1、商业街区操作实务商业街区操作实务 周文胜 2011-06-25 关注问题关注问题 商业项目定位核心：顾客需求顾客需求+ +商家意向商家意向 街区商业基本模式：生活补充生活补充+ +日常采购日常采购 街区商业规划设计：大开放大开放+ + 小封闭小封闭 功能配置功能配置 生活邻里中心：邻里大厨房邻里大厨房+ +服务全配套服务全配套 新时尚客厅：生活时尚生活时尚+ +文化康体文化康体 大家庭乐园：休闲景观休闲景观+ + 育教娱乐育教娱乐 案例案例1：北京蓝色港湾（生活方式购物公园）：北京蓝色港湾（生活方式购物公园） Lifestyle Shopping Park vs Lifestyle Shopp
2、ing Center 1.全国第一家生活方式公园（面积13万平方米，容积率0.6，有别于生活方式中心） 2.汇集百货、品牌店、影院、超市、餐饮、酒吧、儿童乐园、教育等 （ZARA、丝芙兰、星巴克、无印良品、ESPRIT、Mothercare、马克西姆餐厅 ） 3.位于北京CBD区域内，由国际著名商业设计公司捷德设计，2008年开业 案例案例2：深圳书香门第：深圳书香门第上河坊上河坊 位于深圳梅林关口的 交通干道旁，项目总 占地6.3万平米，总 建面11万平米，商业 面积3.68万平米，为 低容积率的开放式步 行商业街。设计单位 是国际著名的商业设 计公司RTKL 。 案例案例3 3：湖南：湖南
3、*商业街（解析）商业街（解析） 2条商业街，1条外 街1条内街，街长 1500米 2个集中式中小型社 区商业中心 沿路裙楼皆为2层底 商 目前在建，商业中 心即将开街 关于定位关于定位 定位从地块研判开始： 商业驱动商业驱动+ +物业驱动物业驱动 商业驱动透过商业运作带动外埠人流 物业驱动则是满足社区人流（住宅、酒店、 写字楼）商业需求 各组团形成相互支持的价值链体系 关于定位关于定位 定位要服从大街区概念： 街区配套街区配套+ +社区服务社区服务 商业街区既有功能配置覆盖客层有较多重 叠，不能简单以自己的周边人口画圆 同理，社区人口消费需求并不绝对在自己 画圆内释放 各功能形成相互错位、互相影响的市场体系 关于定位关于定位 依据街区商业发展的特点和趋势，明确项目 应该为何种“产品”，所面对的目标客户范 围，本“产品”与竞争产品的不同之处 这种不同之处应对经营者、最终消费者具有 巨大的吸引
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