定位策划-商业综合体-荣盛-2014河北唐山商业综合体湖畔丽舍项目定位与招商策划报告.ppt

1、唐山湖畔郦舍项目商业定位与招商策划报告2012年06月谨呈：荣盛地产目录前言项目商业定位项目招商综述第一部分第二部分第三部分第四部分第一部分、前言Part1：前言Part1：前言尊敬的各位领导：十分感谢领导给予我们参与本次项目的机会。希望通过我们的努力，为项目的成功贡献绵薄之力，也希望通过与各位领导的探讨，促进我们的成长和进步。通过近期对市场的系统调研和对项目深入的了解，我们认为本案要解决的关键问题有两个：1、通过商业部分的招商、定位，形成新的热点，推动住宅的销售；2、通过对本案商业部分的业态规划、整体定位工作，突出商业氛围的营造，巩固未来商圈的核心地位，为物业增值创造条件。针对这两个方面的问

2、题，我们将通以下的报告内容，向各位领导进行阐述，以供探讨，具体如下：我们的工作思路：唐山城市分析唐山商圈分析项目SWOT分析项目战略定位项目规划建议项目定位项目招商丰南商圈分析丰南区房地产市场研究市场访谈调研项目综合分析招商策略招商组织与管理招商协调Part1：前言定位论证第二部分、项目商业定位Part2：项目商业定位第一章：宏观经济发展趋势研判Part2：项目商业定位解读顺序城市概况城市经济产业结构城市规划政策法规宏观经济小结Part2：项目商业定位1.1.1地理位置唐山地理位置优越，地处环渤海与环京津交汇地带，与首都北京相距150公里，与著名工业城市天津市相距120公里，是联络华北、东北两

3、大地区的咽喉。隔海与朝鲜、韩国、日本相望，成为东北亚区域经济的重要组成部分。是中国一个重要沿海港口城市，环渤海区域中心城市、河北省域中心城市、中国北方重要的的对外门户；也是东北亚重要的航运中心、物流中心、环渤海新型工业化基地。东北亚经济圈东北亚经济圈华南经济圈华南经济圈环渤海经济圈环渤海经济圈地理位置：唐山市地处环渤海经济核心圈内，经济起步较早，是一个地理位置优越的新型工业城市。Part2：项目商业定位唐山交通方便，京哈、通坨、京秦、大秦四条铁路干线横贯全境。高速公路发达密集，京沈、唐津、唐港、西外环四条高速公路在境内交汇互通，构成了独特壮观的“O+X”型高速公路网络，高速公路的密度达到发达国

4、家水平，被国家列为全国45个公路主枢纽城市之一。唐山的水路运输能力持续增长，与北京联合兴建的京唐港是中国北方的重要出海口，港口货物吞吐量连年增长，已跨入全国大港行列。建设中的三女河机场位于河北省唐山市西北20km丰润区三女河南。距丰润区直线距离约15km，距外环线直线距离约9km。1.1.2城市交通城市交通：环渤海经济圈内的重要交通枢纽城市，海陆空一体化的交通网络，为经济的快速发展打下了雄厚的基础。Part2：项目商业定位1.1.3行政区划数据来源：百度百科行政区划：唐山市下辖6个区，其中路北区人口密度最大，也是最繁华的区域，丰南区是人口密度最小的区域，但同时区政府所在地丰南镇在周边远郊区中，

5、距离市中心最近。唐山市辖6个市辖区、6个县、代管2个县。路北区：120平方千米，70万人；路南区：67.33平方千米，35万人；古冶区：253.4平方千米，43万人；开平区：251.3平方千米，33万人；丰润区：1334平方千米，90万人；丰南区：1568平方千米，60万人。Part2：项目商业定位1.2.1国民经济唐山市历年GDP总量及增长率单位：亿元唐山市GDP：2008年同比增长13.1%2009年同比增长11.3%2010年同比增长13.1%2011年同比增长11.7%，依然稳居河北各市第一位数据来源：网易新闻网GDP：唐山市工业基础雄厚，经济发展快速，但增幅2011年略有下降，从而对

6、房地产行业的销售支撑力度降低。2008200920102011010002000300040005000600010.00%10.50%11.00%11.50%12.00%12.50%13.00%13.50%GDP总额增长率固定资产投资：自2009年以来，受国家对房地产宏观调控的影响，固定资产投资呈下降趋势，房地产市场活力略有下降。Part2：项目商业定位1.2.2固定资产投资唐山市历年固定投资总量及增长率单位：亿元唐山市固定资产投资：2008年同比增长22.3%2009年受国家宽松的货币政策及4万亿的投资影响，同比增长60.1%2010年同比增长31.3%2011同比增长-4.49%2008

7、2009201020110500100015002000250030000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%-10.00%固定资产投资增长率人口结构：非外来型社会，人口主要以自然增长为主，且属于低速增长的范围，因此房地产主要依靠本地消化，整体市场容量有限。Part2：项目商业定位1.2.3人口结构2011年年末全市户籍总人口737.07万人，比上年末增加2.06万人，其中市区307.71万人，增加0.19万人。在总人口中，农业人口489.86万人，比上年末增加2.26万人；非农业人口247.21万人，比上年末减少0.20万人；数据来源：

8、唐山市2011年国民经济和社会发展统计公报人均收入：近两年政府大力推行农业改革以及拆迁、农转非等政策，使农民收入连续三年增长率超过城市居民，受物价波动影响2011年恩格尔系数略高于2010年，但总体来看人民消费能力有较大提高，为商业的繁荣，奠定了基础。Part2：项目商业定位1.2.4人均收入2008年：全年城市居民年人均可支配收入16382元，比上年增长15.1%；恩格尔系数为35.5%，比上年下降0.3%农村居民年人均纯收入6625元，比上年增长13.7%；恩格尔系数为38.4%，比上年下降0.1%2009年：城市居民年人均可支配收入18053元，比上年增长10.2%；恩格尔系数为35.9

9、%，比上年提高0.4%全年农村居民人均纯收入9460元，比上年增长13.8%；恩格尔系数为35.2%，比上年下降2.9%。城镇及农村居民人均收入走势图2010年：城市居民年人均可支配收入19556元，比上年增长8.3%，恩格尔系数为32.3%，比上年下降3.6%。农村居民年人均纯收入8310元，比上年增长12.0%；恩格尔系数为34.9%，比上年下降0.5%2011年全年城市居民人均可支配收入21785元，比上年增长11.4%；城市居民恩格尔系数34.7%，比上年提高2.4个百分点。全年农村居民人均纯收入9460元，比上年增长13.8%；农村居民恩格尔系数36.5%，比上年提高1.6个百分点；

10、200820092010201105000100001500020000250000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%城市人均收入农村人均收入增长率增长率产业结构：第二产业为支柱产业，受京津冀产业转移影响，虽然2009以来第三产业增速低于第二产业，但是第二产业快速发展带来的利好，也使得第三产业的发展空间更加广阔。Part2：项目商业定位1.3产业结构唐山市历年三产总量及增长率单位：亿元数据来源：唐山市2008-2011年国民经济和社会发展统计公报20082009201020110500100015002000250030003500第一产业第二产业第三产业123

11、40%2%4%6%8%10%12%14%16%18%第一产业增长率第二产业增长率第三产业增长率城市目标及职能：以打造工业化、国际化、城市化为目标的京津冀中心城市、科技研发中心和对外交往门户。Part2：项目商业定位1.4.1唐山市城市规划p城市职能：中心城区：京津冀重要的生活居住和产业服务中心，全市的政治、经济、科技、教育、文化中心；曹妃甸城区：京津冀科技研发中心和对外交往门户，重要滨海生态城市；q发展总目标：工业化：国家级基础工业生产基地和创新中心国际化：京津冀城镇群专业性国际门户城市城市化：国家科学发展示范城市和环渤海生态宜居城市城市发展方向：以工业为基础，生态宜居为目标，确立了“北控、南

12、拓、西扩、东连”的发展格局；Part2：项目商业定位1.4.2唐山市城市规划q城市性质：以能源原材料和基础工业为主的国家级新型工业基地，环渤海地区重要的经济中心城市和京津冀国际港口城市，新型生态宜居城市；q城市规模：2010年：中心区人口为122万，建设用地面积130平方公里；2020年：中心区人口为185万，建设用地面积180平方公里；q城市总体布局：市区主要由中心区、新区-丰润城关、古冶区、开平区、海港区和南堡区六片构成，呈分散组团式格局，有限发展海港和南堡，建设中心区，完善新区-丰润城关，调整古冶和开平q城市用地发展方向：中心城区规划期内的发展方向为北控、南拓、西扩、东连；中心城区的空间

13、增长边界，向西控制在西环快速路以内，向北控制在京山铁路、唐遵铁路以内，向东、向南控制在外环高速公路以内，空间增长边界范围内面积约305平方公里。发展举措：通过“三大片区”和“两大郊野公园”的生态建设，确立了城市南部为重点的生态宜居城区的建设思路。Part2：项目商业定位1.4.3唐山市城市规划q中心城区空间结构：结合城市自然地理条件，规划采用组团式布局结构，建设三大片区（十个组团）和两大郊野公园，不同功能组团之间由河流水系、郊野公园和生态绿地间隔三大片区：u中心片区：中心组团、南湖西组团、小山组团、高新区组团和陡河东组团u开平片区：开平组团和开平南组团u丰南片区：丰南组团、丰南西组团和丰南南组

14、团两大郊野公园：依托唐山矿和马家沟矿采煤塌陷区建设南湖、东湖郊野公园高新区组团城市综合公共中心 城市商务会展中心城市商业中心城市商业中心中心组团生态涵养区生态涵养区生态涵养区陡河东组团东湖郊野公园开平组团东南组团小山组团南湖西组团丰南组团丰南西组团丰南南组团南湖郊野公园城市政务中心城市副中心城市副中心丰南区：通过唐山城市整体功能规划，确立了丰南从工业城区向唐山后花园、宜商宜居的生态城区的转变；Part2：项目商业定位1.4.4丰南区发展规划q丰南区位于唐山中心城区西南角，是中心城区三大片区之一，包括丰南组团、丰南西组团和丰南南组团三个组团；q规划范围：西至西南环线；南至205国道；东至学院路，

15、紧邻大南湖地区；北接路南区和丰润区，规划面积约41.77平方公里；q功能定位：唐山市南部主城区、新兴商业中心、生态城区，立足于生态城区的弹性成长，规划形成“一带四区、三轴四心”的总体空间结构：一带：滨湖产业带；四区：丰南老城片区、丰南新城片区、丰南南部产业片区和丰南高新产业片区；三轴：沿青年路的交通轴、沿津唐大运河的景观轴、沿煤河的景观轴；四心：新区行政文化中心（城市中心）、老城商业中心（片区中心）、开发区服务中心（片区中心）、科技研发中心（片区中心）。城区职能规划：通过丰南区城市职能的划分，确定了老城区（即本案所在区域）持续改造、建设唐山南部商业中心的发展脉络；Part2：项目商业定位1.4

16、.5丰南区发展规划通过四区四心的规划了丰南整个城市的片区功能，各有所长，承载了丰南区的不同发展脉络；即丰南老城片区（商业中心）、丰南新城片区（行政中心）、丰南南部产业片区（科技研发中心、城市扩容区域）和丰南高新产业片区（开发区服务中心）；以一带三轴四区四心的规划，确立了丰南区西扩、东联、南拓、中联的发展规划思路。确立以四大片区和四心规划为基础，着力建设老城区（即本案所在区域）的商业中心和居住中心的建设思路，打造覆盖南湖片区和丰南地区的现代化的商业中心。宏观调控：2010年是房地产政策调控年，进入2011年国家进一步加强了对房地产市场的调控力度，市场进入寒冬期，同时在住宅市场严厉调控的情况下，商

17、业地产的发展迎来了春天。Part2：项目商业定位1.5.1国家房地产政策解读n2010.1.10关于促进房地产市场平稳健康发展的通知出台n2010.1.12央行宣布上调存款类存款准备金率0.5个百分点；n2010.2.20银监会正式发布流动资金贷款管理暂行办法；n2010.2.20个人贷款管理暂行办法出台；n2010.3.08关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知出台；2010年n2010.4.19住建部：未获取预售许可项目开发商不得收取定金n2010.5.2央行：再次上调存款准备利率2011年一季度1月26日国务院八条措施调控楼市传言已久的楼市第三轮调控终于亮相1月28日上海、重庆28日起

18、试点征收房产税作为国家首批个人住房房产税改革试点城市2月下旬根据国八条”要求，各城市政府要根据当地情况，出台本地区年度新建住房价格控制目标，并出台相应政策。3月份政府大力建设保障房项目要求2011年要开工建设1000万套，各地限购措施纷纷实施2011年二季度政策高压期突围试探期随着调控政策的逐渐释放，调控从4月开始进入消化期，少有新规出台。市场出现了一波需求释放期，但受限购、限贷等因素影响，需求未能真正撬动，真正的成交高潮未出现4月8日国务院启动楼市调控专项督查，圈定16省市五月一日起商品房销售明码标价一套一标4月6日起央行加息0.25个百分点调控政策持续升级和深化三季度四季度随着前半年各大城

19、市限购令的实施以来，7月12日“国务院常务会议”明确要求“已限购城市从严执行限购政策、房价上涨过快的二三线城市也要采取限购”。调控政策坚定，货币政策微调房地产政策调控仍不动摇、不放松，限购政策进一步从严执行，限购范围或将扩大多渠道筹资，加快供地，开展监督检查，确保保障房建设多数城市10、11月成交量价同比和环比双向下滑，调控效果显著，中央调控决心坚定，地方政府限价代替限购，保障房监管力度也在进一步加强，但货币政策略有微调。11月16日，央行指出继续实施稳健的货币政策，适时适度进行预调微调市场预期：2012年房地产调控进入深水区，虽然地方政策略有松动，但在中央政府没有新政策出台的情况下，调控将会

20、继续深入，尤其是住宅市场，未来的市场形势依然严峻。Part2：项目商业定位1.5.2未来房地产发展趋势研究2012年房地产政策总基调是坚持房地产调控政策不动摇。新年伊始，各部门的房地产调控政策纷纷出炉，国土资源部表示今年建设用地指标将从严从紧，同时做好保障性住房和普通商品房用地供应；多个城市限购措施继续延期，楼市政策依然从紧；央行表示实施稳健的货币政策，适时适度预调微调，保持合理的社会融资规模，但又要求着力优化信贷结构，预计今年房地产开发信贷仍将受到限制；此外，主要城市的联网，房产税改革试点范围有望进一步扩大。p温家宝：巩固房地产市场调控成果p住建部：将消除非户籍人员购当地商品房制度障碍p出台

21、限购令的46个城市中，25个城市表示将延续限购p京沪获批集体土地建公租房部分省会有望试点p40城个人住房信息上半年联网具体名单暂未确定p12城市下调首套房贷利率多数城市未松动p国土部：加强房地产调控政策不动摇禁止地方“微调”楼市政策p住房和城乡建设部：加强对住房公积金的监管管理条例p房产税扩大征收范围pp京津冀经济圈重要城市：唐山地理位置优越，交通便捷，坐拥环渤海和环京津优势资源，发展基础良好，是京津冀经济圈内的重要工业城市；p房地产活市场力略有下降：受国内大经济环境的影响，房地产市场增速放缓，GDP和固定资产投资增长率略有降低，尤其是房地产行业活力下降；p人口增长缓慢：做为非外来型社会，人口

22、增加缓慢，房地产去化主要依靠本地，消化能力有限；p人均收入持续增长：随着收入的不断增长，人们的消费能力逐渐增强，为商业提供了发展的基础；p第二产业持续增长，第三产业增速放缓：第二产业的基础地位进一步增强，虽然受政策影响第三产业发展放缓，但发展空间依然广阔；p城市规划更趋合理，着力打造丰南宜居城区：明确各个城区的职能，城市发展更加合理，以丰南区为代表的生态水城的建设，市政府着力将其打造成唐山市的后花园；p丰南大发展：“一带三轴四区四心”的规划，明确了各片区的发展方向，老城区的商业和居住功能的规划，为本案提供了有利的规划条件和发展方向；p政策调控不容乐观：纵观2012年的房地产政策，市场前景依然不

23、容乐观，但是在目前经济环境下，投资渠道有限，大量的闲散资金涌向商业地产，为商业地产的发展带来利好。Part2：项目商业定位1.6宏观经济小结唐山：城市结构日益合理，经济实力雄厚的现代化工业城市；丰南区：工业化后，肩负唐山南部商业中心和宜居宜商建设的现代化新城。第二章：唐山市商圈研究解读顺序商圈分布各商圈基本情况各商圈重点商业物业研究商圈调研综述Part2：项目商业定位市中心商圈小山商圈远洋城商圈八方商圈Part2：项目商业定位2.1.1商圈格局唐山商业格局呈一轴一线多点，“轴”是指整个新华道，“一线”指贯通南北的建设路，这两条线决定了未来唐山商业发展的整体格局，“多点”指各区域性包括社区性的商

24、业。根据唐山商业分布和业态的特点，唐山主要商业分成四个商业区，其中城市中心商业区辐射范围最大，八方购物广场、远洋城商业区、小山商业圈辐射范围较小。商圈构成：典型的单商业核心城市，而随着八方、北部商圈的发展，多商业中心是未来商圈格局的必然趋势。市中心商圈八方商圈远洋城商圈小山商圈位置及辐射范围呈“卅字型”格局，大致范围为东至增盛路口，西至卫国路口，南抵南新道口，北至西山道口，区域面积约3平方公里北新西道、八方购物广场一带，辐射范围为整个市区以建设北路为轴心，南起裕华道，北至北立交桥。辐射半径3公里左右唐山传统的商业区，位于建国路、小山一带，辐射半径3公里左右（区域内的批发市场辐射到各个县区及周边

25、地区）代表商业项目唐山百货大楼、银泰购物中心、万达广场八方购物广场、凤凰购物广场远洋城、人民生活广场小山商品批发市场Part2：项目商业定位1.1商圈格局q市中心商圈是目前唐山唯一的市级商业中心区，辐射范围大，种类齐全，是唐山商业的门面；q八方商圈其主要功能是满足区域居民日常商品消费，另外作为市中心商圈的错位补充，其中商圈内的凤凰购物广场为目前市内档次最高的百货商场；q远洋城商圈为城北新兴商圈，商业氛围正日益浓厚；q小山商圈主要以服装及小商品为主，档次低，购物环境较差。市中心商圈八方商圈远洋城商圈小山商圈业态及面积共聚集了各类商业企业740家，总营业面积达到35万多。其中：大型购物中心1个，大

26、型百货商场3个，大型专业商场7个，大型超市3个，大型综合市场1处，大型专业市场1处；并有集住宿、餐饮功能为一体的大型宾馆5所，中型宾馆2所，以及金融、邮政、通讯、文化娱乐等营业设施。现有大型百货商场2个，商业街1条，总营业面积约10万该区域现有新型业态的购物中心一个（远洋城）、家居中心两个（大陆家居、南北家园），会展中心一个，通讯产品专业街一条，大型餐饮设施4个，大型综合超市两个（八方华岩路店、八方龙泽路店），中小型商业网点170多家，总营业面积达到22万现有大中型商业网点10个，商品批发市场2个，商业街3条，大型综合市场1个。总营业面积约4万功能定位1.满足唐山市市区居民较高档次的购物消费需

27、求；2.满足外围各县（市）区居民及异地来唐人员多层次的购物消费需求3.满足消费者在购物同时的餐饮、娱乐、休闲、住宿需求；4.满足各方人士进行商务活动的基本需求；5.提升城市品牌，展示唐山形象1.满足该区域内居民日常主要商品消费需求。2.满足市区内中高收入阶层购物的需求。1.满足该区域内居民日常主要商品消费需求及进出市区北部流动人口购物需求；2.会展商务需求；3.高档餐饮、休闲娱乐需求；1.满足该区域内居民日常主要商品消费购物的需求。2.是外围各县（市）区居民来市中心区进行一般性日用工业品（特别是服装鞋帽类商品）及生产资料采购的需求Part2：项目商业定位1.1商圈格局市中心商圈唐山百货大楼银泰

28、购物中心万达广场市中心商圈主要商业分布唐山百货大楼新华西道国防道建设南路华岩路卫国路银泰购物中心华联商厦万达广场新华贸世博广场二期新街大洋商厦6+1服装城银泰购物中心唐山百货大楼华联百货艾特购物轻工鞋城Part2：项目商业定位1.2重点商业物业研究物业情况公司名称唐山百货大楼投资商唐山百货大楼集团商场地址河北省唐山市路北区新华东道125号营业面积7万平方米营业时间 8:30(冬季9:00)-21:00规划设计层高首层4.5米，其余2.2米商业临街面两面临街公共空间动线2.53米 垂直动线4部扶梯，2部直梯经营管理市场辐射范围唐山市经营模式统一管理/收银目前经营状况经营状况良好合作模式保底加扣点

29、（25%-30%）租金保底租金约8.2-9.8元/天项目评述地处唐山商业中心，定位中高档百货，辐射唐山中高端消费群体，年龄在25-50岁人群居多唐山百货大楼Part2：项目商业定位1.2重点商业物业研究物业情况公司名称银泰购物中心商场地址河北省唐山市新华西道2号营业面积10万平方米营业时间9：00-21：00（周五至周日22：00）规划设计公共空间动线2.54米 商业临街面两面临街经营管理市场辐射范围唐山市经营模式统一管理/收银目前经营状况经营状况良好合作模式保底+扣点（18%-30%）租金保底租金约为8.2-9.8元/天项目评述地处唐山商业中心，定位中高档百货，辐射唐山高端消费群体，年龄在3

30、0-50岁人群居多。银泰购物中心Part2：项目商业定位1.2重点商业物业研究位置位于路南区新华道南侧，抗震纪念碑广场东侧规模总建筑面积104.8万平米，其中购物中心21万平米，在售商业3.5万平米商业类型购物中心+配套底商建筑形态外街：单层、一拖二内街：一层二层独立经营单价30000-68000元/平米户型面积80-200平米销售模式不承诺投资回报，但可提供招商运营模式统一经营管理经营状况良好，市场认同度较高，是唐山主要的目标消费地之一。万达广场：万达广场属于城市综合体项目，该项目区域整体认知度高，但内街形式体现一定弊端，且依据不同地段，商业价值呈现梯度分布。Part2：项目商业定位1.2重

31、点商业物业研究市中心商圈小结随着万达广场等新兴商业的入市，虽然商业竞争更为激烈，但商圈品牌、业态丰富度和时尚度得到一定程度上的完善，商业核心地位得到进一步的加强。唐山市百货大楼的繁华带动了周边商业的繁荣，在其周围分布了对唐百业态起补充促进作用或与其相互竞争的业态，如超市、快餐店、名牌服装服饰店、婚纱和休闲娱乐等。Part2：项目商业定位1.2重点商业物业研究八方商圈八方购物广场凤凰购物广场八方商圈主要商业分布北新西道兴源道卫国路大理路学院路八方购物广场凤凰购物广场欢乐谷天一广场欢乐谷八方购物广场凤凰购物广场Part2：项目商业定位1.3重点商业物业研究物业情况公司名称八方购物广场投资商唐山百货

32、大楼集团商场地址河北省唐山市北新西道20号营业面积4.6万平方米营业时间8:30-20:00规划设计公共空间 动线3.24米 商业临街面一面临街经营管理市场辐射范围唐山市经营模式统一管理/收银目前经营状况经营状况一般合作模式保底扣点（18%-25%）租金保底租金约为13.5-50元/天项目评述地处唐山商业中心，定位中高档百货，辐射唐山高端消费群体，年龄在30-50岁人群居多。八方购物广场Part2：项目商业定位1.3重点商业物业研究物业情况公司名称凤凰购物广场投资商唐山百货大楼集团商场地址河北省唐山市路北区北新西道22号营业面积4.6万平方米营业时间9：00-21：00规划设计公共空间动线4.

33、24.8米 商业临街面一面临街经营管理市场辐射范围唐山市经营模式统一管理/收银目前经营状况经营状况一般合作模式扣点（15%-25%）项目评述定位高档百货，轵射唐山市高端消费人群，年龄在35-60岁之间高档消费人群。凤凰购物广场Part2：项目商业定位1.3重点商业物业研究八方商圈小结随着新兴商业的入市，市场竞争更加激烈，但是另一方面将在规模、品质、业态的综合性、品牌的丰富度上，增强商圈的地位和影响力。八方商圈作为城市的商业副中心，主要满足该区域内居民日常商品消费的需求，同时也成为市中心商圈的错位及补充。但八方商圈餐饮娱乐比例严重不足，零售业依然处于主导地位；凤凰购物广场是目前唐山市品牌档次最的

34、高场所，囊括了众多的国内一线和国际流行品牌，但真正意义上的国际一二线品牌空缺。而八方购物广场为大众消费场所，属于传统型百货，其业态品牌较为丰富，但是布局混乱，档次偏低；Part2：项目商业定位1.3重点商业物业研究远洋城商圈远洋城人民购物广场远洋城商圈主要商业分布唐山国际会展中心远洋城八方地下家具广场人民生活广场长宁道裕华道建设北路卫国路龙富南道华岩北路丰源道远洋城国际会展中心人民生活广场Part2：项目商业定位1.4重点商业物业研究物业情况公司名称远洋城投资商唐山远洋城房地产开发有限公司商场地址河北省唐山市高新区建设路128号营业面积12万平方米营业时间8:30-20:00规划设计停车位50

35、0个公共空间动线44.6米商业临街面 两面临街层高首层6米，其余4.5米经营管理市场辐射范围唐山市高新区经营模式统一管理/收银目前经营状况经营状况良好合作模式固定租金，租金约为4.5元/天/平米-13.8元/天/平米项目评述定位中低端购物中心，及餐饮、娱乐于一体，辐射唐山市高新区，年龄在20-50岁中高低消费人群。远洋城Part2：项目商业定位1.4重点商业物业研究物业情况公司名称人民购物广场投资商唐山百货大楼集团商场地址河北省唐山市高新区建设北路152号营业面积3万平方米营业时间9：00-21：00规划设计公共空间动线2.44.5米商业临街面一面临街经营管理市场辐射范围唐山市高新区经营模式统

36、一管理/收银目前经营状况经营状况良好合作模式保底租金，促销时保底加扣点项目评述定位中高档百货，辐射唐山高新区高端消费群体，年龄在30-50岁人群居多。人民购物广场Part2：项目商业定位1.4重点商业物业研究远洋城商圈小结据悉远洋城商圈内并无大型商业项目在建，但国际会展中心和五星级酒店相继建设完成，作为区域的地标性建筑，其地区形象将有很大的提升，从而可以使整个区域的地段价值得到提升，从而在一定程度上带动区域内商业的发展；远洋城商圈主要服务于北部居民，满足该区域内居民日常消费需求及进出市区的北部流动人口的购物需求，但是唐山市民对该区域商业的认同感不强，区域内尚未形成商业的协同效应，但随着远洋城日

37、益成熟，该商圈地位也将得到提升；远洋城以一站式购物的定位赢得了市场先机，但与其他商业设施和经营商品同质化较高，商品无特色，商业附加值低。同时人民生活广场业态单一，品牌较差，仅鞋类产品销售情况良好；Part2：项目商业定位1.4重点商业物业研究小山商圈小山商圈主要商业分布万发服装批发市场复兴路胜利路解放路小山服装批发大厦天德家具城Part2：项目商业定位1.5重点商业物业研究小山商圈重点物业小山服装批发市场是小山地区主要的消费目的地，服装批发零售为主，集中式商业结构，店铺分割整齐，面积较小。1、2层人流量巨大，3层人流量明显下降。管理混乱，品类分布不合理。市场内部店铺租金：9-27元/天，销售状

38、况一般；周围底商租金：22元/天，销售状况良好。万发批发市场：经营品类繁多，零售为主，商品质量低。购物环境差，人流嘈杂，管理混乱。Part2：项目商业定位1.5重点商业物业研究小山商圈小结消费人群以该区域内居民和外县务工人员为主，公交线路丰富，是该地区人选择的主要出行方式。小山地区处于唐山市路南区复兴路南段，是唐山传统商业区。商品质量普遍较差，消费档次较低，是外围各县（市）区居民来市中心区进行一般性日用品和工业品（特别是服装鞋帽类商品）及生产资料采购的主要区域；Part2：项目商业定位1.5重点商业物业研究商业街新街步行街尚座步行街新华步行街欢乐谷步行街q主要的商业功能街区均位于主城区范围之内

39、，特别是大型零售设施、餐饮街区等，均在市级商圈周边；q商业街区囊括了城市的基础商业功能；q市区有4条步行街街，分别为新街、尚座、新华路步行街、欢乐谷；q除了在市中心商圈的新街外，其他步行街经营情况较差。新华路步行街尚座欢乐谷新街唐山商业街现状分析Part2：项目商业定位1.6重点商业物业研究q物业名称：新街q位置：唐山市路南区新华西道与国防道交界q开业时间：2005年q开发商：成龙房地产有限公司q商业形式：步行街q楼层数：地上二层及部分地下商业用房q建筑面积（）：25500q停车位：地上停车位q档次：中低档q品牌列举：达芙妮、美邦、意尔康、圣迪奥等q经营方式：全部销售，对外出租（开盘时均价约在

40、20000元/平米）q经营状况：良好q租金：1F：12-18元/天；2F：A、B区7-10元/天，C、D区6-7元/天；新街新街Part2：项目商业定位1.6重点商业物业研究q物业名称：尚座q位置：唐山市新华西道27号q开业时间：2007年q开发商：唐山新绿洲房地产开发有限公司q商业形式：底商步行街q楼层数：地上二层及部分地下商业用房q建筑面积（）：34000q停车位：地下停车位q档次：中低档q品牌列举：肯德基、家惠生活超市、圣亚哥、KAPPA等q经营方式：全部销售，对外出租q经营状况：较差q租金：1F：3-5元/天；2F：1.3-2.7元/天尚座尚座步行街Part2：项目商业定位1.6重点商

41、业物业研究q物业名称：新华步行街q位置：唐山市路南区新华道与光明路交叉口q开业时间：2005年q商业形式：步行街q楼层数：地上二层局部三层q建筑面积（）：27000q停车位：地上停车位q档次：中低档q品牌列举：豪客来、KFC、英图网吧等q经营方式：全部销售，对外出租q经营状况：较差q租金：1F：3-6元/天；2F：1.5-2.6元/天；3F：1.2-1.6元/天；新华步行街新华步行街Part2：项目商业定位1.6重点商业物业研究q物业名称：欢乐谷q位置：唐山市兴源道与卫国路交界q开业时间：2009年5月q商业形式：室内步行街q楼层数：地上二层及地下一层q建筑面积（）：26299q停车位：地上停

42、车位q档次：中低档q品牌列举：玖姿、劲霸男装、玉翠祥等q经营方式：部分销售，对外出租（开盘时一层售价20000元/平米；二层售价18000元/平米；）q经营状况：一般q租金：1F：5元/天；2F：4元/天；欢乐谷欢乐谷Part2：项目商业定位1.6重点商业物业研究唐山整体商业认知54321唐山商业形成了4大商圈，各有特色，但市中心商圈在唐山商业中的核心地位，将在长期内保持稳定；唐山商业管理水平低下，除新兴商业以外，老牌商业与现代商业的先进管理水品相差较大；高端品牌供应不足，高端需求未得到有效满足，导致高端消费外流严重，缺乏真正意义上的中高端百货业；唐山商业品牌意识较为薄弱，无论从品牌的档次或是

43、时尚度来看都较差，品牌意识的提高势在必行；随着新兴商业的入市，核心商圈的地位得到进一步加强，尤其是市中心商圈的领袖地位，短时期内难以撼动。Part2：项目商业定位1.5重点商业物业研究第三章：丰南区商圈研究解读顺序商圈布局当前商圈内商业与竞争描述未来商圈内商业与竞争预测商圈调研综述Part2：项目商业定位Part2：项目商业定位1.1商圈格局丰南商业呈现“一核两极”的分布特点，中部以荣大、南购、诚誉、明珠、通达、丰南商厦为主，形成“一核”；通过文化大街连接东部万隆、好亿家家居、建设路日杂批发市场，形成东部“一极”，西部连接唐人街及建设中的港岛中心，形成西部“一极”。目前商圈内经营状况较为稳定，

44、以丰南商厦为主的老牌商业企业，占有主导地位，经营范围涵盖高中低档。核心东极西极Part2：项目商业定位1.2商圈布局丰南区商业主要分布在沿文化大街两侧，呈带状分布，市中心商业以满足人们的日常消费为主，辐射范围限于丰南区及下辖乡镇，属于区域性核心商圈，以唐人街为代表的西部商业，主打旅游休闲的概念，辐射整个唐山南部地区乃至整个唐山市，辐射范围较广。荣大购物广场南购、明珠诚誉、通达丰南商厦好万家超市万隆鞋服好亿家超市唐人街建设路批发市场集中式商业荣大购物广场南购商城通达商城丰南商厦诚誉购物中心Part2：项目商业定位1.3当前商圈内商业与竞争描述荣大购物广场项目产权归属商场自营项目位置青年路与文化大

45、街交叉口东北角项目定位中高档百货建筑层数地下二层地上四层总建筑面积8.2万平方米业态分布A座：B2停车场B1家万佳超市1F名表、女鞋、黄金珠宝、化妆品2F男装、男鞋、皮具3F仕女装、淑女装、时尚饰品4F床品、家居、羊毛、羊绒、内衣、裤区B座：B2停车场B1家万佳电器商场F1西餐、手机、药店、工艺饰品、美容院F2时尚少淑装F3户外、淘气堡、运动休闲、时尚休闲F4儿童服饰、孕婴、玩具、模型、文化电教标准铺位使用面积128使用面积租金水平及相关费用流水倒扣25%-30%备注目前该商业处于养市期，经营状况一般，业态规划较为合理，经营品类相对丰富，但是餐饮业态较少，缺乏吸引消费者的聚客点。Part2：项

46、目商业定位1.2当前商圈内商业与竞争描述南购商城项目产权归属30年使用权买断项目位置文化大街荣大购物中心对面项目定位中低档小商品市场建筑层数地下一层业态分布一、二区：童装、童鞋、孕婴三、四、六区：小百货、内衣、小礼品、日用百货五区家居用品、婚纱标准铺位使用面积10-15总商户数量在经营：192户，空铺：165户使用面积租金水平及相关费用好：3.5元/天/中：2.4元/天/差：1.4元/天/经营状况人流较少，经营一般。备注该商业为地下商业，经营业态以服装服饰为主，业态较为单一，档次较低，经营空间狭小，内部布局较乱，可逛性差。Part2：项目商业定位1.2当前商圈内商业与竞争描述通达商城项目位置文

47、化大街项目定位中低档小商品市场建筑层数地面四层总建筑面积42000平米业态分布F1：服装服饰/箱包、数码港、菜市场F2：男女装、箱包、饰品、男女鞋、童装童品、床上用品、美容美甲F3：宏盛羽绒城、美食广场F4：韩丽轩自助烧烤城、办公区标准铺位使用面积临街：50-70；FI:数码港：6-10F2：大：20、中12、小5-8；总商户数量临街门市：21家较大面积，13家较小面积；F1：47家，其中1家服装服饰箱包、33家数码电脑、13家空铺；F2：327家；F3：两大家；F4：两大家。使用面积租金水平及相关费用F1：数码港：好4.5元/天/，中3.2元/天/，差1.8元/天/；F2：好：15-19元/

48、天/；中：8-15元/天/；差：4-7元/天/经营状况当地经营最好的市场，目前经营火爆。项目优劣势优势：在商业核心区；劣势：为传统的老式建筑，硬件设施落后、市场环境较差。备注1、此市场为传统楼宇+大棚市场型建筑相结合2、三层部分为美食广场、四层自助烤肉、办公区。Part2：项目商业定位1.2当前商圈内商业与竞争描述丰南商厦项目定位中档百货商场建筑层数地面四层单层建筑面积2800总建筑面积13000业态分布F1：黄白金珠宝首饰、化妆品、小家电、百艺坊、钟表手机、照相器材、数码用品；F2：男装、衬衣、休闲、箱包、皮鞋、运动休闲馆；F3：少淑装、休闲装、仕女装、儿童玩具、品牌童装、孕婴服饰用品、淘气

49、堡；F4：羽绒服、男女裤、女装、内衣、毛衫、羊绒、床上用品。主流标准铺位使用面积临街：30-50；FI:15-20；F2：15-20；F3：15-20；F4：20-30；总商户数量临街门市：F1：71家F2：64家F3：62家F4：61家使用面积租金水平及相关费用该物业走市场+商场模式，商场扣点统一为23%，其余为租赁品牌商户，三楼：13.7元/天/经营状况当地老商场，有较高的品牌影响力，目前经营较好，但商品结构老化，缺乏现代化的商业经营理念，适应未来的发展需求能力较差。Part2：项目商业定位1.2当前商圈内商业与竞争描述诚誉购物中心项目位置文化大街核心商业区紧邻明珠步行街项目定位中档购物商

50、城建筑层数地下一层，地面局部二层总建筑面积10000平米业态分布地下一层：A区：男鞋、精品女鞋、运动服饰、时装；B区：童装、女鞋、运动鞋、特价商品C区：男装女装、内衣、童鞋、箱包、床上用品、儿童乐园、针织小百主流标准铺位使用面积15-25，运动休闲：80-100总商户数量地下一层：125家二店：25家；三店：26家。经营状况紧邻南购商城，经营状况良好，业态构成与地上商业不能形成有效互补，总面积较小，消费结构较单一。商业步行街明珠商业步行街运河唐人街Part2：项目商业定位1.2当前商圈内商业与竞争描述明珠商业步行街项目定位集购物、儿童娱乐、教育为主的现代商业步行街区建筑层数一拖二、局部一拖三建

51、筑业态分布一区单层服装、家纺；二区单层小商品、服装服饰、玩具；三区单层：小商品、服装服饰、鞋、珠宝、玉器、五金电动、食品；四区单层：小商品、服装服饰、鞋、箱包、化妆品、餐饮、婚纱摄影、教育、宾馆、超市、食品、复印、公司；五区单层：服装服饰、针织内衣、鞋、箱包：珠宝、化妆品、眼镜、服务、娱乐、超市；六区单层：服装服饰、针织内衣、鞋、箱包、小商品、服务、娱乐；标准铺位使用面积30-40售价2007年售价6000元-7500元/二区：150，07年售价120万，折合为8000元/，2012年售价170万，折合为11333元/；使用面积租金水平及相关费用一区：F1：5.5元/天/，F2：2.9元/天/

52、，F3：1.2元/天/；二区：F1：4.2元/天/，F2：2.7元/天/，F3：1元/天/；三区：F1：4元/天/，F2：1.2元/天/，F3：0.9元/天/；四区：F1：3.9元/天/，F2：1.1元/天/；五区：F1：3.8元/天/，F2：1元/天/，F3：0.8元/天/；六区：F1：3.5元/天/，F2：0.9元/天/，F3：0.8元/天/。经营状况靠近文化大街一二、五区经营较好，三、四、六区经营一般，缺乏统一的商业形象，展示面混乱，内部经营缺乏规划，难以形成较强的市场号召力。Part2：项目商业定位1.2当前商圈内商业与竞争描述运河唐人街项目位置文化大街与运河西路交叉口东南角项目定位中

53、档餐饮街建筑层数主体二层局部一层业态分布西区：奇石宝玛瑙、鑫城肥牛火锅城、5D动感体验、唐人街冰点、四季会所、轩古集、北京郡王府烤鸭店、过桥米线、永和豆浆、黑沿子海鲜、全聚来清真饭店、韩国料理、凡仔汉堡、成都小吃、浓冷食冷饮、茶缘阁、吉远家、厉家菜、文丰会馆、麻辣香锅、凤祥园小吃。东区：丰南小海鲜、绿色生态餐厅、莫高葡萄酒、淮阳食府、食全食美、重庆香天下火锅、紫云阁酒楼、水乡水榭、醍恩红酒行、十二海鲜、惠丰酒楼、天天碰面烧烤小吃、国菜馆总商户数量餐饮30家，其他6家经营状况政府主导项目，通过各种活动的推动，期间客流较大，但平时经营状况较差，还需要经历较长的养市期，等待市场的检验商业街区文化大街

54、滨河大街汇通路建设路青年路新华路Part2：项目商业定位1.2当前商圈内商业与竞争描述文化大街新华路唐胥路中国电信专营店有线电视收费亚太比邻通讯保和堂医药商场牛燕美容美发养生久俪贝因美生活馆康丰医药商场鲜花婚庆中国建行马桂莹美容店家万佳超市电影城宏超土产综合商场金地土产北方五金机电城竹海劳保五金机电隆祥水泵电动工具城风尚国际养生馆陆丰五金商场安平丝网鑫盛五金鑫安监控品尚铭宅装饰复兴电器国信通讯天和二手车Vivi名品服饰天天水产购物盛天通讯好想你枣唯美3S美塑馆艺达家纺健康大药房鑫宇通讯视豪眼镜海澜之家耐克禧爱内衣马克华菲汇通男装万隆运动休闲广场丰南数码城化妆品名品折扣店建筑形式临街建筑楼层多数

55、为一拖二建筑，局部为单层标准铺位使用面积大：60-80、小：25-30经营状况最东侧星河湾底商经营一般，多半部分为空铺，向西至河头里底商经营良好，整体经营较好，人流较多，是丰南区主要的商业街道。单层：4.9元/天/-5.5元/天/一拖二建筑:5.3元/天/Part2：项目商业定位1.2当前商圈内商业与竞争描述滨河大街新华路唐胥路河头里灯具厨卫恒盛烟酒浩森木门史密斯热水器天极燕窝东方思语电脑城和玉轩珠宝融兴典当行小叮食品欧尚橱柜家纺缝纫粮油副食减肥中心皓美然庆典办公用品桥头电器水景浴池群芳广告金嚷装饰居然旅馆完美天梦兰足浴西铺尚品鑫源足浴阳光装饰赛克电动车清华同方吉利婚庆礼仪友发广告源源羊汤小媳

56、妇水果店丰茂烧烤城食来福海鲜馆大胖涮锅康济堂药店胶东小海鲜佳迪宠物店星河湾、河头里路段临街：1.1元/天/-1.7元/天/兴帝家园路段临街：1.3元/天/-1.7元/天/建筑形式临街建筑楼层多数为一拖二建筑标准铺位使用面积河头里：单层60-80、星河湾：100经营状况人流较少，经营状况一般Part2：项目商业定位1.2当前商圈内商业与竞争描述汇通路文化大街滨河大街惠好医药永和医药商场店安踏好利来益家园粥屋雅美女子养生馆安踏体育丰南礼堂新华书店唐山华盛超市汇通宾馆北京布鞋国体体育商城维帅裤城丰南五金交电大楼益达康河头照相丰南商厦桃酥王家万佳超市明珠三期2.4元/天/-5.5元/天/建筑情况该临街

57、建筑楼层多数为一拖二建筑、局部为单层建筑标准铺位使用面积10-15经营状况人流较少，经营一般项目优劣势紧邻商业中心，周边配套完善，但此路段商铺展示面较窄，且路中间设置隔离护栏，聚客效应较差。Part2：项目商业定位1.2当前商圈内商业与竞争描述建设路文化大街滨河大街华讯通讯门世界中国建行日正口腔多购超市惠隆商贸男人装丰南灯具城花无缺水族馆康华诊所第一装潢亮点旅馆三峰套装门博文装饰地生五金商行永新门业满意木门鹏盛灯具巴纳红酒庄园金典灯饰魏姐烟酒超市亿恒烟酒唐山典意装饰公司汽车美容装具香茗茶楼盛达装饰灯具大药房国医馆长城木门装饰星河湾：一层2.4元/天/-2.9元/天/，二层1.4元/天/-1.7

58、元/天/；河头里：1.8元/天/-2.6元/天/建筑情况该临街建筑楼层为一拖二建筑经营状况一般，人流较少，多数商户反映今年生意不好做，租金每年曾上涨趋势。项目优劣势商铺展示面大，距离中心商业区较远，客流量较小Part2：项目商业定位1.2当前商圈内商业与竞争描述青年路文化大街滨河大街济康药店北方厨具金颐烟酒茶联创广告五金水暖祥顺宾馆七星宾馆清华优才教育中心金典教育舒适快捷天上人间巾帼家政服务中心博瑞会计学校老金丰汤麦伦英语慧杰洗浴阳光旅馆无限极巴菲克地板正信宾馆馨家装饰盛丰烟酒茶艺术玻璃定丰水暖立华电动车双语学校鸿翔宾馆程悦广告禄鑫装饰老字号饺子城新龙婚庆礼仪国丰快捷酒店开心宝贝金钰府快捷酒店

59、海尔专卖店文化广场3.3元/天/-4元/天/建筑形式临街建筑楼层多数为一拖二建筑经营状况此路段多为传统临街商业、经营状况相对一般，分段式独栋楼宇和社区底商相结合。备注青年路（文化大街-国丰大街）路段，东侧为本案、西侧多数为银行、医药、如家酒店、打字复印、体育馆、器材、机关单位等，业态单一、零星分散，不集中。文化大街-滨河大街路段，商业经营较为繁荣，是丰南的主要商业街道之一。Part2：项目商业定位1.2当前商圈内商业与竞争描述新华路友谊大街滨河大街亿龙网吧中国移动通信雅香婷美容美发同一首歌KTV麦田家居生活馆禾田广告宏洋广告百老泉酒坊惠丰药店祥和药店格莱美KTV广仁烟酒茶仁堂大药房小天府私房菜

60、丰南新华市场盛达快捷酒店中国银行常阳新力唐山华盛超市新华五金建材小鸟电动车追风鸟电动火喜临门蛋糕台北新娘劲霸罗莱家纺华美窗帘黑天鹅女人零点酒吧凤凰园百合婚庆新湾渔港水晶公馆金海豹百姓大药房浩诚电脑顺达旅馆五粮液专卖天来旅馆金程广告唐山云艺装饰低价区间：1.4元/天/-2元/天/高价区间：4.5元/天/-7.3元/天/建筑形式临街建筑楼层多数为一拖二建筑经营状况文化大街北侧路段人流较少，经营一般，文化大街南侧路段以餐饮业态为主经营较为火爆，是目前丰南区主要的餐饮集中地，但其他业态较少，较为单一，不能形成全天候的购物目的地。Part2：项目商业定位1.3未来商圈内商业与竞争描述荣大购物广场南购、明

61、珠诚誉、通达丰南商厦好万家超市万隆鞋服好亿家超市唐人街建设路批发市场从目前的商圈状况来看，丰南区的商业功能仅以满足区域性的消费为主，主要集中于新华路和唐胥路之间的文化路段，辐射范围有限，随着本案的建成，大量人口的入驻，“唐丰一体化”的速度加快，现有的消费将难以支撑未来的商业需求，并且商业的发展，将需要更强大的辐射能力和业态整合能力。核心商圈现有的消费不能够满足未来的商业需求，未来的商业发展需要更强大的辐射力和业态整合能力。Part2：项目商业定位1.3未来商圈内商业与竞争描述荣大购物广场南购、明珠诚誉、通达丰南商厦好万家超市万隆鞋服好亿家超市建设路批发市场现有的商业具有各种各样的缺陷，不具备成

62、为地区核心的潜质，随着汇通路、春晖路的建成通车，未来国丰钢厂的搬迁，相对于建设路和青年路，可塑性更强，新型商业业态入驻的可选择性更高，届时其具有的商业价值将会得到巨大的提升，具备成为未来商业核心的能力。随着本案的建成入驻，未来的商业重心将会发生偏移，汇通路和春晖路的科学规划将会成为唐山南部商业的支点。Part2：项目商业定位1.3未来商圈内商业与竞争描述汇通路相对于春晖路，前者更具有成为领袖的先天条件，本案的11、12、13、14号地块的可塑性更高，且作为城市主干道，客流的聚集效应更强。同时，由于消费客群局限性，未来的商业业态选择，也要求有更广的辐射面和更多的复合行，能够满足消费者多方面的消费

63、需求。汇通路相对春晖路具有更强的可塑性，有条件打造核心商业需要的各种条件，商业的规划更多的要着眼于整个唐山南部地区。Part2：项目商业定位1.3未来商圈内商业与竞争描述未来的商业竞争将不仅仅丰南区域内单个商业体的竞争，而是面向涵盖南湖区域在内的整个唐山南部的商业整合。在与现有商业竞争的同时，完善自我，依靠自身的吸引力，扩大辐射范围整合商业资源，进而实现自我的良性循环，成为大丰南地区的核心。大规划对商业要求：跳出丰南，着眼唐山南部，成为大丰南地区的核心商业Part2：项目商业定位1.4商圈调研综述商业功能较单一：商业分布较为集中，主要以满足区域内人们的日常消费为主，辐射能力有限；商业结构较单一

64、：相对其他城市而言，丰南区的商业结构较为单一，以服装鞋帽为主，其他辅助业态较少；商业业态较单一：现有的商业主打购物业态，餐饮、休闲、娱乐业态较少甚至缺失，单体商业很难满足“一站式”的消费需求，这为未来的商业发展提供了机遇；商业街自我发展能力不足：以唐人街为代表的商业街，虽然主打餐饮休闲业态，但地段较相对较远，对客群的吸引力不甚理想，较难形成持续的客流，未来的发展道路将比较坎坷；唐山南部蕴含巨大的商业机遇：唐丰一体化的进程加快，为未来的商业发展提供了良好的机遇，同时也对商业自身提出了巨大的挑战，新的商业领袖在这一进程中将会形成；功能全面的复合型商业是目前市场的空白点，完善丰南区域的商业结构是未来

65、发展的大势所趋。第四章：市场访谈调研解读顺序商户访谈置业访谈调研综述Part2：项目商业定位Part2：项目商业定位4.2置业访谈调研人群：置业顾问调研形式：访谈访谈目的：通过一线员工的访谈，了解目前到访客户1、对于项目的认知、2、城市发展前景的展望、3、对于市场的看法、4、对于商业的认知5、对本案的商业规划提供参考调研人群：置业顾问调研形式：访谈访谈项目：通过一线员工的访谈，从而了解目前到访客户的以下内容：1、对于项目的认知；2、对于城市发展前景的展望；3、对于市场的看法；4、对于商业的认知；访谈目的：为本案的商业规划提供参考。Part2：项目商业定位4.2置业访谈1、目标客群对于项目的认知

66、Part2：项目商业定位4.2置业访谈1、请分别介绍一下购买我们商铺和住宅的成交客户主要来自于哪里？他们为什么购买我们的产品？置业1：（1）购买商铺的客户90%为丰南本地人，5%为市区的丰南人，5%为市区或外地，但同样是与丰南有关系的人；（2）购买住宅80%为丰南本地，20%为市区的丰南人；（3）成交客户多为有钱人，不关心细节，位置好就行，需求面积大，现居住的产品不能满足需求。感觉小区环境好，以自住为主，小平米都是刚需或老人；（4）市场不好，对投资的需求不大，改善型居多，注重开发商的品牌，置业2：（1）商铺丰南75%，市区25%（住市区的丰南人）；（2）住宅丰南85%，市区15%（住市区的丰南

67、人）。2、请谈一谈我们这个项目的卖点置业1：位置好，升值快；配套全，景观好，离商圈很近，生活方便，教育资源多，居住便捷，医疗资源丰富、全封闭智能化系统小区，未来物业管理到位，有保障。置业2：地段好、规划好、配套好、物业管理好、智能化管理、户型合理、赠送面积、公司品牌大、项目规模大。成交客户绝大部分都是丰南本地人，购买原因是看好本案的地段、配套、产品、景观等，以改善型居住需求为主，这些特点也充分的反应了丰南市场的现状。Part2：项目商业定位4.2置业访谈3、客户认为本案不足有哪些？4、我们项目周边的规划情况如何？置业1：1、价格高，但是对总价不敏感，对单价敏感。项目定位中高端，普通人买不起。2

68、、本地人少，高端客群更少，消化能力有限。置业1：2016年园艺博览会在南湖召开，届时会搬迁钢厂，政府会做公园或高端项目，现有对项目影响很大。电厂附近的房子做回迁房，与商品房分开管理，不负责管理回迁。置业2：不能够吸引其他区域的客户，价格相对较高。置业2：城市3分之一的地，是唐山的后花园，园艺博览会召开，惠丰湖的开发，国丰钢铁搬迁等，整体环境会有提升。市场容量较小，外围消化能力有限，目标客群对单价较不敏感，随着丰南区的发展，唐山市后花园的打造，普遍看好未来的发展前景。Part2：项目商业定位4.2置业访谈5、在普通市民的眼里是如何看待我们这个项目？6、说一下你对我们商铺产品掌握的情况（开间、进深

69、、层高）？置业1：受前一段时间的舆论影响感觉价格高，产品质量有问题。置业1：开间：4、6、8、6.3、6.8米，进深：16.62米，大致保持在1:3的比例，层高：纯一层3.6米，两层3.3米，三层3.2米。置业2：对项目抱有有期待，但是现阶段也有一定程度的负面效应，建筑质量不好、产品有问题，现阶段口碑比以前稍微差。置业2：开间：3.6、6、8米；进深：18.5米、11.5米、13米、16米，大致保持在1:4，1:5的比例；层高：一层3.6，二层3.3，三层3.2。7、你认为我们湖畔郦舍项目的竞争对手是那几个？分别说说他们的优点和缺点.置业1：竞争对手双湖锦苑（最大竞争对手，口碑好，房子质量好价

70、格低，位置相对差，多层板楼受市场欢迎）、湖岸龙城（离惠丰湖近，能看到湖景，环境好，市区客户较多，配套不全）、明珠三期（临近文化大街位置好，汇通路是老核心）。置业2：双湖锦苑（口碑好）、湖岸龙城（环境好、位置偏、配套差不适合居住）、南湖金地（价位低、地质不好、市区项目、未来前景好、可以办理市区户口）。在相对封闭和狭小的市场内，口碑效应明显，并且是一个项目成败的关键，双湖锦苑的成功充分利用了这一特点。Part2：项目商业定位4.2置业访谈2、对城市发展前景的展望Part2：项目商业定位4.2置业访谈1、未来唐山最有发展潜力的地方是哪儿？你能感受到这种变化吗？2、假如国丰钢厂搬迁，汇通路直通唐山市区

71、，会给丰南带来什么样的变化？置业1：丰南具有发展潜力，政府向南湖迁移，还有妇幼保健院，南湖是北方最大的湿地公园，未来会形成南湖发展区，地震塌陷地，凤凰山是垃圾山，唐山人比较喜欢水，对地震印象不深刻。老人对地震印象深刻。丰南的发展潜力也在向南湖发展，置业2：发展前景好，收益南湖，配套全、旅游景点多，汇通路直通南湖，未来前景好。房价升值是必然，让丰南人生活更便捷。置业1：带动唐山南部发展，给本案带来巨大的升值潜力；置业1：能够拉近与市区的距离，交通将更加便利。唐山南部的规划促进了唐丰一体化的进程，宏观环境对项目整体利好，长远来看丰南房地产市场看好。Part2：项目商业定位4.2置业访谈3、对于市场

72、的看法Part2：项目商业定位4.2置业访谈1、怎么评价丰南区现在的住宅供应量？对本案的影响？唐山市场的供应量呢？置业1：丰南供应量基本饱和，本案受负面影响购房热情降低，观望情绪浓厚。现在成交以农村消息闭塞为主。唐山除了刚需以外，成交也比较低。2、丰南区的房价同中心市区的房价差别是多少？你认为未来丰南区的房价同唐山中心市区的房价差别会进一步拉大还是缩小？置业1：本案一期5800，二期5500，唐山项目绿城一期1万多，二期8000左右，但是产品配置在降低:。唐山和丰南的差距会缩小，丰南的建设在进步。置业2：供大于求，平改、拆迁改造后不缺房，唐山相对较好，需求量大。置业2：相近的地段价格几乎相等，

73、唐山和丰南的差距将会逐渐的减小。从目前的市场容量来看，本地大盘众多，但需求有限，市场去化能力不够，在房价趋于等同的情况下，唐山市区更具吸引力。Part2：项目商业定位4.2置业访谈3、商铺的销售同住宅的销售相比，哪一类更好销售？什么原因让客户决定购买我们的商铺？置业1：商业更容易成交，客户主要分为两部分，一部分客户是经营需要，一部分是经济实力强的有钱人；1、有投资需求，觉得项目位置好，升值潜力大。2、通过平改、拆迁大多数人不缺住宅，所以选择商铺，对商铺需求大，并且商铺升值潜力大。4、购买自营的成交客户大约占多少比例？他们经营的业态是什么？（比如服装、化妆品、餐饮等）他们经营什么品牌？（举例说明

74、一下）置业1：自营和投资各占50%，经营业态包括宾馆、洗浴、会所、饭店、文具店、童装、化妆品等，但是多数客户目前经营方向不明确。置业2：除了住宅楼下的底商，比较其他，商业好销售。1、市场不好，商铺更稳妥，2、投资需要，能养老，商铺保值增值，能抵押。置业2：20%自营，80%投资，经营业态包括药房、装修公司、窗帘布艺、餐饮、网吧、超市、烟酒店、粮油副食，但是多数客户目前经营方向不明确。5、客户预期的租金收益是多少？置业1：对租金没概念，不明确。置业2：购买200平米的客户预期租金15万/年，260平米预期租金30万/年。住宅市场受挫的同时，商业市场却迎来的春天，人们对资金保值和增值的需求越来越强

75、烈，但目前投资者对投资过程不够理性，缺乏必要的了解，投资市场不够成熟。Part2：项目商业定位4.2置业访谈4、对于商业的认知Part2：项目商业定位4.2置业访谈1、你感觉我们丰南还缺什么类型的商业业态？评价你眼里的唐人街置业1：缺少高档品牌的商场，大型电器专业卖场，同时家居市场也有一定的需求。唐人街如果没有活动不会去，不成功，没有持续的吸引力，缺少娱乐业态，业态单一。置业2：缺少高档百货，现有百货品牌差，特色餐饮、娱乐、洗浴、高档正规、大型电器、大型超市、足疗、家居建材。没有政府支持，唐人街会很差。2、你经常去唐山市区消费吗？为什么？唐山市区的消费者会不会来丰南购物？置业1：经常去唐山购物

76、，但是唐山人不会来丰南购物。置业2：会去唐山购物，但是唐山人不会来丰南购物，丰南只有唐人街可以吸引一部分唐山人来玩。受限于消费的习惯，商业市场没有得到充分的发掘，人们日益增长的多方面消费需求与业态单一的商业结构的冲突较大，商业市场有一定的空白点和切入点。Part2：项目商业定位4.2置业访谈3、如果在汇通路东侧的地块建主力大商业，你建议应该建什么业态？置业1、置业2：住宅商业一起建，建特色步行街可行，复合型商业有较大的需求。4、假如我们引进一个百货购物中心，你认为可以吗？为什么？置业1、置业2：可行，目前来看丰年有大量的消费需求得不到满足，有一定的市场空间；5、如果商户来我们这儿经营，除了租金

77、以外，他们还会关心哪些问题？置业1、置业2：位置，户型、面积，本地人对地段要求高，外地人相对会低一点。商业街的形式在当地有较高的市场认同度，复合型商业是未来商业发展的大势所趋。Part2：项目商业定位4.2置业访谈综述通过对一线从业人员的访谈，我们可以了解到：1、丰南未来的发展前景看好，住宅和商业市场具有良好的发展空间；2、丰南房地产市场的价值没有得到广泛的关注，仍是一个区域市场，处于一个相对闭塞的狭小空间内；3、宏观市场受到打压的情况下，在微观市场极小的因素都会被扩大化进而影响整个项目的营销工作；4、住宅受挫，商业看好的形式下，需要商业与住宅形成互动，借势而行；5、人们商业的认知尚不够充分，

78、市场不成熟，需要加以引导；6、把握市场的空白点，仅依靠住宅底商是不够的，复合型的商业是大势所趋，才能抓住丰南发展的脉搏；第五章：丰南区房地产市场研究解读顺序房地产市场现状在售住宅（商业）项目调研房地产市场调研综述Part2：项目商业定位Part2：项目商业定位5.1房地产市场现状丰南区在售项目主要包括双湖锦苑、湖岸龙城、港岛中心、星河湾、明珠花园三期，市区临近项目包括南湖金地等，相对其他地区，在售项目数量较少，分布较为分散；自2010年以来，丰南区，平改和拆迁改造项目众多，仅2010年一年就完成11个城中村的改造，住房需求得到了很大程度上的满足，现阶段多为改善型需求，市场容量有限的情况下，市场

79、竞争激烈。随着唐山向南部的扩张，市区项目的加入更是增增强了市场竞争的激烈性；双湖锦苑湖岸龙城本案星河湾南湖金地Part2：项目商业定位5.2在售项目调研本案的直接竞争对手，地段一般，周边配套较为成熟，口碑良好，在丰南本地拥有较高的市场认同度，销售状况良好双湖锦苑项目位置丰南青年路与文化大街交叉口西行100米路南物业类别住宅开盘时间开发商唐山建功置业房地产开发公司总户数总户数3183户整体规划项目共10栋18层、14栋26层。建筑面积423989销售价格项目分为一、二期，一期项目已售馨，商铺售价在1.5-1.8万元/，二期底商目前售价1.3万元/，目前剩余218#的大面积商铺在售。其余已售完。住

80、宅：113-123售价4988元/，最高6288元/。66-142售价4658元/，最高5788元/。全款优惠80元/。停车位共2546个咨询电话0315-8161555Part2：项目商业定位5.2在售项目调研临近惠丰湖周边环境优美，但周边配套不成熟，现阶段不适宜长期居住，适合度假休闲，也因此吸引了不少市区消费者的认可，购买做为度假使用，丰南市场认同度一般恒益湖岸龙城项目位置丰南区政府西侧（惠丰湖西侧）物业类别住宅、商业开盘时间开发商唐山帝元房地产开发有限公司入住时间整合推广新联康建筑风格现代、时尚、简约总户数4100户建筑面积200万整体规划17层、26层销售价格毛坯：55-70均价：45

81、00-4600元/，毛坯：87-138均价5500元/底商：建筑形式为：一拖二建筑，部分单层。原始售价：7000元/起，售价1.2万-1.6万元/；面积在120-300。商业楼层底商2层；一层层高3.9米，二层层高3.6米开间面积30-350，标准铺位面积100停车位2510个咨询电话0315-8558000备注目前315号楼已开始意向认购，暂未定价，现认购2万抵3万，5万抵7万。Part2：项目商业定位5.2在售项目调研该项目配套较为成熟，一期二期已经入住，市场认同度较高，但项目本期规模不大，市场影响力相对较小明珠都市花园项目位置丰南区教育街与汇通路交汇口实验小学北侧物业类别住宅+底商开发商

82、唐山荣丰（外商独自）房地产开发有限公司整体规划项目为三期，分为三栋高层住宅建筑面积4万销售价格目前西侧A栋住宅以已售馨，均价4880元/，最高价5100元/；东侧的B栋住宅将在今年的6月底开售，价格为定出，预计在4900元/起。底商2万元/起。北侧的C栋暂未出销售信息。咨询电话0315-6830188Part2：项目商业定位5.2在售项目调研该项目已经进入尾声，仅余少量产品在售，多数已经入住，周边配套正处于逐步完善之中，市场影响力不大。星河湾项目位置丰南文化大街与建设路交口东侧物业类别住宅、商业开盘时间开发商唐山奥凯房地产开发有限公司总户数1840户建筑面积202223整体规划项目总占地7万多

83、，总建筑面积20多万。项目分两期开发建设，一期共10栋、二期6栋，层高11-24层。销售价格项目基本已售完；目前住宅仅剩40套左右，三层以下售价4650元/，18层以上在4990元/，顶层4850元/，均价5000元/，面积为80、90、140。底商：8000元-1.3万元/，目前仅剩不到5套，其中，唐西路268号，东11，面积265.58，售价1.1万元/；266号，东12,面积238.85，售价1.3万元/；滨河北大街，4-4，南7，面积在181.1，售价1.1万元/；建设路85号，西2，面积在222.16，售价1.1万元/。停车位总数：690个比例：1:2地上、下车位：均345个咨询电话

84、8531666Part2：项目商业定位5.2在售项目调研做为一个政府主导的商业项目，其业态综合性较高，功能齐全，规划较为合理，但是做为新区项目远离核心商圈，地段较差，通过唐人街的现状，我们不难看出其未来的发展前景。港岛中心项目位置位于丰南西城区行政中心东侧，国丰大街以南、运河东路以东，正苑大街以北物业类别集购物、娱乐、餐饮于一体，融合了大型百货、超市、精品商业街、餐饮、多功能影院等多功能购物中心。开发商唐山市丰南区京唐房地产开发有限公司代理商北京伟业顾问整合推广东方博文广告公司建筑面积12万建筑楼层地面四层、地下一层，层高：5.7米铺位面积50、80、120、160、至300不等整体规划项目分

85、两期开发，目前在开发为一期商业，分为A、B、C座，其中，A座规划为百货，面积在30074；B座F1、F2规划为精品小商品城，F3：儿童城,F4为台湾风味餐饮、影院;面积在33520；C座规划为餐饮，面积在19248。二期尚未规划。销售价格目前价格未出，预计7月开盘销售，首推B座1-3层商铺，四层持有；咨询电话0315-8163333备注目前在预约登记中Part2：项目商业定位5.3房地产市场综述通过对丰南房地产市场的调研，我们可以了解到：1、丰南区房地产市场较为简单，市场竞争主要在大盘之间展开，定位相似客群的重合度高，造成了竞争的激烈；2、在开发项目数量较少，但是开发总量较大，包括本案在内共有

86、640多万平米的开发量，在短期内投入市场，在大规模拆迁改造、人口总量较少的情况下，市场竞争激烈；2、除住宅底商以外，商业开发主要在西城区，远离核心商圈，且配套尚未完善，发展前景不容乐观；3、虽然商业投资市场发展不够成熟，但是人们对投资商业的热情较高，商业地产发展前景看好。第六章：项目综合分析解读顺序项目基本情况项目现状商街产品分析Part2：项目商业定位Part2：项目商业定位6.1项目四至北至：国丰大街东至：建设路西至：青年路南至：文化大街沿街商业后身本案南北共临五条街（阜民街、胥新北街、友谊大街、顺达街、国丰大街）、东西临四条路（建设路、汇通路、春晖路、青年路），各条城市道路将项目分为14

87、个地块。Part2：项目商业定位6.2项目现状1237810965411121314（1）、截止目前本案已在建地块包括1、2、3、4、5、6地块，确定规划没有开工地块包括7、8、9、10地块；（2）规划可调整地块包括11、12、13、14号地块；（3）其中13号地块北侧部分和14号北侧地块不属于本案；（4）商业存在形式以住宅底商为主，包括部分独立商业；（5）交通发达，基本可以做到铺铺临街。Part2：项目商业定位6.3商街产品分析1、本案商街产品，大部分单铺面积较大，主流铺位面积在200-300平米之间，其中最大的铺位面积为4515.07平米；2、主流铺位层数为2层，部分楼层为一层、三层及三层

88、以上；3、部分铺位处于住宅之下，由于剪力墙的影响，商铺内部空间混乱；4、商业街缺乏规划，以自然业态销售，总量虽然较大，但不能形成合力，缺乏统一规划；5、目前来看本案商业部分缺乏提纲挈领的领袖部分，只有通过有效整合，才能实现在未来商业竞争中的胜利；第七章：项目SWOT分析解读顺序SWOT分析综述项目优势分析项目劣势分析项目机会分析项目威胁分析Part2：项目商业定位Part2：项目商业定位7.1SWOT分析思考本案总体量400万平米，做为复合型超级大盘，涵盖住宅和商业两大地产形式，在目前复杂的市场环境下，整体操作难度大、营销周期长，做为超常规的项目，常规的运作手段，很难再激烈的市场竞争中取胜，因

89、此就要采取超常规的营销手段来进行项目操作。为了能够更全面的分析项目，为本案的定位提供清晰的思路，我们将对商业部分展开SWOT分析，深入解读项目，具体分析如下：商业部分12341、项目周边四面临街，交通便捷，通达性较好；2、临近核心商圈便于借势，利于招商销售；3、大社区居住人口多，便于未来商业养市；4、社区内部道路多为城市主次干道，人流和车流量大；5、铺铺临街，展示性高，利于未来商业经营；6、建筑红线与道路红线的距离较大，便于停车；1、唐山市对南部地区的重点打造，为本案提供了良好的市场机遇；2、在经营商业体，在规划上都有或多或少的缺失，为本案提供了一定的市场切入点；3、家居建材、电器主力店、特色

90、餐饮业态的缺失，为本案提供了市场的空白点，复合型商业是未来商业发展的大势所趋；4、通过唐人街的前期运作和丰南区“唐山后花园”的打造，吸引了世人的目光，为商业的运作提供了良好的基础；5、国家对住宅市场的调控，更多的人开始关注商业地产，商业地产迎来春天。1、商业分散，缺少主力商业，不能形成合力；2、优质地段的铺位销售，不利于未来的招商和整体打造；3、缺少能够承担吸引客流，借势核心商圈的主力商业；4、没有整体商业规划，各个街道的定位不明确，易造商铺成冷热不均，不利经营；5、城市干道车流量大，商业间的客流交通难度较大；1、目前丰南商业市场经营稳定，市场资源有限；2、丰南商厦集团经营本地多年，对外来商业

91、进入形成一定的人文和市场阻碍；3、商业分布较散，易形成冷热不均，造成养市困难；4、丰南区距离唐山市较近，人们消费习惯已经形成，对新兴商业接受周期较长，不利未来养市。优势劣势机会威胁Part2：项目商业定位7.2商业SWOT分析Part2：项目商业定位7.3SWOT分析综述通过针对商业部分的分析：现阶段的丰南区，商业发展较为落后，具有较多的市场切入点和空白点，且多年来缺少外来的新鲜血液的注入，这为商业的发展提供了良好的发展机遇；但是商业发展仅依靠底商的打造不能够形成核心竞争力，难以在激烈的竞争中立足；未来的商业必将是突破丰南现有的商圈范围，因此商业的建设和打造需要面向更广阔的市场，以复合型商业，

92、满足市场的多方面需求，占领竞争的制高点；本案所在区域具有发展大型商业的先天条件，在住宅市场营销受阻的情况下，是极佳的互补，能够形成住宅促商业，商业促住宅的良性循环，进而实现项目整体的成功运作。第八章：项目战略定位解读顺序战略定位思考项目战略定位Part2：项目商业定位百万大盘去化难度大商业和住宅的营销缺乏有效互动总而言之：市场容量有限，需求不足。本案遇到的核心难点：1、市场观望情绪浓厚：营销主体普遍持谨慎心理，住宅营销环境不利；2、市场去化能力有限：在市场需求有限的情况下，本案去化难度大，需要根据市场的需求和未来的发展，做出适合的产品。3、市场竞争激烈：老商业经营稳健，现阶段商圈内市场容量有限

93、；Part2：项目商业定位8.1战略定位的思考市场容量的扩容，突破需求边界站在城市规划的角度来说，多数的商业项目对自己的定位不清晰，盲目求大、求全，或集中或分散，最终导致了经营的失败，因此一个大型的城市综合体，在市场容量有限的情况下，需要对市场进行扩容，商业的辐射范围需要从社区、城市、周边区域、整个唐山市等多种角度考虑商业模式的组合，对业态进行取舍，从而实现对商业整体的打造，形成合力，吸引更多的关注，通过商业的运作，最终实现市场容量的突破。通过多种商业模式的组合，进行市场扩容。Part2：项目商业定位8.1战略定位的思考针对市场的扩容我们主要基于从商业辐射半径的规划来提供解决思路，主要从社区商

94、业辐射半径、市级商业辐射半径、都市商业辐射半径三个层面进行解析：Part2：项目商业定位8.1战略定位的思考区域辐射半径社区辐射半径市级商业辐射半径1、社区商业主要为满足本案住宅居住人群的日常消费需求；2、市级商业主要满足丰南区人们的日常消费需求和目的性消费需求；3、都市商业主要满足整个唐山南部区域的日常消费和目的性消费需求。基于市场扩容的需要本案的商业功能建议如下：Part2：项目商业定位8.1战略定位的思考市级商业社区商业都市商业通过分析，汇通路西侧地块在规划已确定，且居住密度较大的情况下，建议打造以满足社区和市级消费为主的区域商业中心；汇通路东侧，由于规划存在调整余地，且地段优势明显，因

95、此建议打造以满足唐山南部地区都市消费为主的都市商业中心，通过商业规划和招商的配合，实现商业的升级；都市商业中心社区商业中心市级商业中心Part2：项目商业定位8.2项目战略定位中国首家美式商业街区唐山南部崛起的城市新客厅1、通过社区商业、市级商业、都市商业的有机结合，互为补充，突出本案商业的完善性和便利性；2、配合本案整体简欧的建筑风格，以美式街区的便捷理念和“sofa”主题商业的体验，打造铺铺临街，停车方便、购物便捷的新型商业中心，区别于现有商业的沉闷，彻底满足人们的“一站式”购物需求，享受主题街区带来的全新消费体验；3、在“唐丰一体化”的过程中，丰南生态环境的打造体现的是宜居，本案的商业规

96、划是丰南现代化、都市化的有力体现，是对宜商的完美表现，通过住宅商业的有机结合，将本案打造成为唐山南部的城市新客厅。第九章：项目规划建议（项目汇通路东侧地块规划建议）解读顺序11、12、13号地块商业规划14号地块商业规划（方案一、方案二）Part2：项目商业定位Part2：项目商业定位9.111、12、13号地块规划建议规划建议：1、商业街规划：11、12、13号地块整体以商业街的形式体现，为了便于经营，建议从目前的建筑控制线开始向后退25.5米，其中5.5米为商业门前停车场，8米为步行街道，剩余12米为商铺进深，开间建议为6米或8米，柱距6米或8米；2、商铺层数主流为2层，部分为3层，高低错

97、落可以让商街的天际线更加优美；3、商街切忌平直，建议商铺设计，通过建筑前后的伸缩，实现街道的前后错落；4、建议商街上设置景观小品，便于游人休憩，避免一望无遗；5、为了借核心商圈的客流，建议在临近文化大街的11号地块设置百货主力店，吸引客流；6、由于本案不临文化路，且有建筑的遮挡，通过实地调研，建议百货主力店设置于距地块南侧红线50米的位置上，通过实地调研，这一距离是最佳的展示点；7、由于本案南北距离较长，因此需要在中间节点和尾部节点设置主力店，实现客流的接力，引导客流向北；8、为了满足购物和经营过程中对金融服务的需求建议在12号地块设置银行服务，同时在13号地块设置大型电器专卖店，打造聚客点，

98、引导客流向北，与百货主力店形成合力，盘活中间店铺；9、主力店门前建议设置中型广场，形成客流的节点，便于客流的聚集。10、百货主力店参照当地人的消费习惯和商家的选址要求，建议建筑面积为25000平米30000平米之间，建筑楼层为5层，电器主力店建筑面积40005000平米之间，建筑楼层3层。Part2：项目商业定位9.111、12、13号地块规划示意图7321965411141312810住宅部分11住宅部分12住宅部分13百货主力店电器停车场：宽5.5米步行街：宽8米临街商业：进深12米最佳可视距离50米3F3F3F银行3F3FPart2：项目商业定位9.111、12、13号地块规划示意图前后

99、错落的铺位规划示意图高低搭配的天际线示意图主力店门前广场示意图Part2：项目商业定位9.111、12、13号地块规划示意图电器主力店，引导客流向北百货主力店，借势核心商圈客流，引入本案客流互动，盘活中间商铺客流客流Part2：项目商业定位9.111、12、13号地块规划示意图门前停车场示意景观示意Part2：项目商业定位9.214号地块规划建议规划建议：方案一遵循11、12、13号地块的商业街规划，延续到14号地块，建筑形式和建筑规格保持不变，剩余地块继续住宅的建设；规划建议：方案二1、改变现有规划，依据市场调研结果，建设大型家居建材专业市场，地块西南角的位置建设家居主力店，后侧建设建材市场

100、，剩余地块继续住宅开发；2、主力店建议呈“L”型布局，充分利用临汇通路、顺达路的临街展示性高的特点；3、为了便于未来的操作，参照家居主力店的选址要求，根据招商情况建议主力店规模为30000-50000平米之间，建筑楼层为4层；4、市场部分的商铺，主流2层，局部3层，开间6米或8米，进深12米，采用背靠背的布局方式规划；5、以汇通路的客流方向布置动线，建议东西向布局内部建材商街。Part2：项目商业定位9.214号地块规划示意图7321965411141312810方案一14停车场：宽5.5米步行街：宽8米临街商业：进深12米3F3F3F方案二14家居主力店临街店面临街店面临街店面临街店面临街店

101、面临街店面临街店面住宅部分14住宅部分14Part2：项目商业定位9.214号地块规划示意图市场背靠背内铺部分示意临街主力店示意方案一参照11、12、13地块示意图方案二示意图如下第十章：项目定位（商业部分）解读顺序项目主题定位项目理念定位项目功能定位项目业态定位项目档次定位项目客群定位Part2：项目商业定位“SOFA国际风情体验式商街”“Sofa”是沙发的意思，沙发是在家里能够给人以舒适享乐的一件家具，sofa理念融入商业之中则表达了对于受众的一种“主场”属性，在这里逛街就想在自家的沙发一样，无拘无束的享受着。同时“sofa”四个字母都还有各自的意思“s”super、“o”opening、

102、“f”fashion、“a”area，意味“非常开放、时尚的领域”，四个意思结合起来具有极强的感染力。Part2：项目商业定位10.1项目主题定位“中国首家美式商业街区”引入美式街区的商业规划，sofa街区的舒适、时尚、开放的商业的理念，采用社区商业+市级商业中心+都市商业中心的组合，满足不同消费群体的消费需求，实现真正的体验式购物；Part2：项目商业定位10.2项目理念定位功能定位“涵盖购物、休闲、娱乐、餐饮、商务、品牌商业街等多种功能于一体“家庭休闲家庭聚会儿童职业体验亲子乐园学龄培训时尚消费购物现代商务集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务、住宿等多种功能于一体的美式商业街区Part2：项目商

103、业定位10.3项目功能定位Part2：项目商业定位10.4项目业态定位7321965411141312810金融购物一条街商街整体业态规划：金融服务、银行、百货主力店、电器主力店、家居主力店、流行服饰、品牌服饰、休闲服饰、鞋帽、流行饰品、西餐厅、咖啡厅、家居建材、室内设计等业态规划：大型中餐、品牌餐饮、餐饮连锁、地方特色小吃、KTV、足疗保健、小型超市、烟酒超市、品牌服饰等餐饮休闲一条街Part2：项目商业定位10.4项目业态定位主力百货品牌餐饮品牌服饰西餐厅KTV家居用品足疗保健咖啡厅主力家居银行金融餐饮连锁Part2：项目商业定位10.4项目业态定位7321965411141312810社

104、区商业、家居装饰一条街社区商业、教育培训一条街社区商业、文体用品一条街社区商业、婚庆用品一条街社区商业、妈咪宝贝一条街特色业态设置：学前教育、课外辅导、远程教育、业余充电、职业培训、社区商店等特色业态规划：家居用品、家居饰品、室内设计、社区商店等特色业态规划：文化用品、户外用品、体育用品、渔具、社区商店等特色业态规划：婚纱摄影、婚庆用品、婚宴酒店、婚纱出租、社区商店等特色业态规划：孕婴用品、童装童品、婴儿游泳馆、亲子乐园、美容美体、女性用品、社区商店等主力社区业态：便利店、干洗店、水果店、擦鞋吧、小型超市、美容美发、健身康体、小型超市、快餐厅、宠物用品店、鲜花店、Part2：项目商业定位10.

105、4项目业态定位干洗店户外用品孕婴用品花店便利店文具用品童装婚纱摄影家居用品婴儿游泳馆培训机构英语培训住宅部分11住宅部分12住宅部分13百货主力店电器停车场：宽5.5米步行街：宽8米临街商业：进深12米最佳可视距离50米3F3F3F3F3F3F1、商街业态定位：流行男装、休闲男装、流行女装、时尚女装、运动休闲、皮鞋皮具、流行饰品、热饮冷饮、小型餐饮、品牌连锁餐饮等；2、主力店业态定位：（1）、大型品牌百货主力店、美食广场、现代影城、健身、KTV、亲子乐园等；（2）、国内大型品牌电器连锁；Part2：项目商业定位10.4项目业态定位电玩城动漫城影院创意礼品儿童游乐场亲子乐园幼教体验馆美食广场室内

106、冰场Part2：项目商业定位Part2：项目商业定位14停车场：宽5.5米步行街：宽8米临街商业：进深12米3F3F3F14家居主力店临街店面临街店面临街店面临街店面临街店面临街店面临街店面住宅部分14住宅部分14方案一、业态规划：品牌家具店、家居用品店、家居饰品店、室内装饰、五金建材等方案二、业态规划：国内品牌家居主力店、室内设计、卫浴洁具、五金建材、板材油漆、装饰用品、家居用品、品牌家具、地板木门、地砖瓷砖等10.4项目业态定位经营理念：着力打造服务理念，凡在此购物家装的客户均，提供专业的室内设计、选材、监理等一系列服务，打造“即使你不懂得装修也可以拥有一个完美的家”的经营理念，开创唐山首

107、家特色专业建材市场的先河家居用品灯具灯饰生活家具欧式家具现代家具Part2：项目商业定位Part2：项目商业定位10.5项目档次定位社区商业中心市级商业中心都市商业中心整体档次定位：中高档商业街区；1、百货、家居主力店：国内知名中高档连锁店；电器主力店：国内知名中档大众消费连锁店；2、金融购物一条街：以大众消费为主体的中高档时尚街区；3、餐饮一条街：以大众消费为主体的中高档餐饮店；4、家居建材市场：中高档，家居建材市场；5、社区商业街：中高档；消费者定位本案未来的社区内消费者；唐山南部地区和丰南区的家庭消费者；唐山南部地区专业市场的目的性消费者；经营者定位国内外知名百货主力店、院线、品牌商家等

108、；唐山市符合业态定位的品牌商家；丰南区符合业态定位的商户；投资者定位唐山市、丰南区、下辖乡镇及周边各县的企事业单位中高层工作人员、公务员、私营企业主、个体经营户等Part2：项目商业定位10.6项目客群定位第十一章：项目定位论证（商业部分）解读顺序问卷调研定位论证综述Part2：项目商业定位Part2：项目商业定位11.1问卷调研问卷数量：问卷共计发放200份，收上123份，有效问卷100份；调研人群：丰南在经营商户、投资人、消费者；调研范围：丰南区各大商业场所、临街商业、消费者；调研目标：了解市场的需求、验证对本案规划的判断。Part2：项目商业定位11.1问卷调研58%36%6%唐山和丰南

109、会否一体化会连在一起不会连在一起说不清楚58%的受访者看好丰南与唐山的一体化进程。对环境的关注越来越高，普遍认同国丰钢厂搬迁将带来环境的改善，74%的受访者赞同也这一改变，28%的人从经济角度考虑，不同意这一改变。74%25%1%国丰钢厂搬迁是否赞同同意搬迁不同意搬迁说不清楚Part2：项目商业定位11.1问卷调研4%8%36%5%2%38%7%业余时间爱好朋友聚餐、喝茶购物逛街去唱歌去运动待在家里去唐山玩31%18%30%15%3%3%对丰南不满意的地方餐饮不好商场档次不高休闲娱乐场所少没有可逛的地方说不清其他丰南人的业余生活较为单一，除38%的人选择居家以外，剩余62%的人会选择外出购物休

110、闲，但是目前丰南的商业发展有较大的欠缺，如特色餐饮、有档次的休闲娱乐和高档商场缺失、商业可逛性差，不能满足日益增长的消费需求。Part2：项目商业定位11.1问卷调研7%44%28%21%购买住宅、商铺已购没有还在考虑不打算购买62%1%34%3%租金水平比文化大街低些与文化大街持平比文化大街低很多说不清35%的受访者人考虑或已经购买本案的商铺和住宅。对于商业部分未来的租金预期，96%的人普遍认为要比文化大街低，或者低很多，从此看来，大家对市场的预期较为理性。Part2：项目商业定位11.1问卷调研5%2%15%15%37%22%4%商业街哪些地方需要提升经营档次街道卫生时尚品牌有主力店特色餐

111、饮有可逛的地方说不清楚41%20%39%若本案引进新型高档百货主力店您是否愿意来购物愿意不愿意说不清楚多数受访者认为新型综合商业，需要从特色餐饮、可逛性、有主力店、时尚品牌加入、档次卫生等几个方面有所提高，但是受访者的消费习惯的改变和对新商业的接受，需要一定周期。33%2%35%16%3%7%4%不适合引进的业态购物中心电器商城大型超市家居城电影院宾馆酒店都可以Part2：项目商业定位11.1问卷调研78%9%13%引进家电专卖城是否可以应该引进不需要引进说不清楚对于汇通路东侧地块的主力店引进，35%的受访者建议不要引进大型超市，33%的建议不要引进购物中心，但是对于引进大型家电专卖店，普遍持

112、欢迎态度，这在一定程度上也反应出了我们队当地的市场空白点的判断。Part2：项目商业定位11.1问卷调研69%3%28%丰南是否需要引进家居城需要不需要说不清楚69%的受访者认为丰南需要大型家居建材城的引进，来满足市场需求，若家居建材城产权销售42%的人明确表示会购买，41%会观望，购买后65%的人会自营，28%的会出租，总体来看市场对家居建材的需求比较旺盛。17%42%41%若家居建材城销售是否会购买商铺愿意购买不愿意购买价格合适就购买说不清楚65%28%6%1%购买商铺后的打算自己经营出租，收租金先租出去，过几年再说没考虑好Part2：项目商业定位11.1问卷调研81%的受访者认同汇通路的

113、业态规划，希望设置银行、商务酒店、会所、咖啡厅、洗浴、茶馆等业态。汇通路以金融服务、时尚购物为特色街是否可以47%8%5%4%10%20%5%1%希望设置哪些业态银行会所西餐厅茶馆咖啡厅商务酒店大型洗浴其他Part2：项目商业定位11.1问卷调研98%的受访者认同春晖路餐饮娱乐特色街的业态规划，希望设置风味小吃、特色餐饮、SPA、健身会所等业态。春晖路以餐饮娱乐为特色街是否可以22%38%4%9%11%10%6%希望设置哪些业态特色餐饮风味小吃KTV足疗、保健SPA健身会所商务休闲服饰其他Part2：项目商业定位11.1问卷调研12%2%7%11%3%1%10%3%2%9%16%18%3%2%

114、1%希望设置哪些业态便利店美容美发洗衣店诊所药店打字复印社房屋中介育婴用品女性服饰化妆品儿童早教中心童装店玩具店美容院童车童床其他阜新街以妈咪宝贝为特色街是否可以99%的受访者认同阜新街的业态规划，希望设置玩具店、童装店、女性服饰、育婴用品、儿童早教中心等业态。Part2：项目商业定位11.1问卷调研胥新北街经营婚庆用品为特色是否可以17%12%53%17%1%希望设置哪些业态婚庆礼仪公司烟酒糖茶婚庆用品婚纱摄影其他97%的受访者认同胥新北街的业态规划，希望设置婚庆用品、婚纱摄影、婚庆礼仪公司等业态。Part2：项目商业定位11.1问卷调研45%17%37%1%希望设置哪些业态文具办公用品体育

115、器材运动品牌服饰其他友谊大街经营文化体育用品为特色是否可以97%的受访者认同友谊大街的业态规划，希望设置文具、办公用品、运动品牌服饰、体育器材等业态。Part2：项目商业定位11.1问卷调研顺达路经营家饰家装为特色是否可以15%8%9%30%36%2%希望设置哪些业态五金电料水暖管材小家电厨房用具其他72%的受访者认同顺达路的业态规划，希望设置厨房用品、小家电、五金电料等业态。Part2：项目商业定位11.1问卷调研25%32%14%6%18%2%2%1%希望设置哪些业态英语培训课程专业辅导音乐兴趣班书法绘画跆拳道舞蹈其他国丰大街经营教育培训为特色是否可以64%的受访者认同国丰大街的业态规划，

116、希望设置课程专业辅导、英语培训、绘画、音乐兴趣班等业态。Part2：项目商业定位11.2论证综述从问卷访谈来看：1、丰南人普遍看好城市未来的发展，并且越来越注重生活质量的提高，对商业的发展提出了更高的要求；2、对目前丰南商业的配置感到了更多的不足，希望有新型的商业加入，填补市场的不足，如家电城、家居的需求，但是对超市类业态表示了担忧，认为竞争激烈，市场需求不足以支撑更多的超市规划；3、对商铺的投资和经营表现了较大的兴趣，如对家居建材城的投资和经营需求，这一表现更加明显；4、本案特色商业街的规划，得到了市场的广泛认同，并提出了自己的见解，对本案商业的发展寄予厚望；通过本次问卷调研，印证了我们对商

117、业的判断，本案商业的入市将会带来市场结构的重组，为丰南注入新鲜血液，提高商业发展水平第三部分、项目招商Part3：项目招商第一章：招商策略解读顺序招商说明招商策略租金价格策略招商政策建议Part3：项目招商Part3：项目招商1.1招商说明由于本案已建成的商铺多数已经销售，且购买者对商铺经营的方向尚不明确，因此招商的铺位只面向未售商铺和新规划商铺。另外，新规化商铺细节尚未确定，尚有较长的建设周期，变数较多，所以现阶段招商落位只宜采取意向签约的方式展开；1、根据业态规划，本案意向招商业态共分为餐饮、娱乐、日用百货、社区商业、家居建材、文体用品、婚庆用品、孕婴童用品、女性用品九大类，另含家居、百货

118、、电器三大主力店；2、此次招商现阶段的目的是促进住宅部分的销售，根本目的是“为实现商业部分良好运营“；3、主力商家的沟通周期较长，需要协调的工作较多，因此主力商家的签约工作，不包含在此阶段的意向签约之中。4、通过此次品牌商家意向签约落位，可以实现未售商铺的带租约销售，促进商业整体的销售；1.2招商策略1、此次招商主要面向品牌商家，以北京和唐山市为主，丰南为辅；2、由于未来的不确定因素较多，因此意向签约的商家，现阶段不收取费用；3、通过对我司资源的筛选，选取符合业态定位的品牌商家，谈判过程从易到难，最终实现“以商招商”；4、根据商家的品牌大小，经营水平，给予不同程度的优惠政策；5、租金优惠政策根

119、据不同区域的租金均价，进行调整；6、意向签约后的品牌商家，在本案开始正式招商的时候，同等条件下，有优先选择权；7、如果签约的品牌在落位中，地方政策有限制的需要开发公司配合商家，共同与地方相关部门沟通协调；Part3：项目招商1.3租金价格策略1、定价的原则“以现有租金为基础，以地段为参照”最终确定各个区域的租金均价；2、本案临近丰南核心商圈，且属于丰南区的商业项目，因此租金的定价基础为现阶段丰南的租金，根据地段的优劣，略有差异；丰南区临街商业租金调研街区文化大街滨河大街汇通路建设路青年路新华路租金水平4.9-5.5元/天/1.1-1.7元/天/2.4-5.5元/天/1.8-2.9元/天/1.2

120、-4元/天/1.4-7.3元/天/Part3：项目招商1.3租金价格策略丰南区临街商业租金分析文化大街滨河大街 汇通路建设路青年路新华路0123456低价租金区低价租金区间间低价租金区间租金均价2.1元/天/文化大街滨河大街 汇通路建设路青年路新华路012345678高价租金区高价租金区间间高价租金区间租金均价4.5元/天/通过对丰南区临街商业的租金体系波动分析，整体租金均价为2.1-4.5元/天/；根据本案的规划和客户认同度，租金水平由南向北依次递减；由于本案为新商业入市，商业氛围较为欠缺，需要养市，因此参照商圈因素和地段，阜民街租金定为2-4元/天/平米，并以此为参照，确定其他商街的租金价

121、格。本案定位特色商街，各条街之间均有自己的经营特色，能够通过业态差弥补一定程度上的地段差，因此租金差异不宜过大；Part3：项目招商1.3租金价格策略胥新北街胥新北街相对阜民街，距离文化大街较远，参照阜民街的租金和街区的婚庆定位，建议租金均价区间定为1.5-3.5元/天/之间。友谊大街友谊大街是城市主干道，客流量大，展示面较好，且商铺数量较少，参照文体用品的定位，建议租金均价区间定为1.5-3.5元/天/之间顺达街顺达街远离核心商圈，地段较差，家居家饰类业态租金承受能力相对较低，参照友谊大街租金价格，建议均价区间定为1-2.5元/天/国丰大街国丰大街目前来看是商业氛围最差的街道，但是未来钢厂搬

122、迁之后，环境将会发生较大的改观，结合现状和前景的综合考虑，建议均价定位1-1.5元/天/春晖路春晖路参照南端阜民街和北端国丰大街的租金定位和餐饮娱乐的街区定位，建议租金定位为1.5-4.5元/天/平米汇通路汇通路相比春晖路展示性较好，且城市主干道交通便捷，且主力商业均集中于此，因此建议租金定位为2.5-5元/天/平米Part3：项目招商1.3租金价格策略街区汇通路春晖路阜民街胥新北街友谊大街顺达街国丰大街租金均价区间2-5元/天/1.5-4.5元/天/2-4元/天/1.5-3.5元/天/1.5-3.5元/天/1-2.5元/天/1-1.5元/天/备注：1、此租金体系为招商参照标准，针对不同的品牌

123、商家，还需要根据具体的谈判条件，进行调整；2、品牌商家的优惠策略建议采用也可以免租和减少其他费用的方式实现优惠的目的；Part3：项目招商招商政策：1、意向签约的品牌商家，在正式招商开始后，相同位置，同等条件下，对商铺有优先选择权；2、意向签约阶段不收取任何费用；3、租赁合同三年一签，租金一年一交；4、在签订租赁合同的同时签订经营管理公约，以保证服从整体管理，确保养市期的稳定和商业整体的打造；5、签约后支付年租金的50%，正式进场的时候，缴纳剩余的租金；6、商户入场装修时，根据铺位大小，需缴纳500元/铺、1000元/铺、2000元/铺三档的装修保证金，在通过验收后，无违规的情况下，退还装修保

124、证金。优惠政策：1、招商过程中需要根据与品牌商家的沟通结果，制定相应的优惠政策，建议“一商一议”；2、免租期建议根据品牌大小和本案对其的需求，给予三个月、半年、一年三档的免租期；4、其他优惠措施包括减免物业费、卫生费、管理费、税费等其他措施。1.4招商政策建议Part3：项目招商第二章：招商组织与管理解读顺序招商组织招商进度安排Part3：项目招商Part3：项目招商2.1招商组织本案招商周期短，工作量大，为了更好、更快的完成招商工作，我们将采取两个招商团队的设置，一为现场招商团队、一为异地招商团队，具体安排如下；1、异地招商团队的工作主要面向北京的品牌商家，负责全国性品牌的接洽；2、工作人员

125、安排为，招商经理1人、主管3人1、现场招商团队，主要负责丰南和唐山本地的品牌商家招商工作；2、负责异地商家考察期间的接待工作；3、工作人员安排为，招商主管2人、其他临时招聘人员若干，主要负责数据收集和约访。公司总部现场招商团队异地招商团队Part3：项目招商2.2招商进度安排6月8日前招商筹备：市场调研、定位报告、招商组织搭建、招商文本撰写6月8-15日丰南唐山品牌商家约访6月30日-7月6日品牌商家意向签约活动筹备异地商家商家约访6月16-22日丰南唐山品牌商家现场考察异地商家商家唐山考察6月23-29日异地商家意向确认丰南唐山品牌商家意向确认7月7日召开意向签约大会第三章：招商协调解读顺序

126、需开发公司配合的工作Part3：项目招商Part3：项目招商3.0需开发公司配合的工作需开发公司配合的工作内容具体如下：1、协助我方招商人员与现场工作人员的熟悉，便于招商过程中的工作协调；2、提供招商办公室一间、招商电话一部；3、提供相关招商物料，如名片、项目资料等；4、负责异地和唐山市的商家考察、接待费用；5、推广过程中，加入招商内容和对商业的介绍，通过推广为招商造势；6、负责招商签约活动的筹备和期间发生的费用；7、未尽事宜另行沟通。第四部分、项目综述Part4：综述Part4：综述400万平米的超大体量，湖畔丽舍已经不仅仅是一个房地产项目，它更多是承载了一个城市的寄托，牵扯着方方面面的人和

127、事。在市场竞争激烈、前景不明朗的今天，关于项目的一切工作都不得不如履薄冰。做为一个综合大盘，住宅和商业就像是项目的两条腿缺一不可，只有两条腿都有力，项目才能走的稳妥快速，因此商业的运作不是一个阶段的工作，也不是一件附属工作，对此我们需要重新审视。在销售为王的今天，我们所做的一切都是为销售服务，但是湖畔丽舍只有一个，为了能够为未来留下一个完美的城市社区，除了完美的规划，执行工作更加的重要。我们相信通过我们共同的努力，商业的成功运作，将是整个项目中浓墨重彩的一笔，希望我们的工作能为公司领导提供些许决策的依据，为项目的成功贡献我们的绵薄之力。结束语品质服务、超越价值我司秉持“品质服务、超越价值”的服务理念，通过精心的工作，为您提供品质卓越的服务，创造超越价值的项目效益。Sincerely Willing to Provide Service for You！联系我们：北京市朝阳区东四环红领巾桥西南华业国际中心B座1222室邮编：100025