1、龙湖地产投资管理理念与实践 2011年7月 一、龙湖的投资管理理念一、龙湖的投资管理理念 如果一个房地产项目成功开发的标 准分是100分的话，精准的投资管理工 作在开发全流程工作中的占比至少是 70分。 1.1.投资管理的战略意义投资管理的战略意义 2.2. 投资管理的战略要素投资管理的战略要素 价格价格（区域房屋售价、目标地块价格、周边地块价格、 预期房价、二手房价位等） 区位区位（城市建成区、城市发展区、城郊结合区、卫星城） 交通交通（区域交通、地块对外交通、地块内部交通） 配套配套（大市政、已建或正运营的配套项目） 景观景观（城市风貌人文景点、自然景观、地块内景） 3 3、国内标杆房地产
2、的投资管理类型、国内标杆房地产的投资管理类型 粗放型：广东企业为代表。如碧桂园、合生创展等粗放型：广东企业为代表。如碧桂园、合生创展等 投资管理方式：老板拍脑袋投资管理方式：老板拍脑袋 主要影响因素：政府公共关系、最低的楼面地价主要影响因素：政府公共关系、最低的楼面地价 精细型：万科、龙湖、绿城等精细型：万科、龙湖、绿城等 投资管理方式：投资委员会决策投资管理方式：投资委员会决策 主要影响因素：企业发展战略、产品与市场的关系、“好看”主要影响因素：企业发展战略、产品与市场的关系、“好看” 的财务指标、品牌占领与成长。的财务指标、品牌占领与成长。 中间型：诸多企业中间型：诸多企业 投资管理方式：
3、综合企业特点设置或变化投资管理方式：综合企业特点设置或变化 主要影响因素：依据不同项目，综合以上两种方式主要影响因素：依据不同项目，综合以上两种方式。 4 4、投资管理在龙湖系统中的地位、投资管理在龙湖系统中的地位 如果把龙湖 地产全程开发某 个项目比喻成一 支军队快速打赢 一场局部战役。 龙湖各部门与这 支军队的大致对 应关系如下: 龙湖地产某区域公司 发展部 侦查部、战略部 设计部 参谋部 工程部（含总包) 战斗部队 营销部 宣传部 财务部、造价采购部 后勤保障部 5 5、龙湖投资开发的原则、龙湖投资开发的原则 1.保密原则 发展部所涉及的资料和数据都是公司的机密，应习惯性的 注意保密，不能外泄。 2.及时反应原则 要对信息进行深度挖掘、跟踪，并及时反馈，保证来自各 方面的信息能够及时、准确的传递到有关部门。 3.不轻言放弃原则 不应轻易向困难屈服，只有不断创新，不断寻求解决方式， 才
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