1、鲁能二号地鲁能二号地 设备设施建议设备设施建议 竞争环境土地条件区域条件 项目发展策略 项 项目发展策略 项目市场占位 目 设 项目市场占位 项目市场定位 设 备 设 产品打造原则 设 施 定 项目设备设施配置原则 定 位 竞品项目配置调研逻 辑 项目设备设施配置建议 辑 竞争环境土地条件区域条件 项目发展策略项目发展策略 项目市场占位项目市场占位 项目市场定位 从地块自身与所在区域的条件出发，结合市场的竞争状从地块自身与所在区域的条件出发，结合市场的竞争状 况况， 发掘项目的核心价值发掘项目的核心价值，规避项目的不利因素规避项目的不利因素，梳理出梳理出 产品打造原则 况况， 发掘项目的核心价
2、值发掘项目的核心价值，规避项目的不利因素规避项目的不利因素，梳理出梳理出 项目的发展策略。项目的发展策略。 项目设备设施配置原则 竞品项目配置调研 项目设备设施配置建议 土地条件分析土地条件分析土地条件分析土地条件分析 极度稀缺的1.0容积率指标极度稀缺的1.0容积率指标，超出市场平均水平的项目超出市场平均水平的项目 规模规模（在新的土地出让政策环境下在新的土地出让政策环境下2020万平米以上的项目万平米以上的项目规模规模（在新的土地出让政策环境下在新的土地出让政策环境下，2020万平米以上的项目万平米以上的项目 已日渐鲜见）是本项目的核心价值。已日渐鲜见）是本项目的核心价值。 鲁能深耕北京1
3、8年，业已形成的“鲁能深耕北京18年，业已形成的“鲁能-北京-别墅生活鲁能-北京-别墅生活 圈圈”也将是项目打造高品质也将是项目打造高品质实现高价值的品牌基础实现高价值的品牌基础圈圈，也将是项目打造高品质也将是项目打造高品质、实现高价值的品牌基础实现高价值的品牌基础。 此外此外，相对较高的地价成本相对较高的地价成本（仅相对于本区域仅相对于本区域，相对于相对于此外此外，相对较高的地价成本相对较高的地价成本（仅相对于本区域仅相对于本区域，相对于相对于 2010年出让的同等条件地块，本项目仍具备地价优势，如2010年出让的同等条件地块，本项目仍具备地价优势，如 小汤山金科纳帕地块小汤山金科纳帕地块，楼面价已达楼面价已达1500015000），），也决定了本也决定了本小汤山金科纳帕地块小汤山金科纳帕地块，楼面价已达楼面价已达），），也决定了本也决定了本 项目需要往高端方向发展才能平衡地价。项目需要
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