2017正荣长沙北城越府投标方案上海翰创.pdf

1、正荣长沙北城越府April.2017财富中心北2期地块概念方案设计 前期分析 规划方案 示范区设计 户型篇 立面篇12345前期分析01区位背景/基地分析地理位置历史文化名城湖南省会是全省政治、经济、文化、科教和商贸中心文化名城素有“屈贾之乡”、“楚汉名城”、“潇湘洙泗”之称贾谊西汉政论家、文学家蔡伦东汉造纸发明家欧阳询唐书法家周敦颐北宋哲学家王夫之明末清初思想家曾国藩清末大臣、湘军首领毛泽东中国共产党创始者印象长沙千年古城 名士辈出一方水土养育一方人，山水名郡，岳麓书院是长沙的名片印象长沙山水名郡 岳麓书香基地现在有什么【基地位置】铜官镇靖港镇乌山镇雷锋纪念馆岳麓山风景名胜区太阳山森林公园长

2、沙市政府10Km20Km毗邻望城区政府基地距靖港古镇风景约10Km左右，距离铜官镇约15Km字左右基地南侧为岳麓山风景区，东侧为有太阳山森林公园，西侧为乌山周边风景名胜区颇多，位置独特。基地距长沙市中心约20kmSite望城区政府【周边配套】Site望湖区政府望湖区邮政局长沙银行中新森林海望城步行街湖南红色文化博物馆雷锋大剧院聚融水溪上锦鸿商务酒店正荣财富中心红星大酒店中国银行中国工商银行南湖公园斑马湖东湖湿地公园高塘岭实验小学家润多购物莲湖小学长沙望城吉康医院枫树塘望城妇幼院茶洲园 1km2km毗邻财富中心商业综合体教育、生活、旅游、文化、医疗等生活配套较为完善【交通动线】东临城市道路唯罗克

3、路，西侧华林路，南侧家园北路北侧为财富商业综合体消防车道地铁：地铁4号线延长线地铁口宝粮路站口SITE望府路望城大道唯罗克路取忠路家园北路华林路小区内部道路宝粮路站口2km【基地现状】SITE财富中心一期商业综合体北侧商业综合体已试营业南侧财富中心在建东侧为安置小区西侧为空地安置小区空地南侧财富中心东侧安置区西侧空地173m370m新区核心名士之城如何在竞争中脱颖而出如何在竞争中脱颖而出实现项目的最高溢价实现项目的最高溢价高级白领 公务人士 企业高管目标客户城中名流礼仪对称起承转合多重院落专属私密客户需求尊享礼仪东方文化的隐喻西方文化的荟萃客户需求文化品位读一本好书做一次瑜伽来一次夜跑忆一回童

4、真客户需求舒适宜居项目愿景项目愿景北城越府北城越府品质品质人文典藏生活人文典藏生活【对标案例】空间礼仪标杆上海九龙仓玺园空间礼仪整体布局中轴对称，起承转合讲究多重院落【对标案例】文化品位标杆钓鱼台7号院文化品位建筑整体彰显西方建筑精粹尊崇中国传统建筑礼制【对标案例】舒适宜居标杆仁恒河滨城舒适宜居规划布置篮球场、游泳池、儿童游戏区等一系列便民服务设施尊享礼仪文化品位舒适宜居空间礼仪对称，酒店化归家体验东方文化的隐喻西方文化的荟萃读一本好书，来一次慢跑，陪孩子一起童真.规划方案02规划展示/规划推导规划策略延续延续品牌品牌价值价值 悦系一星系列悦系一星系列体验体验文化文化东方东方 园林空间序列园林

5、空间序列优化优化规划规划布局布局 体现土地价值体现土地价值提升提升产品产品价值价值 改善舒适溢价改善舒适溢价规划推导1小时等时线2小时等时线3小时等时线户型产品面宽小容积率未做足日照按新规局部不满足原规划方案：135端头户两开间100中间户三开间115端头户两开间145中间户三开间190端头户四开间125中间户四开间 105中间户两开间145中间户两开间135端头户三开间【原规划分析】产品升级以首改、再改户型为主，提升户型档次规划焦点规划焦点面宽升级增加户型面宽，提高户型舒适度容积率提升做足容积率，保证项目利润最大化财富中心一期望城区政府北地块报建总指标：北地块已实施商业及15#楼汇总指标：唯

6、罗 克路望 府 路家园北路本次设计用地范围已建MALL华 林 路【任务书解读】容积率：FA 3.9一期已建面积：12.29万二期应建面积：24.46万户型要求：10530%12550%14020%日照标准:大寒日2小时【商业分析】唯 罗 克 路家 园 北 路华林路：30M：22M：22Mu 路幅宽度W26M 商业建筑总长度不应超过用地临城市道路边线长度的30%u 路幅宽度W26M 商业建筑总长度不应超过用地临城市道路边线长度的50%路幅宽度：唯 罗 克 路家 园 北 路华林路：48M：192M：84M最大可建商业长度：383M家 园 北 路(22M)159M华 林 路唯罗 克路(30M)(22

7、M)168M168*0.5=84M383*0.5=192M159*0.3=48M家园北路华 林 路唯罗 克路商业沿街长度有限制沿街商业售价高u 沿城市道路商业价值高u 靠近商业塔楼出入口处商业价值高u 商业人行出入口处具有一定的商业价值小户型住宅SOHO人行入口价值高价值高价值高价值高商业价值：商业商业商业【商业总量分析】内部商业价值差结合MALL人行出口布置一层商业转角结合商业SOHO入口价值较高，布置两层商业沿街商业价值高布置两层商业【商业总量分析】383M168M159M家 园 北 路(22M)唯罗 克路(30M)(22M)华 林 路最大可建商业总量：1.6万平方米商业建筑布置原则：u

8、沿街可建设商业长度用足；u 外围及转角商业价值高，布置两层商业；u 内侧靠近人行出口处具有一定的商业价值，布置一层商业。S=1.6W住宅S=37.9W总和3.9S=0.5W配套及幼儿园S=12.3W已建建筑S=23.5W住宅住宅强度测算：以125为主力户型，高层按34层，一梯四户产品进行测算住宅总量：至少需要15栋T4住宅塔楼【住宅强排】245000/（125*4*34）=14.4=1.6WS商业【基地限制条件】可布置高层住宅的范围1小时等时线2小时等时线3小时等时线满足大寒日两小时日照退让已建15#楼南侧40M，侧向13M退让商业塔楼南向40M40M13M13M15#40M40M小户型住宅S

9、OHO2小时日照等时线用地面积小容积率高产品要求高日照条件严苛保证产品竞争力保证产品竞争力实现容积率最大实现容积率最大强排布局一：全板式T4布局满足户型舒适度及配比要求 优点：全T4，配比满足要求 缺点：容积率未做足143端户四开间125端户三开间125中户四开间105中户三开间住宅面积：22.0万容积率：3.75户型户型套数总套数 套数比108628179235%12783046%14333419%强排布局二：140户型改为T2组合容积率可提升到3.86143端户四开间125端户三开间125中户四开间105中户三开间140+140140+140140+140140+140125+125+12

10、5+125125+125+125+125127+108+108+108+127127+108+108+108+127户型户型套数总套数 套数比108708189237%12791248%14327215%住宅面积：22.9万容积率：3.86 优点：容积率提升，配比满 足要求 缺点：容积率未做足如何做足容积率？方案一增加105户型配比127增加到131108增加到110容积率做足住宅面积：23.5万容积率：3.90全T4布局，改变户型比例，适量提高户型面积户型户型套数总套数套数比1051018193452%12557630%14034018%131+110+110+110+131143+110+

11、110+143143+110+110+143143+110+110+143143+110+110+143由强排布局一修改：127+108+108+108+127127+108+108+108+127方案二127、108户型增加2容积率可做足住宅面积：23.5万容积率：3.90T2+T4布局，适量提高户型面积，容积率可以做足。户型户型套数总套数套数比110708189237%12991248%14327215%由强排布局二修改：方案三增加塔式住宅容积率可做足住宅面积：23.5万容积率：3.90T2+T4布局，保持面积段和配比不变，用板塔混合户型户型套数总套数套数比108741179141%127

12、77843%14327216%127+108+108+127127+108+108+127127+108+108+127127+108+108+127127+108+108+108+108+127127+108+108+127 127+108+108+127127+108+108+127 127+108+108+127由强排布局二修改：方案一方案二方案三提高原有户型面积段板塔混搭T2+T4布局107、127增加2T2+T4布局,板塔混合保持面积段和配比不变住宅面积：23.5万容积率：3.90住宅面积：23.5万容积率：3.90户型户型套数总套数套数比110708189237%12991248%

13、14327215%户型户型套数总套数套数比108741179141%12777843%14327216%【住宅强排】改变原有户型配比全T4布局,改变户型比例适量提高户型面积住宅面积：23.5万容积率：3.90户型户型套数总套数套数比1051018193452%12557630%14034018%规划展示【鸟瞰图】【主入口透视表现】【主入口透视表现】【示范区入口表现】【示范区架空表现】【示范区架空表现】【空间礼序】中轴线对称布局，彰显尊贵仪式感故宫总平面规划图【园林序列】前庭后园，意致东方宅宅宅宅宅宅宅宅宅宅宅宅宅宅宅宅宅宅宅宅前庭前庭后院后院后园后园前庭前庭宅宅后园后园后园后园前庭后院，意致东

14、方前庭1门庭礼序前庭2厅堂照壁前庭3荷香疏影后院4正荣书院后院5童梦童享后院6夜光跑道12345【归家动线】壹-门为礼贰-院为乐叁-庭为和肆-廊为序伍-径为趣陆-底为壁院落123666666666666666666444455555归家动线壹门为礼多重院落，尊享礼仪归家动线壹门为礼门庭礼序，繁华巡礼归家动线贰-院为乐酒店落客，回转院落归家动线贰-院为乐厅堂照壁，归家动线叁-庭为和荷香疏影，安静祥和归家动线肆-廊为序笑观风雨，优雅归家路归家动线伍-径为趣闲庭信步，坐看水流花静归家动线陆-底为壁(地上大堂)三进府四重景，出入显尊贵归家动线陆-底为壁(地下大堂)前庭空间平面图商业风雨廊风雨廊厅堂照壁

15、荷香疏影架空泛会所酒店落客回转院落门卫人行出入口人行出入口车库入口车库出口消防车道出入口消防车道出入口公建配套门庭礼序商业商业风雨廊风雨廊厅堂照壁荷香疏影架空泛会所酒店落客回转院落门卫人行出入口人行出入口车库入口车库出口消防车道出入口消防车道出入口公建配套门庭礼序商业前庭空间交通流线厅堂照壁门卫城市道路前驱广场门庭礼序地库入口地库出口酒店落客回转院落门卫厅堂照壁荷香疏影住宅大堂住宅大堂车行流线人行流线架空泛会所架空泛会所住宅大堂前庭空间间轴侧表现社区泛会所荷香疏影厅堂照壁酒店落客门庭礼序12345风雨廊社区泛会所架空健身架空咖吧架空大堂荷香疏影风雨廊风雨廊泛会所轴侧表现正荣5+体系123456

16、78881 1正正荣农荣农场场2 2童梦童童梦童享享3 3正正荣书荣书院院8 8夜光跑夜光跑道道4 4老年人老年人活动场活动场地地7 7艺术花艺术花园园6 6健身中健身中心心5 5架空泛架空泛会所会所正荣5+体系12345678881 1正正荣农荣农场场2 2童梦童童梦童享享3 3正正荣书荣书院院8 8夜光跑夜光跑道道4 4老年人老年人活动场活动场地地7 7艺术花艺术花园园6 6健身中健身中心心5 5架空泛架空泛会所会所5+体系架空落位正荣5+体系12345678881 1正正荣农荣农场场2 2童梦童童梦童享享3 3正正荣书荣书院院8 8夜光跑夜光跑道道4 4老年人老年人活动场活动场地地7 7

17、艺术花艺术花园园6 6健身中健身中心心5 5架空泛架空泛会所会所5+体系花园落位舒适宜家正荣书院舒适宜家学术瑜伽舒适宜家童梦童享舒适宜家夜光跑道尊享礼仪文化品位舒适宜居空间礼仪对称酒店化归家体验前庭后院意致东方正荣书院、学术瑜伽童梦童享、夜光跑道.溢溢价小结价小结技术分析【产品分布】108m中间户三开间127m中间户四开间108m塔式鼻子户三开间127m塔式端户四开间127m端头户三开间140mT2四开间140+140140+140140+140140+140户型户型套数总套数套数比总面积（）面积比108741178741%21773037%12777844%45%14327215%18%【交

18、通分析】城市道路车行流线人行流线车行入口人行入口地库入口夜光跑道车行入口售楼处【规划间距分析】40m40m40m40m13m13m40m卡足间距，充分利用土地【场地竖向】44.642.340.544.641.340.4240.039.839.840.544.644.642.3【地库范围】商业MALL一层住宅地下一层住宅地下二层商业地下一层住宅地下二层40M标高平面36.2M标高平面车库入口车库入口车库入口与一期车库相连【停车分析】停车要求：住宅1辆/户商业0.6辆/100原报批方案停车：总停车：2773辆地 上：333辆地 下：2440辆地上停车率：12.0%现规划方案停车：总停车：2774辆

19、地 上：354辆地 下：2223辆地上停车率：12.7%停车沿外围布置，保证中心景观【日照分析】日照主客体范围确定：1小时2小时3小时4小时5小时6小时7小时8小时日照标准：大寒日两小时利用主客体范围规避日照不利点示范区设计03示范区设计展示区设计策略n 整合现有售楼处及商业n 小样板区，快速启动n 酒店感精品序列空间n 情景化展示现有售楼处商业内街2600展示区143及127 样板房12345678910展示区流线售楼处商业内街精致入口亲水廊道泛入口大堂架空中庭童梦童享正荣书院入户大堂景观庭院12345678910礼礼销售中心壹乐乐商业内街贰仪式化入口迎宾水景迎迎迎宾入口叁序序亲水廊道肆高端

20、的柱廊休憩区序序亲水廊道肆序序亲水廊道肆序序亲水廊道肆酒店感柱廊休息区引引泛入口大堂伍承承挑空中庭陆趣趣童梦童享柒隐隐正荣书院捌归归入户大堂玖赏赏景观庭院拾展示区平面图展示区出入口展示区轴侧表现正荣书院童梦童享酒店式柱廊空间泛入口大堂户型篇04产品策略/产品解析高级白领 公务人士 企业高管针对客群城中名流功能舒适面宽扩展尺度适宜针对需求轻奢雅居【详解规范】规范总结：l阳台正投影面积之和不超套内面积的15%l凹阳台、有承重结构的阳台按正投影面积计算建筑面积及容积率长沙市城市规划管理技术规定2016年1月阳台投影面积不得超套内建筑面积的15%阳台空中花园正投影面积约24超套内建筑面积约96.8的1

21、5%联诚国际城城121户型凹阳台需计算全面积景观阳台进深1m处为凹阳台需按正投影面积计算联诚国际城城141户型长沙2016新版规范影响【详解规范】规范总结：l飘窗挑出宽度0.6ml建筑楼层主体结构内镂空空间需计算面积长沙市城市规划管理技术规定2016年1月凸窗出挑宽度不得超过0.6m户内结构挑空需算全面积卧室飘窗出挑宽度超0.9m紫鑫御湖湾136.7户型入户一侧镂空空间位于结构及户型内需计算面积才子城118户型长沙2016新版规范影响0.9m0.9m 奢享 143【全T4总图选用户型】4+1房2厅2卫 四面宽 空间方正、南北通透 入户花园式玄关 可变多功能空间 南北双阳台（空中花园）奢华主卧套

22、房（四件套）飘窗阳台做足赠送全赠送半赠送两梯四户143T4-143+105+105+143产品套内面积套型面积建筑面积阳台面积阳台占套内百分比得房率143116.05142.63495.1217.414.99%81.36%10585.37104.9312.2414.34%【产品解析】4+1房2厅2卫 四面宽 空间方正、南北通透 独梯入户、照壁玄关 可变空间、洄游动线 南北双阳台（空中花园）全明空间 南向奢华主卧套房 飘窗阳台做足赠送两梯两户143传统做法T2-143+143产品套内面积套型面积建筑面积阳台面积阳台占套内百分比得房率143(A)110.32143.40286.8016.3214.

23、79%76.93%全赠送半赠送33003300【产品解析】4+1房2厅2卫 四面宽 空间方正、南北通透 独梯入户、照壁玄关 可变空间、洄游动线 南北双阳台（空中花园）三分离卫浴 奢华主卧套房（四件套）飘窗阳台做足赠送T2-143+143产品套内面积套型面积建筑面积阳台面积阳台占套内百分比得房率143(B)111.62143.42286.8416.2414.55%77.83%全赠送半赠送31003100两梯两户143创新做法本案143上实望府138中鼎江岸花城138.8户型配置3房2厅2卫4+1房2厅2卫4+1房2厅2卫独梯入户无无有面宽3面宽4面宽4面宽做足赠送入户玄关无玄关无玄关有玄关主卧套

24、间无更衣间无更衣间有更衣间143竞品户型PK本案产品 大面宽、空间方正、做足规范赠送、尊享 127【产品解析】3+1房2厅2卫 空间方正、南北通透 独立入户玄关 可变空间、洄游动线 南北双阳台（空中花园）全明空间 南向奢华主卧套房 飘窗阳台做足赠送T4-127+127+127+127产品套内面积套型面积建筑面积阳台面积阳台占套内百分比得房率127（端户B）100.57126.21506.5514.8614.78%79.68%127（中）101.25127.0613.4213.25%全赠送半赠送两梯四户127(端户)传统做法【产品解析】3+1房2厅2卫 空间方正、南北通透 独立入户玄关 可变空间

25、、洄游动线 南北双阳台（空中花园）三分离卫浴 奢华主卧套房（四件套）飘窗阳台做足赠送全赠送半赠送T4-127+127+127+127产品套内面积套型面积建筑面积阳台面积阳台占套内百分比得房率127（端户A）101.49127.67510.0914.2214.01%79.49%127（中）101.25127.3713.4213.25%两梯四户127(端户)创新做法【产品解析】3+1房2厅2卫 南向四开间 空间方正、全明空间 独立入户玄关 可变空间、洄游动线 南北双阳台（空中花园）干湿分离卫浴 奢华主卧套房（四件套）飘窗阳台做足赠送T4-127+127+127+127产品套内面积套型面积建筑面积阳

26、台面积阳台占套内百分比得房率127（端户A）101.49127.67510.0914.2214.01%79.49%127（中）101.25127.3713.4213.25%全赠送半赠送两梯四户127(中间户)【板塔结合总图选用户型】3+1房2厅2卫 南向四开间 空间方正、南北通透 独立入户玄关 全明空间、横向宽厅 南北双阳台（空中花园）干湿分离卫浴 奢华主卧套房（四件套）飘窗阳台做足赠送全赠送半赠送塔楼-127+108+107+127产品套内面积套型面积建筑面积阳台面积阳台占套内百分比得房率127102.83126.76466.2714.2213.83%81.12%10886.29106.37

27、12.2414.18%127(塔楼端户)联诚国际城 121紫鑫御湖湾118本案端户127户型配置4房2厅2卫3房2厅2卫3+1房2厅2卫3+1房2厅2卫面宽3面宽2面宽3面宽4面宽做足赠送对视有对视无对视无对视无对视入户玄关有玄关无玄关有玄关有玄关主卧套间无更衣间无更衣间有更衣间有更衣间本案中间户127127竞品户型PK本案产品 大面宽、空间方正、做足规范赠送、乐享 108【产品解析】3房2厅2卫 南向三开间 空间方正、南北通透 独立入户玄关 全明空间、洄游动线 南北双阳台 干湿分离卫浴 南向奢华主卧套房 飘窗阳台做足赠送T4-127+108+108+127产品套内面积套型面积建筑面积阳台面积

28、阳台占套内百分比得房率127101.49126.77466.8114.2214.01%80.06%10885.37106.6312.2414.34%全赠送半赠送两梯四户108(板楼)【板塔结合总图选用户型】3房2厅2卫 南向三开间 空间方正、南北通透 独立入户玄关 全明空间、洄游动线 南北双阳台 干湿分离卫浴 南向奢华主卧套房 飘窗阳台做足赠送塔楼-127+108+107+127产品套内面积套型面积建筑面积阳台面积阳台占套内百分比得房率127102.83126.76466.2714.2213.83%81.12%10886.29106.3712.2414.18%全赠送半赠送108(塔楼)绿地香树

29、花城104.8才子城109本案108户型配置3+1房2厅2卫3房2厅2卫3房2厅2卫面宽3面宽2面宽3面宽做足赠送对视有对视无对视无对视入户玄关有玄关无玄关有玄关主卧套间有更衣间无更衣间有更衣间108竞品户型PK本案产品 大面宽、空间方正、做足规范赠送、做足赠送级配合理舒适宜居根据最新规范做足赠送提高溢价及产品竞争力户型级配等级分配合理房间数量满足要求面宽扩展、尺度适宜户型方正空间灵活可变南北通畅产品产品小结小结立面篇06立面设计/立面解析【风格缘起】Art Deco（装饰艺术（装饰艺术）一词起源于一九二五年在法国巴黎举行的Exposition Internationale des Arts

30、Decoratifs Industriels et Modernes（现代工业装饰艺术国际博览会），是一九二年代至三年代一种流行风格。此一风格不仅反映在建筑设计上，同时也影响了当时美术与应用艺术的设计格调，如家俱、雕刻、衣服、珠宝与图案设计等等。【原立面分析】【原立面设计风格】价值感偏弱整体体块感较为零碎缺乏古典美学的比例缺乏文化品位的符号【元素提取】3a12a4a古典三段式比例装饰元素的提取几何符号的提取传统ADECO风格装饰壁柱装饰窗花删繁就简 新adeco风格几何符号：倒角阳台装饰元素：几何图形的金属格栅其他备选其他备选ADECO谢谢聆听April.2017财富中心北2期地块概念方案设计