定位策划-购物中心-2013年武汉森拓普城市广场购物中心项目整体定位报告.ppt

1、城市广场项目整体定位报告森拓普商业地产公司2序论D地块定位方向B、C地块定位方向A地块定位方向经济收益测算l市场结论综述l地块条件回顾l项目整体定位l案例参考l业态建议l规划建议l案例参考l业态建议l规划建议l案例参考l业态建议l规划建议l操盘建议l成本测算l租赁收益测算l销售收益测算l返租测算l现金流宏观经济结论l整体宏观调控背景下，商业地产或将难以独善其身，被调控预期出现，风险加大，甚至国内商业地产持有者已开始出现撤资现象。宏观经济指引 l商业地产如日中天，但国家政策的不确定性成为未来最大风险因素。本案在现行条件下，须保证产品结构最优化，产品形态灵活化，以抵抗政策风险。城市背景结论l襄阳市

2、人均可支配收入偏低，人均消费性支出偏高，证明本地居民生活成本偏高且消费欲望较强;l中心区升级在即，民发、万达立足已稳，佳海、东合、甚至潜在的南国置业、武商地块等项目纷纷逐鹿樊城，区域市场商业面临全面竞争。专项调研结论l襄阳高层商业产品尚处于初步发展形成期；操作灵活的的高层公寓产品，在投资客、消费者识别度不高，差异化易于形成的阶段，机会点剧增，有望形成一统市场的局面。城市背景指引l“具备统治力及影响力、可主导消费、符合目标客群消费能力、前景一片大好”，未来将成为襄阳商业地产竞争的主导因素。l 挖掘自身物理属性，以把握机会，转换劣势，打造核心竞争 力，塑造鲜明的自我主题性，实现竞争的“完胜”专项调

3、研指引l高层建议打造功能灵活的公寓（SOHO、LOFT）及酒店式公寓（部分可作纯酒店用途），尽早入市填补空白，争夺标杆地位；集中商业建议规避专业市场的竞争红海，转而打造真正具备竞争力的多核型城市综合体。3地块条件回顾项目整体定位市场结论综述序论消费市场结论l分析周边常驻人群，消费力或消费欲有限，项目短期内无法以常规商业辐射半径为存活基础，在产品定位上必须变被动为主动；无论是零售、餐饮还是休闲娱乐，受访者整体消费力都处于中档水平。消费市场指引l本案应以全市范围目的型消费者为目标对象，建立独一性产品，以“主题”、“风情”等元素使项目脱颖而出，同时处理好项目档次与城市消费力的关系。商家调研结论l鉴于

4、业态本身的选址条件，百货存在一定的进驻难度，超市、影院类商家对项目具备一定进驻意向，跟随型商家暂时进驻信心不足，认为本案需具备独立的生存能力。商家调研指引l项目受限区位、历史经营背景、城市消费人群认知等不利因素制约，商家布点动因不足，需依托另辟蹊径、独树一帜的项目定位及较好的发展前景，给予商家信心，由“要他进”转变为“我要进”，降低招商难度，保障项目成功。4地块条件回顾项目整体定位市场结论综述序论5D地块评述性质：商业、办公；现状：东接春园北路，北临光彩陶瓷洁具区；特征：虽然本地块基底面积在四块地中最大，但作为大商业考虑，依然存在平层过小的问题，对项目大商业的形成造成一定阻碍。地块条件回顾项目

5、整体定位市场结论综述序论6C地块评述性质：商业、办公；现状：北临光彩大市场五金、汽配区；特征：地块方正，临街面有限，适宜与紧邻的D地块形成业态、功能互补，成为B、D间商业的连接。地块条件回顾项目整体定位市场结论综述序论7B地块评述性质：商业、办公；现状：北临光彩大市场装饰材料区，与C地块相距约80米，如无相关连接设施，将造成人流截断；特征：地块方正，进深较短，仅20余米，内街感较难形成，铺面面积较难控制，业态选择空间有限。地块条件回顾项目整体定位市场结论综述序论8A地块评述性质：旅馆业用地；现状：西临清河东路，尚未动工；现为光彩大市场板材区，目前以批发为主；特征：地块呈三角状，可利用小型广场与

6、建筑斜面塑造东南向的展示面。地块条件回顾项目整体定位市场结论综述序论9项目地块名称总建面积容积率建筑密度城市广场A地块434002.730%B地块416003.138%C地块346003.738%D地块690703.4739.7%商业体量城市广场长虹路商圈：约20万：18.8万项目指标VSVS项目地块核心问题商业体量：商业体量过大，一方面为项目提供了较大的发展空间，另一方面则将项目引入参与全城竞争，项目操作难度增加，如何利 用这把“双刃剑”，将成为项目面临的重大问题。建筑密度：城市广场建筑密度指标较小，大商业布局困难，如何在现有规划条件下实现整体功能的实现将是规划考虑的重点问题。地缘关系：项目

7、地缘状况不佳，应妥善处理新建物业与专业市场间的关系，如交通、公共空间、展示面等。项目价值：高昂的土地成本左右项目产品定位，高溢价之路如何实现将成为项目必须考虑的核心问题。地块条件回顾项目整体定位市场结论综述序论10优 势劣 势1.大体量城市综合体，发展潜力巨大，可塑性。2.展示面长，商业昭示性良好。3.“北拓”新城核心区位，承南启北，有望成为未来的城市地标项目。4.大交通条件优越，基础公共交通体系完善，进出便捷。1.建筑密度小、退让大，平层规划难以展开。2.非传统城市消费板块，商业基础薄弱，氛围较差。3.机动车辆大，集中为面包车、工程车等，消费人流稀少。机 会威 胁1.襄阳“北拓”，政府扶持，

8、城市大发展背景下，项目可应运而生，顺承大势。2.商业地产正处“春天期”，全行业机会凸显。1.城市商业地产发展逐渐步入“井喷期”，竞争威胁在各层面开始显现。2.传统消费习惯、固化的区域认知，为区域转型、项目发展蒙上一层阴影。3.区域消费难以支撑项目生存，需依靠外来的、全城性的客户。4.开发成本过大，项目发展受限。核心战略：SW战略，发挥优势，规避劣势1.以“巨无霸”的商业体量为基础，紧握“北拓”所带来的发展机会，打造区域唯一的商业核心。2.以“全系”、“全功能”、“具备独立引导能力”的功能定位为核心。3.以“迎合消费力”的档次，扩大消费客源，提高项目生存力。4.以“主题”鲜明的、“颠覆性”的项目

9、方向，占位竞争，保障项目成功。地块条件回顾项目整体定位市场结论综述序论项目整体定位11新襄阳新中心 跨越级城市综合体森拓普商业地产顾问武汉分公司本报告严格保密11 立意逐鹿大襄阳老城区，把脉城市“北拓”之历史机遇，挖掘项目基础属性，实现城市消费体验、投资认知、经营信心等得全面跨越，保障项目最终成长为襄阳又一极。地块条件回顾项目整体定位市场结论综述序论娱乐餐饮项目功能定位12休闲旅游居住购物文化都市综合体l以购物、餐饮、居住为基础，强化休闲、娱乐，并纳入旅游、文化等功能。l强调“参与感”、提高“参与度”，通过各区块不同的功能定位，界定消费人群不同的身份体验，延长消费者消费时间，提高项目“可逛性”

10、、“趣味性”。地块条件回顾项目整体定位市场结论综述序论调研显示本地客户消费水平居中，本案应注重迎合大众消费习惯，选择适宜档次。消费类型消费金额占比购物消费100-300元/次42.7%餐饮消费30-50元/人/次42.5%休闲娱乐消费40-70元/人/次39.8%档次定位 中档为主，中高档为辅整体档次与万达持平购物中高端，娱乐、餐饮中档特色化，休闲中高档品质化迎合目标消费人群基本消费能力最大限度吸纳客群，并满足部分实力客群的消费需求地块条件回顾项目整体定位市场结论综述序论项目辐射范围14偶得客群：来自县级市，对襄阳商业有较强认同心理的客群。重要客群：包括二汽在内的项目周边3公里范围内的常驻居民

11、及办公人群。核心客群：襄阳全城时尚品质客群及外来商旅客群。地块条件回顾项目整体定位市场结论综述序论 15 每一个商业项目，都有一个主题它是一种象征；是一种体会；是一种精神；是一种代表它是独立的；它是项目存在的理由；它是目标客群往来的动力那么，百盟城市广场，它的主题是什么？请听我们，娓娓道来 地块条件回顾项目整体定位市场结论综述序论16襄阳，太旧！地块条件回顾项目整体定位市场结论综述序论17襄阳，太累！地块条件回顾项目整体定位市场结论综述序论18襄阳，太无趣！地块条件回顾项目整体定位市场结论综述序论19Its Time To Relax!地块条件回顾项目整体定位市场结论综述序论20早安，襄阳！每

12、一位时光旅行家，在自我的节奏中，从睁开双眼那一刻在RELAX中心，开始一整天的RELAX！20森拓普商业地产顾问武汉分公司本报告严格保密20地块条件回顾项目整体定位市场结论综述序论21早9：00，“咔嚓咔嚓”的快门声，提醒我们，开始了，开始了或在广场，或在步行街，或在购物中心里，与雕塑合影，与喷泉共舞，与欢快的和平鸽一起放飞心情，在塞万提斯的世界里，寻找自我的骑士精神，在但丁的神曲里，寻找自由的快乐，这是RELAX，这是RELAX精神2121森拓普商业地产顾问武汉分公司本报告严格保密21地块条件回顾项目整体定位市场结论综述序论22上午12：00，满街飘香的牛排与臭豆腐冲突着，提醒我们，开始了，

13、开始了或在不知名小店，或在知名西餐厅，与红酒刀叉共舞，与筷子签子搏击这是RELAX，这是RELAX精神222222森拓普商业地产顾问武汉分公司本报告严格保密22地块条件回顾项目整体定位市场结论综述序论23午后15：00，欢乐的舞曲，快乐的舞者，提醒我们，开始了，开始了或在咖啡厅，或在路边小径，与热情的红、温暖的黄，共同谱写悠悠的午后时光，这是RELAX，这是RELAX精神232323森拓普商业地产顾问武汉分公司本报告严格保密23地块条件回顾项目整体定位市场结论综述序论24晚18：00，通明的灯火，提醒我们，开始了，开始了或在宴会厅，或在格调餐厅里，与朋友、亲人、伙伴、甚至对手，共同举杯，这是R

14、ELAX，这是RELAX精神242424森拓普商业地产顾问武汉分公司本报告严格保密24地块条件回顾项目整体定位市场结论综述序论25晚22：00，DJ们放大音乐，提醒我们，开始了，开始了或在广场，或在舞池，没有西服领带，没有上级下级，没有你我他，没有隔膜，这是RELAX，这是RELAX精神252525森拓普商业地产顾问武汉分公司本报告严格保密25地块条件回顾项目整体定位市场结论综述序论RELAX关键词：旅 行每个人都是人生的旅行者RELAX是我们一直的追求！26时 光 每个人都是时光的拥有者RELAX是我们一直的追求！节 奏每个人都有自我的节奏RELAX是我们一直的追求！地块条件回顾项目整体定位

15、市场结论综述序论27从稚嫩到成熟，每一个人，都是一位时光旅者。对于旅行的态度，他选择环游世界，周游各国；她观影、阅读，不必搭乘飞机就看到外面的世界。将时光与旅行的主题散落到项目的每一处细节，引起客群的共鸣。元素拆解：时光、旅行元素拆解：时光、旅行地块条件回顾项目整体定位市场结论综述序论地块条件回顾项目整体定位市场结论综述序论28森拓普商业地产顾问武汉分公司本报告严格保密28Relax 中心 纯商部分ABCD地块操作价值：独有竞争力地块功能：功能补缺地块发展：全城唯一酒吧聚集区+新城商务臻品制高点地块操作价值：独有竞争力地块功能：核心利润产出地块发展：全城首家异域风情商业街地块操作价值：核心生存

16、力；地块功能：逐鹿大襄阳地块发展：新城首家大型购物中心一期：CD地块二期：B地块三期：A地块生存！提升！完美！各地块商业属性对比说明面向都市“白骨精”以丰富的娱乐休闲、便捷多样的配套设施，全面满足其日常起居和社交往来的需求。面向本地小资阶级与外地观光客群年轻的，时尚的，具备一定经济实力，追求格调生活的客群。面向全城享乐主义者倾爱一站式购物，强调舒适开阔的购物环境与齐全的消费选择。森拓普商业地产顾问武汉分公司本报告严格保密29客群定位地块条件回顾项目整体定位市场结论综述序论地块条件回顾项目整体定位市场结论综述序论30森拓普商业地产顾问武汉分公司本报告严格保密30Relax 中心 高层产品及使用客

17、群定位A1B1C1D1D1/D2：SOHO 产品级别：现金流产品（以商业航母为大配套）客群：追求居住配套齐全的品质客群；光彩、二汽产业链上下商户作为办公市场需求的商务客群。A2B2B3D2C2C3B1/B2/B3：SOHO产品级别：现金流产品（醇熟街区成就高层高溢价）客群：亦住亦办公，时尚SOHO人士A1（1-13F）：产权式酒店产品级别：独一产品（竞争空白点）客群：商务行政办公、旅游观光客群C3：LOFT产品级别：明星产品（独有5.2米层高，傲视市场）客群：追求生活品质的小资客群C1/C2：精装SOHO产品级别：标杆产品（拎包即住，坐享一条街）客群：亦住亦办公，实力SOHO人士A1（13-2

18、2F）/A2：酒店式公寓产品级别：独一产品（竞争空白点）客群：商旅客群森拓普商业地产顾问武汉分公司本报告严格保密3031序论D地块定位方向B、C地块定位方向A地块定位方向经济收益测算l案例参考l业态建议l规划建议l案例参考l业态建议l规划建议l案例参考l业态建议l规划建议l市场结论综述l地块条件回顾l项目整体定位l操盘建议l成本测算l租赁收益测算l销售收益测算l返租测算l现金流32业态建议规划建议案例参考D地块定位方向D地块案例参考原则l参考案例成功借势城市规划l参考案例错位经营方式l参考案例创新招商策略成功案例：广州天河城33参考案例天河城广场集零售、餐饮、娱乐、休闲等于一体的现代大型购物中

19、心项目名称天河城广场项目地址广州市天河路(连通一号线体育西路站)开发商天河城集团购物中心规模建筑面积16万，经营面积约11万，单层经营面积1.5万开业时间1996年2月9日宣传定位我的广州生活客群定位以广州市民为主，旅游人士为辅经营现状平均年营业额达40亿，年人流量达超1亿人次，是世界上最旺的MALL珠 江珠 江 新 城黄 埔 大 道体育西路体育东路广州大道天 河 北 路天河东路天河路广州大桥中山一立交天河立交广州购书中心维多利广场财富广场万菱汇太古汇广百百货市长大厦中信广场业态建议规划建议案例参考D地块定位方向天河商圈34区域背景：广州边缘地区，区域人口不到7万；距离广州传统商业中心5.6k

20、m；无商业氛围、初级开发地带。地块条件：地块规整，体量巨大（建筑面积16万），交通便利开发商背景：完全无商业地产开发运营经验产品定位开发背景中国首家大型购物中心城市规划：广州商业中心东移，规划区域为广州未来CBD和中央零售区。业态建议规划建议案例参考D地块定位方向北门西门东门南门大堂中庭1FN35l天河城地块方正，规划东西南北四个入口，以北门为主入口，配合3000露天广场，汇集公共空间人流。l天河城内部动线呈“回”型，商铺围合布局；人流动线清晰，使商业利用率达到极致。如何做到？1.规划设计业态建议规划建议案例参考D地块定位方向36楼层业态品牌7F餐饮、特价场泰满冠、必胜客、怡景西餐厅、稻香、意

21、粉屋、欧莱斯名牌折扣店6F餐饮、娱乐宴江南、芭克闪冰、肯德基、东方既白、味千拉面、真功夫、金刚苑、环游嘉年华5F百货、文化廊Kaminey、天河城百货运动营、天河城百货休闲馆、天林书城、图仪音像、TAYOHYA、LOTUS采莲4F数码电器、餐饮娱乐宝岛眼镜、龙粤通信、国美电器、SONY、苹果、三星数码、飞扬影城、许留山2-3F百货、零售美雅高、圣大保罗、谜底、名流、豪柏钻石、CASIO、时间廊、东方眼镜、仙踪林、斯域咖啡、广天藏品、时尚芭莎1F零售GUESS、ZARA、CK Calvin Klein、E.P雅莹、百丽、SEPHORA、MONTBLANC、琉璃工坊、OMEGA、哈根达斯、星巴克B

22、1超市、餐饮吉之岛、711便利店、美心西饼B2-B3停车场l创新模式，自建主力店（天河城百货），并联合政府共同引入国内首家吉之岛GSM店，使两大一级主力店错位互补；l根据各业态情况及时调整经营面积及楼层，将价值最高的首层和二层面积提供给能承租能力更高的小租户。如何做到？2.招商、品牌布局业态建议规划建议案例参考D地块定位方向37实景展示业态建议规划建议案例参考D地块定位方向项目启示大势所趋错位经营招商策略 百货重点面向时尚白领阶层，吉之岛则提供家庭日常生活用品。主力店优势互补，发挥了“1+12”的协同效应。38紧握城市发展方向大动脉，“应运而生”，远城区商业项目成功的典范。业态建议规划建议案例

23、参考D地块定位方向创新模式，自建、联合投资主力店，联合政府资源、不惜经济代价“引凤入巢”，发挥主力店效应。39风尚广场 Loho 乐活中心the Loho Center the Loho Center 森拓普商业地产顾问武汉分公司本报告严格保密39 迎合本地中坚消费客群对零售和休闲方式的追求，强调一种环境友好、便捷节能的生活方式，成为襄阳独具特色的“有氧”商业。汇集百货主力店、全国性连锁专卖，囊括餐饮、娱乐、影院等设施，通过环境、建筑及装饰风格营造出别致的消费场所。D地块定位：业态建议规划建议案例参考D地块定位方向D区功能定位：潮流、动感汇集地核心业态.百货/超市重要业态.娱乐/零售辅助业态.

24、餐饮业态建议规划建议案例参考D地块定位方向4041风尚广场-1F 平层图超市零售典型业态甄选理由：超市扶梯设置于西南角，并设置一定辅营区，进行强制性的人流导入，带动辅营区经营人气。超市与百货针对不同层面的客群，满足日常型消费。业态建议规划建议案例参考D地块定位方向邓 城 大 道辅营区：红酒坊、天福茗茶、西饼屋 2001-1F停车场6115 超市 8127业态建议规划建议案例参考D地块定位方向43D区 风尚广场1F 平层图零售百货邓 城 大 道典型业态甄选理由：百货落位一至三层，最大限度满足主力店形象、昭示面要求。于入口处设置品牌专卖店，凸显时尚现代风格。业态建议规划建议案例参考D地块定位方向百

25、货品牌零售邓 城 大 道1F百货 6864品牌零售：屈臣氏/宝岛眼镜 607业态建议规划建议案例参考D地块定位方向D区 风尚广场2F 平层图邓 城 大 道45百货业态建议规划建议案例参考D地块定位方向百货邓 城 大 道2F百货 7904业态建议规划建议案例参考D地块定位方向D区 风尚广场3F 平层图邓 城 大 道47百货业态建议规划建议案例参考D地块定位方向百货48业态建议规划建议案例参考B、C地块定位方向街区细节上，利用色彩鲜艳明快、文化识别度极高的小品，辅助建筑营造更加纯粹的西班牙意境；随着街区的人气渐旺，发展商开始邀请行为艺术者等演艺人员，在不同时段贡献绘声绘色的情景表演。小品展示49业

26、态建议规划建议案例参考B、C地块定位方向50业态建议规划建议案例参考B、C地块定位方向营销/招商策略销售：3-4.5万/的售价，60-360万/套的单铺价格，最大化地吸纳了不同层次的投资客群；招商：严格按照业态规划进行定向招商，确保品牌档次、业种品类的统一；运管：由丽嘉商业管理公司负责，衔接业主与商户的租赁关系，进行项目整体包装与推广工作。步骤3：“三权分立”，由商业公司统一运营管理步骤1：销售，20-80灵动空间，控制投资门槛步骤2：统一招商，连续3年年返租8%51业态建议规划建议案例参考B、C地块定位方向项目启示目标客群风情正统营销策略服饰、3C、餐饮潮流品牌汇聚，多家旗舰店联袂入驻，确立

27、项目潮流坐标地位，目标直指年轻时尚客群。建筑细节、小品、艺人演绎，加强了消费者与项目间的交流感。待一期商业养成，销售二期商铺，并以返租形式对业态进行控制，保障分区明确。52业态建议规划建议案例参考B、C地块定位方向 同样涵盖商业街物业形态，B、C地块的街区既要具备统一的建筑风格、连贯的商业动线，又要保证整体业态功能、属性的有效互补，我司提出：C地块商业街：动感 潮流 B地块商业街：悠闲 品位 以动感、潮流、悠闲、品味共同筑造Relax主题！535353森拓普商业地产顾问武汉分公司本报告严格保密53VSVSVSVS地块指引业态建议规划建议案例参考B、C地块定位方向54C地块定位：哥伦布大道活力街

28、区the Kolumb Avenue the Kolumb Avenue 54森拓普商业地产顾问武汉分公司本报告严格保密54 当你踏上这条大道，你必须清楚你已变成一位探险家这里的一切都是那么新奇，充满了文化碰撞的气息，还有一种混搭的俏皮,你根本无法抗拒她的热情。业态建议C地块定位方向成本测算经济收益测算租赁收益测算销售收益测算成本测算返租测算操盘建议现金流56地上停车位A地块路面停车位约60个B地块路面停车位约80个C地块路面停车位约60个D地块路面停车位约70个地面总停车位约270个经济收益测算租赁收益测算销售收益测算成本测算返租测算操盘建议现金流57机械停车造价：约15000元/车位，共计

29、868*2=1736个车位需追加投入机械设备费：2604万元此时，总车位1736个，达到指标要求(1713个)。地下停车场造价:A地块约4300元/，B地块约4200元/，C地块约4300元/，D地块约4200元/（含给排水、消防、暖通等费用）A地下单层建面13445，B地下单层建面12114，C地下单层建面7372，D地块地下单层建面16761(其中停车场6115)四地块地下一层停车场土建费用：约2.1亿元地下总车位：868个，距离指标（1713个）车位相差845个车位，在不开挖地下二层的前提下，可采取机械停车的方式达到指标要求。此方案地下停车场总投入约2.36亿元ABCD地下停车位方案A、

30、B、C、D共同开挖一层地下室 *地下室层高4.5m,根据每个机械停车位45面积算得停车位数普通停车：机械停车：根据2011年11月15日会议精神，最终选取四地块整体开挖地下一层机械停车库方案。经济收益测算租赁收益测算销售收益测算成本测算返租测算操盘建议现金流分区成本指标 *注：成本基于甲方提供参数，C区高层成本涵盖转换层成本（整体增加20%）C地块成本测算物业类型成本总建面土地成本（元/）成本（元）总成本高层精装3242（含架空层）261121880133746708.52.11亿元LOFT3242（含架空层）1880裙楼/普通商铺3234.068438188043152438.28地下（含机

31、械停车成本）4668.2737234413970.4D地块成本测算物业类型成本总建面土地成本（元/）成本（元）总成本高层2100.09290451880115601714.13.88亿元集中商业3125.09395201880197801156.8地下（含机械停车成本）4568.21676174512876.95经济收益测算租赁收益测算销售收益测算成本测算返租测算操盘建议现金流租金建议经济收益测算租赁收益测算销售收益测算成本测算返租测算操盘建议现金流项目周边租金水平：以春园东路为例，租金集中在20-60元/月。商家一般承租能力：从业态比较，零售餐饮休闲/娱乐；业态相同，业种不同，其承租能力也有

32、一定差别。项目租金决定因素12经济收益测算租赁收益测算销售收益测算成本测算返租测算操盘建议现金流基于项目定位独特，规划新颖，我司以招商部门所反馈的商家租金及一般业态需求面积为基础，提出以下租金建议：各地块租金测算 购物中心租金测算 （预计2013年开业）楼层业态单位租金（元/月）使用面积（）建筑面积（）业态面积比例月租金（元/月）租金贡献比例-1F超市251012710843 22%253175 19%1F品牌零售100607650 1%64991 5%4FKTV3540394325 9%151358 11%母婴零售5014191519 3%70950 5%儿童乐园30560600 1%179

33、88 1%5F潮流零售40224240 0%9593 1%电影院5050675425 11%253350 19%餐饮3016551772 4%49650 4%1-5F百货202267224275 49%453440 34%年租金总计：1589万元D地块 经济收益测算租赁收益测算销售收益测算成本测算返租测算操盘建议现金流哥伦布大道（预计2014年开业）楼层业态单位租金（元/月）使用面积（）建筑面积（）业态面积比例月租金（元/月）单层租金贡献比例1F零售8018533129 37%250320 55%餐饮50241407 5%20348 4%2F餐饮4015962695 32%107801 24%

34、3F餐饮3015002533 30%75988 17%年租金总计：545万元C地块 经济收益测算租赁收益测算销售收益测算成本测算返租测算操盘建议现金流返租测算经济收益测算租赁收益测算销售收益测算成本测算返租测算操盘建议现金流购物中心/商业街/裙楼返租测算返租方式：1-2F返租三年，年返租7%；3-4F返租5年，年返租7%A地块B地块C地块1-2F 销售总额（万元）15359125289361返租额（万元）3225 2631 1966 3-4F销售总额（万元）240841662985返租额（万元）843 1458 1045 共计：1.12 亿元酒店/公寓返租测算产权式酒店返租10年，年返租5%；酒店式公寓返租3年，年返租5%。A地块产权式酒店销售总额（万元）返租总额（万元）109205460 A地块酒店式公寓142292134 共计：0.76亿元A、B、C、D四地块整体返租额约为 1.88亿元。经济收益测算租赁收益测算销售收益测算成本测算返租测算操盘建议现金流建筑意向展示规划建议65建筑意向展示规划建议66景观小品参考67规划建议