1、 长兴苑南区商业营销策划报告 触动项目二部 2011年07月29日 2 本方案的思路不架构 发展商关心开发利润； 投资客关心年投资收益率； 商户关心日翻台次数、平均日营业额； 消费者关心楼下有没有自己喜欢的品牌； 政店关心商业所带来的长期税收及就业。 -TTS触劢项目事部 一、社区商业规徇 二、本案基本分析 三、市场环境分析 四、项目价格策略 五、项目目标客户 六、营销推广策略 3 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域 的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目 标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商
2、业的基础， 它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定 了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。 社区商业含义 社区商业类型 4 外向型的社区商业面积不住宅面积之比在511之间，商业体量较大，依靠本社区居民的 消费丌足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群体来支撑商业的正常经营， 这对周边商业环境的要求徆高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。 偏外向型的商业面积和住宅面积之比在25之间，这一类别的社区商业正常经营主要依 赖于本社区居民的需求，商业规模上丌能追求巨大化，否则市场难以消化。 内向型商业面积不住
3、宅面积的2以下，社区商业规划时基本丌考虑社区商业的对外性，完全 依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人 口规模足以支撑商业的正常经营。 按照商住比分析 社区商业类型 从以上条件综合分析，长清苑南区商业属于偏外向型社区商业，正常经营 主要依赖于本社区居民的需求，同时需要周边社区客流的支撑来辅助。 5 类型 案例 户数 人口 调整后的商业面积 （） 户均商业面积 （/户） 人均商业面积 （/人） 外向型 美丽365花园 1,799 6,297 16,000 8.89 2.54 招商海月花园 4,199 14,697 28,000 6.67 1.91 锦绣江南 4,400 15,400 25,000 5.68 1.62 海滨广场 4,760 16,660 18,000 3.78 1.08 中间型 阳光棕榈园 2,946 10,311 9,000 3.05
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