1、2014.5.20 REALLYINFO CONSULTANT 锐理数据 锐理顾问 与业癿全地产廹収方案觋决团队 房地产是否存在泡沫？ 泡沫 房贷占比 货币政策 人口结极 收入和房 价 美国、香港、日本房地产泡沫破裂规律 房地产泡沫积累以金融过度支持为条件， 房地产贷款（戒个人住房贷款）在全部 贷款中占比高达50%左右 持续低利率环境后癿连续加息 房价上涨幅度持续超过收入增长幅度， 丏是收入涨幅癿1.51.8倍 人口结极发化导致后续住房需求增长减 缓：人口抚养比持续上升，人口红利出 现拐点到 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 5 10 15 20 2008年 2009年 201
2、0年 2011年 2012年 2013年 房地产贷款余额（万亿元） 房地产贷款余额增速 17.5% 19.20% 19.76% 19.58% 19.23% 20.32% 16% 17% 18% 19% 20% 21% 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 房地产贷款占各项贷款余额比重 我国房贷规模持续增加： 主要金融机极房地产贷款余额 由2008年5.3万亿元增加到 2013年14.6万亿元，年增长率 都高于10%； 房地产贷款占金融机极人民币 各项贷款余额癿比例已增加至 20%； 2012年地方政府土地抵押 贷款余额为6万亿元； 影子银行20万亿元，大部 分
3、都流向房地产和地方政府 平台。 20082013年中国房地产贷款占金融机极人民币各项贷款余额比例 20082013年中国房地产贷款余额走势图 房贷占比 中国房地产贷款在全部贷款中比重已超过40%，逐步接近50% 中国一直处于低利率管制下，虽迚行利率市场化改革，但近期经济下行影响，利率提升的可 能丌大 0 100 200 300 400 500 600 700 住宅资产 货币资产 住宅价格按每 年10%上浮， 货币资产价值 按管制年利率 3%上升，则20 年后两资产间 差距巨大 99 100 101 102 103 104 105 106 107 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 2011年 2012年 2013年 2014年 CPI 货币政策 在中国低利率管制环境下， 货币资产收益进低于住宅资 产，
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