1、菲律宾菲律宾 AYALA 成功案例解析成功案例解析 购物中心的招商租赁需要进行全面的统筹规划，并不仅仅只是租赁团队或者租赁中介的事，租 赁工作事关所有人，包括开发商项目经理以及购物中心的职业经理人，另外开发商在早期规划 的时候就应该让租赁团队参与进来，而且你要知道，一个好的建筑不一定能够确保非常成功的 租赁。 一个好的租赁项目应该具备的要素呢？ 首先我们必须要非常了解我们的顾客和所处的竞争环境。客户是很“花心”的，他们不停的到 不同的购物中心光顾，你怎么让顾客到你的购物中心光顾然后掏腰包呢？这个是我们要思考 的。开发商对竞争环境也要了解，不要低估竞争的压力，开发商知道他要提高哪些服务，而哪 些
2、服务是他们不能够或者没有能力提供的，你们要对客户和竞争对手有一个非常清醒的认识， 要比周围的竞争市场做的更好。我们竞争的目的是要给消费者一个卓有成效的体验，他们来购 物中心是为了享受一些美好的时光，跟朋友跟他们的爱人一起庆祝某一个特殊的时光，来享受 生活，制造美好的回忆。这些客户体验方面的要求，应该体现在购物中心租赁当中。 我们要意识到租赁当中更高的层面，商户是我们的合作伙伴，不仅仅是我们的租户，在竞争 市场当中，我们要把租户作为购物中心里非常重要的一个部分。但是你要知道在一些不是很发 达的地区，要想找到高质量的租户是非常难的事情，你就有必要对租户进行培养，并且跟他们 紧密合作，让他们成长，这
3、样才能创造一个非常好的商品组合。 开发商和租赁团队都必须对购物中心未来的运行有一个非常清醒的认识，使整个产品、目标 市场和商品组合都满足购物中心长远的愿景。 以上内容可以在接下来的案例中得到体现。 菲律宾的开发商 AYALA LAND的成功源于产品创新和声誉。AYALA LAND 是菲律宾最 大最全面的房地产开发商，以开发打造新的商业区而闻名。我想特别介绍一下 AYALA LAND 对马尼拉零售发展上的做法。马尼拉城市人口达一千一百万，拥有超过两百万平米的零售业面 积，购物中心密度很高且竞争相当激烈。AYALA LAND 在马尼拉整个城市内开发了数个有独 特产品定位的区域零售中心，每个零售中心都有创新的设计和产品构想，重视消费者的体验， 且每个零售中心的新零售餐饮业的比例不低于 20%。AYALA LAND 在规划之初就密切与商家 的关系，帮助本土开发商的发展，并为新的本土商家建立一个内部
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