珠海格力广场房地产项目周期分析及市场补充调研(45页).ppt
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珠海格力广场房地产项目周期分析及市场补充调研(45页).ppt
1、2021/5/5 2021/5/5 珠海格力广场项目珠海格力广场项目 珠海房地产周期分析及补充调研珠海房地产周期分析及补充调研 谨呈：珠海格力房产有限公司 2 主要内容主要内容 I.珠海房地产周期研究珠海房地产周期研究 II.珠海房地产近期现状珠海房地产近期现状 III.部分楼盘调研资料部分楼盘调研资料 3 项目规模较大，需要我们运用房地产周期理论对珠海房地项目规模较大，需要我们运用房地产周期理论对珠海房地 产市场发展趋势进行适当的判断产市场发展趋势进行适当的判断 发展阶段 危机 阶段 复苏 阶段 萧条阶段 房地产行业的发展 在理论上讲，是存 在周期的，一般会 经历复苏阶段、发 展阶段、危机阶
2、段、 萧条阶段等循环过 程。 房地产行业的发展 水平在这种周期的 循环中不断提高， 合理价格平稳上升。 来源：世联模型 4 处在不同发展周期的市场有着不同的特点处在不同发展周期的市场有着不同的特点 复苏阶段复苏阶段 发展阶段发展阶段 投资回报率高 用家带动市场 现房价格大于期房价格 开发商的合理行为：买地， 储备，暂缓销售物业 用家持续买楼，长期投资者增加 地价上升速度大于房价上升的速 度 现楼价格与期房价格相当 投资回报率下降 开发商大量买地、卖楼 危机阶段危机阶段 萧条阶段萧条阶段 用家比例下降，投资者比例 增大 期房价格大于现房价格 地价上升大于楼价上升速度 价格上升快，成交量逐步下 滑
3、 开发商迅速卖楼 现楼、期楼价格下跌 投资者退出，供过于求 租楼不买楼 地价下跌比楼价下跌快 开发商迅速买楼，回笼资金，购 臵土地 5 影响房地产宏观市场的六个关键驱动因素影响房地产宏观市场的六个关键驱动因素 六个因素互为影响 又相互独立，而且 不同市场不同阶段 受各因素影响也不 同。 每个阶段市场都是 由具体的一两个关 键因素驱动。 一、宏观经济形势一、宏观经济形势 二、政策与社会环境二、政策与社会环境 三、投资拉动三、投资拉动 四、交通与基础配套四、交通与基础配套 五、人口增长五、人口增长 六、社会大众心理预期六、社会大众心理预期 GDP;人均收入； 通货膨胀；利率；税收； 城市化政策 产业结构调整 土地管理、信贷及购房相关政策 政府投资；外来投资 产业结构及投资变化 规划设计；交通状况 基础配套；服务配套 当量人口增长； 年龄结构；人口素质； 消费者、投资者的市场心理预期 政府对城市
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