陕西商洛西街商业城市综合体地产前期定位策划方案（107页）.ppt

1、2013年6月北京永联恒泰商业管理机构北京永联恒泰商业管理机构商洛西街商业项目策划方案西街商业项目西街商业项目 商洛介绍1项目介绍2业态分布4招商策略5销售与自持比例分配销售与自持比例分配7推广方案6定位分析3项目背景与工作进展商洛介绍1西街商业项目西街商业项目商洛概况介绍商洛概况介绍地理位置地理位置商洛市商洛市 商洛市位于陕西省东南部，地处秦岭山地。东临河南，东南临湖北，北、西北、西南分别与本省渭南市、西安市、安康市接壤.截至截至20122012年末，商洛市辖年末，商洛市辖1 1个市辖区、个市辖区、6 6个县。商洛市面积个县。商洛市面积1929219292平方千米，全市在册户籍人口平方千米，

2、全市在册户籍人口248.80248.80万人万人v 商州区面积2672平方千米，人口约55万v 洛南县面积2562平方千米，人口约45万v 丹凤县面积2438平方千米，人口约30万v 商南县面积2307平方千米，人口约24万v 山阳县面积3514平方千米，人口约44万v 镇安县面积3477平方千米，人口约30万v 柞水县面积2322平方千米，人口约15万 截至2010年末，商洛市下辖县、面积、人口如下：商洛概况介绍商洛概况介绍人口及面积人口及面积商洛概况介绍商洛概况介绍文化旅游文化旅游 商洛市商洛市商洛市概况介绍商洛市概况介绍交通网络交通网络 商洛市交通状况现已大大改善，有312国道连通西安、

3、潼关；随着西商高速建成通车，商洛和西安两地往来更加快捷，促进商洛市的经济和旅游业的发展。高速公路商洛商业市场分析2西街商业项目西街商业项目项目城市商场商业现状分析项目城市商场商业现状分析形态形态中小型传统百货、商业街、住宅底商中小型传统百货、商业街、住宅底商档次档次中低端为主中低端为主业态业态零碎不成规模零碎不成规模市区人口市区人口现有商业不足支持现有商业不足支持商业发展成熟度不够，市场呼唤品牌高档商业街、商业发展成熟度不够，市场呼唤品牌高档商业街、高档购物中心的出现。高档购物中心的出现。旅游城市旅游城市旅游经济旅游经济快速发展快速发展人群流动稳定人群流动稳定旅游产业旅游产业高速发展高速发展旅

4、游配套设施差，象样的酒店少旅游配套设施差，象样的酒店少商务度假酒店、酒店式公寓商务度假酒店、酒店式公寓现状现状需求需求商洛旅游要快速发展，商业定位业态旅游配套的支持！商洛旅游要快速发展，商业定位业态旅游配套的支持！城市中的其他产业城市中的其他产业餐饮现状餐饮现状休闲娱乐现状休闲娱乐现状较为分散，档次较低、小店面较多，缺少主题较为分散，档次较低、小店面较多，缺少主题特色化餐饮特色化餐饮包括：电影院、健身会馆、电玩城、包括：电影院、健身会馆、电玩城、KTV、酒吧、美容、酒吧、美容美体、儿童体验、儿童游艺等较为滞后。商业主题美体、儿童体验、儿童游艺等较为滞后。商业主题缺少缺少“体验式体验式”消费消费

5、城市中的餐饮、休闲娱乐行业城市中的餐饮、休闲娱乐行业未来商业一定是“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受。该项目位于商洛市中心区域该项目位于商洛市中心区域 西接工农路，东依中心街 南邻莲湖公园，北靠西背街 项目经济指标：项目经济指标：项目用地面积：总用地112899.48m2项目规划总建筑面积:419897.7m2地上建筑面积：357218.4m2地下建筑面积：62679.31m2建筑密度：44.15%绿地率：19.2%容积率：3.16项目介绍项目介绍 项目历史现状项目历史现状 五十年前建设的土木结构的门面房目前已拆迁五十年前建设的土木结构的

6、门面房目前已拆迁 项目未来期盼项目未来期盼 p 改善城市环境、提升城市品位改善城市环境、提升城市品位p 建成集商业、生活为一体的现代城市生活圈建成集商业、生活为一体的现代城市生活圈1、投资经营客群认知、投资经营客群认知 项目项目客群分析与认知客群分析与认知 本区域或周边临近区域的客群看中项目未来的商机而落户本项目 老城区的业主 通过宣传而受吸 引来的周边人群投资经营 外来投资人群 项目项目客群分析与认知客群分析与认知 范围：本案商业的辐射范围为商洛市区及周边县的居民。范围：本案商业的辐射范围为商洛市区及周边县的居民。人群：以商洛城居民为主力消费群体；外来务工人员以游客为辅助消费层。人群：以商洛

7、城居民为主力消费群体；外来务工人员以游客为辅助消费层。层次：商洛市区内以中高等收入家庭及层次：商洛市区内以中高等收入家庭及20-5020-50岁为主。岁为主。2、消费群体认知、消费群体认知项目价值分析项目价值分析定位优势定位优势p 我们与市场互补互融的基础上，寻求差异化发展，主打我们与市场互补互融的基础上，寻求差异化发展，主打购物、餐饮、休闲娱乐、文化为主题，联合缔造以吃、喝、购物、餐饮、休闲娱乐、文化为主题，联合缔造以吃、喝、玩、乐等于一体的综合性超强的城市商业街中的金街。玩、乐等于一体的综合性超强的城市商业街中的金街。p 西街商业即将成为未来商洛中高端餐饮、休闲、娱乐新领西街商业即将成为未

8、来商洛中高端餐饮、休闲、娱乐新领地，将重点吸纳具有国内知名百货公司、大型主力超市、品地，将重点吸纳具有国内知名百货公司、大型主力超市、品牌专卖、中高端特色餐饮、高端娱乐会所等特色品牌商家、牌专卖、中高端特色餐饮、高端娱乐会所等特色品牌商家、休闲会馆商家。休闲会馆商家。首家以专业的商业手法进行运作首家以专业的商业手法进行运作的商业项目，统一定位、统一招的商业项目，统一定位、统一招商、统一营销、统一管理商、统一营销、统一管理项目价值分析项目价值分析 根据政府未来规划建设，本案将打造根据政府未来规划建设，本案将打造“综合体综合体+特色街区特色街区”，点线面发展思路，点线面发展思路，为未来商洛打造最具

9、有特色的城市中央区。为未来商洛打造最具有特色的城市中央区。未来的商业凸显特色、突出文化主题，一定未来的商业凸显特色、突出文化主题，一定会吸引更多消费者的到来。会吸引更多消费者的到来。项目价值分析项目价值分析未来优势未来优势商业定位商业定位3西街商业项目西街商业项目 经营户经营户品牌连锁店，有品牌连锁店，有一定经营能力和一定经营能力和抗风险能力的商抗风险能力的商户户 消费者消费者项目周边的企事项目周边的企事业单位、城市高端业单位、城市高端消费人群及外地旅消费人群及外地旅游的游客游的游客我们服务于谁我们服务于谁经营户、消费者经营户、消费者能给城市带来什么能给城市带来什么 带来更多的下岗人员在就业，

10、提升了整个城市的经济发展带来更多的下岗人员在就业，提升了整个城市的经济发展 为城市地产项目起了引领作用，树立了城市商业地产的发展为城市地产项目起了引领作用，树立了城市商业地产的发展方向。方向。为当地消费者提供了生活便利和享受的空间、提高了他们对为当地消费者提供了生活便利和享受的空间、提高了他们对生活文化的一种追求。生活文化的一种追求。那么项目如何定位，才能满足城市那么项目如何定位，才能满足城市的标杆及城市的消费群体？的标杆及城市的消费群体？西街商业项目西街商业项目 随着旧城改造，中高档消费场所的建立势在必行，不可或缺。随着旧城改造，中高档消费场所的建立势在必行，不可或缺。本案周边商业业态分布及

11、商业经营状况。本案周边商业业态分布及商业经营状况。作为老城区高品质商业项目，商业部分定位与城市规划及运营有机结合。作为老城区高品质商业项目，商业部分定位与城市规划及运营有机结合。1 1、定位背景、定位背景步行街是领域项目的重要组成部分，因此对该区域定位主要依照下面几个因素考虑：步行街是领域项目的重要组成部分，因此对该区域定位主要依照下面几个因素考虑：2 2、定位依据、定位依据 项目位于中心辐射范围，定位以服务于项目自身及区域周边为目的，打造以百货、项目位于中心辐射范围，定位以服务于项目自身及区域周边为目的，打造以百货、休闲、娱乐、购物、餐饮、为主题的商业步行街、服务整个区域商业的发展。休闲、娱

12、乐、购物、餐饮、为主题的商业步行街、服务整个区域商业的发展。极大提高城区的商业发展和人气。极大提高城区的商业发展和人气。目前商洛商业市场氛围仍不成熟，暂无具有影响力的中高档商业项目，本项目亮相目前商洛商业市场氛围仍不成熟，暂无具有影响力的中高档商业项目，本项目亮相将完善目前商洛的商业现状，同时与本案整体定位相吻合。将完善目前商洛的商业现状，同时与本案整体定位相吻合。随着西商线和榆商线的贯通，商洛人民出行将更加便捷，与西安的时间距离进一步随着西商线和榆商线的贯通，商洛人民出行将更加便捷，与西安的时间距离进一步缩短，所以本案受限于体量规模而应大力拓展休闲娱乐，餐饮，中端品牌专卖，追求缩短，所以本案

13、受限于体量规模而应大力拓展休闲娱乐，餐饮，中端品牌专卖，追求精而全。精而全。商业定位和规划商业定位和规划商业定位商业定位 关键词关键词多功能多功能 一站式消费一站式消费 多元化、品质的、多元化、品质的、风情的风情的 打造商洛最具风格化最精致的商业中心，同时具备多种功能：品质化、家庭打造商洛最具风格化最精致的商业中心，同时具备多种功能：品质化、家庭化的购物功能、综合化的休闲娱乐功能、公共性的活动功能。化的购物功能、综合化的休闲娱乐功能、公共性的活动功能。本项目商业定位：本项目商业定位：为消费者提供“娱乐休闲为主题”的中高端购物享受，将购物、餐饮、休闲、娱乐等多种元素有机结合，重点推出娱乐性和全方

14、位娱乐性和全方位的感官享受，逐步提升消费者的依赖性，有效的延长消费者的逗留时间和来访率。本项目商业主题：本项目商业主题：依托主力店的品牌和特色，构建真正的“娱乐购物”概念，充分适应综合消费的趋势，满足和提升消费者的生活品质，营造美好生活的新理念的消费体验。3 3、区域定位、区域定位 商业定位和规划商业定位和规划商业定位商业定位业态特点布局规划 经营思路消费客群以餐饮，娱乐，品牌购物为中心聚集人气，从而发展其他业态。商业均以购物、餐饮、娱乐休闲、专卖店、运动、文化等为主要业态选择。增加街区的停留空间，让客流有充分的停留时间消费者以本地居民为主，周边区县及游客为辅，形成新的商圈商业定位和规划商业定

15、位和规划商业定位商业定位打造商洛集购物、餐饮、休闲、娱乐，运动、文化于一体中高档的商业MALL中高档百货 +风情步行街使西街成为商洛的焦点，商洛的典范、商洛的使西街成为商洛的焦点，商洛的典范、商洛的一颗璀璨明珠。一颗璀璨明珠。商业定位和规划商业定位和规划功能定位功能定位功能定位功能定位为顾客提供休闲购物为顾客提供休闲购物的全方位服务的全方位服务单击添加单击添加为客户提供散步、为客户提供散步、游玩和观光场所游玩和观光场所引导消费时尚引导消费时尚商业定位和规划商业定位和规划形象定位形象定位 新区域、新生活、新体验，突出现代化、创新化、复合型的现代都市新形象商业定位和规划商业定位和规划客群定位客群定

16、位整个区域消费群体整个区域消费群体客户特征：客户特征：游玩旅客游玩旅客 ，就近消费就近消费 商务会客商务会客 ，定向消费定向消费 长住居民长住居民 ，日常消费日常消费 区外市民区外市民 ，定向消费定向消费商业定位和规划商业定位和规划总体定位总体定位 商洛顶级的主题特色商业中心商洛顶级的主题特色商业中心多功能、多功能、高档次消费理念高档次消费理念 全业态、全天候、一站式，商业服务综合体全业态、全天候、一站式，商业服务综合体主题延伸主题延伸：打造知名购物场所集聚地，满足全天候全家娱乐，社交聚打造知名购物场所集聚地，满足全天候全家娱乐，社交聚会、休闲时光、创意前沿、品味文化需求，在这里不仅仅会、休闲

17、时光、创意前沿、品味文化需求，在这里不仅仅是购物，更是心灵社交地。是购物，更是心灵社交地。打造商洛城市首家集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、打造商洛城市首家集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、运动于一体的运动于一体的“体验式体验式”特色主题步行街特色主题步行街 打造西街步行街的动力街、魅力场，启动商洛特色商街的夜打造西街步行街的动力街、魅力场，启动商洛特色商街的夜生活生活打造商洛所没有的特色街区，填补新区市场空白打造商洛所没有的特色街区，填补新区市场空白商业定位和规划商业定位和规划整体定位整体定位业态定位业态定位4 4西街商业项目西街商业项目销售与自持比例分配销售与自持比例分配F区：品牌主力百货A区

18、：提升商业价值，品牌形象主力展示厅B区：家庭软装饰C区：社区服务配套D区：品牌形象购物G2区：餐饮休闲娱乐中心1234G1业态业态品牌建议品牌建议数量占数量占比比A区区文化主题区-工艺礼品、婚纱摄影、各式写真馆、珠宝、玉器、陶瓷、茶具、文体水绘陶茶、散花书屋、创意盒子、崔玉阁、蜀江锦院、谭木匠、魔力狮、古今屋语、莲上莲、10%D区区精品购物区二层:女孩商城数码、电讯、花店、箱包、皮具、化妆品、流行饰品、内衣、十字绣、DIY、淘宝街、儿童天地等；45%一层;服装品牌男女服装、运动休闲服饰、淑女装、韩国时尚服饰、流行服装、品牌鞋；G区区集中式商业一、二、三层大型餐饮+会所、专业电器10%G区区美食

19、娱乐区二层;西餐大食代、豪客来、棒约翰、一茶一坐、德克士、百力咖啡、太平洋咖啡、星巴克、两岸咖啡、Ktv、足疗、茶楼；35%一层;烧烤汉拿山、巴西烤肉、金汉斯一层;中餐万州烤鱼、田园鸡、麻辣诱惑、眉州东坡、顺峰、小肥羊总体西街商业业态分布比例总体西街商业业态分布比例F区：品牌百货区：品牌百货F F区地上四层：区地上四层：我司建议：引进当地或者国内较为知名的百货公司来运营，这样可提升商业的品牌形象及渲染力。业态分布业态分布FF区业态规划区业态规划F区建议百货公司品牌建议百货公司品牌B1 业态以生活配套为主，主要为精品超市以以“生活配套生活配套”为主题为主题 F F区负一层建议辅助主力超市区负一层

20、建议辅助主力超市 F F区负一层建议主力超市区负一层建议主力超市业态分布业态分布AA区业态规划区业态规划A A区：区：主要临街商业、品牌装修形象较为重要、与寺庙相结合，所以我司建议业态：奢侈品牌、工艺品、古董展示、陶瓷、玉器、珠宝、烟嘴、手镯、书画、文具婚纱摄影、儿童写真、其他写真馆等。A区：提升商业价值，品牌形象主力展示厅提升商业价值，建议业态：麦当劳、德克士、肯德基42A区建议品牌建议品牌蓝孔雀工艺礼品店、韩国水晶制品、谭木匠、魔力狮、古今屋语.婚纱影楼：薇薇新娘、蒙娜丽莎、巴黎春天、大台北。无名火餐饮：麦当劳、德克士、肯德基、豪享来.业态分布业态分布DD区业态规划区业态规划D区：名品为主

21、题一层规划：为提升商业形象、提升消费档次，主要经营业态：品牌男女装、运动休闲装、淑女装、鞋、皮具、黄金等。二层规划：中低档消费水平，针对性18-35岁年龄层次，主要业与女性相关的，比如：淘宝街、流行饰品、皮具、箱包、化妆品、女性潮流服饰、韩国城、美甲、DIY手工制作、眼镜、数码、手机。D区：品牌形象购物3142局部三层：1、网吧 2、电子市场专卖3、家用电器专卖4、儿童娱乐天地D D区一层区一层品牌服饰建议品牌服饰建议D D区一层区一层品牌服饰建议品牌服饰建议ShoppinShopping g购购乐乐ShoppingShopping 购乐D区步行街业态分布图区步行街业态分布图D区步行街业态分布

22、图区步行街业态分布图D区步行街业态分布图步行街业态分布图D区步行街业态分布图步行街业态分布图D区步行街业态分布图步行街业态分布图童童趣趣馆馆儿儿童童玩玩乐乐 小孩子的汤姆小孩子的汤姆BearBear、恐龙蛋等，适应、恐龙蛋等，适应0-120-12岁年龄岁年龄阶层，充分体现商业的人性化。据此可延伸至：阶层，充分体现商业的人性化。据此可延伸至：儿童玩具、儿童书籍、早教机构等；儿童玩具、儿童书籍、早教机构等；D区域局部三层业态分布图区域局部三层业态分布图业态分布业态分布GG区业态规划区业态规划B区：家庭软装饰G2区：餐饮休闲娱乐中心G G区区:一层：一层：品牌西餐、中餐、烤肉、特色小吃、火锅。二层二

23、层：休闲娱乐、商务会馆、足疗、KTV、咖啡、茶楼、SPA、打造西街大都会唯一、一条特色餐饮、休闲娱乐不夜城的夜生活。约1万多平米，可分割三家做品牌特色休闲娱乐（健身、餐饮、KTV)G1G G区餐饮品牌区餐饮品牌建议建议H-Eat餐饮是主题的核心，务必做出餐饮是主题的核心，务必做出良好环境、风情、文化、品位、良好环境、风情、文化、品位、品牌，方能满足现代人的食乐品牌，方能满足现代人的食乐需求，引八方来客。需求，引八方来客。G区业态分布图区业态分布图55美容美容SPASPA桑拿足浴桑拿足浴 美容美容SPASPAG区休闲娱乐业态分布图区休闲娱乐业态分布图健康是健康是2121世纪人们追逐的潮世纪人们追

24、逐的潮流，设置不同男女类别的运流，设置不同男女类别的运动健身设施，以体现健康之动健身设施，以体现健康之乐。乐。G G区休闲娱乐业态分布图区休闲娱乐业态分布图休闲休闲娱乐娱乐休闲茶楼、休闲茶楼、特色茶楼特色茶楼G区休闲娱乐业态分布图区休闲娱乐业态分布图业态分布业态分布CC区业态规划区业态规划C区：社区服务配套G区：餐饮休闲娱乐中心C区为社区服务：银行、中国移动、联通、电信、电子通讯数码、药店、便利超市。以满足周边配套功能及小区客户的需要。业态分布业态分布BB区业态规划区业态规划B区：家庭软装饰B区家庭软装饰：布艺、窗帘、家居、针织、内衣、生活馆、小百货、服务与整个家庭生活必需品。商业定位和规划商

25、业定位和规划商业业态规划建议商业业态规划建议商业街的广场入口处，必须用商业街的广场入口处，必须用醒目、夸张、艺术的手法、通醒目、夸张、艺术的手法、通过建筑或构筑物表现出商业街过建筑或构筑物表现出商业街的整体气势，吸引人流关注、的整体气势，吸引人流关注、驻足，同时也能成为西街商业驻足，同时也能成为西街商业街的地理标志；街的地理标志；商业定位和规划商业定位和规划商业业态规划建议商业业态规划建议广场处缺少，精神堡垒广告牌、是霓虹灯、或是广场处缺少，精神堡垒广告牌、是霓虹灯、或是“什么样什么样”的商业街？例的商业街？例如下图：如下图：62商业定位和规划商业定位和规划商业布局规划建议商业布局规划建议步行

26、街中空位步行街中空位置，充分体现置，充分体现人与人之间的人与人之间的交流与互动，交流与互动，可以设立休息可以设立休息区、水吧、情区、水吧、情景小品、绿色景小品、绿色植物等。植物等。1、尺寸一致的招牌2、意式街灯统一广统一广告宣传告宣传灯光效果体验灯光效果体验性性灯光设计创造更好的夜景，白天和晚上变化较大，不断让客户的灯光设计创造更好的夜景，白天和晚上变化较大，不断让客户的好奇心保持最强。好奇心保持最强。商业体总体外观概念规划建议商业体总体外观概念规划建议商业定位和规划商业定位和规划步行街步行街主题概念主题概念打造特色风情街区打造特色风情街区-休闲娱乐中心 体验式现代休闲娱乐感受时尚消费总体定位

27、总体定位:基本概念基本概念生活质量的改变和消费观念的改变；生活质量的改变和消费观念的改变；引导健康和时尚的生活方式，创造新的消费观念；引导健康和时尚的生活方式，创造新的消费观念；满足消费者从物质型消费向娱乐型消费转变的需要。满足消费者从物质型消费向娱乐型消费转变的需要。65 统一的风格、科学的业态。统一的风格、科学的业态。商业定位和规划商业定位和规划步行街步行街主题概念主题概念66 纵观成熟成功的商业街，无一不在其产品建筑上有着鲜明的特色纵观成熟成功的商业街，无一不在其产品建筑上有着鲜明的特色步行街外观设计步行街外观设计主题概念建议主题概念建议现代风格现代风格招商策略招商策略5西街商业项目西街

28、商业项目招商策略招商策略本项目期望结果分析本项目期望结果分析外部环境对项目成功开外部环境对项目成功开发利弊参半发利弊参半自身条件优劣明显，如何自身条件优劣明显，如何突出与归避突出与归避外外内内形成项目品牌，创新模式的搭建，完成招商，良性运营形成项目品牌，创新模式的搭建，完成招商，良性运营非期望结果非期望结果期望结果期望结果 进行差异化竞争，找到市场相对空白点和机会点。准确锁定目标客户，定制产品，产生强有力的客户引导力，降低竞争风险。有效的价格和货量控制，创造后期较高的收益塑造品牌，通过品牌带动后期开发，通过项目品牌带动公司品牌，创新经营模式的搭建。陷入于恶性竞争的被动。定位出现偏差，陷入激烈的

29、客户争夺战中。陷入后期货量销售乏力的局面。竞争竞争收益收益客户客户品牌品牌招商策略招商策略 主力店先行，树立强势依托的招商策略主力店先行，树立强势依托的招商策略u 通过项目出彩的概念、定位、地缘位置等综合优势，吸引主力商家先行入驻，依靠大通过项目出彩的概念、定位、地缘位置等综合优势，吸引主力商家先行入驻，依靠大品牌商家的强大势能，赢得其他商家信赖，带领一大批商家抱团发展。品牌商家的强大势能，赢得其他商家信赖，带领一大批商家抱团发展。u 大型主力商家的招商成功是项目成功营销的前提，务必先招大商家、后招小商家，先大型主力商家的招商成功是项目成功营销的前提，务必先招大商家、后招小商家，先大而后小商家

30、必然闻风而来。大而后小商家必然闻风而来。整体策略整体策略招商策略招商策略第二阶段第二阶段主力商家洽谈期主力商家洽谈期为期为期3-63-6个月个月第三阶段第三阶段强力招商期强力招商期为期为期6-96-9个月个月第四阶段第四阶段二次商装期二次商装期为期为期3-53-5个月个月第一阶段第一阶段蓄水期蓄水期为期为期3 3个月个月20132013年年7 7月月20152015年年4 4月月 招商策略招商策略对所有目标商家进行接触对所有目标商家进行接触在报告的基础上，确定商业主要品牌的招商路线在报告的基础上，确定商业主要品牌的招商路线时尚时尚感性感性第一阶段第一阶段 重点对顶级品牌服饰及重点商户进行推介品

31、牌级别最高在市场上具极大号召力品牌尚未在商洛市场上经营 第一阶段第一阶段 招商策略招商策略 签订5家以上从未进入商洛或极具市场影响力之顶级品牌 以顶级品牌作为招揽，为第三阶段全面招商建立稳固基础 对所有零售类别客户进行深入接触 确定高楼层的餐饮客户 确定高档生活超市第二阶段第二阶段 招商策略招商策略 进入全面招商进入高潮阶段 主要客户签订合作文件 进入全面的合作文件签订期 主要客户开始出具装修文件、设计图样等及开始进场 对服装类零售品牌进行筛选第三阶段第三阶段 招商策略招商策略 招商最后冲刺 实施租金最高价值 全部商户入场装修 商户上货阶段 物业管理公司配合 招商策略招商策略第四阶段第四阶段风

32、险保障风险保障 一一 引入永联恒泰品牌经营管理公司统一销售、统一招商、统一管理，保障经营；目的：通过永联恒泰商管公司对商业街的统一经营运作，吸引消费者，保证经营前景；操作关键点：引入知名品牌的经营公司，给客户以信心；明确发展商、经营公司、之间的权责和利益关系；风险保障风险保障 二二引进主力品牌，带旺人气；目的目的：通过品牌商家入驻树立项目形象，并给客户及其它商家以信心，产生聚集效应；发挥营销作用；操作关键点：确定商业街主题；通过永联恒泰商业管理机构品牌推介实现永续经营管理。招商策略招商策略暂定暂定20152015年年1010月开业月开业招商策略招商策略招商时间招商时间由于招商任务较重，我们对招

33、商时间提前安排，其中商家招商要事先做好相关工作，在项目策划方案出来后正式按业态分布确定商家主力店，根据商家的具体要求进行方案策划的修改与完善，避免方案被迫修改所造成的损失。招商目标招商目标1、总体目标：时间：2013年月7份2015年4月份，共计时间22个月。u 项目自招商团队进场之日起至10个月内招商率达50%（含首期推广）；u 15个月内招商率达 85%；u 20个月内招商达 95%。招商策略招商策略招商总监招商总监1 1名名：负责统管全局，制定招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。招商经理招商经理2 2名：名：分区域、分品类推进招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。招商主管招商主管2

34、 2名：名：由经理安排具体分区域、分业态的招商工作。招商专员招商专员5 5名：名：负责接待、洽谈客户、签约招商人事招商人事1 1名名：文件、合同、档案、信息等的收集和保管。平面平面+文案文案+设计设计3 3名名招商人员人数招商人员人数1414人：人：招商策略招商策略 招商组建招商组建准备：准备：为保障商家利益，要做好细致的准备工作。确定招商时间安排、主要招商场所、主要招商骨干、主要招商活动、招商费用。开展实际招商工作之前，首先确定招商条件，然后确定商家品类、规模。招商条件招商条件招商计划招商计划 条件名称条件名称 具体内容具体内容 租金商业体：租金、联营扣点。步行街统一租金，进场后收取保证金，

35、免租期根据大小进行1-3个月。主力店可根据实际情况在进行协商 税收争取政府对商业街商家的优惠政策，免工商管理费。卖场保证三年以上的经营期，装修费自理。支持与服务后期物业的跟进和管理。招商策略招商策略项目项目 时间进度表时间进度表 2013 2013年年7 7月份月份20152015年年4 4月份，共计时间月份，共计时间2222个月个月2013.7.12013.7.15 52013.8.12013.8.12013.92013.92013.102013.102014.52014.52014.82014.82015.22015.22015.42015.4签订合同签订合同前期准备工作前期准备工作一铺一

36、价表的制定一铺一价表的制定设定内部动线设定内部动线 平面布局平面布局 业态组合业态组合员工培训员工培训正式启动招商正式启动招商广告投放广告投放主力店客户的谈判主力店客户的谈判商务条款的磋商商务条款的磋商租赁合同条款的签约租赁合同条款的签约招商率达招商率达50%50%招商率达招商率达85%85%招商率达招商率达95%95%招商结束招商结束招商策略招商策略招商进度安排招商进度安排 推广方案6推广方案-推广策略建议推广包装策略推广包装策略包装形象适当高于项目形象空间联想效应：空间联想效应：包装的关键在于建立起客户对项目的想像空间。具体而言，就是要塑造出良好的项目形象和发展前景，以吸引租客和买家。调性

37、：调性：总体体现时尚、明快、大气的风格，渗入大量欧美文化元素和符号，烘托热烈、欢乐的气氛。色块上使用鲜艳的红、橙、黄等颜色，形成视觉爆炸效果。形象体现：形象体现：模型、效果图、招商手册、楼书、海报、广告等各个方面，项目中高档次形象始终贯穿其中。推广策略推广策略品牌传播手段整合品牌传播手段整合通过营销创新策略、广告营销策略、活动营销策略三位一体的整合行销手段展开全方位、立体式的推广。品牌信息的有效统一有助于核心承诺更强而有力！营销创新策略营销创新策略广告营销策略广告营销策略活动营销策略活动营销策略西街商业步行街西街商业步行街价值投资价值投资现场部分现场部分 楼盘现场装饰 工地围墙广告 售楼部装饰

38、布置广告制作及媒体投放广告制作及媒体投放招商书 广告杂志投资手册 电视广告片制作 电视广告发布 报纸广告 宣传单张DM单刀期短信室外效果图喷画其他 现场促销活动 公关活动 礼品 大型活动推广构成推广构成推广方案推广方案市场教育市场教育形象导入形象导入品牌建立品牌建立情感诉求情感诉求品牌提升品牌提升进度拉动进度拉动强势促销强势促销公关互动公关互动品牌招商品牌招商推进策略推进策略推广方案推广方案销售与自持比例分配7销售与自持比例分配销售与自持比例分配F区：品牌主力百货A区：提升商业价值，品牌形象主力展示厅B区：家庭软装饰C区：社区服务配套D区：品牌形象购物G2区：餐饮休闲娱乐中心1234G1自持与

39、销售部分如何计划才能使开发风险最低且利润最大化？自持与销售部分如何计划才能使开发风险最低且利润最大化？销售与自持比例分配销售与自持比例分配以稳定整体商业体为目标尽量提高销售面积A、文化区F区百货G2美食娱乐区B、家庭软装饰区G1区和步行街局部三层全部销售全部销售售后返租，给售后返租，给予返租比例予返租比例全部自持带租约销售，带租约销售，后续经营后续经营自持部分过多自持部分过多自持部分过少自持部分过少销售面积减少，则短期之内回笼资金较少，会对初期开发商带来很大压力，不利于后期滚动开发销售较多，则导致招商困难，开发商不能充分把控主力商家，不利于商业后期经营管理。销售与自持比例分析销售与自持比例分析

40、A区A区G2区A A区、区、G2G2区全部销区全部销售：售：1 1、考虑商业的价、考虑商业的价值最高点及沿街商值最高点及沿街商业，招商难度系数业，招商难度系数低。低。2 2、商业格局好，、商业格局好，利用点高，对未来利用点高，对未来投资者来讲，是首投资者来讲，是首选之地。选之地。销售与自持比例分析销售与自持比例分析B区B区售后返租给予返租比例：集中商业，涉及以后商场运营问题，对于投资者担心，经营出现问题或者招租难度大。他们投资时会较为冷静。采取方法：小铺位划分10-20平米，总额小、投资低。给予投资者3-5年回报。F F区主力百货全部自持：商区主力百货全部自持：商业价值最高点，及整个商业业价值

41、最高点，及整个商业代表性建筑。楼体外观及形代表性建筑。楼体外观及形象包装较为重要。象包装较为重要。采取方法：采取方法：先自持，待一定年限商业价先自持，待一定年限商业价值超到顶峰，划分小面积、值超到顶峰，划分小面积、进行带租约销售，后续经营进行带租约销售，后续经营开发商把握主动权开发商把握主动权销售与自持比例分析销售与自持比例分析 F区区 主力百货主力百货销售与自持比例分析销售与自持比例分析G1区和步行街局部三层带租约销售：G1区，步行街局部三层、商铺格局进深长，展示效果差，对于招商和销售有一定的难度、那么首先，招商先行，销售在后，才能把G1区、步行街局部三层销售出去。采取方法：小铺位划分10-

42、20平米，招商时大铺位租赁、比如：步行街局部三层：网吧、教育培训、儿童娱乐场、健身俱乐部G1区：1、大型中餐+商务会馆+酒店。2、专业市场（电器、家具)3412G1运营管理运营管理整体定位、统一管理统一推广、分段培育经营原则运营管理运营管理商业绩效的优劣，无法摆脱商业绩效的优劣，无法摆脱“经营经营”与与“管理管理”的各自并相互作用。根据我们在的各自并相互作用。根据我们在商业咨询方面的经验，商业之经营不应仅商业咨询方面的经验，商业之经营不应仅仅是经营者需要承担的角色，物业之参与仅是经营者需要承担的角色，物业之参与配合亦具有同样的重要性。配合亦具有同样的重要性。v 物业管理是保障商业经营的基础；物

43、业管理是保障商业经营的基础；v 善于以创造性手段对商场进行管理是善于以创造性手段对商场进行管理是商业经营出绩效的催化剂商业经营出绩效的催化剂。v 提供物业基础服务，诸如保安、清提供物业基础服务，诸如保安、清洁、设施维修养护等；洁、设施维修养护等；v 制定合理的商户、顾客服务内容，制定合理的商户、顾客服务内容，协助经营者吸引、挽留客户；协助经营者吸引、挽留客户；v 配合经营者的促销推广活动，确保配合经营者的促销推广活动，确保达到预期活动目标；达到预期活动目标；v 配合经营者对商户运营的监测，指配合经营者对商户运营的监测，指正任何不统一于商业整体经营的现象发正任何不统一于商业整体经营的现象发生。生

44、。运营管理运营管理经营管理策略经营管理策略商业的长期良性经营有赖于经营管理公司明确的经营及管理策略。商业的长期良性经营有赖于经营管理公司明确的经营及管理策略。在有别于一般意义上的商业中心的经营管理形态下，在我们实际在有别于一般意义上的商业中心的经营管理形态下，在我们实际经营管理的案例中，通常遵循以下几个原则：经营管理的案例中，通常遵循以下几个原则：u 坚持统一定位坚持统一定位u 长期有依可循的商户经营监测长期有依可循的商户经营监测u 制定有效并具充分经济实效性的推广、促销计划制定有效并具充分经济实效性的推广、促销计划u 优质的人性化服务优质的人性化服务运营管理运营管理经营管理中的统一原则经营管

45、理中的统一原则统一营销推广：统一营销推广：经营管理公司统一进行营销策划、宣传推广、进行促销活动的开展，经营管理公司统一进行营销策划、宣传推广、进行促销活动的开展，费用按销售额相应比例分摊，营销效果共享；费用按销售额相应比例分摊，营销效果共享；统一营业管理：统一营业管理：所有经营户要求统一营业时间，统一营业纪律所有经营户要求统一营业时间，统一营业纪律统一物业管理：统一物业管理：本项目所有经营户均由本项目成立的专业物业管理公司进行统一物业全本项目所有经营户均由本项目成立的专业物业管理公司进行统一物业全面管理，包括卫生、水电、保安、维修等项目，免去投资者和经营者的后顾之忧；面管理，包括卫生、水电、保

46、安、维修等项目，免去投资者和经营者的后顾之忧；统一形象管理：统一形象管理：经营要素的软硬件全部由经营管理公司进行统一审核设计形象，并进行经营要素的软硬件全部由经营管理公司进行统一审核设计形象，并进行形象的监督管理；形象的监督管理；统一培训考核：统一培训考核：本案所有经营户的营业导购人员、基层管理人员均由商场统一本案所有经营户的营业导购人员、基层管理人员均由商场统一组织培训习组织培训习,进行定期考核，确保步行街的营销力度和服务质量。进行定期考核，确保步行街的营销力度和服务质量。关于我们关于我们有关于项有关于项目定位、目定位、策略等方策略等方面工作的面工作的确定和实确定和实施施VI体系设体系设计、

47、团队计、团队组建、卖组建、卖点提炼等点提炼等执行准备执行准备工作工作完成项目完成项目整体招商整体招商工作工作完成项目完成项目可售部分可售部分的销售工的销售工作并快速作并快速回款回款组建后期组建后期运营管理运营管理团队进行团队进行对商业的对商业的管理和维管理和维护，保证护，保证良好经营良好经营统一服务统一服务统一管理统一管理统一培训统一培训统一推广统一推广统一经营统一经营 运营管理运营管理我们可以做什么我们可以做什么后期运营管理后期运营管理永联恒泰简介永联恒泰简介项目产品项目产品 永联恒泰在进行大量的实践操作及理论积累的同时，也积淀了深厚的商业管理资源和商业市场实战经验，形成了多种成熟、完备的管

48、理系统，建立了一支高效、团结、具有极强战斗力与核心竞争力的专业团队，在行业中已形成良好的品牌效应，业务延伸多个城市，业态涉及综合体、超市、大卖场、购物中心、主题百货、商业街、写字楼、住宅、酒店式公寓、小商品市场、售后返租模式型商业、名品折扣、商品专业市场、农贸类市场等，是国内资深的金牌商业管理机构。永联恒泰商业管理机构依托丰富的商业地产运作、商业零售业策划咨询和商业运营全程管理经验，成熟的专业管理技术，高效率的客户服务体系，全面为客户提供商业地产项目策划定位、商业规划、商业布局、商业销售、商铺售后招商、商业经营管理、商业地产运营、商业经营管理诊断、商业管理输出、品牌管理、商业空间规划设计、商业

49、市场调研、酒店管理、旅游地产、商业管理软件开发、技术支持、广告策划设计及相关专业培训等全方位、高效优质的全程服务。金牌管理机构金牌管理机构永联恒泰简介永联恒泰简介 北京永联恒泰商业管理顾问有限公司（简称：永联恒泰）自成立以来，一直以丰富的地产及商业地产资源和专业的商业管理经验，为成功运作商业项目提供了坚实的保障与指导。面对国内激烈的商业竞争，永联恒泰不断寻求与国内外先进商业管理企业的合作，吸收国外先进业态的经营理念和技术，结合中国特点，不断创新研发新型商业模式，使其本土化，更好地满足中国企业现阶段的发展需求，为国内商业咨询管理企业做出榜样.公司介绍公司介绍永联恒泰简介永联恒泰简介我们能给贵司带

50、来什么我们能给贵司带来什么 首先，我们有丰富的商家库商家库“庞大商业资源网絡”的资源库，我们分二十个业态大类，追踪近五百家品牌商家，通过定期举办商家创富聚会，重点商家定期拜访的方式，了解他们的年度开店计划，熟知品牌商家的标准店类型及面积，开店地理位置及周边环境要求、层数门面层高柱间水电消防等物业要求、加盟装修设备投入等投资要求以及日常营运费用、投资回报年限、租金承受能力等等信息。我司资源：投资客我司资源：投资客+使用客使用客我们能给贵司带来什么我们能给贵司带来什么 其次，我们还有商铺库商铺库基于所在城市若干商业区域，我们将每一商业区域按一平方公里的单位划为若干板块，项目所在城市共计若干个板块，

51、每个板块的各业态商铺户数及比例，品牌与品牌商铺户数及比例都在商铺库予以统计，同时我们在每一板块确定二三家有影响的商铺作为我们的信息采集点，这样项目所在城市共有若干个信息点，作为我们商铺库的基石，我们定期的业内聚会将从中了解各业态的基本开店物业要求及投资回报情况，租金承受能力以及现时经营平效变化。中国商业步行街委员会中国商业地产门户网大连对外经济交流协会四季青服装集团驻北京联络授权中心中国（香港）特许经营协会CEPA商机发展联合会温州商会中国光彩会台商委员会连锁会馆北京执行长单位青岛建材装饰材料协会北京市工商联（总商会）连锁经营商会及其下属分会餐饮连锁委员会北京市商业网点建设管理委员会商业地产委员会休闲娱乐委员会我们的战略伙伴我们的战略伙伴n 一个即将闪亮登场的西街商业项目 n 一个厚积薄发、创造传奇并将与您相濡以沫的n 西街商业项目尊贵的代名词，秉承“黄金地段、专业管理、财富保证”的优势原则，成为商洛现代化、经典化、创新的商业形象n 无限空间里，感恩着你我的勤奋进取、风雨同舟结束语结束语北京永联恒泰商业管理机构联系电话：（010）56201389 网 址：地 址：北京市朝阳区永安里长安驿大厦7层邮政编码：100101谢谢欣赏！协作共赢 共同发展