上海周浦15号地块地产项目前期定位暨营销总纲(207页).ppt
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上海周浦15号地块地产项目前期定位暨营销总纲(207页).ppt
1、周浦周浦1515号地块前期定位暨营销总纲号地块前期定位暨营销总纲 2009.6.252009.6.25 服务优势服务优势 沟通回顾沟通回顾 6 6月月1818日与贵司进行了初步沟通日与贵司进行了初步沟通 = =信息获知信息获知 策略层面利润速度大于回款速度 指标层面本案容积率在2.3，已有规划初稿 限制层面7090政策松动，原方案需要优化调整 开发层面中间地块动迁较快，最迟年底开工 = =贵司关注贵司关注 市场层面市场情况分析与判断 定位层面项目定位以及规划方案调整 策略方面兼顾商业利润、整体品质与容积率 市场篇市场篇 产品篇产品篇 营销篇营销篇 商业专题研究商业专题研究 报告框架报告框架 一
2、一、市场篇市场篇 土地价值分析土地价值分析 沪 南 公 路 繁 荣 路 小上海 旅游文化城 万达广场 本案 康 沈 公 路 和黄地块 特性一特性一 周浦无冕地王，再中心超级支点周浦无冕地王，再中心超级支点 = = 排他性：要素独占排他性：要素独占 万达广场鼎定周浦后，住宅开发却向南突围，中心势弱。本案政、商、 学、住，城市要素汇聚，承载周浦再中心化的超级支点 = = 唯一性：中心轴上只此一地唯一性：中心轴上只此一地 康沈路，周浦的中心轴。本案众商环绕，是中心路段上目前唯一的 商、住地块，寄托着周浦人浓厚的地缘情结 站位优势削弱市场抗性，力求产品利润最大化站位优势削弱市场抗性，力求产品利润最大化
3、 特性二特性二 非大盘，自身价值素质决胜市场非大盘，自身价值素质决胜市场 18万左右的建面，相比南部动则30万的趋势不符 体量小，不具备大盘靠调整产品获得多次成长，因此，小盘决胜于前期定位 体量小，不能充分借势城市，因此，小盘更多的靠自身价值素质决胜市场 价值一把到位，创造绝无仅有的独占价值，打价值闪击战价值一把到位，创造绝无仅有的独占价值，打价值闪击战 特性三特性三 高容积率，考验物业组合最佳比例高容积率，考验物业组合最佳比例 利润贡献度 商业 别墅 高层 容积率贡献度 高层 商业 别墅 Max min 关键是找到利润最大化的物业类型组合关键是找到利润最大化的物业类型组合 核心问题思考核心问题思考 问题一问题一 镇城转变，未来的眼光如何定义今天的价值镇城转变，未来的眼光如何定义今天的价值 两个中心建设带来的机遇，大浦东 逐渐实现城市化。本案必须以明天的眼 光来定义今天的价值，什么才是我们
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