1、铁狮门地产基金模式铁狮门地产基金模式 成与败成与败 奉行纵向一体化的铁狮门利用地产基金模式，以不到 5%的资本投入，通过提取地产开发链条各 个环节的相关管理费和参与旗下地产基金超额收益的分配（即业绩提成），分享了地产项目 40%以 上的收益。 然而，由于在地产高峰期收购物业的价格过高，2008 年以来，铁狮门旗下多个基金出现严重亏 损，甚至陷入债务危机。本质上讲，地产基金是放大地产企业经营能力的杠杆，解除管理者的资本 约束。但在流动性泛滥的市场环境中，财务杠杆收益远远大于经营杠杆收益，因此地产与金融的结 合“变味”了，金融投资人成为合作的主导，他们利用地产管理团队来获取资产和管理资产，目的 是
2、赚取财务杠杆撬动的资产升值收益，结果，在 2006-2007 年，美国地产基金参与收购的项目，负 债率通常都达到 90%以上。这是铁狮门旗下基金以及其他地产基金陷入危机的根本原因。 而这一案例的一个重要教训是，地产企业如何在与金融机构的合作中抵御诱惑，攫取主导地 位、控制财务杠杆，成为其能否长期存在的关键。 多基金运作多基金运作 分成模式享高收益分成模式享高收益 作为一家非上市地产企业，铁狮门公司（Speyer Properties，以下简称铁狮门）奉行纵向一体 化模式，经过百多年的发展形成了包括物业开发、设计、建筑、物业管理、投资管理、租务、税务 和风险管理能力于一体的综合化地产企业（图 1
3、）。其最核心的除了物业开发和管理能力外，就是 金融能力。 1997 年，铁狮门将它的金融能力进一步制度化，发起设立了第一只私募基金，此后共发起 14 只私募基金，另有 1 只在澳大利亚上市的 REITs，私募基金累计直接股权融资额 90 亿美元，吸引了 150 位长期投资人。迄今，在集团分布于全球的 830 位全职员工中，40%从事金融财务工作，60%从 事物业的开发管理工作。 在地产基金的支持下，铁狮门自上世纪 90 年代以来快速发展。1997 年，其联合旅行者集团以 2.2 亿美元买下克莱斯勒中心，并共同成立一只 8 亿美元的基金（后又对外募集资金 7.5 亿美 元），由其负责运营，1999 年该基金买下高露洁总部大厦；2000 年，又联合德国投资机构买下 1958 年由铁狮门建筑公司（铁狮门前身）设计的第五大道 666 号；2004 年，与纽约雇员养老基金和 教师养老基金共同成立地产
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