2012年江苏宜兴现代生活广场商业项目复盘经过营销策划方案.pdf

1、宜兴现代生活广场复盘经过宜兴现代生活广场复盘经过 2012年12月20日 2013-1-22 晨兴置业 2 项目的规划方案（总平图）汽车南站 社会停车场 公交车南总站 商圈分布商圈分布 现有一主六副的格局 主商圈：市中心商圈以通观路和解放路为中间，人民路两侧为主。是宜兴主城区真正意义上的商圈，辐射主城区30万人口和全市130多万人口。社区型商圈：三个新商圈即新天地商圈、大润发商圈、乐购商圈。三个老商圈即环科园商圈、东山商圈、阳泉商圈。商圈发展商圈发展 市中市中心心 东山东山 大润大润发发 环科环科园园 乐购乐购 新新 将来一主两副三小的格局。主商圈：市中心商圈向北与新天地商圈联成一体并重点向北

2、扩容，兼并阳泉小商圈。副商圈：大润发商圈随着东部新城的开发向东向南辐射；乐购商圈随着联想地块的开发而扩容，将增强对东山社区的辐射力。小型社区商圈：环科园东山社区型商圈一心两城 宜城五区 一核三组团 伸懒腰式城市规划 城市规划城市规划 近期计划近期计划 沿东氿西侧和北侧将是2012年前宜城中心区住宅建设的重点，尚有数千亩土地待出让 环科园的西北与东南各有数百米的居住用地可供环科园的生活配套使用。其中，东河路南侧地块150顷，2250亩商住用地，可入住4万以上人口，值得重点关注。（详见后续分析）规划前瞻规划前瞻 2012年后城市发展构想 的启动意义 序号序号 项目项目 权重权重 评星评星 评语评语

3、 得分得分 1 区位及外部交通 20 四星 优势为长三角几何中心，三省交界处，距沪宁杭基本等距，暂不通快速火车，规划有宁杭高铁与新长铁路枢纽，市域面积大，短期消费不易外流，长期铁路推动客流导入。劣势为河网密布使交通设施建设成本增加，短期存在交通瓶径。16 2 人口 20 四星半 优势为人口数量在县级城市中相对较多，且有大量外来人口进入，大量个私业主高收入阶层存在，整体消费民风偏铺张；劣势是缺少城市白领等中间阶层，人口整体文化层次低，新型商业的接受度受影响。18 3 经济基础 15 四星半 优势是中国陶都的特色产业支撑，人均GDP已达8000美元。劣势是大型工业企业的缺乏，第三产业比重低。13.

4、5 4 商业环境 10 四星 优势是旅游城市的游客对特定业态的支撑较强。劣势是缺少有特色高品质的商业消费场所。8 5 内部交通 10 三星半 优势是公交体系发达较为完善，劣势是中心区部分地段存在交通瓶径。7 6 城市规划 10 三星半 优劣是一城两区较好的利用了现有基础商圈，拓展了城市空间，并已有一定的商圈规划。劣势是两区联结地带考虑不够，造成相互商业竞争，城市规划未涉及城市旅游。7 7 市级商圈成熟度 8 三星 市级商圈与新天地商圈的融合正在形成中，政府欠推动。4.8 8 城市管理 7 三星 文明卫生的城市氛围尚未形成。4.2 总结总结 100 准四星准四星 基础较好，有较强的发展潜力基础较

5、好，有较强的发展潜力 78.5 宜兴城市商业消费发展潜力述评宜兴城市商业消费发展潜力述评 综合述评综合述评 项目区位项目区位 现代生活现代生活广场广场 项目位于城南环科园境内，氿滨大道西侧。项目距市中心约公里，距宁杭高速入口约公里。一级商圈一级商圈 以项目南北两个广场为圆心向四方向各步行以项目南北两个广场为圆心向四方向各步行15分钟测定本项目的一级商圈（主商圈）范围分钟测定本项目的一级商圈（主商圈）范围 东侧氿滨大道、北侧永安路、南侧东河路龙潭西路。步行15分钟半径内的居民小区有：金色年华、富康小区、泽福苑、城南新村、岳南新村、岳堤南苑、南郊花园、龙背山庄、城市嘉苑、岳阳苑。步行15分钟半径内

6、的单位有：城管局、检察院、实验中学、实验小学、广电局、汇文中学；步行15分钟半径内另有汽车南站、龙背山森一级商圈概况一级商圈概况 岳堤南苑 岳南新村 富康小区 金色年华 汇文中学 本项本项目目 停车场公交中心 汽车南站 南郊花园 龙背山庄 泽福苑 城南新村 龙背山森林公园 城管局 检察院 实验中学 实验小学 广电局 城市嘉苑 加油站 东河路东河路 龙潭西龙潭西路路 永安永安路路 餐饮娱乐集中餐饮娱乐集中区区 联想地块联想地块 联想地块联想地块 岳阳苑 一级商圈之商业业态一级商圈之商业业态 除现代广场外，一级商圈内商业业态主要分布于仇滨大道（永安路谢桥路）两则、汽车南站出口对面、龙潭西路（人民路

7、至仇滨大道）两侧、人民路（广电局龙潭路）、谢园路两侧。乐购商圈以现代生活广场mall为消费龙头，在核心半径内约有7.5万平方米商业面积，目前空关约2万平方米。氿滨大道（永安路谢桥路）的商业依托这条公路自发行成，是以物流配送为主要业态的低档商铺。一级商圈之商业业态一级商圈之商业业态 氿滨大道（永安路谢桥路）两侧，分布有4000平方米左右底层商铺，除南开宾馆外，其它均为零售与办公混营的业态，行业主要为电脑配件、物流、机电等，该条路的商业业态是依该条路的商业业态是依托九滨大道这条公路自发行成的以物流配送为主的低层次商铺托九滨大道这条公路自发行成的以物流配送为主的低层次商铺。大部分铺面经营有4年以上，

8、租金在0.4-0.6元/平方米/天，且3年内无递增。无经营管理、物业管理费。汽车南站对面业态以餐饮为主，餐饮业比重达70%，近三年租金略有递增。一级商圈之商业业态一级商圈之商业业态 汽车南站对面汽车南站对面 有1000平方米左右的商铺，个别为1层复2层，大部分均是底铺。餐饮比例约占70%，其它为陶艺及土特产零售。大部分商铺经营3年以上，近3年租金略有递增。目前零售业态租金1.3元/平/天，餐饮业态租金为0.4元/平/天。人民路与龙潭路交叉口的餐饮休闲小商圈已形成规模，成为市中心以外的3个餐饮休闲商圈之一。一级商圈之商业业态一级商圈之商业业态 人民路与龙潭西路交叉口餐饮和休闲业态已形成商圈效应人

9、民路与龙潭西路交叉口餐饮和休闲业态已形成商圈效应。是市中心以外3个餐饮休闲集中小商圈之一。该商圈有超过500平米营业面积以上的商家15家。餐饮的龙头企业为老地方，休闲娱乐的龙头企业为神话，均在市区同行业有一定号召力。该区域总商业面积约为20000平方米，餐饮所占比重达50%，宾馆业30%，其它为20%。普遍以1层复2、3层经营为主，个别复4层。该区域租金以0.61.0元为主，个别如新开业的新大陆酒店，铺金达到了1.1元/平方米/天，另含有5元/平/月的物管费。该区域餐饮的形成源于森林公园开业后，并有城南公务宴请的支撑，但08年以后，受新城路北端餐饮休闲商圈的挤压，餐饮业的生意有所趋冷。目前一级

10、商圈内商铺空关比例约25%.一级商圈之商业业态一级商圈之商业业态 汇总对比：本区域现代广场有4.5万平方米商业面积，周边1000米内另有3万多平方米商业面积，合计有7.5万平方米。目前空关铺面约2万平方米（含现代广场1.2万平方米）。森林公园、汽车站是本区域餐饮与宾馆业的一个重要引擎，而实小、实验中学则对吸引高层次人口导入起作用。一级商圈之公建设施一级商圈之公建设施 汽车南站 森林公园 实验小学 实验中学 关健词：中高端消费外流，目的性餐饮商圈已形成，每天十几万的路过客成为可借用的消费力。一级商圈之综合分析一级商圈之综合分析 项目步行商圈内约有1.4万的常住居民、1400名工作人口以及每日约2

11、000名的流动人口。其中高收入人口比例约为高收入人口比例约为30%，低收入人口比例接近半数。人口消费结构集中于中低端，中高端消费需求不足且外流现象明显中高端消费需求不足且外流现象明显。项目步行商圈内主要商业形态以零售业为主，主要服务于周边居民的生活配套，餐饮休闲业态的餐饮休闲业态的比重约为三分之一，以外区域来本地的目的性消费为主，商圈效商圈效应已形成。应已形成。但餐饮业的经营情况普遍为一般，生意较好的店家比例不到20%。区域内整体租金价格在0.51.5元/平米/天之间。局部如乐购内部的零售业态租金为2-2.5元/平米/天。本区域交通路网发达、公交线路众多交通路网发达、公交线路众多，龙潭西路和仇

12、滨大道作为宜兴重要交通干道，每天过往车辆2万多辆，路过客人十几万人次，此部分路过客，将是本项目可以借用的消费力。二级商圈二级商圈 按5万平方米mall次商圈一般为3平方公里的基本理论，项目向北3公里已达市中心通观路，受消费惯性和市中心30多万平方米商业的向心力影响，事实上北部约2公里处的城南河已是我们次商圈最北的边缘，东南、西南向1000米处即为山体，因此我们把二级商圈的辐射点向东、西北延伸，环科园的全环科园的全部与城南河以南的东山社区为本项目可能辐射到的二级商圈。部与城南河以南的东山社区为本项目可能辐射到的二级商圈。环科园：约70%的人口集中居住于绿园路以北，居民结构主要为园区开发的拆迁户为

13、主。二级商圈之人口特征二级商圈之人口特征 环科园现有常住人口约5万人，其中约约70%的人口集的人口集中居住于绿园中居住于绿园路以北路以北的北区。北部小区大部分建成于九十年代中后期，居民结构主要居民结构主要为环科园开发为环科园开发的折迁户为主，的折迁户为主，辅助以区域内的个体工商户。近几年，北部边缘也开发有海德名园、水岸豪庭等高档社区。东山社区：该区域居民结构以公职人员、个私业主为主 二级商圈之人口特征二级商圈之人口特征 东山社区现有常住人口约4万人，以人民南路、荆溪南路两条南北路和东山路一条东西路为开发轴线，大部分小区也建成于九十年代中后期，因市政府和大量行政单位位于城南，该区域居民结构以该区

14、域居民结构以公职人员、个私业主为主。公职人员、个私业主为主。东山路两侧集中了较多的机关单位。2003-2006年，也开发了部分小区，但近两年除了泽福苑以外，没有项目开发。大统华周边：依托龙池路北侧的大统华分店及新城路西侧农工商超市等形成了社区型小商圈。二级商圈之典型商业二级商圈之典型商业 大统华周边：大统华周边：依托龙池路北侧的大统华分店、农工商超市等形成的社区型小商圈，大统华分店约2000平方米，1复2层。该商圈每日人流量超过5000人，附近大量底层社区配套型小商铺。平均营业面积50-100平方米，铺面租金11.5元/平方米/天。二级商圈之典型商业二级商圈之典型商业 新城路北端餐饮休闲小商圈

15、：新城路北端餐饮休闲小商圈：依托新城苑、水岸豪庭、海德名苑等较高档的社区而形成，现有盛世桃源、国色天香、上古足道、紫罗兰等大型餐饮、休闲企业7家，合计营业面积1.5万平方米左右。新城路北端餐饮休闲企业，合计营业面积1.5万平方米左右。东山东路社区型商圈依托东山菜场形成，以社区配套型商铺为主，多沿街底商。二级商圈之典型商业二级商圈之典型商业 环科园中央商务区规划有10万平方米左右高档商务楼，未来可满足1万人的商务办公需求。该商务区距本项目1500米。东来商务港东来商务港 环科园中央商务区前期启动项目，中央商务区位于新城路以西、绿园路以南地块，占地254亩）主要发展特色楼宇经济、广场经济；整个中央

16、商务区规中央商务区规划有划有10万平方万平方米左右高档商米左右高档商务写字档。未务写字档。未来可满足来可满足1万人万人的商务办公需的商务办公需求求。二级商圈之产业潜力二级商圈之产业潜力 东山社区已基本无大型产业及人口导入，未来二级商圈消费力主要依托环科园产业发展及宁杭高铁的拉动效应。二级商圈之产业潜力二级商圈之产业潜力 环科园十一五规划摘编环科园十一五规划摘编 加快形成集环保设计、生产制造、贸易服务贸易服务等产业集群。经济发展目标：“十一五”期间，确保技工贸总收入年均递增30%；财政总收入年均递增25%；实际利用外资年均递增25%；全社会固定资产投资年均递增25%。到2010年，人均国内生产总

17、值达到1.5万美元。产业发展目标：形成以环保产业为主体，具有自主知识产权的环保高新技术为主导具有自主知识产权的环保高新技术为主导，环保制造业和环保服务业为支撑，电子与电气等其它配套高新技术产业与现代服务业为两翼的产业格局。产业结构目标：环保产业产值占55%，非环保高新技术产业占25%，服务业占20%。宁杭铁路宜兴站位于龙背山森林公园南侧，建成通车后，每天数万人流经过宁杭铁路宜兴站位于龙背山森林公园南侧，建成通车后，每天数万人流经过城南去往火车站，宜城与丁蜀的联系更加紧密，城南的区位优势更加突显。城南去往火车站，宜城与丁蜀的联系更加紧密，城南的区位优势更加突显。关键词：消费惯性市中心、43、餐饮

18、需求旺盛 二级商圈消费综述二级商圈消费综述 二级商圈内并无跟本案差不多的商业项目以及与乐购体量相当的大卖场，大大多数居民被消费惯性所趋使去市中心消费多数居民被消费惯性所趋使去市中心消费，如何扭转他们的消费习惯成为迫切任务。本项目以及乐购对二级商圈内居民的吸引力明显不足，东山社区的居民的生活用品类消费被分流至市中心大统华和城东大润发，环科园北部居民明显以大统华分店为中心。乐购在二级商圈的有效辐射力仅有效辐射力仅43%。而现代广场知名度远远低于乐购，有43%的居民居然不知道有现代广场，更搞不清楚和乐购的关系。服饰类去市中心消费的目的性非常明显，且绝大部分居民并不认可去综合类大卖场里购买衣服，本案的

19、服饰业态生存空间非常小服饰业态生存空间非常小。绝大多数居民把特色小型餐饮作为自己比较喜欢又承受得了的经营项目，表明以家庭消费为主的餐饮业需求较为旺盛餐饮业需求较为旺盛。二级商圈消费综述二级商圈消费综述 氿滨大道连接丁蜀与宜城，丁蜀是本项目可能辐射到的潜在消费地。项目述评之第三商圈项目述评之第三商圈 丁蜀镇：仇滨大道连接市区与丁蜀，丁蜀是昆山最大的经济重镇，私营经济非常发达，且丁蜀商业经济的整体层次显然不如市区，丁蜀有望成为本项目可能辐射到的区域。第三辐射圈寻找第三辐射圈寻找 绿园路紧接东山路，是张渚镇进市区的主要干道，因此张渚也是本项目可能辐射到的重要消费地。项目述评之第三商圈项目述评之第三商

20、圈 张渚镇：环科园绿园路距项目仅1500米，该路为张渚进市区的必经干道。张渚是次于丁蜀的郊区第二大镇，工业重镇与旅游重镇。第三辐射圈寻找第三辐射圈寻找 关健词：组团式扩散，餐饮业缺少旗舰店、品牌店。区域商业发展述评区域商业发展述评 本区域商业以两个组团为中心向四周扩散，本区域商业以两个组团为中心向四周扩散，即乐购为中心的购物型大卖场和以人民路龙潭路交叉口为中心的餐饮娱乐小商圈。乐购2008年总营业额约6300万，总营业额仅为大润发的四分之一，日均来客量约3600组5000人，仅为大润发的一半，客单量48元/组，也相当于大润发的一半。上述数据不仅反映了本区域人口数量、消费层次与大润发商圈的差距，

21、同时也本区域人口数量、消费层次与大润发商圈的差距，同时也反映了商圈整体成熟度较低。反映了商圈整体成熟度较低。而人民路龙潭路交叉口餐饮娱乐小商圈，多为300-800平米的中等业态，餐饮业餐饮业缺少旗舰店、品牌店缺少旗舰店、品牌店，主要瞄准商务宴请，也不利于消费力的综合提升。区域商业成熟度区域商业成熟度 关健词：43%、餐饮影响力式微 区域商业发展述评区域商业发展述评 乐购超市基本涵盖一级商圈内的基本生活需求，对二级商圈的生活消费覆盖率仅43%；人民南路餐饮娱乐商圈在宜兴公务宴请、目的性餐饮、高端娱乐消费群中，曾经极具影响力，但进入2008年，长桥河商业街的开业、新城路北首餐饮休闲商圈的形成，八号

22、公馆等高档休闲场所的开业，使人民南路餐饮娱乐对市区高端消费者的吸引力人民南路餐饮娱乐对市区高端消费者的吸引力日趋减少，若近期不能有效提振消费吸引力，该区域餐饮娱乐消费将日益减少。日趋减少，若近期不能有效提振消费吸引力，该区域餐饮娱乐消费将日益减少。区域商业影响力区域商业影响力 新天地商圈以7万平米的新天地mall为龙头，整个核心商圈商业经营面积约10万平方米。竞争商圈之新天地竞争商圈之新天地 新天地商圈新天地商圈 基本概况：商圈以苏南商厦和太隔菜场为早期居民聚点，成型于08年7月，距市中心商圈不到千米，因该区域商业基础良好，已发展成市中心商圈的组成部分之一，该商圈以新天地7万平方米mall为龙

23、头，主力店为莱新百货、国美电器、世纪联华大卖场、五星电器，核兴商圈商业面积约10万平方米。零售业比重超过70%，餐饮娱乐业态中有1家健身中心、3家咖啡、网吧游戏房等，经营良好，无大型餐饮。竞争商圈之新天地竞争商圈之新天地 业态分布：零售业态的比重超过零售业态的比重超过70%，餐饮娱乐与休闲业态总面积不到2万平方米。餐饮以休闲餐饮为主，娱乐店以百渡桌球、网吧、游戏房及百度酒吧（筹建中）为主，休闲类业态以皇仕堡健身中心（5000平米）为主。新天地最高租金出现在时尚通道内小店铺，个别铺位租金达到5元/平方米/天，且一铺难求。竞争个案之新天地竞争个案之新天地 租金与租赁情况租金与租赁情况：新天地mal

24、l内部1楼租金在4.5元/平方米/天，其外围及宜北路东侧铺面租金2.5-3元/平米/天，内部2楼平均租金1.8元/平米/天，3楼平均租金1元/平米/天。外围宜北路铺面1层复3层，且主力面积在2、3楼的1元/平方米/天。上述租金均按经营面积测算，物业管理费5元/平方米/月。新天地mall本身1-2楼已基本满租，3楼、4楼各招商成功约40%，2009年可供招商面积约1.5万平方米。竞争商圈之新天地竞争商圈之新天地 经营发展评判：经营发展评判：07年、08年、09年因新天地开发，宜北路沿线铺面租金每年递增约20%，3年翻了近一倍，目前该商圈除新天地mall本身，其它沿街已基本无铺面可租，商圈商铺空置

25、率约15%。主要集中于mall的负1层和3楼。大润发2008年总营业额达2.5亿。受其拉动，阳羡东路已集聚十多家中型餐饮、休闲店家。竞争商圈之大润发竞争商圈之大润发 大润发商圈大润发商圈 基本概况基本概况：大润发位于阳羡路与荆邑路交叉口，主体两层，建筑面积约2万平方米，06年初开业，2008年该大卖场总营业额突破2.5亿，日均客流量8200组超过万人，平均客单消费额81元/组。受该龙头业态拉动，其前门阳羡东路已集聚了十多家中型餐饮、休闲店家阳羡东路已集聚了十多家中型餐饮、休闲店家。商圈正在形成过程中。因东氿新城启动区的开发，大润发商圈有望成为城市副中心级的商业地标。竞争商圈之大润发竞争商圈之大

26、润发 业态分布：大润发内场有2900平米（经营面积）的店外铺，以购物形态为主，阳羡东路以中型餐饮、休闲店家为主。永琪美容美发进驻。租金与租赁情况：大润发内场店铺租金510元/平方米/天不等。阳羡东路商家大部分为1层复3层，租金均价0.61元/平方米/天。经营状况较好，基本没有空铺。无管理费。经营发展评判：随着城市规划中的东氿新城启动区的开发，该区域周边人口导入的进程加快，大润发商圈将渐渐成型，并有望成为城市副中心的商大润发商圈将渐渐成型，并有望成为城市副中心的商业地标。业地标。长桥河步行街位于市中心核心地段，为层商铺，其2、3层大部分为餐饮商家。竞争个案之长桥河竞争个案之长桥河 基本概况基本概

27、况：长桥河步行街建成于08年夏天，位于市区商业中心的核心位置，基地总面积约31139平方米，总建筑面积31519平方米，其中商业建筑面积24166平方米，地下建筑面积7203平方米。业态分布业态分布：底层主要为服饰业态，23层主要为餐饮娱乐休闲业态，目前进驻的商家主要有傣妹火锅、战锅策、江南小厨、豪客来、韩国料理等。该项目餐饮消费以逛街后的随机性消费为主，以高收入群体为主的宴请类消费基本没有。竞争个案之长桥河竞争个案之长桥河 租金与租赁情况：整条步行街东热西冷，东部底层铺面租金68元/平方米/天，西端底层铺面租金3-4元/平方米/天。2楼租金2-2.5元/平方米/天，3楼平均租金在1.2-1.

28、5元/平方米/天。招租情况良好，空铺率不足10%，各店家反映经营状况较好。经营发展评判：因地段较好，该项目已经成为宜兴特色餐饮最具吸引力的地方，主要消费者为市中心逛街客群，随机性消费为主。以停车为主的目的性消费并不强随机性消费为主。以停车为主的目的性消费并不强。发展前景较好，预计三年内租金年递增10%以上。联想地块的万平方米商业将于今年月份启动开发。竞争个案之潜在对手竞争个案之潜在对手 联想地块联想地块：谢桥路北侧，仇滨大道与人民南路之间。紧邻本项目，占地面积2.3万平方米，总建筑面积3万平方米。其中商业面积约2万平方米，主要为3层街区式设计。目前项目在规划中，预计09年5月动工，10年底可望

29、开街营业。竞争格局综述竞争格局综述 竞争项目排序竞争项目排序：新天地、大润发、联想地块、长桥河。其中新天地1.5万平方米待招商面积，对外来品牌商家进驻本项目的入驻意愿是不小的冲击。租金竞争状况租金竞争状况：新天地的空铺主要集中在3、楼和地下，按经营面积日租金1元平米，管理费较低。而长桥河项目的租金较高，因地理位置问题，并不对本项目构成正面竞争。商圈成熟度商圈成熟度：上述项目除联想地块外，其商圈均较为成熟。龙头业态的拉动作用明显。本项目招商过程中前期面临新天地、后期面临联想地本项目招商过程中前期面临新天地、后期面临联想地块的正面竞争。块的正面竞争。项目概况项目概况 本项目总用地面积28500平方

30、米，建筑面积60689平方米，其中设计地上45898平方米（实测46076平方米），地下14790平方米，容积率1.6，地下停车位300个，地上90个。店名 阿马尼 上岛 金田中 永和 网吧 云凤祥 名烟名酒 茶叶 桌球 佳佳旺 ITAT 合计 营业面积 1531 318.5 304 457 26 20 57 485 192.8 建筑面积 2047 905 448 490 611 42 32 91 648 263 5000 10576 乐购使用建筑面积25460平方米，本项目商业第一层9086平方米，商业第二层4266平方米，商业第三层4559平方米，地下2016+730=2746平方米。合计

31、商业面积46117平方米，其中现代广场商业面积20657平方米。项目概况项目概况 拟进行保留的有效商家建筑面积拟进行保留的有效商家建筑面积 现代广场自有商业总建筑面积现代广场自有商业总建筑面积20657平方米（含地下平方米（含地下2746平方米）。平方米）。注:灰色块为暂保留,后期结合招商情况及转租赁情况决定是否保留 本项目（含乐购）实际营业的建筑面积36036平方米，其中零售业比重82.7%、餐饮业比重8.1%、休闲娱乐业比重9.2%项目概况项目概况 现代广场部分现有实际可经营业态中，餐饮有上岛、金田中、佳佳旺、永和四家共2106平方米，休闲娱乐有阿玛尼、网吧、桌球三家共3306平方米，零售

32、业态有ITAT、绿壶春、云凤祥等三家共5100平方米，其它如烟斗骑士、爱茉莉、阿福名店、欧吉亚拉等均难以维持经营拟取消。乐购面积中除肯德基和美食广场合计约800平方米为餐饮业态，其它24660平方米均为零售业态。统计中得出，本项目（含乐购）实际营业的建筑面积本项目（含乐购）实际营业的建筑面积36036平方米，其中零售业比重平方米，其中零售业比重82.7%、餐饮业比重餐饮业比重8.1%、休闲娱乐业比重、休闲娱乐业比重9.2%。休闲娱乐业经营状况均较好；餐饮业除永和豆浆、肯德基生意较好，其它均生意冷谈；零售业态中经营状况好坏参半。阿玛尼已成为宜兴中高端娱乐业态的旗舰品牌。项目店家扫瞄项目店家扫瞄

33、阿玛尼：阿玛尼：为本项目经营最成功的商家，在宜兴娱乐业中具备较强影响力，已成为市区夜生活的旗舰店，其消费客群以20-40岁为主。酒吧部分客单量在80-150元/人，KTV部分客单量在150元/人以上。每日接待消费客人400-500人次.。永和豆浆以工作餐为主，肯德基以家庭餐饮消费为主，经营效益较好。永和豆浆：为本项目经营最成功的餐饮商家，每日营业额约4000元，早餐、中餐、晚餐、夜宵四拔客户。早餐和中餐主要为本项目及附近的上班人士，晚餐和夜宵主要为娱乐场所上班人士和消费者。肯德基：借助其品牌效应，经营效益较好，以吸纳一级商圈内居民的家庭餐饮消费为主。项目店家扫瞄项目店家扫瞄 项目人流分析项目人

34、流分析 项目人流入口分别有东、北、西、南、东南五个稍大的入口，和ITAT、永和边侧两个经营户通道。事实上，东南侧入口成为一级商圈居民进入乐购的主通道，南侧入口主要是乐购班车引导入的客群。其它入口均极少人流。据粗略统计一楼乐购与ITAT交接通道以及二楼乐购与现代广场交接通道每天平均约分流500人左右，不足以对项目经营形成实质支持。项目定位思考项目定位思考 消费者定位消费者定位 商圈基础消费力不足，需加强目的性消费的吸引商圈基础消费力不足，需加强目的性消费的吸引 业态定位业态定位 首先是针对二级商圈居民，其次是针对全市居民的中高端目的性消费业态首先是针对二级商圈居民，其次是针对全市居民的中高端目的

35、性消费业态 两种方向：一种是批发市场、主题专业市场类的购物型业态。另一种可以为中高端两种方向：一种是批发市场、主题专业市场类的购物型业态。另一种可以为中高端 餐饮与中高端娱乐业态融合的主题商业。鉴于产品现状和现有业态导向，建议取后者。餐饮与中高端娱乐业态融合的主题商业。鉴于产品现状和现有业态导向，建议取后者。项目定位思考项目定位思考 开发商角色开发商角色商圈运营商商圈运营商 本项目不是一个普通的商业项目，需按照城市规划的最初要求，以乐购为龙头引导区 域内形成东山与环科园的生活商圈。做好市场培育，提升铺面价值，选准时机对外销售 租售关系思考租售关系思考 出于提高“平效”考虑，建议楼控制低平效的普

36、通餐饮业态，尽可能选择高平效的购 物业态（含高档社区配套）与较高平效的品牌小餐饮。3年后租金需达到原售价的5%左右 项目定位思考项目定位思考 消费定位消费定位中高端目的型消费集中地中高端目的型消费集中地 项目功能定位项目功能定位城南商圈孵化器城南商圈孵化器 项目业态定位项目业态定位以餐饮、娱乐为主，社区配套为辅以餐饮、娱乐为主，社区配套为辅 项目形象定位项目形象定位吃喝好旺角吃喝好旺角 宜兴乐活城宜兴乐活城 平效偏低导致商家每平租金承受力较低，后期招商中应严格控制承租面积，提高平效的基础上提高租金。平效分析平效分析:ITAT,2008年2月至2009年1月,总营业额1839571元,按建筑面积

37、5000平米,平效为1元/平米/天;上岛咖啡.2008年2月至2009年1月,总营业额1591379元，按建筑面积905平米,平效为4.8元/平米/天;阿玛尼,2009年1月,据报营业额约150万元,按建筑面积2047平米,平效为24.4元/平米/天；永和豆浆，2009年1月，24小时平均营业额约4000元，按建筑面积490平米，平效为8.2元/平米/天。前期经营总结 本项目1-3层平效出现了奇怪的倒挂现象。平效将直接对应到商家所能承受租金，一般零售业所能承受的租金为平效的20-25%，餐饮业能承受的租金为平效的10-15%。永和豆浆2009年月租金为14783，按建筑面积测算，每日租金为1元

38、平方米。假设面积能控减至330平米，则日租金提高至1.34元/平方米。前期招商总结 店名店名 阿马阿马尼尼 上上岛岛 金田金田中中 永永和和 网吧网吧 云凤云凤祥祥 名烟名烟名酒名酒 茶叶茶叶 桌球桌球 佳佳佳佳旺旺 ITAT 合计合计 营业面积 1531 318.5 304 457 26 20 57 485 192.8 建筑面积 1927 905 449 498 471 36 32 91 648 263 5000 10320 因按营业面积招商，前六家共损失可招商面积744.5平方米，计划在后期通过增加可租赁面积补足。前期计划保留4286平方米，灰色块正常店铺五家为拟重新招商的部分共6034平

39、方米 保留面积 招商面积 合计 一层 754 7848 8602(除农行400+自营84)二层 778+356=1134 3132 4266 三层 2398 2161 4559 合计 4286 13141 17427+自营484=17911 而根据租赁面积表统计得出13151平方米。数字已基本吻合。前期定位思考 项目运作的前提条件 增加人气促发商气 方法一：增加社区服务设施，使项目地成为周边两公里居民的人气中心 方法二：主力店尽可能是吸引人气较多的业态 方法三：打造高品质商业景观，吸引随机性消费人群 中庭 消费客群定位 本项目一级商圈人口数不足，人口层次呈两头大、中间小，高端消费外流严重；而二

40、级商圈人口众多，但低端消费群被其它同类项目分流严重，高端消费群尚未对本项目形成认知。建议项目立足一、二级商圈，通过业态定位增强对一级商圈中高端消费力和二级商圈中的中端消费的吸引力。将项目在一级商圈的辐射力提升至90%，二级商圈的辐射力提升至70%。辐射圈巩固一级商圈的高端、挖掘二级商圈的中端消费 消费客群定位 分层次：围绕一、二级商圈中的机关企事业单位的商务宴请的餐饮休闲需求，并渐渐在全市范围中形成回头客；围绕二级商圈中的中端消费者的家庭性购物、聚餐及朋友小聚的餐饮休闲消费需求，并以此拉动二级商圈中的高端消费者。消费层次单位的商务宴请、家庭性购物、餐饮需求 消费客群定位 强化对20岁以下、30

41、40岁两个年龄区间的消费者的吸引，20岁以下追求时尚性消费，3040岁追求品质型消费，前者消费忠诚度最高，后者消费力以及价格承受最强。年龄段拓宽20岁以下、30-40年龄区间的消费吸引 经营业态定位 餐饮业方向：首先是聚集一、二级商圈亲友聚餐为主的中档特色餐饮，客单消费额在5080元/人；第二是吸引全市单位和个人的普通宴请消费需求的中档偏高品牌餐饮，客单消费额在100元/人以上。第三是吸引大量年轻客群的特色风味小吃。大型餐饮娱乐mall 经营业态定位 餐饮消费需求的九种类别 高级商务宴请 单位或个人接待贵重宾朋的宴请，发生在高规格的大酒店或大型专业餐饮场所，包房。在宜兴的标准是人均100以上，

42、酒水消费往往超过菜品。普通宴请 单位或个人接待普通宾朋的宴请，一般发生在中大型专业餐饮场所，包房为主。在宜兴的标准是人均80-100，酒水消费不超过菜品。亲友聚餐 以提高生活品质为由头发起的家庭及朋友间的餐饮行为，发生在中小型的专业餐饮场所、特色餐饮场所，大厅为主。宜兴标准人均50-80，较少喝酒。喜宴 红白喜事、谢师宴、生日宴等，以高规格的大酒店为主，大厅为主。宜兴标准人均80-100，酒水消费不超过菜品。休闲小吃 多伴随逛街购物行为发生，以随机性消费为主，全大厅。宜兴标准人均一般不超过30元，不喝酒。早点及工作餐 上班过程中的短时工作餐饮。宜兴标准是人均10元左右。商务餐饮 一般伴随商务活

43、动过程中的短时餐饮，多发生在咖啡馆、茶馆等。宜兴标准是人均30-50。餐费多大于饮料。大众小吃 个人或家庭解决饥饿问题的餐饮，多发生在传统型的街头小饭店。宜兴标准人均10元左右。旅游餐饮 旅游观光过程中的目的性特色餐饮。高利润。因物业条件及宜兴居民的消费习惯，餐饮业的主题应该以中档的亲友聚餐及单位普通宴请为主，休闲小吃为辅；高档商务宴请来本项目消费的可能性较小。本项目餐饮业消费定位 亲友聚餐为主，普通宴请、休闲小吃为辅 经营业态定位 娱乐休闲业消费需求分类 非健康的中高档娱乐休闲：夜总会（高级会所）、桑拿浴场，上层社会挥霍金钱的地方 非健康的中低档娱乐休闲：休闲美发、街头按摩 健康的中高档娱乐

44、休闲：足疗、美容美体、健身会所、酒吧、量贩式KTV、剧院、电影院、特色养生会所，追求生活情调与品质的地方 健康的大众化娱乐休闲：舞厅、迪吧、桌球、网吧、游戏房、录像厅、棋牌室，消磨时间或追求生活体验的地方 体育运动休闲场所：溜冰场、保龄球馆、网球场、乒乓球馆、游泳馆、足球场、高尔夫球场 运动休闲培训机构：健身培训、击剑、邰拳道等等 其它：赌场 经营业态定位 经营业态定位 一、重点吸引20岁以下群体的时尚型娱乐，如大型电玩游戏、电影院；二、重点吸引30岁以上客群的高档桑拿会所、足浴、健身会所。在此基础上用一些文化休闲类型的其它业态补充。如音像图书制品、玩具礼品屋、音乐运动器械店。社区配套方向：大

45、药房、面包房、干洗店、美容美发、24小时便利店 本项目休闲娱乐业方向 需与阿玛尼形成错位经营客群互补 投资客户定位 根据业态导向，本项目等经营做旺之后，以带租约销售的形式出售给投资客，建议500平米以下的或总价500万以下的单店均带租约整体销售，而总价500万上或面积500平米以上的店铺仍需以产权式包租物业小分割销售。城南商圈运营商 开发商角色 功能一：为环科园与东山社区商业的升级提供消费力孵化 功能二：为环科园从二产科技园转变成二三联动提供产业孵化 开发商角色定位 项目生存点解构 消费层面 经营层面 销售层面 开发层面 立足二级商圈，拓展全市影响力 中档需求为主、高档需求为辅 家庭需求为主，

46、单位需求为辅 餐饮：中档大型中餐主力店，拉动品牌特色餐饮 休闲娱乐：中高端精英消费的电影院、足疗、浴场等 购物：以二级商圈家庭为基础，辐射全市的主题商业 以投资客为主，当租金回报拉高到回报时售 做低起租租金，做高递增率，做旺商铺，尽快出售 综合定位 功能定位 现代广场宜兴人的城市客厅 城市客厅指的是项目提供宜兴市民家庭接待宾朋的休闲与餐饮公共空间 社区公共配套 特色商业景观 零售大卖场 晨兴地产首创以三大引擎拉动客厅商业开发模式 形象定位 前文关键词家庭消费、二级商圈、中高端、餐饮娱乐 这是一座灯红酒绿、茑歌燕舞的夜生活之城 这是一座荟萃中西佳肴、四海美味的美食之城 这是宜兴人追求都市奢华与现

47、代节奏的时尚之都 这里即将开启宜兴现代生活的第三空间 我们带给宜兴人现代生活第三空间 形象定位 生活概念 第三空间 第三空间指的是传统的家庭与单位两点一线生活以外的第三空间，这是餐饮娱乐休闲生活的统一代名词，是指满足了传统的温饱以后，提升生活质量的必备空间。现代广场宜兴人的第三空间 形象定位 有关第三空间的推广发散 第三空间：指八小时以外的另外八小时 如：八小时我在班、八小时我在床，另外八小时，我在 第三空间：指家庭、单位以外的第三交际圈 如：在第三空间，我认识了生命中最重要的一个人 第三空间：指独立的属于自己的空间 如：房子属于她，单位属于他们，只有第三空间属于我 其实，第三空间指的就是现代

48、的、时尚的、属于都市的生活空间 形象定位 项目招商面向外埠市场需跳出宜兴寻找启动市场神经的定位 现代广场 太湖西岸餐饮、休闲、娱乐、旅游核心商圈 太湖西岸：规避长三角无新意的地域概念，主打环 太湖经济圈旅游圈的概念 旅游：项目借餐饮休闲的目的性消费特性和独特的 商业景观，形成一个旅游人口消费集聚地，打造宜兴商业文化的形象品牌 太湖西岸餐饮、休闲、娱乐、旅游核心商圈 商业文化 餐饮 休闲 购物 娱乐 旅游 打造六为一体的主题商圈 形象定位 核心招商操盘策略 舆论先行 硬件提升 主力托市 面积控制 对项目的形象进行重新定位，设定位语推广 重点改造项目商业环境亮化工程和人流组织 在餐饮娱乐主力店上投

49、入重要优惠政策进行招商 控制商业经营面积的基础上提升平效，为销售做准备 操盘策略 产品修正方案 产品硬件本身存在的主要问题：产品硬件本身存在的主要问题：水平人流通道多且分散，在目前项目整体人流不足的情况下，无法形成人流汇聚点；垂直人流通道设置不够合理，且因为部分二楼店面在一楼沿街增设了人流口，至使垂直通道事实上使用效率不高；大型购物休闲广场应具备的外部景观、休闲小品、导示系统、背景音乐系统、楼体亮化工程不够完善且品质不够高，无法吸引人气，形成不了商圈效应。人流动线建议 交通动线改造：交通动线改造：（1）、减去自动扶梯两部，即北大门入口处扶梯。打口北侧人流通道，让中庭景观吸纳北门进口人流，同时此

50、扶梯的减少将促使部分人流下地，提升负一层人气；（2）、增加观光电梯两部，分别设在东广场右侧和北广场爱茉莉边上。直接作用是拉动三层商业的人流，治愈二、三楼商铺招商的硬伤。人流动线建议（3）、中庭观光梯暂时禁停一楼，逼使人流向内，可通过扶梯上二、三楼，提高此扶梯使用效率，拉动二楼内铺人气。（5）、项目招商及二次营运初期，在保证消防安全的基础上，关闭现有东侧所有小门、次人口，仅保留东大门一个，增加此主通道人气。人流动线建议 3 4 公交站台：协调城管部门，将东大门斑马线附近绿化切除，设置两个公交站台；将北广场入口处尽量敞开。人流动线建议 资金计划 拟将北广场改造成一级辐射圈内社区居民的户外活动中心，

51、使项目成为城南、环科园的人气磁场。增设儿童活动场、老人活动场地，并添置器械。建议将蓝球场两侧沿河苗圃做平设置。北广场改造 资金流计划 用石材铺装拼成半圆形中心广场与舞台区，便于社区活动与现代广场促销活动用。设置稍大的水景一个及具生活味的景观小品2-3处。设置休闲坐凳，也可将树池改造成坐凳；设置发光景观树与广场背景音乐系统；增设书报亭和彩票售票亭各一个 北广场改造 万和路三三公路交口 振万路 资金流计划 东大门门头重新设置，建议取消线条，用铝塑板拼贴金属边（请景观公司通盘考虑）；移走灌木池，沿路牙设置花坛若干，种植小灌木及四季花草。东广场改造 资金计划 设置水景，主通道设置部分花坛及小品。中庭改

52、造 资金流计划 重要人流通道口设置落地导购牌（设广告位），转角处墙体安装有机玻璃（亚克力）材质的导购牌、门牌若干。标识导示系统增设 万和路 万和路三三公路交口 万和路 万祥路 振万路 资金流计划 LED或DID电子屏：东大门设置5*7米左右（请景观公司结合门头改造通盘考虑），此电子屏可以显著提升东大门人气并增强项目对路人的吸引力，后期也可用于广告经营。北大门、东大门增加泛光灯数量，使立面突出。亮化工程改造 灯塔与现代广场精神坐标设置。可以设在北广场边缘，永安路氿滨大道交叉口内侧附近，灯塔用电拟5-10KW，增强北广场光源同时吸引人气。资金流计划 资金计划 东广场、北广场设置若干地灯，更换现有庭

53、院灯（增加亮度并可挂道旗）。顶部增设泛光灯，增强广场广告灯箱亮度，楼体轮廓线设置霓虹灯勾勒，局部增加点光源 亮化工程改造 资金计划 沿中庭过道围栏及大楼外墙增加若干广告位 广告位增设 资金流计划 项目项目 改造内容改造内容 费费 用用（万元）（万元）备注备注 1 交通动线改造 增设观光梯两部 80 含施工费用 2 外部景观改造 北广场灯塔及现代广场标志物 10 灯塔、场标、广告结合 4 水景1个、景观雕塑3个 30 含施工 5 景观公司设计及出图费 20 含东广场设计 6 儿童游乐设施、老人运动设施 10 含施工 7 北广场、东广场铺装、花草、背景音乐系统等改造 40 含施工 8 东广场门头改

54、造 10 含施工 9 书报亭、彩票售票亭 5 10 北广场发光景观树 5 电费需接入市政系统 11 内部景观改造 水景1个及景观小品2个 25 含施工 12 导购牌、门牌等 5 13 亮化工程 LED（DID）电子屏 40 14 楼体亮化 35 含施工 15 广场地灯、草坪灯等 10 16 其它工程 公交站台2个 10 结合公共绿化带改造 17 负一层改造预留费用 15 18 内部其它整改预留费用 30 合计合计 380 万和路 万和路三三公路交口 万和路 万祥路 振万路 租售关系考虑 首先：优先考虑平效较高，能承受较高租金的购物型业态，便于后期出售；其次：招商时，优先考虑能承受较高租金的品牌

55、餐饮品牌娱乐，便于后期出售；第三：招商时，通过压缩面积做高平效，才能使经营户承受较高的租金；第四：一般来讲，按目标售价5%的年回报率租金起步，3年内租金增值前景能达到回报的8%，这是投资者能承受的底线，而我司年后可望不再贴租，这也是比较理想的状况。项目后期按照先招后售，带租出售的原则来考虑两者间的关系 按照上述原则，我们制定招商策划方案如下 招商策划方案 主力店的设置方案 主推：大型中餐（1楼西区局部2楼西区全部，附赠地下室700平米，共3200平米）小型电影院（楼东区全部约2000平方米或北端约900平米）次推：大型浴场（1楼西区局部2楼西区全部，附赠地下室700平米，共3200平米）大型餐

56、饮（楼东区北侧兼加建约2000平方米）次推：大型中餐（1楼西区局部2楼西区全部，附赠地下室700平米，共3200平米）大型足疗兼酒店（楼东区全部兼加建约4000平方米）中等足疗加健身会所（足疗约1000平方米健身会所加建2000平方米）业态规划 餐饮：大酒楼、特色餐饮、风味小吃（合3000平米）零售：主题商城（4500平米）社区配套：干洗、银行、婚莎摄影、移动电信、美容美发 业态规划1 约新增面积250平方米 品牌示例：大餐饮（水天堂百姓人家）社区配套：象王干洗建设银行永琪美容美发 主题商城 业态规划2 主推儿童用品城：ITAT区域的儿童用品城的设置建立在三点基础上：、这是宜兴一个极具潜力的市

57、场消费空白点；、儿童购物是典型的家庭型消费，将给特色餐饮带来充足人气；3、出于提高平效及租金便于小铺面出售的考虑，该区域只能设置零售业态。辅推：3C数码城 辅推3C数码城(电脑及其配件数码产品手机音像制品等)：3C电子城可行的主要原因：、借助集团晨讯科技在手机行业的资源优势,设立宜兴最大的手机卖场；、数码城的主力消费群体以时尚的年轻人为主；3、出于提高平效及租金便于小铺面出售的考虑，该区域只能设置零售业态。业态规划3 业态规划3 餐饮：大酒楼、特色餐饮、风味小吃（合4266平米）新增面积200平方米 餐饮:规划了14家特色餐饮(如过桥米线陆长兴等)业态规划4 新增面积200平米 三楼东区主力店

58、按院线休闲餐饮足疗健身中心依次招商 三楼其它区域按美容SPA茶座特色理疗培训机构招商,拟将桌球乒乓球网球等归并至四楼加建部分 业态规划5 同1、2楼主力业态-1层拟规划一家电玩城，洗车点配合市场培育方案设置，另一块黄色区域配合1、2楼主力业态来使用 辅助用房 业态规划5 不同业态间的消费支持 乐购 主题商城 餐饮 娱乐休闲 以家庭消费为主的主题商城和中高端娱乐业态对餐饮消费的拉动非常明显，从另一角度，以二级商圈家庭餐饮消费为主的餐饮业对乐购的消费拉动也将非常明显。招商计划 第一阶段（3-4月）：一次撒网：按方案一，启动电影院、中式餐饮的招商 目标：第一家主力店达成意向 第二阶段（5-6月）：二

59、次撒网：按方案二三，对主力店业态进行调整补充招 商，并对小型品牌撒网登记,1000平方米以上的大店可签约 目标：两家主力店签约进驻 招商签约率40%第三阶段（7-9月）：一次收网：全面招商，对前期登记试图入驻的小型业态洽谈进驻，并重点补充品牌餐饮 目标：招商签约率80%第四阶段（10-12月）：补充招商与开业筹备。目标：招商签约95%，开业85%。招商主要节点 招商目标城市：上海无锡南京杭州常州 招商计划 4 3 上海：重点招商大餐饮儿童用品城电影院和品牌特色餐饮；无锡：重点招商地方特色餐饮娱乐休闲商家;南京:重点招商大餐饮儿童用品城电影院和品牌特色餐饮;杭州:重点招商品牌特色餐饮;常州:重点

60、招商地方特色餐饮娱 招商计划 招商推广策略 文线即广告 3月份重点做好招商中心包装、市区户外广告出街、招商道具制作、软文炒作等工作，启动第一轮宣传。媒体选择 选择行业媒体及行业网站发布长效广告，地方媒体配合活动炒作。武线即活动 活动推行：先后需要在上海（5月）、无锡（7月）、常州（8月）、宜兴（9月）各开一次推介会。通过活动来推动项目招商。任何大型商业项目的前五年都属于业态成长期 餐饮业态餐饮业态:目前8.1的比重将提升至20%,后期又将恢复至18%左右，一楼除主力店以外将过渡给零售业态；零售业态零售业态：目前82%的比重将除低至60%，后期将恢复至65%左右。一楼部分小餐饮将可能转化成较高租

61、金的零售业态，一些过道也将增加临时铺面；娱乐业态娱乐业态：目前9%的业态提升至15%，后期一直基本维持现状。其它业态其它业态：规划占到5%，如新增加的面积等，大多数作为主力店配套使用，后期将替换成零售业态为主，商务配套使用的将不到1%，即400平方米。业态发展 作为本项目主力业态的二十几家中小餐饮店，因竞争的残酷，不可避免的保持较快的换手率，为保证大部分商家的持续经营，我们需将一年内换手率控制在30%以下，两年内换手率控制在50%以下，同时，租赁合同和商铺经营合同的签订应该充分考虑此种情况，避免商铺中转时经营户随意更改业态。项目3年后目标日均人流是一万人。人流发展 乐购人流：假定乐购营业额保持

62、25%的增长势头，三年内增长一倍，则人流将从目前的日均5000人提升至8000人。餐饮业拉升：按1万平方米餐饮业总面积计，每日平效需提升至10元/平，则可能达到1.5元/平米的日租金。则每日营业额10万元，每日需有2500人消费。靠零售与娱乐业态的拉动以外，项目餐饮的目的性消费人流需达到1500人（规划至大餐饮650人，其它850人）。娱乐业拉升：零售、餐饮业对中高端娱乐业态的人流支撑非常有限，本项目娱乐业态需靠自身品牌及特色来拉升人流，目前阿马尼每日人流400人以上，若招商电影院与浴场，每日人流约200人次，而大型电玩每日人流将超过500人，人流拉动作用明显。餐饮业人流的测算对项目餐饮招商的

63、档次以及租金升值前景估算非常重要。按日营业额需达10万，其中随机消费、工作餐的1000人中，客单额在10元/人，此部分消费基本恒定，随人流增加而增加；2500平方餐饮30个包房大厅15桌，不考虑翻台，每天最多接待客户900人，上座率取70%，每天630人，按客单量80元人测算，则5万；其它4万需依赖目的性的餐饮消费人群，客单额50元人，每天需吸引800人。本项目餐饮每日人流约2500人。当下，针对帮助特色餐饮店（如上岛）的吸引人流与消费提升的培育方案很重要。项目成熟后，除购物性业态，项目的餐饮、娱乐每天需吸引2500-3000人的目的性消费。辐射力发展 本项目乐购对二级商圈的辐射力三年内将提升

64、至80%；25万宜兴市民中，每天约有1%的人去项目地消费，按三三原则，约有万居民（主要在二级辐射圈内），平均每周去一次，而约有8万居民，平均每月去一次（此部分为餐饮、娱乐目的性消费，基本辐盖了主城区的中高收入群体的八成）。租售关系 面积(平)总价(万)单价(元)4%回报推日租金 8%回报推日租金 1楼150#27 43.5 16111 1.75 3.5 1楼185#33.7 62 18235 2 4 面积(平)总价(万)单价(元)4.6%回报推日租金 8%回报推日租金 2楼137#35.9 25.5 7111 0.9 1.6 2楼32#28.5 29.1 10222 1.3 2.2 目前大部分

65、铺面返租已进入第三个年头，假定2010年按4%定租金，随后年递增15%，则15年（第9年）达到8%不再贴租。而12年达到5.3%，具备了可售条件。商铺培育期从09年15年，共7年。而二楼铺面，假定2010年按4.6%定租金，随后年递增15%，则13年（第7年）达到8%不再贴租。而11年达到5.3%，具备了可售条件。商铺培育期从09年到12年，共4年。按目前销售实例推出的理论租金 一楼理论上需要的日租金在1.5-2元/平之间，二楼在0.8-1.5之间，才可以支撑目前售价 租售关系 地段分（30）楼层分（30）餐饮品牌度分（10）物业硬件条件分（20）面积修正分（10）日租金 总分 修正后租金 情

66、况 评分 情况 评分 情况 评分 情况 评分 情况 评分 新大陆（餐饮）一般 15 1-4 15 本地 7.5 一般 10 900 3 1.1 50.5 1.006 东来顺（餐饮）一般 15 1-3 20 连锁 5 较差 5 500 5 0.65 50 1.006 森林公园赤道吧 一般 12.5 1-2 25 本地 7.5 较差 5 650 6 1.1 56 1.116 傣妹火锅 好 25 3 10 知名 2.5 一般 10 350 8 1.7 55.5 1.152 战锅策火锅 好 30 3 10 连锁 5 一般 10 500 5 1.2 60 1.28 醉翁亭（餐饮）较好 20 1-3 20

67、 本地 7.5 较差 5 200 10 1 62.5 1.19 本项目本项目1楼楼 一般 15 1 30-5.8 好 20-6-76.8 1.55 本项目本项目2楼楼 一般 15 2 20-5.8 较好 15-6-61.8 1.25 注:1、楼层高、品牌度高均与租金成反比关系，而地段和物业优良程度与租金成正比关系；2、按面积修正即面积越小租金越高，物业硬件评判的是车位及层高、展示面等条件。3、本项目餐饮品牌度、面积修正分均取上述平均值 4、前六家得出每分值日租金0.02018，并以此测出本项目租金。宜兴市区餐饮业租金换算表 其它店家所租面积得房率普遍在90%左右，而本项目一楼得房率62%，二楼

68、得房率73%，因此按建筑面积，项目一楼租金1.07，项目二楼租金1.01 综合考虑经营管理费高于市场标准及1、2楼租金价差，1楼租金按1.1元/平米，而2楼为0.9元/平米。招商核心问题建议 租期:从大部分铺面的返租年限测算，本项目建议大型主力店租期控制在7年内，小型店铺租期控制在3-5年。租金：2010年，一楼销售所需要的日租金在1.5-2元/平之间，而餐饮租赁仅能执行1.1元/平米。二楼销售所需日租金在0.8-1.5之间，目前餐饮租赁可执行0.9元/平米。三楼建议在0.3元。租金递增率：理论上，租金占售价的8%，该商铺具备投资价值，因此需保证3-5年内租金递增到目前实际售价的8%回报率，则

69、取年递增15%测算。2009年租金：鉴于前期招商主力店，6月份才启动小铺面招商，较集中的签约在8月份后，餐饮业的装修免租期一般为3月，因此，实收租金日基本在2009年11月或12月。建议2009年的租金与10年持平。主力店优惠政策：建议1复的大餐饮楼娱乐主力店楼主题商城主力店可用1-2年免租金方式补贴装修费方式招商。总面积控制在为6500平米以内。1楼零售业态与餐饮业态比例为6:4，若餐饮租金低至1.1元，为保证平均租金达1.75元，则零售拉至2.15元,难度很大。1-3层平均租金约0.92元/平米 新增面积新增面积 现有空置面积现有空置面积 合计合计 拟日租金拟日租金 2010年应收年租金年

70、应收年租金 备注备注-1层 2746 2746 0.2 200458 一层 餐饮区 约250 2848 3098 1.1 1243847 除农行400及自营84 零售区 约5000 5000 1.5 2737500 二层 约150 3132 3282 0.9 1078137 三层 约150 2161 2311 0.3 253054.5 合计 13143 16437 5512996.5 新天地商圈和市中心商圈的调研数据表明,童装数码电器类中小商家的租金水平在2-3元/平米/天，而本项目乐购一楼店中店的租金水平也在2.5元平米天，建议通过小分割控制面积的方式提升租金;宜兴娱乐休闲业态整体日租金在0

71、.3-0.6元/平方米,且不计收管理费.本项目娱乐业态含管理费拟控制在0.7元/平方米内.上述数据的测算剔除了大型主力店可能采取较大的优惠方式招商所带来的租金减损为使后期价值测算较稳妥,随后按1元/平方米/天来作为本项目2010年可售面积的起始租金.提升本项目整体租金水平的重要法码是一楼5000平方米零售业态的招商成功,其日租金需做到.5元/平米（按经营面积推算为.4元，且不含管理费）。平均日租金:0.92元/平米,不含地下层的平均租金为1.06元 招商租金核算 项目价值核算 该测算按4舍5入归整，每年递增按15%累进。理论单价为国内投资客基本能接受的起始价，实际价值是国际通行标准来推算的价格

72、。按理论单价出售一般需附加2.5%的贴租回报。目前一二楼累计销售6473平方米,销售总额7309万.目前除乐购部分的项目实际价值在8700万，计划六年后达2亿的实际价值。而每年15%的价值递增任务较艰巨。项目价值测算方法可分为市场比较法、销售原值法、租金还原法三种，最后一种较为科学 年份年份 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 备注备注 面积（平米）17911 17911 17911 17911 17911 17911 17911 不含乐购25461平 日租金（元/平米）1 1.15 1.32 1.52 1.75 2.01 2.31 按1元起 年租金收益（万元

73、）653.8 751.8 863 993.8 1144 1314 1510 不含地下部分(含农行)售价单价（约元/平米）理论单价 7300 8395 9654 11102 12768 14683 16885 按5%回报推 实际价值 4867 5597 6437 7402 8512 9789 11258 按7.5%回报推 销售总价（约万）理论总价 13075 15036 17292 19885 22868 26299 30243 不含乐购 实际价值实际价值 8717 10025 11529 13258 15247 17534 20164 不含乐购 年份年份 2010 2011 2012 2013

74、 2014 2015 2016 备注备注 面积（平米）5787 5787 5787 5787 5787 5787 5787 一楼3762、二楼2025 日租金（元/平）1.2 1.38 1.59 1.83 2.1 2.41 2.78 一楼3762、二楼2025 年租金(万元)253 291 335 385 443 509 586 年贴租（约万元）384 384 435 435 435 435 435 净收益（万元）-131-93-100-50 8 74 151 项目已售部分需贴租面积5787平方米，有望在2014年不再贴租。项目价值核算 日租金续上页，一楼按1.35，二楼按0.9来测算。2007年起贴租，前五年7.5%，后五年8.5%，因07年另有部分铺面销售，所以该贴额为预估。2009年重大动作 投资影城。2009年12月开工，2010年12月营业。清退商户ITAT。2009年10月完成撤场。招商电玩城。2009年10月完成招商，2010年3月开业。2009年清退商户费用约200万 2010年重大动作 调整乐购。2010年3月与大润发完成签约，2010年8月乐购同意撤铺，2011年6月大润发开业；儿童城开业。2010年2月启动招商，9月完成开业。招商KTV。2010年6月完成阿玛尼清退，12月完成星光大道签约，2011 年6月开业。2010年工程改造费用约4000万