1、房地产项目开发分期的 N 种考虑 为什么一个项目要分期开发？为什么有的项目分为 3 期，而不是 4 期？从什么角度考虑有的地块就是 1 期，有的地块就是 2 期？在一次师门座谈会上，我被我的嫡系 师弟问的是哑口无言。回想起当时刚走出校门，也的确被此问题困惑过，但是我当初得到的答案是，这是规划的问题，并不在我们搞营销的考虑范畴之内。今天我马上 就要走出营销的领域，就像回答我们营销中的“为什么这套房子定这个价”一样，每个人都会有一种看法，但很难有人对此能够说“我确切的知道”。再次面对这个问题，我 想就我目前所知道的发表一下个人的看法。如果你能够说“还有*方面的考虑”，欢迎你能留下你的看法。 1、规
2、模的考虑 这是最本源的考虑。对于一栋 2000 平米的商务楼来说，很少有开发商说要分几期开发，如果有也可能就是这栋楼原先是个死盘，被人再接手，然后命名为某某项目 的二次开发，谐音为“二期开发”。当然这个规模的大小是相对于开发商的实力来说的。此处我们讨论的分期开发主要针对的是一个市场中的大盘开发，一般规模在 10 万 平米以上。 2、资金的考虑 这是最贴心的考虑。在北京市场上一个规模 30 万平米的中档项目，其运作资金需要动辄 10 多个亿，一个开发商很难有实力一下在两三年内将如此数目的资金注入 到一个项目上。现在开发上只有 3 个亿的资金能够注入到这个项目，怎么办？这就得运用市场上常说的“滚动
3、开发”策略。说白了，就是开发商首先注入 3 个亿的启动资 金，开发一部分地块，然后等着部分地块的钱收回来，我就继续开发下一部分的地块。 3、销售的考虑 这是最实在的考虑。资金的考虑只能说明对于大项目要分期开发，但到底分为几期呢，除了看开发商有多少钱，要考虑的就是我开发商资金投入多少时，通过销售 我就能从市场回笼资金了，重要的是回笼多少资金。据一个反方向的例子，如果说为了保证公司的发展和项目的正常开发，给销售的任务就是一年半内销售完项目并回 笼资金 18 个亿。假设现在市场上的销售状况是，一个项目持续销售每年能达到 6 个亿回款。如果一个公司的销售能力也是如此。那么要想完成任务，在可以将每期看成 独立的项目时，则此项目就至少要分为两期。现在考虑到分期间的产品竞争问题，一个分期销售到 50%的时候，下一个分期才能够推向市场，那么这个项目就要分为 3 期。 4、产品的考虑 这是最浅显的考虑。上面
全部分类
免费下载资料库
10000份+资源包
千万vip文档畅享下载
下载文档文件编辑即用
网站精选百万好案
百万工程地产工作者都在用
微信扫一扫登录
