山东中明新都会商业综合体项目整体定位与发展战略报告（141页）.ppt
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山东中明新都会商业综合体项目整体定位与发展战略报告（141页）.ppt
1、中明新都会商业综合体项目中明新都会商业综合体项目 整体定位与发展战略报告整体定位与发展战略报告 中明控股集团 中明新都会项目组 第一部分：界定本报告需解决的核心问题第一部分：界定本报告需解决的核心问题 S S- -CC- -QQ基本结构基本结构界定问题的分析模型界定问题的分析模型 ？ R1R1 非期望结果 由特定情境导致 的特定结果 R2R2 期望结果不 喜欢某一结果， 想得到其它结果 S=S=情境情境 C=R1,R2C=R1,R2 Q=如何从如何从R1到到R2 现实情景与开发目标的对比现实情景与开发目标的对比 界定：本报告需解决的核心问题界定：本报告需解决的核心问题 R1R1 （现实情景）（
2、现实情景） R2R2 （开发目标）（开发目标） 本报告需解决的核心问题本报告需解决的核心问题 公司未有商业地产经验和资源，对自身的 初始资金启动量、后续现金流排布、可持 物业比例，预期年投资回报率、建设招商 及运营周期、回报周期等指标不明确； 期望在物业价值最大化的基础 上，实现最高的投资回报率； 提出有关本项目物业类型、商业体量、启动区及 启动模式方面的建议，在帮助公司满足初始资金 投入、后续现金流运作的前提下，实现相对的投 资回报最大化； 商业部分的面积、建筑覆盖率等指标未定 在政府已确定的项目整体指标 中，分析并剥离出该部分，并 对其进行物业类型，组合定位 即能满足最大收益，又能满足 规
3、划审批要求； 对于既能保证市场定位实现，又能满足政府规划 审批要求，并可实现相对最大收益回报的各物业 类型和功能组合的假设和验证； 政府希望该项目作为区域核心，可在商业 综合体地块中做若干公建高楼，满足形象 要求，但未限制一定要做，且未约定高楼 内功能； 希望在市场满足条件的前提下， 做若干高楼，兼顾政府形象要 求，并同时保证项目的盈利性 如何在确保市场有足够需求的前提下，兼顾政府 的形象要求？对高楼的栋数、体量、功能、目标 客户和产品特征进行定位； 现实情景与开发目标的对比现实情景与开发目标的对比 界定：本报告需解决的核心问题界定：本报告需解决的核心问题 R1R1 （现实情景）（现实情景） R2R2 （开发目标）（开发目标） 本报告需解决的核心问题本报告需解决的核心问题 肥城市整体商业发展层级较低，无 明确的规划发展方向； 项目所在肥城新兴发展区域之一， 商业尚未发展起来，商业认知度不
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