2012年房地产宏观环境和政策的研究（4页）.doc
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2012年房地产宏观环境和政策的研究（4页）.doc
1、2012012 2 年房地产年房地产宏观环境宏观环境的的研判研判 房地产市场在市场化的过程中，本身受市场规律左右，即由供需决定供应 量、销售量和价格。 政策的作用只是在供需决定模型之上附设条件而已，并不直接改变价格走 势，但政策的影响将在短时间内改变市场的供求状况，特别是改变供方和需方 的预期，从而影响到市场的成交量和成交价格。 因此，本报告认为，政策将对市场产生引导式的影响，但价格最终还是由 供求关系决定。改变供求关系的政策主要分两类，一类是针对房地产的行业政 策，如限购、限贷以及保障房等调控政策；另一类是针对宏观经济的货币政 策，如加息和提高存款准备金率等。行业政策的主要目的是削弱市场需求
2、，减 轻供求压力，意在需求；货币政策的主要目的是收紧开发商资金链，迫使其加 速出货，意在供给。 1 1、房地产市场调控对、房地产市场调控对房地产市场的影响房地产市场的影响 （1 1）政策的政策的持续持续效应效应：2011 年前后调控政策的出台，对楼市的影响还 是 显见的。从成交量来看，4.15 调控造成的市场波动大于 9.29 调控，全国市场 成交量低迷期持续约 3 个月，而 9.29 调控后各城市基本仅低迷 1 个月左右。 就成交均价 而言，2010 年各个城市房价上涨的趋势基本得到控制。今年春节 前“国八条”的出台已经为 2011 年的楼市定调，调控仍将是主旋律，且力度更 大、要求更严、决
3、心更强。受国八条和密集地方限购细则出台特别是二、线城 市限购政策的出台，以及银根紧缩的影响，可以预见，2012 年上半年依然会出 现几个月的观望期。 （2 2）限购的影响：）限购的影响：通过观测各类城市限购后的市场表现发现：限购会导致 一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分一线城市在限购 之前伴随有成交量的大幅上涨，如广州成交量先大幅上涨然后再大幅回落。 限购令导致部分二、三线城市成交下降，但影响时间均在两个月以内。此 外，限购或即将限购的二、三线城市成交量并不必然回落，相反限购前后或会 成交量放大，如天津、合肥、佛山和东莞等城市。 （3 3）限贷政策对房地产市场的影响：）限贷政策对房地产市场的影响：在密集的限贷政策之下，首套房首付 比例提高，二手房贷款几乎停放。从理论上讲，因为首付提高必将使一部分需 求流出市场。但实际上，限贷政策对需求的实际影响并没有想象的大，因为信 贷
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