郊区陌生化“拓荒式”区域房地产开发模式与策略.pdf
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郊区陌生化“拓荒式”区域房地产开发模式与策略.pdf
1、郊区陌生区“拓荒式”区域开发模式与策略 郊区陌生区“拓荒式”区域开发模式与策略 在 2012 房地产开发企业 500 强发布会上，龙湖地产的一位领导人 在发言中讲到， 未来， 他们要向五、 六线城市拓展业务。 不仅仅是龙湖， 更多的企业把目光瞄向中国尚未充分开垦的五六线城市，在他们看来， 那里，也许是地产红海中的一丝蓝光。 可是，我们能理解他们向五、六线城市拓展业务的用意，但未必真 正理解五、六线城市的实际情况。六线城市就是镇，我曾经为一个六线 城市占地逾万亩的大型项目担任顾问，我站在这个地块的中央，以我为 圆心，以五公里为半径，画一个圆，在这个圆圈定的范围里，除了我自 己，没有其他灵长目动物
2、。在这样的环境下，像过去那样简简单单地盖 一些房子有用吗？ 没用！因为没有人。离它最近的镇也只有两万人，就这两万人的住 房需求，也被政府提供的安置房消化了。留给开发企业的出路，只能是 通过产业引擎，聚集人气，再开发住宅，实现盈利。而在这个过程中， 梳理和总结五六线城市开发的启动模式和开发策略就显得意义重大，而 我把这种非同寻常的开发模式称为郊区陌生区 “拓荒式” 区域开发。 事实上，郊区陌生区“拓荒式”区域开发已经暴露了很多问题，表 现为各地大干快上的开发项目中，缺乏差异化的核心竞争力。不管自身 的实际条件，套上帽子、找个概念就走上了轰轰烈烈的大盘开发之路。 这种盲目开发，导致那些没有人的主题
3、公园和产业混乱的产业园区屡见 不鲜，大量资金和人力成本付诸东流。 上海易居房地产研究院作为易居（中国）的总部研发机构，凭借对 行业的全面了解和贯通全行业的资源体系，为众多大型国有企业、多元 化集团公司、专业房地产公司均提供过区域开发咨询服务，由此缔造出 许多 “票房” 和口碑并重的作品。 现将区域开发， 特别是五六线城市 “拓 荒式”开发的部分成果与同仁们共享，希望对“拓荒者”有所帮助。 周建成 博士 易居研究院企业研究中心总经理 上海市经济学会城建专业委员会秘书长 产业地产咨询顾问服务热线 021-60868820 4 易居 VISION 产业地产系列研究 郊区陌生区 “拓荒式” 区域开发模式研究 郊区大盘开发因其驱动因素的不同而分成主题地产开发模式、新市 镇开发模式和产业驱动开发模式等。一般来说，郊区大盘项目不会是单 因素驱动，其驱动因素会随着其开发进程而不断进行演变。 图 1 郊区大
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