济南海尔绿城全运村商业地产项目市场研究及策划顾问第三阶段报告(92页）.pdf
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济南海尔绿城全运村商业地产项目市场研究及策划顾问第三阶段报告(92页）.pdf
1、Page 0 海尔绿城全运村商业项目市场研究及策海尔绿城全运村商业项目市场研究及策 划顾问第三阶段报告划顾问第三阶段报告 呈：济南海尔绿城置业有限公司呈：济南海尔绿城置业有限公司 戴德梁行戴德梁行 策略发展顾问部策略发展顾问部 2010年年1月月20日日 Page 1 目录目录 第八部分 详细定位第九部分 动态财务分析第八部分 详细定位第九部分 动态财务分析 回顾回顾P2 总体定位总体定位P6 商业详细定位商业详细定位P16 项目动态分期及动态价格定位项目动态分期及动态价格定位P72 基本指标及假设基本指标及假设P78 投资估算投资估算P81 租售收入租售收入P83 总体财务评价总体财务评价P
2、85 Page 2 第八部分 详细定位第八部分 详细定位 回顾 项目总体定位 商业详细定位 Page 3 第一二阶段核心共识回顾第一二阶段核心共识回顾 本项目操作模式以销售为主，商业为商铺形态，超 市租赁经营。 本项目商业定位确定为周边区域住宅的配套商业 中心，商业面积可按照初步定位建议执行，餐饮比 例可提高。 本项目整体功能布局按照初步定位执行，即地 块A为写字楼；地块B为公寓与商业；地块C为超 市，也可考虑设置部分商业。 可考虑适当增加现有写字楼部分的面积，相应减 少公寓部分的面积。写字楼形态应注重标志性。 回顾回顾 第三阶段工作重点第三阶段工作重点第一二阶段共识第一二阶段共识规模调整规模
3、调整 Page 4 第三阶段工作重点第三阶段工作重点 结合周边规划和竞争项目，确定本项目的开发 节奏。 本项目经济测算。 商业部分定位：商业主题、业态组合比例、超 市主力店、次主力店、主题性商业品牌示意及建 议。 产品包装：文化主题性的提升。 根据第一、二阶段沟通结果，第三阶段工作重点为商业详细定位，因此我们将在详细定位里 主要针对商业功能、布局、业态组合等给出意见。 回顾回顾 第三阶段工作重点第三阶段工作重点第一二阶段共识第一二阶段共识规模调整规模调整 Page 5 总体规模配比调整总体规模配比调整增加写字楼面积，提高地标性，与区域其他写字楼联动，形成集群效应增加写字楼面积，提高地标性，与区域其他写字楼联动，形成集群效应 根据第一二阶段沟通结果， 在保证商业面积满足区域需求的基础上，增 加写字楼面积，注重其地标性，提高项目整体外部形象，减少公寓规模 和销售压力。因此，办公面积调整为60,
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