2020年武汉房地产年度市场形势数据分析报告（52页）.pptx

1、本报告内容及相关服务的知识产权归易居克而瑞所有武汉房地产武汉房地产年度市场形势分析年度市场形势分析易居企业（中国）集团有限公司克而瑞武汉区域CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有01020304目 录CONTENTS2020武汉房地产年度市场形势分析政策分析及预判年度宏观政策回顾2021年及未来调控基调分析武汉政策盘点及典型政策解读政策走向预判年度市场表现及分析武汉土地市场武汉商品住宅年度表现及结构分析武汉新开盘市场表现年度商办市场分析商业年度表现及结构分析办公年度表现及结构分析公寓年度表现及结构分析市场趋势及预测房地产市场政策思路

2、及走向市场供应及需求量预测武汉楼市发展预判l 年度宏观经济政策回顾l 2021年及未来调控基调分析l 武汉政策盘点及典型政策解读l 政策走向预判政策分析及预判01CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有图：2020年全年房地产调控脉络第一阶段（1-3月）疫情松绑第二阶段（4-6月）局部收紧第三阶段（7月以来）全面收紧l1月-2月上旬，供给端放松（嘉兴、杭州、武汉、西安、无锡、上海、合肥、南昌、天津、济南）延缴土地出让金、降低土拍保证金比例、降低预售门槛、税费减免或延缴l2月下旬-3月，需求端放松（驻马店、南宁、钦州、抚州）降公积金首付

3、比例、契税补贴等l4.9 深圳南山区强调房住不炒l4.14 青岛取消限售放松l4.23上海禁止资金违规流向房地产l6.5 南京限房价竞地价l7.24中央主持召开10个城市房地产工作座谈会l7.15深圳限购升级l南京、上海、深圳、杭州、沈阳、成都、宁波等先后升级调控l8.15 交易所和银行间地产债“借新还旧85折”l9.12 要求12家试点房企每月15日前提交监测表l10.14央行 下一步稳步扩大房企融资新规适用范围l8.26 央行、住建部召集部分开发商就“三条红线”在京面谈放松收紧收紧信息来源：地方住建局等，克而瑞研究中心上半年疫情下多地出台房地产扶持政策上半年调控升级促市场理性回归宏观政策“

4、两个基调，三个阶段”先松后紧：年初为缓解疫情冲击，密集松绑调控。4月起，以深圳为代表的部分一二线城市出现市场过热迹象，调控局部收紧。7月市场继续快速复苏，房地产调控全面升级。8月起“三条红线”融资政策全面收紧年度宏观经济政策回顾CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有全国共计约19城政策加码：主要聚焦于限售、限贷、限购、税收调节、刚需支持及对离婚人士购房的政策规定，更加注重精准调控；离异购房收紧、税收调节是新动态，多地将增值税免征年限由两年调整至五年，以此定向打击投资、投机性需求日期城市离异人士购房套数认定12月10日宁波离异单身未满

5、2年8月30日无锡2年内按离异前认定7月23日南京2年内按离异前认定7月30日深圳3年内按离异前认定日期城市增值税免征年限7月15日深圳2年5年8月30日无锡2年5年9月6日沈阳2年5年9月14日成都2年5年信息来源：各城市政府官方网站，克而瑞研究中心新动态二：离异购房套数认定，填堵假离婚购房漏洞新动态一：增值税免征年限调整，打击投机购房年度宏观经济政策回顾表：19城调控升级CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有图：2020年年末中央对房地产政策的表态时间部门文件内容2020-11-3中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规

6、划和2035年远景目标的建议坚持房住不炒、租购并举、因城施策、促进市场健康发展2020-11-26央行第三季度中国货币政策执行报告牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳定、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性，实施好房地产金融审慎管理制度2020-12-3住建部韩正主持召开座谈会要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展2020-12-11中共中央四季度中央政治局会议促进房地产市场平稳健康发展2020-12-18

7、中共中央中央经济工作会议要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展2021-1-1央行关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知建立房地产贷款集中度管理制度，是健全我国宏观审慎管理制度和完善房地产金融管理长效机制的重要举措，有助益提高金融体系韧性和稳健性，有助于银行业金融机构优化信贷结构，有助于房地产市场的平稳健康发展，有助于推动金融、房地产同实体经济均衡发展表：2020年末中央对房地产政策的表态展望2021年，政策仍以“稳”为主、“房住不炒”“因城施策”仍是主基调：11月以来央行和住建部强调“实施房地产金融审慎管理制度”、“时刻绷紧房地产市

8、场调控这根弦”，意味着房地产融资管控、需求端一城一策调控或将在2021年持续信息来源：政府官方网站，克而瑞研究中心年度宏观经济政策回顾CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有顶层设计未来导向预判：房地产行业调控将持续贯彻与坚持房住不炒总基调，以“满足人民对美好生活的向往”为长期发展目标，抓紧构建房地产长效机制，房地产角色将从经济助推器向稳定器、链接器转变政策导向调控目标角色转变房住不炒长效机制稳地价、稳房价、稳预期因城施策稳短期目标保持房价稳定，防止大起大落保中期目标有效增加保障性住房供给好长期目标满足人民对美好生活的向往助推器稳定器

9、/链接器从过去主经济增长全面抬高房地产，到追求经济稳定与韧性，全面压制房地产稳定器：通过房地产行业与经济发展紧密相关，其相关上下游产业占经济体量比重较高，对我国经济稳定性起到了决定性作用链接器：房地产作为实体再提，可连接人、资本、产业、投资产业、向地产子领域产业延伸发展2021年及未来调控基调分析CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有序号时间分类核心内容文件12月7日复工复产类消费需求、企业扶持-公积金方面关于做好疫情防控期间住房公积金服务保障工作的通知24月22日复工复产类商改租赁住房关于允许商业和办公用房等存量用房改造为租赁住房

10、的通知34月28日复工复产类政策扶持-延期交房、子女办理入学问题关于应对新冠肺炎疫情做好商品房交付有关工作的指导意见45月3日流程手续优化购房核查流程简化武汉将全面推行购房核查“一码通”55月6日流程手续优化存量房交易政策市住房保障房管局关于启用存量房自行交易（非中介代理）合同网签系统的通知65月7日流程手续优化二手房新政-自然人双方自行买卖二手房的，可自行申报网签二手房交易新政;从5月10日起，自然人双方自行买卖二手房的，可自行申报网签75月15日流程手续优化商品房买卖规范-装修装饰价款纳入合同武汉市商品房买卖合同85月21日流程手续优化不动产登记新政-“全程网办”关于优化不动产登记夫妻共有

11、情况审查方式的通知96月18日公积金住房贷款商转公改革武汉个人住房商业贷款转公积金贷款实施细则征求意见稿发布106月24日流程手续优化市场规范-商品房网签备案工作规范市住房保障房管局关于进一步规范和加强新建商品房买卖合同网签备案工作的通知(征求意见稿)116月24日复工复产类政策扶持-供给端（土地）政策扶持加强土地资源要素保障支持加快恢复我市经济建设发展若干措施128月24日监管规范工地施工监管完善关于进一步加强全市建设工地文明施工管理的通知139月10日监管规范市场监管-销售规范市住房保障房管局关于规范新建商品房合同网签备案工作的通知149月25日公积金城市协作-公积金方面长江中游城市群住房

12、公积金管理中心合作公约1510月12日复工复产类市场监管-优化行政流程关于调整推动企业复工复产优化行政审批流程有关内容的通知1610月22日公积金市场监管武汉住房公积金流动性风险管理暂行办法1710月22日监管规范市场监管市城建局关于规范新建全装修商品住宅项目管理工作的通知1811月3日公积金住房公积金-贷款新规武汉个人住房商业贷款转住房公积金贷款实施细则1911月12日公积金住房公积金管理灵活就业人员自愿缴存使用住房公积金管理办法2011月19日公积金公积金信用评价管理武汉住房公积金信用评价管理办法征求意见2111月25日监管规范市场监管市住房保障房管局关于进一步加强住房租赁行业监督管理的紧

13、急通知武汉全年以疫后经济提振复苏为主，行业政策环境较宽松：上半年为缓解疫情冲击，密集出台为企业纾困、复工复产等政策，同时土地端、限价端释放一定政策空间；下半年发布政策多为优化行业监管、公积金等补丁政策表：2020年武汉房地产出台政策信息来源：武汉政府官方网站武汉政策盘点及典型政策解读CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有限购限贷限售限价限签本市户籍非本市户籍首套房二套房限购2套，商业不限购限购1套，商业不限购（需提供两年社保证明）本地居民：首付30%，外地户籍：首付最低30%利率5.68%=Lpr(4.65%)+103基点本地居民：

14、首付最低50%（面积144m以下）；首付最低70%（面积144m以上或容积率1.0以下）利率5.93%=Lpr(4.65%)+128基点1、不接受政府指导价，不予发放预售许可证；2、实际售价不得高于申报备案价；3、【限价】全市全年整体涨幅5%；4、【装修限价】针对装修房出台全国首个“装修指导价”政策，自2020年5月25日起，实行毛坯+精装一体化备案价。【强行一刀切，影响房企溢价】分区限购：限购区域含江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区以及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区（不含汉南）、东湖生态旅游风景区，以及东西湖区、江夏区、黄陂区盘龙城、汉口北长江新城起步区武汉房管

15、局出台的装修指导价政策毛坯售价（元/）装修售价（元/）低于1万不高于200011.5万不高于25001.52万不高于300022.5万不高于35002.53万不高于40003万以上不高于5000l 审批价格标准：综合成本与去化为参照，全市年涨幅控制在一定范围内（5%），不同项目进行差异化调节。如：项目开盘销售3个月内去化不及50%，后续加推不允许涨价；前期低价地项目开盘价格不高于（一般低于）区域同期其他项目价格，涨幅控制在年5%以内。“四限”管控力度持续相对弱，边际放松明显：本年度“四限”执行力度持续相对弱，分区限购、价格有一定空间，不限售；审批参照成本及去化结合具体项目差异化定价，其精装价格

16、按照其毛坯备案价实行分档指导价政策信息来源：武汉政府官方网站武汉政策盘点及典型政策解读-四限政策CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有预售要求商业按揭放款要求及预计回款周期公积金按揭放款要求及预计回款周期资金监管要求（要求详细描述，示例如下）（1）低层（含五层）主体结构封顶，且砌筑工程完工；（2）多层（含六跃七）主体结构达到层数的三分之二；（3）小高层及以上建筑主体结构达到层数的二分之一且不得少于七层，主体结构中地下室每层可抵地上一层；2020年10月1日以前取得施工许可证的房地产开发项目，其开发投资额达到25%以上，且高层建筑形象

17、进度达到1/4以上、多层（含六跃七层）及低层建筑形象进度达到正负零，即可申请办理预售许可。（2020年9月25日发布通知执行期限至2021年3月31日）1-3个月，放款比例100%3-6个月，放款比例100%按照武汉市新建商品房预售资金监管实施细则：1、开发企业申请商品房预售许可证前，应当选择与监管机构签订合作协议的商业银行（以下简称合作银行），按照一项商品房预售许可申请对应一个账户的原则开立监管账户。一个监管账户内包含多幢的，应全部按工程形象进度最慢的幢所对应重点监管资金标准执行；2、对形象进度达到结构封顶并已支付完封顶施工进度款的新建商品房项目，重点监管资金标准为项目总预售款的15%；对项

18、目形象进度达到主体结构1/2并已支付相应施工进度款的，重点监管资金标准为项目总预售款的20%；未达到上述条件的，重点监管资金标准为项目总预售款的25%；3、凡上年度在我市开发施工面积在30万平方米、销售额在15亿元以上，且无不良信用记录的开发企业（包含其控股公司）；按照武汉市建筑产业现代化要求建设的商品住宅项目；按照装配式建造方式开发建设的商品房项目，重点监管资金标准均为项目总预售款的15%。4、开发企业及其控股企业连续2个年度内未受到房地产市场监管部门行政处罚，且未发生监管账户司法冻结、司法扣划、税收保全措施或强制执行措施的，可凭银行出具的保函等额替换重点监管资金。5、2020年10月1日之

19、前，在重点监管资金增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点，累计拨付额度不超过重点监管资金标准的55%；项目取得建设工程竣工验收备案表且已按照规定足额缴存住宅专项维修资金的，可申请额度为重点监管资金标准的100%（2020年9月25日发布通知执行期限至2021年3月31日）土地端、住宅端疫后从宽：土地端允许联合体拿地，同时对相关证件手续存在一定容缺办理空间；住宅端疫后为支持房地产复工复产，进一步提高预售监管资金使用率，降低开发企业财务成本，降低预售条件标准，比较契合当前房企快周转模式l 证件办理规则释放空间：在未付土地款情况下，不能办理相关证件；已缴纳50%及以上土地出让价款，可先与政府协

20、商签订土地出让合同，凭土地出让合同（非土地使用权证）推进报规手续或凭借土地出让价款票据并出具承诺书后经自然资源和规划部分、住建部门批准，容缺办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。l 土地竞买方要求放宽：中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，除因拖欠土地成交价款等行为被纳入土地市场失信行为记录档案或国家法律法规另有规定外，均可申请参加竞买（摘录自土地挂牌文件）。信息来源：武汉政府官方网站武汉政策盘点及典型政策解读-土拍及住宅纾困政策CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有以100户型，15000元/单价，2500元/精装为

21、例估算：购房首付：52.5万月供：8405元购房首付：57.5万房款首付45万装修首付12.5万购房总款175万房款月供7204元装修月供1615元合计月供8819元首付省5万月供省415元购房首付：107万月供：17152元购房首付：117万房款首付92.4万装修首付24.5万购房总款357万房款月供17751元装修月供3165元合计月供17916元首付省9.8万月供省764元政策前政策后政策前政策后精装进合同，降低置业门槛，刺激成交，稳定需求：5月25日武汉市商品房买卖合同开始实施，首次精装修计入购房合同，直接利好购房者，降低置业成本，一定程度上刺激购房需求释放，政府以合同约束精装，也将会

22、大大促进装修品质提升新版武汉市商品房买卖合同1、明确全装修商品房按购房合同总价款办理贷款2020版示范文本明确全装修商品房为一体化产品，其房屋总价款包括毛坯价款和装饰装修价款，买受人选择贷款购房的，按合同约定支付首付款后，剩余款项（含装饰装修价款）可申请办理个人住房商业贷款或公积金贷款。2、进一步规范全装修商品房装饰装修交付标准一是强化交付标准；二是明确出卖人擅自加装部分的归属问题；三是细化对装饰装修标准的约定。精装修纳入购房合同政策影响推演信息来源：武汉政府官方网站；数据说明：房贷拟定为30年期等额本金商业贷款，利率为4.9%；装修贷拟定为工商银行装修贷政策，8年期等额本金年利率3以140户

23、型，22000元/单价，3500元/精装为例估算：武汉政策盘点及典型政策解读-精装进备案政策CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有2017年“竞配建+竞方案”2016年10月首推“熔断机制”11月引入限价机制12月引入“一次报价”2020年取消“熔断价”限制，不再设置土地最高价土地款支付时间延长保证金比例为不得低于土地出让金起始价的60%，多数地块与底价持平2020年5月起，九成以上土地成交后仅支付50%价款，余款分3个月至1年内缴清土地保证金降低自土地成交之日起10日内必须缴清全部土地价款延长下调保证金比例约为底价20%-30%，

24、部分地块与底价持平2019年首度公开采用用地出让预申请制度土拍取消“熔断”机制土地取消熔断，支付款延长，土地保证金降低，有效降低拿地门槛：2019年3月起武汉施行“用地预申请”模式，以完善信息披露机制，同时，针对部分热门土地限定最高价、设置指导价，分区进行地价调控，2020年取消“熔断价”限制武汉政策盘点及典型政策解读-土拍最高限价取消CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有数据来源：2020年在校大学生数量口径来源于新华网相关报道2020批留汉置业大学生约42万人以三口之家计约2人潜在可挖掘落户人口约84万x 84-168万张图：大

25、学生随迁落户政策及购房优惠信息政策二政策一落户购房即享受政策统一口径的3%以内优惠武汉大学生父母、配偶无条件随迁落户武汉放宽落户门槛，增加购房需求基数以1-2套置业需求计潜在房票约数据说明：2020年武汉在校大学生约130万人，据武汉报纸媒体公布2017-2019年武汉大学生留汉比例约40%；则假定40%留汉大学生中有8成置业需求，以此进行潜在需求换算130万X40%X80%42万人需求假设推演：武汉政策盘点及典型政策解读-大学生及家人随迁落户人才落户政策再宽，助力楼市房票增长：政策针对在校大学生并附以购房优惠释放；据报媒公布2020年武汉在校大学生约130万人，按照近3年大学生留汉平均约40

26、%比例折算，相当于给尚未落户的42万常住人口及其家庭，直接送出了“房票”CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有容积率下调主城区住宅容积率，2.0-3.0新城区住宅容积率，1.6-2.5克而瑞观点：整体容积率降低，加之十四五整体土地供应量缩量，住宅供应量将大幅缩减，一定程度上调整目前的市场结构性风险。中心城区土地稀缺，容积率降低，高端改善产品价值将进一步升级，城市房价圈层将加速形成。强度一区强度二区强度三区强度四区水域强度五区图：武汉市主城居住用地建设强度分区规划图表1：主城区居住用地的建设强度控制指标表2：新(副)城、新市镇居住用地

27、的建设强度控制指标二环（新）三环武汉政策盘点及典型政策解读-容积率调控新规“控容”新规，塑造城市发展新格局：新规规定武汉将降低土地出让容积率，对比之前容积率相对偏低，对行业直接影响土地供应量将进一步缩减，中心城区土地稀缺加之容积率降低，住宅产品价值将进一步凸显，一定程度上调节目前结构性风险CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有宏观调控基调仍以“稳”为主，“房住不炒”“促进房地产市场平稳健康发展”仍是房地产政策的基调。11月以来央行和住建部强调“实施房地产金融审慎管理制度”、“时刻绷紧房地产市场调控这根弦”；十四五对“房住不炒”的定调

28、，都意味着房地产融资管控、需求端一城一策调控料将在2021年持续。政府保护投资环境意愿强烈，武汉政策结构性放松或将持续武汉政策出台极为克制，保护投资环境意愿强，一城一策下，政策环境宽松，四限管控力度相对不强，疫后政策进一步松绑，政策环境友好；限价结构性放松，整体维持全年价格涨幅5%以内。2020年政策环境总结及未来走向预判l 武汉土地市场l 武汉商品住宅年度表现及结构分析l 武汉新开盘市场表现年度市场表现及分析02CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有武汉土地市场-成交量价走势武汉以涉宅土地出让为主，土地财政依赖度较高，年初疫情及洪

29、水加剧财政压力，政府出地意愿积极，2020年土拍市场停滞一个月，但全年土地成交量不减反增，成交量及成交金额均创近五年新高备注：数据来源CRIC系统，2015年至2020年武汉市涉宅用地（数据不含2020年177-180号地块，其成交信息暂未公布）222722383142287130973089180118152776248227782816685104015481284171818025779101419117516181733020040060080010001200140016001800200005001000150020002500300035002015201620172018201

30、920202015-2020年武汉市土地成交量及总金额经营性用地成交建面（万m）涉宅用地成交建面（万m）经营性用地成交总价（亿元）涉宅用地成交总价（亿元）CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有2020年因新冠疫情及防汛等防控的大手笔支出，政府财政压力增大，供地意愿积极，中央政策扶持，利好城市发展，房企对武汉投资信心依旧，全年土地供求与去年基本持平，价格稳步上涨武汉土地市场-成交量价走势数据来源：CRIC数据库，2015年至2020年武汉市涉宅土地（数据不含2020年177-180号地块，其成交信息暂未公布）2862234127553

31、048311431791801181527762482277828163202501651134736582561540100020003000400050006000700005001000150020002500300035002015201620172018201920202015-2020年涉宅土地成交走势供应建面（万）成交建面（万）楼板均价（元/）CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有全年土地供应节奏延迟，但总量不减，为刺激疫后市场，上半年供应多优质地块，平均楼面价明显高于下半年；为保证土地财政，下半年开始各区土地供应大幅

32、放量，全年成交总量与去年基本持平武汉土地市场-月度供求数据来源：CRIC数据库，2019年至2020年武汉市涉宅土地（数据不含2020年177-180号地块，其成交信息暂未公布）46247194688969353602543865814788759466015546470361336133441365016992961148154400422327739336756201000200030004000500060007000800090001000001002003004005006007008009002019.012019.022019.032019.042019.052019.06201

33、9.072019.082019.092019.102019.112019.122020.012020.022020.032020.042020.052020.062020.072020.082020.092020.102020.112020.122019-2020年涉宅土地成交走势供应建面（万）成交建面（万）楼板均价（元/）2019H1供应1352万方（43%）成交1514万方（54%）2019H2供应1762万方（57%）成交1264万方（46%）2020H1供应1153万方（36%）成交910万方（32%）2020H2供应2025万方（64%）成交1906万方（68%）CRIC Consu

34、lting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有土地成交持续外扩趋势，全年成交结构重回三七格局，三环外成交占比达70%，其中一半成交量为外环以外区域，部分远郊板块供求压力将进一步加剧；中心城区明显呈现量少价高特征，二环内优质地块竞争激烈，溢价率较去年上涨10个百分点武汉土地市场-环线成交结构数据来源：CRIC数据库，2011年至2020年武汉市涉宅土地（数据不含2020年177-180号地块，其成交信息暂未公布）年度二环内二三环间三四环间四外环间外环以外2019成交建面452572894268592成交均价98286512599038522749溢价率3%7%2

35、5%11%10%2020成交建面292521995203804成交均价150218601583230882522溢价率13%4%12%12%10%2019-2020年涉宅用地分环线成交对比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2011201220132014201520162017201820192020历年涉宅地块成交占比（建面）二环内二三环间三四环间四外环间外环以外CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有2020年涉宅土地成交量分布图无土地成交20万方以内20-50万方50-100万方100-150万方

36、150-200万方200万方以上减少200万方以上成交减少100-200万方成交减少100万方以内成交基本持平增加100万方以内成交增加100-200万方成交增加200万方以上成交2019-2020年涉宅土地成交量对比图板块20192020差距盘龙城37 430 394 四新51 197 145 双柳42 167 125 沌口中心47 163 116 汉江湾0 105 105 南岸嘴8 100 92 金口0 78 78 阳逻港126 196 70 前川34 88 54 金融街0 45 45 仓埠0 41 41 常福0 36 36 长江新城63 91 27 二七0 25 25 龙阳大道0 22

37、22 会展商务区12 31 19 花山60 78 18 纸坊6 23 16 五里界0 14 14 汉口北26 38 12 光谷中心城52 63 11 汉正街0 8 8 二七滨江14 22 7 卓刀泉1 0-1 花桥1 0-1 华中金融城2 2-1 丁字桥31 30-1 横店20 19-2 常青路3 0-3 藏龙岛3 0-3 墨水湖3 0-3 板块20192020差距邾城33 30-3 中法新城39 36-3 后官湖21 17-4 黄家湖48 43-5 蔡甸城关146 141-6 省府11 0-11 金银湖20 8-12 沙湖39 25-13 南湖14 0-14 武金堤29 15-15 汉口滨江

38、15 0-15 青山滨江97 78-19 汤逊湖南22 0-22 薛峰23 0-23 走马岭26 0-26 流芳34 6-27 柏泉30 0-30 纱帽110 79-31 杨春湖47 10-36 后湖47 0-47 宗关48 0-48 军山116 61-55 大关山69 13-57 白沙洲64 0-64 未来城66 0-66 武昌滨江112 21-91 琴台文化区127 0-127 长丰158 18-140 大桥新区172 5-166 吴家山354 99-255 与2019年土地出让整体向外扩张有所区别，2020年土地出让更集中在东部、南部等产业核心区及汉口中心区域，市场下行期，为稳预期，保投

39、资，土地出让更倾向于核心区及产业发展持续向好区域武汉土地市场-板块成交结构单位：万方数据来源：CRIC系统，2019年至2020年武汉市涉宅用地（数据不含2020年177-180号地块，其成交信息暂未公布）CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有-2000以上-2000-1000-10000无对比土地或楼面地价变化百元内01000100020002000以上2019-2020年涉宅土地成交楼面价变化图长江两岸核心区、产业核心区抗跌能力更强，市场下行期表现依然较好，房企预期持续走高，地价明显上涨，流芳、军山等板块市场下行明显，导致地价下

40、跌武汉土地市场-板块成交结构板块楼面价降幅(元/）原因分析汉口北-3518产业勾地武金堤-1510勾地+还建地块纸坊-1377地块位置原因流芳-1208地王入市受阻，影响预期沙湖-7972020年成交土地商住占比增大军山-795中法新城-454产业勾地青山滨江-302地块位置原因板块楼面价涨幅(元/）二七滨江19996华中金融城11338金银湖8268大关山7273杨春湖4311武昌滨江3899南岸嘴2987沌口中心2447丁字桥1663光谷中心城1661黄家湖1386蔡甸城关1366吴家山1176四新933纱帽785花山773大桥新区751后官湖631盘龙城352数据来源：CRIC数据库，2

41、020年武汉市涉宅土地成交（数据不含2020年177-180号地块，其成交信息暂未公布）CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有核心城区优质地块增多，刺激企业拿地积极性，汉口滨江拍出全市地王，楼面地价首次突破3万元/，光谷中心城预期持续走高，花山受其带动明显，双双屡次刷新地王武汉土地市场-地王2020年新增地王一览表板块宗地号土地属性商住比成交楼板价溢价率项目/地块名称拿地时地楼比蔡甸城关P（2020）037号住宅/605673%蓝光雍锦香榭0.58仓埠P（2020）063号综合0.08：0.9230000%金科桃湖美镇地块0.32大

42、关山P（2020）133号综合0.3：0.7147290%中建三局华科大地块0.51大桥新区P（2020）144号住宅/666711%武汉名维安置业豹山村地块0.42丁字桥P（2020）010号综合0.21：0.79104390%龙湖天玺0.32沌口中心P（2020）017号住宅/787829%德信阳光城丽景公园0.40二七P（2020）020号综合0.14：0.86118000%江岸国资委二七路地块-二七滨江P（2020）122号住宅/3055853%华润二七滨江地块0.59光谷中心城P（2020）048号住宅/1351593%南山光谷中心城地块0.70光谷中心城P（2020）073号住宅/

43、14370105%德商彰泰佳兆业翡丽天玺0.75光谷中心城P（2020）136号住宅/1577887%电建&上海兴泷&德商神墩一路地块0.78汉江湾P（2020）022号综合0.13：0.87156331%中铁建招商国著上宸0.51汉口北P（2020）055号住宅/756995%武汉长安鑫盛投资地块0.60汉正街P（2020）052号综合0.68：0.32159540%金地利济北路地块0.35花山P（2020）135号住宅/1225144%中交花山地块10.65花山P（2020）140号住宅/1055526%中交花山地块20.86花山P（2020）162号住宅/1255926%中铁花山地块1.

44、03花山P（2020）163号住宅/1263427%联投花山地块1.03黄家湖P（2020）128号住宅/60560%大华黄家湖地块0.39金融街P（2020）150号综合0.23:0.772100218%华发航空路地块1.10金银湖P（2019）214号住宅/1068653%中交泓园0.76流芳P（2020）124号住宅/960812%正荣流芳地块0.55龙阳大道P（2020）059号住宅/1300687%禹洲龙阳大道地块0.68南岸嘴P（2020）013号综合0.37：0.631453410%中海南岸嘴地块0.50南岸嘴P（2020）014号综合0.25：0.76143258%中海南岸嘴地

45、块0.49盘龙城P（2020）105号住宅/629229%九翼置业盘龙城地块0.48武昌滨江P（2019）212号综合0.45：0.55139630%龙湖武昌滨江地块0.40长丰P（2020）175号综合0.11：0.8990008%万科华生公园大道0.53数据来源：CRIC数据库，2020年武汉市涉宅土地成交（数据不含2020年177-180号地块，其成交信息暂未公布）；若土地编号连续且竞得人为同一家房企，则只计数1次，拿地时地楼比=拿地楼面价/板块内项目最高售价CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有流拍&撤牌土地编号板块用途总建

46、面（万m）起始楼面地价（元/m）商住比交易方式流拍/撤牌原因流拍P（2019）153号汉江湾住宅、商服、交通运输、公园与绿地60.013101 0.45：0.55现场挂牌商服体量占比达45%撤牌P（2019）188号军山住宅、商服32.02886 0.37：0.63现场挂牌商服体量占比达37%，引入大型涉农流通产业公司P（2019）201号双柳住宅29.71650/网上挂牌协商未达成一致，后以P（2020）121号号被江夏城投底价竞得P（2020）054号汉口北住宅、商服、公园与绿地15.85000 0.17：0.83网上挂牌住宅部分回购，商业计容建面占比30%至70%P（2020）114号汉

47、口滨江住宅、公园与绿地4.919800/现场挂牌起拍价格偏高P（2020）119号武昌古城住宅、商服、教育、公用设施、公园与绿地根据挂牌文件要求执行/现场挂牌/P（2020）129号光谷中心城住宅、商服22.24049 0.7：0.3现场挂牌自持商业建面4.7万平方米，引进虚拟现实（VR）特效制作公司总部+配建艺术秀场P（2020）137号阳逻港住宅、商服、餐饮、旅馆、娱乐17.53096/网上挂牌市场趋冷，参拍要求较高P（2020）153号丁字桥住宅、商服、绿地8.429501 0.5:0.5现场挂牌商服体量占比达50%P（2020）168号大桥新区住宅30.46254/现场挂牌与169号商

48、服地块搭配供应，两宗用地合并计算，商服占比超过60%，商服体量过大P（2020）172号会展商务区住宅、商服、科教、公用设施、公共建筑、公园和绿地62.48891 0.62：0.38网上挂牌由于公共设施协商未达成一致，地块撤牌P（2020）173号琴台文化区住宅、防护绿地4.669506/网上挂牌拆改难度较大，相较板块内前期地块起拍价较高，竞争优势不强流拍/撤牌地块多因商办占比过大、参拍条件过高，商业运营对于企业要求较高、商办物业资金回笼较慢，商服占比过高、自持年限长一定程度增加了拿地成本，产业导入要求高也增加拿地门槛武汉土地市场-流拍及撤牌数据来源：CRIC数据库，2020年武汉市涉宅土地信

49、息，（数据不含2020年177-180号地块，其成交信息暂未公布）CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有l 土地供应节奏延迟，成交总量不减反增；优质地块释放加之土拍政策刺激，土地市场火热，地王频出受疫情影响，大量土地供应集中于下半年，成交量超过2800万方，反超2019年土地“熔断”机制取消、核心区域优质地块地块释放、光谷东放开土地市场自由竞争，热门板块地王频出，地价持续上行l 连续大量供地，或将出现土地库存过大的结构性矛盾l 随着城市更新的深入、产业区的扩张、城市建设的发展需要，土地参拍要求将逐渐变高近四年的2500万方的土地成交

50、量，造成目前市场潜在供应量较大，存在较高的市场库存风险，持续大量的土地供应，将进一步加剧市场供求关系恶化，不利于城市市场平稳健康运行未来土地供应中心城区以城市更新为主，量少价高、商办占比较大，城市外围土地出让依然围绕产业核心区域，商业运营能力或产业整合能力较强的企业或将赢得更多拿地机会土地市场火热，全城地王刷新，热门板块地王频出商业运营和产业整合能力或将成为拿地核心竞争力2020年土地市场小结CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有武汉商品住宅市场总体成绩20192019年年20202020年年同比同比供应量供应量 （万平方米）（万平

51、方米）25102157-14.1%成交量成交量（万平方米）（万平方米）20861558-25.3%库存量库存量（万平方米）（万平方米）1247184948.3%去化周期去化周期（月）（月）7.210.850.0%价格价格（含装修，元（含装修，元/平）平）15062156183.7%全年武汉市场供应量2157万方，同比降幅14%；成交量降至1558万方，库存持续上升至1849万方，同比上涨48%，去化周期超10个月；成交均价已突破1.56万元/平，涨幅3.7%备注：数据口径为商品住宅；2019年新增供应成交数据（克而瑞监测数据），2020年为网签数据剔除老旧项目(截止到2020年12月28日)C

52、RIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有武汉商品住宅市场年度供求量价表现备注：数据口径为商品住宅；2012-2016年为备案数据，2017年-2019年新增供应成交数据（克而瑞监测数据），2020年为网签数据剔除老旧项目(截止到2020年12月28日)量缩价涨，供求比创新高：2020年因疫情影响，武汉供求均缩量，其中供应缩减14%成交缩减25%，供求比高达1.38，创近5年新高，购房观望情绪加重；受限价放松影响全年成交均价15618元/，同比上涨4%1.141.201.3800.20.40.60.811.21.41.6050010001

53、5002000250030003500201220132014201520162017201820192020武汉市商品住宅年度供求走势供应面积（万）成交面积（万）供求比136801463115062156180200040006000800010000120001400016000180000500100015002000250030003500201220132014201520162017201820192020武汉市商品住宅年度量价走势成交面积（万）均价（元/）CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有00.511.522.50

54、501001502002503003504004505002018.012018.022018.032018.042018.052018.062018.072018.082018.092018.12018.112018.122019.012019.022019.032019.042019.052019.062019.072019.082019.092019.12019.112019.122020.012020.022020.032020.042020.052020.062020.072020.082020.092020.12020.112020.12近三年武汉市商品住宅月度量价走势供应面积（万

55、）成交面积（万）供求比（%）二季度一季度三季度277万方623万方787万方二季度一季度三季度98万方464万方 813万方同比-25%同比-65%2510万方2157万方四季度822万方781万方同比+3%四季度同比-5%二季度一季度三季度295万方590万方748万方2495万方四季度862万方同比6%同比-6%同比5%同比-5%武汉商品住宅市场供求节奏上半年35%下半年65%上半年36%下半年64%上半年26%下半年74%前轻后重，节奏后置：因疫情影响，一季度供应大幅收缩，政府降低预售条件后，供应迅速放量，三季度供应基本回归至同期水平，但受疫情影响加剧市场下行，存量快速回升，四季度供应量

56、有所放缓；全年供应集中于下半年军运会疫情期备注：数据口径为商品住宅；2012-2016年为备案数据，2017年-2019年新增供应成交数据（克而瑞监测数据），2020年为网签数据剔除老旧项目(截止到2020年12月28日)CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有武汉商品住宅市场成交结构外扩趋势减弱，主城区核心区量价齐升：三七格局回调，2020年一环内及一二环间占比均呈现增长，三环内成交累计占比38.2%，同比上涨1%；成交均价方面，除外环以外小幅滑落外其他均上涨，其中一环内同比上涨高达16%+16%+2%+1%+1%-1%0%10%2

57、0%30%40%50%60%70%80%90%100%201520162017201820192020武汉市商品住宅分环线成交占比（%）一环内一二环间二三环间三外环间外环以外外扩外扩内收内收0500010000150002000025000300003500040000201520162017201820192020全市商品住宅分环线成交价格走势（元/）一环内一二环间二三环间三外环间外环以外备注：数据口径为商品住宅；2012-2016年为备案数据，2017年-2019年新增供应成交数据（克而瑞监测数据），2020年为网签数据剔除老旧项目(截止到2020年12月28日)CRIC Consulti

58、ng Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有刚需升级，改善扩容：110-140产品线成交占比达50%，其中120及以下三房占比全市总成交60%，刚需托底特征明显武汉商品住宅市场成交结构0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%201520162017201820192020全市商品住宅分产品线年度成交结构（%）90以下90-110110-140140-180180以上0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%201520162017201820192020全市商品住宅分房型年度成交结构（%）一房二房80以下二房80以

59、上三房100以下三房100-120三房120-140三房140以上四房及以上备注：数据口径为商品住宅；2012-2016年为备案数据，2017年-2019年新增供应成交数据（克而瑞监测数据），2020年为网签数据剔除老旧项目(截止到2020年12月28日)CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有万元及百万元以下产品缩减，单价1万5-2万及总价100-300万为市场成交主力：2020年整体市场1万以下及100万以下产品成交呈缩减趋势；主力单价段为1万5-2万，成交占比达59%；主力总价段为100-300万产品，成交占比达72%武汉商品住

60、宅市场成交结构0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%201520162017201820192020分单价段全市商品住宅成交套数占比（%）1W以下1W-1.5W1.5W-2W2W-2.5W2.5W-3W3W以上0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%201520162017201820192020分总价段全市商品住宅成交套数占比（%）100W以下100W-150W150W-200W200W-300W300W-400W400W-500W500W-600W600W-700W700W以上备注：数据口径为商品住宅；2012-2016年为备案数据，2

61、017年-2019年新增供应成交数据（克而瑞监测数据），2020年为网签数据剔除老旧项目(截止到2020年12月28日)CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有武汉商品住宅市场成交价格-3000-2000-2000-1000-1000-500-500以内无数据1000以内10002000200050005000以上2020年板块成交价格变化（环比2019年）板块2020年成交价格 2019年成交价格价格变化汉口滨江4990935518+14391菱角湖3071622964+7753华中金融城3971534504+5211武金堤1916

62、615162+4004花山1518412365+2820徐东2324920572+2677四新1669414099+2595花桥2604323648+2395大关山2395621769+2188未来城1408411992+2092金融街3772135880+1841白沙洲1663914898+1741后湖1941817901+1518汉口北1129810000+1298会展商务区1922017962+1259卓刀泉2752226277+1244王家湾1749116254+1238光谷中心城1817317091+1082墨水湖1793116868+1063琴台文化区2258421532+1052

63、常青路2084519935+910中法新城106269887+739龙阳大道1611815424+694蔡甸城关96389003+634长江新城1106910445+624前川94238865+557汪集66996246+453阳逻港84398063+376沙湖3759237228+364黄家湖1358413296+288双柳66126334+278纸坊1299112732+259邾城71106902+208青山滨江2119721000+197杨春湖1939819298+101盘龙城1155111549+2板块2020年成交价格 2019年成交价格价格变化军山85998717-118北湖化工1

64、157611706-130宗关2801728148-131古田中心1531915482-163郑店90619239-178金口68107000-190横店1042210640-218二七滨江4032740556-229薛峰1220812438-231金银湖1369613928-232长丰1681417063-249金银潭1479715106-309仓埠76668037-371汤逊湖南1318813564-376南岸嘴2170622086-380纱帽79658355-390大桥新区1401214442-430藏龙岛1386214376-514五里界93809936-556丁字桥275252816

65、4-638流芳1757918236-657吴家山1341914275-856走马岭922110156-936常福78938968-1075沌口中心1561916817-1198南湖1938620768-1382汉江湾1764219255-1613武昌滨江3150733141-1635后官湖68488619-1771东湖风景2789629731-1835CBD2875230711-1959杨园2574728379-2632涨跌参半，洼地填补，相邻板块价差缩减：34板块均价上涨，34板块均价下跌，城市中心区高端改善及产业核心的光谷区域涨幅最为明显，维持市场预期、产业发展向好，价格上涨有支撑，二三环

66、间的刚需置业洼地价格被填平，将逐步向改善升级备注：数据口径为商品住宅；2019年新增供应成交数据（克而瑞监测数据），2020年为网签数据剔除老旧项目(截止到2020年12月28日)CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有存量少去化周期长典型板块：未来城、纱帽、汉口滨江、二七滨江、花桥、薛峰、华中金融城存量大去化周期长典型板块：阳逻港、吴家山存量少去化周期短典型板块：光谷中心城、汉口二三环存量大去化周期短典型板块：琴台文化区、大桥新区典型刚需板块库存积压，去存压力较大：截止2020年末，全市商品住宅狭义库存上涨至1849万方。主城核心高

67、端住宅板块及远郊崛起新区板块库存量递增，去存周期维持在12个月以上商品住宅市场狭义存量及去化周期蔡甸大沌口大关山大青山东西湖光谷中心城汉口二三环汉口中心汉南汉阳二三环汉阳中心花山黄陂临空流芳南部新城南湖牛山湖盘龙城汤逊湖未来城武昌南武昌中心新洲阳逻新城长江新城0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.00200.00全市分组团狭义存量四象限图分布备注：数据口径为CRIC监测数据，去化周期取近六个月成交计算值CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知

68、识产权归克而瑞-武汉机构所有疫情加重购房观望情绪，年度去化加速下滑，月度仅维持4成水平：自2018年四季度市场遇冷开始下行，2020年初又遇疫情，全年去化降至4成；除6月因政策托底及涨价项目带动效应开盘去化率略微抬升外，其他月份去化难升，均在4成上下波动商品住宅市场开盘表现0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0200004000060000800001000001200001400001600001800002012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年历年全市普通住宅重点监测项目年度开盘走势供应套数成交套数去化率0%1

69、0%20%30%40%50%60%70%80%90%050001000015000200002500030000350002019.012019.022019.032019.042019.052019.062019.072019.082019.092019.12019.112019.122020.012020.022020.032020.042020.052020.062020.072020.082020.092020.12020.112020.122019-2020年全市新开盘去化表现供应套数成交套数去化率（%）疫情封城楼市归零重启供应放量供应放量供应放量供应放量备注：CRIC武汉市重点监测

70、项目，统计时间2019年1月-2020年12月27日（统计不含公寓、商业合院、商墅），2020年单盘平均推量剔除2、3月CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有小步快跑，平推倍增：由于疫情影响蓄客不足、上访量少，复工后首月超六成项目平推入市，经过二季度缓冲，下半年平推项目占比下降，整体占比同比倍增，单盘平均推盘量为183套/次，推盘频次明显上升，“小步快跑”力求快速走量商品住宅市场推盘结构20202020年单盘平均推量：年单盘平均推量：183183套套20192019年单盘平均推量：年单盘平均推量：208208套套0%10%20%30

71、%40%50%60%70%80%90%100%19.0119.0219.0319.0419.0519.0619.0719.0819.0919.1019.1119.1220.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.1020.1120.122019-2020年全市新开盘及平推频次占比变化平推频次开盘频次2019年平推占比23%2020年平推占比49%05010015020025030035019.0119.0219.0319.0419.0519.0619.0719.0819.0919.1019.1119.1220.0120.0220.0320.04

72、20.0520.0620.0720.0820.0920.1020.1120.122019-2020年全市单盘推售量及开盘频次变化单盘推售套数推盘频次备注：CRIC武汉市重点监测项目，统计时间2019年1月-2020年12月27日（统计不含公寓、商业合院、商墅），2020年单盘平均推量剔除2、3月CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有疫情冲击下刚需市场置业客群不足，远郊市场大幅下行：疫情后复工复产全面推进，大量务工人群流失导致远郊刚需置业需求明显收缩。相较刚需置业而言，改善置业客群收入相对稳定，疫情催化下置业需求得到一定程度衍生201

73、9-2020全市监测项目开盘对比-环线2020年全市重点监测项目开盘对比商品住宅市场开盘表现0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%010000200003000040000500006000070000一环以内一二环间二三环间三四环间四外环间外环以外一环以内一二环间二三环间三四环间四外环间外环以外20192020推出套数(套）认购套数（套）去化率2020201947%42%41%33%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%01000020000300004000050000600007000020H120H220H120H2主城区远城区推出套

74、数（套）认购套数（套)去化率43%36%备注：CRIC武汉市重点监测项目，统计时间2019年1月-2020年12月27日（统计不含公寓、商业合院、商墅）CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有二手普宅热度回升，量价企稳：今年以来，全市二手房成交逐月回升，于7月明显回暖并恢复至去年平均水平线，全市均价小幅回调但整体趋稳；武昌及洪山区二手房均价居前列商品住宅市场二手房1W1W1W-1.5W1W-1.5W1.5W-2W1.5W-2W2W2W武汉分区二手普宅房价分布图武汉分区二手普宅房价分布图89468946例例 黄陂区黄陂区11465114

75、65元元/新洲区新洲区60566056元元/江夏区江夏区1398013980元元/东西湖区东西湖区1452214522元元/蔡甸区蔡甸区98219821元元/汉南区汉南区64956495元元/洪山区洪山区2070620706元元/武昌区武昌区2340023400元元/青山区青山区1642016420元元/硚口区硚口区1775317753元元/江汉区江汉区1942219422元元/江岸区江岸区1994619946元元/汉阳区汉阳区1729117291元元/050001000015000200002500002040608010012014016019.0119.0219.0319.0419.05

76、19.0619.0719.0819.0919.1019.1119.1220.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.1020.11全市二手普通住宅月度成交量价走势二手房成交面积（万）二手房成交均价（元/）备注：数据来自CRIC数据库，2020年数据截止11月CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有疫情后供应迅速放量，三季度供应回归至同期水平，但整体需求回温趋缓，存量快速回升。疫情影响下的城市改善置业需求释放，城市核心区量价齐涨，远郊刚需置业客群显现不足，区域市场加速下行；受限价放松影响

77、全年均价呈现稳定增幅整体推盘呈现小步快跑态势，下半年供应节奏明显加快，平推项目占比提升，疫后客户观望情绪持续存在，主城区抗压能力较强，远城区开盘去化下降严重；在整体去化水平不高的现状下，折扣优惠活动普及，分销大兴其道结构型分化更明显：三环内需求强劲，抗风险能力强，量价齐升；热门板块项目竞争态势拉开，“一荣俱荣”难再现。典型板块个案对板块整体价值带动性不强反而挤压板块其他项目生存空间，加大板块内两级化趋势2020年住宅市场小结l 商业年度表现及结构分析l 办公年度表现及结构分析l 公寓年度表现及结构分析年度商办市场分析03CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识

78、产权归克而瑞-武汉机构所有截止到2020年11月，武汉销售型商铺供应146.9万方，成交71万方，整体均价呈现结构性下滑；底商全年供应占比40%，成交占比56%，为市场供求主力商办市场-销售型商铺供求0200040006000800010000120001400016000180000.050.0100.0150.0200.0250.0201520162017201820192020图：历年全市销售型商铺整体供求价表现供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价020004000600080001000012000140001600018000200000.010.020.030.040.050.

79、060.070.0底商购物中心商墅商业街商业裙楼专业市场图：2020年销售型商铺分产品市场表现供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/）备注：2020年数据截止11月30日，统计范围为武汉全市销售型商铺，供应来源于预售许可证，成交来源于备案数据CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有受宏观经济形势及疫情影响，商铺投资类产品整体需求进一步萎缩，商铺各面积段成交均价走势呈现下滑趋势，其中90平以下产品价格实现度较高，各面积段产品单价环比均有所下降商办市场-销售型商铺结构成交050001000015000200002500030000

80、201520162017201820192020历年全市零售商铺各面积段成交均价走势20以下20-9090-240240-500500以上备注：2020年数据截止11月30日，统计范围为武汉全市销售型商铺，供应来源于预售许可证，成交来源于备案数据CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有截止到2020年11月，2020年办公供应80.7万方，成交38万方，供应同比呈现大幅下滑，下半年开始投资需求有所回升，办公市场整体成交形势逐渐向好。典型项目如武建中心富强国际、奥园滨江国际、武汉国际钢铁物流服务中心等办公入市商办市场-办公物业供求020

81、00400060008000100001200014000160000.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0201520162017201820192020历年全市销售型办公物业供求价表现供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/）05000100001500020000250000510152025303540产业园甲级乙级2020年销售型办公分产品市场表现供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/）备注：2020年数据截止11月30日，统计范围为武汉全市销售型办公物业，供应来源于预售许可证，成交来源于备案数据CRIC Consulting Di

82、vision本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有截止到2020年11月，全市办公物业成交量同环比有所回升，除40 及70-200 面积产品成交均价小幅上涨外，其他面积产品成交均价均呈有所下降，整体呈下降走势商办市场-办公物业结构成交02000400060008000100001200014000160001800020000201520162017201820192020全市历年办公各面积段成交均价走势40以下40-7070-140140-200200-300300-500500以上备注：2020年数据截止11月30日，成交为备案数据，范围包含所有行政区，物业类型包括产业园、甲

83、级、乙级写字楼CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有截止到2020年11月，全市公寓供应157.3万方，成交67.4万方，均低于19年全年供求量7成，受成交结构性影响，成交均价近两年来持续下滑商办市场-公寓供求价159.5113.9144.3152.2223.7157.336.9128.3160.9124.3107.467.4106081128412415148811440312847020004000600080001000012000140001600005010015020025020152016201720182019202

84、0历年武汉市公寓供求价表现供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/）备注：2020年数据截止11月30日，成交为备案数据，范围包含所有行政区，物业类型为公寓CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有截止2020年11月，Loft成交均价12473元/，呈下滑趋势；Soho成交均价13586元/，明显上涨；整体均低于住宅成交均价商办市场-公寓结构成交备注：2020年数据截止11月30日，成交为备案数据，范围包含所有行政区，物业类型为公寓1137512180136811558813394124739595998411113139171

85、1843135868580917213680146311506215618600080001000012000140001600018000201520162017201820192020全市历年公寓分产品量价走势loft成交均价（元/）soho成交均价（元/）住宅成交均价（元/）CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有截止到2020年11月，武汉商用物业整体供应384.9万方；成交176.4万方，同环比均下降；尽管从三季度开始需求端有所回升，但整体需求增长仍较缓慢整体供应80.7万方，成交38万方，同比增长24%，成交量有小幅回升，

86、全年整体供应速度放缓，一定程度上缓解了库存市场压力。但市场整体库存去化压力仍然较大截止到2020年11月，公寓整体供应量157.3万方，同比缩减30%，成交量67.4万方，同比缩减37%，受成交结构性影响，成交均价近两年来持续下滑受整体宏观下行及年初疫情进一步冲击，行业多数商业投资者持审慎态度，持续性观望，销售型商铺供求比进一步扩大，价格整体呈下滑趋势商办市场-小结l 房地产市场政策思路及走向l 市场供应及需求量预测l 武汉楼市发展预判市场趋势及预测04CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有宏观调控基调仍以“稳”为主，持续贯彻“房住

87、不炒”“促进房地产市场平稳健康发展”仍是2021年房地产政策的基调。从11月以来央行和住建部强调“实施房地产金融审慎管理制度”、“时刻绷紧房地产市场调控这根弦”，意味着房地产融资管控、需求端一城一策调控或将在2021年持续；中长期来看，十四五对“房住不炒”的持续重申、对企业三道红线的卡位、对银行住房贷款比重的设限，都反应着国家对房地产的管控思路即“稳定预期管理”，以“满足人民对美好生活的向往”为长期发展目标，房地产角色及行业地位将从经济“助推器”向“稳定器”转变。武汉楼市边际放松目的基本达到，2021政策宽松大概率不可持续2020政府为对冲疫情损失及提振经济修复信心，保护投资环境，缓解房企现金

88、流压力，将政策结构性放松明显，如限价管制放宽、拿地门槛降低、人才政策等，全年来看宽松政策下的阶段性目的基本达到；且因持续的宽松与中央“三稳”大基调背离，故推断2021年宽松的局面大概率不可持续，政策将回归“三稳”“房住不炒”顶层设计主基调，由宽从严；城市“控容”新规、土地财政的渴求度、市场供求关系等多重要素，综合决定2021土地出让也料将“缩量”，且迫于政府将房地产与城市建设发展高度捆绑的诉求，未来限价、地价也将趋于与地块特征高度捆绑，也就意味着房企拿地门槛将再度提高，投资拿地也将更考验企业对城市、板块等更小颗粒维度的洞悉与判断。2020年政策环境总结及未来走向预判CRIC Consultin

89、g Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有从稳定市场、保障财政角度出发，结合城市扩容阶段特征及规律，预计未来土地供应将结构分层，总体上量缩价涨。土地出让将采取充分竞价模式及与城市发展深度捆绑做城市服务、产业发展等，房企拿地门槛将出现明显提升市场供应及需求量预测土地供应量缩价涨l 总量缩减：预计2021年开始缩减至2000万方可建规模以下。l 价格上涨：容积率下调，叠加未来出让以主城核心区小体量地块，远城区中心区优质地块，远城发展区产城融合配套地块（满足产业发展诉求为主）组成三层结构特征，土地价格总体呈现上涨趋势。l 容积率下调：土地容积率下调，地块占地面积难以大幅

90、增加情况下，总可建规模大概率下行。近四年的2500万方的土地成交量，造成目前市场潜在供应量较大，存在较高的市场库存风险，持续大量的土地供应，将进一步加剧市场供求关系恶化，结构性矛盾愈加凸显。土地库存过大结构性矛盾凸显市场下行期，房企拿地谨慎，远郊暂未开发区域土地价值低，风险大，影响预期，政府出地更倾向于发展成熟区或重点规划区域，但由于前期大量的供地，同时中心城区拆改地块释放速度不快，余量土地明显减少。远城中心区大干快上，余量土地减少CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有市场供应及需求量预测供应：2300万方成交：1500-1800万

91、方外来人口导入量相对大，但城市当前产业能级、量级不高，辐射范围有限，人口吸纳已出现瓶颈，短期内人口增速将出现放缓基于城市人口基数及未来发展目标计算，未来依然会维持1500-1800万方稳定需求2021年价格维稳5%幅度内结构性波动当前市场存量较大，可保证中短期内市场供应充足，供求压力较大，整体房价无明显上涨动力，同时结合十四五期间的“房住不炒”的调控基调，预计城市房价年度涨幅维持5%左右波动待市场存量化解，土地供应减少后，供求关系得到调节，市场将进入新的上行周期，房价将出现进一步上涨CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有武汉楼市发展

92、预判城市由单中心向多中心格局演变，圈层格局形成城市向成多中心格局演变阶段性、结构性机会开始凸显城市需求结构出现明显分层，改善需求出现明显增量 城市需求分层逐渐清晰，城市核心区为顶级置业，三环内为改善需求，三环外形成外溢刚需聚集区，未来由于中心城区地缘客户改善换房需求的释放及土地“降容”的影响，改善需求将加速成熟，三环内成为改善需求主场全市土地“降容”，中心城区净用地减少，城市更新机会凸显 政策趋紧、城市容量缩量、拿地要求提高、土地“降容”的影响，未来市场竞争必然更加激烈 加强政企间深度合作、寻找城市更新机会，建设企业运营能力，将是未来在汉发展、扩张的重要途径 跟随产业落位及配套引导，城市多中心格局逐渐形成，城市房价圈层格局进一步拉大，核心城区成为价格锚点，外围新城以产业核心区形成新的中心，未来将以各中心形成极化发展格局Thanks