华夏幸福基业产品线工作中期汇报（113页）.pptx

1、置身庐山外，始见峰纵横置身庐山外，始见峰纵横华夏幸福基业产品线工作中期汇报华夏幸福基业产品线工作中期汇报经济发展城市空间发展人口趋势研究市场所处阶段整体及细分市场研究调控政策影响客户研究细分市场研究产品手册框架：（待红鹤沟通）精英城市战略1.1.1城市化演变规律-北京的发展道路1.1.2经济发展及资源状况-北京的吸引力1.1经济发展1.2城市空间发展1.2.1北京需求溢出的路径1.3精英城市战略城市化理论城市化理论核心核心城区城区中心城区中心城区外城区外城区扩展区扩展区阶段一：阶段一：中心集聚中心集聚。摊大摊大饼，向心增长，形成城市并饼，向心增长，形成城市并不断围绕城市中心增大城市不断围绕城市

2、中心增大城市规模规模。土地属性变化趋势单纯。土地属性变化趋势单纯。土地价值由内至外递减。土地价值由内至外递减。城市化理论城市化理论阶段二：郊区化阶段二：郊区化。政府政府通通过发展交通，城市人口往过发展交通，城市人口往郊区流动郊区流动。土地属性变化趋势多样化。土地属性变化趋势多样化。土地价值沿主要交通干线土地价值沿主要交通干线由内至外递减。由内至外递减。郊区市场规模扩容，价格郊区市场规模扩容，价格适中；远郊市场规模小，适中；远郊市场规模小，价格较低。价格较低。核心核心城区城区中心城区中心城区外城区外城区远郊远郊郊区郊区郊区郊区远郊远郊郊区郊区郊区郊区远郊远郊远郊远郊城市化理论城市化理论阶段三：近

3、郊化。依赖于阶段三：近郊化。依赖于城市和郊区之间的产业就城市和郊区之间的产业就近居住，有成熟的交通，近居住，有成熟的交通，共用城市的核心部分，舒共用城市的核心部分，舒适居住。适居住。近郊的土地属性发生分化，近郊的土地属性发生分化，交通方式更多样，环境更交通方式更多样，环境更好的近郊土地价值更高。好的近郊土地价值更高。郊区市场规模继续扩容，郊区市场规模继续扩容，价格上升，产品多元化；价格上升，产品多元化；远郊市场规模开始扩容，远郊市场规模开始扩容，价格适中，产品单一。价格适中，产品单一。核心核心城区城区郊区郊区郊区郊区郊区郊区郊区郊区近郊近郊近郊近郊近郊近郊近郊近郊城市化理论城市化理论阶段四：卫

4、星城化。核心阶段四：卫星城化。核心城区产业外移，伴随政府城区产业外移，伴随政府的产业规划投资，产业卫的产业规划投资，产业卫星城形成，成熟的交通继星城形成，成熟的交通继续升级完善，卫星城配套续升级完善，卫星城配套设施开始建设，居住舒适设施开始建设，居住舒适度下降。度下降。卫星城市场规模继续扩容，卫星城市场规模继续扩容，价格大幅上升，产品高端价格大幅上升，产品高端化；承接卫星城外溢市场化；承接卫星城外溢市场的郊区市场规模继续扩容，的郊区市场规模继续扩容，价格上升，产品多元化。价格上升，产品多元化。郊区郊区郊区郊区近郊近郊卫星城卫星城郊区郊区卫星城卫星城郊区郊区近郊近郊核心核心城区城区城市化理论城市

5、化理论阶段五：大都市化。卫星阶段五：大都市化。卫星城与核心城区融合，卫星城与核心城区融合，卫星城产业升级或外溢，产业城产业升级或外溢，产业新城形成，城区和周边协新城形成，城区和周边协调一致，形成一个功能良调一致，形成一个功能良好的大都市区。好的大都市区。核心城区市场规模萎缩，核心城区市场规模萎缩，价格较高，产品商办化；价格较高，产品商办化；产业新城市场市场规模继产业新城市场市场规模继续扩容，价格大幅上升，续扩容，价格大幅上升，产品多元化。产品多元化。产业新城产业新城郊区郊区近郊近郊郊区郊区核心核心城区城区产业新城产业新城近郊近郊截止截止2000年发达国家城市化率达到年发达国家城市化率达到80%

6、，发展中国家，发展中国家43%（大部分仍处于郊区（大部分仍处于郊区化的第一阶段）。在中国，深圳、上海、广州的城市化水平已经达到化的第一阶段）。在中国，深圳、上海、广州的城市化水平已经达到87%以上，以上，北京也走在前列北京也走在前列资料来源：联合国报告、各地统计年鉴资料来源：联合国报告、各地统计年鉴200043%80%198031%78%193010%42%18004%7%发展中国家发展中国家发达国家发达国家86.876.6武汉武汉深圳深圳广州广州上海上海北京北京主要城市城市化率（主要城市城市化率（%）发达国家和发展中国家城市化率（发达国家和发展中国家城市化率（%）数据待更新数据待更新而东京在

7、城市化进程中，控制了城市的无序扩张；以都市核心为主导合理配置而东京在城市化进程中，控制了城市的无序扩张；以都市核心为主导合理配置资源，各区域均衡发展，成为了国际化大都市的典范资源，各区域均衡发展，成为了国际化大都市的典范19581975第一次都市圈规划阶第一次都市圈规划阶段段卫星城市、干线交通和建卫星城市、干线交通和建成区的建设成区的建设建成区面积快速上升，但是新城建成区面积快速上升，但是新城区无序快速扩张，生态破坏严重，区无序快速扩张，生态破坏严重，建设资金严重不足建设资金严重不足时间时间城市建设方向城市建设方向19681975第二次都市圈规划阶第二次都市圈规划阶段段控制无序化的城市化开发，

8、控制无序化的城市化开发，强化建成区的功能性空间，强化建成区的功能性空间，加强卫星城的建设加强卫星城的建设城市无序扩张得到抑制，但是城市无序扩张得到抑制，但是新城没有缓解城市压力，单一新城没有缓解城市压力，单一城市中心仍导致城市不堪重负城市中心仍导致城市不堪重负19751985第三次都市圈规划阶第三次都市圈规划阶段段多核型区域城市复合体多核型区域城市复合体进一步加强城市建成区的职能，进一步加强城市建成区的职能，均衡发展城市各区域均衡发展城市各区域19862000第四次都市圈规划阶第四次都市圈规划阶段段调整东京各区以及都心区调整东京各区以及都心区的的“一级集中一级集中”结构为主，结构为主，构筑多核

9、心多圈层的区域构筑多核心多圈层的区域结构结构城市各城区发展更加均衡，东京城市各城区发展更加均衡，东京城区和周边协调一致，形成一个城区和周边协调一致，形成一个功能良好的大都市区功能良好的大都市区城市发展结果城市发展结果19992015第五次都市圈规划阶第五次都市圈规划阶段段解决都市区空心化等问题解决都市区空心化等问题提高城市国际竞争力、改善市民提高城市国际竞争力、改善市民生活质量和交通状况生活质量和交通状况1.1.1城市化演变规律-北京的发展道路1.1.2经济发展及资源状况-北京的吸引力1.1经济发展1.2城市空间发展1.2.1北京需求溢出的路径1.3精英城市战略2011年年各大城市人口总量（万

10、人，各大城市人口总量（万人，%）数据来源：各城市统计局，2012年中国城市统计年鉴北京北京目前城市规模居全国第一，经济规模居全国第二，人均目前城市规模居全国第一，经济规模居全国第二，人均GDP规模稍落后规模稍落后但差距不大但差距不大2011年年各大城市人均地区生产总值各大城市人均地区生产总值(元元/人人)2011年年各大城市建成区面积各大城市建成区面积(平方公里平方公里)2011年年各大城市地区生产总值各大城市地区生产总值(亿元亿元)16411119178488743463411992020004000600080001000012000140001600018000北京天津苏州广州上海深圳2

11、34720191271104713551300141912788062689966426063632674490102030405060708005001000150020002500上海北京广州深圳天津苏州常住人口户籍人口户籍/常住19,19616,25211,50611,30710,74810,71705000100001500020000上海北京深圳天津广州苏州1104218745885736852138256081658020000400006000080000100000120000深圳广州苏州天津上海北京13北京自北京自2011年开始经济增速出现回落年开始经济增速出现回落08 09

12、1007060504030201009998979695949392919089888786北京年度北京年度GDP总量（亿）与增速（总量（亿）与增速（%）高速期一高速期一高速期二高速期二高速期三高速期三 1986年以来，北京经济发展经历年以来，北京经济发展经历了了2次次经济低谷经济低谷和和3轮轮高速增长期，低谷时高速增长期，低谷时间较短，经济恢复能力较强间较短，经济恢复能力较强 2011年年后后GDP增速回落至增速回落至8%，2012年年GDP增速跌至增速跌至7.7%，经济增长趋缓，经济增长趋缓 北京经济从规模增长阶段进入结构调整阶段北京经济从规模增长阶段进入结构调整阶段11 12三产产值比重

13、（%）人均GDP（RMB）2011年年各大城市人均各大城市人均GDP和三产产值比重的对比和三产产值比重的对比注：圆圈大小代表地区GDP规模一产经济发展的成熟过程经济发展的成熟过程占比占比二产三产产业结构产业结构：三产比重高达：三产比重高达76%，居全国第一，迈入后工业化时代，高端第三产，居全国第一，迈入后工业化时代，高端第三产业的主导地位已经确立，有利于北京较为平滑的度过本轮周期业的主导地位已经确立，有利于北京较为平滑的度过本轮周期数据来源：北京市统计年鉴科学研究商业、租赁房地产业计算机与软件业批发零售业金融业北京市六大三产行业占三产的比重北京市六大三产行业占三产的比重020000400006

14、0000800001000001200001400000102030405060708090深圳苏州上海北京天津广州深圳北京上海苏州天津广州17.9%17.3%12.1%9.4%9.2%8.7%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%652945514354867544955340251660020000400006000080000北京深圳天津广州上海苏州资料来源：中国统计局，各地07统计公报，北京统计年鉴2011年年主要城市在岗职工平均工资对比（元）主要城市在岗职工平均工资对比（元）2011年年各大城市城镇家庭人均可支配收入（元）各大城市城镇家庭人均可支配收入（元）居民居民收入：在岗

15、职工收入：在岗职工平均工资处平均工资处全国前列，增速较全国前列，增速较快，快，从恩格尔系数看，已经从恩格尔系数看，已经处于富裕阶段，并逼近最富裕线处于富裕阶段，并逼近最富裕线北京市城镇人均可支配收入与增速（元）北京市城镇人均可支配收入与增速（元）最富裕线北京市城镇家庭恩格尔系数变化北京市城镇家庭恩格尔系数变化31.732.231.830.832.233.833.232.131.429.029.530.030.531.031.532.032.533.033.534.020032004200520062007200820092010201113,88315,63817,65319,97821,98

16、924,72526,73829,07332,90311%13%13%13%10%12%8%9%13%0%2%4%6%8%10%12%14%0.05000.010000.015000.020000.025000.030000.035000.02003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011人均可支配收入比上年增长3650536230332433290330658269210500010000150002000025000300003500040000深圳上海苏州北京广州天津居民储蓄：从居民储蓄：从城镇居民储蓄余额城镇居民储蓄余额看，北京同时看，北京同时拥有

17、高储蓄余额和高拥有高储蓄余额和高增速增速资料来源：各地统计局 注1：由于各地证券市值、住宅市值、居民贷款余额数据均不可得或不完整，这里仅用居民储蓄余额来比较各地财富存量注2：农村银行的储蓄存款余额占总存款的比例小，因此以各地城乡居民储蓄余额代替城镇居民储蓄余额 各地储蓄余额的差距很大。9000亿级的两个，3000亿级的4个，更多城市低于3000亿元 从增速看，上海、深圳、苏州、杭州、东莞、南京、宁波较快，沈阳、佛山较慢 07年全国城镇居民储蓄余额17万亿，15城市储蓄余额占32%18%南京17%武汉18%宁波00年城镇居民储蓄余额（亿元）07年城镇居民储蓄余额（亿元）00-07年复合增速（%）

18、18%北京15%广州20%深圳17%重庆15%天津13%佛山18%苏州18%杭州17%成都18%东莞上海11%沈阳0%21%25%15%20%5%10%数据待更新数据待更新消费规模：北京的消费规模：北京的零售零售总额位于全国前列，总额位于全国前列，体现其体现其作为首都，作为首都，对周边中对周边中小城市乃小城市乃至全国有至全国有很强的消费（甚至购房）吸引力很强的消费（甚至购房）吸引力资料来源：各地统计局社会消费品零售总额不仅体现了人口规模的影响，更重要的是包含了外来消费，是表现消费规模较为综合的一个指标69006815447635213395283015%15%15%16%20%20%0%5%1

19、0%15%20%25%010002000300040005000600070008000北京上海广州深圳天津苏州20052011复合增长率1.1.1城市化演变规律-北京的发展道路1.1.2经济发展及资源状况-北京的吸引力1.1经济发展1.2城市空间发展1.2.1北京需求溢出的路径1.3精英城市战略以建成区面积衡量以建成区面积衡量城镇用地规模城镇用地规模，北京北京北京建成区面积居全国第一北京建成区面积居全国第一资料来源：中国城市统计年鉴1985 2008，各地统计局9%北京7%上海10%广州18%深圳24%东莞11%重庆16%南京6%天津8%成都26%宁波10%杭州6%沈阳2%武汉15%苏州21

20、%30%00年建成区面积（平方公里）07年建成区面积（平方公里）00-07年复合增速（%）0%佛山15%20%25%5%10%根据定义，建成区基本能代表市域范围内的城镇用地规模 北京建成区超过1200万平米，比第二的上海多出一半，拥有绝对的城镇规模优势。需要注意的是沈阳和武汉，规模小且增速慢建成区：指市区集中连片的部分，及建成区：指市区集中连片的部分，及分散在近郊区与城市有着密切联系、分散在近郊区与城市有着密切联系、具备完善市政配套的城市建设用地具备完善市政配套的城市建设用地数据待更新数据待更新从从建成区及其增长占市域的比例建成区及其增长占市域的比例看看，北京留，北京留作城市未来发展的作城市未

21、来发展的空间空间仍然较大，目前处于超速发展的阶段仍然较大，目前处于超速发展的阶段3.9%深圳3.1%东莞0.8%南京0.8%广州0.8%上海0.5%北京0.4%佛山0.4%宁波0.2%苏州0.2%天津0.2%成都0.1%杭州0.1%沈阳0.1%重庆0.0%武汉00-07年均建成区增长面积占市域比例（%）-土地扩张指数0%1%2%3%4%超速发展超速发展快速发展快速发展剧烈发展剧烈发展广州9%南京8%北京5%天津4%宁波4%佛山3%成都3%武汉3%苏州3%沈阳2%杭州1%重庆07年建成区面积（平方公里）07年市域面积（平方公里）建成区占市域比例（%）010,00039%80,00090,0000

22、%10%20%30%20,000深圳28%东莞14%上海11%40%城市扩张指数SI=（尾年面积-首年面积）/市域面积/跨越年度数 根据英国城市期刊的定义：0.001%SI0.02%属于“低度发展；0.02%SI0.2%属于“快速发展;0.2%SI1%属于“超速发展；SI1%属于“剧烈发展资料来源：中国城市统计年鉴1985 2008，各地统计局数据待更新数据待更新从从建成区城镇常住人口密度建成区城镇常住人口密度看看，北京由于建成区发展迅速，目前城，北京由于建成区发展迅速，目前城市密度尚可，市密度尚可，生产、生产、生活将逐步遭遇生活将逐步遭遇瓶颈，未来有较强的城市扩张瓶颈，未来有较强的城市扩张动

23、力动力资料来源：中国城市统计年鉴1985 2008，各地统计公报 注：城镇常住人口为05年1%抽样调查数字杭州1.4天津1.1深圳1.0广州1.0北京 宁波0.8南京0.7东莞城镇常住人口/建成区面积（万人/平方公里）07年建成区面积（平方公里）佛山2.7武汉2.0重庆 成都1.8上海 沈阳 苏州05年城镇常住人口（万人）两个城市值得注意，一是佛山，00-07年建成区年均增长21%，但人口密度依然高达3.2万人/平方公里，预计未来城市发展仍能持续快速增长；一是上海，建成区规模已经很大，同时占市域比例也超过10%，但人口密度仍很高，未来城市也有很大的扩张动力数据待更新数据待更新北京人口外溢过程中

24、呈现明显的以天安门为中心，环形向外扩展的北京人口外溢过程中呈现明显的以天安门为中心，环形向外扩展的特征特征如果以天安门广场为中心，以十年间的人口增长率为研究对象，并将增长率分成负增长、50100、100三个区间来对街道进行筛选，可以发现520公里左右是一个快速增长区人口增长率超过了100的40个街道大部分都位于该地区，2045公里是一个人口的中速增长区，人口增长率大于50*,d、于100的街道大部分位于该地区，而核心区的部分街道与45公里范围外的大部分地区则呈现口减少趋势近年来北京人口外溢现象明显，昌平、大兴、通州、顺义等外围区近年来北京人口外溢现象明显，昌平、大兴、通州、顺义等外围区在承接外

25、溢人口上表现突出在承接外溢人口上表现突出资料来源：中国城市统计年鉴1985 2008，各地统计公报 注：城镇常住人口为05年1%抽样调查数字 19902000年，东城、西城区的人口减少幅度比前后两个阶段都更为剧烈，与此同时，北京市人口增长幅度最快的区县仍然集中于朝阳、海淀、石景山、丰台四个区，更为远郊的区县人口呈现增长与减少相混合的状态，其中离城区最远的密云与门头沟的人口出现了负增长，其余地区的人口仍然增长，但是延庆、怀柔平谷、房山、顺义、通州这五个区县。与前十年胡比人口增长率出现了小幅下降。其中距离城区越远的地区，人口增长率的降幅也最大，比如延庆与平谷的年均人口增长率分别降低了1.28和1.

26、7120002010年核心区人口继续呈现减少的趋势，朝阳、海淀石景山、丰台区的人口继续增加，但是增速放缓而更加外围的昌平、大兴、通州、顺义的人口呈现爆发式增长，其中昌平和大兴的年均人口增长率都超过了10北京人口主要沿轨道交通以及主要交通干道外溢，其中近年来迅猛北京人口主要沿轨道交通以及主要交通干道外溢，其中近年来迅猛发展的轨道交通发挥了重要作用发展的轨道交通发挥了重要作用如果把人口增长率与轨道交通进行相关分析可以发现在东北望京片区、北部回龙观片区、南部宋家庄片区以及东部的通州新城片区，轨道交通对人口的再分布作用表现得非常突出比如西大望路、百子湾路、通惠河沿岸等地区2000年后通过拆迁工厂、城中

27、村，建设了大批的住宅项目。因此，在20002010年的人口增长中地铁l号线东部、13号线沿线这两条21世纪初期建成的轨道交通沿线的人口密度增长速度最快按照目前的轨道交通建设状况，北京市购房需求主要沿六条主线向外溢出，东南按照目前的轨道交通建设状况，北京市购房需求主要沿六条主线向外溢出，东南方向为主要外溢方向方向为主要外溢方向25一个核心：一个核心：五环以内五环以内六条主线：六条主线：地铁沿线地铁沿线东西均衡东西均衡：东南部为主要溢：东南部为主要溢出方向出方向，关注西线门头沟潜关注西线门头沟潜力力独立市场独立市场：北部以：北部以地缘地缘性性客客户为主户为主固安固安香河香河大厂大厂廊坊廊坊从无到有

28、 1969年10月1日，北京地铁1号线建成通车，全长23.6公里。而此后一直到2001年的32年间，北京仅建设了42公里地铁。轨道交通线网规划图轨道交通线网规划图 随着首都经济社会的随着首都经济社会的快速发展，特别是快速发展，特别是9090年代年代以来，北京城市进入了高以来，北京城市进入了高速发展期，但在很长一段速发展期，但在很长一段时间里，城市交通系统建时间里，城市交通系统建设主要集中于设主要集中于“环路放环路放射射”式的快速道路系统建式的快速道路系统建设，地铁建设基本停顿。设，地铁建设基本停顿。同期，同期，城市呈现出向外围城市呈现出向外围“摊大饼摊大饼”式的蔓延状态，式的蔓延状态，面临的人

29、口、资源、环境面临的人口、资源、环境和交通拥堵等的压力也日和交通拥堵等的压力也日趋加大。趋加大。19751975年年19881988年年19921992年年19981998年年20022002年年土地利用遥感分类图快速推进 2002年至2003年，北京地铁13号线和八通线相继全线通车。2002年12月28日，地铁5号线开工建设，紧接着4号线、10号线（一期）、奥运支线、机场支线陆续开工。初步成网 2007年10月7日，地铁5号线正式开通；2008年7月20日，10号线、机场线、奥运支线如期在奥运前夕正式开通。北京轨道交通运营里程达到200公里，运营线路达到8条，北京轨道交通的网络效应初步显现。

30、全面铺开 2009年9月底北京地铁4号线将投入试运营，北京地铁里程将达到270公里；年底将形成12条新线同时在建，分别是大兴线、亦庄线、昌平线一期、房山线、顺义线（15号线一期）、6号线一期、8号线二期北段、9号线、10号线二期、西郊线、7号线、14号线，总投资达到2000多亿元。宏伟目标 而到2015年，北京地铁将共开通19条轨道交通线路，北京市地铁将逐步实现2010年通车300km、2012年420km、2015年561km的目标。31“新七环新七环”：密涿高速串连起固安、廊坊、香河、大厂等北京周边城市，这些城：密涿高速串连起固安、廊坊、香河、大厂等北京周边城市，这些城市将承载北京未来的外

31、溢人口市将承载北京未来的外溢人口北京“新七环”的密涿高速公路预计在2015年建成通车，届时北京将形成由密涿高速、张涿高速、京承高速、京化高速、张承高速共同组成环绕北京市的高速路段，形成北京的“大外环”婴儿潮理论人口规模变化及年龄结构2.1人口情况2.2市场所处阶段2.3整体及细分市场研究2.4调控政策影响050010001500200025003000194919501951195519601965197019711972197319741975197619771978197919801981198219831984198519861987198819891990199119921993199

32、419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102010年客户年龄年客户年龄22-2425-2930-34婴儿潮人群的需求变化，是决定房地产市场周期性波动的关键因素。婴儿潮人群的需求变化，是决定房地产市场周期性波动的关键因素。（万人）（万人）中国历年新出生人口中国历年新出生人口首置客户首置客户35-4950以上以上首首改改客户客户再改再改客户客户高端客户高端客户养老客户养老客户050010001500200025003000194919501951195519601965197019711972197319741

33、975197619771978197919801981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102015年客户年龄年客户年龄25-2930-3420152015年左右年左右“后婴儿潮后婴儿潮”人口全部进入首置阶段，首置产品将迎来成交小高峰；人口全部进入首置阶段，首置产品将迎来成交小高峰；“婴儿潮婴儿潮”人口全部进入改善型阶段人口全部进入改善型阶段（万人）（万人）中国历年新出生人口中国历年新出生人口35-49

34、50以上以上22-24首置客户首置客户首首改改客户客户再改再改客户客户高端客户高端客户养老客户养老客户050010001500200025003000194919501951195519601965197019711972197319741975197619771978197919801981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102020年客户年龄年客户年龄25-2930-3420202020左右左右“

35、后婴儿潮后婴儿潮”人口全部进入首改阶段，首改产品将迎来成交峰值人口全部进入首改阶段，首改产品将迎来成交峰值（万人）（万人）中国历年新出生人口中国历年新出生人口35-4950以上以上22-24首置客户首置客户首首改改客户客户再改再改客户客户高端客户高端客户养老客户养老客户050010001500200025003000194919501951195519601965197019711972197319741975197619771978197919801981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981

36、999200020012002200320042005200620072008200920102025年客户年龄年客户年龄25-2930-3420252025年左右，年左右，“后婴儿潮后婴儿潮”人口进入改善型阶段，人口进入改善型阶段，“婴儿潮婴儿潮”人口开始迈入人口开始迈入老龄化阶段，养老产品值得关注老龄化阶段，养老产品值得关注（万人）（万人）中国历年新出生人口中国历年新出生人口35-4950以上以上22-24首置客户首置客户首首改改客户客户再改再改客户客户高端客户高端客户养老客户养老客户05001000150020002500300019491950195119551960196519701

37、9711972197319741975197619771978197919801981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102030年客户年龄年客户年龄25-2930-3420302030年左右，年左右，“后婴儿潮后婴儿潮”人口全面进入改善型阶段，人口全面进入改善型阶段，“婴儿潮婴儿潮”人口全面进入人口全面进入老龄化阶段，养老产品需求强烈老龄化阶段，养老产品需求强烈（万人）（万人）中国历年新出生人口中国

38、历年新出生人口35-4950以上以上22-24首置客户首置客户首首改改客户客户再改再改客户客户高端客户高端客户养老客户养老客户050001000015000200002500030000200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031203220332034203525-3435-4445-5455以上首改高峰期首改高峰期再改高峰期再改高峰期高端高峰期高端高峰期首置机会期首置机会期养老高峰期养老高峰期首改机会期首改机会期再改机会

39、期再改机会期2005-2035置业人群分年龄组人口曲线图置业人群分年龄组人口曲线图0%2%4%6%8%10%12%14%0-45-910-1415-1920-2425-2930-3435-3940-4445-4950-5455-5960-6465-6970以上2006201120162021首首置置人人群群首首改改人人群群再再改改人人群群北京常住人口北京常住人口年龄结构（年龄结构（%）北京的人口结构波动周期滞后于全国，北京的人口结构波动周期滞后于全国，20202020年左右首置人群仍处于峰值水平，外年左右首置人群仍处于峰值水平，外来人口的增加部分抵消了首置人群的下降来人口的增加部分抵消了首置人

40、群的下降养养老老人人群群目前主要城市中，上海和北京的目前主要城市中，上海和北京的城镇常住人口城镇常住人口已超过已超过2000万，北京同时万，北京同时拥有高拥有高总量和高增速总量和高增速资料来源：各地统计局城镇常住人口：不论城市或农村户城镇常住人口：不论城市或农村户籍，只要居住在城镇半年以上籍，只要居住在城镇半年以上2347201913551300127110477%8%10%23%8%4%0%5%10%15%20%25%05001000150020002500上海北京天津苏州广州深圳201120052005-2011复合增长率人口人口规模规模：2011常住人口规模超过常住人口规模超过2000万

41、，其中外来万，其中外来人口近十年高速增长，已人口近十年高速增长，已接近常住人口的四成，而接近常住人口的四成，而户籍人口增长平缓户籍人口增长平缓北京市外来人口数量与占比北京市外来人口数量与占比北京市外来北京市外来/户籍人口增速户籍人口增速（万人）（万人）资料来源：北京统计年鉴1986-19941995-19992000-20110500100015002000250019861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011常住人口户籍人口4%北京

42、市人口增长情况北京市人口增长情况0%5%10%15%20%25%30%35%40%0.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0800.0外来人口外来人口占常住人口比例24212228465978739138-10.0010.0030.0050.0070.0090.00110.00130.00150.002002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011户籍人口增长外来人口增长深圳、东莞深圳、东莞城市户籍人口城市户籍人口占比非常低，即外来人口中以农村户籍为主，对购房及占比非常低，即外来人口中以农村户籍为主，对购房及其

43、它消费的拉动作用将大打折扣；相比而言其它消费的拉动作用将大打折扣；相比而言，北京的，北京的外来人口结构更佳外来人口结构更佳资料来源：各地统计局15%东莞27%66%上海26%59%广州25%31%佛山25%34%宁波23%76%21%56%苏州18%78%北京17%60%杭州48%33%南京深圳14%77%沈阳11%60%重庆11%45%天津10%54%成都05年城镇常住人口中外来人口占比（%）52%0%20%40%60%80%05年城镇常住人口中城市户籍人口占比（%）外来常住人口城市户籍外来人口外来常住人口城市户籍外来人口农村户籍外来人口农村户籍外来人口数据待更新数据待更新人口人口素质：常住

44、人口中，北京大专及以上学历占比素质：常住人口中，北京大专及以上学历占比22.9%，居全国第一，居全国第一资料来源：中国统计年鉴2006年各城市大专以上学历占常住人口比例年各城市大专以上学历占常住人口比例北京南京上海沈阳武汉厦门天津苏州杭州大连珠海广州数据待更新数据待更新北京北京等城市拥有庞大的等城市拥有庞大的适龄未婚人口适龄未婚人口，假定每两人具备一套，假定每两人具备一套90平米的婚房需求，平米的婚房需求，初步估算潜在住房需求约为初步估算潜在住房需求约为07年成交面积的年成交面积的7倍以上倍以上资料来源：各地统计局 注：假设深圳、东莞、宁波的适龄未婚人口中有近一半是外来人口，而这些都不产生婚房

45、需求，来折算潜在婚房需求深圳3067上海2848北京22813广州21616东莞193重庆1436天津1167佛山108成都1005南京1006杭州3674沈阳73苏州85宁波05年适龄未婚人数（万人）05年离婚人数（万人）05年婚房需求相当于07年成交面积的倍数55 如果考虑深圳、东莞、宁波外来农村户籍人口较多的问题，折算后的潜在婚房需求也至少是07年成交面积的7-8倍 即使适龄未婚人士分期逐步购置婚房，该刚性需求也应足够支撑每年较高的市场成交面积 重庆、上海、北京的离婚人数超过20万，但也只占到未婚人数的1/10，影响有限数据待更新数据待更新2.1人口情况2.2市场所处阶段2.3整体及细分

46、市场研究2.4调控政策影响2.2.1市场钟型周期分析2.2.2市场需求空间变化1坪=3.305785 m2經濟重建期（1945-1953）進口替代時（1953-1962）科技導向期（1981-1988）出口擴張期（1963-1972）泡沫破滅的萧條期（1989-now）進口替代時（1973-1980）服务业超过工业服务业超过工业近年近年中国房地产市场发展阶段类似于中国房地产市场发展阶段类似于6675年间的日本，年间的日本，8289年间的台湾年间的台湾日本房地产市场的四个阶段台湾房地产市场的三个阶段高速增长期I（55-66）高速增长期II（66-75）稳定增长期（75-85）泡沫增长期（85-9

47、3）新日铁超越德国东京奥运世界十大银行日本占其八注：日本、台湾统计局经济重建期（1945-1953）进口替代期（1953-1962）出口扩张期（1963-1972）进口替代期（1973-1980）科技导向期（1981-1988）泡沫破灭的萧条期（1989-now）经济增速都在10%以上 经济结构都是出口导向型经济 都处于人口红利期 都在经历高速的城市化阶段 都承受本币升值压力12新开工加速新开工加速存货去化期上升存货去化期上升房价收入比下降房价收入比下降新开工减少新开工减少供应过剩，存货去化期达到最大供应过剩，存货去化期达到最大投资冷却投资冷却市场缓慢吸收存货，存货去化期下降市场缓慢吸收存货，

48、存货去化期下降需求萎靡，房价企稳需求萎靡，房价企稳需求增长需求增长新开工增加新开工增加投资过热投资过热繁荣阶段繁荣阶段衰退阶段衰退阶段恢复阶段恢复阶段房价收入比上升，房价收入比上升，投资增加投资增加1234567891011钟型特征国际国际经验表明，通过分析投资增速、新开工增速、存货去化期和房价收入比经验表明，通过分析投资增速、新开工增速、存货去化期和房价收入比4大大指标，可以判断各城市住宅市场处于周期性调整的哪个阶段指标，可以判断各城市住宅市场处于周期性调整的哪个阶段资料来源：美国统计局，仲量联行，澳大利亚Lend Lease研究机构通过分析通过分析20032003年年以来北京的四大指标变动

49、情况，判断北京市场各年的所处阶段以来北京的四大指标变动情况，判断北京市场各年的所处阶段 住宅投资同比以及住宅新开工面积同比表征住宅供应；存货去化期表征住宅供求关系；房价收入比表征市场购买力 住宅投资中包含土地购置费，即使当前新开工减少，开发商可能还要继续支付前期未付地价和工程款。因此，住宅投资同比反映过去的供应情况，而住宅新开工面积同比则反映未来的供应情况，相对而言，住宅新开工面积更能表现市场发展阶段资料来源：北京历年统计年鉴，国家信息中心-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年201

50、0年2011年2012年住宅投资新开工面积05101520252005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年存货去化周期（月）房价收入比0505年以来，北京经历了年以来，北京经历了“钟型特征钟型特征”的两个周期，目前趋向于的两个周期，目前趋向于“1212点点”位置位置12新开工加速存货去化期上升房价收入比下降新开工减少供应过剩，存货去化期达到最大投资冷却市场缓慢吸收存货，存货去化期下降需求萎靡，房价企稳需求增长新开工增加投资过热繁荣阶段繁荣阶段衰退阶段衰退阶段恢复阶段恢复阶段房价收入比上升，投资增加1234567891011资料来源：美国统计局，

51、仲量联行，澳大利亚Lend Lease研究机构2013H12.2.1市场钟型周期分析2.2.2市场需求空间变化2.1人口情况2.2市场所处阶段2.3整体及细分市场研究2.4调控政策影响51北京市场按购房需求流向可以划分为核心市场、外溢市场以及地缘性市场北京市场按购房需求流向可以划分为核心市场、外溢市场以及地缘性市场3类，类，而环首都经济圈市场按市场容量与限购政策进行简单划分而环首都经济圈市场按市场容量与限购政策进行简单划分123以密云为代表的地缘以密云为代表的地缘性市场，受调控影响性市场，受调控影响较小，市场容量有限较小，市场容量有限核心市场，包括行政中核心市场，包括行政中心东西城、经济中心朝

52、心东西城、经济中心朝阳以及文化中心海淀，阳以及文化中心海淀，市场低估期价值凸显市场低估期价值凸显以房山为代表的需求以房山为代表的需求外溢市场，市场低谷外溢市场，市场低谷期表现各异，需求外期表现各异，需求外溢路径更加明确溢路径更加明确52调控第一阶段（北京限购，其他城市不限购）：北京市场整体萎缩，城市交界处调控第一阶段（北京限购，其他城市不限购）：北京市场整体萎缩，城市交界处承接外溢需求，成为热点承接外溢需求，成为热点核心市场核心市场昌平昌平顺义顺义通州通州大兴大兴房山房山门头沟门头沟石景山石景山怀柔怀柔密云密云平谷平谷京津交界京津交界涿州涿州廊坊廊坊张家口张家口承德承德保定保定沧州沧州石家庄石

53、家庄外溢市场外溢市场独立市场独立市场虚线表示市场萎缩虚线表示市场萎缩粗线表示市场扩大粗线表示市场扩大北京市内的怀柔、密云、平谷等地缘性北京市内的怀柔、密云、平谷等地缘性市场以及张家口、承德、保定、沧州等市场以及张家口、承德、保定、沧州等小容量市场将基本保持平稳态势小容量市场将基本保持平稳态势53调控第二阶段（北京限购常态化，其他城市出现限购疑云）：北京及周边需求回调控第二阶段（北京限购常态化，其他城市出现限购疑云）：北京及周边需求回归核心市场，疑似限购城市出现恐慌性购买归核心市场，疑似限购城市出现恐慌性购买核心市场核心市场昌平昌平顺义顺义通州通州大兴大兴房山房山门头沟门头沟石景山石景山怀柔怀柔

54、密云密云平谷平谷京津交界京津交界涿州涿州廊坊廊坊张家口张家口承德承德保定保定沧州沧州石家庄石家庄外溢市场外溢市场独立市场独立市场虚线表示市场萎缩虚线表示市场萎缩粗线表示市场扩大粗线表示市场扩大北京市内的怀柔、密云、平谷等地缘性北京市内的怀柔、密云、平谷等地缘性市场以及张家口、承德、保定、沧州等市场以及张家口、承德、保定、沧州等小容量市场将基本保持平稳态势小容量市场将基本保持平稳态势54调控第三阶段（北京限购常态化，其他城市限购名单确定）调控第三阶段（北京限购常态化，其他城市限购名单确定）：由于核心城市供应：由于核心城市供应不足，北京不足，北京需求沿轨道定性释放需求沿轨道定性释放，并继续扩展到环

55、首都经济圈，并继续扩展到环首都经济圈核心市场核心市场昌平昌平顺义顺义通州通州大兴大兴房山房山门头沟门头沟石景山石景山怀柔怀柔密云密云平谷平谷京津交界京津交界涿州涿州廊坊廊坊张家口张家口承德承德保定保定沧州沧州石家庄石家庄外溢市场外溢市场独立市场独立市场虚线表示市场萎缩虚线表示市场萎缩粗线表示市场扩大粗线表示市场扩大北京市内的怀柔、密云、平谷等地缘性北京市内的怀柔、密云、平谷等地缘性市场以及张家口、承德、保定、沧州等市场以及张家口、承德、保定、沧州等小容量市场将基本保持平稳态势小容量市场将基本保持平稳态势 整体及细分市场2.1人口情况2.2市场所处阶段2.3整体及细分市场研究2.4调控政策影响总

56、价细分市场划分按照考虑三个维度区位细分市场划分按照考虑三个维度区位+总价总价+户型户型1房2房房支付能力（总价）支付能力（总价）5环内5环外50万50-80万万区位配套区位配套整体思路示意图整体思路示意图生命周期（户型）生命周期（户型）切片切片某片区某片区/板块细分市场表现板块细分市场表现总价总价50万50-80万80-100万生命周期（户型）生命周期（户型）一房两房三房细分市场在北京的整体表现切分到大片区，5环内，5环外，北京周边市县的细分市场表现再切分到板块，核心14板块的细分市场表现将华夏幸福产品的成交、库存与所在板块细分市场中主力成交相对比判断华夏幸福项目判断华夏幸福项目在板块细分市场

57、的在板块细分市场的表现和未来去化压表现和未来去化压力力0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20062007200820092010201120122013（1-5月)300以上250-300200-250180-200160-180140-160120-140100-12080-10060-8060以下2007年年90/70政策发挥效力，刚需产品成交占比开始上升，至政策发挥效力，刚需产品成交占比开始上升，至2010年达到峰值年达到峰值01000020000300004000060以下60-8080-100100-120120-140140-160160-18018

58、0-200200-250250-300300以上2007年0100002000030000400005000060以下60-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200-250250-300300以上0500010000150002000060以下60-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200-250250-300300以上2010年2013年（1-5月）2010年改善型产品成交明显受到挤压，年改善型产品成交明显受到挤压，2013年成交结构趋于均衡年成交结构趋于均衡面积段200820092010

59、201120122013（1-5月）60以下2.02 0.69 1.00 0.79 0.48 0.60 60-801.83 0.63 1.02 0.74 0.86 0.51 80-1001.82 0.65 1.02 1.15 0.69 0.60 100-1201.13 0.56 1.13 1.23 0.81 0.39 120-1401.34 0.52 1.11 1.51 0.84 0.33 140-1601.25 0.42 1.14 1.24 0.70 0.24 160-1801.23 0.47 1.02 1.68 0.62 0.18 180-2001.34 0.40 1.26 1.03 0.

60、61 0.45 200-2501.30 0.52 0.91 1.08 0.57 0.44 250-3001.10 0.65 0.62 1.31 1.00 0.46 300以上1.48 0.55 0.72 1.22 1.13 0.53 汇总1.61 0.60 1.03 1.09 0.72 0.48 近年来北京市场成交热点呈现跳跃性变化近年来北京市场成交热点呈现跳跃性变化面积段200820092010201120122013（1-5月）60以下2.02 1.06 1.04 0.99 0.90 0.88 60-801.83 0.99 1.00 0.96 0.94 0.90 80-1001.82 0.

61、98 0.99 1.02 0.95 0.92 100-1201.13 0.76 0.87 0.93 0.90 0.84 120-1401.34 0.79 0.89 0.99 0.96 0.89 140-1601.25 0.69 0.79 0.86 0.83 0.79 160-1801.23 0.70 0.78 0.91 0.85 0.80 180-2001.34 0.68 0.81 0.85 0.81 0.78 200-2501.30 0.75 0.80 0.85 0.80 0.77 250-3001.10 0.80 0.75 0.83 0.86 0.82 300以上1.48 0.85 0.8

62、1 0.89 0.93 0.91 汇总1.61 0.90 0.94 0.97 0.92 0.88 60以下市场容量平衡点约为以下市场容量平衡点约为2w套套60-80市场容量平衡点约为市场容量平衡点约为1.5w套套80-100市场容量平衡点约为市场容量平衡点约为4w套套100-120市场容量平衡点约为市场容量平衡点约为1w套套120-140市场容量平衡点约为市场容量平衡点约为1w套套140-160市场容量平衡点约为市场容量平衡点约为1w套套自自2009年开始，年开始，160以上市场一直处于以上市场一直处于明显供不应求态势，未来市场空间较大明显供不应求态势，未来市场空间较大自自2009年，北京市场

63、大户型产品一直处于供不应求状态年，北京市场大户型产品一直处于供不应求状态面积段面积段固安固安大厂大厂廊坊廊坊 8005.25%5.25%500-8003.48%1.05%4.52%400-5004.94%4.94%350-4002.43%2.43%300-3503.06%3.06%250-30015.79%15.79%200-25013.91%13.91%150-20030.83%3.25%34.08%100-1507.70%7.70%50-1005.18%5.18%8000.06%0.57%3.16%3.16%0.00%6.94%500-8000.06%0.62%2.25%1.36%0.00

64、%4.30%400-5000.41%1.86%4.61%1.52%0.00%8.41%350-4000.43%1.62%3.32%1.11%0.00%6.48%300-3501.64%3.34%5.53%0.90%0.00%11.42%250-3003.10%10.70%7.06%0.43%0.00%21.29%200-2503.97%9.07%2.99%0.17%0.00%16.19%150-2001.93%4.58%1.10%0.06%0.00%7.67%100-1502.96%5.20%1.16%0.02%0.00%9.33%50-1003.10%2.26%0.14%0.00%0.00%

65、5.50%8000.00%0.04%1.54%3.92%0.54%6.04%500-8000.00%0.29%0.65%0.77%0.06%1.77%400-5000.03%0.69%2.49%1.34%0.04%4.59%350-4000.03%0.46%2.82%0.63%0.00%3.93%300-3500.23%1.98%7.17%0.53%0.00%9.91%250-3002.37%7.02%11.39%0.56%0.00%21.33%200-2502.18%8.38%4.69%0.20%0.00%15.45%150-2004.50%7.89%1.43%0.03%0.00%13.85

66、%100-1503.24%8.20%0.69%0.03%0.00%12.16%50-1003.88%4.21%0.17%0.02%0.00%8.28%8000.02%0.00%0.16%1.39%0.96%2.52%500-8000.00%0.00%0.09%0.41%0.14%0.64%400-5000.00%0.03%0.31%0.56%0.15%1.05%350-4000.01%0.02%0.39%0.38%0.02%0.81%300-3500.03%0.41%1.55%1.07%0.04%3.09%250-3000.16%2.77%6.20%0.85%0.04%10.03%200-25

67、00.16%4.61%3.68%0.64%0.01%9.09%150-2001.01%7.06%3.89%0.25%0.03%12.23%100-1503.19%11.60%3.57%0.18%0.00%18.54%50-1005.32%18.65%2.81%0.38%0.00%27.16%504.14%6.18%4.03%0.49%0.00%14.83%一房一房两房两房三房三房四房及复式四房及复式别墅别墅户户 型型注：成交百分比=各产品成交套数/全市成交套数；统计时间段：08年1月1日-08年12月24日成交总量；产品划分为一房、两房、三房、四房、别墅和其他，其他类产品占比 较小不做单独分析

68、，另外占比较小的细分产品格子已清空；成交数据包括五环至六环之间区域资料来源：北京市建委数据待更新数据待更新调控政策及市场反响2.1人口情况2.2市场所处阶段2.3整体及细分市场研究2.4调控政策影响全国最严的北京国五条细则于全国最严的北京国五条细则于3月月30日落地，限价目标明确表述，具体操作中，日落地，限价目标明确表述，具体操作中，驳回涨价项目预售申请，致使市场上部分项目取证一再被驳回涨价项目预售申请，致使市场上部分项目取证一再被推迟推迟措施措施要点要点2010年年4月北京月北京“新国十条新国十条”细则细则2011年年2月北京月北京“京十五条京十五条”2013年年3月北京月北京“国五条国五条

69、”细则细则趋势点评趋势点评限限价价取证后3日内开盘，明码标价销售房价控制在合理水平（1）新建住房价格与2012年比保持稳定，降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理；（2）对报价明显高于项目前期成交价格）对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房现房销售备案（1）政府）政府限价限价目标目标更为具体更为具体，未来将以，未来将以严控公开统计数据为实际操作导向严控公开统计数据为实际操作导向（2）明确提出限价取证的手段，前期价）明确提出限价取证的手段，前期价格更加影响后期取证，且现房批售价格也格更

70、加影响后期取证，且现房批售价格也纳入限制范围，并考虑进一步出台具体细纳入限制范围，并考虑进一步出台具体细则，以期转现谋求提高售价空间的方式将则，以期转现谋求提高售价空间的方式将彻底被否决彻底被否决p 以金融街以金融街融汇为例，虽蓄客融汇为例，虽蓄客3000组，但推盘计划一再受阻组，但推盘计划一再受阻2010年以来，历次调控关于年以来，历次调控关于“限价限价”的表述的表述北京房地产调控加码，套均大于北京房地产调控加码，套均大于140平米的大户型住宅项目将面临更严格的预售平米的大户型住宅项目将面临更严格的预售审批审批政策调控导致市场政策调控导致市场3-5月商品房实际开盘情况低于预期；媒体预计月商品

71、房实际开盘情况低于预期；媒体预计6月月31盘上市，盘上市，毛坯变精装、期转现或为毛坯变精装、期转现或为“涨价涨价”手段手段时间时间实际开盘上市项目个数实际开盘上市项目个数占预占预计开计开盘数盘数比例比例商品住商品住宅宅经适经适房、房、限价限价房房非非住住宅宅合计合计2013年3月13252061%2013年4月9171753%2013年5月13041757%p 开盘项目数量预测一再落空开盘项目数量预测一再落空数据取自北京市住建委网站和开盘项目监测统计p 北青报：北青报：6月再度预计将有月再度预计将有31个新盘入市，精装或现房或成涨价手段个新盘入市，精装或现房或成涨价手段*5月新盘实际只有中冶蓝

72、城、首地浣溪谷、金隅大成北京月新盘实际只有中冶蓝城、首地浣溪谷、金隅大成北京方向、达美中心（办公）方向、达美中心（办公）4个个“国五条国五条”后，各大开发商各显神通，或首推商办、合作项目，或采用精装拆分，后，各大开发商各显神通，或首推商办、合作项目，或采用精装拆分，或打造升级产品，以期规避限价等调控影响或打造升级产品，以期规避限价等调控影响开发商开发商策略概要策略概要策略解析策略解析中化方兴中化方兴精装拆分精装拆分4月底，亚奥金茂府以34000-36000元/平米价格取证，并要求客户签订4000元元/平米精装合同平米精装合同，最终实现38000-40000/平米平米的项目销售预期。保利保利“住

73、转商”保利北京推出商业产品线推出商业产品线：保利国际广场、保利中央大道、保利东郡金街。保利中央大道商铺4月13日开盘当日告罄，实现9亿销售额。保全自有资源保利采取“封全资盘封全资盘”春天里春天里，先推推合作项目纯新盘熙悦春纯新盘熙悦春天天策略，即规避“旧盘取证参考前期定价”带来的限价问题，又实现保全自有资源保全自有资源，等待政策松动后再推自有项目。华润华润期转现，避开“普宅”报建北京限价体系分为普宅和高端产品两个序列，对高端产品限价相对普宅宽松。华润公园九里赶在细则落地前，以“高端高端现房产品现房产品”单独申报价格，3月25日实现47000元元-51000/平平米米取证价格。K2推新产品K2清

74、水湾为老盘，以周边没有价格参考，项目前期未推出过的叠拼别墅产品取证叠拼别墅产品取证，以68000元元/平米平米现房销售许可证成功突破建委限价。“国五条国五条”以来各大开发商应对调控的方式以来各大开发商应对调控的方式近期精装近期精装拆分的拆分的项目已占项目已占到了精装开盘项目的到了精装开盘项目的一半；较高的分拆额度需要片区稀一半；较高的分拆额度需要片区稀缺与产品户型等要素支撑缺与产品户型等要素支撑*另有远洋万和公馆因取证较早，为实现价格突破，以10000元/平米精装标准进行升级式拆分销售，实现销售价格约58000元/平米序序号号项目名称项目名称区县区县开发商开发商开盘时间开盘时间备案备案价格价格

75、（元元/平米）平米）对外对外报价报价（元（元/平米）平米）装修装修标准报价标准报价（元（元/平米）平米）是否是否精装拆分精装拆分1金茂府悦公馆（商住）朝阳方兴地产3月24日45000483004000是2亚奥金茂悦朝阳方兴地产5月1日34000-3600038000-400004000是3合生滨江帝景通州合生创展5月25日19500215003500-4000（实际拆分标准2000）是4邑上公馆房山中昂集团6月1日18000215003000是5望京金茂府朝阳方兴地产4月6日5000049500-500008000否6天润福熙大道朝阳天润4月20日500005000010000否7合生世界花园

76、通州 合生创展4月20日21000210003000否8当代MOMA历峰东城当代节能4月28日98000750006000否9北京方向丰台金隅5月12日36500365004000否10华润公元九里（现）大兴华润5月19日47000-51000430004000-5000否2013年年3月以来精装项目开盘情况统计（不含华夏幸福项目）月以来精装项目开盘情况统计（不含华夏幸福项目）p精装拆分项目特点分析精装拆分项目特点分析精装项目（含华夏幸福4个开盘项目）共占3-5月开盘项目的三分之一，而选择精装拆分的项目占到了精装开盘项目的一半分拆项目取证价格不及开发商对片区市场预计价格，如滨江帝景，金域缇香，

77、新里程实现较大额度分拆的项目，有片区供应稀缺，产品户型的支持，如朗润园，金茂悦p2013年4月成交面积63万平米，同比下降10%，5月成交面积72万平米，同比下降32%p2013年4月成交均价21826元/平米，同比上涨9%，5月成交均价24226元/平米，同比上涨20%成交均价(元/平米)成交面积(万平米)9711621826-10%+20%+11%-32%+9%57213071191261067178281201196454565261764636144463811011019814882871217075643471271036010011016331315341301129106125

78、国五条细则落地后，受供给不足的影响，国五条细则落地后，受供给不足的影响，4-5月市场成交面积同比下降显著，而月市场成交面积同比下降显著，而成交价格同比涨幅有所增大，预计这将刺激政府进一步采取调控措施成交价格同比涨幅有所增大，预计这将刺激政府进一步采取调控措施2010年年1月至今月度成交面积及均价月至今月度成交面积及均价数据取自北京住建委门户网站，实际数据截至2013年5月31日5月最后阶段，项目上市出现月最后阶段，项目上市出现“小高峰小高峰”，批售价格上涨揭示市场实际价格依然，批售价格上涨揭示市场实际价格依然上涨；通州出现近上涨；通州出现近3万元万元/平米的批售价格，未来片区市场值得进一步关注

79、平米的批售价格，未来片区市场值得进一步关注推广名推广名属性属性品类品类区位区位区县区县上市日期上市日期预售许可证号预售许可证号上市面积上市面积（平米）（平米）预计均价预计均价(元元/平米平米)价格变动幅价格变动幅度度华业东方玫瑰华业东方玫瑰老盘G3东五六环通州2013-5-25京房售证字(2013)76号86664.411754014%2013-4-27（上一期上市）京房售证字(2013)55号36554.5215430首创新悦都首创新悦都老盘G3西南五六环房山2013-5-25京房售证字(2013)77号30287.691792012%2012-12-1（上一期上市）京房售证字(2012)2

80、72号76058.3815998合生合生滨江帝景滨江帝景老盘G3东五六环通州2013-5-26京房售证字(2013)78号71305.982099610%2012-10-10（上一期上市）京房售证字(2012)230号79505.1419129京杭广场京杭广场新盘G3东五六环通州2013-5-26京房售证字(2013)79号51138.2429800-金科廊桥水岸金科廊桥水岸老盘C北六环外昌平2013-5-29京房售证字(2013)81号30755.92400016%2011-10-23（上一期上市）京房售证字(2011)225号81236.87206582013年年5月底上市项目批售价格列表

81、月底上市项目批售价格列表政府调研市场精装拆分情况，但仅表示或将出台管理规范；即便出现管理从严，政府调研市场精装拆分情况，但仅表示或将出台管理规范；即便出现管理从严，市场也可能出现新的限价绕行方式市场也可能出现新的限价绕行方式p住建委表示先调研，或出台管理办法住建委表示先调研，或出台管理办法p举例：广州限价绕行新奇招举例：广州限价绕行新奇招“会员制会员制”：购房者入会，购房者入会，会所向会所向VIP会员提供会员提供“优先优先购买项目精选单位购买项目精选单位”服务服务新闻链接：新闻链接：http:/ 客户研究（客户调研进行中）3.2 细分市场研究3.3 产品手册客户以生命周期变化驱动购房客户以生命

82、周期变化驱动购房青年之家青年之家（单身，立足）（单身，立足）青年之家青年之家（单身，立业）青年之家青年之家（丁克，成家）青年持家青年持家（父母同住）小太阳小太阳（小孩出生）孩子三代孩子三代（双向照顾）后小太阳后小太阳（小孩长大）青年三代青年三代（变老）中年之家中年之家（长大）老年二代（变老）活跃空巢活跃空巢22-2422-24岁岁25-2925-29岁岁30-3430-34岁岁35-5035-50岁岁45-5545-55岁岁5555岁以上岁以上购房购房换房换房1 1换房换房2 2换房换房3 3换房换房1 1：增加家庭核心，如小孩出生、父母需要同住带来家庭结构变化：增加家庭核心，如小孩出生、父母

83、需要同住带来家庭结构变化换房换房2 2：增加家庭核心，如父母需要同住、孩子长大需要独立空间带来家庭结构变化：增加家庭核心，如父母需要同住、孩子长大需要独立空间带来家庭结构变化换房换房3 3：减少家庭核心，生活方式改变带来的换房需求：减少家庭核心，生活方式改变带来的换房需求单亲单亲（夫妻离异）四个置业阶段：首次置业、首次改善、再次改善、空巢四个置业阶段：首次置业、首次改善、再次改善、空巢青年之家青年之家（单身，立足）（单身，立足）青年之家青年之家（单身，立业）青年之家青年之家（丁克，成家）青年持家青年持家（父母同住）小太阳小太阳（小孩出生）孩子三代孩子三代（双向照顾）后小太阳后小太阳（小孩长大）

84、青年三代青年三代（变老）中年之家中年之家（长大）老年二代（变老）活跃空巢活跃空巢22-2422-24岁岁25-2925-29岁岁30-3430-34岁岁35-5035-50岁岁45-5545-55岁岁5555岁以上岁以上首次置业首次置业首次改善首次改善再次改善再次改善安享晚年安享晚年单亲单亲（夫妻离异）3.1 客户研究3.2 细分市场研究3.3 产品手册（参见2.3部分）产产品品系系列列生活方式生活方式/价值观价值观土地属性土地属性客户选择客户选择产品选择产品选择命命名名区域认知配套要求产品类型户型面积A远郊/郊区公共交通配套新移民/新北京人，22-29岁高层70-90m2，小两房/两房/小三

85、房B郊区公共交通配套/教育配套新北京人，25-34岁高层/小高层80-100平米，标准两房/小三房C郊区/新城交通配套/名校配套/生活配套新北京人，30-45岁高层/小高层/多层/别墅120-250平米，标准三房/舒适三房/标准四房D远郊/郊区交通配套/亲子配套新北京人/老北京人，35-44岁多层/别墅130-180平米，标准三房/标准四房E远郊/郊区景观环境配套/养生医疗配套新北京人/老北京人/新移民，45-54岁多层/别墅150-200平米。舒适三房F郊区/新城国际学校/生活配套/职业进修教育配套新北京人/新移民，35-49岁高层/小高层/多层/别墅160-250平米，舒适三房/舒适四房G

86、远郊/郊区文化配套文化产业人群LOFT/高层/小高层50-100平米，舒适一房/舒适两房H郊区/新城酒店配套/商务配套高端商务人士/企业家，35-49岁别墅200-500平米，类独栋/独栋产品线规划产品线规划初步框架初步框架华夏幸福华夏幸福首次置业首次置业再次改善再次改善首次改善首次改善空巢养老空巢养老ABGCDEFBCEEH高端高端FH3.1 客户研究3.2 细分市场研究3.3 产品手册（参见2.3部分）英国宫产品手册英国宫产品手册 产品线及产品库产品线及产品库英国宫英国宫目目 录录n选择与组合n客户特征及需求n设计标准n评价体系n产品库楼型库户型库立面及公共空间景观库一、一、产品线的客户选

87、择产品线的客户选择：华夏的选择：华夏的选择产品产品编号编号 产品名称产品名称居住人数居住人数生活状态生活状态置业状态置业状态房型配置房型配置套内面积套内面积参考值参考值建筑面积建筑面积参考值参考值1A成长青年2人毕业独立购买二室一厅65801B成长小太阳3人结婚生子购买三室一厅90110三室两厅120135英国宫产品细分华夏产品的合理选择英国宫产品细分华夏产品的合理选择1A1B一、一、产品线的客户选择产品线的客户选择：华夏的选择：华夏的选择户型面积分析表：户型面积分析表：现有状态现有状态理想状态理想状态二、二、客户特征及需求客户特征及需求(待完善待完善)产品产品编号编号产品名称产品名称客户特征

88、客户特征客户描述客户描述需求关注点需求关注点1A成长青年高学历、毕业不久独立、重视个人空间追求个性时尚、生活随性支付能力不强，价格敏感度高价格交通生活配套1B成长小太阳高学历、工作年限不长，孩子较小已结婚生子，孩子出生不久，距学龄尚早务实经济具有一定支付能力，关注性价比价格户型交通生活配套三、设计标准三、设计标准客户是谁：客户是谁：25-29岁，丁克夫妇购房动机：购房动机：结婚或同居，不想再租房核心需求：核心需求：1、满足2人状态的居家生活 2、时尚新生活方式的满足三、设计标准三、设计标准关键词：满足二人同时使用的多功能卫生间关键词：满足二人同时使用的多功能卫生间干湿分区的卫生间可满足二人同时

89、使用干湿分区的卫生间可满足二人同时使用通过对家具的细致设计，干区实现洗面通过对家具的细致设计，干区实现洗面+化妆化妆+家政的三项舒适功能家政的三项舒适功能卫生间通过对家具的巧妙设计，实现丰富的空间关系转换卫生间通过对家具的巧妙设计，实现丰富的空间关系转换三、设计标准三、设计标准关键词：大容量的时尚衣帽间关键词：大容量的时尚衣帽间通过对柜体收纳功能和周围空间的细致设计，实现传统小户型不可能通过对柜体收纳功能和周围空间的细致设计，实现传统小户型不可能拥有的大容量衣帽间。迎合青年人的时尚需求。拥有的大容量衣帽间。迎合青年人的时尚需求。房屋房屋面积小面积小，而固定收纳投影面积比，而固定收纳投影面积比则

90、更应则更应上升。上升。高度集成的壁柜形式，囊括基本设备及家具，整齐、高效、易于整理。高度集成的壁柜形式，囊括基本设备及家具，整齐、高效、易于整理。采用局部地台方式，充分利用竖向收纳空间。采用局部地台方式，充分利用竖向收纳空间。三、设计标准三、设计标准关键词：关键词：强大收纳系统及多功能家具。强大收纳系统及多功能家具。三、设计标准三、设计标准客户是谁：客户是谁：28-34岁，青年夫妇购房动机：购房动机：稳定家庭生活、2-3年内生小孩核心需求：核心需求：1、满足5-10年稳定家庭居住 2、满足未来儿童成长的空间小太阳之家小太阳之家公共空公共空间泛化间泛化范围范围 客厅功能功能 客厅是传统意义上的接

91、待客人,家人交流和娱乐的空间可变性可变性 需求程度高 考虑父母和将来的婴儿房，而且是房屋的主要决定因素均质化均质化 均质化程度高，各个空间达到基本功能即可三、设计标准三、设计标准关键词：关键词：可作为独立卧室的第三间房可作为独立卧室的第三间房空间空间适应性：二人世界状态下的书房兼适应性：二人世界状态下的书房兼客房客房空间空间实用性：老人实用性：老人/保姆带孩子临时居住保姆带孩子临时居住空间空间安全性：儿童安全性：儿童3岁后分房独睡岁后分房独睡三、设计标准三、设计标准房间面积：房间面积：8.86房间面积：房间面积：9.73成长小太阳之家产品成长小太阳之家产品1B成长小太阳之家产品至少跨越从结婚到

92、孩子上小学这一时间段，约5-10年。长期生活过程中有大量物品累积需要收纳，预先提供大量的储存空间是有效的解决方式。根据不同功能，分为收纳系统分为九大类:1、玄关收纳 2、卫浴收纳 3、厨房收纳 4、餐厅收纳 5、客厅收纳 6、家政收纳 7、主卧收纳 8、儿童房收纳 9、集中收纳以收纳空间投影比（收纳空间投影/套内面积）数值衡量。关键词二：满足长期居住的收纳空间关键词二：满足长期居住的收纳空间三、设计标准三、设计标准96各功能房空间尺度模块参照：各功能房空间尺度模块参照：序号1234567合计套内面积空间模块主卧室次卧室起居空间卫浴空间烹调空间收纳空间玄关、阳台、通道青年之家109182.561

93、.51057三、设计标准三、设计标准各功能房空间尺度模块参照：各功能房空间尺度模块参照：序号1234567合计套内面积空间模块主卧室次卧室起居空间卫浴空间烹调空间收纳空间玄关、阳台青年之家141720.58.5631483四、评价体系四、评价体系概念与公式概念与公式得房率：得房率：概念概念是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积 （也就是销售面积）之比。（也就是销售面积）之比。公式公式房内使用面积房内使用面积/建筑面积建筑面积 100%体形系数：体形系数：概念概念建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值。建

94、筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值。公式公式S=F0/VO(S建筑体型系数；建筑体型系数；F0建筑外表面积；建筑外表面积；VO建筑体积建筑体积)核心筒使用率：核心筒使用率：概念概念用用来评估公摊面积的指标来评估公摊面积的指标公式公式核心筒交通使用面积核心筒交通使用面积/核心筒面积核心筒面积 100%容积率指数：容积率指数：概念概念用用来衡量户型实现容积率的能力来衡量户型实现容积率的能力公式公式标准层面积层数建筑本身日照间距所占用的土地四、评价体系四、评价体系得房率得房率英国宫现有产品分析英国宫现有产品分析面积段面积段户型户型四、评价体系四、评价体系核心筒使用率核心筒使用率行业内

95、对比行业内对比北京万科北京华润2.0英国宫核心筒形式 核心筒面积 标准层建筑面积使用率核心筒形式 核心筒面积 标准层建筑面积 使用率核心筒形式 核心筒面积 标准层建筑面积使用率一核二39.78323.2987.70%一核二33.43539.8593.81%1T250.28268.0181.24%36.53312.188.30%33.43251.9186.73%48.23280.4482.80%24.67303.1591.86%平均值33.43395.8890.27%48.23270.1582.15%23.68239.490.11%平均值48.91 272.87 82.06%42.94290.7

96、585.23%46.58300.0784.48%27.57292.3590.57%23.68218.989.18%20.56176.0488.32%20.56160.2387.17%平均值30.655261.62888.29%一核四31.35416.5692.47%一核四63.8418.5284.76%1T363.36282.2877.55%31.35432.7392.76%63.8382.7683.33%63.36293.4978.41%58.82430.7386.34%56.08339.1883.47%67.4315.6578.65%56.24367.4184.69%平均值61.23 38

97、0.15 83.85%平均值64.71 297.14 78.20%58.66383.0784.69%55.78404.8186.22%55.78332.8983.24%55.78312.7182.16%55.78345.183.84%55.78325.0482.84%55.78333.1483.26%55.78313.3182.20%66.35346.0180.82%55.78352.3384.17%55.78326.5982.92%平均值53.65 361.50 84.84%一核六64.22481.5686.66%一核六64.04476.7186.57%1T463.86381.3483.25

98、%60.86309.0680.31%60.63372.783.73%66.54331.9679.96%66.6323.4779.41%67.78335.3779.79%68.58380.7681.99%49.51346.4885.71%63.53375.8383.10%平均值64.22481.5686.66%平均值64.04476.7186.57%平均值63.10 350.77 81.92%四、评价体系四、评价体系核心筒使用率核心筒使用率核心筒使用率86.24%核心筒使用率86.44%核心筒使用率81.12%北京华夏楼型北京华润楼型北京万科楼型四、评价体系四、评价体系体形系数体形系数体型系数公

99、式：体型系数公式：S=F0/VO(S建筑体型系数；建筑体型系数；F0建筑外表面积；建筑外表面积；VO建筑体积建筑体积)S=0.32S=0.26S=0.3S=0.29四、评价体系四、评价体系容积率指数容积率指数1T3 FAR=1.831T4 FAR=1.99容积率指数容积率指数 FAR=标准层面积层数建筑本身日照间距所占用的土地用用容积率指数容积率指数来衡量户型实现容积率的能力。来衡量户型实现容积率的能力。例：例：四、评价体系四、评价体系容积率指数容积率指数影响影响容积率指数的关键因素容积率指数的关键因素：面宽的合理使用；面宽的合理使用；日照间距系数。日照间距系数。30M36.3M34.63M3

100、0M参参 照照2小时日照3小时日照2小时日照3小时日照FAR=8FAR=7.0FAR=8.96FAR=8.1英国宫户型英国宫户型参照户型参照户型层数日照间距FAR层数日照间距FAR日照2小时28层27.6M828层26.57M8.96日照3小时28层36.3M7.028层34.63M8.1英国宫英国宫四、评价体系四、评价体系容积率指数容积率指数1T2 27层 FAR=8.221T4 27层 FAR=7.461T3 27层 FAR=7.951T4 27层 FAR=8.443.英国宫的几种楼型指数：英国宫的几种楼型指数：五、产品库五、产品库户型库户型库关键指标关键指标餐厅和客餐厅和客厅关系厅关系餐

101、厅客厅南北相对餐厅和厨餐厅和厨房关系房关系U型厨房餐厅洗晾衣方洗晾衣方式式南、北向开敞阳台晾衣厨房厨房U型厨房，台面长度2500卧室开间卧室开间第一卧室4200第二卧室3000第三卧室3300餐厅开间餐厅开间3450客厅开间客厅开间4100五、产品库五、产品库楼型库楼型库1T227F280.441T227F268.01五、产品库五、产品库楼型库楼型库1T427F309.061T427F381.34五、产品库五、产品库立面及公共空间立面及公共空间临东方街沿街布置临东方街沿街布置五、产品库五、产品库立面及公共空间立面及公共空间7#楼立面材料控制图楼立面材料控制图五、产品库五、产品库立面及公共空间立

102、面及公共空间类别：类别：部位部位阳台栏杆雨水管材料材料材料9-金属栏杆材料10-PVC颜色颜色深咖啡色深褐色色号（并标明所选色卡系列）色号（并标明所选色卡系列）PANTONE 7540C/亚铝色号编号APNF 12色同外墙3规格规格见深化图见施工图图选用材质编号选用材质编号材料9材料10施工工艺施工工艺成品着色UPVC管材、亚光质感参考图片参考图片详图索引详图索引备注备注上人阳台栏杆推荐采用深蓝灰色漆外露的雨水管要求使用方管立面材料表立面材料表五、产品库五、产品库景观库景观库打造城市中的新英伦自然主义贵族花园景观五、产品库五、产品库景观库景观库主要景观节点主要景观节点:2.1丰富入口形式2.2增加植物层次2.3增强大开大合的空间感受2.4道路及停车2.5景观矮墙主要体现在重要区域 2.6着重打造组团入口2.7打造花园中的儿童乐园2.8打造景观风情商业街 谢谢 谢！谢！