天津东丽民和巷项目綜合营销策略建议案 （70页）.ppt
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天津东丽民和巷项目綜合营销策略建议案 （70页）.ppt
1、SUPERIEUR PLANNING 天 津 盛 嘉 营 销 策 划 1品脫 1.1品脫 30块钱，选哪一个? B E F O R E / A F T E R 东丽民和巷 项目綜合营销策略建议案 销售绩效是检视策略的唯一标准销售绩效是检视策略的唯一标准 -盛嘉观点盛嘉观点 Thinking origin 思考原点 新政已于2011年2月21日如期而至，悲观的来看，这次新政猛于虎，乐观的来看，摆在所 有开发商面前的困难都是一样的，客观的看待新政、理智的面对市场，是每家开发商在 2011年都必须要冷静面对的第一件事。 津十条新政的禁三禁二，30%的投资客立刻从市场消失，30%的外地购房者，半数不
2、符合购买资格，日光盘、月光盘、一周一涨、一月一涨已不复见，开发商眼前突然一黑， 购房者眼睛却更加雪亮，卖方市场进入买方市场，博弈棋局局势扭转，最大的刚需这 块市场，已成兵家必争之地。 住房和城乡建设部副部长齐骥住房和城乡建设部副部长齐骥：今年建设今年建设10001000万套保障性住房，如果商品住房按照去年的万套保障性住房，如果商品住房按照去年的 规模来向市场提供的话，今年我们国家会头一次在住房供应方面，保障类的住房超过市场规模来向市场提供的话，今年我们国家会头一次在住房供应方面，保障类的住房超过市场 类住房的总量类住房的总量。本来只有百姓点灯，这次州官也放起火来， 刚需这块市场，不仅民与 民争
3、，官也与民争了，这下没辙了，怎么办呢? 想辄呗！ 刚需族群：被开发商捧在手心的宠儿，加上市场供给量增加，期待价格下滑， 观望的心态浓厚，首次购房将用掉配额的二分之一，这些因素让刚需族群买房 时告诉自己，千万要慎重 改善型族群： 拥有一套房者：仅剩的一次买房机会，改善居住环境必须要一次到位，精 选再精选 拥有多套房者：已无配额，可能考虑整房行动，整理手中多套房产卖 出，选择最理想的地方终极换房 异地族群：有能力、有欲望，但却没资格，这些被新政的族群，要的是 门路 Attitude prediction 新政下的购房者心态预测 Strain mode 新政下的应变模式 从购房者心态的转变预测，到购房者总量下降，新房供给总量增加(含政府保障 房)，一消一长，市场已经产生量变。 量变下，因应对策只有： 一、跟着量变：降价求售(每个开发商最不乐见的方式，不到最后关头绝不轻言 降价)或者降低推案量。
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