟，后期商随着区域发展和项目开发成熟，后期商业价值具有一定的提升空间业价值具有一定的提升空间根据项目后期形势确定具体的规模和业根据项目后期

189、形势确定具体的规模和业态，保留一定的功能弹性态，保留一定的功能弹性弹性商业弹性商业191弹性商业弹性商业弹性商业弹性商业建议在项目开发前期可以规划为大型商业购物中心，建议在项目开发前期可以规划为大型商业购物中心，增加项目销售卖点，后期根据具体的市场条件，可以调整为公寓甚增加项目销售卖点，后期根据具体的市场条件，可以调整为公寓甚至住宅产品至住宅产品p大型商业集中购物中心规划打造成为区域最大的商业中心，能够有效提升项目的市场竞争力；p受地块用地条件的限制，在后期市场条件不支持大型商业购物中心开发的条件下，优先建议转换为公寓开发。192项目配套总结项目配套总结多层次的商业配套和全周期的教育配多层次的

190、商业配套和全周期的教育配套设施套设施商商业业配配套套教教育育配配套套城市广场时尚主力街区风情商业街大型仓储商业社区会所中学小学幼儿园弹性商业区域级商业区域级商业社区级商业社区级商业社区商业193p造型上适度夸张，以强烈的设计感和个性色彩，强化地标形象,带给客户一定的视觉冲击，提升项目形象社区会所社区会所建筑形象适当夸张，强化项目整体风格意建筑形象适当夸张，强化项目整体风格意向向194健身房健身房羽毛球场地羽毛球场地乒乒乓乓球球棋牌室棋牌室p运动会所主要服务于社区人群；p提供日常运动设施供社区人群日常锻炼使用，也是社区人群日常交流的重要场所；社区会所社区会所以室内健身、运动功能为主，控制成本投入

191、以室内健身、运动功能为主，控制成本投入篮球篮球195社区商业社区商业分布于社区内部各组团的入口处，以底商为主要形式，分布于社区内部各组团的入口处，以底商为主要形式，结合独立商业，满足社区内部居民日常生活需求结合独立商业，满足社区内部居民日常生活需求药店药店食品店食品店小超市小超市p设置于各组团的入口处，昭示性好；p业态以小型超市、药店、食品店为主，民族居民日常生活需求；水站水站196配套规模汇总配套规模汇总配套分级配套分级商业类型商业类型建筑面积建筑面积(万万)区域级区域级大型仓储商业3.00 城市广场0.55时尚主力商业街0.6风情商业街0.6弹性商业2.4社区级社区级社区商业0.6社区会所

192、0.2总计总计-7.957.95197项目配套总结项目配套总结多层次的商业配套和全周期的教育配多层次的商业配套和全周期的教育配套设施套设施商商业业配配套套教教育育配配套套城市广场时尚主力街区风情商业街大型仓储商业社区会所中学小学幼儿园弹性商业区域级商业区域级商业社区级商业社区级商业社区商业198教育配套教育配套建筑风格尽量与项目整体保持一致、突出建筑风格尽量与项目整体保持一致、突出现代意向，将学校纳入项目整体价值体系现代意向，将学校纳入项目整体价值体系p现代感强的立面设计，从建筑设计到色彩应用，体现浓郁的教育氛围，体现大盘教育配套的高形象，配合大盘开发做好展示。p校园建筑是设计师最容易发挥的题

193、目不仅有丰富的形体空间组合，更可以表达浓厚的风格主题。199大城大城一个城市应有的配套，一个城市应有的配套，在这里已整装待发。在这里已整装待发。200Part 1 Part 1 分地块容积率指标的确定分地块容积率指标的确定Part 2 Part 2 园林景观设计建议园林景观设计建议Part 3 Part 3 配套设施设计建议配套设施设计建议Part 4 Part 4 整体意象及产品风格建议整体意象及产品风格建议Part 5 Part 5 项目整体价值演绎项目整体价值演绎201项目整体意向建议项目整体意向建议-产品布局：产品布局：充分体现项目整体的现代都市意向，营造项目整体的高形象和相对区域市场

194、的领先性建筑风格：建筑风格：突出高层建筑大气、挺拔的的整体气势，搭配稳重、简洁、典雅的立面设计202整体容积率的限制决定了社区整体以高层、小高层为主，整体容积率的限制决定了社区整体以高层、小高层为主，强调建筑形体疏朗挺拔更能体现项目现代都市的社区氛围强调建筑形体疏朗挺拔更能体现项目现代都市的社区氛围产品布局产品布局203在保证整体容积率的同时，单体以板楼为主，在强化在保证整体容积率的同时，单体以板楼为主，在强化整体都市形象的同时，充分保证产品的舒适性整体都市形象的同时，充分保证产品的舒适性q 拔高楼层，充分体现城市感q 尽可能板楼设计，可以使户型南北通透，保证客户的居住舒适性产品布局产品布局2

195、04沿项目边界处以高层建筑为主，形成具有强烈视沿项目边界处以高层建筑为主，形成具有强烈视觉冲击力的社区展示面觉冲击力的社区展示面q 强调建筑的整体形式感，完整、流畅的展示面和具有韵律感的天际线都是吸引眼球的重要因素产品布局产品布局205棕榈泉棕榈泉 弧形高层弧形高层展示面的造型突出展示面的造型突出“气势气势”，可以通过一定的曲，可以通过一定的曲线变化吸引眼球线变化吸引眼球世茂奥临世茂奥临 弧形板楼弧形板楼q 突出建筑群整体的气势，需要一定的体量体现城市感产品布局产品布局206城市天际线是社区风格第一印象，高低错落有致城市天际线是社区风格第一印象，高低错落有致的天际线能够很好的展示出项目现代都市

196、意向的天际线能够很好的展示出项目现代都市意向建筑间的疏密错落决定了天际线大形体优美与否，屋顶收头是天际线中最突出的建筑间的疏密错落决定了天际线大形体优美与否，屋顶收头是天际线中最突出的“细节部分细节部分”，处理好高层建筑的顶部是产品第一形象的关键。处理好高层建筑的顶部是产品第一形象的关键。龙湖春申彼岸龙湖春申彼岸金地梅陇镇金地梅陇镇产品布局产品布局207从控制成本和体现都市意象和两个角度考虑，建从控制成本和体现都市意象和两个角度考虑，建议项目建筑风格采用现代简洁风格议项目建筑风格采用现代简洁风格-建筑风格建筑风格分类分类开发成本开发成本都市意向都市意向与项目的契合度与项目的契合度现代简洁现代简

197、洁 现代装饰现代装饰 古典主义古典主义 通过对市场项目的分析，现代现有的现代高层产品里面可以划分为：现代简洁、现代装通过对市场项目的分析，现代现有的现代高层产品里面可以划分为：现代简洁、现代装饰和古典主义三种，我们从成本控制合体现都市意向两个角度出发，对不同风格与项目饰和古典主义三种，我们从成本控制合体现都市意向两个角度出发，对不同风格与项目的契合度进行分析的契合度进行分析-208风格意向示意风格意向示意1-1-西安金泰假日花城西安金泰假日花城209风格意向示意风格意向示意2-2-济南海信慧园济南海信慧园210风格意向示意风格意向示意3-3-西安城市风景西安城市风景都市印象都市印象 211Pa

198、rt 1 Part 1 分地块容积率指标的确定分地块容积率指标的确定Part 2 Part 2 园林景观设计建议园林景观设计建议Part 3 Part 3 配套设施设计建议配套设施设计建议Part 4 Part 4 整体意象及产品风格建议整体意象及产品风格建议Part 5 Part 5 项目整体价值演绎项目整体价值演绎212项目整体价值体系项目整体价值体系一个规模化、震撼性的社区景观体系一个规模化、震撼性的社区景观体系1.1.一条社区内部的特色主体景观体验轴一条社区内部的特色主体景观体验轴2.2.一个区域名片空间：一个区域名片空间：“华丽一英里华丽一英里”3.3.一个富于都市感和现代感的社区形

199、象一个富于都市感和现代感的社区形象4.4.全周期的教育配套全周期的教育配套5.5.213一个规模化、震撼性的社区景观体系一个规模化、震撼性的社区景观体系时尚、品味时尚、品味 浪漫、风情浪漫、风情亲情、亲情、沟通沟通幽默、幽默、开心开心活力、运动活力、运动214一条社区内部的特色主体景观体验轴一条社区内部的特色主体景观体验轴215一个区域名片空间：一个区域名片空间：“华丽一英里华丽一英里”216一个富于都市感和现代感的社区形象一个富于都市感和现代感的社区形象217全周期的教育配套全周期的教育配套7 7分期开发建议分期开发建议219大盘保证持续竞争力的三大要素大盘保证持续竞争力的三大要素提气入场：

200、提气入场：快速提升知名度，广聚人气快速提升知名度，广聚人气本体条件的准备，形成亮相震撼感本体条件的准备，形成亮相震撼感循序渐进：循序渐进：核心价值点的不断丰富演绎核心价值点的不断丰富演绎脉冲式的推进，热潮不间断脉冲式的推进，热潮不间断施工进度、配套设施密切配合施工进度、配套设施密切配合应对变化：应对变化：产品线的动态调整产品线的动态调整形象推广的动态调整形象推广的动态调整开好头开好头连续性连续性适应性适应性220项目分期开发原则项目分期开发原则-p兼顾财务能力与市场现状，保证每期开发规模，大盘持续发力；p主流产品贯穿始终，每期产品根据市场变化、客户演变保持灵活可调性；p期期产品有搭接，产品、景

201、观档次逐步提升，配套体系逐步完善，保证项目整体价值高走趋势，形象不断拔升；p期期有亮点，保证市场持续关注；p启动：展示项目亮点，奠定高形象，以超出区域水准产品保证市场良好开局；p后期：保持一定开发弹性，根据市场发展规避风险，拓展利润空间；221项目分期方案示意项目分期方案示意分期分期占地面积占地面积容积率容积率建筑面积建筑面积一期679271.812.7二期834842.621.7三期761023.022.5四期663333.019.9五期340583.010.2合计32.82.6587222项目分期方案项目分期方案分期开发主题分期开发主题分期分期开发主题开发主题物业重点物业重点核心价值核心价

202、值核心策略核心策略启动期启动期造造“亮点亮点”广场、展示区广场、展示区景观价值景观价值启动启动1 1、高姿态起势展示开发实力，树立、高姿态起势展示开发实力，树立前景信心前景信心2 2、广场和实景展示吸引人气和客户，、广场和实景展示吸引人气和客户，促进项目热销促进项目热销发展期发展期造造“名盘名盘”仓储式商业仓储式商业中央组团景观中央组团景观教育配套教育配套配套价值和居住配套价值和居住价值价值开始释放开始释放1 1、以仓储式商业和中心组团景观带、以仓储式商业和中心组团景观带动项目价值提升，产品发力，高调营动项目价值提升，产品发力，高调营销，打造销，打造“名盘名盘”造造“中心中心”社区会所社区会所

203、组团景观组团景观区域价值区域价值全面提全面提升升1 1、借助于配套和景观价值的释放，、借助于配套和景观价值的释放，推动项目实现推动项目实现“中心化中心化”2 2、区域价值全面提升，借势区域发、区域价值全面提升，借势区域发展进一步提升项目价值展进一步提升项目价值成熟期成熟期造造“城城”时尚主力街区时尚主力街区风情商业街风情商业街各组团景观各组团景观房地产价值稳定房地产价值稳定兑现兑现1 1、让社区自己说话，走价走速度、让社区自己说话，走价走速度2 2、营造后期资源点，开发持续发力、营造后期资源点，开发持续发力223I期期城市表情城市表情 City Expression阶段策略阶段策略奠定项目形象

204、：奠定项目形象：做好项目形象展示区，通过实景展示描绘未来生活，奠定项目大盘形象气质聚集市场关注：聚集市场关注：针对片区未释放的需求，以全面超越区域水准产品入市，通过热销“开门红”聚集市场关注价值构成价值构成要素要素一个代表了区域形象的城市广场一个代表了区域形象的城市广场一片让人沉醉的园林实景展示区一片让人沉醉的园林实景展示区一座让人只看一眼就难以忘怀的销售中心一座让人只看一眼就难以忘怀的销售中心一条尽显优雅与尊贵的一条尽显优雅与尊贵的CPDCPD专属景观道专属景观道一个令人期待的省级名校一个令人期待的省级名校价值诉求价值诉求优越的环境优越的环境 +耳目一新的物业形象耳目一新的物业形象 +大盘实

205、力大盘实力造造“亮点亮点”“秀秀”给城市看的生动表情给城市看的生动表情224启动期开发策略启动期开发策略产品配合产品配合产品形式为中高层和小高层，产品高低错落、疏密有致，充分展示项目都市意向，树立项目形象；充分保证户型的舒适度，与周边项目差异化的优质产品形成市场亮点；关键动作关键动作p形象立势：高调入市，突出社区高品质社区形象形象立势：高调入市，突出社区高品质社区形象以项目对外昭示性良好地段启动，打造北侧城市广场，聚集城市关注，引爆市场话题；p展示先行：高品质都市生活及产品品质充分展示未来生活展示先行：高品质都市生活及产品品质充分展示未来生活利用城市广场配合销售中心，强化对外展示；住宅区打造集

206、中园林展示区，强化高品质生活意向，通过规模形成震撼效果；方便展示，修建地块南侧道路；集中园林展示区城市广场225阶段策略阶段策略提升项目形象和价值：提升项目形象和价值：利用大规模集中园林拔升项目整体形象利用大型仓储式商业的和教育配套的引入进一步提高项目区域地位和城市市场的影响力价值构成价值构成要素要素一个品质及规模提升的中央组团景观一个品质及规模提升的中央组团景观一个辐射区域的大型仓储商业一个辐射区域的大型仓储商业一个形式创新品质提升的产品组团一个形式创新品质提升的产品组团一个成熟的示范区一个成熟的示范区一个省级名校一个省级名校价值诉求价值诉求景观升级景观升级 +震撼性的大盘配套震撼性的大盘配

207、套 II II期期城市珍宝城市珍宝 City Treasure造造“名盘名盘”确立城市地产新峰值确立城市地产新峰值226二期开发策略二期开发策略产品配合产品配合p产品容积率拔高、同时品质提升，与配套和景观实现同步升级：产品容积率拔高、同时品质提升，与配套和景观实现同步升级：充分利用容积率条件，强化都市意向的同时，拓展项目利润空间；适当加大投入，在保证户型舒适度的基础上提升产品的品质感；关键动作关键动作p学校学校：引入太原中学名校、幼儿园投入，强化教育配套，强化项目大盘力；p配套配套：大型仓储式商业的引入进一步拉升项目形象和区域地位；p维持项目热销场面：维持项目热销场面：小幅提升价格，强化市场信

208、心;针对不同客户需求，产品复合化；主流产品面市，突出价格标竿区，强化价格吸引力，实现快速消化；227阶段策略阶段策略完善项目整体配套体系：完善项目整体配套体系：通过会所、社区商业等配套进一步完善社区配套体系，提升大盘价值保持项目高走态势：保持项目高走态势：产品做足容积率，保持综合品质的领先，保证项目销售速度与良好口碑价值构成价值构成要素要素一个震撼性的中央景观环一个震撼性的中央景观环一个高品质的私家主题园林一个高品质的私家主题园林一个形象鲜明的社区会所一个形象鲜明的社区会所价值诉求价值诉求景观主题化景观主题化+产品提升产品提升IIIIII期期城市焦点城市焦点 City Focus造造“中心中心

209、”超越竞争之上的大手笔超越竞争之上的大手笔228三期开发策略三期开发策略产品配合产品配合p做足容积率，产品结构多元化做足容积率，产品结构多元化充分利用地块容积率，保证最大化的利润空间根据客户结构和需求的变化，产品逐渐多元化关键动作关键动作p社区会所社区会所：考虑后期经营，控制规模，功能以满足社区居民日常生活需求为主；p内环绿化：内环绿化：结合前阶段产品形成强势社区展示p营销集中发力，引爆市场，营造新的热销节点；营销集中发力，引爆市场，营造新的热销节点；229IV期期城市之巅城市之巅 City Peak阶段策略阶段策略承接项目升级趋势：承接项目升级趋势：进一步强化配套体系，通过景观、产品优化，提

210、升项目整体形象挖掘项目价值，博取利润：挖掘项目价值，博取利润：产品做足容积率，提高土地利用效率价值构成价值构成要素要素一条时尚主力商业街区一条时尚主力商业街区一条品牌化的风情商业街一条品牌化的风情商业街一个配套完善的城市高尚住区一个配套完善的城市高尚住区价值诉求价值诉求配套提升配套提升+项目成熟项目成熟 造造“城城”城市生活城市生活引领者引领者230四期开发策略四期开发策略产品配合产品配合产品做足容积率，充分挖掘土地的利用价值；进入到社区开发中后期阶段，社区逐渐成熟，大盘价值充分体现，适度提升项目整体价格，博取利润；关键动作关键动作p风情商业街风情商业街：打造风情商业街，强调商业氛围的体验感和

211、参与感，强化休闲氛围；p时尚主力街区：时尚主力街区：充分体现现代都市意象和和项目整体的领先性 p营销发力营销发力：强调大盘价值；231阶段策略阶段策略充分挖掘项目价值和利润：充分挖掘项目价值和利润：利用前四期形成的项目高认知提高地块价值充分挖掘利润 弹性地块随势而就：弹性地块随势而就：跟据市场形势，以利润为导向，弹性地块商业、住宅灵活处理价值构成价值构成要素要素景观体系全面完成景观体系全面完成成熟大盘的居住氛围成熟大盘的居住氛围一个充满影响力的项目品牌一个充满影响力的项目品牌价值诉求价值诉求品牌大盘成熟社区品牌大盘成熟社区 造造“城城”城市生活城市生活引领者引领者V期期领秀城领秀城 City

212、One232五期开发策略五期开发策略产品配合产品配合p利用前几期开发获取的高认知，最大化博取利润；利用前几期开发获取的高认知，最大化博取利润；容积率做到最大化，尽可能提高土地利用效率，最大化博取利润；地块相对独立，建议作为五期最后入市，可以使前几期保持整体统一的开发节奏和开发策略，并可充分利用前三期形成的项目高形象、高认知来提升五期地块的价值，充分挖掘利润；p弹性用地；弹性用地；根据后期市场情况判断，如果商业没有风险，增加商业比重商业；如果后期市场情况商业风险依然较大，则转化用地性质，改建住宅或公寓；233分期开发汇总分期开发汇总分期分期一期一期二期二期三期三期四期四期五期五期起止时间起止时间

213、20102011-20132013-20152015-20172018阶段目标阶段目标奠定形象，顺利开盘，赢得市场关注拔升形象、快销走量完善配套、提升大盘价值提升大盘价值，拓展利润空间最大化博取利润物业类型物业类型高层、小高层高层、小高层、中高层高层、中高层高层、中高层高层、中高层容积率容积率1.82.63.03.03.0消化量消化量12.7万平21.7万平22.5万平19.9万平10.2万平配套亮点配套亮点城市广场幼儿园、高级中学大型仓储商业社区会所时尚主力街区风情商业街弹性商业景观资源景观资源组团集中园林展示中央组团大型中心园林内环绿化景观组团主题景观组团主题景观组团主题景观234各期开发

214、作用各期开发作用一期：产品品质超越、强势园林展示，通过一期：产品品质超越、强势园林展示，通过“开门红开门红”为项目奠定良好的基础，树立为项目奠定良好的基础，树立项目形象，聚集市场关注；项目形象，聚集市场关注；二期：填补区域配套空缺，通过产品、景观升级进一步提升项目形象，维持一期热销二期：填补区域配套空缺，通过产品、景观升级进一步提升项目形象，维持一期热销态势；态势；三期：借势二期市场影响，同时通过会所、幼儿园等配套进一步完善项目整体配套体三期：借势二期市场影响，同时通过会所、幼儿园等配套进一步完善项目整体配套体系，产品构成更加复合化，营销上项目亮点集中发力，营造新的热销节点；系，产品构成更加复合化，营销上项目亮点集中发力，营造新的热销节点；五期：根据市场形势，灵活应对，最大化博取利润；五期：根据市场形势，灵活应对，最大化博取利润；四期：社区成熟、大盘力凸显，适度抬升价格，产品做足容积率，挖掘项目利润，同四期：社区成熟、大盘力凸显，适度抬升价格，产品做足容积率，挖掘项目利润，同时通过时尚主力街区等配套的投入，进一步提升项目价值；时通过时尚主力街区等配套的投入，进一步提升项目价值；235THE END