三亚商业博物馆跨界主题购物中心案例分析（50页）.pptx

1、商业的文化与风情由三亚的一个商业说起Code of this report|2深圳中原顾问事业部商业地产组关于商业的外形打造、布局这些表象问题，大家都比较熟悉，而且做得好无不好也是容易判断今天，我们把话题转到摸不着也看不透的问题上谈谈商业的文化和风情，首先，我们从一个三亚的商业项目说起Code of this report|3深圳中原顾问事业部商业地产组项目简介：三亚核心城区的边缘，承接老城区外溢型消费，同时位于居住与旅游度假轴线的中部，具有旅游度假及生活居住两重商业属性，千亩综合大盘中的商业金融用地地块位置：位于凤凰路与新风路交汇处东北侧，临春三水国际度假村的北部占地30852容积率2.5建

2、面77130建筑密度35%限高38m绿地率30%用地性质商业金融用地凤凰路新风路本项目地块基本指标月川商圈解放路商圈大东海商圈本项目2.5KM2KM3.5KM居住旅游、度假（游客）（常住居民）（新城区）（老城区）核心辐射圈次核心辐射圈本项目Code of this report|4深圳中原顾问事业部商业地产组资源盘点：作为旅游城市的城郊商业，一方面人气难以聚集，另一方面营业的季节波动性较强，而市场竞争日趋激烈，从项目自身来看，不具备太多的竞争优势区位优良：位于三亚核心城区边缘，十分钟到达市中心，主动承接中心城区商业消费外溢；交通便捷：两条主干道交汇，顺畅便捷到达老城、新区和各景区；展示面较宽：

3、商业金角位置，有116米+242米展示面。旅游业加速发展：旅游城市，旅游人口较多；传统商业发展局限性：三亚传统商圈商业老旧，新商业存在机会；城区土地的稀缺性：城区土地稀缺，商业价值上升。所在区域商圈尚未形成：区域尚未形成商业集中区；住宅入住具有季节的波动性：周边楼盘入住情况具有季节波动性；临近商业的压力：隔路相邻有30万商业项目，将涵盖零售、大型餐饮、大型影院、飞机驾驶体验等；未来商业竞争激烈：三亚商圈商业呈上升超势，潜在商业体量近百万平米；城市的旅游属性：城市以旅游为主导产业，常住人口少，多为旅客，商业淡旺季营业额波动明显。优势机会劣势威胁Code of this report|5深圳中原顾

4、问事业部商业地产组旅游城市的商业具有双重功能：我们建议将项目打造成为兼具内向和外向两种性格的商业体，吸纳本地居民，保证商业价值充分利用，引入外来游客，提升商业溢价空间12内部的城市休闲：一方面能够吸纳城市居民前来，保证淡季时的人流和营业额，且充分利用项目商业的土地价值项目商业的两重功能外部的城市体验：另一方面在旺季的时候能够以特色商业体作为一大旅游景点，聚集人气，提升项目商业价值的溢价空间Code of this report|6深圳中原顾问事业部商业地产组商业博物馆跨界主题购物中心三亚城市会客厅、城市能量节点、传统商业突破者Code of this report|7深圳中原顾问事业部商业地产

5、组项目业态亮点展示精品零售与餐饮Code of this report|8深圳中原顾问事业部商业地产组项目业态亮点展示老爷车展示馆(老爷车博物系列）Code of this report|9深圳中原顾问事业部商业地产组项目业态亮点展示家居生活馆(家具博物系列）Code of this report|10深圳中原顾问事业部商业地产组项目业态亮点展示MINI水族馆(海洋博物系列）深圳华侨城欢乐海岸海洋奇梦馆深圳华侨城欢乐海岸海洋奇梦馆Code of this report|11深圳中原顾问事业部商业地产组项目业态亮点展示手工特产制作坊(工艺博物系列）Code of this report|12深圳

6、中原顾问事业部商业地产组项目业态亮点展示梦幻时光机（婚纱博物系列）Code of this report|13深圳中原顾问事业部商业地产组项目业态亮点展示童话世界Code of this report|14深圳中原顾问事业部商业地产组项目业态亮点展示乐园式运动场Code of this report|15深圳中原顾问事业部商业地产组项目的特色：将当地特色文化业态保留发展，同时引入了老爷车、婚纱摄影等植入型文化，并营造出海岛浪漫休闲的风情及特色儿童游乐风情，从而与其他商业项目错位竞争文化风情海岛文化业态：三亚特色的民俗文化业态的引入，打造项目特色。老爷车博览文化：开发商自身的老爷车资源，可以作为

7、植入型文化植入项目中，形成项目亮点。海岛风情元素：将海洋、运动、休闲的元素植入到项目中，商业水族馆、攀岩墙等。婚纱摄影文化：抓住旅游度假客群的某些特殊需求加以引导，形成项目特色。儿童娱乐风情：儿童的需求是可以牵连到整个家庭需求的，因此加强对儿童吸引的风情业态是一举多得的方式。Code of this report|16深圳中原顾问事业部商业地产组商业的文化：如果说商业的业态和现场布局是门面，那么文化便是商业的底气，是吸引人们除了购物消费以外的重要元素，文化引入需要注意取材、冲突、融合及以人为本四个方面取材冲突融合人商业的文化主要包括整个商业购物环境的文化主题以及购物业态的文化，同时对文化的来历

8、及取用形式也要进行甄选。消费者因其自身的教育背景和生活习惯而与陌生文化产生的心理和生理冲突，在商业文化设置时需要权衡冲突的利弊。文化植入的最终目的是能够被消费者所接受，并成为其商业活动过程中自然舒适的一部分，因此文化融合的问题是必须考虑的。所有的设置最后都是为了取悦消费者，因此文化设置一定要以人为本，注重人的参与度，注重消费者的理解角度，从而形成共鸣。Code of this report|17深圳中原顾问事业部商业地产组艺术串联韩国首尔Heyri艺术村：位于首尔远郊，坡州市的艺术小镇，由艺术家自发建立，具有很高艺术价值的商业文艺小镇项目简介位于首尔远郊，距离坡州中心城区大概8公里，建于200

9、5年，占地495868，是目前韩国最大规模的艺术村。功能配套艺术村全年开放，但由于每栋楼属于艺术家私有财产，所以开放时间以每个业者实际情况为准，整个区域的主要功能包括文化交流、创意办公、特色餐饮、休闲娱乐四大部分。Heyri艺术村的核心业务是艺术创作、演出展览，围绕文化艺术领域延伸出艺术品销售、观光旅游、城市休闲等其他产业。文化取材Code of this report|18深圳中原顾问事业部商业地产组Heyri艺术村的理念：遵循让艺术文化者经营，让商业平台来融合，让市民轻松参与其中，让自然和人文和谐统一的理念艺术文化者经营艺术工作者，如画家、雕塑家、音乐家、建筑师等文化艺术管理者，如博物馆、

10、画廊、音乐厅、艺术商店的经营人员。艺术的商业融合平台和市民的参与能够成为艺术家的创作乐园；作为一种艺术聚集形式，孕育、展示和传播文化艺术的基地；跨界文化的平台，各种艺术文化和各种文化创意节，将多种文化串联在一起，结合各种商店、咖啡厅、展厅，形成面向全民的高包容性的文化商业场所。自然、人文的和谐统一对自然的尊重与保护，建筑服从地形地貌，建筑内外，自然与人造的完美融合；控制未来发展多边形，每个区域的功能严格界定。文化取材Code of this report|19深圳中原顾问事业部商业地产组建筑的艺术表现：入驻个体以及建筑的形态都是有严格的审批制度，力求首先能够在外表上体现艺术、人文的气质文化取材

11、Code of this report|20深圳中原顾问事业部商业地产组业态的艺术表现：入驻个体以及建筑的形态都是有严格的审批制度，力求首先能够在外表上体现艺术、人文的气质泰迪熊博物馆：以世界名画为主题，可爱的“泰迪熊们”提供服务的特别艺术咖啡厅，由众多艺术家参与的特别企划展。韩文博物馆：韩文历史普及，同时还有韩文T恤、韩文打字体验、积木游戏等体验活动,，同时将玻璃制作工艺和韩文相结合文化取材Code of this report|21深圳中原顾问事业部商业地产组业态的艺术表现文化展示类泰迪熊博物馆：以世界名画为主题，可爱的“泰迪熊们”提供服务的特别艺术咖啡厅，由众多艺术家参与的特别企划展。韩

12、文博物馆：韩文历史普及，同时还有韩文T恤、韩文打字体验、积木游戏等体验活动,，同时将玻璃制作工艺和韩文相结合。文化取材Code of this report|22深圳中原顾问事业部商业地产组业态的艺术表现特色餐饮类Artinus咖啡&西餐馆：集艺术、休闲、读书、咖啡厅、西餐厅等为一体的复合型文化空间。Europa古玩咖啡店：一个专门收藏和出售欧洲风格古玩艺术品的咖啡店，古玩艺术品大部分是老板的个人收藏。文化取材Code of this report|23深圳中原顾问事业部商业地产组业态的艺术表现休闲娱乐类草莓空间：一个以当红卡通人物为主题的，有娱乐室、图书室、乐高室、贩卖部、饮食部的亲子同乐的

13、地方。芦苇广场：一个以芦苇和雕塑为主题的休闲娱乐广场。文化取材Code of this report|24深圳中原顾问事业部商业地产组文化取材层面的关键点：视觉构建、文化经营、活动构建以及文化渗透视觉构建文化经营活动构建文化渗透要打造一个文化商业区，首先从外表就要吸引客户，因此要注重建筑与艺术、文化还有自然的融合，同时，文化艺术设置海还表现在道路，小品的设置，从整体到局部形成文化形象的第一感官映像。可以鼓励艺术文化创作者和艺术文化管理者来经营商业区，从而保证了整个区域的艺术文化调性，同时艺术家的品牌效应也提升了影响力。不断展开的艺术节庆和文化活动成为艺术爱好者学习和交流的集聚原因之一，同时对普

14、通大众的艺术文化提升也起到一定的作用。无论是餐饮、娱乐还是公共服务，文化和商业的嫁接通过经营者和各种公众平台而以平易近人的形象面对大众，无论是文化艺术的追求者，还是商业产品的朝拜者，都能得到适合自己的文化艺术体验。文化取材Code of this report|25深圳中原顾问事业部商业地产组文化冲突与融合Code of this report|26深圳中原顾问事业部商业地产组文化冲突与融合Code of this report|27深圳中原顾问事业部商业地产组冲突型文化的关键点：充分权衡客户接受度问题，控制引入的范围，并最终实现文化的融合客户接受度控制范围文化融合过分冲突型的商业文化与消费者

15、所处的文化环境产生的冲突较大，并可能因此产生不便而造成客户不必要的流失，因此对冲突型文化的保留引入需谨慎。小部分冲突型的文化可以在短时间内让客户产生生理与心理的震撼，满足猎奇心态，适当的冲突文化可以为项目带来亮点，吸引眼球。冲突型文化最终能够与商业的主流文化相融合，另一方面，其特色的表现力为商业体带来一定的差异化与特色化竞争力。文化冲突与融合Code of this report|28深圳中原顾问事业部商业地产组商业的氛围：氛围是商业的一种气质，正如同深圳是个快节奏的城市，厦门是个悠闲的城市，巴黎是个浪漫的城市一样，商业的氛围是无形中的竞争力，在氛围的构建过程中，有三点是需要重点关注的1、商业

16、的氛围是多力合作的结果：商业的氛围需要周边的城市面貌、商业外形及空间打造以及业态组合多力合作的结果，三者缺一不可；2、好的氛围能够给人新的休闲生活方式：商业氛围的最终目的不是为了让消费者感受到那些刻意雕琢出来的风情，因为这些风情许多项目都有操作，最能让消费者记忆犹新的是商业所提倡的休闲生活理念；3、对细节的关注很重要：消费者接触商业最直接的不是在于宏观的外立面、也不是在于高端豪华的装修，也不完全在于奢华的业态，很多时候是整个项目呈现出来的气息，举手投足间的便利和人性化。Code of this report|29深圳中原顾问事业部商业地产组多力营造泰国华欣Santorini Park（小希腊公

17、园）：位于泰国华欣的主题公园，以希腊的圣托里尼岛的标志蓝白小屋为主题项目简介Santorini Park Cha-Am 是泰国新建的主题公园，以希腊的圣托里尼岛的标志蓝白小屋为主题，位于泰国华欣，占地约10万。功能配套共分为 5 个区域：游乐、休憩、购物、表演及周末市场。虽然说是公园，但是公园的游乐设施并不是很多，但是游乐设施绝对值得一玩，同时还可以购物，休闲，是一种集合了商业、文化、风情为一体的特色商业公园。氛围多力合作Code of this report|30深圳中原顾问事业部商业地产组风情营造泰国华欣Santorini Park（小希腊公园）：项目总共分为三大区域，拥有五大功能板块Pa

18、rk Zone：游乐区，入内所有的游乐设施均从外国进口，有一个40米高的摩天轮、双层旋转木马等等，在亚洲还是第一次有此类型的区域在商场地带。Village Zone：这一区主要是名牌时装、生活用品等等，还有精巧而且设计独特的手工艺品，如果逛累的话可以在这一区的cafe Hea下继续逛。Rest Area：这一区设在路旁，主要为各类客人提供休息的地方，有快餐店、纪念品店、加油站等。Activities Area：这是一个超大型的地方，有时候会有演唱会和表演举行。Weekend Market：周末市场，主要是卖一些泰国的手工艺品。Activities AreaWeekend MarketRest

19、Area氛围多力合作Code of this report|31深圳中原顾问事业部商业地产组Park Zone：游乐设施不多，但绝不欺场，包括40米摩天轮、意大利进口双层迴旋木马、加拿大 7D 互动游戏和亚洲首个的 Wallholla 攀登结构游戏，同时还有新西兰的Gmax和GMax Swing，差异化明显，结合商业中心最大延长消费者停留时间7D互动游戏摩天轮双层迴旋木马水球游戏GMax Swing Wallholla 攀登结构游戏儿童游乐场极限游戏跳床游戏氛围多力合作Code of this report|32深圳中原顾问事业部商业地产组Village Zone&Rest Area：区域内最

20、大的特色在于体验感十足的餐饮和公共娱乐业态，大众餐饮和特色餐饮巧妙结合，并形成各区域的业态区隔，娱乐业态穿插其中普通餐饮特色餐饮及轻餐饮品牌服饰零售精品及纪念品零售公共娱乐服务Village Zone&Rest Area各业态面积占比Village Zone&Rest Area的业态比例中，零售占了一半的面积，而特色精品和轻餐饮的比重占到了18%，这个比重会比一般的商业街区多，娱乐业态因为Park Zone的关系在本区域占比较少。氛围多力合作Code of this report|33深圳中原顾问事业部商业地产组Activities Area&Weekend Market：充分考虑到场地用途的

21、多样性，周末市集、公共集会、散步休憩、演唱会等都可以在这里找到较好的落脚点Activities Area举行的一系列活动预告充足的空地便于各种活动展开，同时结合特色的设施打造，营造氛围氛围多力合作Code of this report|34深圳中原顾问事业部商业地产组多力合作的关键点：风情和细节的关注、特色业态和普通业态的精心搭配、游购一体的创新以及场地发展的预留风情和细节精选业态游购一体场地预留国内模仿国外风情的小镇不少，但是能与小希腊公园媲美的不多，它的手法成功在于整体风格的高度统一，细节如窗户、风车、楼梯等的一丝不苟，购物环境的营造也是与希腊的休闲浪漫风情相统一，从神似到共鸣。小希腊公园

22、里面也有nike、adidas、timberland、日本连锁餐饮等正常的业态满足基本的商业需求，但同时也会有coffes love、Fruz Scoop、Froz On Ice等特色业态吸引完善自身的差异化风情营造，而park zone的业态则是起到最大限度吸引人流的目的。将购物和游乐结合在一起，摒弃铺天盖地的游乐场设施和过度集中而缺乏场所体验的商业街区，选择最震撼的游乐设施，结合最合理的业态搭配，同时通过预留的场所将各功能协调统一起来。大量的开阔地带，同时穿插各种休闲休憩场所，每个节点都会有不一样的可参与的公共设施，通过一系列的打造，增加游购体验，同时，预留的场地还能够作为周末市集、演唱会

23、、巡回表演的场地使用。氛围多力合作Code of this report|35深圳中原顾问事业部商业地产组新的休闲方式南京高淳桠溪：项目位于江苏南京东部，2010年被国际慢城协会授予“国际慢城”称号桠溪小镇 桠溪镇位于南京市高淳区的东部，是江苏省新型小城镇之一，全镇 总面积149.22平方公里，总人口59749人。下辖1个居委会和22个行政村。2010年7月，世界慢城联盟副主席、国际部主席、意大利波利卡市市长第三次来到高淳，在游览过“生态之旅”后，认为这里完全符合“国际慢城”的标准”。之后，经过世界慢城联盟的多次考核，桠溪生态之旅在2010年12月苏格兰国际慢城会议上，被正式授予“国际慢城”称

24、号氛围新的休闲方式Code of this report|36深圳中原顾问事业部商业地产组国际慢城的范围只是桠溪镇西北部的面积约49平方公里的地区，称之为“生态之旅”被世界慢城组织正式授予“国际慢城”称号的其实不是一座城市，而是位于高淳县桠溪镇西北部的一块面积约49平方公里的地区，当地人称其为“生态之旅”。该地处于苏皖两省的溧阳市、高淳县、溧水县、郎溪县四县市交界处，是茅山、天目山山脉的汇合地、是太湖、长江水系的分水岭，植被覆盖度高，物种丰富多样，生态环境忧越。“生态之旅”区域内人口约2万人，6个行政村分布在一条长达48公里的风光带两旁。生态之旅氛围新的休闲方式Code of this rep

25、ort|37深圳中原顾问事业部商业地产组营造生态氛围：被工业化遗忘的小镇，另辟蹊径走生态发展的道路 高淳桠溪由于区位和交通不占优势，产业基础相对薄弱，工业产值一直落后与其他县镇。也正是因为如此，桠溪的生态环境被很好的保护下来，并另辟蹊径走生态发展的道路，打造中国的“最美乡村”。整个“生态之旅”所覆盖的六个村子位于茅山、天目山山脉的汇合地、是太湖、长江水系的分水岭，植被茂密，环境清幽。“生态之旅”范围内没有一家工厂，农民经济收人主要来自生态农业和生态旅游，内有大规模的竹园、茶园、果园等大型有机农场，所有农场使用的都是天然有机肥料，提供的饮食业只有农家菜而没有快餐及餐饮连锁。对生态环境的零破坏氛围

26、新的休闲方式Code of this report|38深圳中原顾问事业部商业地产组历史与文化：历史的沉淀与传承，城镇的记忆得以延续，城市个性得以保存 高淳有着历史文化名城珍贵的历史遗存，包括伍子胥在高淳开挖世界第一条人工运河“胥河”，孙权在高淳建的“保圣寺塔”等都得到了较好的保护。跳五猖”、“大马灯”、“送春”等众多古老的文化活动在高淳得到传承，其中源于西周的傩舞“跳五猖”被列入联合国教科文组织目录。“草编”“虎头鞋”等手工艺店在桠溪随处可见。作为“全国武术之乡”，打水浒、叠罗汉等民间武术长盛不衰。高淳方言具有盛唐遗韵，为国内唯一现存的古吴语方言 对传统文化的保护与传承氛围新的休闲方式Cod

27、e of this report|39深圳中原顾问事业部商业地产组“慢”节奏的氛围营造：“慢”作为一种理念贯穿到整个城镇建设以及居民的生活方式中慢行系统慢食慢餐“慢”发展慢城范围内限制机动车的行驶，内部以原生态的石板路、亲水栈道相连接，鼓励步行、自行车等慢性方式。慢城范围内没有任何快餐店，只有农家乐。采用的都是从农田中采摘的新鲜食材，用当地传统的制作方式烹饪出地道的特色菜品。“慢“发展并不是不发展，而是在发展过程中顺应自然规律，一切以尊重自然为前提。农业采用的都是天然肥料，而在整个慢城内无一家工厂，确保无噪声无污染。氛围新的休闲方式Code of this report|40深圳中原顾问事业部

28、商业地产组新的休闲方式小樽的堺町：由充满历史味道的老商铺和仓库组成的商业街区，加上政府对整体业态的规划，营造一个有文化和浪漫气息的商业街区氛围新的休闲方式堺町堺町是小樽热闹的商业街区，低矮的房子有不少是年代久远的历史建筑，包括一些古早的商店与银行等，冬季来临时长达数月的白雪覆盖，有著如童话故事般的场景。而堺町街上的商店，大多与玻璃有关，玻璃不是小樽的特产，过往因为渔业发达，需要玻璃制作的浮球，但后来则演变成为各类的装饰与艺品。堺町打造出小樽观光业的商业模式，街上漫步著都是各地而来的观光客，而以玻璃为主的商品成功的区隔了小樽与其它地方的不同，发展出的规模让人印象深刻，也让观光客更愿意打开荷包驻足

29、逗留Code of this report|41深圳中原顾问事业部商业地产组氛围新的休闲方式充满历史感的商铺和仓库玻璃制品和八音盒浪漫气息的Code of this report|42深圳中原顾问事业部商业地产组新的休闲方式东京台场维纳斯城堡：由三楼纵深较深，因此在三楼设置类似街区的商业，有天空，有市民广场、有喷泉，甚至还有教堂，弱化了纵深带来的不适，增加趣味感氛围新的休闲方式Code of this report|43深圳中原顾问事业部商业地产组氛围新的休闲方式新的休闲方式法国南部安纳西的二手老街：滨湖小镇，以古老的街道、二手市集、画市餐饮作为主要业态，并沿湖设置生态保护设施和人文设施安纳西

30、的自创画市沿河的商业街二手市集河流、湖泊和商业街的完美结合河流生态保护沿湖的步行小道Code of this report|44深圳中原顾问事业部商业地产组新休闲方式营造关键点：结合项目和周边环境找出核心价值，引入符合项目气质并独特的业态，以“城市公园”的心态开发与保护并存核心价值特色业态开发与保护找出决定商业体关键描述的核心价值，是浪漫？历史感？童话？还是现代时尚，不能过多地堆砌，而是要结合项目本体及周边环境，找到核心的理念价值，从而和其他商业项目甄别开，并把理念带入到商业设计中去。符合项目整体调性的业态，比如北海道的玻璃和八音盒，还有冰淇淋，甚至可以申请文质文化遗产，比如慢城的慢餐饮，台北

31、食养山房，这些都是和外面的业态不一样但是和项目非常贴切的业态，要深入挖掘。对于很多商业，其原有的地形地貌和生态环境是可以形成亮点，可以弥补商业体的不足，满足人们多元化的需求，因此在打造过程中应该以公园和休闲配套的理念去设置商业。氛围新的休闲方式Code of this report|45深圳中原顾问事业部商业地产组新的购物形式博物馆商业街：并非传统博物馆，而是将商业形态博物馆化，展、销、游、购并存，主力商铺、关联商铺及公共空间构成不同的主题博物馆商业点，并实现文艺商品交易、文艺互动体验、文艺交流传播三重功能主题商业AA主题公共空间主题商铺BA关联商业A关联商业B主题公共空间B关联商业主题商业：

32、以文化艺术元素为主的各种主题店铺，拥有展示空间、创作活动空间以及商品销售空间；关联商业：与主题商业相关联的配套型商业，如同主题咖啡馆、同主题精品销售商店、同主题餐厅等；主题公共空间：主题商业与关联商业圈内所有公共空间都围绕同一主题打造，在空间结构、艺术小品、活动形式上都紧扣所在区域的主题。氛围新的休闲方式Code of this report|46深圳中原顾问事业部商业地产组氛围细节小樽堺町的道路指示点Code of this report|47深圳中原顾问事业部商业地产组氛围细节东京台场广场会变色的喷雾设施Code of this report|48深圳中原顾问事业部商业地产组氛围细节日本人对自然和人的尊重一张图片足够了商业空间就像是城市的储藏室，所以我一直以来企图通过商业建筑在城市中创造出公共空间安藤忠雄Code of this report|50深圳中原顾问事业部商业地产组Thanks for your attentionThanks for your attentionWish you a good day!Wish you a good day!