1、 项目开发报建报批流程项目开发报建报批流程 前 言 本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性 所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。 需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明 显，在此将较为成熟规范的深圳市场为示范蓝本；并将甲方预设为无 开发经验且规范操作的开发商。 作为内部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性反馈， 进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！ 此致 敬礼 营销策划营销策划部部 敬上敬上 2003 年年 12 月月 29 日日 项目开发流程项目开发流程 一、一、 土地使用权的取得土地使用权的取得 1. 取得方式 1
2、) 行政划拨 2) 协议出让 3) 招标拍卖（挂牌、投标两类） ：其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式 4) 转让 2. 流程示意（以拍卖为例） 现场勘察， 收集相关资料 信息的初步 收集、分析 确定竞拍价、竞 拍人、叫价原则 获取土地出让信息 及相关规划指标（一 般 1-3 个月前，政府 予以公布即挂牌） 组建竞投小组，购买标 书。 （成员包括： 估价师、 策划分析、 财务、 工程设 计、法律等多种人员） 测算土地成本、估算 开发总投资、总价 值。 （一般采用假设 开发法进行计算） 办理竞买登记手续， 提 交相关资料及竞拍保 证金，领取竞拍号牌， 了解规定细则及其他。 竞拍成功，签订成交 确
3、认书，并按规定期 限交纳成交价款和 相关费用。 获得土地使用权限获得土地使用权限 办理相应的土地产权 转移变更登记手续 3. 细节阐述 1) 信息资料部分 A. 招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明） ； B. 现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度1、四至环境、区域 竞争楼盘资料； C. 前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预测，项 目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、 销售情况，潜在目标客户调查分析； D. 参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、背 景资源等； 竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东 会或董事会决议） ；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深 圳允许自然人参与竞拍） ； 2) 前期可行性分析（机会可行性分析2） 一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待 拍地块的坐落位置、形态面
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