定位策划-商业综合体-上实置业-2010武汉汇锦广场商业综合体项目前期定位策划报告.pdf

1、本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 1MEITONGTOUZI HUIJINGZHIYE JIANGXIA PROJECT STRITAGE REPORT上海上实置业投资咨询有限公司上海上实置业投资咨询有限公司2010.8.25美通投资美通投资|汇锦置业汇锦置业|武汉武汉|江夏项目江夏项目|战略定位策略提报战略定位策略提报（最终稿（最终稿|汇报稿）汇报稿）本报告严

2、格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 2国际上流行两种顾问模式国际上流行两种顾问模式，一种是一种是|守城守城|，另一种是另一种是|攻城攻城|在国内外新经济形势下，上实采用攻城战略，与开发商共襄盛举。在国内外新经济形势下，上实采用攻城战略，与开发商共襄盛举。There are two typical types of consulting.One is more conser

3、vative while the other is more aggressive.本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 3战略策划报告战略策划报告-内容概要内容概要序言序言项目开发战略目标界定项目开发战略目标界定0030031 1.0 0项目本体属性研究项目本体属性研究0040041.1项目区位及周边状况0051.2区域商业发展状况0092 2.0 0城市经济发展

4、环境研究城市经济发展环境研究0110112.1山东半岛城市研究0122.2城市发展研究0182.3经济环境研究0363 3.0 0房地产市场研究房地产市场研究0650653.1总体市场研究0663.2区域市场研究0713.3房地产板块分析0874 4.0 0铸箭：项目定位思考铸箭：项目定位思考0920924.1定位思考0934.1全球视野0964.2弓箭论1024.3项目优势1075 5.0 0史鉴：案例研究史鉴：案例研究1141145.1上海大拇指商业广场1155.2上海大宁国际1195.3西郊百联1365.4北京SOLANA 1486 6.0 0筑建：项目整体定位筑建：项目整体定位1641

5、646.1商业概念定位1656.2商业模块定位(商业/精品酒店/SOHO)1856.3战略规划理念定位2197 7.0 0项目开发综合效益评估项目开发综合效益评估2462467.1促进第三产业发展2477.2加速区域人口导入2487.3提升城市形象高度2497.4优化经济发展模式2507.5推进黄三角一体化2517.6打造城镇化一体化2527.7总结253本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL

6、-021-58899556 4我们的目标我们的一切研究都以现实条件为基础，以共同的目标为导向。概念产品成本利润成交品牌持续经营本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 5此岸非期望结果由特定情境导致的特定结果R1R1此岸(项目条件)自我认知彼岸期望结果不喜欢某一结果想得到其它结果R2 R2 彼岸(项目目标)自我实现地块资源区域感知房产感知竞争个案产品热销利润实现企业使命

7、持续经营本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 6项 目 现 状 难 以 支 撑 目 标 实 现!如 何 深 度 挖 掘 资 源 突 破 局 限?核心问题项目偏离中心城区，配套少，交通条件欠缺，如何吸引消费者？激烈竞争的市场条件下，如何避免同质化竞争？消费者对本区域的传统的认知，怎样扭转/规避固有印象？区域规划存在较大不确定性，如何利用政府信息及未来合理规划？本报告严

8、格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 7 7PART 1第 一 部 分项 目 本 体 属 性 研 究本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 8项项

9、目目指指标标占地面积46246.89（约70亩）总建筑面积106300.5容积率3.0（最低容积率要求为2.8）权益占地面积35433.51（约54亩）绿化率30%建筑限高根据具体方案确定层高限制暂无土地使用权出让年限40年用地性质商服用地代征地10813.38中等体量项目，商服用地性质，建筑层高在当地不受限制，中等体量项目，商服用地性质，建筑层高在当地不受限制，但受到容积率限制但受到容积率限制项目经济指标项目经济指标地块地况地貌地块地况地貌地块周边资源地块周边资源本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分

10、内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 9 9土地不平整，属于坡地，给施工带来一定难度；地块由东向西倾斜地块呈正方形，南北、东西均长220米西北向拍摄西北向拍摄东北向拍摄东北向拍摄东向拍摄东向拍摄规划道路规划道路规划道路规划道路文化路文化路地块不平整，给前期施工造成一定难度，但地块较为方地块不平整，给前期施工造成一定难度，但地块较为方正，利于建筑排布正，利于建筑排布项目经济指标项目经济指标地块地况地貌地块地况地貌地块周边资源地块周边资源本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有

11、限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 10本案本案街道口商圈街道口商圈鲁广商圈鲁广商圈纸坊老城区纸坊老城区三环线三环线距离市区街道口商圈约15公里距离市区鲁广商圈约14公里距离老城区约6公里本案项目地处江夏区未来规划建立的教育中心、行政中心、商务中心项目地处江夏区未来规划建立的教育中心、行政中心、商务中心区区“三心交汇点”，并毗邻稀缺生态旅游区，区域前景可期“三心交汇点”，并毗邻稀缺生态旅游区，区域前景可期汤逊湖项目地处武汉

12、市江夏区大桥新区的文化路西侧。地处教育配套中心、规划中的行政中心区和商业中心区、生态旅游区“四心交汇点”。行政中心区教育配套中心商业中心区项目处于不可复制的区域，具有不可复制的发展前景，将是江夏区的核心地带生态旅游区项目经济指标项目经济指标地块地况地貌地块地况地貌地块周边资源地块周边资源本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 11项目周边以空地为主，生活配套匮乏，暂无

13、居住和商业氛项目周边以空地为主，生活配套匮乏，暂无居住和商业氛围；道路系统好，但缺乏公交系统，出行方式单一围；道路系统好，但缺乏公交系统，出行方式单一西：住宅区北：住宅区东：文化路南：规划道路长江工程职业技术学院本项目区位本地块本地块文化路文化路规划道路规划道路本地块本地块长江工程职业技术学院规划道路规划道路住宅区住宅区住宅区周边交通配套情况目前江夏无出租车公交线路：901、905临靠新修建的文化路（双向六车道）交通通达性良好自驾车至市区约20-30分钟目前周边的生活配套匮乏；主要依托附近村落周边的零散商铺；南距新开发的综合商业体中央大街5公里左右目前周边分布着一定数量的中高端项目正在相继启动

14、和开发，区域未来将会导入大量的居住人口，从而逐步形成具有一定规模和档次的居住生活区，为本项目的商业开发奠定基础。项目经济指标项目经济指标地块地况地貌地块地况地貌地块周边资源地块周边资源本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 12武昌大道武昌大道三环线三环线纸坊老城区纸坊老城区主城区主城区文化路文化路江夏大道江夏大道野芷湖世纪大道世纪大道南湖大道南湖大道住宅区政府政府医

15、院财政局本地块本地块谭鑫培公园CBD城市广场（规划中）学校学校住宅区汤逊湖 休闲娱乐休闲娱乐：汤逊湖 谭鑫培公园 江夏市民休闲活动中心 商业商业：村落零散店铺，中百超市 CBD城市广场（规划中）新商业项目（规划建设中）教育：教育：华中师范大学汉口分校 武汉大学东湖分校 长江工程职业技术学院 政府：政府：江夏区政府 财政局公安局等单位周边分布几所高校，江夏区相关政府机关也将迁入，消费人群不断导入；周边分布几所高校，江夏区相关政府机关也将迁入，消费人群不断导入；但休闲娱乐方式较为传统、单一，商业模式较为传统，缺乏大型主题性但休闲娱乐方式较为传统、单一，商业模式较为传统，缺乏大型主题性综合商业综合商

16、业项目经济指标项目经济指标地块地况地貌地块地况地貌地块周边资源地块周边资源本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 13 周边院校：周边院校：长江工程职业技术学院、华中师范大学汉口分校、武汉大学东湖分校、武汉工业职业技术学院等5至6所院校。周边教育资源丰富，众多院校云集，区域内形成庞大的学周边教育资源丰富，众多院校云集，区域内形成庞大的学生消费群体生消费群体周边教育资源

17、华中师范大学汉口分校武汉大学东湖分校武汉工业职业技术学院长江工程职业技术学院项目经济指标项目经济指标地块地况地貌地块地况地貌地块周边资源地块周边资源机会：机会：项目周边正在建设一所新高校生物工程学院,另据规划局介绍，未来江夏还将引进、增加大学的数量，师生数量的不断增加，在一定程度上增加了区域的商业消费人群！本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 14周边商业资源 四周

18、商业主要以小型个体门面、零售为主。商业主要分布在住宅楼的底层 商铺的主要的消费群体是院校学生。以小商品店为主的零散商铺。每逢暑假，由于没有当地学生这一主要的消费客源支撑，商铺基本因无法经营而关闭。正逢正逢7、8月份月份店铺全部关闭店铺全部关闭周边商业的发展处于初级阶段，主要以小商店为主的零散商铺，周边商业的发展处于初级阶段，主要以小商店为主的零散商铺，休闲购物氛围弱，并且依托的消费群体目前基本都是院校学生，休闲购物氛围弱，并且依托的消费群体目前基本都是院校学生，商业周期性较强商业周期性较强项目经济指标项目经济指标地块地况地貌地块地况地貌地块周边资源地块周边资源问题：问题：1、高校周边商业对高校

19、师生消费的高度依赖性,也反映出目前周边固定消费人群的缺乏以及消费人群的单一。本项目如何挖掘并吸引不同身份、不同区域、不同喜好的消费人群,并打造无周期波动、24小时不落幕的商业消费氛围,将是项目赖以生存的基础！2、无主力店的(面积大)、全是小面积店铺的商业是最难积聚人气,也很容易死铺。本项目在店铺分割上，一定量的小型店铺必须组合一到两个主力店。本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58

20、899556 15周边娱乐资源江夏区目前的娱乐场所主要分布在纸坊老城区。大桥新区目前还没有休闲娱乐场所。纸坊老城区的娱乐休闲场所以大型活动广场为主，时尚文化娱乐发展不足。江夏区内，时尚娱乐设施的发展规模较小（一家KTV的包间数量在40个左右）。电影院、游戏城等其他娱乐设施也都比较匮乏。新声带量贩式KTV（江夏区最具竞争力的KTV之一）威尼斯时尚广场江夏市民休闲活动中心江夏体育馆区域的休闲娱乐主要以休闲广场、体育公园为主，具现代时尚区域的休闲娱乐主要以休闲广场、体育公园为主，具现代时尚娱乐元素的活动场所（如娱乐元素的活动场所（如KTVKTV、影院等）的发展较滞后，市场存、影院等）的发展较滞后，市

21、场存在潜在发展空间在潜在发展空间项目经济指标项目经济指标地块地况地貌地块地况地貌地块周边资源地块周边资源本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 16江夏区政府谭鑫培公园 社会文化价值社会文化价值武汉市江夏区委、区人民政府为纪念中国京剧大师、谭派京剧艺术创始人谭谭鑫培鑫培，而兴建的一座融生态和人文于一体的主题文化公园主题文化公园。其中有共五组十幅戏剧浮雕戏剧浮雕构成的浮

22、雕景墙。配套设施配套设施谭鑫培纪念馆、谭鑫培亭、古戏楼谭、鑫培大剧院、五星级谭鑫培大酒店、汤逊湖湿地景观。历史文化内涵历史文化内涵：按照“天人合一、返朴归真、回归自然天人合一、返朴归真、回归自然”的思想组建，其主要代表作为68个各具特色的民族大型图腾陶雕组成的图腾广场图腾广场，以及由近两千条不同时代风格的图腾龙构成的文化艺术长廊文化艺术长廊。娱乐景点娱乐景点：垂钓、游泳、射箭、网球、休闲别墅、蒙古包、人造瀑布、九曲桥、龙王庙、白塔、观音岛等项目和景点。武汉汤逊湖旅游度假区武汉汤逊湖旅游度假区（AA）：自1998.10.1正式对外营业以来，共接待海接待海内外游客达六十多万人，累计营业收入达四千多

23、万元内外游客达六十多万人，累计营业收入达四千多万元。汤逊湖度假区周边景点资源区域内独特的旅游景点资源，提供了较高的自然休闲娱乐性、文化区域内独特的旅游景点资源，提供了较高的自然休闲娱乐性、文化艺术的融合互动，同时具备了社会、经济、生态、人文等多重价值艺术的融合互动，同时具备了社会、经济、生态、人文等多重价值项目经济指标项目经济指标地块地况地貌地块地况地貌地块周边资源地块周边资源本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋2

24、22-225室 TEL-021-58899556 17SWOT分析SWOTSWOT优势：优势：新区三心规划格局，升值及发展空间大新区三心规划格局，升值及发展空间大 项目目前竞争对手少项目目前竞争对手少;地块方正，便于规划；地块方正，便于规划；项目紧靠文化路，文化路为市区通往江夏区项目紧靠文化路，文化路为市区通往江夏区主干道主干道,交通通达性和昭示性良好，未来人流交通通达性和昭示性良好，未来人流有保证有保证;项目地价较低项目地价较低,减少项目操作的成本压力减少项目操作的成本压力;体量大，便于操作主题性综合商业。体量大，便于操作主题性综合商业。劣势：劣势：项目周边发展尚需时日，未来充满不项目周边发

25、展尚需时日，未来充满不确定性；确定性；地块周边多空地地块周边多空地,区域环境不佳区域环境不佳;项目周边居住小区较少，固定人流相项目周边居住小区较少，固定人流相对匮乏对匮乏;周边无商业氛围，不利于前期招商运周边无商业氛围，不利于前期招商运营。营。机会：机会：周边商业配套的匮乏为项目成功操作提供了周边商业配套的匮乏为项目成功操作提供了一定市场空间一定市场空间;周边社区的相继开发建设，为项目未来运营周边社区的相继开发建设，为项目未来运营提供固定人流提供固定人流;项目南侧为江夏老城区项目南侧为江夏老城区,江夏新区的快速发展江夏新区的快速发展为本项目前景带来良好预期；为本项目前景带来良好预期；毗邻汤逊湖

26、，一定程度上占据稀缺生态景观毗邻汤逊湖，一定程度上占据稀缺生态景观资源。资源。威胁：威胁：针对楼市投资的调控政策相继出台针对楼市投资的调控政策相继出台,未未来楼市充满未知性来楼市充满未知性;项目周边规划有相当体量的商业，未项目周边规划有相当体量的商业，未来对项目的运营造成一定压力来对项目的运营造成一定压力;周边多为工薪阶层，居民收入普遍偏周边多为工薪阶层，居民收入普遍偏低低,购物消费力不强；购物消费力不强；郊区商业的操盘需要很强的专业能力。郊区商业的操盘需要很强的专业能力。项目项目(地块地块)的优势与劣势的优势与劣势启示：启示：项目周边资源不利于项目目前打造大体量商业，但大桥新区“三心”规划格

27、局的逐步形成，住宅项目的相继开发，以及相关商业业态的缺乏，却又使项目成功操作具有期待性！本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 18自起点处审视项目出路有哪些？自起点处审视项目出路有哪些？走向走向1 1以市场为导向，以市场为导向，从市场真空中觅得机会。从市场真空中觅得机会。市场策略市场策略走向走向2 2以目标客户为导向，以目标客户为导向，营造集中性需求亮点。营造集中性

28、需求亮点。客户策略客户策略我要去哪儿？我要去哪儿？出路：出路：单一走向会大大减弱项目排斥竞争的能力，因此，需将多种走向的优势予以合理有效地融合，进而归结出项目发展出路！但前提是我们必须对环境、市场、客群、产品均有一个深入而全面的了解!本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 19放大优势放大优势+克服劣势克服劣势抢占机会抢占机会+消除威胁消除威胁项目发展方略项目发展方略

29、以项目拉动区域价值提升以项目拉动区域价值提升充分挖掘区域价值和未来人群特征充分挖掘区域价值和未来人群特征着力于产品打造，树立竞争力着力于产品打造，树立竞争力引导商业消费理念升级引导商业消费理念升级本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 2020PART 2第 二 部 分城 市 与 环 境 研 究本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权

30、，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 21212.1 武汉城市圈城市研究武汉城市圈城市研究本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 22武汉城市圈位于湖北省东部武汉城市圈位于湖北省东部,处于京广线一级经济发展带与处

31、于京广线一级经济发展带与长江一级经济发展带的交汇处长江一级经济发展带的交汇处,同时受到沿海一级经济发展同时受到沿海一级经济发展带的辐射带的辐射武汉城市圈在中国的区位示意图图表制作:上海上实置业投资咨询有限公司市场部行政区划及人口行政区划及人口武汉城市圈地处长江中游,位于湖北省东部地区,是以武汉市为中心,由周边100公里范围内的鄂州市、黄石市、黄冈市、孝感市、咸宁市、仙桃市、天门市和潜江市8个城市构成的华中城市圈,又称“1+8”城市圈,是湖北省人口、产业、城市最为密集的地区，也是我国中部最具发展潜力和活力的地区。2008年末,武汉城市圈常居人口3001.30万人，占全省的52.60%.户籍人口3

32、151.96万人，其中,农业人口1951.61万人，非农业人口1178.75万人。本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 23武汉城市圈处于“中部之中”武汉城市圈处于“中部之中”的综合区位的综合区位,使得它成为东使得它成为东连“长三角”、南接“珠三角”、西依大三峡、北承大中连“长三角”、南接“珠三角”、西依大三峡、北承大中原的纽带原的纽带武汉城市圈在中国“弓箭型”经济

33、发展格局中的区位示意图区位特征及资源优势区位特征及资源优势若将中国东部沿海比作弓弦,长江流域比作弓箭,武汉城市圈正好位于弓箭和弓弦交汇处,也就是“中国弓”的“搭箭点”和“发力点”,它借助于“珠三角”城市群和京、津、翼都市圈南北两端的支撑,依托于“长三角”城市群，发力于广大中西部地区,形成拉动中国东、中、西部经济互动发展的实力强大的“中国弓”。在交通资源方面，截止2007年底,武汉城市圈综合运输线路总里程达到71909公里(不含民航航线、城市内道路),综合交通网密度为123.87公里/百平方公里,已经初步形成了集公路、铁路、水运、航空为一体的立体综合交通体系。另外，武汉城市圈还拥有良好的自然生态

34、资源、旅游资源、物种资源,以及优质的科教资源、雄厚的产业基础和发达的商贸物流市场。图表制作:上海上实置业投资咨询有限公司市场部本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 24构建水、陆（火车）、空、地（地铁）立体交通网，带动构建水、陆（火车）、空、地（地铁）立体交通网，带动跨区域置业发展跨区域置业发展（1）公路网布局总体上呈以武汉为中心的放射性干支路网布局，基本形成了国省

35、道全面升级、干支公路网络化、县乡道路等级化的布局形态。（2）航道网主要由长江、汉江和江汉平原航道网组成，武汉港是华中地区的水陆联运中心与全国的航运主枢纽。（3）铁路网总体呈现“两纵两横”路网格局。城市圈现有京广、京九、武九、汉丹、长荆等5条干线铁路，还有武麻、卫（家店）按（陆）联络线，铁（山）黄（石）、铁（山）灵（乡）、铜（禄山）大（冶）等支线，形成了以武汉为中心，连接北京、广州、九江、成都等大中城市“两纵两横”、“网络加密点线配套”的格局。（4）航空有武汉天河机场，是中部地区重要的航空枢纽。（5）城市轨道交通已先后开工建设。武汉1号线（轻轨）一期已于2004年7月投入运营，二期也在今年7月2

36、9日通车。2号线一期、4号线一期都已先后开工建设，预计2012年建成通车线路70公里左右。武汉轨道交通规划图本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 25武汉城市圈是湖北经济发展的核心区域，是武汉城市圈是湖北经济发展的核心区域，是“一带两圈一带两圈”经济格局的重要支撑和湖北经济增长引擎经济格局的重要支撑和湖北经济增长引擎年份年份地区生产总值地区生产总值全社会固定全社会固

37、定资产投资总额资产投资总额地方财政一般地方财政一般预算收入预算收入社会消费品社会消费品零售总额零售总额200561.3060.7051.7063.80200660.7059.7051.5063.50200760.7061.8052.0063.50200861.5365.10(城镇固定资产投资)54.3263.442005年-2008年武汉城市圈主要经济指标占湖北省比重情况单位:%资料来源:依据湖北省统计局数据整理在湖北省内地位在湖北省内地位2008年武汉城市圈GDP实现6972.11亿元,同比增长25.46%,高出全省平均增幅1.63个百分点,占全省经济比重为61.53%,比2007年提高了0

38、.80个百分点。可见，武汉城市经济圈在全省经济增长中的支撑与引领作用突出。本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 26年份年份城市圈城市圈(群群)地区生产总值地区生产总值全社会固定全社会固定资产投资资产投资地方财政一般地方财政一般预算收入预算收入社会消费品社会消费品零售总额零售总额数值数值同比同比涨幅涨幅数值数值同比同比涨幅涨幅数值数值同比同比涨幅涨幅数值数值同比同比

39、涨幅涨幅2005中原城市群武汉城市圈长株潭城市群皖江城市带5917.604030.012412.6013.105.89142620.101718.301181.1025.1079337.30195.90147.6613.101913.101890.501037.8010.9032.202006中原城市群武汉城市圈长株潭城市群皖江城市带7084.384600.372818.06265519.7214.1516.8114.503380.562142.521503.0129.0224.6927.26430.59240.02177.93158.6027.6622.5220.5032.102217.05

40、2165.651204.8115.8914.5516.092007中原城市群武汉城市圈长株潭城市群皖江城市带8610.515557.243461.7821.5420.8022.844567.352801.991796.3135.1130.7819.51544.75306.91228.7026.5127.8728.532628.712556.751437.8018.5718.0619.342008中原城市群武汉城市圈长株潭城市群皖江城市带10562.456972.114565.31423222.6725.4631.882320.2229.17385.83282.3525.7123.463150.

41、421765.1123.2222.76资料来源:中国统计信息网、湖北统计信息网、河南统计信息网和湖南统计信息网2005-2008年中国中部城市圈(群)主要经济指标比较单位:亿元,%武汉城市圈整体发展水平目前仅次于河南的中原城市群。武汉城市圈整体发展水平目前仅次于河南的中原城市群。但武汉在各城市圈但武汉在各城市圈(群、带群、带)核心城市中主要经济指标名列核心城市中主要经济指标名列前茅前茅在中部城市圈在中部城市圈(群、带群、带)中地位中地位目前中部逐步形成的城市圈(群、带)主要有中原城市群、武汉城市圈、长株潭城市群和皖江城市带四个。但从各城市圈(群、带)的核心城市看，武汉多数经济指标均优于郑州市和

42、长沙市。但由于武汉市在武汉城市圈内“一城独大”,圈内其他城市经济发展不均衡,与武汉差距过大，导致武汉城市圈整体发展水平落后于河南的中原城市群,暂居中部第二位。本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 27经济总量保持平稳快速增长，增幅有所回落经济总量保持平稳快速增长，增幅有所回落,产业结构趋产业结构趋于优化于优化2004-2009年武汉城市圈地区生产总值变动情况对比图4

43、030.014600.375557.246972.117956.63805.9 15.595.8914.1520.825.4613.801000200030004000500060007000800090002004年2005年2006年2007年2008年2009年(年份)(亿元)051015202530(%)生产总值同比增幅2007-2009年武汉城市圈9个城市生产总值走势图010002000300040005000(亿元)0510152025303540(%)2007年GDP3142 480.8 466.7 473.7 286.8 208.7 190.4 151.5 156.62008年

44、GDP3960 593.1 556.6 600.8 359.2 269.8 233.5 187.4 211.82009年GDP4561 681.2 597.8 700.3 418.5 313.6 261.9 210.52342007年同比涨幅15.6 18.96 14.81 21.122.23 23.99 20.51 23.86 25.022008年同比涨幅 26.04 23.35 19.26 26.81 25.24 29.27 22.64 23.68 35.24武汉孝感黄石黄冈咸宁鄂州仙桃天门潜江年份年份产业结构比例产业结构比例年份年份产业结构比例产业结构比例20042005200612.3

45、0:46.50:41.3011.77:44.39:43.8412.80:43.36:43.8420072008200911.52:44.57:43.9110.92:45.49:43.5910.30:46.20:43.502004-2009年武汉城市圈产业结构变化对比表2009年，武汉城市圈国民生产总值高达7956.60亿元,同比增长13.8%。从2004年建立武汉城市圈开始生产总值一直保持平稳增长，但2009年的增长幅度较2008年的25.46%有较大幅度的回落。分城市来看，武汉城市圈内的各城市生产总值和增长幅度均差距明显。武汉GDP仍遥遥领先其他城市，2009年GDP总量达到4560.62亿

46、元,占整个城市圈比重达57.32%。但在增幅上，2009年各城市增速均出现较大下滑。2009年，武汉城市圈继续推进产业结构调整和经济发展方式的转变不容乐观,第三产业比重出现下降，2009年的43.50比2008年下降了0.09%百分点。同时,第二产业比重较2008年增加了0.71百分点。原始资料来源:各市统计公报及统计局本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 28固定

47、资产投资保持运行平稳，圈内二线城市投资增长速固定资产投资保持运行平稳，圈内二线城市投资增长速度加快。房地产投资占固定资产投资的比重涨跌互现度加快。房地产投资占固定资产投资的比重涨跌互现2008-2009年武汉城市圈各市固定资产投资变化走势图2252.05270.83232.67370.85200.83150.0185.2488.0788.323001.1397.3343.05553.3301.58220.6120.25 121.31123.963038.229.443.545.142.932.630.92233.346.747.4449.250.147.140.840.940.30500100

48、015002000250030003500武汉孝感黄石黄冈咸宁鄂州仙桃天门潜江(亿元)0102030405060(%)2008年2009年2008年同比增幅2009年同比增幅2007-2009年武汉城市圈各市房地产投资变化图02004006008001000(亿元)2007年房地产投资 459.823.64 19.6 23.33 14.69.42.95 2.92 1.442008年房地产投资 570.427.8621.53 27.4 17.7 10.79 5.11 4.27 2.762009年房地产投资 778.6 32.4 25.3 37.3339.55 8.11 7.38 6.27 3.5

49、7武汉 孝感 黄石 黄冈 咸宁 鄂州 仙桃 天门 潜江2007-2009年武汉城市圈各市房地产投资占固定资产投资比重变化图0102030(%)武汉26.5325.3125.92孝感12.0710.298.16黄石10.99.257.38黄冈9.037.396.75咸宁10.558.8113.112007年2008年2009年2009年，武汉城市圈继续加大对固定资产投资的调整力度，提高投资质量和效益。2009年，武汉城市圈全社会固定资产投资总额高达5182.45亿元，同比增幅达38.61%。房地产投资在固定资产投资中的比重涨跌不一，仅武汉、咸宁、仙桃、天门四市同比有小幅增长，其余5市均出现较大幅

50、度下降。原始资料来源:各市统计公报及统计局本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 29财政收入保持持续增长，武汉增幅尤为明显；消费需求财政收入保持持续增长，武汉增幅尤为明显；消费需求持续旺盛，但增幅有所回落持续旺盛，但增幅有所回落2008-2009年武汉城市圈地方一般预算财政收入走势图0200400600(亿元)051015202530354045(%)2008年地方

51、一般财政收入 277.32 21.4624.0926.2114.3310.74.212.84.712009年地方一般财政收入 535.542726.0332.218.1413.025.053.534.862008年同比增幅25.128.9722.2231.529.125.7327.1928.4422.342009年同比增幅42.127.58.0622.726.5921.620.826.14.5武汉孝感黄石黄冈咸宁鄂州仙桃天门潜江2008-2009年武汉城市圈社会消费品零售总额走势图05001000150020002500(亿元)05101520253035(%)2008年社会消费品零售总额 1

52、850.1 270.45 215.56 282.27 136.81 104.89 105.85 112.21 57.652009年社会消费品零售总额 2164.1 326.9 256.09 340.08 165.88 126.6812713568.832008年同比增幅21.8523.9223.226.229.2424.0128.2723.8924.62009年同比增幅1720.918.820.621.2520.782020.519.4武汉孝感黄石黄冈咸宁鄂州仙桃天门潜江2009年，武汉城市圈内9个城市共完成地方一般预算财政收入665.37亿元，同比增长72.45%，同时占全省地方一般预算财政

53、收入的比重也进一步提高。就单个城市来看，武汉增加非常明显，2009年地方一般预算财政收入总额达535.54亿元，增幅高达42.1%，远远高于圈内其他城市。2008-2009年，武汉城市圈继续延续前几年良好消费势头，消费需求持续释放，市场规模进一步扩张，特别是住宿、餐饮行业消费大幅上扬，在一定程度上推动了消费品零售额的快速增长。2009年，武汉城市圈共实现社会消费品零售总额3710.55亿元，同比增长17.78%，增幅较上年有所下降。原始资料来源:各市统计公报及统计局本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分

54、内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 30城镇居民收入水平持续不断提高，但涨幅普遍出现回落，城镇居民收入水平持续不断提高，但涨幅普遍出现回落，未来收入预期有所降低未来收入预期有所降低2008-2009年武汉城市圈城镇居民人均可支配收入变化图05000100001500020000(元)0510152025(%)2008年城镇人均可支配收入 16712 12419 12734831411529 12244 10761 10448 114262009年城镇人均可支配收入 18385 13562 1

55、3897995212338 13408 11783 11243 126132008年同比增幅16.414.2814.219.115.3913.111.3612.0412.22009年同比增幅109.29.119.710.39.519.57.210.4武汉孝感黄石黄冈咸宁鄂州仙桃天门潜江近年来，武汉城市圈9城市居民收入稳步增长，生活质量持续改善。2009年，武汉城市圈9城市城镇居民人均可支配收入仍保持稳步增长，其中，可支配收入最高的仍为武汉市（18385元），其次是黄石市（13897元），最低的是黄冈市（9952元）。从同比涨幅来看，涨幅多维持在10%左右，其中，黄冈市最高（19.7%），天门市

56、最低（7.2%）。在增长速度上，除了黄冈市增幅有所上升外，其余8市均呈现不同程度的回落。居民对未来收入预期有所降低,这将一定程度上影响他们的消费能力，预计在房产、汽车等大额消费品上的消费将变得更加保守。原始资料来源:各市统计公报及统计局启示：启示：2007年武汉城市圈城市化率为46.2%,预计2012年为55%。武汉城市圈城市化率的提高，给商业地产带来广阔的发展空间和巨大需求,同时驱动经济增长!另外，人口的流动与集聚进一步推动圈内城市商业的升级和发展!本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能

57、导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 31312.2 武汉市城市研究武汉市城市研究本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 3232清风湖清风湖清风湖公园 2007年12月26日，随着武汉阳逻长江大桥的建成通车，连通武汉城市圈的条城市高速出口公路基本建成，武汉与城市圈个城市形成“一小

58、时交通圈”。武汉城市圈，又称“1+8”城市圈，是指以武汉为圆心(以武汉为核心，以100公里为半径），包括黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江仙桃、天门、潜江周边8个城市所组成的城市圈（一小时交通圈）。按照规划，到2020年，武汉城市圈将形成“货运无缝衔接”、“客运零距离换乘”的交通一体化格局，圈内行政村全部开通客运车。城市圈的建设，涉及工业、交通、教育、金融、旅游等诸多领域。武汉位于武汉城市圈的中心，圈内已经形成高速化、网络化、一武汉位于武汉城市圈的中心，圈内已经形成高速化、网络化、一体化的立体交通网络框架，交通一体化和区域经济的一体化将更体化的立体交通

59、网络框架，交通一体化和区域经济的一体化将更加强武汉在武汉城市圈中的龙头地位加强武汉在武汉城市圈中的龙头地位武汉地理位置武汉地理位置城市文化研究城市文化研究经济环境分析经济环境分析发展：发展：武汉作为“一小时”城市圈的龙头城市带动周边地区的发展的同时，继续提高了武汉的重要地位。本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 3333 武汉东与黄冈市、鄂州市、黄石市接壤，南与咸宁

60、市相连，西与荆州市及仙桃市毗邻，北与孝感市、汉川市及黄冈市、麻城市相接。“九省通衢九省通衢”之称的武汉是中国中部长江中下游的特大城市，是华中地区最大的城市之一，是华中地区的金融中心、交通中心和文化中心。武汉市武汉市是中国15个副省级城市之一，也是中部六省唯一的副省级城市，中国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。武汉武汉湖湖北北省省 地处东经11341-11505，北纬2958-3122，东西最大横距67.5公里，南北最大纵距26.5公里，总面积1155.62平方公里。武汉有武汉有“九省通衢九省通衢”之称，是华中地区最大的城市之一，同时也之称，是华中地区最大的城市之一，同时也是中国中部地区的

61、中心城市和综合交通枢纽，地理位置优越，城是中国中部地区的中心城市和综合交通枢纽，地理位置优越，城市辐射力强市辐射力强武汉地理位置武汉地理位置城市文化研究城市文化研究经济环境分析经济环境分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 3434轨道交通规划轨道交通规划 武汉远景规划建设7条轨道交通线路，由沟通两江四岸的轨道交通2、3、4号线构成镇间骨架线路，由轨道交通1、5号

62、线构成镇内主干线路，由轨道交通6、7号线构成线网辅助线路，总长约220公里。武汉市轨道交通 1 号线位于汉口地区，东西方向横穿汉口，西起吴家山，东至堤角。全线高架，全长 28.9公里，沿线设 26 座车站，其中一期9.9公里，二期总长19公里。城市道路规划城市道路规划武汉长江隧道工程全长约3.6公里，道路采用双孔四车道盾构方案，设计车速50公里/小时。城市发展总目标城市发展总目标把武汉市建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明并具有滨江滨湖城市特色的现代城市。武汉轨道交通与长江隧道的建设，将进一步突出长汉江口武汉轨道交通与长江隧道

63、的建设，将进一步突出长汉江口的优势交通枢纽位置，加速该地区的发展的优势交通枢纽位置，加速该地区的发展【武汉市城市快速轨道交通线网规划方案（远景年）】武汉地理位置武汉地理位置城市文化研究城市文化研究经济环境分析经济环境分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 3535 楚文化：楚文化：属华夏文明的南支，是璀璨的长江文化组成部分 武汉地处楚文化圈，在春秋战国时期，武汉地

64、区长期隶属楚国，楚文化是古代楚人在楚地创立的地域文化，也因此成为今日武汉文化的渊薮。码头文化码头文化：武汉一直是“中国中部、西部之贸易中心”，曾被孙中山先生誉为中西部诸省“与世界交通唯一之港”。武汉这种“码头”优势，催生了武汉人“码头”意识，码头文化应运而生，逐步发展，产生了深厚的积淀。码头文化是武汉深厚文化底蕴的根基和基础，其中蕴含了中国传码头文化是武汉深厚文化底蕴的根基和基础，其中蕴含了中国传统文化和荆楚文化的特质。码头的经济、码头的产业的发展促进统文化和荆楚文化的特质。码头的经济、码头的产业的发展促进了武汉商业、商贸、商圈的发展。了武汉商业、商贸、商圈的发展。城市文化研究城市文化研究武汉

65、地理位置武汉地理位置经济环境分析经济环境分析问题：问题：我们的问题是经济的快速发展渐渐没落了文化，武汉独有的楚文化和码头文化急需挖掘和复兴!本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 3636武汉的经济总量达武汉的经济总量达4560.624560.62亿元，居湖北省首位，在全国亿元，居湖北省首位，在全国城市排名中位居十二，在全国副省级城市中位居第五城市排名中位居十二，在全

66、国副省级城市中位居第五2009年各大城市经济总量排名单位：亿元1 上海市2 北京市3 广州市4 深圳市5 天津市6 苏州市7 重庆市8 杭州市9 无锡市10 青岛市11 佛山市12 武汉市13 成都市14 大连市15 沈阳市16 南京市17 宁波市14900.911865.99112.78201.27500.874006528.75098.6500048504814.54560.624502.6441043594230.24214.6武汉市经济总量在全国各大城市中排名第12位，在副省级城市中排名第5位直辖市直辖市副省级副省级直辖市地级市直辖市副省级地级市副省级地级市副省级副省级副省级副省级副省

67、级副省级武汉地理位置武汉地理位置城市文化研究城市文化研究经济环境分析经济环境分析原始数据来源：国家统计局本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 37374560.6212831.527956.551245.611201.01700.32 681.15597.78405.15308.54232.07 261.93 208.99武汉湖北省武汉城市圈宜昌襄樊黄冈孝感黄石咸宁

68、鄂州潜江仙桃天门【2009年湖北省各市GDP比较】单位：亿元武汉市的GDP水平占湖北全省总量的40%左右；在武汉城市圈的GDP总量中占据65%左右；武汉市的经济总量在湖北省各大城市中占居首位武汉市的经济总量在1+8城市圈中远超于其他城市武汉城市圈的其余8大周边城市武汉的经济总量远超周边其他城市，全省经济中心龙头地武汉的经济总量远超周边其他城市，全省经济中心龙头地位不可动摇，城市吸引力强位不可动摇，城市吸引力强武汉地理位置武汉地理位置城市文化研究城市文化研究经济环境分析经济环境分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报

69、告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 383810849.72123601236016712.4418385.022005年2006年2007年2008年2009年武汉市2005年2009年城镇居民人均可支配收入增长情况【亿元】2238.232590.753141.93960.084560.622005年2006年2007年2008年2009年武汉市2005年2009年国内生产总值增长情况【亿元】武汉国内生产总值以及人均国内生产总值的快速增长，将不断提武汉国内生产总值以及人均国内

70、生产总值的快速增长，将不断提升居民对生活品质的要求，进而推动居民消费结构的改变升居民对生活品质的要求，进而推动居民消费结构的改变武汉地理位置武汉地理位置城市文化研究城市文化研究经济环境分析经济环境分析原始数据来源：武汉统计局及国家统计局本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 39392.3 武汉远城区城市研究武汉远城区城市研究本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海

71、上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 40国民经济稳步增长，区域生产总值差距明显国民经济稳步增长，区域生产总值差距明显2007年武汉远城区各区生产总值及增幅情况123.77109.9122.976.3128.97103.4517.217.615.815.117.116.6020406080100120140黄陂区新洲区江夏区蔡甸区汉南区东西湖区(亿元)13.51414.51515.51616.51717.5

72、18(%)2007年GDP同比增幅2008年，武汉远城区各区经济实力逐步增强，共完成生产总值740.09亿元，较2007年增长30.92%。其中，新洲区、江夏区、东西湖区生产总值增加值均在30亿元以上，同比涨幅保持在10%以。分区来看，江夏区生产总值依然保持远城区领先地位，生产总值达到了162.0亿元；汉南区生产总值为38.01亿元，同比涨幅超过20%，涨幅为远城区首位。原始数据来源：武汉市及各区统计局2008年武汉远城区各区生产总值及增幅情况161.4147.59162.296.438.01134.4917.119.217.816.520.918.6020406080100120140160

73、180黄陂区新洲区江夏区蔡甸区汉南区东西湖区(亿元)0510152025(%)2008年GDP同比增幅本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 41财政收入实现较快增长，东西湖区财政收入居远城区首财政收入实现较快增长，东西湖区财政收入居远城区首位，汉南最低位，汉南最低2007年武汉远城区各区财政收入及增幅情况13.0912.2513.0611.233.9227.6145

74、.130.52931.746.629.1051015202530黄陂区新洲区江夏区蔡甸区汉南区东西湖区(亿元)05101520253035404550(%)2007年财政收入同比增幅2008年武汉远城区各区财政收入及增幅情况17.6715.4517.4714.165.2138.163527.133.726.134.438.21051015202530354045黄陂区新洲区江夏区蔡甸区汉南区东西湖区(亿元)051015202530354045(%)2008年财政收入同比增幅2008年，武汉远城区财政收入共计完成108.12亿元，比2007年增长33.22%。其中，东西湖区财政收入完成值为38.

75、16亿元，仍居远城区财政收入首位，同比增长38.21%，涨幅较2007年增长9.10%；黄陂区、新洲区、江夏区与蔡甸区财政收入均有小幅增长，完成值保持在10亿以上；汉南区完成财政收入5.21亿元，同比涨幅为32.91%，仍保持较快增长势头。原始数据来源：武汉市及各区财政局本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 42固定资产投资增长较快，同比增幅高达固定资产投资增长较快

76、，同比增幅高达67.88%67.88%2007年武汉远城区各区固定资产投资及增幅情况50.1551.2486.6125.6810.0558.0335.723.25626.953.9120.40102030405060708090100黄陂区新洲区江夏区蔡甸区汉南区东西湖区(亿元)0102030405060(%)2007年固定资产同比增幅2008年武汉远城区各区固定资产投资及增幅情况95.4185.16100.5747.7125.35118.8233.255.816.155.610728.8020406080100120140黄陂区新洲区江夏区蔡甸区汉南区东西湖区(亿元)020406080100

77、120(%)2008年固定资产同比增幅2008年，武汉远城区固定资产投资快速增长。武汉远城区固定资产投资共计完成473.02亿元，同比增长67.88%。其中，新洲区固定资产投资以55.80%的增幅实现较快增长，汉南区固定资产投资以107%的超高速快速增长。本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 43社会消费品零售总额保持平稳增长，汉南区涨幅最快社会消费品零售总额保持平

78、稳增长，汉南区涨幅最快2007年武汉远城区各区社会消费品零售总额及增幅情况57.355.5340.0622.16.2243.8220.381816.218.5813.5010203040506070黄陂区新洲区江夏区蔡甸区汉南区东西湖区(亿元)0510152025(%)2007年社会消费品零售总额同比增幅2008年武汉远城区各区社会消费品零售总额及增幅变化情况68.3166.2748.1626.947.7550.5219.419.520.522.524.71801020304050607080黄陂区新洲区江夏区蔡甸区汉南区东西湖区(亿元)051015202530(%)2008年社会消费品零售总

79、额同比增幅2008年，武汉远城区社会消费品零售总额共计完成267.95亿元，比2007年增长19.07%。其中，黄陂区与新洲区社会消费品零售总额仍居远城区前两位，汉南区社会消费品零售总额完成7.75亿元，同比增长24.70%，涨幅居远城区首位。原始数据来源：武汉市及各区统计局本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 44武汉远城区规划武汉远城区规划8080平方公里造就平

80、方公里造就6 6大产业新城大产业新城20152015年工业总产值突破年工业总产值突破50005000亿元亿元1 1、新洲区：、新洲区：产业规划：依托武汉新港港口优势，重点支持钢材深加工和桥梁钢结构、重型机械装备、电力装备、船舶生产及配套等产业发展，围绕龙头企业大力引进下游企业形成配套并合理规划重大项目布局。积极培育发展电子信息、节能环保和港口物流等战略性产业，积极引导纺织服装、农产品深加工等产业优化发展。到2015年完成工业总产值800亿元。空间规划：园区面积为35.74平方公里，重点加强阳逻集装箱港区、江北铁路、江北快速路、阳逻开发区污水处理厂续建、阳逻水厂扩建等基础设施建设。其中，新型工业

81、化示范园区为阳逻北部工业集聚区。2 2、黄陂区：、黄陂区：产业规划：充分利用拥有天河国际机场、发展临空经济的有利条件，重点培育航空物流业以及技术含量高、对空港依赖性强的临空型制造业等战略性产业。依托汉口北商贸物流枢纽区和台湾农民创业园，以市场集聚和园区扩展引导产业集中，发展壮大轻工及新型建材、食品加工等优势产业，实现服务业与制造业之间发展的良性互动。到2015年完成工业总产值800亿元。空间规划：武湖产业新城以天河空港、武汉新港和武汉铁路枢纽为依托，包括武湖、刘店工业集聚区。新城规划园区面积为31.18平方公里，横店临空型工业集聚区依托天河机场，发展临空型附加值现代制造业区级特色工业区。规划园

82、区面积为8.63平方公里，重点加强巨龙大道延长线、盘龙污水处理厂等基础设施建设。新型工业化示范园区为武湖工业集聚区，园区范围12.65平方公里。2 2、汉南区、汉南区产业规划：对接武汉市经济技术开发区，围绕长利玻璃、非凡电源、东风鸿泰、黄鹤农机等优势企业和项目，重点培育新能源、新材料等战略性产业，重点发展汽车及零部件、机械装备制造、农产品加工等优势产业，发挥汉南纱帽港口优势，建设现代物流基地，充实和完善汉南区新型工业体系。到2015年完成工业总产值270亿元。空间规划：新城规划园区面积为8.37平方公里，重点加强纱帽污水处理厂等基础设施建设。汉南新型工业化示范园区即纱帽产业新城。3 3、东西湖

83、区、东西湖区产业规划：依托东西湖区国家循环经济试点园区、保税物流中心和临空经济区的产业发展平台，重点培育电子信息、环保、飞机维修、航材制造等战略性产业，重点发展食品及烟草加工业，积极发展现代物流及出口加工产业。到2015年完成工业总产值1000亿元。空间规划：吴家山台商产业新城以东西湖保税物流中心、铁路集装箱中心站、舵落口港为依托，包括台商工业园、径河工业集聚区。新城规划园区面积为40.26平方公里，金银潭工业集聚区依托三环线，形成以机电、汽配等为主导产业的区级特色工业区。规划园区面积为3.08平方公里，重点加强走马岭污水厂等基础设施建设。新型工业化示范园区为台商工业园，园区范围13.56平方

84、公里。4 4、蔡甸区、蔡甸区产业规划：把握全球新能源升级换代和国内大力培育战略性新兴产业的历史机遇，重点培育与整车配套的新能源新材料、以及新能源汽车和新型显示等战略性产业。围绕打造全国重要的显示器生产基地的目标，依托武汉冠捷、丝宝集团两大龙头企业，对接武汉经济技术开发区的配套需求，重点支持通讯电子、汽车零部件两大主导产业发展，加快轻工及日化、特色农产品加工业的发展，推进优势产业板块互动发展。到2015年完成工业总产值850亿元。空间规划：常福产业新城以武汉开发区为依托，新城规划园区面积为13.55平方公里，城关工业集聚区依托新天大道东西向拓展，形成以纺织服装、装饰用布、汽车零部件为主的区级特色

85、工业区。规划园区面积为8.63平方公里，重点加强常福大道、蔡甸污水处理厂等基础设施建设。6 6、江夏区、江夏区产业规划：紧密对接东湖新技术开发区和国家级生物产业基地的建设，构建与邻近龙头企业中国南车集团、富士康、中芯国际等构建与邻近龙头企业中国南车集团、富士康、中芯国际等的配套企业集群的配套企业集群，重点培育新一代移动通信、新型显示、半导体及集成电路、生物医药、新材料、节能环保装备、激光制造与配套、数控机床制造及配套等战略性产业或行业，重点发展机械装备制造业，将江夏区打造成省内最具活力的武汉南部经济带，成为省内现代制造业生产与配套基地。到到20152015年完成工业总产值年完成工业总产值100

86、01000亿元。亿元。空间规划：纸坊产业新城包括庙山、大桥等工业集聚区、规划园区面积为36.27平方公里，金口工业集聚区规划用地面积为5.23平方公里，藏龙岛工业集聚区规划用地面积为6.57平方公里，重点加强世纪大道、纸坊污水处理厂等基础设施建设。新型工业化示范园区为大桥工业集聚区，园区范围10.03平方公里。本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 45452.4 江

87、夏区城市研究江夏区城市研究本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 4646地理区位：地理区位：江夏区原为武昌县，地处九省通衢的武汉市南大门，1+8城市圈的重要节点，素有“楚天首县”之美誉，其东接鄂州，南通咸宁，西临长江，北连武汉东湖高新技术开发区，正在崛起的“武汉中国光谷”规划区域大部分就在江夏区境内。江夏区地域广阔，城乡兼备，具有得天独厚的承东启西、连南接北、居中的

88、地缘优势。行政区划行政区划：江夏区共辖6个街道、5个镇、2个乡，1农场。分别为：纸坊、流芳、金口、郑店、乌龙泉、五里界6个街道办事处，豹澥、安山、法泗、湖泗4个镇，山坡、舒安2个乡，及金水农场。地处武汉南大门，素有地处武汉南大门，素有“楚天首县楚天首县”之美誉。优越的地理之美誉。优越的地理区位和地缘优势，使得区域辐射力不断加强区位和地缘优势，使得区域辐射力不断加强江江夏夏区区江夏地理区位江夏地理区位经济总量分析经济总量分析大桥新区研究大桥新区研究本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对

89、上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 4747江夏城区作为大光谷的延展区域，整体发展处于快速膨胀期，作江夏城区作为大光谷的延展区域，整体发展处于快速膨胀期，作为武汉的南部新城区，未来将逐步实现从郊区到远郊区城市副中为武汉的南部新城区，未来将逐步实现从郊区到远郊区城市副中心的崛起心的崛起“城市发展的定律：即原来的城市副中心，逐渐发展成为中心，原来的郊区逐渐形成新的城市副中心。”未来规划：江夏将建设成为“具有滨湖生态特色的武汉南部新区”，将发展成为武汉南部新城区。江夏地理区位江夏地理区位经济总量分析经济总量分析大桥新

90、区研究大桥新区研究本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 484839.940.335.9632.731.931.534.0340.747.950.32005年2006年2007年2008年2009年第三产业第二产业第一产业81.594.22122.9162.2186.2334.814%30%30%18%16%2005年2006年2007年2008年2009年2012

91、年GDP增长率年平均增长率：21.6%第一产业比重继续下降，第二产业比重不断提高，经济结构进一步优化，但第三产业比重却呈现不稳定特征 从图表可以看出，第二产业占比持续增长，第二产业支撑现代服第二产业占比持续增长，第二产业支撑现代服务业发展，有力呼应了武汉“退二进二”战略务业发展，有力呼应了武汉“退二进二”战略整体经济发展迅速，增长速度均高于全省、全市平均增长水平，经济总量和综合实力明显增强。江夏地理区位江夏地理区位经济总量分析经济总量分析大桥新区研究大桥新区研究原始数据来源：武汉市统计局和国家统计局本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方

92、，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 4949江夏大桥新区具备地理、交通以及人文资源三大优势，在众多江夏大桥新区具备地理、交通以及人文资源三大优势，在众多开发园区中卓尔不群，拥有其他开发园区难以比拟的成长潜力开发园区中卓尔不群，拥有其他开发园区难以比拟的成长潜力 地理优势地理优势：位于武汉市中环线与外环线之间南近郊，东临汤逊湖，南至八分山，西靠长江，北接武昌区和洪山区，是武汉市的“南大门”。交通优势交通优势：大桥新区路网交错，京广铁路、107国道、纸李公路、青

93、郑高速与中心城区、京珠高速、武黄高速相连接；长江白沙洲港口、金口码头都在15公里以内；京珠、沪蓉互通立交紧邻新区，到北京、上海、重庆、珠海的车程均在8-10小时以内；大桥新区公路、铁路、水路联运，“五纵三横”的路网框架基本形成。人文资源优势：人文资源优势：新区邻近武昌众多高校，人文智力科技资源雄厚。在新区科技新城，武汉大学东湖分校、华中师大汉口分校等已经建成，现有教职员工、学生约7万人。大桥新区：版图面积56平方公里江夏地理区位江夏地理区位经济总量分析经济总量分析大桥新区研究大桥新区研究本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、

94、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 5050依托立体交通规划优势，良好的交通通达性可确保江夏区与武汉依托立体交通规划优势，良好的交通通达性可确保江夏区与武汉市区的无障碍连接，强势的交通带动作用有利于导入人流，弱化市区的无障碍连接，强势的交通带动作用有利于导入人流，弱化外区客户的心理抗性外区客户的心理抗性 文化路贯通文化路贯通：文化路作为江夏区连通市区的最快捷通道，为双向六车道，已于2010年5月正式通车，将江夏的文化路与洪山珞狮南路实施对接，保证未来人流。对外交通干线对

95、外交通干线：青郑高速(在建)、107国道、武纸公路。京广铁路京广铁路：由南至北贯穿江夏区，京广铁路在境内设大花岭站。:未来规划前景未来规划前景：根据武汉市2000-2020年远景规划图显示，U8地铁线于2020年前将途经街道口商圈、沿珞狮南路抵达江夏黄家湖大学城。武-咸城际高铁也从江夏庙山穿境而过，江夏境内将设有汤逊湖、庙山等站台。快速轨道交通的建设，将极大的缩短江夏至洪山、光谷的距离。洪山区洪山区纸坊老城区纸坊老城区大桥新区大桥新区武昌大道（李纸公路）武昌大道（李纸公路）三环线三环线文化路文化路江夏大道江夏大道汤逊湖野芷湖世纪大道世纪大道南湖大道南湖大道武昌武昌阳光大道阳光大道民族大道民族大

96、道文化路（三环线纸坊老城区）本地块本地块江夏地理区位江夏地理区位经济总量分析经济总量分析大桥新区研究大桥新区研究图表制作：上海上实置业投资咨询有限公司市场部本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 5151大桥新区规划为江夏新行政中心大桥新区规划为江夏新行政中心,并呈“三轴四组团”空并呈“三轴四组团”空间格局间格局为加快江夏经济发展，江夏区新成立大桥新区,东临汤逊湖，西

97、至京广铁路，北与洪山区相接，南抵纸坊城区世纪大道。规划建设用地规模为13.15平方公里，规划期末（2020年）总人口为13万人。本案江夏地理区位江夏地理区位经济总量分析经济总量分析大桥新区研究大桥新区研究本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 5252“三轴”：三轴”：(1)武纸公路:南北向对外交通主轴。(2)光明大道:对内、外物流、信息流、人流主要通道。(3)金兰大

98、街:由东向西衔接新区东西两片的主要通道，使新区各功能组团紧密联系，成为一个整体。“四组团”四组团”:(1)北部教育科研组团：位于武纸公路东，文化北路西、金兰大街以北区域，整合武大东湖分校、华师汉口分校和湖北水利水电职业技术学院的教育资源，发展以产、学、研于一体的科研教育基地以及与之相配套的居住功能，形成以高教、科研院所和居住为一体的科研交易区，组团用地面积447.68公顷。(2)中部综合服务组团：位于武纸公路东，金兰大街以北区域，依托汤逊湖的自然环境优势，为新区提供行政办公，商业金融、贸易咨询等综合服务，以及配套的商务居住功能，是新区综合服务功能的核心区，组团用地面积249.76公顷。(3)东

99、部游憩组团：位于文化北路以东区域，依托汤逊湖优美自然环境，发展休闲度假、游憩等服务业，配套高尚居住功能，组团用地面积410.92公顷。(4)南部政务组团：位于武纸公路东，黄金大道以南，世纪大道以北区域，以行政办公为主，组团用地面积143.2公顷。本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 5353 南车集团、武钢江南基地、顺乐钢厂、腾宇汽车等大型企业，纷纷落户，初具规模产

100、业集群。以南车集团为龙头，一个规模庞大、具备核心竞争力的装备制造业集群成为江夏的一个重要产业集群。项目地处产业发展园区之内，良好的发展前景 产业园区的人口导入作为本项目的重要资源之一，固定人口保证。大桥新区由荒野变新城 从过去的大花岭农村迅速发展成为今日的江夏大桥新区 作为武昌城区南移、大光谷楼市南扩的桥头堡，凭借得天独厚的产业优势和越来越完善的配套设施，必将成为城市发展的下一个目标。文化路大桥新区日渐完善的交通配套设施，以及装备制造业产业集大桥新区日渐完善的交通配套设施，以及装备制造业产业集群区的形成，有利于提升区域形象和加强高素质人口导入群区的形成，有利于提升区域形象和加强高素质人口导入江

101、夏地理区位江夏地理区位经济总量分析经济总量分析大桥新区研究大桥新区研究本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 5454大桥新区出行交通单一，仅有5条公交线路来往于武昌及江夏市区，且江夏无出租车，仅靠面的代替出租车出行，给客源流动和引入带来一定阻碍。周边区域住宅商业市场不成熟，存在尚未开发或还未交房住宅项目，未来市场形势和人气情况不明朗。周边规划有一定体量的商业综合体项

102、目，会分流部分客源，带来一定市场竞争压力。周边有大量农民居民，收入和消费意识较低，给予项目的消费支撑力度不足。大桥新区现存在一定区位劣势，给本项目成功打造带来一大桥新区现存在一定区位劣势，给本项目成功打造带来一定困难和阻碍定困难和阻碍江夏地理区位江夏地理区位经济总量分析经济总量分析大桥新区研究大桥新区研究本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 5555PART 3第

103、三 部 分房 地 产 市 场 研 究本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 56563.1 武汉城市圈房地产市场武汉城市圈房地产市场本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 T

104、EL-021-58899556 57土地市场研究土地市场研究商品房市场商品房市场发展趋势分析发展趋势分析土地供应总量增加，各季度供地节奏较平稳土地供应总量增加，各季度供地节奏较平稳2009年，武汉城市圈供应建设用地2725宗，总量为4483.56公顷，同比增加了9.9。其中，存量建设用地1550.62公顷，占供地总量的34.6，同比下降19.4个百分点。存量用地比例降幅较大。从区域内各城市的情况来看，武汉市土地供应量最大（2097.44公顷），占武汉城市圈土地供应总量的46.8，孝感市次之（548.16公顷），占12.2；仙桃市土地供应量最小（40.09公顷），仅占0.9城市城市小计小计商业用

105、地商业用地居住用地居住用地工业用地工业用地武汉125357119黄冈60212712咸宁62183014鄂州60281517孝感61222217天门301794潜江60202317黄石69242916仙桃72252225合计5992102481412009年武汉城市圈各市土地出让情况统计表2009年武汉城市圈各市土地供应占比图原始数据来源：湖北省国土资源厅本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL

106、-021-58899556 58土地供应结构趋于均衡，其他用地供应比重不断加大土地供应结构趋于均衡，其他用地供应比重不断加大0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2009年2008年工矿仓储用地房地产开发用地其他用地武汉城市圈2009年土地供应结构变化图0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%武汉黄石黄冈孝感咸宁鄂州仙桃天门潜江房地产开发用地工矿仓储用地其他用地武汉城市圈各城市2009年土地供应结构比较图从供地用途看，2009年，武汉城市圈供应工矿仓储用地555宗，面积为2044.87公顷，占土地供应总量的45.6，同比下降了3.5个百分点

107、；房地产开发用地1928宗，面积为1487.45公顷，占33.2，同比下降了7.5个百分点；其他用地242宗，面积为951.24公顷，占21.2，同比上升了11.0个百分点。从武汉城市圈各城市情况来看，除武汉主要以房地产开发用地供应为主外，其他城市均主要以工矿仓储用地供应为主。其中孝感市、鄂州市、仙桃市、天门市、潜江市其他用地供应比重比较低。原始数据来源：湖北省国土资源厅及各市土地局土地市场研究土地市场研究商品房市场商品房市场发展趋势分析发展趋势分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导

108、致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 59综合地价同比保持稳步增长，武汉市土地市场独领风骚综合地价同比保持稳步增长，武汉市土地市场独领风骚城市城市综合地价综合地价商业地价商业地价住宅地价住宅地价工业地价工业地价20082008年年20092009年年20082008年年20092009年年20082008年年20092009年年20082008年年20092009年年武汉2283.02424.04868.05008.002397.02599.0681.00694.00黄冈716.37723.691151.81

109、170.68684.11702.05313.26298.34咸宁463.00565.00823.001009.00336.00432.00231.00254.00鄂州686.30732.801032.91148.00624.90647.00401.20402.50孝感402.98419.82555.82584.20405.86425.88247.27249.38天门713.16735.441436.81502.60450.64455.70252.02248.03潜江539.00555.00886.00910.00425.00435.00306.00320.00黄石447.99466.00637

110、.37667.00 445.22468.00299.03305.00仙桃515.33703.00679.00760.00635.001092.0232.00256.00全省平均689.07743.691177.01260.09674.85755.14339.25348.172008-2009年武汉城市圈各城市综合地价走势图0100020003000(元/平方米)-10010203040506070(%)2008年综合地价22834484037166864635157135392009年综合地价24244664207247345657037365552008年同比增幅5.652.052.0344

111、.943.6363.03-2.093.943.852009年同比增幅6.184.024.221.11722.0336.513.232.97武汉黄石孝感黄冈鄂州咸宁仙桃天门潜江2008-2009年武汉城市圈各城市分用途地价对比统计表单位：元/平方米2009年，武汉城市圈内各城市综合地价较2008年均保持着增长。但仅有武汉市（2424元/平方米）城市综合地价高于全省743.69元/平方米的平均水平，其余8市均低于全省平均水平，其中，孝感市最低，仅为419.82元/平方米。这也与武汉以房地产开发（商业、住宅）为主而其余8市以工矿仓储用地供应为主的供应结构以及武汉房地产投资总额占武汉城市圈房地产投资总

112、额比重过高（82.96%）密切相关。原始数据来源：湖北省国土资源厅及各市土地局土地市场研究土地市场研究商品房市场商品房市场发展趋势分析发展趋势分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 60商业、住宅地价同比稳步增长，工业地产地价却涨跌不一商业、住宅地价同比稳步增长，工业地产地价却涨跌不一2008-2009年武汉城市圈各城市住宅地价走势图0100020003000(元

113、/平方米)-20-1001020304050607080(%)2008年住宅地价23974454066846253366354514252009年住宅地价259946842670264743210924564352008年同比增幅2.176.712.2762.865.9369.7-8.55.3710.392009年同比增幅8.435.174.932.633.5228.5771.971.112.35武汉黄石孝感黄冈鄂州咸宁仙桃天门潜江2008-2009武汉城市圈各城市商业地价走势图0200040006000(元/平方米)0102030405060708090(%)2008年商业地价4868637

114、5561152103382367914378862009年商业地价500866758411711148100976015039102008年同比增幅12.454.262.5845.823.7176.994.33.530.912009年同比增幅2.884.715.041.6511.1322.611.934.592.71武汉黄石孝感黄冈鄂州咸宁仙桃天门潜江2008-2009年武汉城市圈各城市工业地价走势图0200400600800(元/平方米)-10-50510152025(%)2008年工业地价6812992473134012312322523062009年工业地价694305249298403

115、2542562483202008年同比增幅7.753.460.8215.070.521.58-0.854.133.732009年同比增幅1.912.010.81-4.790.59.9610.34-1.594.58武汉黄石孝感黄冈鄂州咸宁仙桃天门潜江2009年，武汉城市圈各城市住宅、商业地价同比保持稳步增长，而工业地产地价却涨跌不一。其中，住宅地价上涨最快的是仙桃市，涨幅高达71.97%，商业地价涨幅最大的是咸宁市，增幅为22.6%。而工业地产上涨最快的是仙桃市（10.34%），而下降幅度最大的是黄冈市（-4.79%）。土地市场研究土地市场研究商品房市场商品房市场发展趋势分析发展趋势分析原始数据

116、来源：湖北省国土资源厅及各市土地局本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 61除鄂州外房地产投资总额同比均保持高速增长，投资总除鄂州外房地产投资总额同比均保持高速增长，投资总量上武汉市占比高达量上武汉市占比高达82.96%82.96%2008-2009年武汉城市圈各城市房地产投资额变化图02004006008001000(亿元)-40-20020406080100(%

117、)2008年投资总额570.3627.8621.5327.417.710.795.114.272.762009年投资总额778.5932.425.337.3339.558.117.386.273.572008年同比增幅24.0617.859.8517.4521.2314.9173.2246.2391.672009年同比增幅38.913.417.5136.456-24.850.646.829.3武汉孝感黄石黄冈咸宁鄂州仙桃天门潜江2009年，武汉城市圈房地产投资额度同比仍保持高速增长，咸宁市、天门市、仙桃市增幅最大。但投资增幅部分城市出现回落，鄂州市甚至出现24.8%的负增长。在分城市投资总量上

118、，圈内城市间差距明显，武汉市的投资吸附能力最大，2009年在圈内投资量占比高达82.96%，比2008年的82.93%仍有一定程度的增加，武汉遥遥占据全省房地产开发的主导地位。商品房市场商品房市场发展趋势分析发展趋势分析土地市场研究土地市场研究原始数据来源：湖北省国土资源厅及各市土地局本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 62商品房施工面积增幅明显，竣工面积增增幅放

119、缓，市场商品房施工面积增幅明显，竣工面积增增幅放缓，市场供应相对充足，开发企业投资趋向谨慎供应相对充足，开发企业投资趋向谨慎2008-2009年武汉城市圈各城市商品房施工面积变化图010002000300040005000(万平方米)-50050100150200250300(%)2008年商品房施工面积 3798.1214.8 132.17 277.67230.8 162.7556.647.8424.372009年商品房施工面积 4487.4290.5 401.67 336.49 405.02 148.5538.2847.434.272008年同比增幅18.86-0.0914.981.811

120、.2234.8419.59 252.02 88.482009年同比增幅18.1535.013.947.7875.49-8.73-32.37-0.9240.62武汉孝感黄石黄冈咸宁鄂州仙桃天门潜江2008-2009年武汉城市圈商品房竣工面积变化图02004006008001000(万平方米)-100-80-60-40-20020406080100120(%)2008年商品房竣工面积 869.83 107.5102.3 118.32 105.167.524.65.557.332009年商品房竣工面积 945.0513156.29 153.18 121.8611.722.5616.563.91200

121、8年同比增幅-6.81-13.31-1.37-15.4-25.3659.5713.89-28.57342009年同比增幅8.621.86-4529.4615.95-82.67-8.2998.38-46.64武汉孝感黄石黄冈咸宁鄂州仙桃天门潜江施工面积情况：施工面积情况：施工面积总体比较稳定，圈内总施工面积达到6189.56万平方米，同比2008年增幅为25.17%。但城市间有增有降，咸宁市增幅高达75.49%，而鄂州市、仙桃市、天门市同比却出现下降，主要受开发商投资预期降低的影响。竣工面积情况：竣工面积情况：受2009年楼市转暖影响，房地产开发进步和节奏在下半年逐步加快，整体竣工面积达1462

122、.11万平方米，较2008年的1408.13万平方米有所增加，但增幅明显放缓。各城市间差异较大，武汉市、天门市、黄冈市、咸宁市、天门市同比增长，其中天门市同比增幅高达98.38%；而黄石、鄂州、仙桃、潜江四市却同比大幅下降，其中鄂州市降幅更高达82.67%。发展趋势分析发展趋势分析商品房市场商品房市场土地市场研究土地市场研究原始数据来源：武汉城市圈内各市统计局本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 T

123、EL-021-58899556 63圈内整体销售面积同比大幅增长，但各市却差异较大；销售额除仙桃市外均出现大幅增加2008-2009年武汉城市圈各城市商品房销售面积变化图050010001500(万平方米)-100-80-60-40-20020406080100120(%)2008年商品房销售面积 732.0775.289.12 127.58 71.2642.3576.0311.4710.52009年商品房销售面积1087191.1 100.15 151.52 103.28 48.7517.4924.3120.22008年同比增幅-35.52-38.06-24.65-17.62-27.12-2

124、7.02-9.784.1827.122009年同比增幅48.554.1212.3818.7644.9315.11-7711.9492.38武汉孝感黄石黄冈咸宁鄂州仙桃天门潜江2008-2009年武汉城市圈各城市商品房销售额变化图0200400600800(万平方米)-80-60-40-20020406080100120(%)2008年商品房销售额 376.8714.9325.5917.9111.337.9712.992.291.322009年商品房销售额 579.2242.1828.823.8918.5212.74.895.532.552008年同比增幅-29.47-24.76-19.735.

125、82-10.24-25.8-1.4741.4341.782009年同比增幅65.582.5212.5433.3963.4659.35-62.3641.4893.18武汉孝感黄石黄冈咸宁鄂州仙桃天门潜江销售面积分析：销售面积分析：受到2009年楼市整体转暖影响，除仙桃市外，圈内其他8市商品房销售面积均快速增加，其中，潜江市同比增幅更是高达92.38%。而即使是在全国楼市一片大好的情况下，仙桃市2009年商品房销售面积仍出现77%的历史上最大跌幅，实为少见。销售额分析：销售额分析：受益于2009年房价的大幅上涨，2009年圈内商品房整体销售额较2008年增加了41.13%，达到了718.28亿元，

126、其中武汉占据半壁江山。分城市来看，除仙桃市（-62.36%）外，其余8市销售额同比均出现较大幅度增加。发展趋势分析发展趋势分析商品房市场商品房市场土地市场研究土地市场研究本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 64销售均价总体呈现继续上扬之势，但除鄂州、仙桃外涨幅有所回落。同时整体销售市场消费特征更加明显2008-2009年武汉城市圈各市房地产销售均价变化图02000

127、40006000（元/平方米）010203040506070（%）2008年商品房销售均价5148198628711404159018831708199712572009年商品房销售均价 5496.1 2207 2875.7 1576.7 1793.2 2605.1 2795.9 2274.8 1262.42008年同比增幅9.421.476.5328.45 23.161.679.2135.76 11.542009年同比增幅6.7611.131.6312.312.78 38.35 63.6913.914.28武汉孝感黄石黄冈咸宁鄂州仙桃天门潜江销售均价分析：销售均价分析：受宏观经济转暖和楼市供

128、求矛盾影响，2009年圈内各城市商品房销售均价均继续维持上涨格局，其中鄂州市、仙桃市同比涨幅分别高达38.35%、63.69%。但除鄂州市、仙桃市外，其余城市涨幅均有所回落。整体消费特征分析：整体消费特征分析：（1）消费客群方面，圈内购房者区域局限逐渐被打破，跨区域置业比例有所增加，但各城市本地居民仍是该区域消费主力；（2）产品形态方面，多层和小高层逐步占据市场主流，高层商品房的供求比例逐步上升；（3）户型结构方面，中小户型住房成为市场供求主体，120平方米以下户型由2008年的75.09%提高到了77%，而90平方米以下占比更是由2008年的43.1%提高到了52%。原始数据来源：各市统计公

129、报及各市房管局发展趋势分析发展趋势分析商品房市场商品房市场土地市场研究土地市场研究本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 65产业结构调整逐步深入、保障性住房日益完善、房地产投资开发阶段性放缓、城际或跨区置业更加明显、商业与旅游等特殊地产将逐步升温（一）受国际经济危机和国内经济不稳定影响，城市圈内产业经济调整可能会继续深入，个别城市房地产可能跟随经济二次探底；（二）保

130、障性住房制度逐步完善，保障标准和保障覆盖面逐年扩大，住房结构进一步得到调整；(三)房地产开发投资出现阶段性放缓，但中长期发展后势强劲，政府主导的重大项目建设和产业转移的加速将为武汉城市投资增长提供持久动力；（四）城际置业、跨区置业将成为武汉城市圈购房置业的显著特征，并随城市圈快速交通体系的建设、完善呈加速趋势；（五）随着武汉城市圈城市空间和产业布局的引导，房地产产业链会进一步延伸、细分，武汉城市圈工业地产、商业地产和旅游地产会逐步升温。发展趋势分析发展趋势分析商品房市场商品房市场土地市场研究土地市场研究本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第

131、三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 66663.2武汉房地产市场武汉房地产市场本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 676767 武汉市05年至09年全民固定资产投资和房地产资产投资都保持着一个良好的势头逐步增长，年均增幅为3

132、0%左右。2010年上半年武汉固定资产投资1602.73亿，同比增长24.7%；其中，房地产行业发展速度较快，上半年完成房地产投资436.5亿，同比增长51.6%。今年上半年房地产资产投资有大幅上涨，令房地产开发市场走出低迷状态的积极因素正逐步积累，房地产开发投资在低速增长的基础上有所回升。武汉市资产投资指标武汉市资产投资指标0 05005001000100015001500200020002500250030003000350035002005200520062006200720072008200820092009金额(亿)金额(亿)0 05 510101515202025253030353

133、540404545涨幅(%)涨幅(%)固定资产投资固定资产投资房地产资产投资房地产资产投资固定资产投资涨幅固定资产投资涨幅房地产资产投资涨幅房地产资产投资涨幅固定资产投资及房地产资产投资呈稳步上涨趋势，今年上半年固定资产投资及房地产资产投资呈稳步上涨趋势，今年上半年投资总额同比有大幅提升，武汉市整体经济及房地产市场前景投资总额同比有大幅提升，武汉市整体经济及房地产市场前景乐观，对于我们商业项目开发发展有良好基础乐观，对于我们商业项目开发发展有良好基础楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析商业市场剖析商业市场剖析住宅市场研究住宅市场研究原始数据来源：武汉市统计局和国家统计局本报告严格保

134、密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 6820102010年土地市场商住用地和大规模地块成成交主力，洪山年土地市场商住用地和大规模地块成成交主力，洪山区土地成交规模居各区域之首，城中村改造地块受到大牌区土地成交规模居各区域之首，城中村改造地块受到大牌热捧热捧截止2010年7月1日，武汉市进行了今年第六次土地拍卖。总共成交土地61宗，成交地块总占地面积452.5万，规划总建面13

135、74万，成交规划建筑面积是2008年全年成交量的5倍。从分用地性质成交情况来看，商住用地保持了2009年以来一贯的高成交比例，成交建筑面积755万，占总成交量的55%。纯居住用地成交建筑面积510万，占总成交量的37%。从成交土地规模结构来看，主要以大规模地块为主，61宗土地中，规划建筑面积10万以上29宗，占土地宗数的47%。1万-5万20宗，5万-10万4宗，1万以下8宗。洪山区成交土地规划建筑面积最大，达459万，占总量的33%。江夏区成交土地面积也超100万平方米。城中村因具备较好的地理位置，引来了万科、保利等大牌开发商的竞拍。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析商业市场剖

136、析商业市场剖析住宅市场研究住宅市场研究原始数据来源：中国房地产指数研究系统本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 69武汉各区域政府出让经营性土地幅数占比武汉各区域政府出让经营性土地幅数占比东湖高新东湖高新9%9%东西湖东西湖7%7%汉南汉南4%4%汉阳汉阳7%7%洪山洪山11%11%黄陂黄陂9%9%江岸江岸8%8%江夏江夏13%13%青山青山3%3%武昌武昌13%1

137、3%经济技术开发区经济技术开发区4%4%硚口硚口4%4%江汉江汉8%8%统计时间：2009.8-2010.7 2009.8至2010.7，武汉总共出让经营性土地175幅，江夏区有23幅，占整体市场的13%，位居首位。其中，武汉出让纯商业性用地一共27幅，江夏区有9幅，占整体市场的33%，同样位居首位。江夏区在武汉整体市场中，出让的经营性土地，和其中的商业性土地，市场占比皆居首位。但最新近一年的成交数据中，江夏区住宅、商业土地成交但最新近一年的成交数据中，江夏区住宅、商业土地成交面积均位于武汉各区之首，未来开发量巨大面积均位于武汉各区之首，未来开发量巨大楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市

138、场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析威胁：威胁：1、上实认江夏区是未来几年政府重点开发区域，江夏未来有望成为一个、上实认江夏区是未来几年政府重点开发区域，江夏未来有望成为一个商业住宅氛围浓郁的区域。商业住宅氛围浓郁的区域。2、另外，大量商业地块的出让，将给本项目的操作带来一定压力和难度。、另外，大量商业地块的出让，将给本项目的操作带来一定压力和难度。本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-22

139、5室 TEL-021-58899556 702008-2009武汉住宅新增供应情况对比图2008-2009武汉住宅新增成交情况对比图2009年武汉住宅供需比情况变化图20092009年武汉商品住宅新增供应量不足，较去年同期下降年武汉商品住宅新增供应量不足，较去年同期下降明显；市场需求集中发力，造就明显；市场需求集中发力，造就0909楼市旺销格局；楼市旺销格局；新增新增需求量远超供应量，供需比不断加大需求量远超供应量，供需比不断加大新增供应方面：新增供应方面：2009年，武汉商品住宅累计新增供应面积568.77万平方米，相比下跌30.01%。由于2008年房地产市场萎靡，导致开发投资和新开工面积

140、持续低迷，致使市场竣工面积减少。市场需求方面：市场需求方面：2009年，楼市销量快速回暖反弹，带动刚性需求和投资需求的重叠。2009年，武汉商品住宅累计成交11.53万套，是2008年的2.27倍；累计成交面积1200.72万平方米，成交金额635.87亿元，同比分别上涨130.7%和122.7%。新增需求方面：新增需求方面：2009年以来，市场持续旺销，需求量不断加大，但供应量下降幅度较大，因此，新增供应量与需求量的差距不断被拉大。2009年，武汉商品住宅累计供应面积与成交面积的比值为1:2.11，新增需求量远远超过了新增供应量。原始数据来源：中国指数研究系统及武汉市统计局楼市整体投资楼市整

141、体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 7120092009年商品住宅出清周期持续下降，库存明显缓解年商品住宅出清周期持续下降，库存明显缓解；成交价格持续平稳增长成交价格持续平稳增长2009年武汉住宅库存及出清周期图20072009年武汉住宅成交均价走势图出清库存方面：出清库存方面：2009

142、年，武汉商品住宅库存持续下降，截止12月底，住宅可售面积为1335.01万平方米，同比下跌35.04%，库存压力明显缓解。不过，区域分布不均现象并未有所改观，城区和郊区可售量差别依然较大。成交均价方面：成交均价方面：2009年，武汉商品住宅全年成交均价为5296元/平方米，同比上涨8.46%。从全年走势来看，武汉商品住宅成交均价呈现平稳上升态势，截止年底，武汉商品住宅成交均价达到5795元/平方米，环比上涨2.75%，较年初上涨了15.09%。原始数据来源：中国指数研究系统及武汉市统计局楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保

143、密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 7220092009年商品住宅成交面积分布以中等户型为主；成交结年商品住宅成交面积分布以中等户型为主；成交结构以三房为主，占比超过构以三房为主，占比超过50502009年武汉住宅成交户型分布图2009年武汉住宅成交面积分布图成交面积分布：成交面积分布：2009年，武汉商品住宅成交面积以90120的中等户型为主，全年成交占比达到34%；90以

144、下户型的占比为29%；120140中大户型占比为21%；140以上大户型的比例最低，为16%。成交结构分析：成交结构分析：2009年，武汉商品住宅成交户型以3房为主，全年成交占比达到47%；2房的成交占比为31%；4房及以上成交占比为17%；1房成交的比例最低，为5%。原始数据来源：中国指数研究系统及武汉市统计局楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山

145、路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 737373武汉商品房供求和均价走势图武汉商品房供求和均价走势图0 020204040606080801001001201201401401月1月3月3月5月5月7月7月9月9月11月11月1月1月3月3月5月5月(万平米)(万平米)0 01000100020002000300030004000400050005000600060007000700080008000(元)(元)供应面积供应面积成交面积成交面积成交均价成交均价2009年年2010年年 房地产市场在09年市场热潮时期，基本一直处于求大于供的形式，且于2

146、010年4月出现了一次供求的高峰，供应和成交量均达到了130万平米。415新政后，5-6月出现市场需求有所减少，但商品住宅均价却处于稳步上升状态，从09年6月的5508元/平米攀升至今年6月的6782元/平米，年度涨幅达23.13%。20102010年武汉住宅市场整体走势受年武汉住宅市场整体走势受4.154.15新政影响，虽需求量有所新政影响，虽需求量有所下降，但市场供应量仍十分充足，商品住宅均价稳步上升，存下降，但市场供应量仍十分充足，商品住宅均价稳步上升，存量能满足大量的客源需求量能满足大量的客源需求楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市

147、场剖析原始数据来源：中国指数研究系统及武汉市统计局本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 74武汉住宅市场产品细分程度不端提高，大区域性置业特征武汉住宅市场产品细分程度不端提高，大区域性置业特征仍十分明显，同时品牌开发商市场占有率大幅提高，消费仍十分明显，同时品牌开发商市场占有率大幅提高，消费者心态更加成熟理性者心态更加成熟理性武汉住宅楼市发展三特征：武汉住宅楼市发展

148、三特征：（1）大区域性置业特征仍明显由于长江、汉江成为天然的地域屏障，一般居民置业以工作地点为中心选择。目前过江交通虽然有所缓解，但还是不够快揭，通行时间成本还比较高，跨区域置业虽有所增加，但大多仍停留在相临版块内。（2）市场细分程度在不断提高经过多年发展，武汉住宅房地产市场产品细分程度已经大幅提高，从最初的市中心、郊区一般的多层居住小区发展成为针对性不同年龄、收入、工作、消费偏好等不同类型的产品。沿江的高端住宅区、城市中心的时尚住宅区、近郊的居民大社区、远郊的别墅区等，根据地理环境、区域配套、客户需求特点，形成了多个有针对性、产品较为集中的片区。（3）品牌开发企业市场占有率大幅提高武汉住宅市

149、场经过多年激烈市场竞争，实力不济的开发企业逐步出局，拥有强大实力的开发企业逐步占据主流。品牌开发企业市场占有率有了大幅提高，其开发的产品分布广、市场份额大、品牌影响力强。武汉住宅楼市分布基本格局示意图楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 75银海之家酒店公寓银海之家酒店公

150、寓武汉大学银海之家酒店公寓位于武汉武昌市中心，地处交通要道，交通极为便利，位于武昌广埠屯广八路中段，由五栋3233层高层住宅组成，自然景观资源非常丰富酒店地址：武汉 洪山区 广埠屯价格：188-228元凯宾连锁酒店凯宾连锁酒店武汉凯宾连锁酒店兰陵公馆是一家连锁型酒店式服务公寓的专业品牌，提供多样化的公寓租住模式。酒店地址：武汉 江岸区 胜利街139号-177号价格：288-308元夜宴酒店公寓夜宴酒店公寓武汉夜宴酒店公寓位于武汉市繁华的金融中心和商业区，地理位置十分优越，离汉口火车站仅3公里，天河机场25公里，交通极为便利。酒店地址：武汉 江汉区 青年路340号价格：198-298元紫晶城酒店

151、公寓紫晶城酒店公寓凯宾连锁武汉紫晶城酒店公寓位于江汉一路中段,璇宫饭店旁。百年底蕴江汉路，流光溢彩步行街，在武汉，没有哪条路能和江汉路相比，记录着武汉的历史与现在，承载着武汉人的情愫和期待。酒店地址：武汉 江汉区 江汉路19号价格：168-208元阳光假日公寓阳光假日公寓武汉阳光假日公寓是武汉第一家公寓式酒店，以其优越的地理位置，时尚、简洁、舒适的客房，和具有国际水准的高品质服务，成为商务旅客的最佳去处，也是来汉长住商务人士的理想选择。酒店地址：武汉 江岸区 香港路39号价格：160-299元光谷步行街尚都酒店公寓光谷步行街尚都酒店公寓光谷步行街尚都酒店公寓，地处鲁巷广场核心，楼下是1350米

152、的光谷首条步行街，大洋百货、家乐福、天河环艺影院、酒吧街、美食广场、健身中心，只需下楼，购物、娱乐、休闲、餐饮、健身，一切尽在掌握。酒店地址：武汉 武昌区 光谷步行街价格：168-188元武汉酒店式公寓目前有十几家，主要分布于洪山、江岸、江汉、武汉酒店式公寓目前有十几家，主要分布于洪山、江岸、江汉、武昌，房价多在武昌，房价多在160160-308308元，入住率较高，客源主要为周边居元，入住率较高，客源主要为周边居民、学生和商务人士民、学生和商务人士机会与威胁：机会与威胁：1、尽管武汉公积金管理中心停止对酒店式公寓等明显属于投资型的商用房发放贷款对项目后期销售存在一定阻力!2 2、但、但面对全

153、市巨大的需求量,而江夏区目前尚无酒店式公寓产品，这为我们项目产品操作提供了一个新思路和机会点，毕竟政策很善变。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 76人均商业面积远小于一平方米，商业需求空间巨大。十人均商业面积远小于一平方米，商业需求空间巨大。十大传统商圈面临升级，休闲

154、、娱乐业态分布零散大传统商圈面临升级，休闲、娱乐业态分布零散武汉主要商圈分布图全市人均商业面积远未到1平米的正常标准，需求空间巨大;武汉目前主要有街道口商圈、中山大道商圈、解放大道商圈、中南商圈、徐东商圈、光谷商圈、司门口商圈、钟家村商圈、汉正街商圈及江汉路商圈十大商圈，已经建成营业近50家商业体，各大商圈业态均以百货、卖场和服饰为主,休闲娱乐型业态分布较为零散；目前传统江汉路、武广、中南商圈均面临升级，各新兴商圈急需商业项目支撑，以满足市民更高层次和更加丰富的消费需求。武汉传统商圈主要营业项目统计表楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖

155、析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 77传统商圈日渐成熟传统商圈日渐成熟,新兴商圈逐步成形新兴商圈逐步成形,武汉多商圈时代武汉多商圈时代已经来临已经来临历年的发展，武汉市经济依附的传统商圈具有较高的成熟度。随着城市格局的演变，商业形态逐渐丰富，商业发展已经逐步成形，武汉走向多商圈时代是必然的。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研

156、究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 78武汉将形成市级商业中心为主导，市级商业副中心为辅，武汉将形成市级商业中心为主导，市级商业副中心为辅，社区商业遍布全城的商业主干网，专业市场和特色商业街社区商业遍布全城的商业主干网，专业市场和特色商业街形成有力的武汉商业网络形成有力的武汉商业网络武汉市未来商业布局趋势分析：武汉市未来商业布局趋势分析：

157、（1）未来三镇形成的快速路网交通将促成相对独立的市级商业圈。根据武汉市商业发展“十一五”规划，到2010年年底，武汉中心城区人均拥有零售商业营业面积达到11.1平方米。在构造繁华的汉口中心商业区外，还将重点提升中南路、钟家村两个市级商业中心的综合功能，完善、提升购物功能，增强贸易、娱乐、休闲、商务等功能。从武汉市路网交通规划看，轻轨一号线与地铁二号线将会对江汉路、武广、司门口三个老商业圈产生更深远的影响，同时也会带动中南、街道口和光谷三个新兴商圈的发展。老的商业格局将会被打破，新兴商圈日渐形成。（2）30个市级商业副中心将强化和完善武汉市商业网络。到2010年，全市将培育建成30个市级商业副中

158、心，主要有：徐东路、解放路、水果湖、鲁港、街道口、南湖、沙湖、白沙洲、建二路、红钢城、后湖、永清、二七、新华下路、常青花园、西北湖、宝丰、古田、十升路、四新、沌口、吴家山、前川、邾城、纸坊、菜甸、纱帽、阳逻、金口、盘龙城等片区将承担区域性商业服务功能。（3）专业市场和商业街将得到快速发展。武汉未来将着力提升和发挥汉正街、白沙洲、汉口北等市场的品牌效应，培育汉正街、白沙洲、汉口北等约10个全国性市场，10个辐射范围500公里左右的现代化商贸物流陪送中心，培育一批约20条专业和各具特色的商业街。未来将至少建成4座10万平方米以上现代化大型购物中心；营业面积5000平方米以上的百货店增加到35家左右

159、，大、小超市分贝扩充到2000家以上。培育2-3家年销售额过百亿元的商业企业集团。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 79在建项目同质化竞争问题严重，主题性商业将成为对方同质在建项目同质化竞争问题严重，主题性商业将成为对方同质化的一种新趋势化的一种新趋势楼市整体投资楼市

160、整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析名称：升华现代城蓝钻街名称：升华现代城蓝钻街定位：服饰、皮具、饰品、餐饮、娱乐、休闲定位：服饰、皮具、饰品、餐饮、娱乐、休闲名称：欧林湾尚街商铺名称：欧林湾尚街商铺定位：服饰、饰品、化妆品、餐饮、娱乐、休闲定位：服饰、饰品、化妆品、餐饮、娱乐、休闲名称：南湖都会名称：南湖都会定位：百货、酒店、卖场、服饰、餐饮、娱乐、休闲定位：百货、酒店、卖场、服饰、餐饮、娱乐、休闲目前全市新建商业项目较多，据不完全统计，仅7月份成规模在售商业项目就达36个，数量上比2007年及2008年有较大幅度增加。在这些成规模新项目中，除五洲

161、国际建材城（建材专业卖场）、竹叶山中环商贸城（汽车、钢材为主）、中国家俱CBD（家俱+建材）、四季美农贸城（农贸品批发）等几个项目主题鲜明、定位明确外，其余多数项目均存在同质化竞争。武汉商业市场的同质化竞争弊病并无太大改观。本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 80 武昌市区武昌市区：街道口商圈街道口商圈地理位置：该商圈位于武珞路与珞狮路的交界处，以街道口为中心辐射

162、周边地带，东至广埠屯，西至武商亚贸广场，南北横跨珞狮路，是继中南、徐东之后武昌又一繁华商业地带。光谷商圈光谷商圈地理位置：该商圈沿鲁磨路到光山一路，附近包含华中科技大学、中国地质大学等名校，地铁线路的规划建设也为光谷的持续发展提供了一个良好的外部环境，这是一个潜力无限的新兴商圈。江夏区江夏区：纸坊商业区纸坊商业区纸坊商业经济区东至江夏大道，南至纸坊大街，西至武昌大道，北至世纪大街，总面积6.3平方公里。其对提升纸坊城区基础设施档次，满足居民生活需求，提升生活质量起积极作用。光谷商圈街道口商圈纸坊商业区CBD(规划中）五星级酒店(规划中）本项目武汉竞争商业分析武汉竞争商业分析楼市整体投资楼市整体

163、投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 81在售项目:五洲国际建材城五洲国际建材城所属商圈：盘龙城建筑形式：专业型商业规划建面：289万平方米项目业态：建材、会展交易、餐饮、娱乐、酒店开间面积：40平方米-1000平方米最新价格：(8月13日)4380元/平方米(起)7000元/平方米(均)项

164、目特点：项目特点：武汉最大、品种最全、价格最廉、管理最优-全球最大 建材茂、品牌街集仓储物流中心、会展中心、研发中心、信息中心、商务中心、结算中心、融资担保中心、装饰设计中心、环保检测中心、后勤服务中心十大功能于一体。项目简介：项目简介：珩生五洲建材城占地2029亩，规划建筑面积289万平方米，总投资39亿元，一期工程占地面积554.11亩，建筑面积90万平方米。首期包括建材茂、品牌商铺、仓储物流、总部大楼、住宅配套等设施。建成后将成为一个集建材产业链、商务、配套服务于一体的中国最现代最大环保新型建材市场。区位优势：区位优势：本项目紧临全球最大铁路编组站、15分钟抵达天河机场、华中最大深水良港

165、、武广高速火车站、高速公路京珠、沪蓉、汉十、岱黄、武英、汉麻等交通枢纽，介于三环和外环之间囊括水、陆、空及多条线路全方位的交通优势，奠定了国际物流枢纽中心地位。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 82在售项目:升华现代城蓝钻街升华现代城蓝钻街所属商圈：金银湖建筑形式：住

166、宅底商/社区商铺规划建面：项目业态：服饰、皮具、饰品、餐饮、娱乐、休闲开间面积：27平方米-270平方米最新价格：(8月13日)9000元/平方米(起)14000元/平方米(均)项目简介：项目简介：升华现代城位于金银湖生态保护区内，小区位于环湖路与铁塔大道交汇处，南面和西面分别是成熟的居住小区汀香水榭和恋湖家园、东面是待建中的马池商业街。由武汉长江升华置业有限公司开发建设。升华现代城蓝钻街，雄踞金银湖人居中心，毗邻超大马池商业中心，27-270一线临街现铺。周边配套：周边配套：中小学中小学:睿升学校和武汉工业学院、睿升中学、常青第一中学、常青一小、鑫桥小学幼儿园幼儿园:建设银行等各大银行银行银

167、行:建设银行等各大银行医院医院:协和医院其他其他:马池商业街楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 83在售项目:新生活摩尔城柠檬墅商铺新生活摩尔城柠檬墅商铺所属商圈：后湖建筑形式：综合体购物中心占地面积：5万平方米规划建面：8.7万平方米项目业态：服饰、皮具、饰品、餐饮、

168、娱乐、休闲、专业服务最新价格：20000元/平方米(起)(8月13日)住宅特点：住宅特点：本案的住宅由四栋组成，分别为1#、2#、5#、6#楼，其中1#、2#楼为总高22层的高层，5#、6#楼为12层的小高层。四栋楼的楼间距都在1：1以上，视野开阔，通风采光效果极好。并且有特色的5+1空中花园，供业主休闲娱乐。以4482平方米的两房户型为主，还有小户型的复式楼，得房率都在80%以上。户型方正，朝向向阳。采用阔面开窗，通风采光优良，户型内部设计合理，房屋功能完善，动静分布符合人居需求。商业简介：商业简介：本项目总用地面积约50000平方米，总建筑面积约87000平方米，其中住宅面积约32000平

169、方米，其余全部为商业。项目建成后，将形成以精品时尚百货，中百仓储旗舰连锁店、五星级天河院线电影城、肯德基快餐、美食一条街等为主导的，集百货超市、影院、电玩、KTV、餐饮、建材家居、家电及金融网点为一体的大型商业综合体。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 84在售项目:首

170、义广场欢乐城首义广场欢乐城所属商圈：武昌中心城区建筑形式：综合体购物中心占地面积：9万平米规划建面：10.7万平米项目业态：百货、服饰、饰品、餐饮、娱乐、休闲最新价格：(8月13日)20-30平米正在预约中，价格未定。项目简介：项目简介：首义广场欢乐城是集餐饮、购物、娱乐、休闲、运动、文化等为一体的多功能下沉式地下商业旗舰，是武汉目前规模最大的地下商城。项目位于首义文化区景观轴线下，平层10万余平米，分北区、中区、南区三个区域，其中北区建筑面积约4.2万平方，中区建筑面积约3万平方米，南区约3.5万平方米，整个地下空间功能定位为运动休闲及配套商业、大型超市、商业街、文化区及1000个停车位，空

171、间规模相当于把一个徐东销品茂集合于一层当中。2009年10月28日，首义广场地下商城已经正式动工开建，工期10个月，预计明年8月建成完工。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 85在售项目:沿海赛洛城商铺沿海赛洛城商铺所属商圈：金银湖建筑形式：住宅底商/社区商铺项目规划建

172、面：145万平方米项目业态：百货、服饰、饰品、餐饮、娱乐、休闲开间面积：35平方米-245平方米最新价格：(8月13日)6000元/平方米(起)10000元/平方米(高)项目简介：项目简介：沿海赛洛城中心广场激流“楚天第一路”金山大道，倚势台商投资区，直驳城市公交总站、集贸市场，执掌沿海赛洛城145万平米生态居住公园，尽揽社区50000业主、北大附中万千师生固定客群虹吸工业园100000商务人群，区域300000常住人口，以及数以十万计的外来务工群体。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置

173、业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 86在售项目:外滩三阳金城商铺外滩三阳金城商铺所属商圈：汉口中心城区建筑形式：住宅底商/社区商铺占地面积：2.39万平米规划建面：16万平米项目业态：百货、服饰、饰品、餐饮、娱乐、休闲最新价格：(8月13日)58000元/平方米(均)项目简介：项目简介：外滩三阳金城是由一栋综合楼，三栋商住楼组成，分为A、B、C三区。位于武汉市江岸区京汉大道、三阳路、中山大道、麟趾路围合的刀把

174、形地块中，西邻京汉大道及轻轨高架，南接三阳路，东为中山大道，北面是麟趾路，武汉二中分校位于用地西北角。总建筑面积160000.00m2，最大高度99.6m（算至屋面）。外滩三阳金城项目性质属于综合体建筑，业态涵盖住宅、商业、酒店。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 87

175、在售项目:竹叶山中环商贸城竹叶山中环商贸城所属商圈：后湖建筑形式：专业型商业占地面积：90万平米规划建面：140万平米项目业态：汽车、钢材、副食调料等最新价格：(8月13日)10000元/平方米(均)项目简介：项目简介：竹叶山中环商贸城位于武汉市江岸区金桥大道特1号，项目总规划占地面积2100亩，总建筑面积达140万平米，由位居武汉综合实力20强的竹叶山集团投资逾18亿元人民币倾力打造，内设汽车、钢材、副食调料等专业市场和仓储、物流两大中心，是华中地区规模最大、品类最全、配套最完善的专业市场集群。武汉竹叶山中环商贸城作为武汉新兴专业市场群成功的典范，以其超大的市场规模、完善的配套服务及成熟的经

176、营环境赢得了社会各界的广泛关注和一致认可，并于2006年至2009年之间，连续4年纳入武汉重点项目工程之列。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 88在售项目:东合中心一期东合中心一期所属商圈：沌口建筑形式：综合体购物中心规划建面：2.59万平方米项目业态：卖场、服饰、皮

177、具、饰品、餐饮、文化开间面积：1700平方米-4800平方米最新价格：(8月13日)8500元/平方米(均)项目简介：项目简介：东合中心位于开发区门户区位，毗邻东风总部和开发区管委会，占地163亩，总建筑面积约26万，总投资额约10亿元，是集五星级酒店、5A甲级写字楼、国际商务区、酒店式公寓、经济型酒店于一体的城市CBD项目。作为武汉经济技术开发区目前唯一的城市综合体，东合中心与开发区管委会、东风总部、城市广场四者一道构成开发区规划新区的核心地标。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投

178、资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 89在售项目在售项目:金地格林小城商铺所属商圈：南湖建筑形式：主题型商业规划建面：1.4万平米项目业态：卖场、餐饮、医药、娱乐、建材开间面积：70平方米-2600平方米最新价格：(8月13日)8000元/平方米(低)17000元/平方米(高)项目简介：项目简介：金地格林小城是中国房地产上市公司十强企业-深圳金地集团投资武汉的第一个项目，总投资额15亿元，占地面积49.79万平方米

179、，总建筑面积约70万平方米，容积率1.5、绿化率47.2%，包括多层、花园洋房、联排别墅和小高层等多种物业类型以及12000平米的商业步行街、6000平米的运动休闲会所，并规划出万余平米用地专为幼儿园、小学等教育之用，金融、医疗、幼教设施齐备，规模大配套全。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-0

180、21-58899556 90在售项目:武汉地一大道武汉地一大道所属商圈：汉口中心城区建筑形式：主题型商业规划建面：13万平方米项目业态：百货、服饰、饰品、餐饮、娱乐、休闲开间面积：8平方米-20平方米最新价格：(8月13日)55000元/平方米(低)项目特点：项目特点：武汉地一大道处于汉正街商圈氛围最浓的区域，也处于汉正街的核心地段，交通便利，人口稠密，独享缤纷业态，绽放财富盛宴，引领商业娱乐激情，打造购物新潮流。项目简介：项目简介：武汉地一大道是由人和商业控股有限公司开发投资建设的，目前是国内最大的地下商业建筑。项目总建面积为13万方左右，联动大武汉城市规划，开发汉正街人防商业改造工程，整体

181、呈“E”字型环抱政府最新规划汉正街“一轴四区一带”，占据中山大道、利济南路、多福路、友谊南路黄金路段地下。业态配比：业态配比：武汉地一大道将打造成以品牌服装展贸为主，集休闲娱乐、生活美食、购物观光于一体的全方位的综合性地下商业街。建成后商铺将经营：女装，男装，童装，运动休闲装，针织内衣，裤业，鞋业，小商品，餐饮，休闲，娱乐等系列，批零兼营。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户

182、的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 91在售项目:欧林湾尚街商铺欧林湾尚街商铺所属商圈：武昌中心城区建筑形式：主题型商业规划建面：2500平米项目业态：服饰、饰品、化妆品、餐饮、娱乐、休闲开间面积：70平方米-300平方米最新价格：(8月13日)51000元/平方米(低)55000元/平方米(均)60000元/平方米(高)项目简介：项目简介：欧林湾尚街拥有“中心地段、便利交通、全配套、超高空间、超高得房率”等诸多优势，作为积玉桥商业价值原始股，随着积玉桥万达广场的入住、武昌文化宫的改造、积玉桥城市建设的加快，具有较高的升值

183、潜力。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 92在售项目:格林威尔广场商铺格林威尔广场商铺所属商圈：光谷建筑形式：住宅底商/街区商铺项目占地面积：11.3万平米项目规划建面：14.3万平米开间面积：40平方米-600平方米最新价格：(8月13日)15000元/平方米(均)

184、项目简介：项目简介：格林威尔广场是丽岛漫城的商业配套。丽岛漫城位于光谷大道与雄楚大街交汇处国际企业中心北侧，居于武汉中国光谷核心区域，是丽岛品牌住宅历经十年之后的倾力之作。项目总占地面积约为11.3万方，总建筑面积约为14.3万方，容积率仅1.5。建筑外立面为北美现代主义风格，含蓄内敛而不乏时尚。区位特点：区位特点：丽岛漫城位处光谷核心，购物、教育、医疗等配套设施处于3公里最佳居住半径内，既能拥享光谷商圈的繁华与便利，又能与喧嚣保持适当的距离，与喧哗划清界限，用自然的宁静善待生活。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅

185、供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 93在售项目:金地国际花园商铺金地国际花园商铺所属商圈：武昌中心城区建筑形式：住宅底商/社区商铺项目占地面积：6.49万平米项目规划建面：19.47万平米开间面积：100平方米-200平方米最新价格：(8月13日)30000元/平方米(低)项目简介：项目简介：金地国际花园（绿地率25%）位于城市内环中心积玉桥。片区同时拥有长江、沙湖两大水系景观，

186、自然资源丰富，是城市内环罕见的宜居型片区。随着2008年过江隧道、201年地铁二号线两条快捷道相继完善，片区将东连武昌，西接汉口，一线切换汉口武昌核心区域，可以预见，积玉桥在不久的将来即将成为商业繁荣、交通便利的城市真正核心。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 94在售

187、项目:光谷天地光谷天地所属商圈：光谷建筑形式：主题型商业规划建面：6.5万平方米项目业态：卖场、服饰、皮具、娱乐、休闲、餐饮开间面积：30平方米-400平方米最新价格：(8月13日)150元/平方米.月(均)项目简介：项目简介：光谷天地位于光谷核心关山大道与南湖大道交汇处，近6.5万方超大体量，由国家一级房地产开发企业、连续九年被评为武汉市房地产开发企业综合实力二十强前五名的品牌发展商长城建设荣誉巨献。业态特点：业态特点：项目融入购物、餐饮、娱乐、休闲等各种功能，沃尔玛、华谊兄弟国际影院、米乐星KTV三大主力店领衔进驻，星巴克、麦当劳、棒约翰、DQ、味千拉面意向进驻，致力于将光谷提升为集居住、

188、工作、商业于一体的多功能城市生活圈，彻底变革光谷生活的单调与乏味。项目特点：项目特点：双首层设计。前瞻双首层理念，使二层商铺具有更优质的通达性，人气不低首层，彰显价值驱动力立体动线。街区8字型主干道、宽大平台、廊桥连通，创造立体循环人流动线，倡导多次消费。中庭广场。开阔中庭，为商业带来优质采光通风环境，人群在此交汇，聚合超强人气。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权

189、侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 95在售项目:光谷时代广场商铺光谷时代广场商铺所属商圈：光谷建筑形式：综合体购物中心占地面积：5万平米规划建面：9万平米开间面积：100平方米-200平方米最新价格：(8月13日)商铺9月开盘，价格未定项目简介：项目简介：光谷时代广场位居光谷步行街和SBI创业步行街交汇处，是以精装行政公馆为核心，集国际5A甲级写字楼、运动体验式商业中心和豪华空中泳池俱乐部为一体的首席财智综合体。项目特点：项目特点：1、双地铁，立体交通2、3.5米罕见层高3、10米挑高大堂4、独立行政级长廊5、超高配置5部1350

190、kg高速电梯6、分户计量蒸汽式中央空调7、首创LOW-8低碳集成服务系统8、600米空中泳池健身俱乐部光谷光谷时代广场时代广场楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 96在售项目:天下红公馆商铺天下红公馆商铺所属商圈：汉口中心城区建筑形式：住宅底商/社区商铺规划建面：141

191、11.27平方米项目业态：卖场、服饰、皮具、娱乐、休闲、餐饮开间面积：288平方米最新价格：(8月13日)18000元/平方米(均)项目简介：项目简介：天下红公馆是由武汉九通置业有限公司投资开发的高档住宅项目，位于汉口台北一路特2号，处在武汉CBD（中央商务区）核心区域，北倚华中著名的金融一条街，国内外众多大银行云集此地，周边分布着大量高档商务写字楼，众多知名企业入驻于此。与新世界百货仅一街之隔，武广商业中心、江汉路商圈也近在呎尺，集商务中心、商业中心、金融中心于一身，升值潜力巨大。区位特点：区位特点：项目周边交通畅达，门口即为取水楼车站，各种交通线路可通达武汉三镇。周边学校、医院、超市、商场

192、等生活设施也一应俱全，足不出户，即可充分满足生活所需。项目虽居城市中心，却又闹中取静，拥有不可多得的景观资源，是武汉城市核心区域名符其实的豪宅。离全国百家历史名园之一的中山公园仅5分钟车程，西北湖、小南湖公园、喷泉公园环抱于此。同时项目处在解放大道于建设大道范围内，集商务中心（CBD），新世界、武广商业中心于一身，城市中心位置核心价值愈发彰显。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其

193、客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 97在售项目:融侨华府黄金贾融侨华府黄金贾所属商圈：武昌中心城区建筑形式：住宅底商/社区商铺项目占地面积：14.36万平米项目规划建面：35万平米开间面积：25平方米-304平方米最新价格：(8月13日)29000元/平方米(均)项目简介：项目简介：融侨华府是由福建融侨集团开发建设并且拥有国家一级开发资质，项目位于武汉市内环线核心区域-武昌积玉桥片区，并临近万里长江第一隧的过江隧道出口及地铁2号线积玉桥出站口。景观资源丰富，北望长江、南眺沙湖。融侨华府项目总占地14.36万方，建筑面

194、积35万方，是由16栋21至34层纯板式高层组层，是积玉桥片区规模最大，配套最完善的大型社区。小区内配有会所、游泳池、幼儿园、商业等，小区内还配有户式直饮水、24生活热水集中供暖、户式新风系统等智能化设备。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 98在售项目:世茂锦绣长江商

195、铺世茂锦绣长江商铺所属商圈：阳中心城区建筑形式：综合体购物中心项目规划建面：160万平方米项目业态：卖场、服饰、皮具、娱乐、休闲、餐饮、酒店开间面积：100-1000平方米最新价格：(8月13日)12000元/平方米(低)20000元/平方米(均)27000元/平方米(高)项目简介：项目简介：世茂锦绣长江项目座落于长江之畔鹦鹉洲，片区占地858余亩，总建筑面积约160万平方米，总投资近100亿元，地理位置十分优越，居两江之交，武汉三镇之中，西接鹦鹉大道主干道，北连拦江路，东线直逼汉水，怀抱2公里超长江岸线。区位特点：区位特点：世茂锦绣长江项目位于“钟家村商圈”核心位置，北邻“汉正街商圈”，距离

196、江汉路步行街仅需10分钟车程，飞跃长江第一桥到达“中南商圈”仅需15分钟车程，距离沌口开发区也仅仅需要25分钟车程。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 99在售项目:中国家俱中国家俱CBDCBD所属商圈：盘龙城建筑形式：专业型商业规划建面：39.34万平米项目业态：建材

197、、家具开间面积：100平方米-250平方米最新价格：(8月13日)6500元/平方米(均)项目简介：项目简介：中国家俱CBD承接东部家具产业向汉口北梯度转移，响应政府对城区市场和生产企业“退二进三”发展战略，总建筑面积300万平方米，总投资52亿元人民币，一期63万方，9月9日开业。中国家俱CBD地处涵盖十大专业市场的汉口北专业市场群，紧邻横店编组站、天河机场、武汉新港和汉十、汉英、汉麻等六条高速公路，是全国少有的交通枢纽集结地，是发展大市场、大流通的绝佳之地，是按照完整产业链布局,具有综合产业功能的世界级家具核心商贸区。业态特点：业态特点：中国家俱CBD，包含批发市场、仓储物流、品牌村、主力

198、店、培训学校、研发中心、博览中心、总部基地、休闲商业、酒店等十大功能。建设布局按照功能结构构建商品展销、原辅材料、总部区、现代制造、物流、科技研发区、商务与社区服务等八大板块，可容纳至少3800个精品展位和3000个品牌经销商的博览、交易集群。容纳至少300家家具品牌制造厂家和500家配套生产厂家。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵

199、创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 100在售项目:保利圆梦城商铺保利圆梦城商铺所属商圈：阳逻建筑形式：住宅底商/社区商铺项目占地面积：78.46万平方米项目规划建面：213万平方米开间面积：60-200平方米最新价格：(8月13日)只对外招租，免2年租金区位特点：区位特点：保利圆梦城位于武汉东部新区阳逻的中心居住区，项目南临秀美的原生态湖泊柴泊湖，北面是汉施公路，东靠外环公路。阳逻新区为武汉绕城外环必经之地，经阳逻大桥和青山区紧密相连。交通踞“水公铁空”之优势，区域经济飞速发展。项目简介：项目简介：保利圆梦城由国内房地产龙头企业之一保利集团倾力打造，为阳逻第一大

200、盘，项目总占地约78.46万方，总建筑面积约达215.89万方，可容纳约4.8813万人，约1.5万户家庭入住，容积率2.44，绿地率36，具有城市规模的完善配套，将提升整体区域居住质量。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 101在售项目:五环中央街五环中央街所属商圈：

201、阳逻建筑形式：主题型商业规划建面：10480平米项目业态：娱乐、购物、休闲、美食开间面积：60平方米-100平方米最新价格：(8月13日)8000元/平方米(均)项目简介：项目简介：五环.中央商业街是阳逻规模最大、档次最高、设计最先进的时尚商业广场，占地面积15亩，总建筑面积22180平方米，其中商业面积10480平方米，整个商业广场在设计上遵循内敛围合，外观动线流畅，内部大气磅礴。广场中心设计有大型休闲娱乐广场、儿童乐园、园艺小品等，是阳逻唯一一家集购物、休闲、娱乐、美食于一体的超大型时尚商业广场。周边配套：周边配套：中小学：中心小学、阳逻三中综合商场：中百超市、天源购物广场医院：新洲第二医

202、院、阳逻医院交通状况：交通状况：从汉口武汉港到阳逻有公交2106，从青山到阳逻有轮渡（2007年阳逻大桥将通车），2路、3路阳逻内环公交线。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 102在售项目:巴黎豪庭商铺巴黎豪庭商铺所属商圈：光谷建筑形式：住宅底商/社区商铺项目占地面积

203、：11.85万平方米项目规划建面：35.52万平方米开间面积：400平方米-800平方米最新价格：(8月13日)10000元/平方米(均)区位特点：区位特点：巴黎豪庭三期地处光谷中央核心区，面临光谷形象主干道珞瑜路，东靠马鞍山森林公园；北望国家级风景区东湖，南眺汤逊湖，周边众多高等学府及科研机构环绕，人文气息浓厚，门前不仅有数十条公交车站，更拥有规划中的轻轨站，为学者精英提供无限便捷的优越生活品质。项目简介：项目简介：南益巴黎豪庭作为光谷首席融合现代与欧陆风格的标志性建筑群，将成为城市精英的置业首选。南益巴黎豪庭占地118460平方米，由建筑面积为35万平方米的小高层及高层合围而成。小区绿化率

204、高达38%，容积率为2.4，是集高品牌、高品位、高品质的精品社区；优雅、尊贵、宁静的空间品质；典雅、庄重、和谐的建筑形式，力图体现大众豪庭所独有的格局和豪气，实现居住舒适度和生活品味的最高境界。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 103在售项目:源江富督苑商铺源江富督苑

205、商铺所属商圈：阳逻建筑形式：住宅底商/社区商铺项目占地面积：3.3万平米项目规划建面：6.85万平米开间面积：42平方米-59平方米最新价格：(8月13日)12000元/平方米(均)项目简介：项目简介：源江富督苑是武汉源江房地产开发有限公司精心打造的“阳逻核心地段中高档社区”。源江新居位于阳逻平江东路阳逻大桥下桥处，雄踞阳逻大桥桥畔，临长江，近倒水河，整个建筑群与江、河动静相宜，融自然气息为一体。总建筑面积6.8万方，由12栋多层构成。户型面积配比合适，充分满足市场主流需求。周边配套：周边配套：中小学:阳逻三中 阳逻高中 阳逻一小幼儿园:双语幼儿园综合商场:中百仓储 阳光购物中心银行:中国银行

206、、工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、中国信合医院:仁生医院 新洲第二医院楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 104在售项目:南湖都会南湖都会所属商圈：南湖建筑形式：综合体购物中心规划建面：3.1万平方米项目业态：百货、酒店、卖场、服饰、餐饮、娱乐、休闲开间面积：4

207、0平方米-300平方米最新价格：(8月13日)25000元/平方米(均)区位特点：区位特点：南湖都会位于南湖新城主干道恒安路、雅安街的交叉口，独占南湖新城区域交通枢纽位置，门口即是公交站，7条公交线路畅达大南湖各个区域。且南湖新城区域内已经形成了“五纵六横”的交通骨架，整个区域内部交通畅达无阻，此外，规划中的两条轨道交通5、7号线将通过南湖新城，南湖都会正好位于其上盖位置。项目简介：项目简介：南湖都会位于武汉城市副中心南湖新城中心枢纽位置，总建筑面积3.1万，已于2007年开业运营。项目汇集了中商平价、苏宁电器、麦当劳、户部巷、豪客来、味千拉面、耐克、李宁等一系列优质品牌商户。已成为大南湖区域

208、居民购物、休闲、餐饮、娱乐的中心和居民享受精彩城市生活的舞台。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 105在售项目:汉乐馨苑社区商铺汉乐馨苑社区商铺所属商圈：蔡甸建筑形式：住宅底商/社区商铺项目占地面积：4442平米项目规划建面：15888平米开间面积：40平米起最新价格

209、：(8月13日)7000-8000元/平方米项目简介：项目简介：汉乐馨苑由武汉飞宏达房地产开发有限公司开发，武汉轻工建筑设计有限公司设计。该项目建筑面积 4442平方米，绿化率28%。该项目建筑由多层，小高层(11层)，高层(15层)组成。主力户型为2室2厅和3室2厅。区位及周边配套：区位及周边配套：该项目位于蔡甸区临嶂大道，区客运站近在咫尺，3101的站点，区内公交2路3路站点汇集在项目周边。周边配套包括丽红超市，小华超市、农行，建行，中行、红太阳，育苗幼儿园、第五小学、幸福路中学、汉阳一中、中医院，红十字会和第十三医院。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研

210、究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 106在售项目:白金公馆商铺白金公馆商铺所属商圈：沌口建筑形式：住宅底商/社区商铺规划建面：26155平方米项目业态：服饰、皮具、饰品、化妆品、餐饮、娱乐、休闲开间面积：78平方米-160平方米最新价格：(8月13日)8000元/平方米(均)项目简介：项目简介：白金公馆座落于武汉沌口经济开发区，枫树二路

211、与318国道交汇处（海天汽配城旁边、丝宝工业园正对面）。项目规划总面积55446平米，占地面积18927平米，住宅面积26155平米。项目融合住宅、酒店、商业等不同形态产品于一体，规划有小户型公寓、准五星酒店、大型购物广场、特色商业街等多种产品形式，将倾力为您打造“全生活特区”。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222

212、-225室 TEL-021-58899556 107在售项目:四季美农贸城四季美农贸城所属商圈：盘龙城建筑形式：专业型商业规划建面：300万平米项目业态：农贸品批发开间面积：62-68平米最新价格：(8月13日)6000元/平方米(低)10000元/平方米(高)项目简介：项目简介：四季美农贸城由香港德大集团投资兴建，是湖北省、武汉市、黄陂区三级政府重点工程，处于汉口北专业市场群的核心区，是汉口北专业市场群的龙头项目。四季美农贸城总投资60亿，占地面积5000亩，由6个专业一级批发市场：蔬菜批发市场、粮油批发市场、冻品批发市场、水产批发市场、食品批发城、花木大世界，并配有1个农产品展示交易配送中

213、心，且在全国范围内建有500万亩农产品直供种植基地，四季美农贸城为满足农产品运输多样化的要求，投巨资新建了4个5000吨级专用深水码头，一条长1200米的铁路专用线直接接入粮油市场和农贸城仓储区，包含高、低温的30万吨冷库群，另外还有可为10万人提供服务的综合配套区，农贸城总建筑面积达300万平米。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵

214、创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 108在售项目:哥特帝景商铺哥特帝景商铺所属商圈：盘龙城建筑形式：住宅底商/社区商铺项目占地面积：10.8万平方米项目规划建面：16.8万平方米开间面积：30-100平米起最新价格：(8月13日)6000元/平方米(均)项目简介：项目简介：哥特帝景位于黄陂区盘龙城露甲山路特8号，距天河机场15公里，距汉口市区六公里，市中心仅15分钟车程。机场高速、盘龙大桥、黄岱高速，三条主干道与市中心畅通相连，229路公交车通达汉口中心。天河机场、竹叶山生活区、唐家墩商业区、金银湖生态旅游区、汉口北商贸城、塔子湖体育中心、后湖汽车市场、竹叶山商

215、贸城，15分钟都市生活圈兼顾宁静背后的咫尺繁华。项目简介：项目简介：中小学：盘龙城一中综合商场：中百超市哥特帝景店幼稚园：社区幼儿园 银行医院：武汉第一医院分院（盘龙健康中心）楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 109在售项目:美林青城梧桐道商铺美林青城梧桐道商铺所属商

216、圈：武昌中心城区建筑形式：住宅底商/社区商铺项目占地面积：6.3万平米项目规划建面：10.4万平米开间面积：70平方米-170平方米最新价格：(8月13日)13000元/平方米(均)项目简介：项目简介：美林青城梧桐道商铺位于武昌区徐东商圈核心地段、武青三干道和武青四干道之间，交通便捷，周边配套设施齐全。总占地368亩，总建筑面积约38万平方米，容积率仅为1.7。美林青城一期已为成熟社区，二期共计有6栋高层、4栋小高层和2栋多层。项目特点：项目特点：项目保留有较多原生大树，其中有水杉、广玉兰、樟树、梧桐、银杏等，树龄多在20-50年。房屋门窗框料采用断桥铝合金型材、Low-E真空玻璃、Low-E

217、中空玻璃，先进的Low-E真空玻璃，具有提升环境、保温隔热、隔声降噪、节能环保、防止结露的功能。同时每户配送有菲斯曼壁挂式分户计量燃气炉。楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场剖析商业市场剖析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 110住宅底商社区商铺48%主题型商业17%专业型商业14%综合体购物中心21%案例总量案例总量

218、29综合购物中心6住宅底商/社区商铺14主题型商业5专业性商业4案例总量案例总量29蔡甸1沌口2光谷4汉口中心城区3后湖2金银湖2南湖2盘龙城4阳逻3武昌中心城区5阳中心城区114%14%14%14%18%18%蔡甸 蔡甸 沌口沌口光谷光谷汉口中心城区汉口中心城区后湖后湖金银湖金银湖南湖南湖盘龙城盘龙城武昌中心城区武昌中心城区阳逻 阳逻 阳中心城区阳中心城区总结分析总结分析:武汉在售商业案例项目中，住宅社区底商商铺占比较高，其次综合购物中心，再次为主题型商业和专业型商业。区域划分以武昌中心城区、光谷、盘龙城占据前三楼市整体投资楼市整体投资土地市场分析土地市场分析住宅市场研究住宅市场研究商业市场

219、剖析商业市场剖析机会：机会：主题性商业的不充分竞争,为本项目打造提供了一定空间，同时也为吸引武昌、洪山等市区消费客群提供了理论上的可能!本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 1111113.3武汉远城区房地产市场武汉远城区房地产市场本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，

220、否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 112成交数量和成交价格均快速提高，而供应结构却以工矿用地为主成交数量和成交价格均快速提高，而供应结构却以工矿用地为主2008年1-1月武汉远城区各区土地交易情况102.9583.01155.43109.8517.744.95916313447020406080100120140160180黄陂区新洲区江夏区蔡甸区汉南区东西湖区规划净用地面积(公顷)土地宗数(宗)从成交数量持续增加。随着中心城区地块被随着中心城区地块被实力企业垄断，远郊区地块成为各房企不二实力企

221、业垄断，远郊区地块成为各房企不二选择，促使远城区土地交易持续放量选择，促使远城区土地交易持续放量。公开数据显示，仅2008年1-11月份，远城区共成交土地473.88公顷，与2007年同比增长206.84%。其中，江夏、蔡甸、黄陂三个区成其中，江夏、蔡甸、黄陂三个区成交最为集中交最为集中。从成交价格来看快速增长。2008年，武汉远城区土地楼面地价为381元/平方米，比2007年下降了13%。其中，房地产开发用地楼面地价为590元/平方米，比2007年上涨了32%。而2009年，更比2008年上涨了48%。供应结构以工矿用地为主。自武汉城市圈获批“两型社会”实验区以来，武汉市低层次、高消耗、高污

222、染的产业加速向远城区转移，工业企业纷纷外迁，导致远城区与生产、物流相关的工业地产用地需求显著增长。比如汉口北专业市场群建设就带来黄陂区土地交易的巨量增长。土地一级市场土地一级市场楼市整体分析楼市整体分析各区房产市场各区房产市场原始资料来源：城市圈各区区政府及统计局本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 113不同区域发展水平差距明显，但对主城区消费客群的吸纳不同区域发

223、展水平差距明显，但对主城区消费客群的吸纳力逐年增强力逐年增强3、武汉远城区中，老版块入住率明显高于新兴版块受市政配套设施及交通便捷度等因素的影响，武汉远城各区入住率表现为老城版块住宅项目入住率高于新兴开发区。4、武汉远城区对主城区客群的吸纳力度逐年增强随着交通及城市规划的实施和城市化进程的不断推进随着交通及城市规划的实施和城市化进程的不断推进,武汉远城区对中武汉远城区对中心城区客群的吸纳力度不断增强。如江夏区纸坊版块受光谷产业发展、大心城区客群的吸纳力度不断增强。如江夏区纸坊版块受光谷产业发展、大学城建设的带动，凭借价格优势，吸引了不少来自主城区客群的青睐。学城建设的带动，凭借价格优势，吸引了

224、不少来自主城区客群的青睐。武汉外环串联各远城区示意图1、不同区域房地产发展水平差距明显由于武汉远城区各区域在地理位置、经济发展及区域产业布局等方面均存在较大区别,各区域房地产市场也呈现出不同的发展特点。其中,发展水平较高的两个区为黄陂区和江夏区。黄陂区受汉口经济发展以及交通便捷的利好影响较大，尤其是盘龙城版块的扎堆开发对该区拉动作用很大。江夏区则与武昌接壤，受光谷房地产市场以及大学城建江夏区则与武昌接壤，受光谷房地产市场以及大学城建设的带动，房地产市场发展相对较快设的带动，房地产市场发展相对较快,这两个区商品房价格水平在远城这两个区商品房价格水平在远城区中居前两位。区中居前两位。2、在2003

225、-2008年这轮房地产发展周期中，武汉远城区房地产先升后降的趋势明显在房地产市场行业本轮周期性调整的过程中，远城区的房地产市场也表现出了很强的周期性特征。2003-2007年，远城区房地产市场基本处于整体上升通道,获得较快发展。从2007年底开始在全市率先进入盘整,且个别版块房地产市场波动较大,房地产盘整压力较大。降价换量成为远城区推动房地产销售的主要手段。2008年以来,郊区房地产市场一直在低迷的境地里徘徊,在2009年全国楼市的回暖带动下，出现量价齐涨。土地一级市场土地一级市场楼市整体分析楼市整体分析各区房产市场各区房产市场本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司

226、正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 114黄陂区房地产市场黄陂区房地产市场（1）物业类型多样，高端产品集中在盘龙城一带。黄陂区产品类型涉及别墅、普通住宅、工业园、专业市场、商务楼等，除普通商品住宅外，别墅和专业市场成为该区域最大的亮点，目前，盘龙城已经成为武汉别墅供应最集中的区域，汉口北的专业市场集群也成为武汉市较大的专业市场聚集区。（2）销售价格不断上涨，市场供应也不停增加。（3）区域消费客群仍以武汉中心城区为主，客群界定较为

227、明显。受区域发展现状影响，截止目前，黄陂区购房群体中50%来自武汉中心城区，且主要购房对象为教师、政府机构人员、商人等月收入处于中等水平的购房消费者。来此置业的主要原因是楼盘价格较低，但品质却有很大提高。（4）重大项目建设不断推进，2009年投资45.7亿元。在建工程，2009年投资29.7亿元，涉及项目有黄陂区前川污水处理厂工程、汉口北国际商品交易中心、友和道通武汉航空保税物流园等7个项目。新开工项目投资16亿元，涉及项目有武汉汉港临空工业园、汉口北金属加工物流交易中心、武汉汽车大世界等4个项目。2007-2008年黄陂区商品住房价格走势图2469.512745.833084.183544.

228、213424.043425.143657.813069.968.4311.1912.3214.92-3.390.036.79-16.07050010001500200025003000350040002007年1Q2007年2Q2007年3Q2007年4Q2008年1Q2008年2Q2008年3Q2008年4Q(元/平方米)-20-15-10-505101520(%)商品房住宅价格同比涨幅2007-2008年黄陂区不同价格区间商品房销售占比情况图土地一级市场土地一级市场楼市整体分析楼市整体分析各区房产市场各区房产市场本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不

229、得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 115蔡甸区房地产市场蔡甸区房地产市场项目类项目类型型序号序号项目名称项目名称总投资总投资2008年年投资投资2009年年投资投资在建项目12蔡甸区污水处理厂湖北省国防教育基地武汉蔡甸国防园1.240.520.240.2710.25合计1.760.511.25新开工项目12345后官湖生态宜居新区基础设施建设裕大华集团整体搬迁改造天普太阳能制造扩建瓦楞纸板、包装印刷生产蔡甸城关河街片旧城改造63.91.1

230、1.825000001.220.811合计37.806（1）商品房供应量快速增加，中低档为市场供应主力。蔡甸区房地产发展水平较低，该区近五年来中低档居住类项目一直处于供应的主导地位，高档项目市场供应量较小。大武汉时代的降临，CBD商圈及其辐射区域范围的不断外扩，以及汉蔡高速的通车等使得该区域商品房供应量明显增加。（2）90120平方米户型为市场成交主力。受房价不断上升影响，近年该区商品房成交以90120平方米户型为主，该户型市场去化较快。但由于该区交通不够便利，蔡甸新区楼盘空置率较高。（3）购买人群以二次置业为主。蔡甸区购房对象多为二次置业的武汉市本地居民，其置业目的主要有养老、拆迁购房，且大

231、部分客户置业均有投资意愿在内。随着汉蔡公路的修建，该区来自其他城市的置业客户也有所增加。2008-2009年蔡甸区重大建设项目一览表原始资料来源：武汉市政府土地一级市场土地一级市场楼市整体分析楼市整体分析各区房产市场各区房产市场本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 116新洲区房地产市场新洲区房地产市场近年该区域房地产市场开发主要集中在阳逻片区和邾城。阳逻片区虽是六

232、个远城区中发展最晚的一个，但由于是新区，其发展速度较快，钢铁和物流产业的支撑及阳逻搭桥和三环线的贯通，进一步促进了该片区产品的提升，各项市政利好措施的事实对该片区房地产市场有着明显的拉动作用。目前，阳逻已建、在建的楼盘主要有东城明珠、阳逻城市广场、东方佳园、莱茵城、天琴湾、保利圆梦城等。除保利项目外，其他大部分项目规模较小，一般在几万平方米到十几万平方米之间。销售价格主要集中在4000左右/平方米。另外，由于该片区小产权房的建设仍然没有得到有效控制，其1000元/平方米左右的销售价格也对片区房价的继续上涨带来较大压力。项目类项目类型型序号序号项目名称项目名称总投资总投资2008年年投资投资20

233、09年年投资投资在建项目1234远城区污水处理阿海码公司输变电设备制造（大中型变电器）输配电集团西门子输配电生产基地武汉广地现代循环农业示范1.055530.42210.65330.5合计14.055.47.15新开工项目12345江北快速通道（长江二桥至阳逻）武汉华中钢铁大市场华中商贸物流园华中钢铁物流基地招商局物流集团阳逻分发中心401538.51730000021.523.20.5合计113.509.220082009年新洲区重大建设项目一览表原始资料来源：武汉市政府土地一级市场土地一级市场楼市整体分析楼市整体分析各区房产市场各区房产市场本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业

234、投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 117汉南区房地产市场汉南区房地产市场（1）项目规模普遍较小，且开发速度缓慢。目前全区除外来开发商开发的薇湖水岸和碧桂园建面超过10万方外，其他项目多在3万方左右，这主要与土地出让条件和开发商实力有关。（2）建筑形态以多层为主。目前，汉南区建筑形态以多层为主，少量小高层、高层和别墅为补充，且小高层、高层和别墅项目均为外来开发商所开发。目前在售项目除碧桂园和薇湖水岸为框架结构外，

235、其他项目基本以砖混，居住品质有待进一步提升。（3）房地产价格增长较快。目前主力价格多在3000元左右/平方米，个别项目如碧桂园在4000左右/平方米。（4）中等户型为主力成交户型。2007-2008年，汉南区销售主力户型为两房、三房，销售主力面积集中在90120平方米之间，包含部分复式。由于本地销售市场还没有真正成熟起来，大面积和小面积需求量都比较少。土地一级市场土地一级市场楼市整体分析楼市整体分析各区房产市场各区房产市场项目类项目类型型序号序号项目名称项目名称总投资总投资2008年年投资投资2009年年投资投资在建项目12汉南区纱帽污水处理厂汉南兴业大道方鼎汽车零部件制造武汉天天好生物制品扩

236、建卓尔生态农产品加工园美国新都市工业园一期中南仓储物流园区汉南碧桂凤凰酒店汉南区人民医院迁建0.502.702.001.001.504.001.001.000.900.061.601.000.400.701.500.500.200.300.441.101.000.600.801.500.500.800.60合计14.606.267.34新开工项目12345滨河大道纱帽港区武汉模具工业园东风鸿泰汽车零部件再制造汉南一中异地新建1.573.2012.003.000.99000000.600.500.800.800.50合计20.7603.202008-2009年汉南区重大建设项目一览表原始资料来源

237、：武汉市政府本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 118东西湖区房地产市场东西湖区房地产市场 目前，该区域金银湖版块，具有较好的开发和规划条件。随着汉口中心城区与东西湖区交通条件的改善，特别是轨道交通1号线延长段的通车，对东西湖区域房地产市场带来极大利好。随着目标客户的多样化，该区产品需求也朝多样化发展。该区域高层建筑比重不断增加，诸如“银湖翡翠”、“高尔夫城市花园

238、三期”等项目都是以高层为主的项目。该区房地产项目数量较多，且体量较大，如沿海赛洛城、恒大城、航天嘉园、泰跃金河、耀江丽景湾、银湖翡翠、万科西半岛、鑫海花园等项目的开发规模都比较大，市场供应比较充足。且创新产品（如节能楼盘“泰跃金河”节能达到65%）的涌现，提高了该区域楼盘的市场影响力，成为其独特的卖点之一，也在全市范围内产生了较大的影响。价格一路上扬，中低价位成市场成交主力。2007-2008年，东西湖区销售套数最多的是3000-4000元/平方米的楼盘，其占比为49.05%；其次是40005000元/平方米价格区间的楼盘，占比为26.04%；3000元/平方米以下占比为15.73%。2007

239、-2008年东西湖区商品住宅价格走势图3145.63387.53697.84206.74419.64988.94237.84261.32.4515.4622.6837.3440.547.2814.61.301000200030004000500060002007年1Q2007年2Q2007年3Q2007年4Q2008年1Q2008年2Q2008年3Q2008年4Q(元/平方米)05101520253035404550(%)商品房住宅价格同比涨幅2007年-2008年东西湖区不同价位商品住宅销售占比情况图武汉远城区房地产发展趋势预测武汉远城区房地产发展趋势预测1、随着主城区降价促销力度的加大，远

240、城区面临的销售压力更大，房地产盘整可能会继续深入，但不同区域表现会有所区别。2、远城区仍是未来房地产开发投资的重点区域，但是近期投资意愿会下降，投资进度将趋缓。3、住宅保障措施已进入远城区，保障力度将有所加强，对商品房市场有一定冲击。4、随着中心城区产业外迁的加速，远城区以及工业园、物流园为代表的工业地产开发将全面提速。土地一级市场土地一级市场楼市整体分析楼市整体分析各区房产市场各区房产市场本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创

241、意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 1191193.4 江夏区房地产市场江夏区房地产市场本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 12012012020082008年全区固定资产投资年全区固定资产投资100.57100.57亿元，同比上涨亿元，同比上涨16.1%16.1%，其中房地产资产投资，其中房地产资产投资21.9421.94亿元，亿元，

242、同比下降同比下降16.7%16.7%。20092009年全区固定资产投资年全区固定资产投资137.67137.67亿元，同比上涨亿元，同比上涨36.9%36.9%，其中房地产资产投资，其中房地产资产投资26.8526.85亿元，亿元，同比上涨同比上涨22.4%22.4%。20102010年年1 1-5 5月月全区固定资产投资全区固定资产投资45.7245.72亿元，同比上涨亿元，同比上涨11%11%，其中，其中房地产资产投资房地产资产投资9.69.6亿元亿元，同比同比下降下降3.4%3.4%。0808年至今，江夏区固定资产投资高速发展，年至今，江夏区固定资产投资高速发展，0909年高达年高达3

243、6.9%36.9%，1010年年1 1-5 5月涨幅也达到了月涨幅也达到了10%10%；其中房地产资产投资正稳步上升，其中房地产资产投资正稳步上升，0808年受经济危机影响，有所下降，但年受经济危机影响，有所下降，但0909年在政府经济刺年在政府经济刺激下，同比上涨高达激下，同比上涨高达22.4%22.4%，而在，而在1010年上半年，虽数据上同比下降了年上半年，虽数据上同比下降了3.4%3.4%，但今年缺少全，但今年缺少全国的经济刺激，又有新政影响下，仍然保持了与国的经济刺激，又有新政影响下，仍然保持了与0909年基本持平态势。年基本持平态势。虽然虽然20102010年前年前5 5个月房地产

244、投资同比出现小幅下滑，但个月房地产投资同比出现小幅下滑，但0808年、年、0909年的大量投资将导致在年的大量投资将导致在20102010-20122012年间大量项目入市，届时区域楼市竞争将更加激烈。年间大量项目入市，届时区域楼市竞争将更加激烈。江夏固定资产投资稳步快速增长，其中房地产资产投资江夏固定资产投资稳步快速增长，其中房地产资产投资在前两年高增长的基础上有所下降在前两年高增长的基础上有所下降投资开发总量投资开发总量住宅市场剖析住宅市场剖析商业市场分析商业市场分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部

245、或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 121121121李纸路以西：李纸路以西：主要为大桥新区工业园，其中主要有南车集团、武钢集团等大型制造企业的配套住宅。李纸路以东、文化路以西：李纸路以东、文化路以西：主要为大学园区、新建政府办公大楼、在建CBD项目及一些商品住宅及工业宿舍等。文化路以东、汤逊湖西南岸：文化路以东、汤逊湖西南岸：以汤逊湖为岸的生态住宅商品住宅区，其中不乏些高端品牌的别墅区以及大量中高端商品住宅区，项目大多于明年交房，如今周边配套欠缺。汤逊湖东南岸：汤逊湖东南岸：庙山经济

246、开发区，发展已较为成熟，已拥有较多住宅、商业、学校等成熟性小区，配套较为齐全。江夏纸坊老城区：江夏纸坊老城区：江夏纸坊老城区，配套成熟，人口密集，主要以多层、小高层住宅为主。江夏区住宅市场按地域可分为纸坊、庙山、大桥等多个江夏区住宅市场按地域可分为纸坊、庙山、大桥等多个版块，其中大桥版块未来最具投资前景和发展潜力版块，其中大桥版块未来最具投资前景和发展潜力汤汤逊逊湖湖大大桥桥新新区区工工业业园园大大学学城城新政府新政府在建在建CBD 项目项目纸坊纸坊老城区老城区庙庙山山经经济济开开发发区区汤逊湖西南岸房产开发区汤逊湖西南岸房产开发区为未来市政热点开发区域，为未来市政热点开发区域，楼盘定位与品质

247、均处以中楼盘定位与品质均处以中高端，产品自身配套及景高端，产品自身配套及景观良好，产品线丰富，体观良好，产品线丰富，体量均较大，价格居于高位，量均较大，价格居于高位，并有持续上涨势头，周边并有持续上涨势头，周边配套正逐步完善，区域升配套正逐步完善，区域升值潜力巨大。值潜力巨大。本案投资开发总量投资开发总量住宅市场剖析住宅市场剖析商业市场分析商业市场分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-0

248、21-58899556 12220092009年销售价格同比出现最大涨幅，拥有四类购买客群，年销售价格同比出现最大涨幅，拥有四类购买客群，三大热点区域特征十分明显三大热点区域特征十分明显投资开发总量投资开发总量住宅市场剖析住宅市场剖析商业市场分析商业市场分析（1 1）江夏区商品住房价格分析：江夏区商品住房价格分析：在2008年价格出现回落的基础上，2009年江夏区商品住宅销售均价达3965元平方米，同比涨幅达38.64%。20032006年，江夏区房地产价格曾连续出现快速增长，其中2005年年涨幅高达23%。2008年由于受到宏观经济的影响，房价一度出现下跌，2800元的价格比2007年的30

249、00元下跌了6.67%。（2 2）购买客群特性分析：）购买客群特性分析：江夏区购买客群主要分四类。第一类是本地改善型消费客群，为二次置业，对项目居住环境与舒适度、生活品质有更高的要求；第二类是本地投资客，以光谷及庙山开发高校教师及企业中、高层管理者为主，多为二次置业，购房目的以投资为主；第三类是初次置业的外地务工人员，这类人群占购房人群比例相对较小，以自住为目的；第四类周边区县或城市消费者，江夏的低房价及发展潜力吸引着武昌、汉口等市区自住或投资客，同时江夏特殊的地理位置也吸引着部分鄂州销售者。（3 3）三大热点区域特征明显：）三大热点区域特征明显：目前，江夏区房地产产品类型已日益丰富，同时开发

250、主要集中在纸坊、庙山经济开发区和大桥新区。纸坊主要以普通多层和小高层住宅为主，但小产权房现象也比较严重，商品住房销售价多在3500元左右平方米，低价促销是该区域的主要销售手段。庙山经济开发区，主要指沿汤逊湖周边一带，因自然生态、环境优雅，该区域住宅以别墅为主，但纯别墅项目不多，多为联排、双拼、叠加混合小区。部分小区销售价格早已经超10000元平方米。大桥新区作为江夏新的政治中心，起到连接江夏老城区与市区的作用，将是一个新兴的开发热点区域，近年虽出让土地较多，但起步晚，目前在售项目不多，住宅售价在36005400元平方米。本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权

251、，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 123江夏区商品住宅供求和均价走势图江夏区商品住宅供求和均价走势图0 02 24 46 68 81010121214141616181820201月1月3月3月5月5月7月7月9月9月11月11月1月1月3月3月5月5月(万平米)(万平米)0 0100010002000200030003000400040005000500060006000(元)(元)供应面积供应面积成交面积成交面积成交均价成交均价住

252、宅市场交易住宅市场交易20102010年年4 4月出现高峰，之后成交量有所下降，但成月出现高峰，之后成交量有所下降，但成交均价正稳步上升，相较于周边洪山、武昌等区域，江夏区在交均价正稳步上升，相较于周边洪山、武昌等区域，江夏区在今年上半年供求情况名列前茅，反映出强劲的消费基础今年上半年供求情况名列前茅，反映出强劲的消费基础2010年上半年武汉区域商品住宅供求图2010年上半年武汉区域商品住宅供求图0 0101020203030404050506060707080809090100100东湖高新东湖高新东西湖东西湖汉阳汉阳洪山洪山黄陂黄陂江岸江岸江汉江汉江夏江夏经济技术开发区经济技术开发区硚口硚

253、口青山青山武昌武昌(万平米)(万平米)供应面积供应面积成交面积成交面积2009年年2010年年原始数据来源：武汉市统计局及各区统计局、房管局投资开发总量投资开发总量住宅市场剖析住宅市场剖析商业市场分析商业市场分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 124本本案案江郡华府江郡华府博雅豪庭博雅豪庭南城国际南城国际花山美庐花山美庐嘉和世纪华庭嘉和世纪华庭城南雅苑城南雅苑

254、海天青年社海天青年社博鑫景苑博鑫景苑中建别墅项目中建别墅项目鸿发世纪城鸿发世纪城中央大街中央大街项目周边在售高层、别墅项目众多，未来供应量充足，大项目周边在售高层、别墅项目众多，未来供应量充足，大量楼盘导入大量的居住人口，从而提升区域人气量楼盘导入大量的居住人口，从而提升区域人气金地西岸故事金地西岸故事保利十二橡树保利十二橡树武昌大道武昌大道三环线三环线纸坊老城区纸坊老城区文化路文化路野芷湖世纪大道世纪大道南湖大道南湖大道住宅区政府政府财政局本地块本地块谭鑫培公园大学城学校住宅区汤逊湖江夏大道江夏大道武昌区武昌区江江夏夏住住宅宅区区汤逊湖北汤逊湖北 知名项目知名项目项目周边有10多个在售住宅楼

255、盘，其中别墅2个，在汤逊湖北岸知名项目有3个，初步统计，未来将会给大桥新区导入约15万人口，单本案周边单本案周边5公里范围内就可导入公里范围内就可导入5万人口。万人口。汤逊湖北的几个知名品牌，距离本案约5公里，但同比江夏住宅区项目均价高出50%，而江夏住宅区环境更为生态，及将来良好的配套环境，更适合人们居住、生活。保利保利 心心语语投资开发总量投资开发总量住宅市场剖析住宅市场剖析商业市场分析商业市场分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路6

256、13号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 1251251251 1、菩提苑、菩提苑菩提苑项目地处江夏新区中心地段，紧邻武汉最大生态京戏主题公园谭鑫培公园（原湿地公园）、36.6平方公里浩瀚汤逊湖，经文化路、野芷湖大桥15分钟直抵街道口繁华商圈。项目总建筑面积45万平方米，汇集别墅、高层、小户型等建筑形态，幼儿园、沙滩运动区、2万余方旗舰商业等配套业态汇集一体，打造南湖南人居新榜样。开盘时间：2010年12月均价：待定项目位于本案隔文化路正对面，对于本案区域影响巨大，步行时间约5分钟，是本案未来的核心消费人群之一。周边个案：菩提苑菩提苑占据地理优势，紧邻本案，项

257、目体量较大，档次较高，未来能给本案带来大量高端客源投资开发总量投资开发总量住宅市场剖析住宅市场剖析商业市场分析商业市场分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 1261261262 2、城南雅苑、城南雅苑城南雅苑位于江夏区大桥新区长江职业技术学院北门规划路，处大花岭大学城区，总建面达26万平米，以多层及小高层经济配套房为主，四栋高层商品房为辅，是汤逊湖西岸，大学城中

258、最大的住宅小区之一。开盘时间：2010年9月均价：商品房：3000元/平米经济配套房：1700-2200元/平米项目经济配套房主要客源来自于当地动迁居民及武昌、江夏收入较低的人群，而商品房购买者主要为长江工程职业技术学院教师及学生，体量大，约可给区域市场引入1.5万人流，且周边商业项目严重匮乏，对综合型商业需求量较大。城南雅苑紧邻本案，步行时间约5分钟，是本案未来的核心消费人群之一。周边个案：城南雅苑城南雅苑动迁安置房为主，小区整体品质不高。但体量大，导入人口多投资开发总量投资开发总量住宅市场剖析住宅市场剖析商业市场分析商业市场分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限

259、公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 1271271273 3、江郡华府、江郡华府江郡华府位于文化路谭鑫培公园北侧，区政府新址对面，紧邻汤逊湖西南岸，生态绿化环境优美，总建筑面积22万方，汇集别墅、板式小高层、27层卓越高层，及2万余方住宅底层商铺商业等业态于一体，是当地中高端品牌的代表作。交房时间：2010年12月均价：4200-5400元/平米项目主要客源为江夏当地教师、居民及工业园区职员，也有少量武昌居民及投资商，约可以

260、给区域市场引入1万人流，入住客源普遍素质及收入较高。项目自带街区型门面底商商铺，周边缺少综合集中型商业社区，随着人流导入，其对商业需求量也会逐步增大。江郡华府距离本案约3.5公里，是我们客源导入的主要来源之一。周边个案：江郡华府江郡华府新区政府对面，当地知名中高端项目，体量较大，社区环境优美，购买客群多为实力人士投资开发总量投资开发总量住宅市场剖析住宅市场剖析商业市场分析商业市场分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园

261、C栋222-225室 TEL-021-58899556 1281281284 4、博雅豪庭、博雅豪庭博雅豪庭位于江夏政务新区核心财政局旁边，北临世纪大道，隔路与谭鑫培公园相望，西靠文化路。项目总建筑面积约8万m2，由一栋24层，三栋22层建筑南北排布组成，底层沿街规划有精品商业长廊，局部底层为架空层。小区北临3000亩谭鑫培湿地公园。是一处融合地段价值合景观价值的高性价比现代居住社区。交房时间：2011年10月均价：3600-4000元/平米项目距离本案约4.5公里，主要客源为江夏当地居民、教师，约可以给区域市场引入4000人流，项目自带街区型门面底商商铺，但主要业态为餐饮行业，其他商业型服务

262、配套欠缺。周边个案：博雅豪庭博雅豪庭紧邻谭鑫培公园，与江郡华府隔园相望，周边商业集合体欠缺，未来是本案客源来源之一投资开发总量投资开发总量住宅市场剖析住宅市场剖析商业市场分析商业市场分析启示：启示：1、项目周边住宅楼盘众多，产品以中、高档为主,供应量巨大，未来住宅类产品竞争十分激烈，但其导入的中、高端人群却一定程度上位本项目提供了潜在的消费客群。据不完全统计,单纸坊两年内有150万住宅的供应量。另项目周边未来10年内将有400万方的住宅供应量。2、400万方住宅的入市,居民入住后可以为区域带来100多万的消费人口。但这400万方的住宅自身至少附带超过40万方的商业。如何与这些楼盘自身配套商业进

263、行差异化定位，并研究这些中、高端人群消费习性,真正使其人群为我所用，是本项目操作要下功夫的地方！本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 129129129熊廷弼街熊廷弼街文化路文化路青龙路青龙路北华街北华街兴新街兴新街江夏大道江夏大道古驿道古驿道复兴道复兴道纸坊三小纸坊三小建设建设银行银行南城国际南城国际西交道西交道中心百货中心百货武商量贩武商量贩公交总站公交总站中百

264、仓储中百仓储江夏体育馆江夏体育馆江夏区江夏区国税局国税局江夏商业江夏商业广场广场江都江都大酒店大酒店同济堂同济堂药店药店纸坊商圈纸坊商圈江夏老城区纸坊商圈主要分布于复兴街和兴新街区域，以传统零售为主，主要包括中百仓储、武商量贩、中心百货等大型卖场，也有建设银行、工商银行、同济堂药店等配套商业。业业态态占占比比餐饮25%服饰50%娱乐10%卖场15%江夏商业集中在老城区复江道、兴新街一带，以传统底商江夏商业集中在老城区复江道、兴新街一带，以传统底商商业街为主，却缺乏主题性商业，同时整体档次有待提高商业街为主，却缺乏主题性商业，同时整体档次有待提高另外，古驿道也形成了以婚纱摄影、布艺等为主题特色商

265、业街，打造婚庆婚纱摄影一条街服务。投资开发总量投资开发总量住宅市场剖析住宅市场剖析商业市场分析商业市场分析图表制作：上海上实置业投资咨询有限公司市场部本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 130130130江夏商业虽以街区底层的商铺为主，但其中虽然不乏一些知名品牌，如苏宁电器、美特斯邦威、金莱克等，但大多数以一些当地品牌或小型零售店铺为主，难以满足当地消费者更高层次

266、的需求。同时商品主要以居民日常生活必须品为主，缺乏休闲娱乐场所。启示：启示：1、江夏急需一个大型主题性商业项目来提升区域商业的品质，带动区域商业的发展！2、江夏区商业在购物公园、能量中心、生活时尚中心、娱乐中心等存在着机会！本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 131本本案案江郡华府江郡华府博雅豪庭博雅豪庭南城国际南城国际花山美庐花山美庐嘉和世纪华庭嘉和世纪华庭城南

267、雅苑城南雅苑海天青年社海天青年社博鑫景苑博鑫景苑中建别墅项目中建别墅项目鸿发世纪城鸿发世纪城中央大街中央大街131131在售商业一楼售价基本维持在在售商业一楼售价基本维持在1.61.6万万1.91.9万元平方米，去化相万元平方米，去化相对较快；租金在对较快；租金在1.51.5元左右元左右天，老城区远高于新区商业天，老城区远高于新区商业金地西岸故事金地西岸故事保利十二橡树保利十二橡树江江夏夏住住宅宅区区汤逊湖北汤逊湖北 知名项目知名项目保利保利 心语心语汤逊湖北面区域汤逊湖北面区域项目周边项目：项目周边项目：本案周边4公里范围项目内住宅项目有南城雅苑、海天青年社、江郡华府、和中建别墅项目，其多有

268、附属商业。地面一层出售均价：16000-18000元/平米地面一层出租均价：1.2-1.5元/平米.每天老城区项目：老城区项目：位于江夏纸坊城区的商业地铺项目主要有鸿发世纪城、南城国际、嘉和世纪华庭、博鑫景苑和复江道新兴街商业地铺。地面一层出售均价：17000-19000元/平米地面一层出租均价：1.5-2.3元/平米.每天在建项目在建项目建成项目建成项目主要指纸坊老城区复江道、兴新街、古驿道、熊延弼街一带，租金水平:复江道:2.0-4.5元/平方米天兴新街:1.8-3.5元/平方米天古驿道:1.2-1.5元/平方米天熊延弼街:1.0-1.8元/平方米天投资开发总量投资开发总量住宅市场剖析住宅

269、市场剖析商业市场分析商业市场分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 132开发商开发商:武汉天道置业用地用地:商业用地占占地地:317460商业商业:80万拿地时间拿地时间:2008年8月开发商开发商:武汉新长江地产用地用地:商住性质占地占地:7.86万容积率容积率:商业3.0、住宅2.0商业商业:五星级酒店、精品商业拿地时间拿地时间:2009年11月开发商开发商

270、:中国长城建筑集团定位定位:江夏CBD城市广场规模规模:建面超90万商办商办:约60万(含商业、写字楼、五星级酒店开发商开发商:武汉中百集团股份有限公司定位定位:武汉中百生鲜物流配送中心占地占地:240余亩建面建面:9.074万开发周期开发周期:2011年11月前建成，共18个月开发周期开发商开发商:中国建筑用地用地:1号地块商住性质,2号地块居住性质占地占地:77.8万容积率容积率:1号地块0.99,2号地块1.03总建面总建面:60.1万商业商业:1.2万拿地时间拿地时间:2009年10月项目名称:中原鸿四合院项目总建面:24万商业:0.6万投资开发总量投资开发总量住宅市场剖析住宅市场剖析

271、商业市场分析商业市场分析竞争：竞争：项目周边3年之内有多个涉及商业的项目开发建设,其中商业体量超过100万平方米(不含本项目),在完善区域商业配套、提升区域居住品质的同时，也对本案造成了较大的竞争压力！项目周边部分商业项目开发商开发商:伟鹏置业总建面总建面:67万商业商业:2万开发商开发商:海星地产总建面总建面:20万商业商业:1.8万本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899

272、556 133133典型竞争个案：CBDCBD城市广场城市广场-近百万方商住综合体CBD城市广场：城市广场：CBD是一个国际大都会的名片，具有超强的跨区甚至跨国的经济辐射力，中央商务区是一个城市现代化的象征与标志，是城市的功能核心，是城市经济、科技、文化的密集区，一般均位于城市的黄金地带。集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施。具有最完善的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境。占地面积占地面积超超90万平米万平米开发商开发商中国长城开发集团中国长城开发集团功能配比功能配比30%住宅（包括当地农民安置房）住宅（包括当地农民安置房）70%商业（包括写字楼、商场、五

273、星级酒店等）商业（包括写字楼、商场、五星级酒店等）投资额度投资额度100亿亿竞争：竞争：CBD城市广场定位中高档，建成之后必然会在一定程度上分流本项目的区域高端消费客群，本项目如何充分挖掘自身和区域价值，打造主题性、创新型、引领型的商业模式将是跳脱市场同质化竞争的方式之一！投资开发总量投资开发总量住宅市场剖析住宅市场剖析商业市场分析商业市场分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-5

274、8899556 134134中央大街集中商业体租金分析：中央大街集中商业体租金分析：中央大街项目位于江夏纸坊城区边缘区域，距离本案约中央大街项目位于江夏纸坊城区边缘区域，距离本案约5 5公里，商业体量达公里，商业体量达3.23.2万，万，其靠近于居住环境成熟的纸坊城区，分其靠近于居住环境成熟的纸坊城区，分1#1#和和2#2#楼两栋整体建筑，业态包括购物、餐饮、娱乐楼两栋整体建筑，业态包括购物、餐饮、娱乐等，是江夏区首座动工的商业综合体。等，是江夏区首座动工的商业综合体。一层出售均价：一层出售均价：2000020000元元/平米平米二层出售均价：二层出售均价：1000010000元元/平米平米三

275、至四层出售均价：待定三至四层出售均价：待定典型竞争个案：中央大街中央大街-江夏首座城市综合体投资开发总量投资开发总量住宅市场剖析住宅市场剖析商业市场分析商业市场分析占地面积占地面积3.63.6万平米米万平米米开发商开发商武汉市公交置业有限责任公司武汉市公交置业有限责任公司功能配比功能配比商业：商业：3.43.4万平方米（建面）万平方米（建面）住宅：住宅：1212万平方米（建面）万平方米（建面）拟引进商家拟引进商家中百仓储、武商量贩、新声代量贩式中百仓储、武商量贩、新声代量贩式KTVKTV、欢乐时光、欢乐时光KTVKTV、麦当劳、金逸影城、麦当劳、金逸影城、环银影城、苏宁电器、建设银行、格林豪泰

276、酒店、红帽象电玩等环银影城、苏宁电器、建设银行、格林豪泰酒店、红帽象电玩等经营方式经营方式商业开发商自持商业开发商自持50%50%主力面积主力面积商业主力分割商业主力分割3737-150150销售价格销售价格商业：商业：1F1F：2 2万元万元/平方米平方米2F2F：1 1万元万元/平方米平方米3F3F-4F4F：不售：不售住宅：住宅：起价起价30003000元元/平方米（平方米（9 9月开盘）月开盘）中央大街项目位于江夏纸坊城区边缘区域，距离本案约5公里，商业体量达3.4万，分1#和2#楼两栋整体建筑加部分住宅底商，以“shoppingmall+步行街+大型超市+酒店”的组合形式，覆盖休闲、

277、购物、餐饮、娱乐、住宿等业态，是江夏区首座动工的商业综合体。竞争：竞争：中央大街，位居老城区优势地理区位，并集购物、餐饮、休闲、娱乐、住宿于一身，全面打造江夏首座shoppingmall，与本项目部分商业业态重复。但本项目可从主题定位、建筑形态、文化概念、夜生活等方面进行一次全新超越！同时也建议开发商适当持有部分商业物业,以增强投资者投资和商家经营信心!本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-

278、021-58899556 135江夏商业发展困境江夏商业发展困境市场未来发展趋势市场未来发展趋势商业市场的困境商业市场的困境江夏区商业主要集中在纸坊老城区，以复江道、兴新街、古驿道、熊延弼街为最，提供居民日常生活需要，人气较旺。开发区及新区虽有部分商业，但因没成规模经营，暂不成气候。目前江夏区商业市场，主要都是以大型综合商业中心和步行街为主的综合性商业模式，以及一些低档次、低舒适性的地段商铺，重合率较高，同质化竞争激烈，普遍都缺少特色和个性化元素，缺少商业经营的深入老城区商业较为低级，商业形式单一，以传统商业街为主，主要是一些低档次、低舒适性的地段商铺，重合率较高，同质化竞争激烈，仅有少量大型

279、综合商业中心，但普遍都缺少特色和个性化元素，缺少商业经营的深入。目前，纸坊虽已新建有“中央大街”江夏首席shoppingmall，但大桥新区尚无可提供餐饮、休闲、娱乐一站式社区商业中心，整个江夏区更缺乏升级版主题性商业市场存在机会！市场存在机会！解决办法解决办法在充分理解城市在充分理解城市生活内涵生活内涵和和城市人文城市人文价值的基础上，开拓创新和深度挖掘符合市场需求的价值的基础上，开拓创新和深度挖掘符合市场需求的特色商业特色商业模式模式，一站式满足一站式满足人们人们个性化和多元化个性化和多元化的消费体验诉求。的消费体验诉求。投资开发总量投资开发总量住宅市场剖析住宅市场剖析商业市场分析商业市场

280、分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 136武汉汇景广场项目武汉汇景广场项目商业研究商业研究 武汉的商业中心位于武昌区的鲁广商圈和街道口商圈，是个人时尚品类的聚集地，也是购物中心的集聚地。各商业形态处于基本满足阶段，重合率高同质化竞争激烈，以综合型商业模式为主主题型商业和专业型商业处于发展阶段 目前全国的连锁品牌及高端品牌较少大部分也集中于武汉主城区，远城区品牌

281、较低端。消费者研究消费者研究 食品、服装等基础消费仍然是消费主力，但家庭耐用品及服务，娱乐文教消费是增长较快的品类。中高端商品在当地存在一定的市场需求。当地消费者趋向追求休闲时尚的购物体验，从价格和品类齐全作为标准转为以舒适性和专业性消费作为需求导向，体验式消费诉求强烈。餐饮需求向多样化发展，对文化娱乐场所的需求越来越得不到满足。案例借鉴案例借鉴 上海老码头、苏州绿宝广场、上海大宁国际等对本项目的业态布局和业态形象等具有重要参考价值。立地研究立地研究 本项目所在的江夏区是武汉城市发展重心向南发展的武汉南部新城区，是未来重点发展 区域和经济居住商业中心。本项目地处江夏区的四心交汇处，未来规划发展

282、的前景良好，商业辐射力强。项目毗邻汤逊湖景观区，城市生态资源独特，对休闲娱乐的价值较高竞争对手研究竞争对手研究 江夏纸坊老城区商业区已经集聚大量当地居民，具有先发势头，但普遍档次较低。位于主城区的鲁广商圈及街道口商圈，是武汉市民购物集聚地，会对于本项目客源的充分导入带来一定影响。在未来潜在开发项目中，位于文化路正在规划中的中央商务区以及靠近老城区的中央大街项目将会成为本项目的竞品项目。高星级酒店、商业综合体是未来潜在竞品项目的主要品类。而全的市场过渡，零售市场潜力巨大，同时具备开放式市场的特征城市分析城市分析 江夏区正从传统商业向大 武汉发展历史悠久，人文底蕴深厚。本报告严格保密。仅供内部参考

283、使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 137上实从六个角度对项目进行了综合研究，并据此做出项目上实从六个角度对项目进行了综合研究，并据此做出项目商业概念的初步判断商业概念的初步判断城市分析城市分析立地研究立地研究商业研究商业研究竞争分析竞争分析消费者研究消费者研究案例研究案例研究考虑打造一个开放式、一站式的区域综合商业体,集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体。从位置角度看项目应该将是江夏区未来的经济

284、居住商业中心，辐射力较强。周边有独特的生态景观资源，休闲文化价值较高，利于人口导入和聚集。主要品类可趋向于酒店式公寓，主题型综合商业体 商业模式主题化是跳脱市场同质化竞争的重要方向 全国中高端品牌的引进，符合江夏商业市场的发展需求复合型一站式的社区商业中心，具有主题特色的休闲购物中心，以填补区域商业市场的空缺。休闲娱乐档次趋优，以满足区域内居民的消费需求开放式、一站式购物城市商业综合体时尚街区以当地居民、学校师生、村民作为核心客群；购物档次价值导向，休闲娱乐生活方式导向投资开发总量投资开发总量住宅市场剖析住宅市场剖析商业市场分析商业市场分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资

285、咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 138138PART 4第四部分消费者研究本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 1391394.1 消费者研究分析消费者研究分析本报告严格保密。仅供内部

286、参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 140140从行业划分来看从行业划分来看:批发零售业以及住宿餐饮业达到了15.0和17.9，其中更以限额以上的批发零售业达到21.8，远超过了平均水平。从业态划分来看从业态划分来看:百货商店和专业店两类分别达到了23.8和67.7；而其他类则以59.5的速度减少，专卖店的零售总额则一年下降了20.7。武汉零售消费市场正朝着综合化、规范化、专业化的方向武

287、汉零售消费市场正朝着综合化、规范化、专业化的方向发展发展【社会消费品零售业结构社会消费品零售业结构】【社会消费品零售业业态结构社会消费品零售业业态结构】城市商业发展城市商业发展居民购买力研究居民购买力研究消费结构分析消费结构分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 141141目前以大型购物中心、大型综合超市、超级市场、仓储式商场和目前以大型购物中心、大型综合超市、

288、超级市场、仓储式商场和便利店等为代表的零售商业新业态呈现蓬勃发展的态势便利店等为代表的零售商业新业态呈现蓬勃发展的态势武汉商业市场现状：武汉商业市场现状：一批大型购物中心、百货店、综合超市、酒楼等商业网点的现代化程度已达到或接近国内先进水平。全市单店营业面积超过3000平方米以上的大中型综合超市达到70家，营业面积约为64.2万平方米。经营面积 5000以上的商业网点167个，10000万以上37家，人均拥有商业网点营业面积为0.85。经营家电、建材、家居等为主的大型专业店有35家，已显现其规模和品种优势。一批深入社区、体现便民利民功能的中小型超市和便利店正积极稳步发展。各类专业店、专卖店出现

289、网点集聚、经营细化的趋向。餐饮业中一批年营业收入过亿元的酒店，其连锁网点场面宏大、环境优雅、人气旺盛，成为了武汉商贸服务业的一道靓丽景观。中山大道商业景观街、江汉路步行商业街、沿江大道休闲街和桥口路、鹰台路、彭刘杨路等商业街，展现了高雅、时尚的品位，体现了地方文化和满足不同层次消费需求的特色。大型商品交易市场转向经营类别集中、品牌多样的专业特色商品，各专业商业街逐渐形成特色，商贸物流配送中心正积极发展，二手交易市场活跃。城市商业发展城市商业发展居民购买力研究居民购买力研究消费结构分析消费结构分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不

290、得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 142142大而全市场 百货业态多样化，购物中心出现，食品杂货、大型折扣店等业态出现 餐饮娱乐形态开始多样化 Basic fashion占市场主流 消费向价值导向转变，并出现多样化趋优选择市场全业态市场 出现多种类型的购物中心，强调生活方式导向成为城市主流，各层次的消费得到一定程度的满足 Fast fashion成为市场主导，top fashion占市场5%-10%的市场份额 娱乐/餐饮业态丰富化，主题餐饮、休闲餐饮等大量出现

291、 城市出现所有类型购物中心，购物、餐饮、及休闲娱乐的业态丰城市商业发展阶段的演变传统市场 以批发市场、传统百货业态最为典型，以满足基本需求为主 消费以价格导向为核心诉求 品牌的渗透率低江夏的零售商业正处于从传统市场向大而全市场的发展过江夏的零售商业正处于从传统市场向大而全市场的发展过程中，综合性的商业集聚成为典型形态程中，综合性的商业集聚成为典型形态城市商业发展城市商业发展居民购买力研究居民购买力研究消费结构分析消费结构分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权

292、侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 143江夏区居民收入水平保持稳步快速增长，整体增幅超过武江夏区居民收入水平保持稳步快速增长，整体增幅超过武汉市和湖北省水平，居民购买力不断增强。城镇居民收入汉市和湖北省水平，居民购买力不断增强。城镇居民收入增幅不断提高，农民收入增幅出现下滑增幅不断提高，农民收入增幅出现下滑2006-2009年城镇居民人均可支配收入总量比较图6538786394581185212360143571671218385980011486131531436702000400060008000100001200014000

293、1600018000200002006年2007年2008年2009年(元)江夏区武汉市湖北省2006-2009年城镇居民人均可支配收入增幅变化图18.620.320.325.313.916.216.41011.617.214.59.20510152025302006年2007年2008年2009年(%)江夏区武汉市湖北省2006-2009年农民人均收入总额对比变化图4805528863607128474853716349716134193997465650350100020003000400050006000700080002006年2007年2008年2009年(元)江夏区武汉市湖北省20

294、06年-2009年农民人均收入增幅对比变化图9.610.120.312.19.413.118.212.810.316.916.58.105101520252006年2007年2008年2009年(%)江夏区武汉市湖北省城市商业发展城市商业发展居民购买力研究居民购买力研究消费结构分析消费结构分析原始数据来源：湖北省、武汉市、江夏区统计局本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-588995

295、56 144尤其是钢铁、船舶、软件三大支柱产业的高速增长，快速推动尤其是钢铁、船舶、软件三大支柱产业的高速增长，快速推动了城镇居民及职工收入的大幅提升，恩格尔系数进一步优化了城镇居民及职工收入的大幅提升，恩格尔系数进一步优化以下数据直接影响未来项目定位：从消费结构及趋势上看，食品的支出呈现出明显的下降趋势，衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健、交通通讯、娱乐文教的支出比例逐年上升；表明本市居民的生活不再满足于物质层面，更多地开始关注精神层面和生活质量的提高上;江夏区目前农业人口仍占据常居人口的江夏区目前农业人口仍占据常居人口的2/3以上，以上，2009年全区城镇居民人均可支配收入收入为11852

296、元,农民人均纯收入达7128元,同比虽有较大幅同比虽有较大幅度增长度增长,但整体仍十分有限。但整体仍十分有限。2001年2004年2008年城市商业发展城市商业发展居民购买力研究居民购买力研究消费结构分析消费结构分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 145145随着城市居民的消费能力也不断上涨，带动居民对文化、娱乐等随着城市居民的消费能力也不断上涨，带动居民对文

297、化、娱乐等生活品质的要求，推动着消费结构、消费偏好的不断改变生活品质的要求，推动着消费结构、消费偏好的不断改变武汉居民消费现状：武汉居民消费现状：武汉城市居民总消费呈现出逐年增长的态势，其中衣着、医疗保健、交通通讯、教育文化娱乐等方面的消费金额几乎连年递增。武汉城市居民近年来，在肉禽蛋水产品、干鲜瓜果类、糕点、奶及奶制品等方面的花费逐年增长，除了部分种类价格指数有所上调外，城市居民的健康饮食意识的不断增强也起到了相当的作用；武汉居民外出饮食在十五前期迅速增长之后，近几年出现了较为稳定的保持态势；家庭设备用品及服务方面，耐用消费品、家具材料等方面的消费持续下降，而家庭服务方面的花费在近两年出现了

298、增长的势头；教育文化娱乐服务近三年的逐年提升主要是由于文化娱乐服务及物品的花费增加，武汉城市居民越来越重视文化娱乐活动的特点被凸现。城市商业发展城市商业发展居民购买力研究居民购买力研究消费结构分析消费结构分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 146 调查方式涉及问卷调查、入户访问和小组讨论，其中问卷调查共发放问卷800余份,有效问卷613份,符合数据整理要求。本

299、次消费者市场调查的主要目的是透过了解消费者的消费现状以及对本项目的期望，为市场定位、规划调整及优化、业态布局及市场推广提供指导性的参考数据。透过上述的消费者市场调查，可了解消费者的市场需求，从而为本项目拟定目标客群及发展方向。利用消费者市场调查所得的数据，可作为未来推广本项目的重要招商推广工具。了解武汉消费者的构成及背景资料。了解消费者现有的购物、餐饮、休闲娱乐的消费习惯。了解消费者对未来本项目的市场定位、商品组合的期望。问卷调研重点总结问卷访问主要针对本项目周边本地居民、周边工业园区经常来往于本市的职工及居民、附近高校师生。未来项目的目标商圈的消费者是以中青年人士为主。为取得准确的一手市场数

300、据，上实利用自身资源针对终端目标消为取得准确的一手市场数据，上实利用自身资源针对终端目标消费群体正式组织了一次市场调查，以制定最优化的商业定位方案费群体正式组织了一次市场调查，以制定最优化的商业定位方案问题：问题：1、消费者的基本生活需求是否已得到满足？2、大卖场为什么受欢迎？休闲餐饮、娱乐开支为什么逐年提高？3、受访者为什么对目前商业设施的满意度普遍较低？4、为什么难以留住高端休闲消费？城市商业发展城市商业发展居民购买力研究居民购买力研究消费结构分析消费结构分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内

301、容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 147本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 148高收入群体更愿意把时间花费在购物、逛超市方面，包高收入群体更愿意把时间花费在购物、逛超市方面，包括餐饮与娱乐方面也花费较多时间括餐饮与娱乐方面也花费较多时间通过了解被访问者如何度过

302、周末闲暇时间，发现外出购物及去超市/卖场的比例分列第一（73%73%）和第二（52%52%），表明被访群体较为强烈的消费倾向性。通过了解如何支配增加的收入之后，我们发现除储蓄（41%）列第一位外，购物（31%）与教育（20%）分别列第二和第三位。购物排购物排在第二位，表明了被访问群体具有较高的消在第二位，表明了被访问群体具有较高的消费倾向性费倾向性。1-2K 2-3K 3-4K 4K以上1KM 2KM 3KM 4KM以上1-2K 2-3K 3-4K 4K以上1KM 2KM 3KM 4KM以上 问题：问题：1、对于餐饮与娱乐，高收入群体的收入越高，消费积极性越高。2、本项目的定位是吸引低端消费的

303、超市购物人群？还是吸引高端娱乐休闲消费的高收入人群？城市商业发展城市商业发展居民购买力研究居民购买力研究消费结构分析消费结构分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 149通过比较，发现本市商业设施受到了超过通过比较，发现本市商业设施受到了超过32%32%消费者认可。消费者认可。其中，购物类居第其中，购物类居第1 1，餐饮类居，餐饮类居2,2,娱乐类居娱乐类居3 3

304、，品牌专卖店（68%68%）、百货商店（52%52%）和大卖场（47%47%）分列获得了超过45%被访者的认同。茶坊/酒吧（38%）、卡拉OK/舞厅（34%）和电影院（33%）等是娱乐类中排名前三位的项目。都受到了超过30%被访者的青睐。表明未来具有一定的市场发展潜力。表明未来具有一定的市场发展潜力。通过交叉分析，我们发现中高收入群体（收入在6000元以上的被访群体）其对娱乐与餐饮的潜在需求要大于中低收入群体，尤其是在餐饮方面。1-2K 2-3K 3-4K 4-5K 5-6K 6K以上 结论：结论：1、消费者普遍认为目前区域内缺乏合适的、人性化的休闲购物和交际场所；2、消费者对现有购物环境的满

305、意度较低。城市商业发展城市商业发展居民购买力研究居民购买力研究消费结构分析消费结构分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 150中等收入群体在餐饮上的开支明显要高于其它群体中等收入群体在餐饮上的开支明显要高于其它群体通常公务员、企业职员及管理阶层、周边工厂企业职工及其家属等，均属于中等收入群体。在业态喜好方面，品牌专卖店（69%）、特色餐饮（52%）和大卖场（48

306、%）分列前三。对于品牌专卖店，喜好度近70%，表明该群体对于品牌具有很强的追求。表明该群体已经具有了一定的消费实力，并希望能提高生活的质量。公务员、公司白领及管理阶层月消费情况问题：问题：如何塑造独具特色的餐饮，以吸引中高端消费群体？城市商业发展城市商业发展居民购买力研究居民购买力研究消费结构分析消费结构分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 151超过一半的被访

307、者比较青睐步行街（超过一半的被访者比较青睐步行街（59%59%）的商业形态）的商业形态，其次较受欢迎的是购物中心（，其次较受欢迎的是购物中心（40%40%）有85%的被访者预计在未来可能会光顾本项目，其中其中46%46%的被访者表示肯定会光顾的被访者表示肯定会光顾。这对本项目是一个积极的信号。我们发现项目周边区域的消费者光顾的可能性要大于其它区域。同时中高收入群体光顾的可能性要略微高于中低收入群体。因此在未来建议适当考虑中高收入群体之喜好。未来消费者主要通过公交车（48%）、私家车（31%）和步行（9%）到达本项目。使用私家车的消费者达到了31%，值得关注。建议日后商业设施应多考虑停车位的设置

308、，方便消费者停车。同时使用公共交通的近50%，因此未来与公共交通站点的衔接也应值得重点关注。1-2K 2-3K 3-4K 4-5K 5-6K 6K以上1K以内1KM 2KM 3KM 4KM以上1-2K 2-3K 3-4K 4-5K 5-6K 6K以上消费者对各主要商业形态的青睐度城市商业发展城市商业发展居民购买力研究居民购买力研究消费结构分析消费结构分析问题：问题：目标消费者普遍喜爱步行商业街，对建筑形态和购物环境有更高的潜在需求，对传统封闭式购物环境存在一定抗拒心理，规划方案如何顾及他们的需求？本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，

309、不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 152 总体分析：总体分析：关于对未来项目商品组合的期望，时尚购物类业态是最受欢迎的发展方向。餐饮：餐饮：以价格实惠的美食广场和中西快餐为主。并以中西快餐、美食广场、咖啡厅和主题餐厅反应最佳。连锁超级市场和综合百货公司：连锁超级市场和综合百货公司：最受欢迎之商店类别，其中需要包括同样需求殷切之商品如男女服饰及配饰、鞋类、皮具、内衣和体育用品等。银行：银行：作为商业配套最受受访者欢迎。娱乐设施方面：娱乐设施方面：以有益身心之康

310、乐设施的需求较强，如儿童游乐场、健身中心和电影院；而同样有益于人们之间情感沟通的KTV/卡拉OK也较受欢迎。概念测试：家庭之外，工作之余的概念测试：家庭之外，工作之余的【主题主题休闲型休闲型】的购的购物场所是目前最缺乏的商业类型物场所是目前最缺乏的商业类型问题：问题：1、如何将餐饮、休闲娱乐、超市、百货与银行等进行有机融合？2、如何取得租金收益的最佳平衡？城市商业发展城市商业发展居民购买力研究居民购买力研究消费结构分析消费结构分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知

311、识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 153 家庭化家庭化项目周边住宅区居民很大部分比例是家庭式的消费，这一点在消费者调 查中也有所体现，因此家庭化将是未来的主要消费模式之一。年轻化年轻化 与居民群体不同，上班人士和学生群体的年轻化特征较为突出，大部分的年龄构成在1835岁之间，这部分年轻化的群体将是最善于接受新鲜事物，对消费的时尚化趋势最敏感的群体，并具备很强的消费意愿和潜在消费能力。休闲化休闲化 与上海、苏州等城市相比，武汉的生活节奏要相对慢些，生活方式也更轻松和休闲，这也是吸引周边城市游客前来的重要原因之一，因此在项目中营

312、造休闲、享受的氛围，既符合区域特点，也能体现与其他项目的差异性。概念测试：区域内的消费群体逐渐体现出年轻化、家庭概念测试：区域内的消费群体逐渐体现出年轻化、家庭化、时尚化的消费趋势化、时尚化的消费趋势问题：问题：如何满足家庭化的需求、消费者年轻化的独特个性及中高消费者对休闲娱乐的需求？城市商业发展城市商业发展居民购买力研究居民购买力研究消费结构分析消费结构分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 T

313、EL-021-58899556 154本次受访消费者目前主要使用的交通工具为公交车和私家车，本次受访消费者目前主要使用的交通工具为公交车和私家车，两者占有绝大部分的比例。表明了消费者对公共交通设施还具两者占有绝大部分的比例。表明了消费者对公共交通设施还具有较大的依赖性。平均路途花费时间为有较大的依赖性。平均路途花费时间为1919分钟分钟23%23%的被访者拥有私家车，同时还有的被访者拥有私家车，同时还有11%11%的被访者计划未来的被访者计划未来2 2年内购置年内购置私家车。因此私家车的比例将接近私家车。因此私家车的比例将接近34%34%！私车拥有比例反映了被访者具有较强的消费能力，同时其活动

314、范围/半径也会扩大。通过观察被访问者经常消费的场所，我们发现项目所在区域的消费群体在江夏本地消费的比例相当高，表明了其就近消费的意愿。同时消费场所的固定性也反应出目前区域内消费者可选择消费项目并不多，未来具有较大发展潜力。通过本项目周边几个在售楼盘售楼处的被访问者问卷调研，其在市中心中高档商业项目进行高端消费的比例较高。表明本区域内的中高收入群体，高端消费主要是去市中心，也凸显出江夏区高端商业项目的匮乏。问题：问题：高端消费需求本已无法满足，同时如此趋高的私车拥有量，大部分已有商业项目却忽视停车位的配置！对本项目将是挑战，更是机遇！城市商业发展城市商业发展居民购买力研究居民购买力研究消费结构分

315、析消费结构分析本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 1554.2 本案消费者研判本案消费者研判本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 15

316、6南车集团、武钢江南基地、顺乐钢厂、腾宇汽车等大型企业，纷纷落户，产业基础雄厚，形成先进制造业产业集群。消费群体划分普通消费群体特定消费群体新住宅购房人群村落农民学生政务人员工业园职工项目周边分布的村落，如大花岭村等。项目周边分布新开发项目，多将在2011-2013年交房周边的5-6个院校学生。主要院校：长江工程职业技术学院、华中师范大学汉口分校、武汉大学东湖分校。在文化路上新迁入的江夏区政府、以及财政局等。纸坊城区居民现约为64万人口，预计2020年将达到100万外区人口主城区消费人群，如武昌区、洪山区等。消费群体界定消费群体界定消费人群特征消费人群特征本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经

317、上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 157江夏大桥新区人口数量及家庭构成：大桥新区人口数量预测大桥新区人口家庭构成预测（预测2014年）两口之家，2010底201220142016201820201009564698574人口数量三口以上,60%一口之家,1%2%三口之家,37%大桥新区大桥新区20142014年人口达到年人口达到7474万，万，20202020年规划突破年规划突破100100万万人。

318、家庭结构以三口以上家庭及三口家庭为主人。家庭结构以三口以上家庭及三口家庭为主消费群体界定消费群体界定消费人群特征消费人群特征原始数据来源：江夏规划局和上实市场部本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 158周边3公里以内人口分布项目周边人口结构家庭结构约60%的人群生活在三口以上的家庭中；37%的人群在三口之家其他人的家庭人口为一口或两口职业构成以学校师生、工业区职工

319、、农民为人群主要构成；此外还包括一部分政府机关公务员人口构成以中高收入人群为主；高收入人群的居住密度明显高于全市平均水平人口数量目前现状目前现状:地块周边3公里社区分布及各居民人数：12万人左 右；未来前景未来前景:地块周边分布很多新项目，按照三口之家的家庭结构计算，将会导入约10万的人口；位于黄河路东五路将有浙江宋城集团投资开发的高档住宅区也会导入大量人口，至少在2万左右；市政规划的位于江夏区政府西南处的由长城集团投资的中心商业区，以及其他正在开发建设中的商业，也会导入大量人口，带动区域人气。运河路南一路居住区学校政府商业文化路工业区本项目居住区居住区地块地块3 3公里范围之内现有人口约公里

320、范围之内现有人口约1212万人，未来将继续导入万人，未来将继续导入1515万人万人消费群体界定消费群体界定消费人群特征消费人群特征本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 159新住宅购房人群的构成以教师及企业职工、当地居民为主，其中新住宅购房人群的构成以教师及企业职工、当地居民为主，其中教师占据很大比重，决定了未来周边居住者普遍较高的文化素养教师占据很大比重，决定了未

321、来周边居住者普遍较高的文化素养教师,25%企业职工,20%其他,20%外区客户,15%当地居民,20%江夏区购房客目前仍然突出以本地人为主，同时由于良好的交通通达性，宜人的自然环境，以及低价优势，对外区客户具有较强吸引力：乡镇教师所占比例较高，为25%企业职工与当地居民次之，占25%同时，也吸引了很大一部分外区（洪山区、武昌区等）客户，为15%，并且进来呈现越来越多的趋势。江夏新建住宅购买人群职业分布统计图原始数据来源：上海上实置业投资咨询有限公司市场部消费群体界定消费群体界定消费人群特征消费人群特征本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三

322、方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 160大学生大学生全国城镇居民全国城镇居民食品食品356.46167.84衣着衣着43.6044.47医疗保健医疗保健24.1428.61交通交通17.8414.63通讯通讯70.6723.46文化娱乐文化娱乐24.5010.20教育教育77.7135.69合计合计614.92324.90大学生与城镇居民的平均消费支出对照表单位：元注：大学生的消费性支出及教育支出不包括学费 高校学生的消费收入来源：家庭供给为主，以及打工

323、、借贷和奖助学金等 高校学生的普遍消费特征：除基本生活消费之外，还普遍存在一些面子消费、盲目消费、攀比消费、赶潮消费等消费特征，甚至包括超前高消费（酒吧、咖啡店等），倾向于体验式的消费模式。消费需求趋向：以食品、文化娱乐、教育、通讯消费为主。大学生的消费支出高于全国平均水平，其中食品、文化娱乐、教育、通讯是大学生消大学生的消费支出高于全国平均水平，其中食品、文化娱乐、教育、通讯是大学生消费的主要品类。消费体验、品牌质量及产品价格是大学生消费的几个主要关注点。尤费的主要品类。消费体验、品牌质量及产品价格是大学生消费的几个主要关注点。尤其具有明显的个性化和体验式的消费心理诉求，相较而言消费能力就显

324、得不那么重要其具有明显的个性化和体验式的消费心理诉求，相较而言消费能力就显得不那么重要大学生消费分析 通过左图表可以看出，大学生的平均消费支出远远超越全国城镇居民平均消费支出水平，前者高于后者的近一倍。大学生的食品、通讯、文化娱乐和教育支出均高于全国平均水平。其中，食品食品支出高出支出高出1.1倍，倍，文化娱乐文化娱乐费高出费高出1.4倍，倍，教育教育费高出费高出1.2倍，倍，通讯通讯费高费高2倍。倍。这四项消费是导致大学生消费支出高于全国平均水平的主要影响因素。调查发现：调查发现：区域内大学生普遍感到购物场所不足，选择的空间和范围较小，适合于大学生的娱乐休闲场所缺乏。在未来增加的设施中，多样

325、化的餐饮场所和适当的娱乐休闲场所是他们比较需要的，并具有很强的体验式消费诉求。消费群体界定消费群体界定消费人群特征消费人群特征本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 161161政务消费与商务消费呈现政务消费与商务消费呈现“四高四高”特征特征商务消费和政务消费也是本案主流消费种类之一，主要为公款消费，消费层次、额度和对商业业态的需求都较高，但群体不大，潜在客户数量不多

326、，考虑其超高的消费能力，我们应给予适当的商业业态配比。消费场所消费需求餐饮餐饮娱乐娱乐住宿住宿会议会议饭店饭店KTV、会所、会所宾馆、酒店宾馆、酒店会议室会议室档次口味档次口味要求：高要求：高私密豪华私密豪华要求：高要求：高安全舒适安全舒适要求：高要求：高规模设备规模设备要求：高要求：高消费群体界定消费群体界定消费人群特征消费人群特征本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-588995

327、56 162162最喜欢的购物场所和原因1 本地居民经常前往的购物场所是江夏纸坊老城区以及武昌区，主要由于大桥新区内目前无商业氛围。虽主城区的商场距离较远，但品类齐全、具备一定规模，并有一定档次，可以满足当地人的购物需求。2最经常购买的商品、品牌 食品、女装、男装是仍消费者最多购买且花费最多的商品 消费者对国内外中档品牌的认知度较高 当地发展起来的品牌由于价廉物美、知名度高，最为受到当地居民的普遍欢迎交通工具及花费时间3 购物及餐饮的局地消费特征明显，而休闲娱乐的局地消费特征并不显著 本地居民外出购物通常使用的交通工具以步行、公交和自驾为主。结伴消费4 消费者的家庭/朋友一起消费的特征较为显著

328、通过调研形式，主要确定当地居民消费习惯及消费能力，通过调研形式，主要确定当地居民消费习惯及消费能力，为产品定位及策划奠定基础为产品定位及策划奠定基础消费群体界定消费群体界定消费人群特征消费人群特征本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 163163女装女鞋男装家用电器化妆品休闲装餐饮休闲娱乐艾格VERO MODAONLY红蜻蜓卡多美达芙妮星期六百丽雅戈尔JACK JO

329、NES金利来七匹狼步步高苏宁电器格力玉兰油欧莱雅雅芳丁家宜大宝KFC肯德基永和豆浆蒸霸天下小肥羊上岛咖啡新声带KTV宜家家居光明家居安踏361Adidas班尼路李宁美特斯邦威消费者在各种业态中的品牌选择，成为我们招商引资的消费者在各种业态中的品牌选择，成为我们招商引资的主要参考依据主要参考依据消费群体界定消费群体界定消费人群特征消费人群特征本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-588

330、99556 164164消费者调研的核心启示消费者的核心支出在食品、服装等基本生活需求方面，娱乐产品、3C等产品的支出增长较快消费者以价值导向为核心诉求，品牌档次趋优选择和业态的主题化、特色化是必然趋势家庭化是消费的核心单位从出行的交通方式看，当地居民主要以步行、公交和自驾为主。消费者对开放式的购物环境最为青睐，接受程度最高从消费者的消费核心及价值观，为我们对产品定位有着从消费者的消费核心及价值观，为我们对产品定位有着巨大的帮助和启示巨大的帮助和启示消费群体界定消费群体界定消费人群特征消费人群特征本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，

331、不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 165PART 5第 五 部 分可 比 性 案 例 研 究本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 1665.1 案例案例1：苏州绿宝广场：苏州绿宝广场本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置

332、业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 167苏州绿宝广场苏州绿宝广场：集商业、娱乐、办公为一体的：集商业、娱乐、办公为一体的综合性大型购综合性大型购物休闲广场物休闲广场地段：地段：所在的苏州高新区位于古城区的西部，人口近35万，总建筑面积为275,000。交通优势：通过区内沪宁高速公路、苏沪高速公路、苏州绕城高速公路、沿江高速等交通干线辐射整个华东地区。物业组合物业组合：大型购物中心、美食街、不夜城休闲娱乐中心(

333、名为LaPiazza)、三栋酒店服务式公寓、三家星级酒店、三栋高档办公大楼和柏坊业态组成：业态组成：美食街：品牌餐饮店 大型购物中心：主力店与店中店相结合的经营方式，主力店是近8000的泰华商场绿宝店，集聚流行时尚、新华书店和休闲SPA等，并在B1层引入大型超市，实现购物的“一站通”时尚品牌专卖店 不夜城：集娱乐餐饮为一体的休闲中心。一、二层为餐饮店，三层主要为娱乐店（游戏厅和KTV等)。引领时尚潮流，一站式休闲购物之都引领时尚潮流，一站式休闲购物之都本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园C栋222-225室 TEL-021-58899556 168B1生活馆：华润超市、食中天美食园、精品小百货、茶艺、医药等，满足了