1、 33 目前看来，选址是许多开发商忽略的一个步骤，它往往在项目的可行性报告中被一笔带过 或被轻描淡写，结论过于简单化或程式化，因而也就难保其科学性与合理性。 但实际上，商业物业的选址是一项长期性的投资，位置选择是否恰当直接关系到商业地产 项目的生死存亡。同时，这也是一个非常复杂、也非常专业的步骤，在没有确定具体商家的情 况下，商业地产的规划选址更应该考虑规划与策划方的专业建议，同时，参考国内一些大型商 家或主力店的选址原则。 在具体操作中，商业地产项目的选址可具体分为两个步骤：宏观区域选择和微观市场选 择。 商业地产开发的宏观区域选择 大型商业物业不仅与房地产市场的盛衰有关，更是着重要求当地商
2、业贸易必须有相当的发 展水平。因此，在进行大型商业物业的投资，特别是商业机构购买或承租（租期一般较长，达 2030年）商业场业物业时，一定要对当地的政治、经济、文化、消费水平及结构、同类物业 的运营和竞争状况等商业环境作详细的分析和论证。特别是一些异地投资商业地产的开发商， 更要作好相应的市场调研，以最终确定是否在该地投资运营。 商业地产开发的五大微观市场选择因素 从微观上讲，商业地产项目的选址实际上是对商业物业运营环境的选择，其中牵涉的因素 非常复杂和精致，极富技巧性，同时也是反映开发商商业头脑的最佳表现舞台。 一般来说，商业设施的选址应该考虑客流规律、交通状况、商业环境、地形特点、城市规
3、划等几方面的要求。在选址过程中，要对这些因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究， 不仅要考虑现状，还要了解未来的发展变化，以适应商业地产长期经营的需要。 因素一：客流量 商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争 取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各 项目选址 块模 3 4 种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。 即使在相同客流规模的不同地区，也会因为客流的目的、速度、时间不同对商业地产项目 的选址造成影响。比如说，商业集中的繁华地区的客流目的一般是以购买商品为主，或是与购 买商品有联系的观光浏览（为以后购买作准备），这类地区的客流特点是速度缓慢，停留时间 较长，流动时间相对分散。 选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧，同时，要分析 街道特点与
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