1、 房地产开发成本管理 2 一一房地产开发成本的构成房地产开发成本的构成 二二如何建立目标成本管理体系如何建立目标成本管理体系 三三如何建立项目责任成本体系如何建立项目责任成本体系 四四如何实现动态成本控制如何实现动态成本控制 五五项目开发各阶段的成本控制项目开发各阶段的成本控制 六六标杆企业成本管理体系的经验和启示标杆企业成本管理体系的经验和启示 目录目录 房地产开发成本的构成 土地成本（约占项目总成本的30-35%左右） 前期费用（约占项目总成本的2-3%左右） 工程成本（约占项目总成本的50-55%左右） 营销成本（约占项目总成本的5-8%左右） 管理成本和财务成本 从成本的属性来看，土地
2、成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度 微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂 因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。 因此，工程成本、营销成本是项目开发过程中进行成本控制的重点。尤以工程成本为重。 3 从房地产开发项目的成本结构中 看，关键是控制土地成本和建造 成本的变化、以及销售成本的有 效性 4 10 3 30 5 10 17 4 4 5 4.5 5 5 77.5 68.5 30 社区配套 市政建设 工程建设 材料采购 其他费用 市场费用 销售费用 基本利润 环境因素 设计因素 品牌因
3、素 建造成本建造成本 38.5% 项目收益率项目收益率 22.5% 销售成本销售成本 9% 土地成本土地成本 30% 土地转让 59 41 弹 性 成 本 和 利 润 刚 性 成 本 和 利 润 资料来源：其他顾问公司报告 未加财务成本与管理费用 关键控制环节关键控制环节 房地产开发企业成本管理主要问题列举 缺乏规范的成本管理制度和体系 无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本 设计变更、现场签证难以有效控制 超合同付款时有发生 难以实时了解大量工程合同的执行进度 难以精确制定资金计划 缺乏对成本历史数据的积累和分析 难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况 缺乏对供应商的全面管理 。 5 成本管理体系架构失效的例子（1） 6 财务管理中心 造价管理中心 工程成本及其他 营销管理中心 /AA公司/BB公司 营销费用 各职能中心 管理费用 开发管理中心 土地费用、报建费用 财务管理中心 财务
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