1、房地产前期策划流程 投资环第一部分 纲要编制 步骤 1：项目所在地初步市场情况调查 阶段 A：宏观环境分析 第一、宏观经济形势对项目发展的影响； 第二、境对项目发展的影响； 第三、住宅需求对项目的影响。 阶段 B：项目所在地房地产市场状况分析 第一、城市房地产市场发展描述。主要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格趋势进行客 观、到位的描。 第二、市场现状剖析。通常通过对比近 23 年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居 住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。 第三、未来走势预测。在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，做出 预测。 阶段
2、C：项目所在板块市场分析 第一、板块总体规划。 第二、板块功能定位。 第三、板块开发动态。 第四、板块物业价格水平分析。这是制订价格策略的基础，因此一定要搜集准确、全面的资料，并 进行归类、分析 第五、板块环境分析。区域街区功能、商业功能、增值功能、投资功能。 步骤 2：确定可类比项目，对可类比项目进行调研 阶段 A：确定可类比项目并做出深入的调查与分析 阶段 B：可类比项目进行全面分析 步骤 3：项目的 SWOT 分析及总体策划思路拟订 阶段 A：项目的 SWOT 分析 阶段 B：项目的总体策划思路拟订 步骤 4：项目核心价值体系的建立 第一、挖掘项目先天的最大价值。从市场时机、自身条件及区
3、域价值等方面入手。 第二、赋予其适当且最大化的后天价值。 步骤 5：项目的目标客户群锁定及分析 第一、哪些人是买家？ 第二、买家要买什么样的房子？ 第三、买家为什么要买这些房子？ 第四、谁参与了买家的购买行动？ 第五、买家以什么样的方式买房？ 第六、买家什么时候买房？ 第七、买家在哪里买房？ 步骤 6：项目开发主题定位及形象定位 阶段 A：项目开发主题定位 为项目建立领导先的、策略型的市场主题概念体系： 1、 该体系不仅是一个主题概念的提出； 2、 该体系紧扣项目与当地房地产市场的大势与机会点； 3、 立足于该项目资源优势与发展商自身优势之上； 4、 具有充分的整合性。该体系能够充分挖掘、兑现项目的最大价值， 包容项目的核心优势与一系列卖点； 5、 该体系能够为项目及开发公司积累领导先的市场声望； 6、 该体系的深度能够使项目输出持续的价值，从而保证大型项目的持 续旺销热度，并为战略扩张埋
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