房地产公司金色家园项目开盘剖析报告（18页）.doc
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房地产公司金色家园项目开盘剖析报告（18页）.doc
1、【金色家园】项目发售剖析报告【金色家园】项目发售剖析报告 金色家园作为在成都开发的第二个项目，于 2004 年 6 月 19 日顺利开盘。我们有必要对金色家园开盘做出分析与借鉴。以扬长避短，吸 取经验为我所用。 一、一、 金色家园项目资料分析金色家园项目资料分析 1.1 土地定位分析 1.1.1 地块位置及周边情况 金色家园位于一环路与泰安街的交汇口，在一环路以外，紧邻一环路 府青立交桥。项目交通条件良好，进出城区均很方便；周围分布有红旗超市、菜 市、工商银行、圣灯乡小学，生活配套设施比较齐全，适合安家居住。 项目所在地块为原前锋公司用地，周围遍布前锋公司的职工宿舍楼，包括 金色家园后面在售的
2、阳光嘉苑（小高层电梯公寓，建筑面积 21912 平米，开发商 为成都前锋房屋开发公司）部分楼面也是前锋公司员工宿舍。 总体来说，该地块成熟度较高，依托周边区域，适合开发中、低挡项目， 但要开发高档物业，则需要出色的产品和强大的开发商品牌的支持。 1.1.2 地块吸纳背景 该地块是在 2003 年 1 月 16 日成都市国土局举行的国土拍卖会上竟得， 地块参数及成交情况见下表： 地块位置地块位置 总用地面积总用地面积 净用地面积净用地面积 代征地面积代征地面积 土地用途土地用途 成华区府青路二 段 2 号 67.492 亩 57.674 亩 （A：53.93 亩， B：3.74 亩） 9.818
3、 亩 A：居住用地 B：商业用地 容积率容积率 起拍价起拍价 （万元（万元/ /亩）亩） 落槌价落槌价 （万元（万元/ /亩）亩） 增幅比例增幅比例 标的金额标的金额 （万元）（万元） A：不大于 2.2 B：不大于 2.5 150 176 17.33% 10152.62 该地块若以居住用地 53.93 亩、容积率 2.2，商业用地 3.74 亩、容积率 2.5 计算，则地上总建筑面积为 85337.9 。根据公开发布的资料看来，金色家 园项目的容积率（住宅用地 2.5，商业用地 2.2）指标和地块的规划条件相一致， 即金色家园项目的楼面地价为 1189.7 元/。 根据公布资料计算其成本利率表如下： 内容内容 盈亏平衡点盈亏平衡点 正常售价正常售价 乐观售价乐观售价 单位数据单位数据 总额总额 单位数据单位数据 总额总额 单位数据单位数据 总额总额 ( (元元
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