2013长沙河西枢纽项目写字楼营销策划案（128页）.ppt

1、河西枢纽项目写字楼营销策划案合富辉煌（中国）湖南公司 商业运营中心2013年6月8日壹。项目市场分析研究贰。写字楼研究及策略叁。商业部分思考建议目 录肆。其他建议壹。项目市场分析研究写字楼市场部分长沙写字楼主要分布于五一路、芙蓉路及韶山路沿线，由五一广场向外辐射，在交通主干道沿线逐渐形成三个城市商务聚集区。长沙写字楼分布项目名称规模（万）标准层面积（）净高（米）电梯数量电梯服务面积（）车位数车位配比物业费元/月）物业管理公司芙蓉国豪庭芙蓉国豪庭3.6413002.666066和酒店共用和酒店共用3.5阳光酒店物业运达国际广运达国际广场场3.1513002.6563002531195长沙水青木化

2、中天广场中天广场4.520002.776400900（与公寓共用）共用3.4-3.6绿城物业通程国际大通程国际大酒店商务楼酒店商务楼1.3813802.46酒店共用180酒店共用3.2通程国际酒店管理公司亚大时代亚大时代2.3411002.6565091202792.8均和物业顺财富中心顺财富中心4.421002.7855002381852.8中航物业第一大道第一大道3.8218002.557641-2.36绿城物业金源大酒店金源大酒店1.88602.836000200902.8金源物业华美欧国际华美欧国际5.731300-1600平层2.6，错层5.25114602582222.8中航物业银

3、华大厦银华大厦3.010002.6650001202503银华大酒店管理公司湖南文化大湖南文化大厦厦4.4121502.7764282601733保利物业湘域中央湘域中央4.0716002.4590082002251.62长沙景鹏参照写字楼评定标准，长沙写字楼市场发展处于基础阶段，基本符合甲级写字楼标准的仅芙蓉国豪庭、运达国际广场、中天广场，其余大部分写字楼介于乙级与丙级水平。专业写字楼物业特征：甲级标准档次项目名称2012年租金（元/天）2010年租金（/天）涨幅比例高端运达国际广场3.7-4.22.560%芙蓉国豪庭4.03.033%通程国际大酒店商务楼3.83.80中天广场3.2-3.6

4、3.013%金源大酒店商务楼3.21.878%中隆国际大厦3.01.958%湖南国际金融大厦3.02.050%中高端亚大时代2.62.124%第一大道2.41.650%华美欧国际1.8-2.31.8-2.311%湖南文化大厦2.01.811%顺天国际财富中心2.01.811%中端定王大厦1.61.60银华大厦1.61.60湘域中央1.51.50华侨国际1.51.50档次2012年租金备注高端专业写字楼3.5-4.5元市中心项目专业及酒店写字楼中高端专业写字楼1.8-3元乙级写字楼（按标准为介于乙级与丙级之间的写字楼）中端写字楼1.5元左右/2012年长沙写字楼租金上涨幅度非常大，其中高端写字楼

5、提价幅度最大，涨幅30%以上，目前市场上分三个档次，商务区高端专业写字楼租金3.5-4.5元/天，中高端专业写字楼1.8-3元/，中端1.5元/天左右。长沙写字楼租金水平高端写字楼空置较少，中高端写字楼出租率高达85%以上，可看出，不仅新进大型企业对高端写字楼有需求，原驻企业发展壮大对写字楼的更新换代需求也非常大。档次档次项目名称项目名称空置率空置率高高端端运达国际广场运达国际广场0芙蓉国豪庭芙蓉国豪庭5%通程国际大酒店商务楼通程国际大酒店商务楼2%中天广场中天广场0金源大酒店商务楼金源大酒店商务楼5%中隆国际大厦中隆国际大厦0湖南国际金融大厦湖南国际金融大厦5%中中高高端端亚大时代亚大时代5

6、%第一大道第一大道10%华美欧国际华美欧国际10%湖南文化大厦湖南文化大厦5%顺天国际财富中心顺天国际财富中心2%中中端端定王大厦定王大厦5%银华大厦银华大厦15%湘域中央湘域中央5%华侨国际华侨国际15%专业写字楼出租情况8入住写字楼总结长沙专业写字楼项目少，档次较低，租金底价不高 长沙写字楼主要集中在五一大道及芙蓉路中路两厢 长沙写字楼入住情况好，2010年后租金上涨迅速长沙写字楼供销状况 供应：2012年长沙六区写字楼供应142.4万，成交57.24万，分别同比增333.2%，57.2%；供销比为2.49:1 售价：2012年长沙六区写字楼成交均价为12089元/；供需同增，供应的增长远

7、超需求，价格稳步上扬长沙写字楼供销2012年后岳麓区供应明显增大。2011年岳麓区写字楼成交仅占六区1%，2012年成交占比达19%，除望城外，其它五区写字楼分布逐步均衡保利国际万达广场上海复地北辰双湾国际华中心泊富国际九龙仓世茂铂翠湾绿地中央奥克斯广场长海广场长房时代达美D6区汇金国际第六都万博汇心星大厦鑫远广场德思勤华悦城喜盈门范城运达新城万家城华晨广场国际景园长沙主要在售写字楼分布区域区域开福区岳麓区芙蓉区项目项目开福万达广场泊富国际华尔街中心北辰三角洲绿地紫峰奥克斯西湖财富中心湘域相遇旺德府国际大厦宽寓大厦伟辉东方芙蓉核心筒布局回字形布局回字形布局回字形布局回字形布局工字型工字型H型，

8、由南北两栋高层建筑组成，北栋为写字楼1栋半围合布局1栋半围合布局L型（3号楼为写字楼）高度170228158268150m95m80130120120120面积750009000058000719178万5.2万2.4万35000500003961330000层数45493846A栋36层 B栋33层242429（5-29层写字楼）27（5-27层写字楼）33（3-33层写字楼）27（4-27层写字楼）层高3.843.8-4.24.2B栋层高3.85米 A栋层高4.2米3.63.33.53.52.93.5净高2.732.8大于3米B栋净高2.8米 A栋净高3米2.92.83.152.82.73

9、单层面积1800200012001100-1776150013001000110015001066955使用率65%65-70%70%35-45%70%65%75%75%75%72%大堂面积 600100060095080010080200200100300大堂层高 10.716101211m6m4.55.6105.65.6电梯厅宽3.53.63.53.53m3.5m2m待定323过道宽度2.22.222.21.71.51.82222.5配套及指标客梯个数12166161个VIP电梯9554644面积个数比6250：15625：19666：14494：1167:1260:1200:175008

10、3339903智能布线常规线路预埋，无线VIFI常规线路预埋，无线VIFI常规线路预埋、多种入线接口网络综合布局网络、电话网络常规线路预埋常规线路预埋常规线路预埋常规线路预埋销售运营售价元/16000-21000 19000-210001680017000-210005#栋9800；6#栋115002#栋8500,3#栋87009000待定16000-18000起价8800元/平米，均价9200元/平米9000元/平米租金元/天4未交房未交房未交房1.6待定3.5待定待定销售面积50-430248-2000148-1200128-3702.4万49.19-147.61（预计半层起卖）200-1

11、400（13、15、18层散卖，其余半层卖）45-79平方米的百变商务空间（3-8层整层卖）80-955平方米销售率85%90%70%60%5#栋100%；6#栋60%2#栋100%，3#栋20%100%待定80%87%70%入住企业 中国银行、招商银行、中国人寿、广发银行未交房未交房中信总部广发银行待定万科、恒大、盛大、华融湘江银行待定待定在建在售写字楼统计-2012年近30个写字楼，140万方的供应。区域区域区域区域雨花区雨花区天心区天心区项目项目项目项目华晨世纪广场华晨世纪广场喜盈门范城喜盈门范城顺天国际金融中心顺天国际金融中心保利国际广场保利国际广场恒力卡瑞尔中心恒力卡瑞尔中心汇金国际

12、汇金国际星城荣域星城荣域阳光锦城阳光锦城核心筒布局核心筒布局围合式布局围合式布局横向布局横向布局横向布局横向布局回字形布局回字形布局回字形布局回字形布局回字形布局回字形布局 回字形布局回字形布局回字形布局回字形布局高度高度95168南栋南栋180；北栋；北栋12020011010060面积面积3.5万万5万万南南3.1万；北万；北2.8万万726386444696000062462241205层数层数2532南：南：42；北：；北：2548302016层高层高3.64.23.654.23.64.953.6净高净高3.24.082.9单层面积单层面积16001900南南1780、北、北16552

13、600124014002422-28951200使用率使用率80%70%30%65%68%65%68%大堂面积大堂面积 8004101200大堂层高大堂层高 610125.25.25.4电梯厅宽电梯厅宽2.42.42.2过道宽度过道宽度2.71.822.62.22.2配套配套及指及指标标客梯个数客梯个数6106126522面积个数比面积个数比58335000南：南：5166；北：；北：46662839客梯品牌客梯品牌进口三菱进口三菱奥蒂斯奥蒂斯芬兰通力芬兰通力瑞士迅达智能电梯瑞士迅达智能电梯 奥的斯奥的斯奥的斯奥的斯奥的斯奥的斯蒂森克虏伯蒂森克虏伯TE-GL1电梯电梯载重载重kg1350135

14、02150速度速度米米/秒秒3.52.54货梯个数货梯个数22211111载重载重kg135013502150车位总数车位总数2200262889516001200966面积车位比面积车位比1619南：南：34；北：；北：31 3.6：1空调空调分户计量式中央空调分户计量式中央空调分户计量式中分户计量式中央空调央空调分户计量中央空调分户计量中央空调国内首家地送风空国内首家地送风空调系统调系统变频分户式空调，变频分户式空调，24h小时全天候小时全天候分户计量式分户计量式中央空调中央空调分户计量中分户计量中央空调央空调卫生间个数卫生间个数每层两个每层两个每层每层1个个每层每层1个个每层一个公共每层

15、一个公共每层一个公共每层一个公共每层一个每层一个每层一个每层一个物业公司物业公司湖南华晨物业管理有湖南华晨物业管理有限公司限公司英国第一太平英国第一太平戴维斯戴维斯 湖南顺天房地产开湖南顺天房地产开发有限责任公司发有限责任公司保利物业公司保利物业公司DTZ戴德梁行戴德梁行怡盛物业怡盛物业 万厦物业万厦物业物业费物业费1.61.61.8866大堂门禁大堂门禁刷卡进入刷卡进入无无刷卡进入刷卡进入刷卡进入刷卡进入公共会议室及公共会议室及配套配套28个个2个个3800会会议室议室1个个6000无无销售销售运营运营售价售价元元/15000100001600015000-1600015000-180001

16、300012000租金租金元元/天天43.24.5只售不租只售不租销售面积销售面积120-1600110-1900113-1600160-260060-1200300-1400100-120040-1200销售率销售率70%60%90%56%70%70%主要在售写字楼统计-2012年近30个写字楼，140万方的供应。全市未来五年年潜在写字楼项目供应量300万以上，预计2014年后将迎来写字楼供应高峰期。重要潜在写字楼供应量项目位置区域写字楼建筑面积（万）入市时间档次华创国际广场芙蓉中路五一商务圈14.852013顶级（268米）长沙报业文化大厦蔡锷中路161号五一商务圈6.32014中高端泰贞

17、国际金融中心 五一大道与建湘南路交汇处 五一商务圈约6.0 2013甲级高端铂金中心韶山中路67号 中心区域3.52013高端复地项目湘春路与湘江路交汇处 中心板块12013高端华远华中心湘江中路 中心区域14.52014+顶级长沙国金中心五一商圈和中央商务区 中心区域待定2013顶级北辰三角洲湘江北路三段1200号 中心版块首次推出6万，其它预计2014年以后推出2014顶级保利国际广场湘江中路与南湖路交汇处 中心区域52013顶级红橡华园浏阳河大道一段588号 东城版块42014中端德思勤广场韶山南路与湘府东路交汇处 南城板块402013-2014+高端兴汝金城芙蓉南路与时代阳光大道交汇

18、南城板块待定2014中端中信新城中意路111号 南城板块1.72012高端财富岳麓 岳麓区区政府东侧 河西区域8.292013中高端达美D6区迎春路与西二环交汇 河西区域待定2014中高端洋湖垸甲级写字楼洋湖垸湿地公园附近河西区域待定2014+高端梅溪湖国际新城河西先导区核心梅溪湖 河西区域待定2014+顶级楷林国际滨江新城河西区域292014+顶级浦发银行滨江新城河西区域52014+顶级15写字楼供需市场总结2012年后长沙高级写字楼供销大爆发未来写字楼主要的竞争是顶级+地段+高度+品牌之争未来三年整体写字楼供应300万方以上岳麓区未来写字楼供销快速上升，占六区1/5以上区域写字楼现状区域已

19、入驻企业的写字楼典型代表为岳麓1号以及标志麓谷地标，目前已知潜在项目超过18个，典型在售项目3个。岳麓1号标志麓谷地标绿地中央广场奥克斯广场财富岳麓达美D6区目前在售潜在未售建成营业梅溪湖国际广场中建梅溪湖中心新达美项目晟通项目华盛项目新达美项目中铁项目楷林大厦浦发银行民生银行长沙银行银泰银行洋湖垸甲级写字楼长房时代城新天地大厦区域写字楼现状河西潜在写字楼供应河西已知潜在写字楼项目超过18个，总潜在货量在100万以上，多为甲级写字楼，主要位于梅溪湖国际新城和滨江新城版块，且主要将在2015年以后入市，区域未来商务氛围将逐渐浓厚。序号项目区位写字楼建筑面积（万）入市时间档次备注1达美D6区梅溪湖

20、外围区域约42014+中高端/2洋湖垸甲级写字楼洋湖垸湿地公园附近待定2015+甲级/3梅溪湖国际广场梅溪湖国际新城约102015+超甲级+甲级/4中建梅溪湖中心梅溪湖国际新城约72016+超甲级/5晟通梅溪湖梅溪湖国际新城约42016+未定/6华盛梅溪湖项目梅溪湖国际新城2.752015+未定/7中国铁建梅溪湖项目梅溪湖国际新城约62016+未定/8新达美项目梅溪湖国际新城3.52016+未定/9楷林国际滨江新城约202015+甲级/1010民生银行滨江新城3.162013甲级企业自用1111长沙银行滨江新城约42015+甲级企业自用1212银泰银行滨江新城42015+甲级企业自用1313浦

21、发银行滨江新城52015+甲级企业自用1414佳兴国际汇市府片区约22013甲级标准层面积1075，6T7户1515财富岳麓 市府片区8.292013甲级/1616恒晟大厦市府片区62015+中高端/17长房时代城西站片区约42015+中高端/1818西站枢纽项目西站112013/100.7河西潜在写字楼供应在售写字楼案例绿地中央广场：甲级写字楼，硬件配置高，商业配套完善；多为整层/半层起售；在售均价10000元/，1年4个月销售3.28万。位置：岳麓市府东岳麓大道与银杉路交汇处 开发商：绿地集团占地面积：95亩 建筑面积：44.48万 容积率：5.4物业类型：城市综合体写字楼建筑面积：4.7

22、4万写字楼标准层面积：1770硬件配置：9台高速电梯，4m/s电梯时速；800大堂，11m挑高；写字楼内外精装修；总裁专属电梯；VRV多联机空调系统；双层LOW-E中空玻璃分割方式：最小360起售，多为整层和半层销售层高：超高层4.2m物业公司：上海锦日物业物业管理费：5元/月商业配套：负一、二为沃尔玛超市，一层设餐饮，二层设雪茄吧、红酒吧、健身会所，三层为大型影院，具有完整高端的项目配套在售均价：10000元/开盘及销售情况：2012年初开始对外销售，截止到目前共推出5.57万，销售3.28万。入驻企业：上海三菱电梯有限公司，庞贝捷油漆贸易有限公司，浙江国泰建设集团有限公司，三星（中国）投资

23、有限公司，中信国安等A座6-33层标准层绿地中央广场区域写字楼市场总结已经营写字楼项目少，且档次低，区域缺乏专业写字楼主要在售项目由于相比区域成熟项目硬件配置高、商业配套完善，且价格合理，销售情况较好；写字楼等级越高，进驻的企业越高端；区域潜在供应量在100万以上，多为甲级写字楼，且主要集中在滨江新城金融商务区和梅溪湖国际新城核心区域；主要潜在写字楼将在2015年以后入市。地铁沿线写字楼竞品分析地铁1、2号线即将投入运营，将大大带动长沙写字楼市场的发展，缩减CBD之间的距离，扩大写字楼影响范围，因此，部分地铁沿线写字楼项目也将纳入竞品比较。开福万达广场开福区五一大道与湘江中路交汇处西北角，坐拥

24、一线江景资源，以项目品牌效应，收到客户热捧。位置：开福区五一大道与湘江中路交汇处西北角开发商：长沙开福万达广场投资有限公司占地面积：121800 建筑面积：近100万物业类型：综合体写字楼建筑面积：近35万写字楼标准层面积：1800-2000硬件配置：14台三菱高速电梯；1539个停车位，11m挑高700大堂；写字楼公共部分精装修；中央空调，新风系统；双层LOW-E中空玻璃层高：3.8m物业公司：万达物业物业管理费：20元/月商业配套：大型商业中心、商业步行街、万达文华酒店销售均价：18000元/，销售情况：作为2012年热销的高端5A级写字楼项目，由于万达品牌及主打江景资源，受到市场的热烈追

25、捧。入驻企业：中国银行、招商银行、中国人寿、广发银行、金鹏期货、北京世纪恒逸投资有限公司、广东银兴融资担保有限公司等。开福万达广场万达售价情况：在所有竞争楼盘当中，销售成绩最好。但其五栋超高层写字楼的体量配比，超过了市场的需求。但由于项目品牌和大规模媒体投放，万达于2012年度主导写字楼市场，蓄客情况较好，第一次开盘的供不应求，后期出现蓄客量不足情况，价格小幅度上调，但维持折后均价不超过18000元/平米，2012年度3次开盘平均去化率约80%2013年上半年推出，万达C2栋户型图为例，江景非江景房源差价近5000元/平米。69.7.%80%18000约20000约16000约15000旺德府

26、国际人民路与万家丽交汇处西北角，芙蓉区政府旁，便利交通及政府配套位置：岳麓市府东岳麓大道与银杉路交汇处 开发商：旺德府置业发展有限公司占地面积：7629 建筑面积：51579 物业类型：纯写字楼写字楼建筑面积：3.25万写字楼标准层面积：1480硬件配置：5台原装进口三菱高速电梯，4m/s电梯时速；400大堂，10m挑高；写字楼内外精装修；每层拥有电梯前室及茶水间；VRV多联机空调系统；双层LOW-E中空玻璃分割方式：149-260起售，14、15、19F为散卖,其他楼层为整层半层销售层高：3.6m物业公司：戴德梁行 物业管理费：4.8元/月商业配套：1F华融湘江银行、2F-3F南景饭店、3F

27、美容院在售均价：17000元/开盘及销售情况：2011年12月正式对外销售，2012年6月开始采取租售同步，销售情况好，至今货源剩约3层。入驻企业：万科地产、恒大地产、华为、青岛啤酒、青果软件、浙江正泰、德国威能等大润发超市大润发超市（已开业）（已开业）五星级酒店五星级酒店（在建）（在建）长房东郡长房东郡（已入住）（已入住）旺德府国际芙蓉区政府芙蓉区政府周边情况旺德府国际每层设立，精装电梯前室，整层客户购买可改为公司前台，便于公司展示公司形象华远 华中心开 发 商长沙橘韵投资有限公司建筑风格现代风格，low-E中空玻璃幕墙建筑面积项目分南北两区，其中北区总建筑面积逾80万平米，南区20万平方米

28、建筑层数数栋超百米摩天建筑（四期为61层超高层五A写字楼、香格里拉酒店）大堂T1写字楼大堂面积约700，挑高11.4m标准层面积单层面积超2000平方米标准层高标准层高4.2m电梯数量/车位数量地下4层停车，按照200办公面积配1.2个车位设置；智 能 化智能5A，数字安防系统、会议系统等产品优势LEED-ND 绿色城区；物管世邦魏理仕；地铁；城中心，湘江风光、比肩一线城市国际5A写字楼设计标准；四管制VAV变风量空调系统；预留24小时免费冷却水系统；写字楼内设员工食堂，可供写字楼租户员工就餐；每层于办公区内预留客户自行设置总裁洗手间空间，提供上下水条件；T1268米滨江CBD地标建筑，长沙唯

29、一国际知名物业管理公司直管物业，国际顶级配置写字楼华远华中心北区规划图1A#1B#2#3#4#5#6#7#8#一期：超高层住宅：200-310平层豪宅，共284套，预计12月开盘;1A#：198M，4层商业，51层住宅；1B#:185M,4层商业，47层住宅二期：60-70城市公寓、SOHO办公；2#：104M，4层商业，23层住宅；3#：121M，4层商业，28层住宅三期：120-180住宅、国际大型旗舰商业中心；4#：7层商业，13层住宅；5#：186.5M，7层商业，43层住宅；6#：196.5M，7层商业，46层住宅四期：国际5A级写字楼、香格里拉酒店；7#：268M，7层商业，34层

30、办公,20层酒店五期：5A级写字楼；8#：6层商业，22层办公，其他为商店华远华中心整体规划运达中央广场项目地址：沙湾路289号（长沙大道与白沙湾路交汇处西北角）开发商：运达实业集团物业管理：长沙水木华物业管理有限建筑面积：60 60万（由于酒店入驻问题写字楼万（由于酒店入驻问题写字楼面积未定）面积未定）标准层：17000-180017000-1800 整体规划：国际五星级酒店国际五星级酒店 、国际、国际5A5A写字楼、写字楼、国际名品商场、国际名品步行街、国际酒店式公国际名品商场、国际名品步行街、国际酒店式公寓、中国第六代钻石华宅寓、中国第六代钻石华宅运达中央广场位于长沙大道与沙湾路相交的西

31、北角,是武广商圈核心地段，248.8米地标写字楼地铁1、2号线的全面开通，带动区域间联系的同时扩大了产品竞争范围；目前在售或即将发售地铁口写字楼项目大为甲级写字楼项目，且周边商业配套较为完善，大品牌较多；地铁口写字楼的交通便利性大大提升，受到大型企业关注；地铁沿线写字楼竞品分析壹。项目市场分析研究商业市场部分未来商圈规划“1+2+10”商圈分布形式长沙商圈分布“1”：市级商业中心五一商圈“2”：市级商业副中心星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心“10”：区域级商业中心 1.火车站商圈 2.东塘商圈 3.伍家岭商圈 4.红星商业中心 5.望城坡商业中心（新增）6.金霞商业中心（新增）7.马坡岭商业中

32、心（新增）8.黎托商业中心 9.观沙岭商业中心（新增）10.大托商业中心五一商圈伍家岭商业中心火车站商业中心星沙商圈马坡岭商业中心黎托商业中心红星商业中心大托商业中心东塘商业中心望城坡商业中心溁湾镇商圈观沙岭商业中心金霞商业中心本案滨江新城商业中心：新兴城市商业中心，定位现代金融商业功能中心，复合型新都会中心。CBD核心，商业文化中心;梅溪湖商业中心：未来大河西城区中心，以麓谷科技园为支撑的定位国际高科、高新商务中心;溁湾镇商业中心：旧城区改造为主的商业中心，以城市日常生活娱乐产业为主的商业中心。河西未来商业趋势：河西未来商业将形成以市府为驱动力带动滨江新城组团成为河西商业中心商圈，各组团各自

33、形成区域商圈的发展格局起步区空间结构：两廊道、三轴线、多组团”“两廊道”指：岳麓山桃花岭大山王生态廊道。两条生态廊道从空间上将起步区分割为两个主要的建设区域。“三轴线”指：南北向的滨江城市发展轴，东西向联系各产业服务核心的城市发展次轴和联系科教研发组团的发展次轴。“多组团”指：滨江核心组团、雷锋产业式组团、大学城组团、含浦科教研组团和坪塘创意文化产业组团岳麓区商业规划梅溪湖成为岳麓区重点打造的三大商业中心之一，定位为国际高科、高新商务中心，本案位于三大中心的结合处，与望城坡商圈一起成为区域的主要补充项目。区域商圈分析本案溁湾镇商圈，商业体量约6.5万，主要以通程商业广场为核心，老传统商圈未来发

34、展主要为业态的升级换代，受消费习惯的引导，辐射整个河西消费人群。以湘腾（步步高）为中心的市政府商圈，加上御院、永祺西京、郡原广场、金麓国际、西城龙庭等体量约13万，崛起为新的商业中心，主要因为众多房地产项目相继开发，商业体量快速膨胀；西站商圈多以专业建材市场、家居市场及临街街铺为主；大学城所针对是大河西整个大学学生资源，发展十分迅速步步高商业广场10万湘腾城市广场约8000郡原广场约2万通程商业广场5.0万河西商业现状传统商圈以荣湾镇为龙头，以步步高为代表的市政府商圈正成为崛起的新商业中心，其次大学城商圈发展十分迅速。区域商圈分析 梅溪湖国际新城总占地约11452亩，总建面约945万平米，其中

35、住宅面积约710万平米，商业商务面积约240万平米，涵括高档住宅、超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多顶级业态，到2018年，梅溪湖国际服务区将建设成为河西新城的城市中心。梅溪湖国际新城将引入科技研发中心与商业商务中心，着力发展新材料、新能源、信息产业、生物医药、先进制造等符合湖南优势产业和国家重点发展产业的产业，这个200余万平米的商业商务中心将迅速提升梅溪湖片区整体商业的档次。梅溪湖商业规划政府规划至2018年发展成为河西CBD，商业商务面积约240万平米，并引入湖南优势产业支撑区域发展。本案位于梅溪湖商圈的边缘板块，起着承接河西其他商圈的重要作用。区域

36、商圈分析商圈总结五一商圈仍是长沙商业的中心，未来商业体量进一步膨胀梅溪湖商圈将成为未来河西的CBD,西站作为紧邻梅溪湖的交通枢纽,位置至关重要区域未有成熟商业，随着梅溪湖逐渐开发，未来片区将涌入大量的中高端消费人群，为片区带来稳定的消费力梅溪湖-西站片区将成为未来商业开发的热点区域。枫林三路西段20-50元/月之间；此段人流量稀少，没有集中商业，主要业态为建材和便利店，租金在20-50元/。枫林三路中段80-100元/月之间；人流量增加，商业较为集中，主要业态为小型餐饮、服装门店和食杂零售为主，租金在80-100元/平米。枫林三路东段200-500元/月之间，价格拉差较大；项目紧靠西站，周边人

37、流量大，商业氛围浓厚，主要业态为餐饮、品牌服装、零售，租金在200-300元/左右，但少数门面位置紧靠西站的小店面价格达到了400-500元/。咸嘉湖西路（麓景路以东）60-100元 月之间地处汽车西站商圈，商业氛围较为浓厚，以餐饮、超市便利店、服饰、娱乐休闲为主要业态，但因周边整体市场档次较低，故而租金并不是很高。玉兰路80-150元 月之间地处汽车西站商圈，人流量较大，商业氛围较为浓厚，但档次较低，靠近枫林三路的商铺租金相对较高些，经营情况也较好些。咸嘉湖西路（麓景路以西）20-50元 月之间周边楼盘的商铺多为近两年才经营，且周边多工业园，人流量较少，经营状况一般。麓枫路20-60元/月之

38、间临近汽车西站，周边楼盘入住情况较好，人流量相对较多，龙聚福酒楼等中型餐饮店吸引了不少客户，所以沿街商铺经营状况较好。麓云路50-60元/月之间；麓云路主要商业集中于麓山润城小区底商，其余路段无商业。主要业态为休闲、超市便利店，2010年底陆续入驻，月租金主要为50-60/。枫林三路玉兰路西二环麓景路麓枫路瑞龙路麓谷大道麓云路此段为工业区,无商业。50-60元/月20-50元/月80-100元/月200-500元/月20-60元/月20-50元/每月60-100元/每月80-150元/月汽车西站咸嘉湖路本案60-80元/月项目片区主干道租金状况：自东向西租金逐渐递减，西站商业氛围为片区最旺，但

39、缺乏品牌主力店带动，项目周边租金在200-500元/月。商业业态租金状况枫林三路玉兰路以建材、便利店为主，经营较差麓谷大道沿线为工业区,无商业。主要为麓山润城小区底商。地段主要业态数量经营状况枫林三路东段餐饮、零售批发市场、品牌服装店152紧靠汽车西站，商业氛围浓厚，档次较低，经营情况较好。枫林三路中段以小型餐饮、服装和食杂零售为主119以小区生意为主，商业较为集中，餐饮和食杂零售店面经营状况较好枫林三路西段以建材、便利店为主84人流量少，档次非常低，全部为老房子的底商，经营情况一般咸嘉湖西路（麓景路以东）以餐饮、超市便利店、服饰、娱乐休闲为主163地处汽车西站商圈，商业氛围较为浓厚，但档次较

40、低咸嘉湖西路（麓景路以西）以餐饮、汽修、休闲为主要业态42周边楼盘的商铺多为近两年才经营，且周边多工业园，人流量较少，经营状况一般玉兰路（咸嘉湖西路以南）以小型餐饮、超市便利店、零售服饰、娱乐休闲为主40地处汽车西站商圈，人流量较大，商业氛围较为浓厚，但档次较低麓枫路(咸嘉湖西路以南)以中小型餐饮、超市便利店为主25临近汽车西站，人流量相对较多，中型餐饮店吸引了不少客户，经营状况较好麓云路（咸嘉湖西路至枫林三路段）以休闲、超市便利店为主要业态业态21麓山润城小区底商为主，部分门面空置，2010年底开始经营，流动人口少，主要服务小区人员，经营一般西二环麓景路麓枫路瑞龙路麓谷大道麓云路兴盛便利店坤

41、华超市此段为工业区,无商业。瑞龙路沿线为工业区,无商业。龙厨酒楼德邦物流航天景秀家园中国建设银行中国工商银行通城电器恒生超市经阁集团杨明山庄湘浙小商品批发中国邮政储蓄中国工商银行以餐饮、零售批发市场、品牌服装店，商业氛围浓厚档次较低以小型餐饮、服装和食杂零售为主,经营较好龙聚福酒楼家富富侨塞纳左岸咖啡茗鱼汇酒楼卡卡车管家老百姓大药房福玛特超市菜市场中国福彩金钰宾馆咸嘉湖西路汽车西站本案主干道商业业态特征：小型餐饮和休闲、汽修、便利店为主，其中便利店、汽修、餐饮休闲经营状况较好，中高档次的购物中心休闲娱乐缺乏。商业业态分布特征不同业态面积特征周边街区商铺业态以餐饮、建材、汽修、娱乐休闲以及小型便

42、利店居多，多为临街单层小面积门面，缺乏主力店的带动，1000平米以上的主要为宾馆、酒店。商业业态面积特征39商业业态总结西站片区整体商业呈现散乱情况，租金低，档次低，业态以零散商业、批发市场为主,缺乏形象好的大品牌主力店项目所在的商业氛围为区域最强，但周边环境档次不高,一定程度影响了本案的商业档次，及商业规划片区的商业经营状况和租金情况对本案的定位具备一定的参考意义，但定位的主要方向应当着重片区未来商业的一个发展趋势，应当具备前瞻性以未来河西CBD的眼光重新审视项目商业定位。地铁2号线地铁6号线地铁二号线汽车西站站点汽车西站长房时代城1.3公里长房时代城:中等规模商业,地理位置优越，周边有众多

43、大型企业，原居民多，人流量大，邻汽车西站综合交通枢纽站商业案例研究项目位置：岳麓桐梓坡路与玉兰路交汇开发商：长沙成城银山房地产开发有限公司物业管理公司：DTZ戴德梁行长沙公司物业费：1.60元/平方米月 占地面积：220.6亩建筑面积：33.3万商业面积：9.5万，占总建筑面积比例为28.5%容积率：2.95绿化率：41%总户数：2897户物业类型：小高层、公寓、社区商业 区位：该项目紧邻汽车西站，人流量大，而西站附近大型集中式商业极为缺乏。交通：首先，该项目处于汽车西站综合交通枢纽附近，其次，项目附近规划有地铁2号线的汽车西站站点及地铁6号线，双地铁站口极大的提升了项目的商业价值。该项目依赖

44、汽车西站与周边企业所带来的人流，受益于未来地铁交通的规划利好，且具有填补区域大型商业空缺的有利条件，是其发展商业的先天优势。长房时代城商业总体规划：近10万体量，肩负打造成为服务先导区新的商业中心使命.融写字楼与五星酒店、两大独立式商业中心、四大特色主题街区整合为一。商业在地上建筑面积中的占比：22.5%商业一览：双塔写字楼+高星酒店 6153821#时代人人乐购物 2800018#时代筷味沙龙 155319#时代典金码头 390023#时代新天地 633524#时代食尚坊 286222#时代优活汇 2472商业案例研究商业具体规划布置图商铺一层业态分布图商铺一层业态分布图商铺一层平面规划布置

45、图19#22#23#24#商铺二层业态分布图商铺二层业态分布图商铺二层平面规划布置图19#22#23#24#人人乐购物中心一层商铺平面规划布置图长房时代城商业销售情况：价格：目前23#一层4.5万，19#一层约4.75万；24#商业已售罄，22#商业未开卖；面积：一二层分开销售，一层30-60平米，二层500-1000平米销售情况：销售速度较差。商业类型商业面积面积区间销售方式销售情况开盘售价（万/）目前售价（万/）经营方式沿街底商1.7一层30-60二层500-1000以上一层、二层独立销售2011年10月推出，成交面积0.47万方，去化率28%，其中一层以30-40销售最快沿桐梓坡23#一

46、层4.8万，二层1.7万；其他楼栋底商一层3.3万，二层1.4万24#商业已售罄，22#商业未开卖；23#一层4.5万，19#一层约4.75万先招商，后销售。客户购买后直接收租，租金水平约140元/月商业类型商业面积业态租金经营方式集中式商业28000一层：珠宝、服饰、鞋、kfc等，二层、三层：人人乐超市四层：金生活逸国际电影城、动漫游弋城，一度风行水晶烤肉店人人乐一层铺中铺租金150-200元/月，其他不详发展商全部持有商业案例研究佳天国际新城:芙蓉路主干道，位于侯家塘商圈，双子塔建筑，地理位置优越，周边商业氛围好。项目位置：芙蓉中路与劳动路交汇处开发商：长沙佳天投资发展有限公司物业管理公司

47、：长沙佳捷物业管理公司物业费：1.60元/平方米月 占地面积：9230.66平方米建筑面积：59907平方米商业面积：约7000平米规划：1F-3F为商业裙楼，北塔为5A级写字楼，南塔为城市景观住宅 区位：该项目位于侯家塘商圈，人流量大，周边商业氛围浓。交通：位于劳动路与芙蓉中路城市主干道交汇处，车流量大，但由于位于侯家塘立交桥旁，车流人流受到一定影响。依托侯家塘商圈与贺龙体育广场带来的人流，并且受益于项目旁长沙市第十五中学，每日上下学人流，裙楼部分具有一定先天优势。裙楼商业案例研究佳天国际新城进驻商业：裙楼商业案例研究楼层进驻商家1F尚艺美容美发、芝麻宝贝、热风、打印社、华天旅游、米旗、GO

48、G购玖、台北豆浆2F季御品捞、纯美世家（家装展示店）、川锅一号3F素品花园生态餐厅、尊品牛排、明汉国际外语学校顺天财富中心:位于长沙芙蓉区芙蓉中路浏城桥路段，芙蓉中路CBD核心地段，长沙传统商务核心地段，周边配套完善，商务氛围浓厚。项目位置松桂园传统CBD，长沙芙蓉区芙蓉中路浏城桥路段开发商湖南忆湘房地产开发有限公司物业公司深圳中航物业公司项目特色长沙当年标志性甲级写字楼物业类别写字楼占地面积7917平米建筑面积78568平米裙楼层数4层商业建筑面积近1万平米甲方自持物业80%商业为自持容积率8.62物业费用2.8元/平米天裙楼商业案例研究顺天财富中心进驻商业：区域商业案例研究楼层进驻商家1F

49、茶膳阁、金牛角王2F白金汉宫国际会所、锦绣红楼3F锦绣红楼4F锦绣红楼、益健悦芽会水疗馆5F6F顺天财富大酒店顺天食府写字楼裙楼商业，由于商业体量较小，无法独自形成商业氛围，主要依托周边环境发展。主要形成形象较好的CBD精品商业，作为周边业态补充，如休闲娱乐、商务休闲康体、时尚餐饮、生活便利等服务；裙露商业的二楼以上部分，主要以开发商自持招商经营为主，或有部分有特定的一些业态会一楼带二楼捆绑购买。对于难销售的产品，进行捆绑销售是解决的重要方式之一.裙楼商业案例总结52贰。项目认知及策略本项目价值都有哪些？区域发展潜力大河西区域发展潜力巨大，政府重点投资方向，带来项目的高关注度、高影响力2008

50、年初，长沙市河西的大片区域被确定为建设“两型社会”综合配套改革试验区的先导区。范围包括：湘江以西,以绕城公路为轴线的相关区域,包括岳麓区、长沙高新技术产业开发区以及望城县、宁乡县的部分乡镇，规划总范围约1200平方公里。先导区的定位：打造“两型社会”的先导区、高新产业的集聚区、城乡统筹的示范区、适宜人居的新城区和支撑发展的增长极。岳麓区是先导区重点投资和建设的首位区域。本案大河西成为“两型社会”综合配套改革试点先导突破区，长株潭城市群战略整合核心承载区，长沙市提升主体功能区对于我们项目自身价值，我们有这样的理解：项目规划规划：具有国际先进设计思想和交通科技规划建设的试验性、示范性，是新城市主义

51、最具代表性的模式之一“TOD”公共交通为导向性开发模式，新城市主义最具代表性的模式之一，国际一线城市香港、东京等成功借鉴香港东京东京是一个国际性大都市，仅距城市中心半径20公里的范围内就聚集着800多万人口。高密度发展的城市形态使城市内部交通量高度集中。东京的铁路是这个城市最主要的交通方式，也是世界上少数能够盈利的城市铁路系统之一。香港人口600万，是世界上人口最稠密的城市之一。由TOD开发对轨道交通建设发展，仅通过十年时间，香港已建成轨道交通通车里程达130公里，其以公共交通枢纽为中心的发展模式，极大作用带动周边商业发展。对于我们项目自身价值，我们有这样的理解：项目在长沙城市发展中的作用密切

52、湘江东、西两岸的联系，支撑长沙城市横向跨越式发展作为区域交通走廊构建的重要组成部分，本项目支撑了长沙城市横向的跨越式发展，其重要地位与未来的长足发展显而易见。对于我们项目自身价值，我们有这样的理解：交通枢纽中心集市内公交、长途客车、地铁等多维交通体系于一身的交通枢纽中心，实现“零换乘、一体化”功能，具备独一无二的交通便利性与通达性长沙市客运西站上盖物业，集地铁、长途、城市公交等综合与一体，与城际轻轨、高铁、普铁进行无缝衔接，尽享“零换乘”便捷体验，是大河西先导区东西向交通走廊，长望浏宁、省内、省外对接口岸。对于我们项目自身价值，我们有这样的理解：人流、商机作为交通枢纽上盖写字楼物业，人流量巨大

53、，财气、商机无限对于我们项目自身价值，我们有这样的理解：未来板块交汇商务核心河西热门片区交汇处，成就最具潜力的商务中心处于国家级麓谷工业园、梅溪湖国际新城、市政行政中心三大片区核心交汇点，成就最具潜力的商务中心。n国家级麓谷工业园，近5000家园区企业，800余家高新技术企业，32家上市公司，商务前景无法比拟；n依托梅溪湖国际新城商务规划，势必引来大量企业办公，商务的发展可观。n邻市政行政中心，把控高端政府资源；片区已形成以电子信息、先进制造、生物医药、新材料、新能源、环保产业及服务外包等为核心的高新企业集群对于我们项目自身价值，我们有这样的理解：政务快捷对于我们项目自身价值，我们有这样的理解

54、：紧邻省政府、市政府及其他诸多政府单位，高端政府行政资源汇聚，行政商务便利优势明显，为企业首选长沙市政府、长沙市人大、长沙市会议中心、长沙人民会堂、长沙市水利局、长沙市政协、长沙市信访局、长沙市档案局、湖南省科技厅、岳麓区国税局高标准硬件打造对于我们项目自身价值，我们有这样的理解：产品硬件有效提升项目价值大堂T1,T2,1200平左右的豪华大堂设计，大堂和地铁非收费区、地下商城零缝对接，双层挑高10.4m；地面为高级石材；墙面为高级石材和其他高档装饰材料，豪华装修；天棚为高级装饰材料、豪华灯饰、吊顶装饰；电梯24台国际知名品牌原装进口高速电梯，让速度引领商务；每部电梯仅服务4000左右平米，让

55、效率商务，成为首选；车位2200共享车位，每个车位服务40平米面积，打造便捷商务；资源千年岳麓、千亩梅溪湖、6公里龙王港河、肖河。国宝级稀缺自然，尽纳其中；西望麓谷、北看望岳，城市生态公园，城市景观尽收眼底VIP体系地下一层设有总裁专属车位，垂直电梯设有一台总裁专属VIP电梯等，尊贵的VOP体系，全面服务CEO日常工作；5A写字楼标准化对于我们项目自身价值，我们有这样的理解：n楼宇设备自动化系统（BA）楼宇设备自动化系统，可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停为辅。空调自控系统、供排水自控系统、变配监视系统、电梯监视系统n安全防范系统（

56、SA）闭路监视系统、防盗报警系统：、停车场管理系统n通信自动化系统（CA）综合布线系统、无线通信转发系统n办公自动化系统（OA）以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。n火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。超级零售商业配套对于我们项目自身价值，我们有这样的理解：22万方商业配套，集5A写字楼、购物中心、地铁商业街全能配套对于我们项目自身价值，我们有这样的理解：景观、休闲、学校等其他配套一应俱全景观、休闲资源：梅溪湖、洋湖垸、岳麓山学校：大学城园区：麓谷物

57、业服务对于我们项目自身价值，我们有这样的理解：上海浦江物业提供全程物业服务，专业的枢纽商业管理专家上海浦江物业管理有限公司成立于2002年12月，拥有国家建设部一级管理资质，管理项目140多项，员工4000余人。三年内，公司业务遍及国内20座以上城市，服务了诸多高端项目，囊括公众物业（如上海地铁南站、虹桥综合交通枢纽）、写字楼物业（上海金虹桥国际中心、来福士广场）、商场物业（中金国际广场、别墅及住宅物业（久事西郊名墅）、酒店物业（上海外滩英迪格酒店、上海外滩华尔道夫酒店）等。顶级合作伙伴对于我们项目自身价值，我们有这样的理解：顶级团队联袂进行产品打造开发商：长沙综合交通枢纽建设投资公司交通规划

58、：香港MVA公司，这是一家国际知名的交通规划设计机构。智能交通：美国AECOM公司，这是世界500强企业中唯一一家设计咨询类企业，由首席ITS专家NILE先生担任项目负责人。物业管理：上海浦江物业。前策定位：世邦魏理仕。动线仿真：英国CB公司。项目价值总结对于我们项目自身价值，我们有这样的理解：交通枢纽地位城市核心交通枢纽的上盖物业，具备独一无二的交通便利性与通达性政务往来高端政府行政资源汇聚，行政商务便利优势明显配套兼具便捷交通、商务往来、优质景观资源的行政、商务、休闲、交通枢纽中心区位河西热门片区交汇处，成就最具潜力的商务中心潜力交通带来人流、物流、财气聚集，升值潜力无限卖点很多，那什么才

59、是我们独一无二、别人无法复制和超越的核心所在呢？城市枢纽的核心地位因此，我们别人无法复制和超越的核心卖点是对梅溪湖板块、滨江板块、市府板块大学城板块、河东区域的一个承接和转换的核心枢纽，他的枢纽不仅仅是停留在交通上的，更多的体现是在在政务办公、商圈承接、企业战略布局等方面城市枢纽他的主要特点是什么？高效多变的出行时间和方式无限增加企业的业务半径高效的政府对接模式区域各板块的集散功能那么，基于项目特性，我们不难发现，目标客户群体为A类大型企业的驻湘办事处或企业总部、对交通配套有较高要求的企事业单位、与河西麓谷、学校、政府部门业务往来密切的企业主、需要经常出差乘坐飞机、高铁或城际轻轨往返的企业主目

60、前河西潜力企业或有扩充规模、立足长远的成长性企业、看好本片区/本项目的投资者、对企业形象或企业便利程度有较高要求的中大型企业主其他企业或个人、其他偶得性客户B类C类项目属性功能定位明确枢纽地位、独特卖点明确与交通枢纽的零距离市场第一的地位项目形象定位立足星城长沙，辐射中南五省企业的国际化写字楼枢纽上盖物业具有怎样的成功关键因素？对于本项目有何启示？已经得到印证的案例1、广州中信广场2、上海中山公园龙之梦购物中心73案例一、广州中信广场依托地铁、区位资源，定位广州顶级写字楼，以超高层写字楼为价值核心，公寓+小型购物商场为高价值配套，提升写字楼价值中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居

61、广州南北向的城市新中轴线上，南向天河体育中心及珠江新城区，北靠广州火车东站、天河客运站、港穗直通火车站及地铁二号线总站，地铁上盖，步行仅需8分钟。占地面积：23,000平方米总建筑面积：320,000平方米广场组成：由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组 成，是集写字楼、公寓、商场于一体的甲级综合智能型大厦。综合交通枢纽高端写字楼超高层写字楼楼高：80层，标高333米；单层面积：2500；电梯：34部进口日立高速升降梯；停车场：地库二层，共900个车位。写字楼部分平面图写字楼部分平面图中信商业大厦是甲级智慧型商厦，大堂楼高17.7米，显得开阔气派。这栋高楼全部设计为写字楼。它有如

62、下特点：一是柱位少，间隔灵活并且实用，大小单位兼备，配套设备齐全；二是高级玻璃幕墙使视野更加广阔，往外望去，令人心旷神怡；三是配备先进的利技设施包括光纤通讯，卫星天线，中央空调，后备电源，1万条IDD电话和传真线路，34部进口日立高速电梯，地下设有两层停车场，车位达900个，配套设施十分齐备。广州的顶级写字楼，中信广场租用客户包括数十家世界500强企业，以及意大利领事馆、马来西亚领事馆、香港特区驻粤办事处、新加坡贸发局等境外政府的派驻机构。以写字楼为项目价值核心案例一、广州中信广场中信广场公寓楼位于中信广场写字楼的左右两翼，由两幢38层的大楼组成，总建筑面积达69054平方米。公寓的单元面积由

63、113至237平方米不等，适合不同人士的需求。单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全。副楼主要用作办公或住宅，单位面积一二百平方米不等，每户均由名师设计的各款新型家具，加上酒店式的家居服务，十分方便、舒适。公寓平面图酒店式公寓以中信广场的日、韩籍外企高级员工为主要住户。顶级公寓烘托顶级写字楼价值。公寓案例一、广州中信广场中信城市广场购物中心共分六层，在功能设计上充分体现了集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的功能特性。各层主题定位明确：LG层为时尚名店、珠宝精品、美食制造；B1层为健身康体；G层为国际名店、国际休闲酒吧街、星光广场；二层为国际名店；三层为国际名店、数码影城；四层为流行皮具

64、、美体塑身；五层和六层为高档食府。星光广场西侧邻接于购物中心G层的国际休闲酒吧街还聚集了不同风格的主题酒吧。酒店式公寓以中信广场的日、韩籍外企高级员工为主要住户。综合商业价值服务商务价值购物中心案例一、广州中信广场成功关键驱动因素外因：地铁物业：优越的地理位置，广州市新发展的金融商务区中心，地铁交通便利；发展潜力：受益于城市东移，区域具有较大的发展潜力；区域产业：IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群。内因：形象树立：利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖；写字楼为核心：以写字楼功能为核心，其他功能均为写字楼服务；配套打造：公寓为写字楼提供较好的配套；写字楼价值最大化：舍

65、弃了裙楼商业利益，保证高档写字楼所需大堂的昭示性。城市枢纽的地位是项目价值得到实现决定因素案例二、中山公园龙之梦购物中心区位：位于地铁2、4号线和轻轨3号线的交汇点；其中2号线连接上海市两个机场，3号线连接上海市两个火车站，项目以其独特的设计和优越的位置成为上海西区重要的城市轨道交通枢纽型综合型建筑。开发商：上海长峰房地产开发有限公司；设计公司为美国ARQ建筑设计事务所面积规模：占地2.59万平米，地上、地下总建筑面积约32万平方米，其中商业面积22万平米，建筑容积率6.7定位：以现代商业和多媒体产业为主导的，集商务、休闲娱乐、文化和居住功能为一体的上海西部商业中心物业构成：拥有地下四层，地上

66、十层裙楼和五十八层塔楼；其中B3-B4:地下停车库；B2-9F:购物中心；塔楼13F-23F：甲级写字楼；塔楼25F-58F：五星级酒店上海最典型的交通枢纽商业综合体79整体外观 通过将办公和酒店部分叠加形成一幢近240米高的超高层塔楼，表现为中山公园旁边的一道弧线，形成长宁的商业商务地标 建筑结构 地下四层，地上十层裙楼和五十八层塔楼 其中五十八层塔楼位于项目的东南角 塔楼结构：办公与酒店叠加 甲级商务办公部分：主楼13至23层 特色餐厅部分：3至8层是同时连通购物中心和上部酒店的各类特色餐厅 酒店部分为：9、10层为酒店宴会大厅前厅；12层为健身中心、联通屋顶游泳池和网球场；24层以上为酒

67、店客房及附属设施 240米弧线商业商务建筑标杆案例二、中山公园龙之梦购物中心80外部动线分析：n轨道交通2号线直接通至龙之梦购物中心的B2层，3、4号线中山公园站通过天桥连通，可以直接到达龙之梦购物中心的2层n通过打造“零换乘”的轨道交通枢纽商业，将购物、娱乐、办公等需求集中在一个多功能建筑体内，日均客流量超过50万人次龙之梦利用轻轨、地面公交、地下铁建设的不同高度，复合轨道交通、公交车站、商业建筑、地下步行走廊、出租车站、集中货运系统、城市后勤设施、地下停车库等城市运营综合功能于一个完整的立体换乘枢纽建筑体内，将有限的土地资源和便捷的轨道交通资源有效的结合，增强城市服务功能。打造“零换乘”的

68、轨道交通枢纽商业案例二、中山公园龙之梦购物中心81建筑布局 主楼主楼五十八层：位于商城的东南角。L1-L2：门厅，大堂；L3-L8：同时连通购物中心和上部酒店的各个特色餐厅；L9-L10：酒店宴会大厅的前厅；L12：健身中心，连通屋顶的游泳池和网球场；L13-L23：办公层；L24-L58：酒店客房及设施。（其中，L11、L27、L28和L43为避难层或设备层）。办公部分：写字楼一方面要求客户有比较高的品牌知名度，另一方面还要对方整层租赁，拒绝分割租赁的散户。写字楼整体档次较高，包括百度、西门子、米其林等知名企业入驻；目前所有办公空间已全部租出，租金达到4.57元/天左右（属当时租金偏高）。l

69、办公标准层平面l酒店标准层平面价值累加烘托商务高价值案例二、中山公园龙之梦购物中心成功关键驱动因素 陆家嘴是传统商务CBD地区，因此选取陆家嘴地铁站周边的出租型写字楼为例。2000年地铁2号的开通，整个陆家嘴板块的写字楼租金由原来的降低趋势变为较大幅度的增长，2000年的增幅最大为47%。可见，地铁开通对写字楼物业的价值有明显的提升作用。剔除宏观因素影响，结果表明，交通枢纽对办公物业租金的推动增长接近30%。陆家嘴站点周围写字楼租金走势实际增长率宏观因素地铁及规划因素1998年-33.3%-36.2%2.8%1999年-10.0%-15.6%5.6%2000年46.7%19.0%27.7%20

70、01年13.5%5.6%8.0%2002年-2.4%9.5%-11.9%2003年-8.0%-1.1%-6.9%2004年13.5%18.7%-5.3%2005年14.3%6.7%7.6%陆家嘴写字楼租金增长率与全市对比元/平方米/天地铁开通6.34.23.85.56.36.15.76.47.3-33%-10%47%14%-2%-8%13%14%0.01.02.03.04.05.06.07.08.01997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%地铁开通-50%-40%-30%-2

71、0%-10%0%10%20%30%40%50%60%1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年陆家嘴全市83城市枢纽价值使得项目的溢价率在30%以上规划设计 通过将办公和酒店部分叠加形成一幢近240米高的超高层塔楼，表现为中山公园旁边的一道弧线，形成上海中心城区西部的商业商务地标 交通枢纽客流支撑 3条轨道交通线路交汇，靠近内环高架路、延安高架路以及长宁路等交通主干道，另有大量公交线路（在商场背面还设置了了约3条公交线路的起始站），扩大了商圈的辐射范围 龙之梦利用轻轨、地面公交、地下铁建设的不同高度，复合轨道交通、公交车站、商业建筑、地下步行走廊、出租车站

72、、集中货运系统、城市后勤设施、地下停车库等城市运营综合功能于一个完整的立体换乘枢纽建筑体内，将有限的土地资源和便捷的轨道交通资源有效的结合，增强城市服务功能，并极大的提升了包括写字楼在内的所有物业的价值。成功关键驱动因素根据目标客群分析和项目定位，我们将怎样来实现价值呢？一个好的产品需要正确的营销策略来实现他的价值在推广上，要做出自己的调性，保持项目的高端形象，保证自己是主流的声音，有较强的市场影响力在客户经营上，要时刻遵循一个原则，客户宁缺毋滥，保证项目的纯粹性，以经营目标客户尤其是自用大客户为原则在现场展示上，要充分体现出项目的品质，展示开发商实力和做高端项目的决心在服务上，一定要以国际一

73、流的服务标准打造服务团队，做到专业、敬业坚定不移地以经营目标大客户为原则对于A类客户，应该在前期阶段就提前启动挖掘和洽谈工作。或租或买，开发商可以作出较大的利益让步促进这类企业的进驻，起到良好的带头作用。品牌企业为龙头，圈销持续跟进大客户的渠道拓展长期坚持执行启动品牌目标客户企业入驻的挖掘与洽谈工作以租促售，以大带小，大客户为主，圈销为主，尤其是对于目标客户的重点突破以圈销形式持续挖掘客户，寻找品牌企业，保证项目形象，并不断制造企业入驻的新闻噱头，循环带动销售，保证去化速度。大客户在某种程度上，是对项目形象和档次的一个保证，因此，在整个营销过程中，大客户的拓展要坚定不移的执行，租售均可。制定合

74、理的项目推货节奏8 8月月20142014年年1 1月月 2 2月月5 5月月9 9月月1010月月1111月月1212月月6 6月月7 7月月20142014年年5 5月之后月之后客户接待期大客户洽谈期代表企业进驻期大客户销售 分批开售大客户持续开发期大客户组：案场组：大企业第一批签约活动推广多渠道立体广告传播商户投资者资源拓展时间轴：认筹团队进场培训分批开盘持续销售推广线：大企业第二批进驻工程组：租售中心开放样板层开放第一次开盘选择一个合理的入市时机找准市场最佳切入点借力河西发展势能，避开后市的集中爆发，抢占先机！根据我们的市场调查，2014年下半年开始，大量高端写字楼将逐渐进入市场。对于

75、本项目而言，今年是最好的入市时机，结合项目工程节点，项目2013年第三季度开始线下大客户营销，2013年底集中爆破，2014年度内完成大部分销售。项目传播期（2013.7-2013.102013.7-2013.10）少量推盘，以租赁客户和自用的大客户积累为主；项目亮相期（示范区、外立面段落），（2013.9-2013.122013.9-2013.12）适量推盘，抓住自用客户和投资客户；项目呈现期（外立面完全呈现，项目土建基本施工完毕）（2013.12-2014.62013.12-2014.6）存量推售，保留一定大面积，以备大客户随时出现的可能性。入市时机在市场上形成自己的影响力项目立体项目立体

76、传播组合传播组合ABDC平媒各类报纸宣传单张项目楼书网络网络广告3D宣传片电商营销户外中心区户外高铁户外牌围墙及道旗线下渠道拓展行销派单主题活动可变多样的炒作销售手段组织新闻发布会、投资论坛、饭局营销、团拜会等活动召集意向客户，进行产品推介与说明，发展准客户。项目有大体量的零售商业，可最大程度上利用商业定位的成功，商家的进驻、为项目的写字楼销售进行招商，充分体现项目综合体的优势。以活动带客户以招商带销售在项目的整个营销过程中，不断制造与项目有关的话题，在市场上形成热议，以保证项目一直是市场的焦点。以炒作引关注不以纯粹销售为目的租售同步普通散客不在租、售范围内，提升客户纯粹性，可拉升项目档次与形

77、象双重去化方式，缓解销售压力，迅速打开市场灵活去化，迅速打开市场提升客户纯粹性不管是租还是售，引进龙头企业，为后期租售树立标杆、制造噱头引进龙头企业，带动销售写字楼市场价格类比经过市场类比测算，本项目写字楼入市均价约为12954元/平，取整为13000元/平影响因素影响因素权重权重绿地中央广场绿地中央广场奥克斯广场奥克斯广场万达广场万达广场本案本案位置位置16.00%30.4830.4850.840.64配套配套15.00%30.4540.650.7540.6交通交通15.00%30.4540.630.4550.75物业管理物业管理7.00%30.2130.2150.3530.21装修与内部装

78、修与内部配置配置8.00%30.2430.2440.3230.24城市规划城市规划12.00%40.4830.3630.3640.48项目规模项目规模8.00%40.3240.3240.3240.32风格与立面风格与立面5.00%30.1540.240.250.25产品规划产品规划7.00%40.2840.2840.2840.28开发商品牌开发商品牌7.00%40.2830.2140.2830.21合计合计100.00%3.343.54.113.98与本案比值与本案比值0.839195980.8793969851.0326633171在售单价在售单价11500850016000_修正后价格修正

79、后价格 13703.592819665.71428615493.9172712954.40813入市价格:13000元/整体价格=入市价格+溢价空间入市价格13000元区域规划溢价3%即390元商业配套溢价2%即260元外部溢价因素开发商品牌溢价2%即260元入市价格+溢价空间=整体均价13000+1690=14690元/交通通溢价4%即520元写字楼产品整体均价目标 取整为 15000元/均价动态溢价预估：项目品牌溢价2%即260元与项目形象相匹配的价格保证项目形象和档次的分割方式整层为主，少量二分，搭配极小比例四分约352.5约352.5约232.8约232.8有了正确的营销策略还需要有保

80、障的营销执行体系销售之战，执行力是王道！这场战役我们如何完胜，最终取决于我们如何执行!结合项目特点，在蓄客过程中寻找可以放大的客户元素和商务元素，在项目亮相时，放大成为足以引起一定关注的商务事件或者公关事件；以事件带动客户转化和项目知名度提升，在引爆期内持续传播，引起谈论话题，加深对项目的良好印象。u 事件营销主题：主题：XX企业成功进驻本写字楼签约企业成功进驻本写字楼签约仪式仪式活动时间：活动时间：2013.8炒作方式：炒作方式：1、举办记者会，进行全程跟踪报道、举办记者会，进行全程跟踪报道2、报纸、路牌等推广方式集中宣传、报纸、路牌等推广方式集中宣传营销执行保障体系我司成功案例华远华中心

81、华远华中心&君悦酒店签约仪式活动时间：2013年4月16日 活动地点：华远售楼部活动主题：华远华中心&君悦酒店签约仪式活动内容：活动邀请了湖南省副省长何报翔、长沙市委副书记、市长张剑飞、北京市领导李炳华、王长连、王祥杰等，及凯悦酒店集团总裁兼首席执行官马赫澜、华远地产董事长任志强等政府及企业领导、数十家新闻媒体机构、金融界代表及社会各界名流人士共同见证了这一盛举。活动成效：君悦酒店签约、吸引客户关注度、提升项目形象、制造新闻热点任总与君悦CEO马赫澜先生签约仪式现场 贵宾字幅合影现场 任志强上台致辞 凯悦酒店集团总裁兼首席执行官马赫澜先生致辞 北京西城区委常委、常务副区长苏东先生致辞 长沙市市

82、委副书记、市长张剑飞先生致辞 圈层内推介会针对投资客户针对性的圈定特定人群，如某领域的政府部门人员、公务员及大型企事业的中层管理层。逐步分批扩散，影响圈层中的核心人群，以带动项目更大范围的良性扩散传播。小众媒体投放针对自用客户在区域内办公场所和商务场所深入传播，吸引使用者和购买客户的关注，吸引其租赁或购买自用。市区及外地写字楼巡展登门拜访陌生拜访u 渠道营销精准客户圈层传播营销执行保障体系我司成功案例顺天国际金融中心 诺亚财富理财晚会活动时间：2012年10月7日 活动地点：顺天营销中心 活动主题：“诺亚财富之夜”投资理财晚会活动目的：新老客户答谢、增加圈层影响力、吸引客户来访。活动内容：红酒

83、品鉴、投资理财讲座、个人理财等活动效果：邀约到访客户23组（58人），获得意向客户4组，成交1组。营销执行保障体系l活动时间：2013年9月2013年12月l活动方式：餐桌上的客户关系经营及产品推介l活动频率：每月两场l活动对象：市内大中小型企业主、l客户来源：工业园区企业、合富商会资源、银行企业会员、合富客户资源库、外展点来访客户、人际关系网资源、拓客资源（长沙市内的企业主）锁定长沙大、中、小型企业及投资客等所有连带的客户资源u 饭局营销精准客户圈层传播我司成功案例华远华中心 客户答谢宴活动时间：2012年7月25日 活动地点：华远售楼部活动主题：“华光同耀、感谢有您”客户答谢晚宴 活动目的

84、：老客户答谢、增加话题传播、挖掘老带新、增强项目美誉度活动内容：晚宴、领导（任志强）致辞、业主分享、抽奖、演唱表演、合影等活动效果：邀约到访客户40组（82人），其中业主74人，获得意向客户7组建立全员营销意识，团结可以团结的力量！准确的品牌及项目形象规范化的举止言行统一的传播形象和宣传口径有吸引力的奖励政策u 全员营销泛传播营销执行保障体系立面展示商务立面 工程立面装修完毕的楼层外立面与清水楼体同步展示，以吸引不同客户关注u 形象营销形象展示及传播营销执行保障体系大堂空间设置物业服务台品质电梯间n 豪华入口大堂“尊贵的第一感觉”，应使用最高质量和耐用性最强的装修材料装修-体现项目的高品质及业

85、主的身份。营销执行保障体系u 客户体验标准间交楼标准展示装修品质营销执行保障体系u 客户体验现场包装建筑体亮化、项目VI系统街沿灯箱密集展示，营造商务感楼体广告牌，注意夜视效果亮出楼梯灯光，凸显品质灯光工程有利于树立项目的形象，可以促进物业升值、商业招商，拔高形象。相关差异化细节有：启用电脑灯光工程系统；启用局部造影灯，如楼顶，建筑局部等营销执行保障体系u 现场包装销售团队架构销售内场团队分为A、B组，每组4人，设销售主管1名；行销拓展组委C组，每组4人，设行销主管1名；为确保到访客户有效接待，实行早晚班制 营销总监销售经理置业顾问4名置业顾问4名行销人员4名行销主管销售主管销售主管AB项目经

86、理营销执行保障体系u 销售服务体系实现规范执行奖惩反馈的标准。现场由销售经理负责，项目经理统筹，严格按照合富内场的相关管理条例（包括轮岗安排、统计工作、销控、合同管理、工作对接、客户问题解决等17大项内容）来执行，奖惩分明，实现从条款执行奖惩反馈的标准。营销执行保障体系u 团队管理模式1、分组竞争机制整个销售团队分为3个销售组：2个内场组+1个行销组。内场组在售楼部接待客户，行销组在售楼部外拓展客户。内场组相互竞争，每月评比一次，对认筹量及认购量优胜组进行奖励。2、末位淘汰制为提高整个销售团队的积极性和杀客能力，采取末位淘汰制，全体销售人员每月进行考核，最后一名销售员淘汰，并及时从合富其他项目

87、补充销售力较强的销售员进入团队。每月考核评分标准为平时态度占30%，销售业绩占70%。3、销售龙虎榜优奖差惩，每月对销售员业绩及综合表现进行评比，评出每月销售之星，让每个销售员明白自己业绩所处的位置，形成一股你追我赶的销售热潮；评出每月服务之星，表彰奖励客户服务工作到位，签约回款率高，综合表现优秀的销售员。营销执行保障体系u销售管理制度5、短信激励机制 及时将项目当天的认购、签约等通过内部平台短信告知销售员，让销售员明白每个人的销售情况，让他们有紧迫感。对有成交的销售员祝贺鼓励，对没有成交的销售员给予士气激励，形成一个“你追我赶”的氛围。4、目标任务分解到天 把销售目标任务分解到天，将认筹量、

88、认购量等分解到每名销售员，每人每月/每周/天应该完成多少个认筹和认购，这样能将目标明确分配给每个销售员，使其有紧迫感，更快更好完成目标任务。6、客户满意度专业客服人员每月定期进行客户抽取回访，每月统计每位销售人员客户满意度系数，进行排名考核，保障销售现场的完美体验。营销执行保障体系u销售管理制度1、每日上报 每天所有销售人员接待的客户详细填写来访客户调查表，然后统一汇总上报，安排专人负责输入电脑，并发短信等通知各部门项目现场来访与成交情况。2、及时更新 每天的回访跟踪情况，及时上报，同步电脑更新，保持最新的客户数据。3、专人解决 销售经理或者销售主管每天晚会负责召开一对一的客户检讨，针对每个客

89、户的不同情况，讨论得出下一步的解决时间和方案。4、客户资源使用最大化 定期梳理客户，在销售期1个月未追踪未成交的客户资源进行重新分配，业绩完全归最终成交的销售人员。营销执行保障体系u客户经营管理立面展示商务立面 工程立面装修完毕的楼层外立面与清水楼体同步展示，以吸引不同客户关注u 形象营销形象展示及传播营销执行保障体系大堂空间设置物业服务台品质电梯间n 豪华入口大堂“尊贵的第一感觉”，应使用最高质量和耐用性最强的装修材料装修-体现项目的高品质及业主的身份。营销执行保障体系u 客户体验标准间交楼标准展示装修品质营销执行保障体系u 客户体验现场包装建筑体亮化、项目VI系统街沿灯箱密集展示，营造商务

90、感楼体广告牌，注意夜视效果亮出楼梯灯光，凸显品质灯光工程有利于树立项目的形象，可以促进物业升值、商业招商，拔高形象。相关差异化细节有：启用电脑灯光工程系统；启用局部造影灯，如楼顶，建筑局部等营销执行保障体系u 现场包装销售团队架构销售内场团队分为A、B组，每组4人，设销售主管1名；行销拓展组委C组，每组4人，设行销主管1名；为确保到访客户有效接待，实行早晚班制 营销总监销售经理置业顾问4名置业顾问4名行销人员4名行销主管销售主管销售主管AB项目经理营销执行保障体系u 销售服务体系实现规范执行奖惩反馈的标准。现场由销售经理负责，项目经理统筹，严格按照合富内场的相关管理条例（包括轮岗安排、统计工作

91、、销控、合同管理、工作对接、客户问题解决等17大项内容）来执行，奖惩分明，实现从条款执行奖惩反馈的标准。营销执行保障体系u 团队管理模式1、分组竞争机制整个销售团队分为3个销售组：2个内场组+1个行销组。内场组在售楼部接待客户，行销组在售楼部外拓展客户。内场组相互竞争，每月评比一次，对认筹量及认购量优胜组进行奖励。2、末位淘汰制为提高整个销售团队的积极性和杀客能力，采取末位淘汰制，全体销售人员每月进行考核，最后一名销售员淘汰，并及时从合富其他项目补充销售力较强的销售员进入团队。每月考核评分标准为平时态度占30%，销售业绩占70%。3、销售龙虎榜优奖差惩，每月对销售员业绩及综合表现进行评比，评出

92、每月销售之星，让每个销售员明白自己业绩所处的位置，形成一股你追我赶的销售热潮；评出每月服务之星，表彰奖励客户服务工作到位，签约回款率高，综合表现优秀的销售员。营销执行保障体系u销售管理制度5、短信激励机制 及时将项目当天的认购、签约等通过内部平台短信告知销售员，让销售员明白每个人的销售情况，让他们有紧迫感。对有成交的销售员祝贺鼓励，对没有成交的销售员给予士气激励，形成一个“你追我赶”的氛围。4、目标任务分解到天 把销售目标任务分解到天，将认筹量、认购量等分解到每名销售员，每人每月/每周/天应该完成多少个认筹和认购，这样能将目标明确分配给每个销售员，使其有紧迫感，更快更好完成目标任务。6、客户满

93、意度专业客服人员每月定期进行客户抽取回访，每月统计每位销售人员客户满意度系数，进行排名考核，保障销售现场的完美体验。营销执行保障体系u销售管理制度1、每日上报 每天所有销售人员接待的客户详细填写来访客户调查表，然后统一汇总上报，安排专人负责输入电脑，并发短信等通知各部门项目现场来访与成交情况。2、及时更新 每天的回访跟踪情况，及时上报，同步电脑更新，保持最新的客户数据。3、专人解决 销售经理或者销售主管每天晚会负责召开一对一的客户检讨，针对每个客户的不同情况，讨论得出下一步的解决时间和方案。4、客户资源使用最大化 定期梳理客户，在销售期1个月未追踪未成交的客户资源进行重新分配，业绩完全归最终成

94、交的销售人员。营销执行保障体系u客户经营管理120叁。裙楼部分思考建议根据写字楼、公寓及酒店的产品特点，其主要消费人群为：精英白领、商务 人士年龄层次集中在24-45岁，他们高知、懂得生活品味，拥有相对较好的经 济收入，喜欢时尚、具有前瞻性、易于接受新鲜事物。其裙楼配套除了须为核心客群提供生活便利，还应配合能满足他们精神需求 的配套业态。【功能定位】写字楼配套商务型商业 释义：为项目传统零售商业业态的有效补充。关于商业关于商业商业整体策略 找准客户，并加以经营方向引导，以可持续发展为基本准则打造商务、时尚、精品的概念性商业，以写字楼配套性商业为主，功能明确，树立良好品牌和形象。销售为主，招商为

95、辅由于项目有集中商业为开发商自持，因此，写字楼裙楼商业将以销售为主。可结合集中商业招商及写字楼销售过程进行客户培育和挖掘。公用大堂关于商业一楼铺位划分建议一楼铺位单价高，因此销售上建议分割小铺，利于销售关于商业2F铺位规划图大堂挑空二楼铺位划分建议二楼铺位受业态限制，在没有二次定位的情况下，建议大铺出售。【销售价格建议】关于商业虽裙楼商业体量不大，且有写字楼办公人群的消费支撑，但考虑到：1、项目已有集中商业，本裙楼商业仅做写字楼配套性、服务型商业业态为主，针对性比较明显；2、为了保证写字楼整体调性和形象，裙楼商业客户也需有一定针对性，自用为佳；3、商业整体对外昭示面有限；4、在写字楼确定租售同

96、步的基础上，裙楼商业销售是有效回现的手段；因此，我们建议销售价格不宜过高，以追求平稳为第一要务，将销售重点放在写字楼上。根据目前在售写字楼裙楼参照：建议一楼均价60000元/平米，二楼25000元/平米。肆。其他建议交楼标准建议在写字楼档次标准越来越高的今天，交楼时的精装修标准，成为越来越多客户的关注点。就目前市场上主流甲级写字楼的精装修标准，我们已有标准基础上提出如下建议，以期能够为本项目锦上添花。项目内容参考项目大堂装修艺术天花吊顶、高级石材地面、墙面石材饰面、办公导视系统保利国际广场、卡瑞尔中心公共卫生间蹲位男3女4，墙地面玻化砖或石材，防水石膏板吊顶刷乳胶漆、高档洁具华晨世纪广场、万达广场室内装修网络地板、墙面888刷白，钢化玻璃门、顶棚刷白、预留下水管可装卫生间，预留插座接口泊富、旺德府电梯厅地面墙面高档石材、顶棚灯饰吊顶保利国际广场、华晨世纪广场网络全栋wifi覆盖，主干网万兆光纤、综合布线系统北辰三角洲、华尔街中心供电系统三回路供电系统泊富、保利国际广场商务配置、生态绿化多功能厅、会议室、员工食堂、餐厅、屋顶花园、生态四季大堂北辰三角洲、顺天国际谢谢聆听！