1、商业物业开发 Officiate at Austin Goo NO-1 前 言 prolegomenon 商业地产开发与其他类型的房地产开发相比,商业地 产开发要复杂得多,难度要大得多.虽然商业地产投资回报 较高，但是，由于其经营方向具有较强的不确定性，受经 营环境的影响很大，所以投资风险也相对较高。商业地产 开发的商业物业具有两个客户层次，第一个客户层次是商 品的经营者，他们是商业物业经营利润的直接来源；第二 个客户层次是消费者或进货者，他们是商业物业经营利润 的间接来源.这两个客户层次相辅相成、不可分割，其中 第二个客户层次是经营利润的源泉，是经营之本。商业地 产开发必须同时分析两个客户层
2、次的特征，必须根据两个 客户层次的特征进行开发经营活动，而其他类型房地产开 发的客户层次一般较为单一。因此，商业地产开发较其他 类型的房地产开发更为复杂。 NO-2 商业地产开发的基本流程 suppliers development NO-2-1 项目投资分析 Analysis 商业地产项目在开发建设之前，必须对开发的项目进行 投资分析，即对开发的项目进行可行性研究和经济评价， 为项目的投资提供决策依据，从而保证项目获得良好的经 济效益。 项目开发的投资分析是指对开发项目的必要性、实施项 目的外部条件、项目选址和规模、企业的投资能力、项目 实施的方式、开发经营周期、项目的投资效益等方面进行 调
3、查研究和分析论证。 项目的投资分析通常可分为投资机会分析、初步可行性 分析和详细可行性分析三个阶段。但是，在商业地产项目 开发的实践过程中，一般不是按项目投资机会分析、初步 可行性分析和详细可行性分析三个阶段进行项目的投资分 析研究，而是按以下的程序进行项目的投资分析研究。 A、提出项目建议书 ?项目建议书是项目开发的总体设想，是从宏观上考察项目开 发建设的必要性，并初步分析项目开发建设的可能性。项目 建议书通常包括：开发项目提出的理由和依据；开发建设方 案、建设地点、销售方向的初步设想；建设条件、协作关 系；投资估算和筹资设想；建设进度的估计；经济效益和社 会效益的初步估计； B、项目投资的可行性研究 项目建议书获得批准后，开发企业即可自己或委托其他公司 对项目进行投资可行性分析研究，项目投资可行性分析研究 包括以下几个步骤： B-1 筹备阶段 根据项目建议书和有关文件，了解项目建设的基
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