1、 万科棠樾 项目研究报告 2008-10-14 目录目录 1万科棠樾项目概况 . 3 2土地属性研究. 5 2.1 地块属性分类说明. 5 2.2 适合此地块的开发理念. 5 3项目客户定位. 6 4项目产品定位与产品分析. 6 4.1 产品定位. 6 4.2 产品分析. 6 4.2.1 规划思想. 6 4.2.2 文化主题分析. 7 4.2.3 景观环境分析. 9 4.2.4 建筑规划实体分析. 10 5.项目可借鉴之处. 10 5.1 合适的开发模式与理念. 10 5.2 明确、精准的定位. 11 5.3 项目主题极为明确并具有鲜明文化性. 11 6.4 具有视觉冲击力的卖场. 13 5.
2、5 适量的产品预留空间-品位与超值共存. 14 5.6 低开高走的价格策略. 14 6项目的反思. 14 6.1“地王”之困. 14 6.1.1 高价格拿地. 14 6.1.2 面向未来的风险意识不强. 14 6.2 成本之高. 14 6.3 产品之憾. 14 6.3.1 地下室设计采光、通风欠佳. 14 6.3.2 户型设计不尽合理. 15 6.4 外围导示包装缺点. 15 附件：万科棠樾户型图. 15 万科棠樾项目研究万科棠樾项目研究 1 1万科棠樾万科棠樾项目项目概况概况 万科棠樾项目原名“双城水岸” ，是一个现代居住高端项目。融入 浓厚的中式徽派建筑底蕴，伴有深厚的风水学理论，万科棠樾
3、营造出了 独具一格的东方美墅风格。 万科万科棠樾概况棠樾概况表表 该地块是深圳和东莞交界处的郊野地块，距莞深高速塘厦镇大坪出 入口约 2 公里，没有直达公交，公共交通不方便。 交通区位图交通区位图 该地块周边荒野，没有配套。但周边及地块内部环境优美。此项目 最大亮点在于，西面的观谰高尔夫球会东莞球场和山水景观资源。 物业类别物业类别 别墅 建筑类别建筑类别 低层、联排别墅、双拼别墅 装修状况装修状况 毛坯 物业地址物业地址 东莞塘厦大坪观谰高尔夫球会旁 价格价格 2.3 万元/m2 占地面积占地面积 60 万平米 绿化率绿化率 40% 建筑面积建筑面积 40 万平米 大一期容地率大一期容地率 0.8 大二期容地率大二期容地率 0.5 2 2土地属性研究土地属性研究 土地属性是指土地综合的或某一方面性质的描述。由于土地的两重 性，决定了土地不仅具有自然属性，还有社会经济属性。 万科棠樾项目位
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