烟台国际复合型社区项目前期提报市场篇(75页).ppt
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烟台国际复合型社区项目前期提报市场篇(75页).ppt
1、烟台国际社区项目前期提报烟台国际社区项目前期提报- -市场篇市场篇 项目定位理解项目定位理解 牟平区 莱山区 芝罘区 开发区 福山区 28公里 18公里 烟台市区最远端，前期城市及牟平重点规划发展辐射圈之外；烟台市区最远端，前期城市及牟平重点规划发展辐射圈之外； 距离与发展现状导致区域认可度较低，客源表现为典型封闭性市场距离与发展现状导致区域认可度较低，客源表现为典型封闭性市场 【区位现状区位现状远远】 牟平区 距离传统市中心芝罘区28公里； 距离目前行政中心莱山区18公里； 无海景资源 目前牟平区重点规划落在养马岛； 距离交通原因牟平目前外区客对区域认可度低； 养马岛 【区位现状区位现状生生
2、】 核心核心 配套区配套区 5公里 牟平核心区向西5公里，脱离配套中心范围； 项目周边配套缺乏，生活便利性较低； 牟平区总人口47万，区域中心人口不足10万，客源 支撑度缺乏； 现阶段地块各种条件限制了区域客源，且区域人口基数较低，客源量难以支撑本项目现阶段地块各种条件限制了区域客源，且区域人口基数较低，客源量难以支撑本项目170170万体量运作万体量运作 项目区位理解结论项目区位理解结论1 1 现阶段项目所属的区位由于距离和交通原因对应烟台呈现封闭型市场表现；现阶段项目所属的区位由于距离和交通原因对应烟台呈现封闭型市场表现； 牟平规划重点落在养马岛，且项目偏离核心配套，区域客源亦对项目所属地
3、段不认可；牟平规划重点落在养马岛，且项目偏离核心配套，区域客源亦对项目所属地段不认可； 而项目作为百万平米的超级大盘，必须立足于全市居住为目的的客源，才能实现最终价值；而项目作为百万平米的超级大盘，必须立足于全市居住为目的的客源，才能实现最终价值； 4890 3729 3351 2728 2473 2279 21102077 1969 0 1000 2000 3000 4000 5000 青岛烟台济南潍坊淄博济宁临沂东营威海 22368 21125 22721 17267 19284 16572 21312 20117 17811 0500010000150002000025000 青岛 烟台 济南 潍坊 淄博 临沂 东营 威海 山东省 GDPGDP总量总量 人均可支配收入人均可支配收入 青岛市中心海景项目：30000-60000元/ 青岛市中心非海景项目：15000-20000元/ 青岛
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