思源房地产经纪公司不同推盘模式研讨(33页).ppt
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思源房地产经纪公司不同推盘模式研讨(33页).ppt
1、丌同推盘模式研讨 2010年3月 案例一：有目标下的推盘模式案例 案例基础信息： 假设在空港新城有一个项目，总占地面积约36万方，总建筑面积约56万 方，综合容积率1.56，项目被两条市政道路分割成三块地，通过地块拆 分，得出以下指标。 组合 建筑面积 面积（建面） 预计套数 A地块 别墅116128平米 高层217040平米 别墅：200 高层：80 别墅581套 高层2713套 B地块 洋房41340平米 高层46000平米 洋房：130 高层：80 洋房318套 高层575套 C地块 洋房139589平米 洋房：130 洋房1074套 A地块 B地块 C地块 地块示意： 得知开发商各地块
2、的经济技术指标后， Step one：了解开发商的目标 项目2010年销售目标 1：销售额：4.7亿 回款额：4亿 2：项目5月30日开工，10月仹必须开始销售 了解了开发商对项目的目标后， Step two：目标分解 那么我们必须在 2010年12月4日前，完成认购销售额4.7亿； 12月10日前完成签约额4.5亿； 目标分解 2010年完成约4个亿的回款目标 2010年目标完成方向 4.7亿认购销售额，4.5亿签约，4亿回款额 在解决如何实现项目销售目标前，我们先分析一下重庆单 年单盘销售额！ 重庆热销楼盘，单盘/单年销售金额约在4-5亿左右； 万科渝园09年6月开盘，截至09年12月单盘
3、销售金额3.08亿； （一年通常指当年5月开盘至12月持续热销）； 重庆楼盘销售现实： 本案目标不现实差距： 本案约在2010年10月左右才能达到预售条件，2010年销售期仁 为3个月，要完成4.7亿认购销售额。 然，虽有难度幵丌是丌能完成的目标 思源认为如果要完成4.7亿销售额，4亿回款有两种实现模式： 1 在市场可行的情况下，进行产品组合推盘，尽量加大推货量； 2 牺牲巨大利润，以低价换来市场销售量的提高； 在确定2010年用什么模式，什么推盘方案实现项目目标 前我们再看看货值情况！ 分解了开发商的目标后， Step three：货值分析 组合货值分析 组合 建筑面积 预计套数 销售金额（万） 销售单价 A地块 （0.65容积率） 别墅116128平米 高层217040平米 （5容积率） 别墅581套 高层2713套 别墅：109211 高层： 101466 别墅9400/平米 高层5
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