1、1 商业房地产操盘实务（草案）商业房地产操盘实务（草案） ( ( ( ( 目目录录) ) ) ) 前言前言 第一章：前期第一章：前期 第一节、项目筹备期 第二节、项目蓄水期 第二章：中期第二章：中期 第一节、预热期 第二节、开盘强销期 第三节、持销期 第四节、扫尾期 第三章：后期第三章：后期 第一节、开业筹备期 第二节、开业期 第三节、养市期 第四节、运营期 附录：附录： 常用广告设计图形鉴赏 常用文本资料参考 1.各部门管理制度； 2.服装品牌管理制度； 3.服装专业知识培训。 2 前前言言 房地产项目开发大致可分为“项目前期”、“项目中期”、“项目后期”这三个阶段。“项 目前期”是指土地获
2、取至项目开工，其中要经过项目调研、定位、策划、规划、设计、开工 等阶段；“项目中期”则是指项目开工后至项目交楼入伙的一段时间。其中包括开盘期、强 销期、持续销售期、尾盘期和交楼入伙等阶段；项目后期指项目开业后进入市场运营管理的 这段时间，即养市期和运营期。 在我的上部作品商业房地产投资分析一书的写作中，有关节点控制章节，考虑到 在实操中内容涉及较多，虽然写了不少，但因出版的要求，删除许多，这里将删下的内容和 后期补充的内容合并起来，组成这本在实操中应用的商业房地产操盘实务 ，以供在实际 操盘过程中应用参考使用。 为了便于读者和刚入行的从业者了解，在写作中力求以一种便于读者理解的方式，所 以将一
3、个理想的操盘流程以一种理想化的发展方式剖析出来， 便于读者了解操作系统中的规 律和操作中的技巧，来解决实际过程中出现的问题。 我不止在一个项目中看到，许多我们归纳的规律在不同的项目中的个性变化，所以此 书的规律和流程在实际中也许并非以理想的模式出现， 但探求真理和灵活的运用规律是每个 操盘人不倦的追求。 对于在人们常规中认知的一些问题，如： 1、 人均商业面积以 1：1 来衡定区域商业的是否饱和的理论； 2、 商业价值随楼层高而边际效应“递减”的认知； 3、 底商的商业价值是住宅的 15 倍或 2 倍； 4、 蓄水期的客户量是供应量的大于 2：1 时才放量； 等等这些规律，在不同的情况下都有所改变，事实证明，当时理论的提倡者的精神也 是不要机械的片面的运用理论， 要根据实际情况， 灵活对待。 而很多应用者， 则机械的对待 。 对此社会上许多从业者， 正确对待规律， 善于总结问题， 是此书提
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