1、房地产合作开发的四种方式评析房地产合作开发的四种方式评析 案例 A 企业 2008 年通过出让方式取得一宗土地使用权后，经建设规划部门批 准，建设商住楼项目。由于 A 企业没有房地产开发资质，决定与关联单位 B 房 地产开发企业合作，双方签订了委托开发、销售协议。协议约定该开发项目的 所有成本、费用均由 A 企业支付，开发产品委托 B 企业销售，销售合同由 B 企 业与买方签订，但是销售不动产发票由 A 企业开具，A 企业按照该楼盘销售收 入的 3%支付乙方开发、销售手续费。 实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，这样与 具备房地产开发经营资质的企业进行合作联建就会应势而生
2、。本案例中，A 企 业自身不具备开发资质，以自身名义取得了建设工程规划许可证和施工 许可证但是无法取得预售许可证或销售许可证。即便与 B 企业合作 开发，由于此种联建开发的特殊性，也无法直接取得房屋的销售许可。只能在 办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。这是本案例中销售阶段要考虑的问 题。所以该商住楼的销售主体实质是 A 企业。B 房地产企业只是受托代建和代 理销售而已。 大家关心的问题是，在这种情形下，该商住楼开发过程中合作双方应当如 何税务处理？ 我们知道，该商住楼是以 A 企业名义自行建造的，没有发生土地权属变更 以及转移，在项目竣工前与 B 房地产企业形式上签署的是委托代建合同。施工
3、 阶段除成本费用所签订合同的印花税外，基本没有其他税金。 尽管 A 企业没有销售资格，如果在项目竣工前已经提前预售，则根据营业 税政策的规定也应该按照“销售不动产”计算缴纳营业税。按照土地增值税的 规定预征土地增值税。按照房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税 发200931 号文规定计算缴纳企业所得税。 项目竣工 A 企业办理完毕产权登记后能够转让销售，涉及的也还是“销售 不动产”计算缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税和印花税。只不过与预 售阶段不同的是这时要进行土地增值税的清算和企业所得税实际毛利额的调 整。 B 房地产开发企业开发过程中涉及哪些税呢？ B 房地产开发企业不具有最终开发产品的所有权，不属于共同投资、共同 开发、共享成果的合作经营。其合同形式属于代建房屋。而代建房屋必须同时 符合以下四个条件：必须事先与委托方订有委托代建合同，并在合同上载明取 费依据及标准；所建房屋的
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