河北涿州澜溪庄园营销策划报告（53页）.ppt

1、澜溪庄园营销策划报告7月市场篇市场篇营销篇营销篇探寻探寻研读研读客户篇客户篇产品篇产品篇“环首都经济圈环首都经济圈”1313县：即县：即涿州市涿州市、涞水县、涞水县、涿鹿涿鹿县、怀来县、赤县、怀来县、赤诚县、丰宁满族自治县、滦平县、诚县、丰宁满族自治县、滦平县、三三河市、大厂回族自治县、香河河市、大厂回族自治县、香河县、县、广阳区、安次区、固安县。广阳区、安次区、固安县。但涿州市相比三河、香河等地并非房地产热点区域，还是一块待探但涿州市相比三河、香河等地并非房地产热点区域，还是一块待探寻的价值洼地！寻的价值洼地！开篇开篇探寻探寻项目位置：项目位置：u 河北河北：项目位于河北省涿州市CCTV涿州

2、影视基地对面；u北京：北京：北京西南的房山区琉璃河以南14km，距北京六里桥55公里；六环线涿涿州州五环线京石高速 开篇开篇探寻探寻项目毗邻京石高速，不论是公交还是自驾车，都很便捷。项目毗邻京石高速，不论是公交还是自驾车，都很便捷。项目交通：项目交通：u 自驾车：3分钟即可上京石高速，进京或出京都比较便捷。u 公交车：917支4涿州，45分钟即可到达六里桥，公交车提供了便利的出行环境。u城铁:城铁房山线延长线-燕房线距离本案14KM 受客群限制交通路线都为目前北京受客群限制交通路线都为目前北京涿州的行车涿州的行车路线路线琉琉璃璃河河涿州市涿州市距离涿州市距离涿州市中心中心14KM 开篇开篇探寻

3、探寻项目周边生活居家配套尚不齐全，并缺乏娱乐生活配套。项目周边生活居家配套尚不齐全，并缺乏娱乐生活配套。区域配套：？区域配套：？u 医院：华铝医院、中国地质矿山总局职工医院、涿州博爱医院u 学校：涿州市华夏地址中学、河北涿州中学、涿州实验中学u餐饮:鑫磊美食城u娱乐：东京都高尔夫俱乐部 开篇开篇探寻探寻 开篇开篇探寻探寻涿州市城市产业规划涿州市城市产业规划生态旅游观光带生态旅游观光带现代农业发展带现代农业发展带绿色产品生产带绿色产品生产带 北部北部南部 西部研读研读 开篇开篇项目总占地面积为项目总占地面积为270000270000平米，建筑面积平米，建筑面积120000120000平米。项目产

4、品为平米。项目产品为现房现房-独栋别墅，一期独栋别墅，一期5555栋，栋，3 3层，二期层，二期7979栋，共计栋，共计55+79=13455+79=134？3 3层，三期花园洋房正在规划中。层，三期花园洋房正在规划中。2期79栋，已售？栋1期55栋，已售？栋规划花园洋房研读研读 开篇开篇京石高速本案营销篇营销篇客户篇客户篇产品篇产品篇 开篇开篇政策研判政策研判土地市场土地市场区域市场区域市场 开篇开篇政策研判政策研判宏观调控政策研判宏观调控政策研判“新国十条”升级版 2010年9月29日 暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购

5、房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。“国八条”1月16日 对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。“京十五条”2月17日 对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住

6、房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。u 国务院以及北京市政府相继出台多项政策，抑制房价过快增长，尤其是针对投资性质的二套房以及二套房以上购房限制购买，限制了外地人在京的购买条件，同，限制了外地人在京的购买条件，同时调高了首套房首付比例；时调高了首套房首付比例；u 此次调控在一段时间以内有效抑制了北京市楼市成交量，通州等区域成交价格也有通州等区域成交价格也有小幅回；小幅回；u一系列调控政策对环首都经济圈发展区域及二三线城市楼市影响不显著，且出现了且出

7、现了量价齐升之态势；量价齐升之态势；开篇开篇政策研判政策研判紧缩货币政策研判紧缩货币政策研判 开篇开篇政策研判政策研判第一次 2010年10月19日 上调0.25 上调了5.56%第二次 2010年12月25日 上调0.25 上调了5.81%第三次 4月6日 上调0.25 上调了6.06%第四次 4月21日 上调0.25 上调了6.31%第五次 7月6日 上调0.25 上调了6.56%开篇开篇政策研判政策研判u 在连续出台调控政策之后，国家再祭出货币政策，试图通过加息手段，提高购房者门槛，以期达到抑制成交量之目的，紧缩货币政策对于购房者心里层面产生影响较大，紧缩货币政策对于购房者心里层面产生影

8、响较大，受众在受众在 一系列正常及加息影响下，购房热情降低，观望情绪普遍浓烈。一系列正常及加息影响下，购房热情降低，观望情绪普遍浓烈。u 将受五年社保限制的外地人挤压至“环首都经济圈”置业，从而炒热了燕郊、香河等区域，涿州受北京市西南发展计划带动为涿州受北京市西南发展计划带动为“环首都经济圈环首都经济圈”后起之秀，尚为一块后起之秀，尚为一块价值洼地，其升值发展空间广阔；价值洼地，其升值发展空间广阔；首付资金增多；贷款成本加大；投资成本加大；投资风险较大；抑制部分需求；政策对于本案的影响政策对于本案的影响 开篇开篇政策研判政策研判u 从产品层面看，本项目为独栋别墅产品类型，首套房首付需50%，受

9、产品独特性影响，预判客户多为北京区域投资或高端自住人群。政策调控主要调控多套多贷普宅情形，对本项目购房者影响相对较小。银行利率上调首付款比例提高对别墅影响较大的政策自住型需求投资型需求首付资金提高；信贷压力增大；抑制部分需求；开篇开篇政策研判政策研判土地市场的影响土地市场的影响涿州土地市场：涿州土地市场：涿州土地市场相比香河、固安等地供应量较低，普通住宅成交楼面价与环首都经涿州土地市场相比香河、固安等地供应量较低，普通住宅成交楼面价与环首都经济圈香河等地基本一致。济圈香河等地基本一致。涿州市场开发商拿地情况？未开发地块计划入市时间及产品特征，与我项目同期是否存在竞争上念头村上念头村范莲邓村范莲

10、邓村范阳路范阳路华阳路华阳路京石高速京石高速107国道国道华泰豪庭华泰豪庭涿州中心城涿州中心城名流涿郡东区名流涿郡东区东兴街东兴街汇元四季橙汇元四季橙城上城城上城凯旋门凯旋门金阳瑞景金阳瑞景北北二二环环紫荆尚城紫荆尚城金竹首府金竹首府区域报价区域报价6500-7000元元/区域报价区域报价6800-7700元元/区域报价区域报价6500-7400元元/区域报价区域报价6200-6800元元/涿州普宅项目分布及售价涿州普宅项目分布及售价本案？涿州普宅项目概况涿州普宅项目概况 项目概况项目名称 金阳瑞景 所在板块北部生态新区售楼处电话03126672777楼盘地址涿州大石桥917飞达站 物业类型住

11、宅开盘日期2011-03-19、7月底交房时间2013年9月户型面积60-120工程进度正负零开发商保定金阳房地产开发公司 销售代理自销 物业管理 保定金阳房地产开发公司物业公司产品综览总建筑面积7.5万平米总规划户-容积率3.0绿化率40%总占地面积21000平米建筑形态高层板楼装修情况毛坯物业管理费1.2-1.8元平米/月外立面情况涂料园林风格简约风格营销推广销售报价6700最高价-营销活动网络、路边道旗、报广、传单金阳瑞景：金阳瑞景：距离城铁房山线延长线距离城铁房山线延长线-燕房线最近，仅燕房线最近，仅10KM10KM，属于生，属于生态居住区态居住区北部生态居住区北部生态居住区项目概况项

12、目名称城上城所在板块北部生态新区售楼处电话0312-6675222 楼盘地址涿州市107国道大石桥北100米 物业类型住宅开盘日期2011.3交房时间2012-12 户型面积60-70,80-90,100-120工程进度10层开发商鹏渤房地产开发有限公司 销售代理自销 物业管理鹏润物业管理产品综览总建筑面积48万平米总规划户数5000容积率2.3绿化率66.8%总占地面积20万平米建筑形态高层板楼装修情况毛坯物业管理费1.2元平米/月外立面情况涂料园林风格简约风格营销推广销售报价7500最高价-营销活动网络、路边道旗、报广、传单、车体大北京城上城：大北京城上城：临近拒马河，生态环境好，大型楼盘

13、，推广范围广，力度大临近拒马河，生态环境好，大型楼盘，推广范围广，力度大北部生态居住区北部生态居住区涿州普宅项目概况涿州普宅项目概况 项目概况项目名称凯旋门所在板块城北售楼处电话0312-3853288楼盘地址涿州市文化广场 物业类型住宅开盘日期2011.3交房时间2011-12 户型面积70-80,90-100,110-130工程进度快封顶开发商鸿盛房地产开发有限公司 销售代理自销 物业管理鸿盛物业产品综览总建筑面积50万平米 总规划户数4000容积率3.04绿化率40%总占地面积18万平米 建筑形态小高层、板楼装修情况毛坯物业管理费1.5元平米/月外立面情况涂料园林风格简约风格营销推广销售

14、报价7300最高价-营销活动网络、路边道旗、报广、传单凯旋门：凯旋门：政府新区欧式大盘，售价较高政府新区欧式大盘，售价较高政府新区政府新区涿州普宅项目概况涿州普宅项目概况 项目概况项目名称名流涿郡东区所在板块城北售楼处电话0312-6673555楼盘地址涿州北二环与平安大街交汇处物业类型住宅开盘日期2011.5、2011.8交房时间2012-12 户型面积88-100,110-125工程进度建到7层开发商涿州远方名流房地产开发有限销售代理自销 物业管理名流物业管理有限公司产品综览总建筑面积62万平米 总规划户数4880容积率3.30绿化率40%总占地面积16万平米 建筑形态板塔结合装修情况毛坯

15、物业管理费1.2元平米/月外立面情况涂料园林风格简约风格营销推广销售报价6800最高价-营销活动网络、路边道旗、报广、传单名流涿郡东区：名流涿郡东区：区域知名开发商，涿州在售最大楼盘，新市政广场北侧，区域知名开发商，涿州在售最大楼盘，新市政广场北侧，地中海风情山水城地中海风情山水城政府新区政府新区涿州普宅项目概况涿州普宅项目概况 项目概况项目名称 华泰豪庭所在板块朝阳路售楼处电话0312-6673000楼盘地址涿州市政法街与朝阳路交汇处往东50米物业类型住宅开盘日期2011/8交房时间2012年9月户型面积45-60,80-90,100-115工程进度7层开发商涿州市华泰房地产开发有限公司 销

16、售代理自销 物业管理华泰物业服务有限公司产品综览总建筑面积 9万平米 总规划户数340容积率2.0绿化率30%总占地面积45000平米建筑形态塔楼装修情况毛坯物业管理费1.5-1.8元平米/月外立面情况涂料园林风格简约风格营销推广销售报价6800最高价-营销活动路边道旗、报广、传单华泰豪庭：华泰豪庭：买房送地下室、小户型项目，酒店式物业服务买房送地下室、小户型项目，酒店式物业服务老城区老城区涿州普宅项目概况涿州普宅项目概况 项目概况项目名称汇元四季橙所在板块范阳路售楼处电话0312-6670571 楼盘地址涿州文化广场南800米（东兴南街）路西物业类型住宅开盘日期2011.8月交房时间待定户型

17、面积49-80,90-120工程进度动工开发商涿州市鑫昊汇元集团房地产开发销售代理自销 物业管理涿州市时代汇元物业服务有限公产品综览总建筑面积 15万平米总规划户数-容积率2.75绿化率35%总占地面积47000平米建筑形态板楼、塔楼装修情况毛坯物业管理费1.2-1.8元平米/月外立面情况涂料园林风格简约风格营销推广销售报价 6500-7000 最高价-营销活动路边道旗、报广、传单汇元四季橙：汇元四季橙：区域知名开发商，临近京广铁路涿州站，小户型项目区域知名开发商，临近京广铁路涿州站，小户型项目老城区老城区涿州普宅项目概况涿州普宅项目概况 项目概况项目名称 紫荆尚城所在板块华阳路售楼处电话03

18、12-5523777楼盘地址 涿州市华阳中路143号（紫荆小区物业类型住宅开盘日期2010.10交房时间2011-12 户型面积100-140,150-180工程进度已封顶开发商涿州方圆天地房地产开发有限公司销售代理自销 物业管理未定产品综览总建筑面积 3万平米 总规划户数189容积率1.51绿化率33%总占地面积 3万平米建筑形态高层板塔装修情况毛坯物业管理费1.2元平米/月外立面情况涂料园林风格简约风格营销推广销售报价6500最高价-营销活动报广、DM单页紫荆尚城：紫荆尚城：小型楼盘，产品面积较大，销售率相当低小型楼盘，产品面积较大，销售率相当低老城区老城区涿州普宅项目概况涿州普宅项目概况

19、 项目概况项目名称 金竹首府所在板块城南售楼处电话0312-3697777楼盘地址涿州范阳东路天下第一州牌楼南物业类型住宅开盘日期2010.9交房时间2011-12 户型面积90-110,120-160工程进度准现房开发商涿州金利房地产开发有限公司 销售代理自销 物业管理涿州金利服务有限公司产品综览总建筑面积14万平米 总规划户数1046容积率3.42绿化率47%总占地面积50000平米建筑形态板楼、板塔结合装修情况毛坯物业管理费1.2-1.8元平米/月外立面情况涂料园林风格简约风格营销推广销售报价6000-7000最高价-营销活动网络、路边道旗、报广、传单金竹首府：金竹首府：中型楼盘，人车分

20、流中型楼盘，人车分流开发区开发区涿州普宅项目概况涿州普宅项目概况 涿州在售项目情况综合分析涿州在售项目情况综合分析案名案名片区片区规模规模（）（）容积率容积率绿化率绿化率建筑风格建筑风格面积区间面积区间（）（）销售均价销售均价（元（元/）金阳瑞景北部生态区7.5万3.040%现代风格60-1206500大北京城上城48万2.366.8%现代风格50-1207000凯旋门政府新区50万3.0440%欧式风格50-1207800名流涿郡东区62万3.340%现代风格88-1256900华泰豪庭老城区9万2.030%现代风格45-1157000汇元四季橙15万2.7535%现代风格49-120700

21、0紫荆尚城3万1.5133%现代风格100-1806500金竹首府开发区14万3.4247%现代风格76-1207000 受政府北迁影响涿州市城市北部的发展空间和提升价值加大，大型楼盘主要集中在北部生态大型楼盘主要集中在北部生态区及政府新区区及政府新区;涿州市内在售楼盘的容积率普遍较高，产品多以两梯四户的高层板楼两梯四户的高层板楼为主；涿州市内房屋售价主要集中在6500-70006500-7000的范围内，凯旋门的售价最高，均价达到78007800元/。环首都别墅市场竞品环首都别墅市场竞品基本信息u 项目位置：京沈高速香河出口向北3公里u 占地面积：300000平方米 u 建筑面积：37500

22、0平方米 u 建筑类型：双拼别墅、联排别墅、高层。u 报价均价：12000元/平米u 成交均价：11000元/平米元/平米u 装修情况：毛坯u 容积率：0.8u 绿化率：40%u 总户数：1000u 户型区间：190-260平米 u 开发商：北京万科有限公司、五矿建设有限公司u 售楼地址：北京市朝阳区甜水园路南路公园五号NEW5街7号楼u 销售情况：A区现已售馨，B区产品即将推出，联排双拼全面升级，户型区间为190-260平米。B区待售三种户型面积：190平米的联排中户型；220平米的小双拼和240平米的大双拼(双拼为地上三层)，有赠送露台和花园。五矿万科北京欢庆城五矿万科北京欢庆城环首都别墅

23、市场竞品环首都别墅市场竞品琉璃湖别墅琉璃湖别墅基本信息u 项目位置：京石高速琉璃河出口5公里处u 占地面积：139860平方米 u 建筑面积：52543平方米 u 建筑类型：联排,独栋,双拼u 报价均价：12000元/平米u 成交均价：？u 装修情况：毛坯u 容积率：0.38u 绿化率：59%u 总户数：201u 户型区间：200-500平米 u 开发商：盛邦基业房地产开发有限公司u 售楼地址：房山区琉璃河镇南1.5公里琉璃湖别墅售楼处u 销售情况：目前剩余房源不多？，400万/套起，全款98折，现房入住环首都别墅市场竞品环首都别墅市场竞品潮白河孔雀城潮白河孔雀城基本信息u 项目位置：东六环土

24、桥出口向东15公里u 占地面积：1200000平方米 u 建筑面积：平方米 u 建筑类型：美式,联排,叠拼u 报价均价：1150011500元/平米u 成交均价：？u 装修情况：毛坯u 容积率：1.00u 绿化率：30%u 总户数：5000u 户型区间：200-500平米？u 开发商：京御房地产开发有限公司u 售楼地址：朝阳区建国路93号万达广场A座21层u 销售情况：首付50%97折，全款95折；剩余房源情况？项目项目价格（元价格（元/）位置位置占地面积占地面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）绿化率绿化率容积率容积率售楼售楼处位置处位置折扣折扣琉璃湖别墅琉璃湖别墅12000京石高速琉璃河出口

25、5公里处1398605254359%0.38房山区琉璃河镇南1.5公里琉璃湖别墅售楼处全款98折西京都高尔夫别墅西京都高尔夫别墅12000涿州影视城出口出,西行16公里34666841262255%0.22北京市西四环中路大成路九号一次性付款；按揭中瑞花园中瑞花园11000延庆北京八达岭高速康庄出口300米1220008700050%0.5北京八达岭高速康庄出口300米一次性付款；按揭京津新城庄园壹号京津新城庄园壹号12500东五环京沈高速转津蓟高速天津方向3号出口44000012400064%0.28东五环京沈高速转津蓟高速天津方向3号出口一次性付款；按揭宽沟玖号院宽沟玖号院11300怀柔桥

26、梓镇京承高速宽沟出口第一个红绿灯左转487384874930%1.00 怀柔区桥梓镇京承高速宽沟出口第一个红绿灯左转一次性付款98折，贷款99折新景别墅新景别墅11000密云滨河大桥西400米420002856030%0.68密云区滨河大桥西200米滨河公园西侧新景家园全款95折，银行按揭柏林山水柏林山水11000密云长城环岛南200米，水源路与檀西路交汇处7200015200030%0.97长城环岛南200米柏林山水项目会所一次性付款，银行按揭五矿万科北京欢庆五矿万科北京欢庆城城11000京东方向香河地区30000030000050%0.8北京市朝阳区甜水园路南路公园五号NEW5街7号楼一次

27、性付款，按揭亚澜湾亚澜湾12000丰北路28号540001000090%0.18珠江国际城别墅珠江国际城别墅11500通州区京榆旧线珠江国际城4号楼980392100000035%1.02环首都经济圈别墅市场总结环首都经济圈别墅市场总结区域市场总结区域市场总结机会机会：（1 1）本项目产品为别墅类型，涿州区域内市场无竞品；）本项目产品为别墅类型，涿州区域内市场无竞品；（2 2）区域内产品品质相对本案较低；）区域内产品品质相对本案较低；（3 3）区域内存在价格上升空间；）区域内存在价格上升空间；（4 4）随着北京房山西南区域价格提升，带动涿州发展，区域品质）随着北京房山西南区域价格提升，带动涿州

28、发展，区域品质 楼盘升值空间更大。楼盘升值空间更大。（5 5）现房销售，客户可直接看实体房，无需期房的等待；）现房销售，客户可直接看实体房，无需期房的等待；威胁：威胁：（1 1）相比周边普宅价格高出）相比周边普宅价格高出60006000元元/，区域客群接受度差；，区域客群接受度差；（2 2）竞品项目将集中于环首都经济圈的别墅项目香河欢庆成、潮白河竞品项目将集中于环首都经济圈的别墅项目香河欢庆成、潮白河 英国宫等，其项目体量均很大。英国宫等，其项目体量均很大。市场篇市场篇营销篇营销篇产品篇产品篇 开篇开篇客户是谁客户是谁客户从哪来客户从哪来客户篇客户篇1.Ta们是45岁以上的成功人士；2.Ta们

29、需要为年老后的自己或目前已年迈的父母寻觅一处休闲养生的好地方；3.Ta们需要高档住宅，并且受城区别墅高房价影响愿意选择远离城区的地方置业；4.Ta们考虑的面积在200-300平米，他们各种付款方式下可以承受的总价200万元左右，可接受的单价在12000-15000元/平米之间；5.Ta们对于河北涿州区域别墅，有意愿考虑置业。我们通过对我公司现代理的海景房项目客源及市场高端客户进行问卷调研，经数据分析得出我们的客户是：有别墅需求的北京高端及外阜自住、投资客户且对北京西南区域发展认知良好，客户篇客户篇户型12%环境35%交通17%配套9%升值潜力19%景观8%购买别墅客户关注重点分析购买别墅客户关

30、注重点分析户型环境交通配套升值潜力景观1235179198200以下0%201-30051%301-40042%401-5002%501以上5%别墅意向客户需求面积分析别墅意向客户需求面积分析200以下 201-300 301-400 401-500 501以上0514225TA们购买别墅时关注的重点是环境、升值潜力和交通，环境、升值潜力和交通，其次为户型；TA们意向的别墅面积区间是：201-400，TA们是：有购买别墅实力的客户，且近期有购买的打算，重视居住品质、升值居住品质、升值潜力；潜力；客户篇客户篇改善自住65%为父母18%投资10%其他7%别墅意向客户购买用途分析别墅意向客户购买用途

31、分析改善自住为父母投资其他6518107IT3%律师5%传媒业3%金融保险8%私营业主41%房地产2%医生9%贸易3%公务员16%其他10%别墅意向客户行业分析别墅意向客户行业分析IT律师传媒业金融保险 私营业主 房地产 医生贸易公务员 其他3538412931610TA们从事的行业多为私营业主、公务员等，私营业主、公务员等，为改善改善目前居住客户比例或为为父母父母养老而购置别墅，且投资客户所占比例偏低，所以本案投资客较少；客户篇客户篇北京45%河北28%山西8%内蒙10%其他9%别墅意向客户所属区域分析别墅意向客户所属区域分析TA们所属区域大多数为北京北京区域的私营业主以及河北、内蒙、山西等

32、河北、内蒙、山西等外阜区域客源；市场篇市场篇营销篇营销篇客户篇客户篇 开篇开篇产品篇产品线分布产品线分布澜溪庄园以为独栋别墅，主力户型面积为澜溪庄园以为独栋别墅，主力户型面积为399.7米米 三层独栋；三层独栋；规划图一张，标明各户型分布规划图一张，标明各户型分布澜溪庄园澜溪庄园1期期E户型户型2层层2室室2厅厅2卫卫399.70产品篇户型特点户型特点:户型方正，便于利用；功能区区分明显，互不打扰；户型方正，便于利用；功能区区分明显，互不打扰；产品篇园林景观优势：园林景观优势：澜溪庄园独享三条河流环绕（小清河、琉璃河、北拒马河）的自然环境，为业主量身打造水岸庭院岛屿别墅。特有地势结合超前设计理

33、念，将建筑与坡地、流水、庭院、景观编织成温美有致的生活画卷。外有河流，内有水境，约30,000平方米的水域将澜溪庄园分割成相对独立的岛屿。岛屿之间由按照世界名画原形所设计、建造的栈桥相连，形成岛屿群落体系。家家门前依依流水配以私家栈桥，独享私有水域所带来的惬意舒适感。市场篇市场篇客户篇客户篇产品篇 开篇开篇兴达目标兴达目标营销策略营销策略营销篇兴达目标兴达目标未售建筑面积：？，暂按14000元/均价计算则全盘未售销售额为：？亿元（134栋）兴达目标目标任务：全盘的30%，激进目标全盘40%；2012年完成剩余的70%并清盘；营销篇营销推广方式：营销篇所以营销推广方式：营销篇在市场及政策尚不利的

34、形式下，利用各种渠道推广，使项目曝光率加大，在别墅市场突显，让业界业外了解项目特点；只销售一期房源，且博取低价优势，二期暂不对外推出，利用一期进行试水，为12年二期推售留出涨价的空间；营销篇一、线下一、线下:利用每月活动造势营销做为项目推广核心利用每月活动造势营销做为项目推广核心8 8月月1010月月1111月月9 9月月1212月月“品酒品酒”话人生话人生高尔夫高尔夫球赛球赛国庆佳国庆佳节节 搜房网高搜房网高峰访谈峰访谈秋季房展会秋季房展会1、利用参加房展会，增加出镜率；2、房展会期间搜房网、新浪网组织的别墅论坛或区域论坛炒作；庆佳节在庆佳节在澜溪庄园澜溪庄园利用每月的活动造势做为11年全年

35、营销的主线，使得项目的市场声音不间断，利用事件营销传播项目信息，同时线上也会配合网络、论坛、软文等宣传，为活动前期宣传造势，活动后期跟踪报道；营销篇二、线下二、线下:北京区域地毯式发放北京区域地毯式发放DMDM单页单页制作项目精美、品质感强、卖点清晰 DM单页由销售人员在北京区域进行地毯式发放，利用低成本营销的方式拓展客户资源；营销篇三、线下三、线下:河北、山西、内蒙区域拓展客户资源河北、山西、内蒙区域拓展客户资源在北京、河北、山西、内蒙等主要省会城市发放DM单页，利用低成本营销的方式拓展客户资源，同时在各区域设置临时售楼处进行长期的客户积累；营销篇三、线下三、线下:河北、山西、内蒙区域拓展客

36、户资源河北、山西、内蒙区域拓展客户资源利用线下渠道进行推广发布时间八月九月 十月十一月十二月线下渠道 短信短信发布，20万/周短信发布：10万条/周巡展CBD区域的高端商场、超市等巡展扫楼北京、河北区域 内蒙区域山西区域北京、河北区域北京、河北区域电开电开公司海景房客户资源及夏威夷别墅客户市区售楼处在公主坟、六里桥附近设置临时接待点积累客户接电长阳半岛及现场临时售楼处接电，预计接电目标680组有效留电配套物料折页、环保袋、沙盘、户型图、售楼处包装营销篇三、线上三、线上:网络媒体、平面媒体、户外、访谈网络媒体、平面媒体、户外、访谈利用线上渠道进行推广发布时间八月九月 十月十一月十二月线上渠道平面

37、硬广以“休闲养生墅”为主题持续媒体广告平面软文在读者群较大的新京报、京华时报发布软文进行集中推广，描述区域发展规划、产品特点，并为活动造势宣传 网络硬广以“休闲养生墅”为主题持续媒体广告网络软文每周两篇软文进行集中推广，描述区域发展规划、产品特点，并为活动造势电视台访谈利用直播访谈的形式在受众范围比较广的电视上进行项目推广宣传搜房网访谈利用直播访谈的形式在受搜房网上建立专门主页推广宣传户外、道旗在京石高速进京和出京方向选取户外广告牌进行项目形象宣传；论坛口碑 推广利用竞价排名、论坛发帖炒作、新浪微博、主流网络媒体发帖等“病毒式”营销方式进行项目信息的传播，潜移默化地去影响主流客群的购买信心配套物料折页、环保袋、沙盘、户型图、售楼处包装一、我们设置了代理海景房的销售中心，客户资源一、我们设置了代理海景房的销售中心，客户资源丰富；丰富；二、我们有专业的销售团队，为客户提供完善的置二、我们有专业的销售团队，为客户提供完善的置业服务；业服务；三、我们有专业的策划团队，为项目提供可执行的三、我们有专业的策划团队，为项目提供可执行的营销推广计划促成销售；营销推广计划促成销售；组织机构架构组织机构架构项目总监策划经理销售经理策划专员销售16人销售秘书人