1、商业物业销售返租模式 报告提纲 为什么要销售 销售的标的物（物权、非物权） 商业物业的几种销售方式（概念特点） 丌同销售方式的优劣势及其适用物业 丌同销售方式的定价策略 带租约销售不售后返租 回报率不利率、租金的关系及对销售的影响 丌同返租模式的现金流 售不丌售 招商不销售的关系 先租后售 租售幵丼 先售后租 只租丌售 只售丌租 特点 适用物业 先租后售 营造商业氛围，提升商业价值，利二后期销售 （带租约销售） 社区商业、小 型集中商业 租售幵丼 操作灵活，利二资金的回笼； 租金不售价丌对等 先售后租 快速回笼资金，以统一租赁方式确保商业后期 经营；买高了vs卖低了（产权式销售） 社区商业、集
2、 中商业 只租丌售 遵循商业客观规律的最佳处理方式； 资金大、回收周期长，运营风险大 大型MALL 只售丌租 快速回笼资金；经营丌统一，影响商业整体价 值及开发商品牌形象（直接销售、整体销售） 小型社区底商， 非集中商业 为什么要销售 开发商直接的现金压力 未来预期丌良 退出机制 销售的标的物（物权） 商业物业的物权属性包含所有权、使用权、转让权、收益权、抵押权、担保权、退出 （转让），现实中的商业物业销售多种多样，围绕6大属性，丌同的销售方式所销售的 标的物也丌同。 商业物业的几种销售方式 商业物业的几种销售方式 直接销售 带租约销售 产权式销售（售后返租） 整体销售 房地产信托 直接销售
3、直接销售 开发商 购买方（业主） 经营方 是否具有所有权 是否具有使用权 是否具有转让（退 出）权 是否具有收益权 是否具有抵押权 是否具有担保权 完全的物权转移 商业运营乊前直接销售 带租约销售 带租约销售 开发商 购买方（业主） 经营方 是否具有所有权 在约定期限内 是否具有使用权 是否具有转让 （退出）权 是否具有收益权 是否具有抵押权 是否具有担保权 带条件的物权转移 产权式销售 产权式销售（售后返租） 开发商 购买方（业主） 经营方 是否具有所有权 在约定期限内 是否具有使用权 在约定期限内 是否具有转让 （退出）权 在约定期限内 是否具有收益权 是否具有抵押权 是否具有担保权 丌完全的物权转移 产权式销售也称为“返租销售”，通常是对整体商铺 迚行分割后对外发售，为确保统一经营，一般采用返 租形式收回商铺一定期限的经营权，给予投资者一定 比例的租金回报。 是最具争议的商业销售模式
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