竹坝豪生美庐度假村酒店可行性研究报告66页.doc

1、厦门竹坝豪生美庐度假村酒店项目可行性研究报告目 录第一章 总论31.1项目概要31.2项目建设单位概况61.3可行性研究范围及内容71.4可行性研究报告编制依据7第二章 项目背景及建设理由9 2.1项目背景9 2.2投资的必要性10第三章 市场分析13 3.1旅游市场前景分析13 3.2项目市场前景分析15 3.3销售价格分析15第四章 项目选址与建设条件17 4.1项目选址17 4.2 用地性质、拆迁及地块现状18 4.3自然条件19 4.4工程地质条件20 4.5外部辅助条件25第五章 建设方案27 5.1总体规划与分期实施方案27 5.2总平面布置方案29 5.3结构设计 30 5.4公

2、用工程31第六章 环境保护与节能356.1环境保护356.2节能39第七章 项目实施方案40 7.1 组织机构与人力配置40 7.2 项目实施进度计划40第八章 投资估算及资金筹措42 8.1 投资估算42 8.2总投资及资金筹措计划46第九章 财务评价和不确定性分析47 9.1财务评价的依据及基础数据、参数的选取47 9.2财务评价 47 9.3不确定性分析53第十章 风险分析与对策 56 10.1 风险分析5610.2 风险对策57第十一章 社会评价60第十二章 主要结论与建议62 12.1 主要结论62 12.2 问题与建议63附件1、厦门市同安区发展和改革局关天核准厦门莲福旅游发展有限

3、公司竹坝美庐度假村酒店建设项目的函同发投2008函26号；2、建设工程用地规划许可证复印件；3、建设单位法人营业执照；4、建设工程规划许可证复印件；5、厦门市国有土地使用权有偿出让合同书；6、厦门市土地房屋权证，厦地房证第地00006270号；厦国土房证第00746495号；厦门国土房证第00748373号；7、厦门市环境保护局同安分局关于厦门莲福投资有限公司竹坝美庐度假村一期工程项目及环保配套设施建设情况确认函；8、厦门市同安发展和改革局关天新圩云头-竹坝温泉管道工程投资概算的函；9、关于“厦门莲福旅游发展有限公司”变更为“厦门莲福投资有限公司”的批复：准予变更登记通知书；10、果园地租凭合

4、同；11、厦门美庐豪生大酒店前期技术支持及委托管理框架协议；12、该项目可行性研究的委托书；13、T2005G01挂牌地块变更后界址图；14、建设工程设计方案批复通知书，含项目总平面图及鸟瞰图；15、地质勘探点平面布置图。第一章 总 论1.1项目概要1.1.1项目概况项目名称：厦门竹坝豪生美庐度假村酒店。项目立项申请时曾名命为“厦门竹坝美庐度假村酒店”并经厦门市同安发展和改革局批复，在办理一期的前期手续时均使用该名称。因后与世界500强之一的豪生国际酒店集团合作经营，故改为“厦门竹坝豪生美庐度假村酒店”。建设单位：厦门莲福投资有限公司。由厦门莲福投资有限公司联手世界500强企业豪生集团合作开发

5、。项目负责人：苏聪凯。建设地点：厦门市同安区竹坝华侨农场。建设内容与建设规模：主要建设别墅、公寓式酒店、客房等配套设施，全部按五星级酒店标准装修配套到位。酒店配套有SPA高级会所、多个高级会议中心、中西餐厅、精品超市、商务中心、网球场、游泳池、高尔夫果岭练习场以及4万平米生态休闲果园。工程总建筑面积28510.54m2。其中一期工程建筑面积13870.45 m2，含有单栋别墅15套及联排别墅68套。二期工程建筑面积14640.09m2，含有一栋高层酒店和8栋独栋别墅式酒店及一栋联排别墅式酒店。工程总用地面积37741.02m2。建设期限：一期工程主体已经完工，进入装修阶段。关键线路在二期工程。

6、预计二期工程总工期为20个月，自2010年11月至2012年6月。总投资：工程总投资20021万元，其中建设投资18811万元，建设期利息1210万元。资金来源：建设资金由建设单位筹集，其中资本金7021万元，银行贷款13000万元。1.1.2主要技术经济指标项目主要技术经济指标汇总详见表1-1。表1-1 项目技术经济指标汇总表序号项目单位数量备注1工程指标1.1总用地面积37741.02 1.2总建筑占地面积8302.99 1.3总建筑面积28510.54 1.4一期建筑面积13870.45 1.5一期建筑占地面积7131.59 1.6二期建筑面积14640.09 其中：地上建筑面积1237

7、5.90 地下建筑面积2264.19 1.7二期建筑占地面积1171.40 1.8新建筑层数层 1.9建筑密度%22.00%1.10容积率倍0.70 1.11绿化率%40.00%1.12总客房数间194 其中：一期客房数间83 二期客房数间111 1.8机动车停车位辆145其中：一期停车位辆83室内 二期停车位辆62地上36辆(室内12辆)2投资地下27辆2.1总投资万元20021 2.2其中：建设投资万元18811 2.3 建设期利息万元1210 3经济指标3.1平均年经营收入万元13955 3.2平均年利润总额万元4483 3.3平均年净利润万元3451 3.4平均年投资收益率%22.39

8、%资本金净利润率%49.30%3.5项目投资财务内部收益率%13.05%所得税前项目投资财务内部收益率%8.48%所得税后3.6项目投资财务净现值万元1748 所得税前，ic=8%项目投资财务净现值万元570 所得税后，ic=8%3.7资本金财务内部收益率%12.90%3.8盈亏平衡点盈亏平衡点（出售率）%盈亏平衡点（销售额）万元3.9利息备付率%9.58 偿债期平均3.10偿债备付率%1.08 偿债期平均1.2项目建设单位概况项目开发单位厦门莲福投资有限公司成立于2007年2月，最初名称为厦门莲福旅游发展有限公司，于2008年10月更名为厦门莲福投资有限公司。法定代表人：叶水省，公司法定住所

9、：同安区竹坝华侨农场88号105-106室；公司代码号：79805479-5；注册资金：人民币伍仟万元；公司设立董事会，由叶水省当任董事长，具体股东组成情况：叶水省股东，苏聪凯股东。公司经营范围：从事生态旅游景点的投资、开发和经营；房地产投资、开发与经营；从事酒店经营管理；物业服务；承接土石方工程（不含开采）、房屋建筑施工工程业务；园林绿化。经营期限：2007年02月12日至2027年02月11日。1.3可行性研究范围及内容本报告主要通过对项目建设的背景、意义、需求分析、建设条件、建设规模与方案、环境影响、总投资和综合效益等进行分析预测，对项目建设的技术、经济、环境可行性做出评价。1.4可行性

10、研究报告编制依据厦门市城市总体规划；厦门市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，2006年2月19日；厦门市同安区发展和改革局关天核准厦门莲福旅游发展有限公司竹坝美庐度假村酒店建设项目的函同发投2008函26号；建设用地规划许可证（2007）厦规同用地第0226号；厦门市国有土地使用权有偿出让合同书；厦门市土地地房屋权证，厦地房证第地00006270号；厦国土房证第00746495号；国家现行有关技术规范；项目工程地质勘查报告；项目环境影响报告表；建设单位提供的其他相关资料；关于“厦门莲福旅游发展有限公司”变更为“厦门莲福投资有限公司”的批复：准予变更登记通知书（厦同）登记内变字zi008第

11、2042008100980004号；建设工程设计方案批复通知书（2007）厦规同方案第0219号；建设单位委托我公司开展该项目可行性研究的委托书。第二章 项目背景及建设理由2.1项目背景根据厦门市城市总体规划（20042020年）和厦门市同安区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，厦门城市总体规划以建设我国东南沿海中心城市为总体发展目标，以建设海湾城市、港口风景旅游城市为发展核心。今后厦门总体发展策略为“优化本岛，整合湾区，拓展同安和翔安东部”。 厦门建设未来的组团式海湾型城市，海岛与海湾组团组合式空间布局结构将是“一心两环、一主四辅八片”。即以厦门岛为中心城区，同安区是“四辅”的关键辅城之

12、一。同安十一五规划指出：同安不仅要建设工业基地、物流集散基地，更要建设和发展休闲旅游基地。同安发展历史悠久，文化底蕴深厚，旅游资源十分丰富。应充分发挥丰富的旅游资源和良好的生态环境优势，依托原有的旅游业基础，抓住21世纪休闲旅游的发展机遇，大力发展休闲旅游业，把同安建设成为“厦门市重要的休闲旅游基地”。旅游业的发展应把着力点放在服务于厦门城市和周边城市居民休闲度假旅游的市场上面，开发休闲旅游产品，健全各种旅游设施。厦门莲福投资有限公司正是把握住十一五规划的良好契机，响应厦门市和同安区建设休闲旅游基地的规划要求，致力于发展生态旅游业，充分挖掘同安区的人文、自然优势，凸显文化、生态等特色，建设一套

13、高档次的旅游酒店服务设施和休闲游乐项目。一、土地情况：豪生美庐大酒店项目用地于2005年9月挂牌取得，宗地面积37741.02平方米，土地批准使用期限自2007年8月至2047年8月，为期40年。土地用途为酒店，容积率1.2以下（即地上可建筑面积45290平方米以下）。该项目拥有一个近60亩的后花园，后花园用地于2007年3月租赁取得，租赁期限自2007年4月至2057年4月，共计50年，该地块面积38813.17平方米。二、建设情况：豪生美庐大酒店分为两期进行建设，目前一期已完工建筑面积13870.45平方米，共有单栋别墅15套及联排别墅68套，此83套别墅式酒店具有独立产权，可分割转让；二

14、期规划建筑面积14640.09平方米，计划建设商务酒店。在完成酒店一期建设的同时，后花园还兴建了休闲会所、游泳池、网球场等作为酒店项目的相关配套，并投入巨资进行景观绿化建设，将后花园打造成为环境宜人、绿树成荫的极佳休闲场所。酒店一期工程及相关配套已完成投资7000万元，市价初步估计在2亿元以上。三、经营模式： 酒店建成后，将委托世界五百强企业美国豪生集团进驻经营。豪生国际酒店集团是一家拥有世界多家连锁饭店网的酒店管理公司,已经发展成为全美最佳专业从事35星级高档酒店管理的品牌企业。豪生美庐大酒店定位于会议度假酒店，致力于打造厦门岛外休闲独家第一品牌度假村。2.2投资的必要性豪生美庐度假村酒店项

15、目位于同安竹坝华侨经济开发区，由厦门莲福投资有限公司联手世界500强企业豪生集团合作开发。项目建成后将拥有别墅、公寓式酒店、客房等配套设施，全部按五星级酒店标准装修配套到位。酒店配套有SPA高级会所、多个高级会议中心、中西餐厅、精品超市、商务中心、网球场、游泳池、高尔夫果岭练习场以及4万平米生态休闲果园。作为世界酒店第一品牌定位在中国的会议度假酒店，将给同安带来世界级的高端客户，提升同安的区域影响力。（1）该项目符合厦门市城市总体规划（20042020年）和厦门市同安区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要要求。依据厦门市总体规划，同安区做为厦门岛中心城区的四大辅城之一，旅游休闲娱乐业是其规划

16、建设重点之一。厦门市同安区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出，同安竹坝区域规划为休闲旅游区。本项目就位于同安竹坝休闲旅游规划区域，符合规划的主要建设项目要求，对实现我市十一五规划目标起着积极而重要的促进作用。促进竹坝南洋休闲旅游区的开发建设竹坝不仅自然生态环境较好，而且拥有一批具备东南亚特色的人文旅游资源。以旅游商品为例，即有果酒、果醋及联合国难民署援建的竹坝华侨酒厂原产的、被法国调酒师称之为“在中国喝到的最好的白酒”竹坝米酒，以及香甜的糯米酒、桂圆酒等，形成了竹坝独特的酒文化。竹坝还生产大杨桃等名优蔬果，并有众多充满异国风味的南洋菜和糕点可供游客品尝。对于竹坝南洋休闲旅游区的开发建设

17、，市、区两级政府都十分重视。同安区人民政府于2004年11月29日召开常务会议，要求各相关部门积极配合，群策群力，按照“统一策划、中心启动、分批建设、多样开发”的原则，进一点促进竹坝南洋休闲旅游区的开发建设。因此，我公司建设“竹坝美庐度假村酒店”，是竹坝南洋休闲旅游区开发建设的需要，对于促进竹坝经济发展具有十分重要的意议。满足厦门市社会经济发展的需要厦门城市发展的目标是现代化港口风景旅游城市。按照省委、省政府关于海峡西岸经济区建设的统一部署，厦门将发挥龙头作用，构筑海峡西岸经济区重要中心城市。旅游业作为厦门现代服务业的支柱产业，在社会经济中占在重要的地位。厦门旅游业今后的工作重点之一就是要开发

18、岛外的旅游资源，并引导旅游产品由岛内向岛外延伸。本项目的建设推动竹坝南洋休闲旅游区的开发建设，加快现代化港口风景旅游城市和海峡西岸经济区重要中心城市的建设进程，从而促进厦门市社会经济的发展。综上所述，本项目的建设是十分必要的。第三章 市场分析3.1 旅游市场前景分析3.1.1 需求分析厦门社会经济的持续发展，厦门市委市政府“建设海湾城市、港口风景旅游城市”的城市发展战略的全面实施，带动了厦门市旅游休闲娱乐业的发展。统计资料显示，2010年第一季度，厦门旅游经济增长势头强劲，全市累计接待国内外旅游者658.85万人次，比去年同期增长15.05%；旅游总收入90.55亿元，同比增长12.47%。一

19、季度，厦门接待国内旅游者626.97万人次，实现国内旅游收入76.72亿元，同比增长11.35%；接待入境旅游者31.89万人次，增长7%，实现外汇收入2.02亿美元，同比增长19.11%。本项目地处厦门岛核心城区辅城的城郊，项目内容含五星级宾馆、配套休闲娱乐设施、乡村生态景区建设等，属于乡村旅游类别。乡村旅游是以乡村地区为活动场所，利用乡村自然和人文历史资源，吸引游客前往休闲、观光、体验、购物及学习的旅游活动。作为正在兴起的旅游形式，乡村旅游以其清新自然的田园气息和独特的乡土文化吸引越来越多的游客参与其中。根据国家旅游局测算，2007年度全国乡村休闲旅游收入达400亿美元，约占旅游业总收入的

20、30%，市场潜力较大（如图1）。作为中国优秀旅游城市，厦门拥有丰富的森林、丘陵、海洋及独具特色的闽南文化等旅游资源以及成熟的旅游产业链，发展乡村旅游适逢其会。如今，厦门正进一步整合农村旅游资源，规划建设新的乡村旅游示范点。图1 中国城乡旅游收入比较图3.1.2 厦门乡村旅游的发展源于游客休闲旅游需求的快速增长。厦门居民休闲旅游需求总量快速增长。一般而言，当恩格尔系数小于40%时，用于休闲、旅游的支出会出现较快增长。我国居民消费结构变动趋势显示：随着城镇居民可支配收入的增长和购买食品支出占居民消费支出的比重持续下降，居民的休闲旅游需求相应的不断提高，文化娱乐服务支出大幅度增加。2007年度厦门城

21、镇居民人均文化娱乐服务支出达668.68元/人，同比增长75.5%；其中团体旅游人均支出479.11元，增长1.2倍。 我国居民休闲旅游需求出现新变化。自2000年国庆节国家正式启动黄金周制度以来，假期的休闲旅游观念已经深入人心。然而，“集中式”休假所带来的旅游景点接待能力不足既提高了居民的休闲成本，又降低了休闲质量。因此，能够提供个性化、多元化休闲服务的乡村旅游成为游客的新宠。对厦门城镇居民的抽样调查资料显示，74.3%的被调查者参与过厦门的乡村旅游；而2008年实行小长假以来，在选择旅游度假的居民中，24.0%的被调查者选择到厦门的乡村旅游度假，乡村休闲旅游已经成为市民闲暇生活的一个重要组

22、成部分。近年来的旅游数据显示，境外游客是厦门乡村旅游业重要消费群体之一。2007年上半年，厦门市共接待境外游客57.5万人次，比前一年同期增长26%，旅游创汇3.4亿美元，同比增长24%。3.2 项目市场前景分析据厦门统计局统计数据，厦门在2009年全年共接待海内外游客2524.85万人次，比上年增长15.1%，旅游总收入325.43亿元，增长7.2%。其中，接待入境旅游者136.01万人次，增长8.3%，入境旅游者在厦门过夜94.49万人次，增长1.9%。旅游外汇收入8.37亿美元，增长14.8%。接待国内在厦门过夜游客1194.25万人次，增长6.4%。国内旅游收入268.26亿元，增长8

23、.1%。至年末，全市共有星级酒店72家，其中三星级以上酒店54家。而五星级酒店只有14家。就酒店的出租率而言，从1999年开始，厦门酒店出租率一直保持在50%以上，即使在2003年受非典影响的情况下，出租率也达到51.98%。根据厦门旅游局提供的数据， 2005年厦门星级酒店从56家增加至62家，2006年为64家，加上未评星级的酒店超过100家。2006年全市星级饭店平均住房率为63.03%，住房率比去年同期下降2.39个百分点。在新酒店持续增加的情况下，20042006年厦门酒店出租率仍稳定在60%以上，这样的出租率在西方发达国家属于最佳水平。 3.3销售价格分析根据厦门市旅游局统计，20

24、06年厦门市五、四、三、二星级酒店包括团队在内全年的平均房价为623、429、242、129元/间天，而2005年这一数据则为683、423、252、147元/间天，对比两年的数据可以看出，虽然价格略有下跌，但整体变化不大，相对于一些酒店竞争激烈的城市来说，价格保持在健康水平。其中五星级酒店价格下跌比较明显，与高星级酒店增加、竞争激烈有关。总体来说，目前厦门酒店业仍处于良性运行状态。 厦门的五星级宾馆主要有悦华、翠丰温泉、日月谷等14家。就国内同类宾馆的均价而言，2009年均价对比如下：北京1800元/日，上海1600元/日，大连1100元/日青岛1350元/日厦门1250元/日本项目在价格的

25、预测中采用较为保守和安全的原则，在运营第一年计划均价为1040元/日，属目前同类城市同类宾馆的较低价格，具有较大的竞争力。豪生酒店集团在国内所经营管理的众多五星级酒店的均价约为1550元/日，本项目仍然有价格优势。各年价格测算详见表第九章中9-1 运营收入及成本测算。第四章 项目选址与建设条件4.1项目选址项目建设单位已经通过竞拍方式获得了豪生美庐度假村酒店项目建设用地。该地块位于厦门市同安区大同镇东北竹坝华侨经济开发区内，同安南洋美食街以北，竹坝中学以南，地势西高东低，周边环境优美，景色宜人，是旅游度假很好的选择点。竹坝华侨经济开发区位于厦门市同安区大同镇东北，三秀山南麓，东邻竹坝水库和五显

26、钓鱼台，西至五显镇明溪村，南邻五显镇军村，北至铁钻山，距同安区中心约10公里。全区总用地面积7.84平方公里。区内有优越的自然景观，区内自然地形起伏较大，海拔高至816米，低至20.6米。居高远眺，周边山体连绵不断，起伏有致，绿色遍野，远至波光粼粼的海面。区内有两处水库，石垄、竹坝两水库各具风姿。石垄水库位于山半腰，宁静秀丽，以水土保育和观赏为主；竹坝水库与开发区紧邻，水面开阔，亲切宜人，可适量开发水上活动内容。汀溪水库灌溉渠从西向东流径区域内长达3公里，白石溪顺着山势由北向南，纵横交错，互相辉映。区内植被茂密，低山和高丘为常绿针叶林和小灌木林，低丘被茶园、果园（杨梅、柑桔等）所覆盖；台地为农

27、田和果林，居民点散落于绿林丛中，呈现美丽的乡林田园风光。总之，区内有茂密的天然植被，独特的地形地貌，美丽的湖光山水，怡人的田园风光，独特的历史文化。这里空气新鲜，没有工业污染。这样优越的自然景观构成了是本项目得天独厚的自然条件，也是理想的人居环境。场址四周道路、给水、排水、电力等市政基础设施配套完善，商业设施逐步配套完善，很适合项目建设。项目地理位置图：用地范围见附件13T2005G01挂牌地块变更后界址图。4.2 用地性质、拆迁及地块现状根据厦门市总体规划及已获得的厦门市土地房屋权证，该项目用地性质属酒店用地，项目建设符合城市规划要求。该选址已获得厦门市规划局批准（详见附件2：建设用地规划许

28、可证（2007）厦规同用地第0226号）。建设单位通过竞买方式取得项目建设用地，总用地面积37741.02m2。土地使用期限自2007年8月至2047年8月，为期40年。该项目拥有一个近60亩的后花园，后花园用地于2007年3月租赁取得，租赁期限自2007年4月至2057年4月，共计50年，该地块面积38813.17平方米（参见附件10果园地租赁合同）。用地规模和年限可满足项目建设和运营需要。拟建场址早已完成了拆迁安置工作，场地已平整，一期工程主体已经完工，进入二次装修阶段，目前正在筹备二期工程的建设。4.3 自然条件4.3.1地形地貌拟建场址位于厦门市同安区五显镇竹坝农场，场地东侧、西侧为空

29、地，南侧约14m为竹坝道路，北侧约22m为竹坝中学，场地上空无高压电线，在拟建酒店B25及B26北侧约2m处有一条地下电缆，据调查了解，场地内无其它电线、水管、煤气管等地下管线分布。场地属剥蚀残山地貌单元，场地地势由西北到东南逐渐变低，地面高程为28.0837.32m(以孔口高程计)。4.3.2气象厦门市同安区位于厦门市的北部，同安区位于东经11731，北回归线附近，属亚热带海洋性气候，日照充足，温暖湿润，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛。受海洋性气候的影响，场址所属的开发区全区年平均气温21.8，极端最高气温39，极端最低气温4.5；年日照时数为2436.1小时，年平均雾日为10.6天；全年主导

30、风向为东风，夏季多为东南风，冬季多为东北风，年平均风速为2.2米/秒；年平均降雨量在1147毫米，降雨主要集中在春夏两季。4.4 工程地质条件场内一期工程主体已基本完工，故本次只对二期工程的地质情况进行简述。拟建二期工程场地已于2008年10月完成了工程地质勘查工作，以下分析结论来源于该勘查成果。（勘探点布置详见附件15）4.4.1场地地层结构与特征场地在勘探深度范围内所分布的地层有素填土、粉质粘土、残积砂质粘性土、全风化花岗岩、强风化花岗岩、中风化花岗岩。现结合野外钻探、原位测试及室内试验结果对其岩性特征自上而下分述如下：素填土：全场地均有分布，紫红、黄褐、灰黑色，松散，由粘粉粒及少量中粗砂

31、粒等堆填而成，堆填时间约2年，未经专门压实处理，未完成自重固结，均匀性差，厚度一般在0.502.60m。粉质粘土：除局部地段缺失外，其余地段均有分布。黄褐、红褐色（局部灰白色），可塑硬塑，主要由粘粉粒组成，中粗砂含量约15%，摇震无反应，干强度中等，韧性中等，切面稍有光泽，坡积成因。标准贯入试验修正击数10.824.5击，标准值为16.3击；压缩系数为0.290.40MPa-1，属中等压缩性土。该层层顶埋深0.805.00m，层顶标高30.4135.57m，厚度0.907.20m。残积砂质粘性土：全场地均有分布，黄褐、灰黄、紫红、灰白色，可塑硬塑，系花岗岩强烈风化残留而成，成分主要由长石风化的

32、粘、粉粒、石英颗粒和少量云母碎屑组成，大于2mm颗粒含量为8.519.2%，该土层具有较大孔隙、遇水易软化的特点。标准贯入试验修正击数为11.029.6击，标准值为18.5击；压缩系数为0.300.40MPa-1，属中等压缩性土。该层层顶埋深0.508.70m，层顶标高24.4936.26m，厚度5.2018.60m。全风化花岗岩：ZK22ZK24钻孔有揭露，ZK13、ZK25、ZK38ZK44、DK1DK9有揭穿，灰黄、紫红、灰白色，成分主要为未完全风化的长石和石英颗粒及少量云母碎屑，岩石风化强烈，岩芯极破碎，呈土状，标准贯入试验修正击数30.00击。该层未发现有洞穴、临空面及软弱夹层，岩石

33、坚硬程度属极软岩，岩体完整程度分类属极破碎，岩体基本质量等极为V类,力学强度较高，但具浸水易软化的特点。层顶埋深11.5019.30m，层顶标高14.3222.95m，揭露厚度为0.558.10m。强风化花岗岩：ZK13、ZK25、ZK38ZK44、DK1DK9有揭露，ZK13、ZK25、ZK43孔有揭穿。灰黄色、灰白色，成分主要为未完全风化的长石和石英颗粒及少量云母碎屑，岩石风化强烈，岩芯极破碎，呈散体状，标准贯入试验修正击数50.00击。该层未发现有洞穴、临空面及软弱夹层，岩石坚硬程度属极软岩，岩体完整程度分类属极破碎，岩体基本质量等极为V类,力学强度较高，但具浸水易软化的特点。层顶埋深9

34、.8024.50m，层顶标高9.4225.14m，揭露厚度为1.6026.1m。中风化花岗岩：仅ZK13、ZK25、ZK43孔有揭露至该层（未揭穿），浅灰色、灰白色，矿物成分主要为石英、长石和云母组成，中粗粒花岗结构，块状构造，岩体较完整，偶见竖向裂隙，岩芯呈短柱状柱状，RQD值7583%，锤击声较清脆，较难击碎，岩石属较硬岩，岩体基本质量等级为类。未发现有洞穴、临空面及软弱夹层。层顶埋深46.247.8m，层顶标高-13.88-12.01m，揭露厚度为4.805.90m。4.4.2场地水文地质条件地下水类型及地下水位场地地下水主要赋存于残积砂质粘性土的孔隙及花岗岩风化层的孔隙、裂隙中，孔隙水

35、属潜水类型，裂隙水具承压性。素填土属弱透水层，其富水性、透水性较差，分布有季节性的上层滞水；粉质粘土属弱透水层，富水性及透水性较差；残积砂质粘性土及花岗岩风化层属弱透水层，富水性及透水性较差。场地地下水主要接受大气降水和相临含水层侧向补给，总体上由西北向东南迳流排泄。勘察期间，各钻孔均见有地下水，测得其初见水位埋深为4.205.50m，稳定水位埋深为3.404.90m（黄海高程为28.8732.62m），根据区域水文地质资料，本场地地下水水位年变化幅度3.005.00m。腐蚀性评价据国标岩土工程勘察规范（GB50021-2001）的有关规定，本场地环境类型属类，地下水类型属B类，根据本次勘察所

36、取地下水的水质分析结果判定，场地内地下水对砼结构无腐蚀性，对钢筋砼结构中的钢筋在长期浸水及干湿交替条件下无腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。根据本次勘察所取地下水位以上的土的易溶盐分析结果判定，场地内土对砼结构无腐蚀性，对钢筋砼结构中的钢筋无腐蚀性，PH值对钢结构无腐蚀性，根据地区经验，可按土对钢结构具弱腐蚀性考虑。4.4.3场地地震效应设防裂度根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）、闽建设200237号文及200310号文，厦门市同安区五显镇抗震设防裂度为7度，设计基本地震加速度为0.10g，设计地震分组为第二组，设计特征周期为0.40s。场地土类型及建筑场地类别根据场地地基土剪切波波测

37、试结果，场地土层剪切波速值为：素填土为138.30m/s，层软弱土；粉质粘土254.90m/s，残积砂质粘性土257.90m/s，全风化花岗岩343.60m/s，强风化花岗岩445.20m/s，属中硬土；中风化花岗岩966.80 m/s，属岩石。地表以下20m范围内土层等效剪切波速值为238.1254.0m/s，覆盖层厚度大于5m范围内，根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）有关规定划分，建筑场地类别为类。软土震陷及砂土液化场地内无软土及砂土、粉土分布，可不考虑软土震陷及砂土液化影响。抗震地段划分场地内分布地层均为较均匀的中硬土粉质粘土及残积砂质粘性土，根据福建省标准岩土工程勘察规范

38、（DBJ13-84-2006）的相关规定，拟建场地属对建筑抗震有利地段。4.4.4场地稳定性及适宜性评价1、场地和地基稳定性与适宜性评价：根据区域地质构造、新构造运动和地震活动资料，厦门岛及周围构造格局定型于燕山晚期，属闽东南沿海中新构造活动带中的相对稳定地块。勘察过程中未发现滑坡、崩塌、泥石流、地陷、地裂、断裂带等影响场地稳定的地质灾害，除局部遇见碎裂状强风化花岗岩孤石外，其余地段未发现防空洞、古河道、墓穴等对工程不利的埋藏物，拟建场地内整体稳定性较好，无可液化砂土或震陷软土分布，地基稳定，适宜于拟建建筑物建设。2、地基土层工程特性分析根据野外钻探结果，结合标贯试验及土工试验统计成果，对各岩

39、土层进行综合分析：素填土：未经专门压实，未完成自重固结，呈松散状态，均匀性差，工程性能差；粉质粘土：可塑硬塑状态，具中等压缩性，标准贯入试验修正击数标准值为16.3击，除局部缺失外分布尚均匀，力学性能较好，工程性能较好。 残积砂质粘性土：可塑硬塑状态，具中等压缩性，标准贯入试验修正击数标准值为18.5击，层位分布较为均匀且厚度较大，力学性能随深度增大逐渐提高，工程性能较好，但具有较大孔隙、遇水易软化的特点。全风化花岗岩：标准贯入试验修正击数N30击，未发现有洞穴、临空面及软弱夹层，工程性能好，但具有遇水易软化、强度降低的特点。强风化花岗岩：标准贯入试验修正击数N50击；未发现有洞穴、临空面及软

40、弱夹层，工程性能好，但具有遇水易软化、强度降低的特点。中风化花岗岩：未发现有洞穴、临空面及软弱夹层，工程性能良好，但埋深大。3、地基均匀性评价：拟建场地内除分布有分布一定厚度的素填土外，其下粉质粘土与残积砂质粘性土力学性能及压缩性相差不大，整体分布较均匀且厚度较大，故拟建场地地基均匀性较好。4.4.5基础评价：基础选型分析：拟建3层酒店B18B26、C12，框架结构，单柱荷载1200KN，场地按设计地坪标高整平后，素填土的厚度一般为0.003.60m，拟建物可采用天然地基独立基础，以粉质粘土或残积砂质粘性土作为基础持力层。拟建13层酒店A01，框架结构，单柱荷重约18000KN，对差异沉降敏感

41、程度为敏感，设有一层地下室，地下室开挖后，大部分地段残积砂质粘性土出露，故拟建建筑物可考虑采用天然地基片筏基础，以残积砂质粘性土为基础持力层，若不能满足设计要求时，宜采用桩基，桩型可选用桩径500mm的静压预应力管桩，以强风化花岗岩作为桩端持力层。纯地下室为框架结构，单柱荷重约2300KN，可考虑采用天然地基独立基础或片筏基础，以残积砂质粘性土为基础持力层；若采用桩基，全风化花岗岩为基础持力层。考虑到纯地下室与主体建筑间的变形协调关系，宜采用与主体建筑相同的基础形式。4.5 外部辅助条件4.5.1交通厦门市同安区交通及为发达，国道324线、省道205线、福厦漳高速公路贯穿全境，20公里长、60

42、米宽的同集城市快速道以及集美大桥、杏林公铁大桥、城市快速道、海翔大道的开发建设把同安和厦门半岛彻底连为一体。项目拟建场址地在同安区内，距同安城区约10公里，7.5米宽的水泥路面已建成，距场地南侧的X422县道4公里，距南侧的G324国道10公里，交通条件可满足项目施工及今后小区居民出行需要。4.5.2给排水城区有日供水4万吨的自来水厂，日处理能力达5万吨的污水处理厂，给排水已能满足生活及各种开发建设的需要。项目用水由市政管网供给，现已经接入小区内有两个接口，一个在C02与C03之间，一个在B16与B17之间，管径均为200mm。小区计划用自建处理系统，将生活污水经处理至农田灌溉水质标准后利用，

43、作为生态休闲果园的灌溉水。4.5.3电力同安区内有22万伏、11万伏及3.5万伏变电站五座，电力已能满足生活及各种开发建设的需要。同安区已规划竹坝变电站，可供本工程使用。目前尚未建成。本工程施工用电可用目前的农业用电。4.5.4通讯同安区拥有移动通信、无线寻呼、光电通信、数字微波等通迅手段，全区实现城乡电话程控化，电话机数保持全省前列，移动电话基本普及。通信管线已通达拟建场址四周的市政道路。 第五章 建设方案5.1总体规划与分期实施方案5.1.1总体规划方案与建设规模综合考虑地块的性质、规模、控制指标、经济效益以及注重生活配套的营建等因素，为配合政府“南洋美食街、风情度假区”的整体发展规划，本

44、酒店以度假村的形式进行设计。项目的总体规划架构是自由开放，自然灵活的总体布局。构思特点：建筑依地形而巧妙布局，蜿蜒的道路，串起超大超长的景观绿化空间，高层酒店加独栋别墅结合配景、绿化等自由布局，犹如点缀于绿野中的几颗明珠；使空间开阔、独特，整体流畅如行云流水，一气呵成。规划通过基地南侧入口进入的道路将高层酒店、独栋式酒店与联排酒店有机分隔开来，独栋式酒店依地势错落布置，结合基地原有树木、景观，使每个单栋都能享受独立的自然风景。联排式酒店则充分营造院落式的地域归属感，在基地东侧分两组铺开，进退布置，使空间收放有节。规划方案以酒店为主，含别墅、公寓式酒店、客房等配套设施，全部按五星级酒店标准装修配

45、套到位。酒店配套有SPA高级会所、多个高级会议中心、中西餐厅、精品超市、商务中心、网球场、游泳池、高尔夫果岭练习场以及4万平米生态休闲果园。规划工程规模如下：总用地面积37741.02m2，建筑占地面积8303m2；规划控制指标满足：容积率1.2；建筑密度22%；绿地率40%。总建筑面积28510.54m2。共有单栋别墅23栋（3层），联排别墅11栋（3层），高层酒店一栋（13层）。规划共有酒店客房194间，停车位145位，其中：地上机动车停车位119位（含室内车库95位）；地下机动车停车位26位。人防设施建筑面积1028.62 m2。5.1.2分期实施方案工程采取分期实施，其中：一期工程建筑

46、面积13870.45 m2，含有单栋别墅15栋，及联排别墅10栋（68套）。一期建筑占地面积7131.59 m2，客房数83间，停车位83位（室内车库）。一期已全部建成，建筑物情况如下表：序号栋号建筑面积（m2）建筑层数结构形式备注1B01201.983框架单栋别墅2B02201.103框架单栋别墅3B03201.953框架单栋别墅4B05202.493框架单栋别墅5B06198.043框架单栋别墅6B07198.793框架单栋别墅7B08199.473框架单栋别墅8B09202.763框架单栋别墅9B10202.673框架单栋别墅10B11202.453框架单栋别墅11B12202.503框

47、架单栋别墅12B13198.143框架单栋别墅13B15198.183框架单栋别墅14B16198.133框架单栋别墅15B17198.683框架单栋别墅16C01966.113框架单栋别墅17C02966.083框架联排别墅18C031278.333框架联排别墅19C051278.343框架联排别墅20C06969.363框架联排别墅21C071278.613框架联排别墅22C081271.773框架联排别墅23C091266.353框架联排别墅24C10962.993框架联排别墅25C11652.143框架联排别墅26变配电室53.731框架二期工程含有一栋高层酒店和8栋独栋别墅式酒店及一

48、栋联排别墅式酒店。二期建筑面积14640.09m2，其中地上建筑面积12375.90 m2， 地下建筑面积2264.19 m2，民防建筑面积1208.62 m2。二期占地面积1171.4 m2，客房数111间（酒店客房99间，别墅12间）；停车位62位，其中：地上停车位62位（其中室内车位12位），地下车位26位。序号栋号建筑层数结构形式备注1A0113框剪高层酒店2B183框架单栋别墅3B193框架单栋别墅4B203框架单栋别墅5B213框架单栋别墅6B223框架单栋别墅7B233框架单栋别墅8B253框架单栋别墅9B263框架单栋别墅10C123框架联排别墅5.2总平面布置方案（1）建筑布

49、局及立面造型酒店布局皆为南北朝向，同时争取景观面的利用，以围而不合的布局及错落的布置，有利于夏季东南风向的疏导与共享。立面造型以坡屋顶及简约的建筑手法统一片区建筑风格，将人们居家空间与休闲空间的设计手法在酒店设计中有机的融合。建筑高低错落，轮廓多变，虚实对比，给人规律有序又随意轻松的观感。风格清雅质朴，色彩柔和，与茂盛多姿的亚热带园林景色天然谐成，营造出一处温馨浪温的度假圣地。交通组织 交通组织采用人车分流的设计原则。以人为本、最大程度地为人们提供便利的交通组织。车行流线：沿基地南侧设一主出入口，于基地东南设一基地次要出入口，通过三个大小不同的交通环，将单栋别墅、联排别墅与高层酒店有机联系起来

50、。人行流域：各类型酒店分别布置独立的人行系统，多层酒店以“背对背”式的建筑格局形成了弯曲而有趣的人行布道，强调了日常行走的便捷，休闲散步的移步换景。消防与流线：高层酒店沿长边设置消防车道，多层酒店设置沿建筑一长边的消防车道，满足消防快速通达及补救的要求。停车模式：以地上路边停车结合地下集中停车的方式为主。于退线区域设置车带，满足临时停车的需求，照顾了停车的便利性。景观设计园林设计依托场地现有的天然环境，强调景观的绿色主体与休闲功能。在功能上突出互动性与共享性，建立可参与式园林景观，为人们营造惬意的休闲空间。绿地率高，城区绿化体系有机融入周边自然环境，和谐共生。棕榈漫步道、花架走廊贯行其间，同时

51、辅以各种雕塑小品点缀，使得休闲空间更富于生气与艺术韵味。主要技术经济指标详见第一章中的表1-1。5.3结构设计本工程由多层酒店和高层酒店组成。根据建筑的功能和使用要求，多层酒店采用框架结构，框架抗震等级为三级；高层酒店采用框架剪力墙结构，框架抗震等级为三级，剪力墙抗震等极为二级。多层酒店建筑高度为9.69.8米，高层酒店建筑总高度为50.0米。本工程的抗震设防烈度为七度。抗震设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第二组。建筑物结构安全等级为二级，结构构件安全等级一般均同建筑结构安全等级。建筑的抗震设防类别：丙类建筑。建筑结构设计基准期为50年。厦门同安地区基本风压值：0.80KN/m

52、2。基础型式暂定为预应力高强砼管桩基础、扩展式基础或片筏基础。本工程局部设一层地下室，地下室层高为5.1米，地下室民防设计等级为6级。5.4公用工程5.4.1 给排水工程本工程生活及消防水源分别从基地周边的市政给水管网各引入两条DN200的给水管在小区内形成给水环网，作为本工程生活及消防的给水水源。本工程最高日用水量为140.3m3/h，最大时用水量为17.5 m3/h；给水系统在竖向上分为两个区，一区：地下层到四层用水由市政水压直供水；二区：五层以上生活给水由变频给水设备加压供水，以保证用水压力稳定、合理、节能，变频供水设备设于地下室房内。本工程最高日热水用水量36.0 m3/d，最大时热水

53、用量6.3 m3/h.采用全日制集中热水供应系统，系统选用电加热半蓄热式供水系统，并设置热水循环系统。本工程污水排放量为85.0 m3/h，排水采用雨污分流，计划自建处理系统，将生活污水经处理至农田灌溉水质标准后利用，作为生态休闲果园的灌溉用水。本工程雨水排放量为1215.45升/秒，雨水经处理后作为生态休闲果园的灌溉用水。5.4.2电气工程（1） 用电负荷预测一期变电站已经建成。二期用电负荷为：序号建筑用途面积（m2）用电指标（kW/ m2）总容量（kW）需要系数计算容量（kW）1二期酒店123750.0911130.88902二期地下室22640.02451.0453汇总935（2）供配电

54、根据上述的用电负荷预测，本拟于A01楼一层设置配变站，设置1台1250kVA干式变压器供给二期用电，按此配置，变压器负荷率预测约7580%。为满足一类高层的消防负荷用电可靠性，以及兼顾高层电梯供电的可靠性，拟于地下室设置312kW自备柴油发电机组作为备用电源。5.4.3弱电工程电信及宽带：电话设置指标在单间客房1门/间，套房2门/间，考虑适当公用电话，工程的电话终端容量按1000门设计。在主要干道设置宽带网光纤干线路由。有线电视：单间客房1个/间，套房2个/间，则工程终端数约1000个。火灾自动报警系统：采用集中报警系统，设置1个消防控制室。在各层电梯前室附近设警报复示盘，显示各层的火灾信息。

55、在门厅走道、电梯前室、楼梯间及其前室、变电所等处设置智能烟感。另外，按规范设置手动报警按钮。智能安防系统：设闭路电视监控系统，对主要出入口及所有走道进行监控。设有监控值班室。并根据需要设置门禁对讲系统。5.4.4暖通工程空调系统：酒店层大堂、餐厅、会议室，设计空调系统，采用智能变频一拖多中央空调系统。独栋式酒店设计空调系统，均采用智能变频一拖多中央空调系统。客房、活动室等均采用分体空调。通风系统：地下一层车库平时设一个机械排风系统，车库排风量按次换气次数，车道自然进风；地下一层设备房平时各设一个机械排风系统，另设一个机械进风系统；餐厅及会议室各设一个机械排风系统；公共卫生间平时设机械排风系统直

56、接排往室外；客房卫生间平时设机械排风系统排往竖井至屋面排出室外。5.4.5消防工程消防用水：本工程建筑消防按一类高层酒店设计，所设置消防给水系统的类型包括：室外消火栓给水系统（沿建筑周围设置）；室内消火栓给水系统（每层设置）；室内自动喷淋系统（每层设置）。消防水源分别从基地周边的市政给水管网引入条的给水管在小区内形成给水环网，作为本工程消防的给水水源。本工程设计一个的地下消防水池及一个的屋顶消防水箱。消防电气：本工程的消防用电负荷为一级负荷，包括火灾应急照明、火灾报警系统、消防电梯、防排烟设备、消防泵、电动防火卷帘、火灾时用于组织排水的潜水泵等用电设备，应急照明采用单独回路供电并自带电池作为备

57、用电源。火灾报警系统设备、消防电梯、防排烟设备、消防泵等设备采用来自不同的变压器低压侧母线段的双电源供电，且在末端自动切换。为进一步保证消防负荷的供电可靠性，本工程设置一套自备柴油发电机组，为消防负荷提供备用电源。5.4.6民防本小区地上建筑面积26246.35平方米，多层与高层建筑皆有。经计算应建民防建筑面积1298.91，实建民防面积1028.62平方米。依国家相关法规规定，本小区设计相应的民防工程，本民防工程设计等级为甲类六级，二等人员隐蔽工程。防化等级为丙级。未建足的民防建筑面积内业主向相关部门申请异地建设。第六章 环境保护与节能6.1环境保护6.1.1环境现状根据厦门市环境功能区划（

58、2004年9月第二次修订本）：该区大气环境为二类大气功能区，执行环境空气质量标准GB3095-1996中的二级标准；水体为同安区东溪支流，现状功能为景观娱乐水体，水质执行地表水环境质量标准GB3838-2002中的类水质标准。目前项目所在地区域污水管网尚未完善，近期，项目废水将自行处理达到农田灌溉水质标准（GB5084-2005）蔬菜标准后用于南侧蔬菜地的灌溉。待区域市政污水管网完善后，项目污水可纳入同安污水处理厂，污水排放可执行厦门市水污染物排放控制标准（DB35/322-1999）的三级标准；该区声环境按功能属于2类区，声环境执行城市区域环境噪声标准GB3096-93中的2类标准；项目生态

59、环境属于一般保护区，要求改善绿地状况，开发过程中尤应重视绿化问题和污水排放的控制问题。6.1.2 施工过程的环境影响及防治措施施工过程中的环境影响因素主要有施工噪声、扬尘、建筑垃圾等固废以及生活污水、水土流失等。以下分几个方面简述：施工噪声噪声扰民是施工工地的污染因素之一，主要有挖掘机、装载车、打桩机、钻机、压路机、砼泵车、搅拌机、震捣器、空压机、发电机等设备的发动机噪声、装卸材料、拆模、浇捣混凝土等机械噪声，其噪声声级最高可达115dB。打桩尽量采用静压桩等施工噪声小的桩型。高噪声设备施工应控制在最小衰减距离之外，白天应控制在4.5米以外，夜间应控制在45米以外。施工中必须遵守建筑施工场地噪

60、声限值（GB12523-90）中的各项规定，夜间施工要按规定办理各项审批手续，除需要连续作业的砼浇筑外，其它作业在22：00以后停止施工。场内运输车辆严禁鸣笛。施工扬尘施工扬尘主要产生于装载车行驶产生的路面扬尘以及施工场地内装卸土方、泥沙时产生的扬尘。这些污染物排放到大气中，渗透到水、土壤中，并逐渐积累，会对周围的居民、植物产生不良影响。施工时应加强车辆运输管理，严禁超载、漏土，场地应洒水，出入口设水枪及沉沙池，车辆驶出工地前应冲洗。土方应及时清运。施工区应与生活、办公区划分清晰。施工固废本项目没有拆迁工程，施工固废主要为余泥、废弃砖石、木材、竹料等建筑垃圾和施工单位生活垃圾。建筑垃圾及时清运

61、至当地市政管理部门指定的地点处置。生活垃圾定点收集，定期集中并及时由环卫部门清运。施工废水施工期水环境影响主要来源于建筑施工过程产生的含泥污水、雨水径流和施工工人的生活污水。现场应做好排水系统，做好工地污水的导流排放，对外排的污水应进行隔渣沉淀，去掉其中的漂游物，减少泥沙含量，选好排放去向，避免直接排放到水体中。现场存放的油料、化学溶剂等污染源要有专门库房，废弃污染物要集中处理。可在施工点建干厕，定期清掏，粪尿熟化消毒后施于林地做肥料。水土流失二期的施工时间跨度计划为20个月，时间较长，土地裸露与施工期降水会赞成少量的水土流失。施工过程中应随时做好导洪、排水工作，要对可能造成水土流失的部位加以

62、防治，将水土流失控制在最低程度。(6)要文明施工，施工工地边界应采用档网、帷幕与外界隔开，减轻对周围的影响。建筑主体外部应用坚固的材料和棚架密封，防止扬尘、噪声影响环境。6.1.3 项目运营期的环境影响及防治措施水环境项目采取雨污分流的排水设计，主要污水为生活污水、车辆冲洗废水。项目污水排放量为109476t/a。车辆清洗废水经隔油沉淀处理后与经化粪池处理后的生活污水排入处理站，处理至农田灌溉水质标准（GB5084-2005）蔬菜标准后用于南侧菜地的灌溉。大气环境主要为厨房废气、地下车库废气、垃圾亚臭及污水处理站异味等。厨房排出的废气，要经净化处理装置处理后由专门的排气筒引至屋顶排放，油烟废气

63、基本能达到饮食业油烟排放标准（GB18483-2001）的排放标准。厨房废气污染物排放量较小，因而对环境空气质量影响较小。据调查资料表明，如果停车库内排风设备完善，轻型车辆排放的废气中污染物对本度假村及外界环境影响基本上可以接受。国此，地下车库中机械送排风系统正常运行时，废气通过排风管在高于地面2.5米排入大气，以周围环境空气质量影响轻微。垃圾恶臭和污水处理站在运营时会产生轻微异味，对周围环境影响很小，为尽量减小其影响，垃圾专用收集点布置在北侧，远离周围敏感目标及自身建筑物，距离控制在10米以外。声环境设备噪声主要有泵、排风设备、中央空调冷却系统、柴油发电机等，此类设备均放在地下室，对周边敏感

64、目标基本无影响。为尽一步减少噪声，本项目设计时要求对主要设备均设置减振和消音装置。车辆进出噪声对周围环境的影响很小，地下库出入口设置远离敏感目标，地下停车场尽量远离学校及竹坝新村。固废环境固体废物主要来源于酒店生活垃圾及厨房垃圾，产生量约415.6t/a，经分类回收后，能回收利用的物质，卖给物资回收公司，其它生活垃圾交由环卫部门统一处置，不直接排放；厨房油水分离设施产生的废油脂必须统一收集，交由有资质的单位处理，厨房产生的食物残渣必须与生活垃圾分类收集，分类处理，并做到日产日清。生态环境本项目只有一栋高层建筑，其它均为三层建筑，小区建筑密度低，绿化率高，建筑物依地势错落布置，景观绿化结合基地原

65、有树木、景观，同道路串起超大的景观绿化空间，基本符合区位景观环境属性的保护控制要求，因此，项目运营期间酒店人流对生态环境的影响是可以接受的。(6)环保投资估算该项目环保投资包括污水处理和垃圾收集、绿化、降噪等等，约187万元，投资计入建筑工程费中。6.2节能6.2.1建筑节能建筑物设计尽量满足自然采光、通风要求，建筑朝向采用南北，避免夏季受东、西向日晒；建筑物的平、立面避免出现过多的凹凸，建筑物的体形系数应符合建筑节能的相关规定；建筑的外窗(包括阳台的透明部分)设置外部遮阳，并具有良好的密闭性能；屋顶、外墙、门窗、底层地坪以及与地坪接触的周边外墙均采取隔热保温措施。通过上述措施，以减少建筑物照

66、明、风扇、空调的能耗。6.2.2运营节能充分利用市政水压，低区采用市政供水，高区给水从水系统采用变频供水。应选用技术先进成熟的节能型电器设备、器件。卫生洁具采用节水型卫生洁具。对室内温度的控制应符合国家有关要求，夏季不低于26，冬季不高于18。通过智能控制系统，对各类设备实现自动监控，使设备保持最佳运营状态，为经营管理者提供一个投资合理、高效的环境空间。第七章 项目实施方案7.1 组织机构与人力配置该项目由厦门莲福投资有限公司开发，并委托世界500强企业豪生集团合作进行经营。开发阶段机构设置按该公司现有机构设置，项目运营阶段完全按照豪生集团的经营模式进行人员设置和管理。7.2 项目实施进度计划

67、根据项目建设方案、建设规模、特点及外部条件，统筹安排项目的实施进度计划。因一期主体工程已经完成，目前进入二次装修阶段，故一期工程已不在关键线路上，可在二期主体施工的同时同步进行。二期工程尚未开始，现已经完成勘察、设计任务，目前正在进行审图及资金筹措等前期工作，计划2010年11月开始进入工程实施阶段，预计总工期20个月，自2010年11月至2012年6月。项目实施进度计划详见表7-1。（因别墅与高层酒店同时开工，别墅工期很短，故以高层酒店作为关键控制目标）表7-1 工程实施进度计划表（以高层酒店为例）序号时间进度项目20102011201211121234567891011121234561土

68、方工程2桩桩施工3地下室施工4主体工程5装修及设备安装工程6二次装修室外工程验收及家俱第八章 投资估算及资金筹措8.1 投资估算8.1.1编制依据该项目现阶段的投资估算是在一期工程完工及二期规划建设初步方案的基础上，根据建材行业2007年颁布的工程造价指标，结合项目的特点，同时参考了当地类似工程的费用水平，并充分考虑到厦门市物价行情和建设场址的条件等因素。主要依据：福建省工程综合预算定额； 厦门建筑工程工程量清单计价参考价目表厦门市安装工程工程量清单计价参考价目表福建省工程建设施工阶段监理收费标准；项目建设方案；一期工程竣工结算；当地实际情况。8.1.2总投资估算该项目总投资估算包括工程建设投

69、资估算及建设期利息估算。其中一期工程的主体建设的费用已经结算，但二次装修尚应进行估算。建设投资估算该项目为五星级酒店，含一栋高层酒店及34栋别墅式酒店，用地面积37741.02m2总建筑面积28510.54m2，其中：一期工程建筑面积13870.45m2；二期工程建筑面积14640.09m2。高层酒店共13层，为框-剪结构，设一层地下室，人防、地下车库建筑面积2264.19m2；别墅式酒店均设3层，为框架结构。建设投资内容包括场地平整、建筑工程、设备购置安装、征地费用、勘察设计、建设单位管理费、临时设施费等。采用单位建筑工程投资估算法进行估算，各项估算指标、费率详见表8-1。说明如下：二期工程

70、的地上建筑部分按1500元/ m2计，地下室工程包括基坑支护、防水、人防设施及其预埋件、设备用房等费用，平均估算单价按2500元/ m2计；电梯按3部估计，其中一期工程无电梯，电梯均用二期工程高层酒店，估算单价按35万元/部；室内给排水按30元/ m2、电气按50元/ m2、弱电按20元/ m2、消防按10元/ m2、室外管线按40元/ m2估算；根据旅游饭店星级的划分及评定标准，酒店的二次装修及家俱按照3500元/ m2估算；小区道路工程按200元/估算，小区绿化、景观工程按60元/估算；土地出让金600万元；建设单位管理费、临时设施费、工程保险费分别按工程费用的1.5%、1%、0.5%估算

71、；前期咨询费包括规划、可行性研究、环境影响评价等技术咨询费，按工程费的0.2%计算；勘察设计费按1%、城建配套费按80元/m2计算；工程监理费按1.5%计算；预备费仅考虑基本预备费，费率取3.0。经测算，项目总投资估算为200021万元。其中：项目建设投资估算为18811万元，建设期利息1210万元（详见表8-1）。表8-1 因定资产投资估算表（单位：万元）序号 工程或费用名称金额1工程费用16495 1.1一期工程总费用7782 1.1.1一期工程完成费用2650 1.1.2一期二次装修及家俱5132 1.2二期工程总费用8105 1.2.1二期工程建筑地上主体2422 其中：地上建筑185

72、6 地下建筑566 1.2.2电梯105 1.2.3室内给排水44 1.2.4电气73 1.2.5弱电29 1.2.6消防15 1.2.7二次装修及家俱 5417 1.3室外工程607 1.3.1室外管线工程114 1.3.2污水处理、垃圾、灌溉96 1.3.3道路工程287 1.3.4绿化景观工程91 1.3.5大门及围墙20 2工程建设其他费用1768 2.1土地出让金600 2.2建设单位管理费247 2.3临时设施费165 2.4前期咨询费33 2.5勘察设计费165 2.6工程监理费247 2.7工程保险费82 2.8城建配套费228 3预备费用548 建设投资小计18811 4建设

73、期利息1210 费用总计20021 建设期利息估算该项目建设资金由建设单位筹集，其中资本金7021万元，拟银行贷款13000万元，于计算期第1年开始分2年贷入，第1年贷入8000万元，第2年贷入5000万元；于计算期第3年开始分6年不等额偿还，按照现行银行35年期贷款基准利率为5.76%计算。经测算，利息总额为3825万元，其中建设期利息为1210万元，运营期利息为2615万元。详见表9-7：借款还本付息计划表8.2总投资及资金筹措计划项目总投资20021万元，其中建设投资18811万元，建设期利息1210万元。资金由建设单位筹集，其中：资本金（自有资金）7021万元，占总投资35.1%；银行

74、贷款13000万元，占总投资64.9%。资金根据建设进度计划分年投入。资金筹措计划详见表8-2。表8-2 总投资及资金筹措计划表序号项目合计计算期第1年第2年1总投资20021 15000 5021 1.1建设投资18811 14539 4272 1.2建设期利息1210 461 749 2资金筹措20021 1502150002.1自有资金7021 702102.1.1 用于建设投资7021 7021 0 2.1.2 用于建设期利息0 0 0 2.2银行贷款13000 800050002.2.1 用于建设投资11790 7539 4251 2.2.2用于建设期利息1210 461 749 第

75、九章 财务评价和不确定性分析9.1财务评价的依据及基础数据、参数的选取9.1.1财务评价依据国家发改委、建设部2006年颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；该项目建设方案；财政部、国家税务总局颁布的财税政策。该项目运营期间的营销预测。9.1.2财务评价基础数据、参数的选取财务价格。采用浮定价格体系，即在整个生产运营期内，预测的价格按市场预测进行浮动，计算运营收入、费用等。运营期间的价格预测是依据豪生集团对本项目所做的营销预测。计算期。项目计算期取12年，其中建设期2年（从现在起算），经营期10年。税费。根据国家及地方有关税费政策，营业税为5%,城建税是营业税的5%，教育费附加3%，地方

76、教育附加1%，企业所得税率为25%。土地使用税4%。财务基准收益率。采用行业平均收益率，即ic=13%。9.2财务评价9.2.1营业收入、销售税金及附加测算收入测算该项目营业收入按五星级酒店测算，共设计194间客房，包括99间高层酒店客房和95间别墅套房。入住率按55%计算，其中别墅式套房价格较高，高层酒店价格略低，平均价格及各年的销售比例、销售价格及收入测算详见表9-1（此表数据依据豪生集团经营测算方案，美元对人民币汇率按6.8计算）。（前2年为建设期，运营从第3年起计算）9-1 运营收入及成本测算年份第3年第4年第5年第6年第7年第8-12年每年天数365365365365365365总客

77、房数194194194194194194总可用房数708107081070810708107081070810入住率55.00%68.00%69.36%70.75%72.16%73.61%卖出客房数38946 48151 49114 50098 51096 52123 平均房价（元）1040 1144 1236 1311 1350 1390 每间可售房平摊收入572 778 857 928 974 1023 经营收入（万元）：客房4052 5511 6070 6570 6897 7246 食品2464 3079 3203 3267 3332 3432 酒水661 826 859 885 911

78、 938 电话56 72 75 79 83 87 健身与娱乐243 255 265 273 281 290 其它-温泉2574 2702 2811 2895 2982 3071 总收入10049 12446 13283 13968 14486 15065 销售成本：食品936 1109 1121 1143 1166 1201 酒水185 223 223 230 237 244 电话37 47 49 51 54 57 其它515 540 562 579 596 614 销售总成本1673 1919 1955 2004 2053 2116 部门毛利8376 10526 11327 11964 12

79、432 12948 其它成本客房851 1105 1153 1235 1310 1380 食品616 708 705 719 733 755 酒水178 206 206 212 219 225 电话11 14 14 15 15 16 健身俱乐部85 82 74 74 76 78 其它257 270 281 289 298 307 其它成本总计1999 2386 2434 2544 2651 2762 分摊管理费之前收入6378 8140 8894 9420 9781 10187 综合管理费用：行政1007 937 932 975 1016 1059 营销957 812 799 836 871

80、907 工程维修604 624 466 418 436 454 能源费用1108 1124 1132 1115 1162 1210 管理费206 256 273 286 298 310 综合管理费用总额3882 3753 3601 3630 3783 3939 经营毛利2496 4387 5292 5790 5998 6248 营业税金及附加测算营业税为5%,城建税是营业税的5%，教育费附加3%，地方教育附加1%，企业所得税率为25%。土地使用税4元/m2。经测算，项目运营期间的营业税金及附加详见表9-2。（第1年、第2年为建设期，从第3年开始销售） 表9-2 运营期间销售税金及附加(单位：万

81、元） 计算期第3年第4年第5年第6年第7年第8-12年合计营业税502 622 664 698 724 753 6978 城市维护建设税25 31 33 35 36 38 349 教育费附加20 25 27 28 29 30 279 土地使用税15 15 15 15 15 15 151 合计563 693 739 776 805 836 7757 9.2.2财务盈利能力分析静态分析项目利润测算见表9-4。由表9-4可以得到利润总额、净利润、总投资收益率、资本金净利润率等参数。表9-4 年利润与利润分配表（单位：万元）序号项目计算期345678-12合计1年销售收入10049 12446 132

82、83 13968 14486 15065 139554 2销售税金及附加563 693 739 776 805 836 7757 3年运营成本7553 8058 7990 8178 8487 8817 84352 4利息支出749 703 570 397 196 0 2615 5利润总额1184 2991 3983 4616 4998 5411 44830 6弥补以前年度亏损0 7应纳税所得额830 2637 3629 4262 4644 5057 41289 8所得税208 659 907 1066 1161 1264 10322 9净利润977 2332 3076 3551 3837 41

83、47 34508 利润总额和净利润项目投入运营后，前10年的利润总额合计为44830万元；净利润合计为34508万元。年平均收益率年平均投资收益率=平均年利润/总投资=4483/20021=22.39%。年平均资本金净利润率年平均资本金净利润率=年平均净利润/项目资本金=3451/7021=49.15%。静态投资回收期通常酒店的投资回收期一般在7-12年不等。根据表9-5现金流量表中计算，项目为静态投资回收期为8.5年。动态分析项目投资现金流量酒店业的基准收益率取值一般比贷款利率略高，参照行业水平本项目取8%。项目投资现金流量分析详见表9-5，由表可见，项目财务内部收益率所得税前为13.05%

84、，所得税后为8.48%，均大于行业平均水平；财务净现值（ic=8%）所得税前为1748万元，所得税后为570万元，均大于零。表9-5：项目投资现金流量表序号项目建设期运营期合计12345678-121现金流入0 0 10049 12446 13283 13968 14486 15065 139554 1.1营业收入0 0 10049 12446 13283 13968 14486 15065 139554 1.2回收固定资产余值0 1.3回收流动资金0 2现金流出15000 5021 8865 9454 9300 9352 9488 9653 114744 2.1建设投资15000 5021

85、20021 2.2流动资金0 2.3经营成本7553 8058 7990 8178 8487 8817 84352 2.4运营期利息支出749 703 570 397 196 0 2615 2.5营业税金及附加563 693 739 776 805 836 7757 3所得税前净现金流量-15000 -5021 1184 2991 3983 4616 4998 5411 24810 4累计所得税前净现金流量-15000 -20021 -18836 -15845 -11862 -7246 -2248 24810 折旧(只计算扣税)354 354 354 354 354 354 3541 5调整所

86、得税208 659 907 1066 1161 1264 10322 6所得税后净现金流量-15000 -5021 977 2332 3076 3551 3837 4147 14487 7累计所得税后净现金流量-15000 -20021 -19044 -16712 -13636 -10085 -6248 14487 税前净现值 i=8%1748.471 税后净现值 i=8%569.768 计算指标投资财务内部收益率（所得税前）=13.05%；投资财务内部收益率（所得税后）=8.48%；投资财务净现值（所得税前）=1748万元；投资财务净现值（所得税后）=570万元。资本金财务现金流量分析项目资

87、本净现金流量分析详见表9-6，由表可见，项目资本金财务内部收益率为12.90%，高于行业平均水平。表9-6：项目资本金现金流量表序号项目建设期运营期合计12345678-121现金流入0 0 10049 12446 13283 13968 14486 15065 139554 1.1营业收入0 0 10049 12446 13283 13968 14486 15065 139554 1.2回收固定资产余值00 1.3回收流动资金00 2现金流出7461 749 9872 12414 13207 13917 14049 10556 124450 2.1项目资本金7000 7000 2.2借款本金

88、偿还08002300300035003400013000 2.3借款利息支付461 749 749 703 570 397 196 0 3825 2.4经营成本0 0 7553 8058 7990 8178 8487 8487 82704 2.5营业税金及附加0 0 563 693 739 776 805 804.6 7599 2.6所得税0 208 659 907 1066 1161 1264 10322 3净现金流量-7461 -749 177 32 76 51 437 4508 15104 净现值 I=8%3731.611 计算指标：资本金财务内部收益率=12.90%9.2.3清偿能力分

89、析该项目借款13000万元，采用不等额还本、利息照付方式还款，自计算期第3年起（运营第1年起），分5年偿还；还款资金来源于企业净利润和摊销。借款偿还能力分析详见表9-7。由表可见，还款期间，该项目利息备付率均在5以上，平均9.58；偿债备付率均在1以上，平均1.08；说明该项目偿债能力可以接受。表9-7：借款还本付息计划表序号 计算期合计计算期项目12345671年初借款本息累计800013000122009900690034002本年借款13000800050003本年还本付息16825 461 749 1549 3003 3570 3897 3596 4其中：还本1300080023003

90、00035003400付息3825 461 749 749 703 570 397 196 5期末借款本息累计800013000122009900690034000计算指标利息备付率(%)2.57 3.99 5.32 6.57 8.76 13.62 13.62 偿债备付率(%)1.22 1.01 1.03 1.01 1.13 9.2.4财务评价结论上述财务分析结果表明，该项目各项盈利指标均高于行业平均水平，表明项目盈利能力良好；借款偿还期间，利息备付率均大于5；偿债备付率均大于1；表明项目的偿债能力可以接受。综上所述，该项目在财务上可行。9.3不确定性分析9.3.1盈亏平衡分析按照计算期各年平

91、均取值。固定成本主要包括借款利息、折旧、及表9-1中的综合管理费用。可变成本主要包括表9-1中的销售成本及其它成本。（数据按前10年运营的平均值计算）BEPs（销售收入）=年固定成本/（年销售收入-年总可变成本-年销售税金及附加）=(262+354+3834)/(13955-2018-2582-776)=51.87%项目年销售收入达到预计收入的51.87，即7239万元时，便可实现收支平衡。说明项目具有很好的抗风险能力强。9.3.2敏感性分析根据项目的特点，选取建设投资、经营收入和经营成本3个因素进行敏感性分析，结果见表9-8。表9-8 敏感性分析表变动因素财务内部收益率（%）增减（%）敏感度

92、系数基本方案（所得税前）13.05建设投资10%12.6-0.450.34 -10%13.780.730.56 经营收入10%18.75.654.33 -10%6.39-6.665.10 经营成本10%9.12-3.933.01 -10%16.643.592.75 由敏感性分析可见，经营收入为最敏感因素，其次为经营成本。据此建议：把工作重点放在经营管理上。经营收入由销售价格及入住率决定，而对于五星级酒店而言，价格基本透明，那么入住率就是整个项目的经营关键。因此，建议业主单位加强销售管理，制定科学的经营方针，确保入住率达到或超过预期的目标。经营成本是第二敏感因素，在经营中要尽量控制综合管理费，提

93、高管理人员工作效率，提高整个运营机制的工作效率，开源节流。并加强原材料采购的控制与管理，控制项目运营成本。第十章 风险分析与对策10.1风险分析10.1.1盈亏风险分析本项目在测算中据有一定的安全储备。从价格定位上：在“3.3销售价格分析”中看，本项目的销售价格测定比较保守，属目前同类城市同类宾馆的较低价格，此为安全储备之一。从入住率上：在“表9-1 运营收入及成本测算”中，初始运营的入住率只按55%计算，运营期10年内平均入住率按70%计算，此为安全储备之二。从“9.3.1盈亏平衡分析”来看：销售收入达到预计收入的51.87时就可达到盈亏平衡，此为安全储备之三。因此，本项目的盈亏风险并不大。

94、10.1.2市场风险 本项目的主要服务对象是来竹坝旅游度假以及进行商务活动的人员。厦门市的社会经济水平较发达，宾馆酒店数量较多，运营后可能会面临市场的压力，给本项目的可持续运营带来较大的风险。10.1.3经营风险本项目经营内容为客房出租、餐饮、会议、康健休闲、运动娱乐及其它有关的生活、工作服务项目等。除客房出租外，SPA高级会所、高级会议中心、中西餐厅、精品超市、商务中心、网球场、游泳池、高尔夫果岭练习场以及4万平米生态休闲果园态果等经营项目较多，与社会餐饮康娱相比，有以下几方面的劣势：首先，价位高。在许多消费者心目中，高星级的酒店餐饮康娱的价位与社会餐饮娱乐收费高，这是由于不同星级造成的价格

95、差异；其次，路途远。本项目的位置离市区较远，交通不是很方便。10.1.4管理风险现代酒店在硬件的发展上日新月异，许多新型酒店在规模、建筑、设备上比新、比大、比奇、比豪华。一家酒店硬件的优势，很难形成其独特性和长久性，相反，酒店的软件，即“人”的因素，显得越来越重要。酒店内服务人员众多、客人要求多样，管理相当复杂，作为高星级酒店，本项目在运营管理上存在一定风险。10.1.5资金筹措风险本项目资金来源主要为自有资金和银行贷款，项目的融资成本很高，银行贷款压力很大，若能将自有资金增加一部分，将会减小项目的风险。10.2风险对策10.2.1市场风险面对市场风险，企业应积极开拓市场，利用同安区政府的各方

96、面影响力，以及酒店自身所特有的自然景观、人文资源，加强营销，突出特质，努力占领市场份额，加强宣传提高知名度，以一流的经营环境、规范而上乘的服务和丰富的自然资源去争取市场。在市场开拓中，企业尤其要注意吸引优质、高端的回头客，为使酒店走上良性循环道路奠定基础。酒店应积极争取和国内大型会展集团、大型旅行社等合作，不断提高酒店的市场号召力；关注本地餐饮、会议、康娱市场，依托酒店硬件设备，做大餐饮、会议、康娱市场。主动积极地研究市场，适时地引进新项目。在常规运营上，及时引进新经营品种并加以拓展，将会给酒店带来意想不到的收益。在发展市场地过程中，关键在于经营者如何去发现适合消费者口味的新品种及如何去正确引

97、导消费者。若能切实做好这两点，酒店的潜在市场就会不断被挖掘出来，同时酒店也能紧紧抓住大批忠实的消费者，使酒店经营走上一条良性循环的道路。10.2.2经营风险对策在市场调研的基础上制定严密、科学可行的经营方案，避免经营的随意性，及时总结经营过程中发现的经验和不足，适时地经营策略。对于餐饮康娱项目，应从几个主要方面着手，如：节省成本、严把进货关，提高服务质量，利用酒店硬件条件创造出独特的用餐环境，强化软件条件，让就餐者体会到这里独到的风情，在各方面要重视留住人才和培养人才，尤其酒店方面管理才能的专业人材。10.2.3管理风险对策一个五星级酒店的管理需要高端的酒店经营专业人才和队伍。公司目前尚无这方

98、面的管理能力。为此，拟与著名的世界级酒店管理公司豪生国际酒店集团()合作，委托其进行酒店的经营管理。其母公司温德姆酒店集团（）是世界五百强企业之一，也是世界上最大的酒店集团之一。利用该集团在高级酒店经营方面的深厚的经验积淀以及其广泛的资源做后盾，把酒店的经营管理迅速走上正规，缩短磨合期，早日见效益，缩短投资回收期，避免管理上的大部分风险。10.2.4资金筹措风险针对筹资风险，项目单位将加强资金计划管理，保证项目按计划开发和完工，加大市场宣传力招商力度，加快资金的回笼；加强财务管理，保持合理的资产负债比例，合理安排资金，提高使用效率；准确把握国家宏观经济形势、产业政策和银行信贷政策的变化，及时调

99、整项目计划，在经营好的情况下尽量加快还贷速度，降低融资成本和资金筹措风险。第十一章 社会评价社会经济概况：项目所在的区域属同安区，同安别称“银城”，是厦门市地域面积最大的行政区，地处福建省东南沿海，位居厦漳泉“金三角”中心地带。下辖新民、五显、洪塘、汀溪、莲花、西柯等6个镇，大同、祥平等2个街道办事处、7个农林场以及81个行政村、44个社区居委会。全区总人口42万多，其中外来人口11.5万人，土地总面积657.59平方公里，其中耕地13.99万亩。据统计2010年计划总生产总值148亿元。同安历史悠久，素有“海滨邹鲁之地、声名文物之邦”的美誉，是著名的侨乡和台胞祖籍地，目前，居住在海外的华侨、

100、外籍华人及港、澳、台同胞有300多万人，分布在43个国家和地区。境内主要物产资源有水产品、蔬菜、水果等，全区有特色农产品近30种，尤以紫长茄、芥菜、茭白、槟榔芋、龙眼、果蔗、对虾等闻名海内外；矿产资源有高岭土、温泉、矿泉水、花岗岩等。旅游资源得天独厚，有千年古刹梵天寺以及梅山寺、北辰山十二龙潭瀑布、孔庙建筑群、同安影视城等风景名胜，有汀溪窑址、婆罗门佛塔、苏颂故居“芦山堂”等三处省级文物保护单位，有莲花国家森林公园、野山谷生态乐园、凯歌高尔夫球场、翠丰温泉酒店、盛之乡温泉度假村、竹坝南洋度假区等旅游休闲康乐场所。本项目的社会影响主要体现在以下几个方面：（1）将进一步深化华侨农场的改革，改善生产

101、生活条件，带动归侨走向富裕之路。竹坝华桥农场是一个具体特殊历史前景和特殊人群的农场，归国侨眷集中，他们来自各个国家，有着不同社会制度生活体验；绝大多数归侨是被迫离开异国的，在原居留地还有亲戚、朋友，他们与海外有着密切的联系。多年以来，华侨农场由于政策性、社会性负担较重，国民经济和社会发展的步伐缓慢，广大归难侨的生产生活水平相对较低，因此他们迫切希望加快华侨农场的改革和发展。通过本项目的建设，将进一步深化竹坝华侨农场（华侨经济开发区）的改革，推进开发区的进一步发展。（2）将改善竹坝华侨经济开发区对外形象，促进旅游、休闲、商贸的发展，增加侨民收入。竹坝华侨农场有着得天独厚的自然风景及资源条件，通过

102、本项目的建设，加强了竹坝华侨经济开发区的旅游形象，发挥侨力资源优势，并有重点引导华侨经济开发区发展开放型的经济，吸引投资，调整产业结构，培育新的经济增长点，充分调动广大职工特别是归难华侨的积极性，促进华侨经济开发区自我发展、自我积累的能力，增加侨民收入，确实提高归难侨的生活水平。第十二章 主要结论及建议12.1 主要结论该项目地处同安区竹坝农场，建成后将与北辰山风景区、影视城、梵天寺等景观连成一条集观光、民俗、朝圣等为一体的旅游“新干线”。酒店在给同安带来世界级高端客户的同时，对于拉动地区经济发展，提升同安的区域影响力，都有着推动作用。项目建设，符合厦门市发展规划和产业政策。项目建设十分必要。

103、项目场址位于同安区竹坝家场内，场地东侧、西侧为空地，南侧约14m为竹坝道路，北侧约22m为竹坝中学。项目选址符合厦门市城市规划要求。该项目在规划布局上，充分利用场址的地形地貌，将建筑、道路、河流形态、绿化及周围环境进行有机组合，形成了灵活、流畅、富有层次感和人情味的空间布局。项目总建筑面积28510.54m2，容积率1.2；建筑密度22%；绿地率40%，符合规划控制指标。项目建设方案合理、可行。建设进度：项目分期实施，一期主体已完工，进入二次装修阶段。二期预计总工期20个月，自2010年11月至2012年6月，建设期按2年计算。总投资及资金来源：项目总投资20021万元（其中建设投资18811

104、万元，建设期利息1210万元），其中：一期工程已完成7000万元（其中建筑物投资2650万元，土地出让金600万元，工程其它费用3750万），其余为二期工程投资。资金由建设单位筹集，其中：资本金（自有资金）7021万元，占总投资35.07%；银行贷款13000万元，占总投资64.93%。财务分析表明，项目平均年经营收入为13955万元，平均年利润总额为4483万元，平均年净利润3451万元；平均年投资收益率22.39%，资本金净利润率49.3%；项目投资财务内部收益率（所得税前）13.05%，所得税后8.48%；资本金财务内部收益率12.90%；表明项目有较好的盈利能力。清偿能力分析表明，偿债

105、期间，利息备付率均大于2，偿债备付率1.08，表明项目具有偿债能力尚可。盈亏平衡分析表明，项目年销售收入达到预计收入的51.87时，便可实现收支平衡。说明项目具有很好的抗风险能力强。该项目在项目财务上可行。综上所述，本报告认为，该项目具有良好的经济效益、环境效益，项目的建设是必要的，也是切实可行的。12.2 问题与建议交通问题 项目虽然拥有得天独厚的优越的自然环境，这是硬件的优势，但项目位置离市区较远，交通不是很方便。这也将成为项目硬件上的一个劣势。在项目运营期间，要采取一定措施：比如在市内设窗口和接站待站，设置接送车辆等等，而且在这方面要舍得投入，要彻底解决这个问题，弥补交通方面的不足和缺点

106、。知名度一个新建项目，知名度是从零开始。要让人们认知，需要一定的时间和代价。而这个时间的长短，直接影响着项目回收期的长短，影响着贷款利息的支出，也影响着整个项目的成败。因此，运营前期一定要加大广告宣传力度，要投入相当的资金和精力进行广泛和深入的宣传，提高知名度。自身队伍建设 本资料来自企业管理资源网本资料来自企业管理资源网 本资料来自企业管理资源网本资料来自企业管理资源网 本资料来自企业管理资源网本资料来自企业管理资源网 酒店拟委托世界级酒店管理公司进行管理，但项目公司本身也应具有一定的配合和监督能力，否则，项目的成败主动权终归会操在被委托方手中，委托方一旦产生失误，造成经营大滑坡，将无法挽回局面，所以，一定要打造一个有一定经营管理水平的队伍，对委托方进行实时监控，及时调整其不良经营倾向，为整个项目的成功做一个有力的保障。