1、房地产产品定位的实用技巧房地产产品定位的实用技巧 一、容积率配置技巧 如果在北京市有块面积 5 000 平方米的住宅用地，分别由不同的人进行产品定 位，有的人可能会尽量节约和控制一楼面积，采用开放空间设计，塑造单栋高层建筑，以 创造高层空间价值；有的人可能会将可建总建筑面积尽量用于低矮楼层(例如一、二楼)， 规划矮胖型建筑物，一方面把握临街店面商业价值，一方面节省建筑成本；有的人可能规 划数栋建筑，高矮参差，既能丰富造型，又能视栋别用途作弹性规划。不论基于何种原 因，产品定位的最终结果势必在每块土地上产生或高或低、或胖或瘦、或单栋或多栋的建 筑物，而所谓的容积率利用，就是指如何将每块土地的总可
2、建建筑面积(楼地面面积)利用 到极致。 同样一块土地，因为目的不同，可能导致不同的容积率利用方式。一般而言，定 位者要考虑的原则或目的大抵有下列数个角度：(1)空间价值与容积率利用的关系，例如商 业气息浓厚的区域，一楼店面价值可能数倍于高楼层的价值，因此总可建建筑面积应尽量 分配于低楼层；反之，商业气息弱的区域，则可以考虑向高楼层建筑*近。(2)建筑成本与 容积率利用方式的关系，越是高耸或造型特殊的建筑，其营建成本愈高，因此要权衡所增 加的成本及可能创造的空间价值，以决定最佳容积率利用原则。(3)建筑工期与容积率利用 方式的关系，例如两栋 10 层的建筑与单栋 20 层的建筑，前者的施工期将比
3、后者节省许 多，而工期将直接影响投资回收的速度及营业的风险。(4)市场接受性与容积率利用方式的 关系，例如在高楼层建筑接受意愿不高的区域，若考虑作高层建筑的规划，就要审慎评估 市场风险。(5)周围建筑物状况与容积率利用方式的关系，例如处于一片低矮建筑物区域， 则向高层建筑发展，成为此区域的标志性建筑物；或向中层发展，在高度上暂领风骚；或 规划低矮建筑，以从众随俗?考虑了以上各种主、客观限制条件及特定目的后，最后就要真 正进行容积率的分配。以使容积率能作最充分、合理的利用! 二、公共设施的定位技巧 在一般购房者的观念中，总希望所购买的房子，其公共设施；所占的比例愈低愈 好，因为公共设施常被认为是虚的，徒有而无益。某些发展商或销售代理公司则为了投消 费者所好，诉求高实得率或低公共设施比的广告策略。那么高实得率或低的公共设施比例 对购房者而言又真的实惠吗? 事实上，越是先进的国家如欧、美、日等国
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