1、2004 摩根士丹利版权所有。未经摩根士丹利表示同意，不得抄袭或剪辑本文资料。 如何评估房地产如何评估房地产 本文件所载信息和意见不是旨在供全面研究、或提供财务或法律意见用途，及不应被依赖或用以 取代任何有关个别情况的个别建议。 2 2004 摩根士丹利版权所有。未经摩根士丹利表示同意，不得抄袭或剪辑本文资料。 免责声明 2004年11月1日 本文件是由摩根士丹利添惠亚洲有限公司（“摩根士丹利”）编制仅供参考之用，读者不应依赖或以此而作 为任何决定或行动的依据。任何时候，除非已预先取得摩根士丹利的书面许可，不得传达、复制或向任何人 士派发本文件的全部或任何部分内容。 本文件及文中所载分析是全根
2、据于本文件日期日或之前可从公开渠道取得的资料编写而成。摩根士丹利没有 对此等资料进行独立查证。摩根士丹利对于本文件所载信息及计算所得数据的准确性和完整性概不作出或暗 示任何代表立场或保证，及摩根士丹利和其联营公司及有关行政人员、雇员或代理人员概不对此承担任何责 任、义务或法律责任（不论是基于直接或间接的合约、民事侵权或其他行为）。摩根士丹利和其联营公司及 有关行政人员、雇员和代理人员概不对任何基于本文件及其中的可能错漏引起的后果承担任何责任。 本文件所载的一切观点是根据在本文件日期前的金融、经济、市场和其他形势而作出。 本文件是旨在向读者概述目前的市况，并不构成摩根士丹利或任何其子公司或联营公
3、司发出投资意见和/或建 议的一种方式。 3 2004 摩根士丹利版权所有。未经摩根士丹利表示同意，不得抄袭或剪辑本文资料。 房地产估值方法房地产的评估方法 用来评估房地产价值的 方法主要有几种： 用来评估房地产价值的 方法主要有几种： -收入法收入法 -现金流折现现金流折现 -内部回报率内部回报率 -可比交易可比交易 -成本计算成本计算 一般而言，会应用多于一种的估值方法 通过计算物业的重置成本（就年龄、质量、位置等 因素进行调整），以决定其价值 成本计算 参考已成交可类比项目的估值数据（如资本化率、 定价水平等），以决定价值 可比交易 以每年要求的回报作为基准，决定投资项目的支付 能力 内部回报率 （IRR） 根据一连串的现金流量作为回报基准，以决定价值现金流折现 （DCF） 根据预期一年收入有多少作为回报基准，以决定价 值 收入法 附注附注方法方法 4 2004 摩根士丹利版权所有。未
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