柳宗元故里柳隐山自然风景区青少年生态文明教育基地可行性建议书.doc

1、 柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发可行性研究报永济柳宗元故里柳隐山自然风景区青少年生态文明教育基地项目可行性报告珲春华瑞参业生物工程有限公司目 录一 项目总论2二 项目背景和发展概况6三 旅游客源市场分析10五 总体规划17六 环境保护26七 企业组织和劳动定员32八 项目实施进度安排36九 项目运作及风险规避40十 投资估算与经济分析45十一 可行性研究结论与建议54一 项目总论1.1项目背景位置 项目建设地位于山西省运城地区永济市。面积 ：2037亩柳隐山位于山西省永济市虞乡镇石佛寺村境内，地处中条山脉，西邻国家级风景名胜区五老峰，东邻王官风景区，海拔1750米，为海底花岗岩结构礁石，后

2、经地壳运动，在第四纪冰川时代岩石风化为沉积岩，形成色彩斑澜的奇特岩石和丘岭峰林，绿化区面积2500亩，其中可绿化面积2000亩，具体四至为：东邻虞乡镇西源头村，西邻石佛寺村大柏峪居民组，南至国营林场，北至石佛寺村。 品牌三晋历史源远流长，三晋大地物华天宝，山西是一个人文文化旅游大省，在三晋大地到处都有悠久的历史和灿烂的文化，“五千年文明看华夏，华夏文明看山西”，其美丽的山水风光和人文文化每年吸引上千万游客去晋旅游，永济历代明贤辈出，唐多诗人，宋多画家，明多将相，清多艺匠，舜帝、柳宗元、王维、聂夷中、杨贵妃、司空图、马远、杨博等堪称历代英杰，声名远扬。 永济旅游资源十分丰富，现存文化遗址、宝寺名

3、刹、名人故里、山川名胜多达140余处，是晋南黄河根祖文化旅游区的龙头。依托资源优势，按照“谁投资、谁管理、谁受益”的旅游开发优惠政策，形成了独特的西线人文景观旅游区和以五老峰为龙头的东线自然景观旅游区。永济优越的地理位置、地形地貌和悠久的历史文化，造就了丰富奇特的风景名胜和文物古迹。中国古代四大名楼之首鹳雀楼、西厢记故事发生地普救寺、北方道教文化名山五老峰、国宝唐开元大铁牛、中条名刹万固寺、王官谷、杨贵妃故里等文物名胜形成独具特色的“黄河文化”旅游区。地貌类型柳隐山地形分为二个类型，前半部为花岗岩岩石砂土混合型，后半部为低山丘陵棕壤土类。山顶分布有多处山泉，常年四季流水不断，后半部现有部分柏树

4、林，其余为野生乔灌木。气侯条件柳隐山地处暖温带大陆性气侯，半湿润区，春夏秋冬四季分明，干湿显著。年均气温13.7C，年平均降雨量525毫升，日照2350小时，无霜期212天。 关于政府 以党的十七大精神为指导，以国家林业局、教育部、共青团中央国家生态文明教育基地管理办法为依据，通过开展造林绿化、森林资源保护等活动，把永济柳隐山建成山西青少年生态文明教育基地。胡锦涛总书记在党的十七大报告中提出了“全面实现建设小康社会的奋斗目标”，把建设生态文明，基本形成节约资源和保护生态环境的产业结构、增长方式、消费模式提到了发展战略的高度，要求到2020年全面建设小康社会目标实现之时，使我国成为生态环境良好的

5、国家。这是党中央首次把建设生态文明写入党代会的政治报告，是建设和谐社会理念在生态与经济发展方面的升华，不仅对中国自身发展具有重大而深远的影响，而且对维护全球生态安全具有重要意义。当地政府按照 “谁投资、谁管理、谁受益”的旅游开发优惠政策，着力强调对旅游事业的开发和利用，为投资开发当地旅游资源提供了良好的政策优势。1.2研究工作依据以党的十七大精神为指导，以国家林业局、教育部、共青团中央国家生态文明教育基地管理办法为依据，通过开展造林绿化、森林资源保护等活动，把永济柳隐山建成山西青少年生态文明教育基地。胡锦涛总书记在党的十七大报告中提出了“全面实现建设小康社会的奋斗目标”，把建设生态文明，基本形

6、成节约资源和保护生态环境的产业结构、增长方式、消费模式提到了发展战略的高度，要求到2020年全面建设小康社会目标实现之时，使我国成为生态环境良好的国家。这是党中央首次把建设生态文明写入党代会的政治报告，是建设和谐社会理念在生态与经济发展方面的升华，不仅对中国自身发展具有重大而深远的影响，而且对维护全球生态安全具有重要意义。1.3项目研究的范围一、柳隐山占地情况1、东至庙峪村交界、西至大柏峪四五组交界、南至国营林场、此至山内门口，长8600米，宽1551米，总面积2000亩。2、山门前占地37亩。1.4项目投资回报经综合分析研究，确定本项目的主要经济指标如下：预算总体投资2200万元,五年收回投

7、资并盈利。1、总投资2200万元；2、内部收益率：（IRR）为17.87%基准收益率8%3、静态投资回收期为5.27年；1.5可行性研究初步结论一、政策可行：该项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可尽早形成本市的产业优势。亦契合本省“旅游兴省”的产业政策导向。二、区位可行：文化氛围独特，区位优势明显，地理位置优越，自然环境优美，适合开发文化景观类景区和休闲度假项目。三、市场可行：目前同类产品的供给市场不足，需求市场较旺盛。四、效益可行：本项目的经济效益、社会效益、生态效益均较佳。五、技术可行：项目本身所需高端大型娱乐设备，由国外设备公司提供。六、文化可行：永济市文化悠久，自然风光良好，该项目建成

8、后，可与其他景区形成璧合优势，促进该地区旅游业有突破性的发展。二 项目背景和发展概况2.1项目提出的背景世界上最大的产业就是旅游业，在发达国家，人们用于旅游上的消费是收入的三分之一，21世纪更是世界旅游业高速发展的世纪，尤其是发展中国家，由于科技和 相对落后，都将旅游业摆在优先发展的地位，我们国家为了鼓励旅游，拉大内需，刺激经济发展，从双休日制度的实施，到如今的三个黄金周，再到即将实行的带薪年休假制。假日里，火车、汽车、飞机风驰电掣地搬运人口，旅游业成了“取款机”。可以预测：一个和世界经济接轨的旅游经济潮已经形成，各地都在把握旅游业的无限商机，具有战略眼光的企业家也都把眼光投向到旅游产业上来，

9、这是时代的必然。中国是具有十三亿人口的泱泱大国，加之又加入了WTO，一个更加开放的中国将展现于世人面前，发达国家的旅游观念和先进管理模式也必将促进中国旅游业的高速发展。世界各国都在争取中国这个最大旅游客源市场，出于互惠，出于向往历史悠久、旅游资源丰富的文明古国中国，各国都竞相来中国进行旅游交往，我国必将成为全球最大的旅游目的地，据世界旅游组织（WTO）预测：到2020年，中国的国际旅游创汇可达600亿美元，国内旅游收入2万亿人民币。山西省是我国的旅游大省，其美丽的山水风光每年吸引近上千万游客来晋旅游，旅游业的发达不仅将本省推向了世界，同时也带来了客观的财政收入，旅游业正逐步成为山西省的新兴支柱

10、产业。永济市，古称蒲坂，传为舜都，历代曾有邑、郡州府道县多种建制。1994年元月，经国务院批准撤县设市。这里历史悠久，人文荟萃，是中华民族的发祥地之一。境内古蒲州城濒临黄河，古为畿辅重镇，曾建中都，是古代全国六大雄城之一。永济历代明贤辈出，唐多诗人，宋多画家，明多将相，清多艺匠，舜帝、柳宗元、王维、聂夷中、杨贵妃、司空图、马远、杨博等堪称历代英杰，声名远扬。 永济有优越的地理位置、地形地貌和悠久的历史文化，造就了丰富奇特的风景名胜和文物古迹。中国古代四大名楼之首鹳雀楼、西厢记故事发生地普救寺、北方道教文化名山五老峰、国宝唐开元大铁牛、中条名刹万固寺、王官谷、杨贵妃故里等文物名胜形成独具特色的“

11、黄河文化”旅游区。 柳宗元祖籍虞乡更是历史悠久文化灿烂为了弘扬柳氏文化借永济旅游资源相对丰富和交通四通八达的优势，并灰复原有的柳氏祖居、祖茔，柳隐山、柳行满将军墓、永济柳园并整合全国柳氏族亲和柳氏文化集中地的永济、柳州、永州、以及柳氏鼻族柳下惠故里山东新泰、柳宗元后裔聚居地山西沁水等地旅游文化，建立中国柳氏文化旅游线并隆重推出山西柳宗元故里与著名民俗韩国河回民俗村柳氏寻根文化友情合作计划，联接海内外数百万柳氏宗亲以推崇柳氏文化及各界社会名流，“文化搭台，经济唱戏”，柳宗元同祖籍亲族违难曾隐居过的地方柳隐山的出现给柳氏文化旅游带来无限生机和价值。地理优势明显、交通便捷，开发潜力巨大；开发难度较小

12、，开发成本不大。2.2柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游资源评价根据评价体系，以模糊记分法，可知，永济市的旅游资源中，自然风景和人文旅游的资源价值较高，具备开发较高吸引力的项目的条件；且项目用地较前两者又有很大优势，比较适合开发接待游客较大的旅游服务配套项目。2.3投资的必要性1)本项目将促进本市的经济发展。为了充分挖掘和利用本市的人文文化、历史文化、建筑艺术和自然风光等资源，将资源优势转化为产品优势，以打造永济市新的旅游亮点和经济增长点，并力争将其塑造成具有地方特色的旅游精品区，必须从吃、住、行、游、购、娱六个方面对项目进行整合。本项目的建立必然促进本市的经济发展。2)政府需做强、做大旅游业，打

13、造旅游拳头产品。虽然改革开放后的20几年中，柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游业与本省省日新月异的变化一样得到了长足的发展，但横向比较国内其他地区，其产业规模仍然偏小，仍有较大发展空间。本项目对规划范围内进行本市人文文化包装，是充分利用柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游资源，增加旅游新亮点的有效途径，也是做大做强柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游业，整合和提高柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游的重大举措，必将丰富、壮大整个本市地区的旅游产业。3)通过本项目的建设，将增强旅游业在本市地区国民经济中的地位。旅游业产业关联度很强，对永济市国民经济发展有强大的辐射和波及作用，可以带动本市地区相关产业部门的发展，进而增

14、强旅游业在本市地区国民经济中的地位。4)通过本项目的建设，将增加本市的税收、提高就业率。本项目建成后，旅游业属于劳动密集型产业，将从本市本地招收大量的劳动力经过陪训以后进入服务行业，必将提高本市的劳动就业率。旅游业的开发建成也将为本市市提供稳定的税源。三 旅游客源市场分析3.1概述消费者的需求是市场的原始动力，消费需求的变动也是调整产品的市场战略和经营策略的驱使和依据。所以寻找最有针对性的需求细分市场，研究它的变动规律，预测它的趋势，用以指导项目的市场定位和产品定位，为制定经营战略提供参考，将是着手本项目的第一课，这也是此文本的主要任务和目标。3.2周边出游市场概述3.2.1国际、国内旅游业发

15、展现状及趋势3.2.1.1国际旅游产业2000年以来，世界旅游业遭受了一系列事件的冲击，增长的脚步有放缓的趋势，但增长的潜力仍然巨大。据世界旅游组织(WTO)统计，2001年全球旅游收入达到4,620亿美元，到2020年国际游客数量可望达到150亿人次。各国发展旅游业的事实证明，旅游业已经成为推动经济增长的主要力量，据WTO测算，旅游业直接收入每增长1元，相关的行业收入便能增长4.3元。另外其在增加附加值、社会财富和就业机会方面也发挥了巨大作用。3.2.1.2国内旅游产业 度假旅游乃是大势所趋目前，我国旅游业要登上新台阶，首要的就是推出新一代旅游产品，不断进行产品结构转变的革命。我国旅游业缺少

16、专项参与式的旅游项目，更缺少度假型旅游产品。近年来，随着我国人民生活水平的提高，旅游消费的不断增长和旅游观念的日渐成熟，人们开始不再追求花最少的钱、用最短的时间、玩尽可能多的景点这种浮光掠影、走马观花式的旅游，而是渴望身心彻底的放松与休闲的生活或到风景秀丽的地方小住几天，或到度假区修身养性一番，远离喧闹的城市在大自然中与家人同享天伦之乐。有关专家指出：度假需求从产生、发展到具备一定规模所需的时间并不长，我国在35年内可望形成具有一定规模的旅游度假市场，这一市场的形成和扩大，将为旅游业创造出旺盛的需求。 中国旅游产业发展趋势区域性的竞争将更加激烈在全球经济一体化和国际、国内区域性合作不断增强的大

17、背景下，作为自身就具有很强分工协作和协调合作特性的旅游业，区域联合、地区旅游一体化已成为一个必然趋势，并且区域社会经济发展水平和现代化水平越高，区域旅游一体化的迫切性和必然性越高。旅游业发展面临新的发展机遇 从现在的情况分析，将旅游业作为我国国民经济新的增长点的大政方针不会改变，与此同时，随着民营经济的进一步发展，旅游业的投资主体也会随之改变，非国有经济对旅游的投资将继续扩大。近年来民营经济投资所产生的示范效应，将使更多的民营资本转向投资大、回收相对稳定的长期投资项目。公民休闲消费方式的变化引发休闲产业的新发展 随着经济的发展和人们生活水平的提高，人们休闲的方式正走向多元化，需要有更多新型的休

18、闲产业提供服务，来满足这些新的休闲需求。总体来说，旅游业是休闲业的一个组成部份，而且是一个重要的组成部分，随着整个休闲需求的不断增加，休闲产业也必将扩大，旅游消费在整个休闲消费中的市场空间也将会越来越大。可持续旅游发展将进一步被关注 旅游业的规模越来越大，参与旅游活动的人越来越多，旅游活动所涉及的范围也越来越广，因此，旅游业的发展对各个方面造成的影响也越来越受到关注。人们在关注旅游业的发展对地方经济的促进作用的同时，更加关注它对环境、生态、社会文化遗产可能造成的破坏。在这方面，人们的关注点主要有三个方面：一是制止或控制建设性的破坏 ；二是控制环境敏感地区的游客流量；三是普及“绿色经营”观念。3

19、.2.2本省省旅游业发展现状及趋势本省特殊的地理位置与历史造就了丰富多彩的旅游资源。这里自然景观秀丽雄奇，拥有众多奇山异石、文化遗址、宝寺名刹、名人故里、山川名胜，类型齐全、规模宏大；这里有浓郁的民族风情和悠久的历史文化；这里气候资源独具特点，类型多样、立体分布。得天独厚的旅游资源使得本省省旅游业迅猛发展，投资旅游业着也在迅速增加。随着旅游业的合作走在了其他合作的前面，山西省的旅游业也将随着各项旅游合作内容渐渐落实，得到长足的发展。3.3市场调研的基本结论3.3.1重要结论要点摘取本省旅游业在国家中部发展战略和区域旅游合作的推动下将有长足发展，永济柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游项目作为本省旅游

20、特有的旅游吸引物拥有良好的市场基础。本市所在的三晋大地东人文文化、自然风貌独特的区域优势，具备吸引大规模旅游者的社会经济条件，建设合理的旅游接待及配套服务的基础；交通条件的改善无形中加大了本市与洪洞大槐树、平遥古城等周边旅游圈的联系，有望早日成为以永济为主的晋西南地区市民休闲度假的新选择。无论是本省还是省外游客最喜欢的本省旅游景点还是自然山水类，像本市柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游项目这样的娱乐型产品无论对于本省游客还是对于省外游客都无疑具备着很大的潜藏市场优势。家庭型、伙伴型和家庭伙伴型是本省和至晋旅游者经常采用的旅游组合方式，为家庭游客营造舒适氛围和休闲环境是市场近期持续的宠儿。本省内的游

21、客住宿时偏向于选择生态型客栈，而省外游客的住宿首选是三星及三星以上的酒店。 被访者普遍倾向于在景区选择特色餐馆或农家菜馆就餐，并且对于餐饮消费水平的意愿是每人每餐10-30元，其中省外游客可以承受的价位稍高于省内游客。 有景区标志的旅游纪念品是本省省外游客普遍喜欢的旅游商品，市场呼吁高品质、有标志意义的景区纪念品。大部分的省外游客在本省的旅游消费意愿为150-200元/人/天（除去大城市间的长途交通费用）；省内游客的旅游消费意愿为100-150元/人/天。3.3.2市场的选择根据市场战略定位理论和本次市场调研，确定了此项目的市场选择的依据，并按照滚动发展的逻辑，将项目的发展和市场的拓展分为近、

22、中、远三期。综合预测前提 预测期为柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游项目新增投资项目建成并投入营业后五年，并假设2012年为营业后第一年； 以2006-2009年政府公布的相关统计数据为基准； 近期投资的项目是切中一级市场的现时需求的； 不断投资可以引起相应的市场增量； 近期内周边地区、省市的经济继续保持增长，社会保持稳定； 近期内不会发生大面积的灾害性疾病。四 建设条件4.1资源禀赋状况1、柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游项目在一定地域内具有一定独特性、系列性、稀缺性和垄断性。2、本项目的自然资源吸引力较强，可观赏性较佳。本市人文文化旅游资源具有一定神秘性，能较好的满足游客猎奇、体验心理需求。3、

23、深厚的 旅游资源使本项目具有良好的永续开发价值。4、本市的人文民俗资源较丰富，具有较高的开发价值。4.2区位条件本市自古就是晋西南重地，早在唐代年前，本市就已经成为世界著名的人文历史文化原地，现在，本市与洪洞、平遥、运城等周边城市接壤，区位较好，旅游资源优势凸显。 4.3交通状况济市地处秦、晋、豫三省交界处，西临黄河，南屏中条山，全市总面积1221.06平方公里，辖7镇、3个街道办事处，262个建制村，44万人口。在党的政策指引下，永济市农村公路由砂石路到沥青路、水泥路，由等外公路到高等级公路，由没有一条干线公路到1条高速公路、2条二级省道、6条三级县（乡）公路、3条旅游路以及数百条通村公路，

24、四通八达、纵横交错的现代化公路网络格局，全面架起了全市政治、经济、社会、文化快速发展的腾飞跑道。4.4人力资源条件人力资源的可获得性：目前，永济市当地适合本项目的高级经营管理人才较欠缺，但由于本省省是旅游大省，其从外地引进人力资源的能力较强。本地一般人力资源的可获得性较强。五 总体规划旅游业发展势头很好，但大繁荣必将带来大竞争，严峻的竞争形势已接踵而来，这是市场规律，更是时代的必然，游客讲究旅游质量的时代已悄然来临，而质量的依托点便是景区的文化底蕴和人文含量，所以我们应把握本市历史的地位，现代的价值，地域的优势，在柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游区的开发上，立足以“建筑为形，文化为魂”的理念。5

25、.1主题定位： “深挖”永济文化，“铸炼”人文自然神奇之旅游客纷至沓来与市民同乐，锡文化被体验而被理解，锡都将在旅游业的催化之下焕发出新的活力。5.2总体项目布置5.2.1休闲度假开发： 柳隐山推行二日游计划，既要留住人、又要留住心，更要留住财，使人们玩的开心、充实、值得。使游们来到柳隐山所看到的城里人没有见到的青山和绿水，享受的使农家土窑洞的温馨、感受的是历史文化内涵、踏的是湾湾尖石羊场小道、吃的是山味野菜烤全羊。而且要引进一些猴子把它们圈在一个山沟里作为一个景点供游客参观。5.2.2感受水上漂流：为了使游客玩的开心，构思从青龙瀑布开始分段截流储存水源建设3公里漂流。并在河槽宽地段建设水上仓

26、式餐厅来满足游客的需求使他们感受无比的快乐。5.2.3生态农业开发 1、种植业：生态农业观光目前也是一种城里人时尚追求的旅游项目之一，柳家寨有百亩坡地适合种植人参、核桃、红酸果、花椒以及药材等还可以种植一些花卉类牡丹供游客朋友观赏。为了帮助当地农民脱贫致富采取基地+农户+公司的管理模式，来解决农村剩余劳力和返乡农民工的就业问题。并且建设生态农业深加工精包装基地，解决农民后顾之忧。2、养殖业：生态养殖是我国养殖业大力提倡的一种生产模式，其核心主张就是遵循生态学规律，将生物安全、清洁生产、生态设计、物质循环、资源的高效利用和可持续消费等融为一体，发展健康养殖，维持生态平衡，降低环境污染，提供安全食

27、品。生态养殖是一种以低消耗、低排放、高效率为基本特征的可持续畜牧业发展模式。生态放养是遵循动物与自然和谐发展的自然规律及鸡的生活习性，在草地草山草坡、果园、竹园、林地、荒滩上放养林蛙、梅花鹿、鸡等。由于活动空间大、空气清新、机体健康、抗病力强、成活率高，既降低了饲养成本，又增加了野味。3、加 ：柳河东牌保健酒的开发（1）柳河东 牌系列高、中、低酒开发。（2）柳河东人参保健系列高、中、低酒开发。（3）柳河东五味子保健高、中、低酒开发。(4)柳河东人参保健矿泉水开发。（5）餐饮业开发柳隐山朝鲜风情烧烤。（6）人参保健产品开发、金立华牌 活性人参胶囊 活性西洋参胶囊 活性林蛙油胶囊（7）活性山参胶囊

28、 活性山参茸鞭胶囊等及人参沐浴露、洗发露等日用品。5.2.4荒山治理和美化：预计在3-5年内植树造林上万亩，山里达到树成林、果成片、花成海、人成山并独具特色的生态旅游景观。1、春天有花：(3月桃花 杏花 梨花 枣花 4月麻木花)2、夏天有阴：柳树成阴 果树成林 柿树成片 桃梨成园 枣林成线 杏林成景。3、秋天有果：桃 杏 梨 山枣 核桃 柿 苹果 葡萄4、冬天有绿；冰瀑倒悬，松柏覆素。(其他 春树 杨槐树)。实施步骤；沿水路间隔距离栽植杨树、刺柏、柳树 桐树。进山水库南面成片种植桃树。瀑布对面西，成片种植杏树。牛家院坡下成林种植柳树、杨树、刺柏 。牛家院南坡下种植果树、柳树、杨树 桐树。柳家寨

29、种植百亩核桃园及人参等。5.3柳隐山景区建设项目设计思路（一）山门东侧建设思路；1、建设柳隐山文化广场、柳隐山大唐宾馆2、现柿林70平米平地建设竹林茶庄3、竹园东侧占地100平米建设柳宗元假日文学院4、竹园上建设恢复两座庙宇财神庙（供奉赵公明）、文庙（供奉柳宗元）。5、山头建设（二）山门西侧建设思路；山门西侧座南朝北建设二层上下100平米仿唐建筑。1、一层(摆放根雕、柳隐山纪念品、商品等)。2、二层书画展览室。（三）山门南东侧半山头建设柳宗元站像一尊（四）在靠东面山顶建设一座（佛教）（五）门前平地建设能够一次性容纳50辆停车场。(六)原砖瓦窑平地恢复建设石佛寺庙（七）山门南-水库建设思路1、药

30、王泉游泳池 2、水库作为垂钓池 3、水库平台建设观景长廊5.4爱情谷沿水路自然景观规划思路1、爱情石箭 建设八角蘑菇亭把石箭放在亭内布放张生和莺英的水泥雕像。2、石蛙观天（自然景观商业摄影点）。3、五佛峰（自然景观商业摄影点）。4、青龙瀑布服务区 搭建茅草屋。5、陡台天险顶端建设木制蘑菇亭观景亭。6、牛家院；竖碑介绍牛家院故事，拓宽改造道路坡边栽植柏树密度要大必要时加安全防护栏。7、鬼谷建设，用水泥雕塑十八层地狱各种人物雕像。8、藏兵崖谷建设动物园，引进猴子、梅花鹿放在藏兵谷内用铁丝网构架封闭供游客参观。9、沿路途以柳宗元文化为主线把柳宗元的著名诗集刻在石板上。5.5青龙瀑布开发建设思路用旧木

31、料建设一座5X6 高2、5米 30平米小吃凉亭，对面建设观景亭。商业摄影点，建设影棚“青龙婚纱摄影基地”。 5.6 关公谷一线天开发建设思路搭建钢丝浮桥（主要用于商业摄影景观）。5.7九龙神殿遗址开发建设思路1、用就地取材恢复建设九龙庙一座。2、种植茶树3-5亩 并建设5米 40平米、九龙茶馆等。3、重点保护开发桃花坡打造柳隐山九龙世外桃园摄影基地。4、移栽大量成品葡萄树、桃树。5、建设药王泉庙塑扁鹊雕像。6、开通柳树沟游客通道至西寨、南寨之间通过然后从南寨经由国有林场返回山门。5.8 柳家寨开发建设思路1、整修柳隐洞在柳隐洞前建设柳安泥雕像及柳宗元、柳门六宰相雕像。“柳氏寻根基地”。2、搭建

32、蒙古包能够一次性可接纳30人，建设百亩牡丹园、种植核桃树。5.9 南寨狩猎区搭建蒙古包，建立休闲度假村。5.10 柳隐山旅游产品开发 一、文化产品开发； 柳宗元文化丛书、柳宗元树脂像、智慧启蒙锁、红腰带等。二、农副产品开发 柳隐山土鸡蛋 柳隐山核桃 柳隐山红枣 柳隐山柿饼 柳隐山人参、洋姜等，具体将做到三统一： 统一包装 统一价格 集中销售。三、手工艺产品开发 民间剪纸 手工艺品 花馍等四、本土资源开发 就地取材在山石上留言留名，用孩子们自己存钱罐的钱在柳隐山通过自己亲手修建一段生态路，栽上一棵“爱心树、理想树、成功树、智慧树” 等(凡参加“柳隐山青少年爱心俱乐部”的同学可享受终身免费旅游和参

33、加集体活动)。这些活动的开展可以陶冶青少年热爱大自然情操。5.11 区域定位本区域是“本市自然风景旅游”的主题娱乐区，主要为游客提供各种与山川奇景，与人文气息浓厚有关的观光、体验、休闲等形式的娱乐项目。其内容的丰富密集性及活动的多样性是整个旅游区中最突出的。5.12区域主题人文之旅体验自然与人文的完美结合体验自然与各种地方文化特色娱乐项目的完美结合，给人们带来的新奇、惊喜、欢乐与刺激，拥有非凡独特的旅游经历。5.13项目设计容量景区内每个项目的规模都是由市场的需求量和项目自身的容量所决定。根据项目初期所做的专项市场调查，预测新计划实施后的市场需求量，同时行业的经验参照也是至关重要的指标，结合每

34、个项目的特点，提供新增项目的设计规模参照。在这里我们将对本市嘉年华的核心片区进行这方面的测算。六 环境保护在柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要提出防治措施，并达到技术可行、经济、布局合理、对环境的有害影响最小。6.1环境保护原则旅游开发项目内的环境保护规划要与本省省及周边地区的文化氛围、生态的总体环境相适应，注重与本地文化和自然的完善结合与融洽，忌生硬楔入，不伦不类。在开发利用 资源的同时，保护自然资源，并维护整个区域的完整性，体现继承与发展的原则，遵

35、循继承开发维护改善生态环境再开发的可持续发展路径。柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游区内各设施严禁向周边水体排入未经防染处理的废水废物，保护柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游区资源不受污染是柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发良性开发运转及长期生存的前提条件。明确界定柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发项目的地理界线，划分环保责任及要求。严格遵循国家对环保的各相关管理法规。6.2生态环境保护主要目标：通过本市柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发项目的建设，提高项目区域范围内的森林覆盖率和绿化率。保护措施：柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游区域及周围水资源保护，防止污染；植树造林，防沙固土；柳宗元故里柳隐山自然风

36、景区旅游及周围地区禁止挖泥采石、开矿，防止沙尘颗粒物污染空气；保护生物资源，禁滥捕滥猎滥伐；统一规划建设，杜绝柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游及周边地区滥建设；退耕还林。主要依据：中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国水污染防治法、中华人民共和国地表水环境质量标准、中华人民共和国野生动植物保护法、中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法、中华人民共和国大气污染防治法、ISO14001 environmental management systems、ISO9001质量管理体系等。主要措施：加强法制宣传和生态意识教育；加强对植物的防病防虫措施管理；制定柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游环境保护地方法规

37、，在项目开发建设中不得有损生态环境。6.3废物处理方法及达标要求废水污水处理城市配套建立废水污水处理厂，项目区域内的所有生活污水采取分片集中处理，分片收集处理达标之后排放入规定区域，严禁未经处理直接对外排放。旅游垃圾处理垃圾收集在柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游区各景区入口、停车场、餐馆购物点及柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游区内各景点、道路两旁适量放置垃圾盛放装置，区分可回收及不可回收垃圾装置。垃圾盛放装置的材质、形状、色调适宜与柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游区相关并与周围景观相协调。垃圾分类区分可回收循环利用和不可回收循环利用两大类，大类垃圾收集后再分细类处置，对物资资源（如酒瓶、饮料瓶罐，报

38、刊、纸张之类），分类捆绑装进专用的资源回收袋。垃圾处理分类后的垃圾可分别采取卫生填埋法、堆肥法或者运往专业工厂回收处理。无论采用哪种方法，最终都应以无污染、有效资源充分回收利用的综合处理方为标准。从根本上改变以往城市垃圾处理方式，真正实现垃圾处理的综合化。高科技生态旅游厕所建设在经济可行的条件下，建设高科技生态旅游厕所。旅游厕所建设不仅可以改善旅游生态环境，而且对柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游区品牌格调的塑造有重要作用。6.4大气环境保护6.4.1主要目标整个项目施工期内，柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游区大气中的SO2、NO和颗粒悬浮物等主要污染物指标不超过中华人民共和国国家标准：大气环境标准

39、的二级标准，并力争逐年减量，空气质量应为优等。6.4.2主要措施广种花草树木。距离开发项目设置较远的山区或最近几年内不会开发利用的地方全部种树，项目开发区内可因地制宜种植花草和树木，不致有裸露的土地。柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游区内的宾馆、酒店产生的锅炉烟尘和厨房烟尘都要经过环保处理才能对外排放。通过政府规定的方式，承诺今后在柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发的一定范围内不新建立 污染物排放量大的工厂。6.5噪声污染柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游区内主要景点车辆禁止高声鸣笛；主推无污染、无噪音的电瓶车。6.6消防、安全与卫生柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游区开发项目应配备完善的消防设施，在主要

40、景点及游客集中的餐厅、酒吧、宾馆等人员集中的地方应重点配置消防设施及设置醒目的警示标志。加强柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游区内的安全保卫工作，明确责任，实行专人专片。加强柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游区内餐饮卫生管理，执行国家饮食娱乐服务业管理条例标准，注重柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游区内户外地区的野生害虫、蚊鼠等的防治工作。向进入柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游区的所有游客发放安全注意事项，可将其印制在门票上。 道路安全繁忙的交通必然带来安全隐患，崎岖的山路更加大了行车的危险。定期检修沿河临崖危险路段防护栏。事故多发地段要有明显警示标志。规范国道上交通工具的结构，禁止不达标车辆上道行驶。设立

41、公路安全小队，加强公路安全巡视，处理各类突发交通事故。加强对本区群众的教育，提高人民的道路交通安全意识。 野外安全定期对各项旅游活动涉及的设备进行检查，严格杜绝设备隐患。在自由活动区域设立明显标志，标注目前所在位置，设立紧急电话，预防游客走失。宿营地和露营的设置在相对安全的区域，并对于可能发生的灾害做出明示。按照自然灾害可能发生的频率划分游览区域，对于灾害多发地段实行进入游客申请准入制，严格限制游客的随意进入。对于进入人数上也要加以控制，不允许独自一人进入危险区域。编制安全活动手册免费派发给每一位游客，标明整个区域内可能出现的安全隐患。成立设备齐全的救援小队，要求队员具有良好的野外生存技能和救

42、援本领，熟悉当地环境，能够迅速有效地开展搜救工作。 饮食安全中毒。这是危害人身安全的另一个意外伤害因素。一方面要防止饮食方面的中毒，吃腐烂和不洁食物、饮用污染了的水等均可引起中毒。对于专业提供餐饮服务的网点，要实行卫生许可制度，从业人员必须持证上岗。另一方面就是在大自然旅游中，人们往往陶醉于自然界鲜花青草的美妙，却忘记了有不少植物是有毒的，森林中旅游更应注意有毒植物对人身的侵害。在各景区应建立紧急医疗救护站，使相关人员能够得到及时的治疗。 社会安全加强社会治安建设，在游客集中区域设立治安点，成立联防队，避免各种骚扰、偷窃、抢劫、诈骗、行凶事件的发生。七 企业组织和劳动定员7.1组织机构在可行性

43、报告编制完成后，应立即进行项目的申报立项。项目一旦获得批准，须及时成立柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发有限公司负责景区的建设和经营管理。珲春华瑞参业生物工程有限公司作为旅游资源所有者的实质性代表，负责全面协调和统一组织项目实施工作，例如：国土、交通、行政、工商、税务的协调，负责规划区内项目的审批、监督；进行基础设施的配套；居民搬迁的协调等工作。同时，负责监督、管理本市柳宗元故里柳隐山自然风景旅游区内相关旅游企业的经营活动和环境文化的保护工作。全面负责本项目区域内旅游经营单位的管理工作，负责开发建设期内的招商引资、产品营销，旅游销售渠道的组建、实施、推广。有关经营规章制度的制定；招聘人员，当地

44、农民就业的培训等，开发满足市场需求的旅游产品，维护消费者权益。负责本项目区域内旅游环境和文化的保护工作，防止旅游资源的建设性破坏。定期对柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游区内的环境进行跟踪检测，发现问题及时修正。7.2企业组织形式(1)设立公司董事会；设董事长名，董事若干名。董事会是公司的最高权力机构，直接对股东大会或投资者负责，并保证景区投资者获得应得的利益。(2)成立总经理室，具体负责公司的日常经营决策和管理。总经理室由一位总经理和两位副总经理组成，全面贯彻、执行董事会做出的各项决策和决定，并对董事会负责，同时对景区的一切经营活动进行指挥、协调和控制。(3)成立监事会，根本目的就是要防止董事会

45、滥用职权、谋取私利、伤害股东权益，保证景区在有效监督的条件下开展经营活动，实现可持续发展。(4)设立9个专业职能部门。这9个部门共分为三类：一是经营管理类部门，有：市场部、商品开发部、景区管理部；二是开发投资类部门有：环境部、工程部、投资部；三是支持部门（即为公司提供人、财、物等方面保障的部门），有：人事部、财务部、行政部。根据以上的部门设置，分别任命市场总监、工程总监、财务总监，作为相应业务和部门的负责人。7.3劳动定员在项目建设期柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发有限公司的人员主要是从政府的各个职能部门抽调，如：旅游、国土、交通、规划等部门，总编制为25人。在项目经营期柳宗元故里柳隐山自然

46、风景区旅游开发发展有限公司的人员主要面上社会招聘旅游、管理、市场营销、财务、人力资源等方面的专才，总编制为65人。各区域的其他劳动人员90人说明：1、以上劳动定员是根据各企业经营淡季所需人员编制，旺季可适当增加临时工。2、以上劳动定员只考虑自营企业人员编制，不考虑租赁，外包企业人员编制。八 项目实施进度安排8.1项目总体进度计划资源有限，智慧无穷，这是一切旅游景区的共性。要使游客到了本市不想走，走了梦里还要来，就必须开发新景点，包装旧景点，没有文化，就没有品位，没有经济，就缺乏后劲，柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游定位于休闲旅游和旅游观光、科普教育、度假休闲等产业上，营造成永远的文化氛围、永远的

47、人文、永远的绿色，永远的幽情。所以柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发的投资范围为东至庙峪村交界、西至大柏峪四五组交界、南至国营林场、此至山内门口，长8600米，宽1551米，总面积2000亩；山门前占地37亩。根据当前全球、全国经济及旅游业发展态势，以及资金到位的可能性和建设内容，抢抓我国西部大开发、加入WTO和旅游产品升级转换的历史机遇。本报告确定旅游开发项目大致按以下三个阶段进行： 项目建设要高质量、高标准按时完成，严把施工监督、竣工验收及建设进度关。项目采取边施工、边营业的办法，力争早日投入使用，尽快产生效益。8.2项目建设方式对建筑图纸设计及施工过程，采用通行的招标投标方式。建设施工由

48、建设单位、施工单位、工程监理三方共同负责。8.3项目建设依据经济依据：根据前期对昆明和本市地区旅游资源及供给调研报告、柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发旅游客源市场调研报告、柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发旅游项目建议书的结论为基本依据。建筑工程依据：柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发建议书、柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发项目开发建筑形态设计指引。工程质量与安全依据：中华人民共和国安全生产法、建设工程质量管理条例、建筑安全生产监督管理规定、旅游景区管理规定等。消防卫生依据：娱乐场所消防安全管理规定、公共场所卫生管理条例等。8.4项目产品规格及质量标准本开发项目所有产品将在 文化的基础上，

49、结合柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游的开发环境，借鉴国内外度假旅游区开发的成功经验，在产品设计上力求超前创新，自然化、人性化、体验化和个性化；在旅游产品的设计时注重其在投入使用后可能对游客的安全造成的影响，杜绝一切安全性未加周密考虑的产品推向市场；加强工程施工中的监理，用高质量的新颖产品、优质的服务，吸引顾客、服务顾客，在度假旅游行业，培育市场，引导消费，从而树立柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发的品牌。8.5项目组织管理项目的组织形式上建议采用矩阵式的管理形式；管理方式上，建议以具体的项目或以大类项目为基准单位，建议采用目前国际上通行的、也是一种较科学先进的项目管理制，各个项目负责人独立进行计

50、划、资源分配、协调和控制，从制度上保证项目的质量、进度、成本、人员，再通过招标，选用专业水准高、资质过硬的工程监理公司监理工程。8.6开发第一阶段的详细时间安排建议柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发旅游项目第一阶段建设共分四个时期实施，即 筹备期（可行性研究报告申报立项获得批准后的三个月内） 建设期（ 1年内完成本市嘉年华主体工程建设） 试运营（ 选择“五一”、“十一”黄金周或暑期、春节等旅游旺季） 运营期（ 试营运后的三个月） 8.7项目总体开发步骤柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发由于内设服务项目多，工程量大，开发建设需较长的时间，因此，坚持一边开发，一边经营，一边完善的原则，逐步完成各项

51、服务设施总体设计分三个阶段进行。一、完成基础设施和中心设施的开发建设。柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游的主体风景区的设施是整个项目的基础。因此，第一阶段首先要解决上述设施的投资参与者，再逐项实施工程部分的建设。就整个工程的建设顺序来看，应首先将资金投入到柳隐山的开发建设上，其次根据资金和招商情况进行实际性的运作。因此，应将政府的配套资金和开发单位的自筹金首先投入到柳隐山的开发建设上，计划该工程到第一年底交付使用。二、综合服务设施的开发建设阶段。这一阶段对基础设施和主体设施做局部计划修改和完善。同时，开始向投资者销售、招集旅游区内配套项目的经营权的合作方式。其它设施如商场和购物中心、餐饮服务区、主

52、题山区基础设施将积极以不同形式与国内外的参与者进行合作，并重点抓好主题山区服务设施的完善、配套。此外，第一阶段的在建工程将继续进行，预计第二阶段到第1年基本结束。三、完善规划设计中各项服务设施的开发建设。这一阶段为度假村开发建设的攻坚阶段，这期间以开发建设度假别墅为主，同时，注重提高完善已建项目的服务功能，将规划要求中的各个项目配置完整，到项目开发的第3年度假村的整体开发基本结束。九 项目运作及风险规避9.1项目资本运作基本思路项目运作的成功不但要靠专业的策划、科学的管理，更需要资本的运作。资金在项目的开发过程中将起到举足轻重的作用。从产品经营到资本运营是市场经济发展到一定阶段的必然产物。资本

53、运营的主要作用在于：1、通过企业的融资和对项目资源的整合，实现企业资源的合理配置，提高资源利用效率；2、通过企业物质资源、人力资源和组织资源的整合，促使企业转换经营机制，进而建立起现代企业制度；3、通过资本运营，实现企业的规模化和集团化，为旅游业的发展提供现实的基础。目前该项目所处地区的旅游业还处于初创阶段，旅游业投入不足，旅游基础设施薄弱，旅游企业发育缓慢、配套设施不健全，市场知名度不高以及营销手段缺乏等，这些都在很大程度上制约着地区旅游业的发展。为了切实发挥本地区旅游资源的优势，努力促使旅游业成为当地经济发展的支柱产业，通过组建规范化的股份制旅游企业（公司），通过市场运作的方式加大投资和招

54、商引资的力度，并争取在规划的近、中期阶段实现股票上市，这些无疑将会极大地促进地区旅游业持续健康的发展。2、经营运作的三大阶段：对于核心功能，又称之为项目的基础功能，完善这一功能阶段需要我们踏踏实实来把基本的事情（基础建设）做好；而支持功能是增值功能（旅游配套设施建设），它能为项目的核心功能添加附加值，支持功能越完善，附加值就越大，这一阶段也是创造竞争优势的阶段；辅助功能可以称之为放大功能，这一阶段要考虑经济效益与社会效益并重，强化辅助功能创造社会效应进而达到做大整个旅游区的目的。 9.2项目运作结构柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发项目实行企业化运作，组建规范化的项目开发发展有限责任公司或股份

55、公司，从事项目的开发建设、招商引资和经营管理。前期聘请专家机构对项目进行策划、规划、招商引资等工作，后期聘请专业的管理公司或组建管理团队对整个项目实施运作，开发公司将依据实际情况组建不同的控股子公司和参股企业，全面为本项目招商引资及发展壮大提供支持平台。建立政府出资、企业和个人入股的中小企业信用担保公司，解决柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发项目开发公司贷款难、银行放贷难，化解风险，提供保障。担保机构实行政企分开和市场化运作、企业化管理。鼓励支持商业银行、信用合作金融机构等以民营企业为主要服务对象，利用贴现贷款、再贴现贷款以及重点支持旅游开发等金融政策拓宽柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发项目

56、开发公司的融资渠道。9.3项目运作模式柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发项目的运作将顷力打造其权威性与排他性竞争优势，不但要有 旅游本身的核心产品及核心功能，还要采用专业化运作的思路，在时机成熟时，考虑经营运作与资本运作相结合的思路。当柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游项目开发发展到一定阶段，具有优良的经营模式，良好的赢利前景，迅速将其做大的一个比较有效的措施就是资本运作。加油站经营权、公交运营线路、长途客运线路经营权、旅游客运线路和政府投资的旅游设施经营权等一切特许经营权是政府掌握的公共资源。特许经营权的配置要严格按照市场化思路，通过股份制、租赁、承包、招投标、拍卖或经营权入股等形式来实现。政府

57、出面引导和牵线搭桥，通过项目引资、融资、吸引投资，形成独资、合资多元投入的格局。建立并规范运营好旅游股份有限公司，支持公司发行债券、募股、扩股，力争在年内使其成为上市公司，成为本市地区旅游业发展的龙头，促进旅游业的快速崛起。9.4方案设计根据上述发展状况及操作思路，资本运营的第一步是：组建旅游开发有限公司（暂定）组成：依相关法律进行组建，由合营双方共同出资，组建有限责任公司。 宗旨：响应党中央、国务院的号召，弘扬民族文化，大力发展旅游产业，振兴地方经济，依法经营，通力合作，共同获利，共担风险。公司的主要任务是，根据旅游业发展总体规划，独立投资或引资建设主要的旅游景点及其附属设施，进行旅游产品的

58、市场策划和宣传。项目建设周期及合营期限：项目建设周期为1年（就柳宗元故里柳隐山自然风景区单体项目而言），合营期限不限。合营各方利润分配及亏损分担原则及比例：依有关法律法规及公司章程规定，合营双方在税后利润中支付各项赔偿金、违约金、滞纳金、罚息、罚款；提取企业储备基金、企业发展基金、职工奖励及福利基金后，按各方出资比例进行利润分配。企业亏损由合营双方按出资比例进行分担。资本运作的具体方案： 柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发项目开发有限公司的注册资本为3000万元人民币。（根据情况可设立自然人股）。 公司成立后，以公司资产为抵押（或由担保公司），向银行贷款3000万元，这样公司的总资产将增加到6

59、000万元（如果将区域内的经营性资产划拨到该公司名下，公司资产将更多，今后的资本运营更顺利）。 通过合资、合作等方式，吸引社会资金或外商资金6000万元，共同投资景区项目及饭店等设施建设。据此，公司的总资金已达1.2亿元，完全可以满足规划第一阶段景区项目的建设资金需要及第二阶段的部分资金。 组建柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游饭店集团公司（和旅游车船公司等）。资本运营的第二步是：在规划的近中期阶段，通过资产重组（将旅游投资开发公司与饭店投资管理公司合并重组），努力实现公司的股票上市（或买壳上市）。这在很大程度上将会解决公司今后发展的资金问题，并为公司的资本运营提供更为广阔的空间，由此还可提高公司

60、的市场知名度，实现地区旅游企业与全国乃至世界的接轨。十 投资估算与经济分析10.1投资估算依据 所有设备价格均依据厂家报价和市场询价； 建筑工程采用本省省本市地区当地同类工程类比法进行估算； 国家有关建设项目投资估算的规定；10.2项目总投资估算本经济分析只对柳宗元故里柳隐山自然风景区项目做详细分析。项目总投资是指拟建项目从前期准备阶段开始，到建成营运为止所发生的全部投资费用及营业期所需预付的全部流动资金。10.3测算说明1、开发时序：项目总共分三期开发，柳宗元故里柳隐山自然风景区开发期为1年。2、项目基准收益率取8%。3、缴纳税金和税率：按税法规定，该项目营业税的适用税率为5%，城市维护建设

61、税为营业税的1%，所得税为33%。4、折旧按10年提取，残值为10%。10.4损益估算10.5现金流量表10.6财务评价1、内部收益率：通过现金流量表计算出该项目的内部收益率（IRR）为17.87%基准收益率8%，说明项目可行性较高。2、回收期：静态投资回收期为5.27年，动态投资回收期为6.10年，为典型的好项目。3、净现值：项目在8年经营期内的净现值为11919.1798万元0说明项目可接受，故项目可行。10.7不确定性分析在柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发项目评估工作中，大量计算分析所用的数据都是来自预测和估计，由于受客观条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限的影响，本项目的实施结果

62、（投资效果和经济效果等）不一定符合我们原来所作的预测和估计。因此，无论采用哪种方法对柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发项目进行财务效益评估时，总是有一些不确定性的因素。由于这些不确定性因素的作用超过一定程度时，就会给我们所评估的该项目带来风险。一般来说，不确定因素和风险存在是不可避免的，因此，我们在做财务效益评估的同时，需要对柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发项目进行不确定性分析。不确定性分析的方法很多，我们在此处选用项目评估中最重要也是最常用的两个分析方法：盈亏平衡分析和敏感性分析。10.7.1盈亏平衡分析盈亏平衡分析也叫保本分析、收支平衡分析、损益临界分析，它是根据项目正常生产年份的产量、

63、成本、产品销售价格和税金等数据，计算分析产量、成本和盈利三者之间的关系，确定销售总收入等于生产总成本时即盈亏平衡点的一种方法。在盈亏平衡点上，企业既无盈利，也无亏损。在不确定性分析中，投资者可以通过盈亏平衡分析，判断拟建柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发项目能够承受多大风险而不致发生亏损。按项目全部完工后的数据测算，柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发盈亏平衡点为接待量的33.15%70%，即平均年接待119989人次时，项目即可保本；超过此接待量，项目开始盈利。表明项目抗风险能力较强。10.7.2敏感性分析敏感性分析是指通过测试，计算各种不确定性因素的变化对项目经济效益指标的影响，从中找出敏感

64、因素并确定其敏感程度的一种分析方法。影响经济效益的因素很多，敏感性分析通常选择对投资项目资金流量起主要作用的因素，如投资、成本、价格、规模、建设周期等，研究这些因素发生变化时对经济效益指标的影响及影响程度，我们在本报告中主要分析投资额、销售收入二者的变动对内部收益率的影响。在进行敏感性分析时，应先确定不确定性因素的变化范围，我们对柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发项目按增减10作为因素变化幅度。根据财务报表和其他报表中数据，可以得出下面的财务敏感性分析表。表10-1 柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发财务敏感性分析表项 目基本方案营业收入+20%10%-10%-20%内部收益率17.87%23

65、.91%20.93%14.70%11.39%静态投资回收期（年）5.27 4.764.995.66.00动态投资回收期（年）6.10 5.335.686.67.21由上表可见，各因素变化对项目内部收益率的影响程度不同，但在20%的变化范围内，项目的内部收益率都大于8%，表明项目抗风险能力较强，在项目经营建设过程中只要严格控制投资规模并且始终注意客源市场的开拓工作，保证有充沛的客流量，项目是可行的。10.8国民经济效益分析10.8.1间接经济效益旅游业是公认的关联度高、带动性强、辐射力大的经济产业。柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发项目建成后，将极大的促进永济市的经济发展。按一般规律，每1元的旅

66、游直接收入可带来4.3元的间接收入。考虑到永济市的旅游业刚刚起步，目前还没有发展成大产业，这里采用3作为间接收入的倍数，则项目给当地带来的旅游间接收入如下表。柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发旅游业间接经济效益表金额单位：人民币万元项 目第一年第三年第五年第七年直接收入3982495061606512间接收入11946148501848019536与此同时，旅游业还能优化产业结构，带动永济市范围内建筑业、制造业、食品业、商业、服务业、金融业和信息业等其他相关产业的发展，从而促进本市全州经济持续、快速、稳步发展。随着基础设施的逐步完善，当地的投资环境也会大为改善，从而进一步推动永济市的对外开放。

67、10.8.2环境效益本项目所在的永济市，旅游资源丰富，交通区位环境在西部地区较为优越，旅游资源特色突出。但当地目前对旅游资源的粗放利用，不利于可持续发展。通过建设柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发项目，可以使全州上下普遍重视旅游资源保护和环境建设，让本地居民自觉维护旅游资源，让游客深入体验矿业工作环境，从而最大限度的协调好人与环境、历史的关系，其所取得的环境效益是无可估量的。10.8.3社会效益10.8.3.1理论社会效益 增加就业岗位旅游业是一个劳动密集型产业，能够提供大量直接和间接的就业机会。根据世界旅游组织测算，旅游部门每增加一个直接就业人员，社会就能增加5个就业岗位。这样通过柳宗元故里

68、柳隐山自然风景区旅游开发项目的建设，既可以解决永济市部分城镇人口的就业问题，还能为当地农民中的部分剩余劳动力提供一个就业机会。 改善人民生活，扩大对外开放柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发项目的建设，可以吸引大量中外游客，使得外界的先进思想、文化、观念和信息源源不断的输入，有效促进本地文化与外来文化的交流和融合，从而加速其社会经济的现代化进程，提高人民生活水平和质量。也有利于改善投资环境，扩大对外开放，提高永济市的知名度。同时旅游业的发展，还将促进社会稳定，有利于当地旅游资源的保护和传统文化的弘扬。10.8.3.2对国家和社会贡献水平的科学评价项目实施计划期9年内（建设期1年，经营期8年），可

69、为国家和社会创造的价值总额为44485.1万元，应交所得税7326.8万元，净利润125461万元。故该项目对社会的贡献可依据以下指标衡量：社会贡献率=项目对社会贡献总额/投资总额100% =44485.1/10559100% =421%表明项目全部投资为社会创造支付价值的能力强。10.9风险与对策10.9.1国家宏观经济政策变化分析及对策 根据国家开发西部、大力发展旅游产业的精神，以及实施长期假期的政策（即春节、五一、国庆）无疑为旅游项目的发展提供了良好的宏观环境。由于旅游业以人的精神文化消费为对象，当国家实行财政紧缩政策时，对人的旅游消费会造成一定的影响。由于柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游

70、开发项目具有其他旅游区无可比拟的自然资源和人文资源，对游客有着巨大的吸引力，加之本州洲的持续发展战略。以特色旅游来吸引游客，以消除国家宏观经济政策对项目的影响。10.9.2国内外市场波动变化及对策国内外市场波动变化因素主要表现为两个方面：1、区域产生的经济危机，导致旅游市场不景气；2、旅游景区的逐渐增多，造成争夺客源的竞争。这些不利因素均会造成旅游区内的客源数量减少，从而影响项目的收益。针对这种情况，一方面须重视保护自然资源、人文资源，创建独具特色的旅游区；另一方面须从各个方面，利用现代化手段加强宣传促销力度。 10.9.3利率、汇率波动变化及对策合资公司所需资金由合营各方及银行贷款组成，因而

71、利率变化对其有影响；合资公司属旅游行业，不涉及产品的进出口，因而汇率变化对其没有直接影响；税率提高，则公司财务利润率降低，投资回收期延长，反之则利润率提高，投资回收期缩短，针对这种情况，公司将采用先进的管理模式，不断降低成本，提高效率来抵御此风险因素。10.9.4成本波动变化及对策成本的变动将直接影响企业的利润，投资回收期等指标，公司将采取科学的成本核算制度，将成本降至最低点，同时采取其他各种促销手段，增加营业收入，以冲抵由于成本增加给公司项目带来的利润损失，争取尽早收回投资。十一 可行性研究结论与建议就柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游项目本身而言，既是对 文化的诠释，更是蕴藏着巨大的商机，旅游

72、与文化是天然的盟友，两者之间从来都是相辅相成的，没有文化的旅游是没有品位的闲逛，旅游业向纵深发展的标志，正是对文化层面的探求，只有民族的，才是世界的，最含文化的，才会是长久和可持续发展的。一个名不见经传的地方，一旦和特色文化联系在一起，它就会获得当之无愧的声望和雄厚的经济效益，充分开发利用祖先留给我们的丰富的遗产资源，做到高起点、高档次、大气魄、大手笔，就一定能获得大发展、大回报。11.1结论本项目是在综合考虑拟建地域的旅游资源特色、市场开拓前景和预期经济效益、社会效益、生态效益的基础上提出的。项目拟建地域旅游资源优势突出，投资环境和经营条件有利，位置选择得当，交通便利，用地宽裕，水、电通过技

73、术措施即可解决；建设规模适中，配套设施完善，空间布局与功能分区合理，保障措施有力，实施计划目标明确而又具体可行；投资估算准确，财务评价客观，预期效益显著，只要积极促销，加强成本费用控制，善于经营管理，财务收益称佳。该项目的实施对永济市加快发展特色旅游，培育新的经济增长点意义重大。研究结果表明，从项目的地点、功能、标准和相应的市场需求状况来看，建设本项目是必要的和可行的。根据市场预测，柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发项目投资回收期为6.1年（包含建设期1年），是经济效益比较理想的开发项目。同时，柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游的开发建设，可以弥补全省乃至全中国地区 旅游热点的不足，促进该区域旅游

74、业的发展。而且，它的开发和建立，将会不同程度激活人们的文化生活需求，刺激人们的消费和生活观念，推动当地第三产业的快速发展，因此，仅仅从普通意义的市场定位，柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游的开发建设是十分及时和正确的，是极具开发前景的。综合以上财务评价和国民经济评价结果，本项目财务收益和国民经济效益均较好，且项目产品为旅游业发展所急需，完全符合国家西部大开发战略和有关产业政策，故应予以及早批准立项、投资建设。11.2建议11.2.1建立协调结构一旦项目获准立项，即成立由地区领导主抓，旅游、计划、城建、交通、林业、水利、电力和电信等职能部门负责人任小组成员的柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发有限公司

75、，负责全部协调和统一组织项目实施。要特别强调项目规划的权威性和严肃性，杜绝任何部门和个人违规开发、违规建设，造成不良后果的要依法追究责任。政府在编制国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划和城市总体规划时，应综合考虑本项目同地方经济和社会发展的相互关系，并纳入相关规划之中，从投资、信贷和税收等方面给予必要的政策扶持。11.2.2多方筹集资金，严格控制成本要制定优惠政策，通过合资、合作、独资和股份制等多种融资渠道和经营方式，吸引企业、个人和外资参与项目基础设施和旅游服务设施建设和经营，探索一条在政府引导下主要依靠社会资金开发建设旅游景区的路子。景区内基建项目设计施工、基础设施维护保养、物业管理、

76、环境卫生、交通通信、保安、宾馆饭店、商店和文化表演等，属企业经营范畴，应在科学界定授权经营的前提条件和监管标准的基础上公开招标，择优授权经营。地方政府要根据自身财力状况，支持项目基础设施建设。有关部门应在征地、供电和供水等方面给予大力支持。投资建设及具体营运要在保证工程和服务质量的前提下，严格控制成本，避免资金浪费。11.2.3全方位开拓客源市场要及早动手，在项目建设过程中同步抓好宣传促销工作，通过电视、广播、和报刊等新闻媒体向外界大力推介永济市 旅游的资源特色和新颖项目，吸引众多游客实地领略柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游开发的独特魅力。通过积极参加各类旅游交易会、展销会，逐步提高柳宗元故里柳

77、隐山自然风景区旅游开发的知名度和吸引力，从而有效夺占市场份额，拓展发展空间。11.2.4保护旅游资源和生态环境突出的资源特色和良好的生态环境是柳宗元故里柳隐山自然风景区旅游区项目赖以生存和发展的物质基础。因此，一切建设活动和内容都要严格按照相关旅游发展总体规划和本报告确定的总体规划和建设方案进行，不许随意乱建，坚决杜绝建设性破坏。规划区内的各项建筑，要与周边景观的整体气氛相协调。现存的有障观瞻、污染环境和妨碍游览的建筑物和企业，应按规划要求限期拆除、改造或遮掩。11.2.5培训旅游人才旅游专业人才是旅游业最重要的生产力，一切竞争力归根结底取决于人才的竞争。因此，主管部门要高度重视和全力支持柳宗

78、元故里柳隐山自然风景区旅游开发项目的人才引进和培训工作，积极招纳有才干、懂市场、善经营、会管理的旅游贤才。并采取请进来（请专家讲学）、走出去（派出去进修学习）的办法培训员工，逐步建立一支高素质的、稳定的从业人员队伍，以适应本项目持续发展的需要。各景区要建立目标考核责任制，推进员工培训工作的开展和经营管理水平的提高。目 录1 总 论11.1 项目概况11.2 建设单位概况31.3 项目提出的理由与过程31.4 可行性研究报告编制依据41.5 可行性研究报告编制原则41.6 可行性研究范围51.7 结论与建议62 项目建设背景和必要性92.1 项目区基本状况92.2 项目背景112.3 项目建设的

79、必要性113 市场分析143.1 物流园区的发展概况143.2 市场供求现状163.3 目标市场定位173.4 市场竞争力分析174 项目选址和建设条件194.1 选址原则194.2 项目选址194.3 场址所在位置现状194.4 建设条件205 主要功能和建设规模225.1 主要功能225.2 建设规模及内容266 工程建设方案276.1 设计依据276.2 物流空间布局的要求276.3 空间布局原则286.4 总体布局296.5 工程建设方案306.6 给水工程336.7 排水工程356.8 电力工程386.9 供热工程466.10 电讯工程477 工艺技术和设备方案517.1 物流技术方

80、案517.2 制冷工艺技术方案678 节能方案分析738.1 节能依据738.2 能耗指标分析738.3 主要耗能指标计算748.4 节能措施和节能效果分析769环境影响评价839.1 设计依据839.2 环境影响评价应坚持的原则839.3项目位置环境现状849.4项目建设与运营对环境的影响849.5项目建设期环境保护措施849.6 项目运行期环境保护措施8610 安全与消防8710.1安全措施8710.2消防8811 组织机构和人力资源配置9211.1 施工组织机构9211.2 基建项目部的主要职责9211.3 运营管理9311.4 人员来源、要求及培训9412 工程进度安排9612.1 建

81、设工期9612.2 工程实施进度安排9613 投资估算与资金筹措9813.1 投资估算98投资估算包括建设项目的全部工程，主要内容有：主体建筑工程、道路硬化工程、绿化工程、其他费用及基本预备费。9813.2 资金筹措9914 财务评价10214.1 评价依据及方法10214.2 基础数据与参数选取10214.3 营业收入及总成本费用估算10314.4 利润总额估算10514.5 盈亏平衡分析10514.6 财务评价10615 综合效益评价10716 招投标管理10816.1 编制依据10816.2 招标原则10816.3 招标方案10916.4 评标要点11017 结论及建议11117.1 结论11117.2 建议112